LUẬN văn THẠC sĩ HAY nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã cửa lò, tỉnh nghệ an giai đoạn 2018 2019

Do vậy, nhu cầu về đất đai cho quá trình đầu tư xây dựng đặc biệt tăng trong những năm gần đây làm cho giá đất biến động đột biến đặc biệt là đối với đất ở, nên công tác quản lý giá đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

- -

NGUYỄN TRỌNG SỸ

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG

ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2018 – 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

Thái Nguyên - 2020

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của bản thân tôi, công trình được thực hiện đúng thời gian Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào

Mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn đã được cám ơn Các thông tin tài liệu trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Sỹ

Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhân được rất nhiều sự giúp đỡ của các cá nhân và tập thể Do vậy tôi muốn bày tỏ lòng cảm ơn tới tất cả các cá nhân, đơn vị đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

này

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới UBND thị xã Cửa Lò, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Cửa Lò, Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Cửa Lò, Văn phòng UBND thị xã Cửa Lò đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô đã truyền đạt kiến thức cho tôi trong suốt quá trình học tập Xin cám ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa Quản lý Đất đai, Phòng Đào tạo - Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ

Vì thời gian tìm hiểu có hạn nên Luận văn tốt nghiệp của tôi không tránh khỏi những thiếu sót Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy,

cô để Luận văn tốt nghiệp được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Sỹ

Bảng 2.1: Thang đo đánh giá mức ảnh hưởng 43

Bảng 3.1 Giá trị sản xuất thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 - 2019 53

Bảng 3.2: Dân số năm 2019 thị xã Cửa Lò 55

Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2019 70

Bảng 3.4 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thị xã Cửa Lò từ năm 2016-2019 72

Bảng 3.5: Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 - 2019 76

Bảng 3.6: So sánh giá đất ở quy định với giá đất ở thực tế giao dịch trên thị trường trên địa bàn thị xã Cửa Lò 79

Bảng 3.7 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở 88

Bảng 3.8 Tình hình biến động dân số 89

Bảng 3.9 Đặc điểm của một số khu dân cư 90

Bảng 3.10 Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án 91

Bảng 3.11 So sánh ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở giữa 2 nhóm hình thể tốt và hình thể xấu 93

Bảng 3.12 Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở 94

Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố theo ý kiến của chuyên gia 95

Bảng 3.14: Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò 96

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai 10

Hình 3.1: Sơ đồ thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An 45

Hình 3.2 So sánh cơ cấu GTSX trên địa bàn thị xã Cửa Lò từ năm 2015 đến năm 2019 54

Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2019 70

Hình 3.4: Giá đất ở quy định tại các tuyến đường nghiên cứu 77

Hình 3.5: Giá đất ở giá quy định và giao dịch thực tế năm 2019 80

Hình 3.6: Giá đất thực tế trên thị trường qua các nhóm đường 80

Hình 3.7: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 1 81

Hình 3.8: Đường Bình Minh 82

Hình 3.9: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 2 83

Hình 3.10: Đường Nguyễn Sinh Cung 84

Hình 3.11: Đường Vinh - Cửa Hội 84

Hình 3.12: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 3 85

Hình 3.13: Đường Ven sông Lam 85

Hinh 3.14: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 4 86

Hình 3.15: Đường bê tông khối 1 phường Thu Thủy 87

Hình 3.16 Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 2 nhóm khu vực 1 và khu vực 2 88

Hình 3.17 Giá đất ở trung bình của 2 khu dân cư trước và sau khi thực hiện xong dự án quy hoạch 92

TT Chữ viết tắt Diễn giải

3 CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

4 CN và XD Công nghiệp và xây dựng

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC BẢNG iii

DANH MỤC CÁC HÌNH iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v

MỤC LỤC vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở lý luận 4

1.1.2 Cơ sở thực tiễn 6

1.1.3 Cơ sở khoa học 7

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 11

1.2.1 Giá đất và định giá đất 11

1.2.2 Nguyên tắc định giá đất 13

1.2.3 Phương pháp định giá đất 15

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 16

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 22

1.3.1 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới 22

1.3.2 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam 24

1.3.3 Thực trạng về giá đất ở tỉnh Nghệ An 29

1.3.4 Xu thế biến động giá đất ở thị xã Cửa Lò 30

1.3.5 Cơ sở pháp lý 32

1.3.6 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài 33 Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU36

