LUẬN văn THẠC sĩ HAY nghiên cứu một số yếu tố ảnh hướng đến giá đất ở, trên địa bạn huyện mỹ đức, thành phố hà nội, giai đoạn 2016 2018​

Thực tế một số năm gần đây cho thấy giá đất tại khu vực nghiên cứu trên thị trường lớn hơn nhiều lần so với giá đất quy định của nhà nước được sử dụng cho việc tính thuế.. Cả 2 loại giá

edđr

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

BÙI THỊ THU HẠNH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI, GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Nội dung đề tài này là những kết quả nghiên cứu, những ý tưởng khoa học được tổng hợp từ công trình nghiên cứu, các công tác thực nghiệm, các công trình sản xuất do tôi trực tiếp thực hiện

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, n à t n n m 2019

Học viên

Bùi Thị Thu Hạnh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính

trọng và biết ơn sâu sắc tới TS Chu Thị Bình đã tận tình hướng dẫn, dành

nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập

và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản

lý Đất đai Trường Đại học Lâm Nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp

đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và cán bộ nhân viên Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Hà Nội, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện

Mỹ Đức, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Mỹ Đức, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và hoàn thiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND huyện Mỹ Đức, UBND Thị trấn Đại Nghĩa và các xã An Tiến, An Mỹ, đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu liên quan đến đề tài trên địa bàn

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Tác giả Luận văn

Bùi Thị Thu Hạnh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Tổng quan về giá đất 3

1.1.1 K i niệm về i đất ……… 3

1.1.2 Đặc điểm của i đất 4 1.1.3 Cơ sở k oa ọc về i đất 4 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8

1.2.1 Yếu tố t ôn t ườn 8 1.2.2 Yếu tố k u vực 12 1.2.3 Yếu tố c biệt 13 1.3 Định giá đất 14

1.3.1 K i niệm địn i đất: 14 1.3.2 C c n u ên tắc cơ bản của địn i đất: 14 1.3.3.C c p ươn p p x c địn i đất 18 1.4 Điểm qua việc định giá đất của một số nước trên thế giới 20

1.5 Định giá đất ở Việt Nam 23

1.5.1 Điểm qua côn t c địn i đất tron n ữn n m ần đâ : 23 1.5.2 Những kết quả đạt được 24 1.5.3 Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân 26 1.5.4 Một số công trình nghiên cứu về i đất ở tại Việt Nam 29 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Mục tiêu nghiên cứu 30

2.2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30

2.2.1 Đối tượn n iên cứu 30 2.2.2 P ạm vi n iên cứu 30 2.3 Nội dung nghiên cứu 31

2.4 Phương pháp nghiên cứu 31

2.4.1 P ươn p p t u t ập số liệu 31 2.4.2 P ươn p p c ọn điểm n iên cứu và đối tượn để p ỏn vấn 33 2.4.3 P ươn p p xử lý số liệu 36 Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 38

3.1 Kết quả tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu: 38

3.1.1 Điều kiện tự n iên 38

3.1.2 Dân số và lao độn ……… 41

3.1.3 Tìn ìn p t triển kin tế 42

3.1.4 Hệ t ốn cơ sở ạ tần kỹ t uật - xã ội 43

3.1.5 Đ n i đặc điểm tự n iên, kin tế xã ội 44

3.2 Kết quả tìm hiểu tình hình quản lý và SDĐ trên huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội 45

3.2.1 T ực trạn quản lý đất đai tại u ện Mỹ Đức ……… 45

3.2.2 T ực trạn sử dụn đất tại u ện Mỹ Đức ……… 51

3.2.3 Tìn ìn c u ển n ượn qu ền sử dụn đất ……… 58

3.3 Một số vấn đề liên quan đến công tác định giá đất tại huyện Mỹ Đức,

Thành phố Hà Nội 61

3.3.1 Một số c n cứ để x c địn i đất ở, trên địa bàn u ện Mỹ Đức … 61 3.3.2 Một số n u ên tắc cần p ải tuân t eo k i x c địn i đất: ……… 62

3.4 Kết quả nghiên cứu thực trạng giá đất ở, trên địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2018 65

3.4.1 Gi đất ở do n à nước qu địn tại u ện Mỹ Đức 65 3.4.2 Kết quả điều tra i đất ở t ực tế tại k u vực n iên cứu n m 2018 ……….……… 68