2.2 Đối tượng nghiên cứu 36

2.3 Kết quả nghiên cứu 36

2.4 Phương pháp nghiên cứu 38

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 38

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38

2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 39

2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 42

2.4.5 Phương pháp minh họa bằng đồ thị 44

Chương 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 45

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 45

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 50

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Cửa Lò 56

3.2 Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Cửa Lò 58

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 58

3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 69

3.2.3 Tình hình biến động đất đai tại thị xã Cửa Lò 72

3.3 Thực trạng giá đất ở quy định trên địa bàn Thị xã Cửa Lò 74

3.3.1 Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò 74

3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn

thị xã Cửa Lò 78

3.4.1 Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ở 78

3.4.2 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở 87

3.4.3 Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số 89

3.4.4 Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ở 90

3.4.5 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ở 92

3.4.6 Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở 93

tác quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò 100

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 103

1 Kết luận 103

2 Kiến nghị 104

TÀI LIỆU THAM KHẢO 106

PHỤ LỤC 108

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, trên cơ sở đó loài người mới hình thành và phát triển

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày càng tăng

Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và

sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới

Để đáp ứng kịp thời, phục vụ sự nghiệp Công nghiệp hóa, hiện đại hóa kinh tế Việt Nam từng bước hội nhập sâu vào nền kinh tế khu vực và thế giới, đưa đất nước ngày càng phát triển và góp phần xây dựng, bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng được cải thiện Mặt khác, để đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hoá thì cần phải có những chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị trường nhà đất, mà trong đó việc thực hiện định giá đất là một trong những yếu tố chủ chốt không thể thiếu

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như

tài sản thông thường khác, việc định giá có chính xác hay không phụ thuộc rất lớn vào việc xác định được chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Thị xã Cửa Lò là đô thị loại III thuộc tỉnh Nghệ An và là đô thị hạt nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc độ công nghiệp hoá vùng Bắc Trung bộ Trong nhiều năm qua, cơ cấu kinh tế thị xã Cửa Lò chuyển dịch tích cực và đúng hướng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng đô thị được đầu tư đúng hướng, đồng bộ, hệ thống giao thông được nâng cấp, cảnh quan

đô thị được chỉnh trang và đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến phố đẹp, nhiều công trình quy mô lớn Du lịch biển, đảo đã và đang là một lợi thế và nằm trong chiến lược phát triển của thị xã Cửa Lò Do vậy, nhu cầu về đất đai cho quá trình đầu tư xây dựng đặc biệt tăng trong những năm gần đây làm cho giá đất biến động đột biến đặc biệt là đối với đất ở, nên công tác quản lý giá đất gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm

cơ sở cho xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ để đảm bảo phù hợp với giá thị trường trên địa bàn thị xã Cửa Lò Đây là vấn đề không dễ và mất nhiều thời gian, công sức, tài chính Bên cạnh đó, còn gây ảnh hưởng không nhỏ đến công tác thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… trên địa bàn thị xã Cửa Lò

Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, nên tôi tiến hành thực hiện đề tài:

“Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa

Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2018-2019”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Thực trạng giá đất ở trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn Thị xã Cửa Lò giai đoạn 2018-2019;

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị xã Cửa Lò;

- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

+ Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thị xã Cửa Lò - Tỉnh Nghệ An;

+ Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó địa phương có định hướng quản lý đai, cũng như có cơ sở để ban hành bảng giá đất hợp lý, mang tính hiệu quả trong thực tế

NỘI DUNG Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

- Tính cố định về vị trí địa lý: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể

di dời Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ

Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng

- Tính không tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không

có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai

- Tính lâu bền: Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu Nếu sử dụng đi đôi với bảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững Đặc tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để đất đai không phải khấu hao

- Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là rất rõ ràng Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có thể được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế Nhưng đất đai không giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ không phải là đồng chất

- Tính khu vực: Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành đất đai không hoàn toàn giống nhau Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi một thửa đất khác Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và điều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau giữa phần tử với toàn khu vực Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội

- Các tính chất khác:

Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc tính tự nhiên vốn có của đất đai còn có đặc tính nhân văn Đặc tính nhân văn quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích

sử dụng Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới đất đai mà đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh Do vậy con người buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất với nhau Ngoài ra đất đai có thể tách nhập thông qua những giao dịch đất đai giữa các chủ thể trong thị trường Mặt khác mặc dù những đặc tính tự nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh trong

đó có môi trường xã hội, cơ sở hạ tầng…

Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho đất đai nói riêng và BĐS nói chung còn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau

1.1.2 Cơ sở thực tiễn

1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai

Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Xây dựng và phát triển thị trường giao dịch đất đai lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước (Lưu Quốc Thái, 2005)

1.1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai

Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể:

- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng đất đai

có hiệu quả

- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản

- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính

- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất

- Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và

cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được

1.1.3 Cơ sở khoa học

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008)

Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô

Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu

1.1.3.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế

độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư

bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt

Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất

có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ

- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Bên cạnh địa tô chênh lệch, còn có địa tô tuyệt đối Địa tô tuyệt đối là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới CNTB (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008)

1.1.3.2 Lãi suất ngân hàng

Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài

Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng

để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng

Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận

Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng

1.1.3.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống

Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu

Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên

mà hình thành theo nguyên tắc riêng:

- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin

về cung hoặc cầu

- Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai

Theo hình 1, đường cung và cầu Đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung

và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa

lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

1.2.1 Giá đất và định giá đất

1.2.1.1 Giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó (Hồ Thị Lam Trà, 2005) Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Ở Việt Nam, giá đất có sự khác biệt rõ rệt so với nhiều quốc gia trên thế giới, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năn được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh

tế Theo khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại Điều 114, Luật Đất đai 2013;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.2.1.2 Định giá đất

a Định giá tài sản

Theo GS W Sealrooke (Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh):

“Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

Theo GS Lim Lan Yuan (Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học Quốc gia Singapore): “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế

tố về tâm lý, xã hội Vì vậy định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị

mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường (viện Nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài chính (2015)

1.2.2 Nguyên tắc định giá đất

Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Vì vậy khi định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:

- Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

- Nguyên tắc thu nhập Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất Giá đất được hình thành trong một quá trình lâu dài Công việc định giá đất đưa ra mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo cho tương lai Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng và suất lợi tức hoàn vốn Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và phương pháp hoàn vốn trong định giá đất

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau Xét

về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất

- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần Tức là khi gia tăng số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia tăng theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu tư thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí còn giảm đi Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này Để tìm ra điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu,

dự toán thu nhập, chi phí…

- Nguyên tắc cạnh tranh Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cung cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ cung cầu Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có nhu cầu với nhau Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi Loại đất có tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao

- Nguyên tắc đóng góp Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu thành là đất đai và vật kiến trúc Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công tác định giá mà còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS

- Nguyên tắc biến động Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá

Các yếu tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động Khi định giá cần xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng

- Nguyên tắc hòa hợp Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội Cho nên khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi trường xung quanh

- Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con người Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất

cơ bản thường được sử dụng nhất

1.2.3.3 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

1.2.3.4 Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay phương pháp tính ngược

1.2.3.5 Phương pháp chi phí

Trình tự định giá theo phương pháp chi phí:

- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi miếng đất đó là trống, Giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất

- Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất

- Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để

có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy

- Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí

Có hai phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá là: Chi phí tái tạo và chi phí thay thế (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008)

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.2.4.1.Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

a.Yếu tố hành chính

Yếu tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất Yếu tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại và mức độ biến động của giá đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: nhà ở và kiến trúc là bộ phận quan trọng trong BĐS vì vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng tới giá đất

là rõ ràng

- Quy hoạch đô thị: quy hoạch quyết định mức cung kinh tế của đất

Việc xác định mục đích sử dụng đất cụ thể của một thửa đất có ý nghĩa lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất

- Ngoài ra các chính sách thuế, chính sách về giá đất và những thay đổi

về hành chính…cũng có ảnh hưởng nhất định tới giá đất

b Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố

xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:

- Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước Chính trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận Lòng tin của nhà đầu tư được nâng cao kéo theo giá đất tăng lên và ngược lại