3.4.3 So s n i đất ở được iao dịc trên t ị trườn và i đất ở do UBND t àn p ố qu địn ……… 74

3.5 Kết quả nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 79

3.5.1 Ản ưởn của vị trí t ửa đất đến i đất……… 80

3.5.2 Ản ưởn của đặc điểm t ửa đất đến i đất……… 83

3.5.3 Ản ưởn của k ả n n sin lợi đến i đất 86

3.5.4 Ản ưởn của cơ sở ạ tần đến i đất 87

3.5.5 Ản ưởn của môi trườn đến i đất……….…… 88

3.5.6 Ản ưởn của ếu tố qu oạc đến i đất 89

3.5.7 Ản ưởn của một số ếu tố k c đến i đất 92

3.5.8 Đ n i c un về một số ếu tố ản ưởn đến i đất 94

3.5.9 Đ n i côn t c địn i đất tại u ện Mỹ Đức……… 96

3.6 Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Mỹ Đức 96

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 100

TÀI LIỆU THAM KHẢO……… 104 PHỤ BIỂU

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Dân số và lao động huyện Mỹ Đức 41

Bảng 3.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Mỹ Đức 42

Bảng 3.3 Bảng hiện trạng sử dụng đất năm 2018 huyện Mỹ Đức 51

Bảng 3.4 Thống kê diện tích 3 loại đất của tất cả các xã 54

Huyện Mỹ Đức - TP Hà Nội - Năm 2018 54

Bảng 3.5: Bảng thống kê diện tích đất ở năm 2018 so với đất PNN 56

và tổng DT đất tự nhiên của tất cả các xã trong huyện 56

Bảng 3.6 Các xã có diện tích tự nhiên lớn nhất và lớn hơn 1000 ha 57

Bảng 3.7 Các xã có tỷ lệ đất ở lớn nhất………58

Bảng 3.8 Số GCNQSD đất đã cấp chuyển nhượng của các xã 59

Bảng 3.9: Giá đất ở quy định của NN được áp dụng cho khu vực nghiên cứu giai đoạn 01/01/2015 – 21/12/2019 66

Bảng 3.10 SL điều tra thực tế về giá đất ở cùng một số yếu tố ảnh hưởng Thuộc nhóm I trên khu vực nghiên cứu – năm 2018 69

Bảng 3.11 SL điều tra thực tế về giá đất ở cùng một số yếu tố ảnh hưởng Thuộc nhóm II trên khu vực nghiên cứu – năm 2018 71

Bảng 3.12 SL điều tra thực tế về giá đất ở cùng một số yếu tố ảnh hưởng Thuộc nhóm III trên khu vực nghiên cứu – năm 2018 73

Bảng 3.13 Bảng so sánh giá đất ở thực tế và giá đất NNQĐ của các thửa đất ở vị trí 1 thuộc nhóm I – Khu vực TT Đại Nghĩa – năm 2018 75

Bảng 3.14 Sự phụ thuộc của giá đất ở vào các đoạn đường và các khu vực khác nhau … 82

Bảng 3.15 So sánh giá thực tế của 2 thửa 2111 và 2112 thuộc “Nhóm II” 85

Bảng 3.16 So sánh giá thực tế của 2 thửa 2111 và 2113 thuộc “Nhóm II” 86

Bảng 3.17 Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất 88

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Khu vực Thị Trấn Đại Nghĩa, huyện Mỹ Đức, TP Hà Nội……… 34

Hình 2.2: Khu vực xã An Mỹ, huyện Mỹ Đức, TP Hà Nội……….34

Hình 2.3: Khu vực xã An Mỹ, huyện Mỹ Đức, TP Hà Nội……… 35

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí các xã huyện Mỹ Đức, TP Hà Nội……… 38

Hình 3.2 Biểu đồ cơ cấu 3 loại đất huyện Mỹ Đức……… 53

Hình 3.3 Thống kê diện tích 3 loại đất của tất cả các xã huyện Mỹ Đức – TP Hà Nội năm 2018……… 54

Hình 3.4 Biểu đồ mô tả diện tích đất PNN và tổng DT đất tự nhiên của các xã - Năm 2018……… 57

Hình 3.5 Biểu đồ mô tả số GCN đã cấp chuyển nhượng QSDĐ Của các xã huyện Mỹ Đức năm 2014 – 2015 – 2016 – 2017……… 60