- An ninh xã hội: thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn

sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng trả giá cao hơn

- Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này ảnh hưởng đột xuất đến giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: tại các khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ lớn thì giá đất tăng cao Mặt khác đô thị hóa còn là nguyên nhân kéo theo sự phát triển của sản xuất và các nhu cầu có liên quan tới đất đai

- Yếu tố tâm lý: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường Đặc biệt trong lĩnh vực nhà đất, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị nhà đất

Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn

c Yếu tố kinh tế

Theo đánh giá của các nhà định giá thì yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới giá đất không rõ ràng như yếu tố xã hội Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia, các chỉ tiêu cần được xem xét để đánh giá ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế bao gồm:

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư: mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là có mối tương quan thuận Đất đai thường mang lại lợi nhuận cao Người dân nếu có tiền tích lũy thường chọn đầu tư vào đất đai Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành

vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong TT BĐS là các khoản vay hoặc thế chấp từ ngân hàng Vì vậy nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong

cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay đặc biệt là tình hình biến động mức lãi suất

d Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội trong đó các chỉ tiêu cụ thể là mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Con người sẽ đưa ra quyết định về mức giá dựa trên sự xét đoán và điều kiện thực tế về xã hội Nếu nhân khẩu tăng, nhu cầu về đất tăng thì giá đất cũng tăng Tố chất nhân khẩu có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng

e Yếu tố quốc tế

Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh

tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu

về đất đai cũng thay đổi và gây tác động đến giá đất

1.2.4.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là điều kiện môi trường xung quanh của thửa đất ở phạm vi hẹp Yếu tố này là sự kết hợp của nhiều yếu tố cấu thành đặc tính của khu vực có BĐS ảnh hưởng đến mức giá cả đất ở khu vực đó Các mặt biểu hiện của yếu tố khu vực bao gồm:

- Vị trí địa lý: đây là yếu tố thể hiện tính đặc thù của địa phương do đặc điểm của điều kiện tự nhiên tạo nên

- Cơ sở hạ tầng: sự hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở

hạ tầng còn thô sơ, kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc tăng cung nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu

- Chất lượng môi trường: ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa hình, hướng gió, không khí, độ

ô nhiễm, tiếng ồn, bụi…Cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục, mức thu nhập…ở khu vực

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhà nước hoạch định công bố những hạn chế về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá nhà đất trên thị trường

- Yếu tố quy mô: quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và quy mô diện tích không chuẩn

+ Chọn các BĐS có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu

tố về quy mô diện tích

+ Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trong cùng một nhóm có giá trị đất tính theo 1m2 đã chuyển nhượng trên thực

Ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản như trên, tuỳ theo đặc điểm của mỗi loại bất động sản mà có thể còn có các yếu tố ảnh hưởng khác nhưng về nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng tương tự như cách tính các hệ số ảnh hưởng như trên

1.2.4.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện riêng biệt của bản thân thửa đất có ảnh hưởng trực tiếp tới việc hình thành giá cụ thể của từng thửa đất Các đặc tính riêng biệt của thửa đất bao gồm:

- Vị trí: vị trí của thửa đất cho biết mức độ thuận tiện cho sinh hoạt, kinh doanh, dịch vụ cho sản xuất có nghĩa là cho biết mức độ hoàn chỉnh đối với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cho biết khoảng cách từ thửa đất đến các trung tâm thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học, công viên, nhà hát Như vậy vị trí gần như quyết định đến khả năng sinh lợi, quyết định đến giá cả đất đai Vị trí thửa đất nằm ở đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng đến giá đất

- Diện tích: quy mô diện tích thửa đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính tiện ích của việc sử dụng, ảnh hưởng đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, khả năng thanh toán nguồn vốn ban đầu đầu tư cho đất đai vì vậy

mà có ảnh hưởng đến giá cả đất đai Diện tích đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Kích thước: kích thước thửa đất là mối quan hệ giữa chiều rộng và chiều sâu thửa đất Kích thước thửa đất cần phải cân đối, nếu kích thước mất cân đối sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất như vậy sẽ ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất

và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá sâu so với mặt phố rất khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, nó cũng ảnh hưởng đến tần xuất sử dụng đất và đôi khi hình thể còn ảnh hưởng đến vấn đề phong thuỷ trong sử dụng đất

Do đó hình thể cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá cả thửa đất Thửa đất đẹp nhất là thửa đất vuông vức, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc…đều không thuận lợi cho việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Địa hình: địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của mảnh đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn (Huỳnh Văn Chương, 2010)

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

1.3.1 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới

Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chính sách về đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện thực tế của mỗi quốc gia

1.3.1.1 Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển

Hoạt động định giá đất ở Thụy Điển diễn ra từ những năm 1988 và theo chu kỳ 6 năm một lần và được tiến hành như sau:

- Phân loại nhà và đất

- Cách tính giá trị khi định giá

Những căn cứ khi định giá:

+ Các đơn vị tính thuế

+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường

Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở

Trong trường hợp không đủ sức để so sánh rút ra giá thị trường sẽ định giá theo phương pháp thu nhập và dựa trên những yếu tố khác nhau như lợi tức thu được trong điều kiện bình thường Nếu phương pháp thu nhập không

đủ để xem xét, giá thị trường sẽ được tính theo phương pháp giá thành Giá xây dựng sẽ được tính theo 2 cách: giá thành nhà mới năm xây dựng hay giá thành nhà cũ nhân với yếu tố giảm giá

1.3.1.2 Phương pháp định giá đất ở Thái Lan

- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đã được bán trên thị trường của các bất động sản có các điểm tương đối gần giống so với bất động sản thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực của bất động sản đó

- Phương pháp phân tích thu nhập: là ước tính thu nhập bởi bất động sản

đã được hoàn thiện rồi tính giá trị nhà và thu nhập do nhà đóng góp Từ đó tính được thu nhập còn lại là của đất, đem vốn hoá thu nhập sẽ có giá trị đất

Do đó phải phân tích thật kĩ nếu không sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi sử dụng phương pháp này

- Phương pháp chi phối: chủ yếu chỉ áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc nếu có cũng rất ít xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường như trường học, bệnh viện,….Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng giá trị của một tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

- Phương pháp lợi nhuận: được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như cửa hàng, siêu thị… và những tài sản mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản đó Nhưng đồng thời phương pháp này chỉ áp dụng để xác định cho những bất động sản mà hoạt động của

nó tạo ra lợi nhuận cao

- Phương pháp thặng dư: được áp dụng để tính toán giá trị bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng của chúng trong tương lai, dựa vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Đây

là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm thặng dư giá trị để trả cho đất từ kết quả giá cả ước tính trong giao dịch bình thường của bất động sản sau khi khấu trừ giá trị của công trình xây dựng

1.3.1.3 Phương pháp định giá đất ở Đài Loan

Giá đất do Uỷ ban định giá thuộc chính quyền địa phương xác định trên

cơ sở dữ liệu về giá thị trường và giá niêm yết năm gần nhất của thửa đất, Uỷ ban định giá thông báo công khai kết quả định giá của từng thửa đất Cơ quan địa chính lên danh sách giá trị của đất và chủ đất, theo giá chính thức gửi cho

cơ quan thuế để thu thuế giá trị đất

Thuế = Giá đất x Mức thuế

1.3.2 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam

1.3.2.1 Căn cứ xác định giá đất đô thị ở Việt Nam

- Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 7 tháng 5 năm 2009 của Chính phủ về việc phân loại đô thị;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 75/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

1.3.2.2.Các phương pháp xác định giá đất được áp dụng tại Việt Nam

a Phương pháp so sánh trực tiếp

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt

của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh

=

Giá đất của từng thửa đất so sánh

±

Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

b Phương pháp chiết trừ

Trình tự tiến hành

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất

=

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất

- Giá trị hao mòn

Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị đất của bất động sản so sánh

=

Giá trị bất động sản

so sánh

-

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá đất của bất động sản

so sánh

=

Giá trị của bất động sản so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so

của thửa đất cần định giá

Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Thu nhập ròng bình quân một

Thu nhập bình quân một năm

- Chi phí bình

quânmột năm

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần

Thu nhập ròng bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân

một năm Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =

r x (1 + r) n

(1+r) n - 1 Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm)

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

d Phương pháp thặng dư

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các

thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản Bước 4: Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển

của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển =

Tổng chi phí phát triển = Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá = thu phát triển Tổng doanh -

Tổng chi phí phát triển Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

e Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá

= Giá đất trong

bảng giá đất x

Hệ số điều chỉnh giá đất

1.3.3 Thực trạng về giá đất ở tỉnh Nghệ An

Trong nhiều năm trở lại đây, bất động sản Nghệ An đã bắt đầu “ấm lại” Với nhiều điều chỉnh, quy hoạch hợp lý, giao thông thuận lợi, dự báo trong thời gian tới, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận những tín hiệu tích cực, khả quan

Có thể thấy, hiện nay, trên nhiều địa bàn tại TP Vinh và các vùng lân cận, cơ sở hạ tầng “điện, đường, trường, trạm” đã được đầu tư đồng bộ, hiện đại Những định hướng cùng các dự án mới được triển khai đã góp phần thu hút ngày càng nhiều doanh nghiệp, nhà xưởng cũng như cụm công nghiệp đóng chân Bên cạnh đó, sự phát triển vượt bậc về kinh tế, sự hoàn thiện về hạ tầng và lợi thế tự nhiên vốn có đã mở đường cho sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chuyển động từng ngày, UBND tỉnh Nghệ An đã ban hành nhiều văn bản nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả Đề án “Nâng cao hiệu quả sử dụng đất giai đoạn 2017 - 2020” chính là văn bản pháp lý quan trọng nhằm xây dựng môi trường an toàn, lành mạnh cho đất đai, bất động sản Mới đây nhất, UBND tỉnh Nghệ An ban hành Quyết định 1359 về việc kiểm tra, rà soát tăng cường quản lý đất đai trên địa bàn Nghệ An Ghi nhận những kết quả của các cấp, ngành và địa phương trong thực hiện Luật Đất đai 2013 và các quy định liên quan, song tỉnh vẫn chỉ ra những tồn tại, hạn chế Để khắc phục thực trạng này, UBND tỉnh yêu

cầu các ngành, địa phương tiếp tục thực hiện tốt Chỉ thị số 01 về quản lý đất đai và tăng cường xây dựng hệ thống thông tin đất đai

Thực hiện tốt công tác lập quy hoạch và xây dựng kế hoạch sử dụng đất các cấp và triển khai thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt Nâng cao chất lượng công tác thẩm định, phê duyệt, quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết dự án, đồng thời tổ chức và thực hiện tốt các loại quy hoạch Trong thời gian tới, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật về Luật Đất đai bằng nhiều hình thức, đa dạng, phù hợp với từng địa phương, từng đối tượng cán bộ quản lý các cấp, từng đối tượng sử dụng đất Bên cạnh đó, thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng các công trình dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và các dự án chỉnh trang, phát triển đô thị đã được phê duyệt để các dự án đủ điều kiện thực hiện, khắc phục tình trạng vướng mắc về giải phóng mặt bằng ảnh hưởng đến hiệu quả dự án

và xảy ra các vi phạm UBND tỉnh yêu cầu các địa phương tập trung thực hiện nghiêm nội dung chỉ đạo này

1.3.4 Xu thế biến động giá đất ở thị xã Cửa Lò

Thị xã Cửa Lò là 01 trong 21 đơn vị hành chính cấp huyện của tỉnh Nghệ An, mặc dù có quy mô nhỏ nhưng có vị trí tương đối đặc biệt trong phát triển kinh tế du lịch của tỉnh Thị xã Cửa Lò nằm ven biển của tỉnh Nghệ

An, có tọa độ địa lý từ 18055' đến 19015' Vĩ độ Bắc và 105038' đến

105052' Kinh độ Đông bao gồm các đảo Ngư (156 ha) và đảo Mắt (300 ha) Thị xã Cửa Lò cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 17 km về phía Đông, cách sân bay Vinh 10 km về phía Tây và có đường biển dài gần 10 km

Đây là một lợi thế to lớn của thị xã Cửa Lò về giao thông, góp phần phát triển kinh tế, thúc đẩy thương mại – du lịch – dịch vụ, giao lưu thuận lợi về văn hóa – xã hội với các huyện, thị trong và ngoài tỉnh

Thị xã Cửa Lò đã trở nên nổi tiếng về du lịch biển, trên địa bàn thị xã