Hình 3.6 Biểu đồ trực quan số GCN chuyển nhượng QSDĐ trên toàn huyện Mỹ Đức – Năm 2016 2017 – 2018……… 60

Hình 3.7 Biểu đồ đất ở do nhà nước quy định tại khu vực nghiên cứu được áp dụng giai đoạn (01/01/201/ - 31/12/2019)……… 67

Hình 3.8 Biểu đồ so sánh giá đất ở năm 2018 Đất nhóm I thuộc khu vực Trung tâm huyện Mỹ Đức……… 76

Hình 3.9 Biểu đồ so sánh giá đất ở thực tế và giá đất NNQĐ các thửa ở vị trí 1 thuộc nhóm II, xã An Mỹ - Năm 2018 ……….77

Hình 3.10 Biểu đồ so sánh giá đất ở năm 2018 thuộc đất nhóm III ……….79

Hình 3.11 Giá đất ở phụ thuộc vào yếu tố vị trí của thửa đất……… 80

Hình 3.12 Sự phụ thuộc của giá đất ở vào các đoạn đường và các khu vực khác nhau ……… 81

Hình 3.13 Sự phụ thuộc của giá đất vào yếu tố hình dạng……… 84

Hình.3.14 Sự phụ thuộc của giá đất vào yếu tố độ rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất……… 84

Hình 3.15 Sự phụ thuộc của giá đất thực tế nhóm III vào yếu tố Môi trường 89

Hình 3.16 Mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng………95

MỞ ĐẦU

Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến

nó không giống bất kì một tư liệu sản xuất nào Nó là nguồn tài nguyên có giới hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người Đất đai là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế được

Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, đất đai được coi là một loại hàng hóa đặc biệt, có thể trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị trường đáp ứng nhu cầu của con người

“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai – thị trường – sự quản

lý của nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với

cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân Quy định

rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất

Quản lý tốt giá đất sẽ là công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong

công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả

Huyện Mỹ Đức là một huyện ngoại thành, nằm ở phía Tây Nam của Thành phố Hà Nội và cách trung tâm Hà Nội 54 km Trong những năm qua, huyện Mỹ Đức đã và đang có nhiều bước tiến trong phát triển kinh tế -

xã hội, biến động đất nhiều, nhu cầu về đất ở ngày càng tăng, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất cũng gia tăng nên yêu cầu về việc thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai đáp ứng theo yêu cầu mới đòi hỏi ngày càng cao

Thực tế một số năm gần đây cho thấy giá đất tại khu vực nghiên cứu trên thị trường lớn hơn nhiều lần so với giá đất quy định của nhà nước được

sử dụng cho việc tính thuế Điều đó sẽ dẫn đến một số bất cập như sau:

- Làm thất thu ngân sách nhà nước

- Là nguyên nhân dẫn đến đầu cơ đất đai, Tạo ra hiện tượng ảo về quan

hệ “cung, cầu” của thị trường đất đai, gây khó khăn cho việc điều tiết và sử dụng đất có hiệu quả

- Gây khó khăn cho công tác Giải phóng mặt bằng Chính vì vậy việc nắm được giá đất thực tế trên địa bàn huyện Mỹ Đức

và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để nhằm xác định được giá đất chính xác tại địa bàn huyện Mỹ Đức trong điều kiện hiện tại và tương lai là hết sức cần thiết Để đáp ứng được yêu cầu trên và được phân công của Viện Quản lý đất đai và phát triển nông thôn – Trường Đại học Lâm Nghiệp, dưới sự hướng

dẫn của cô giáo TS Chu Thị Bình, tôi tiến hành điều tra, nghiên cứu và thực

hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa

bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2018”

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan về giá đất

1.1.1 Khái niệm về giá đất

Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan gắn liền với các quá trình trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, góp vốn….và có liên quan đến lợi ích của các đối tượng liên quan Thông thường, trước khi tài sản nhà đất tham gia các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất

Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá đất cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê

Trên thực tế, dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tế thị trường chưa đầy đủ thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: Giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất với các bên có liên quan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của nhà nước Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất trên thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất nhà nước quy định; giá đất nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố

Ở Việt Nam giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị diện tích đất (khoản 19 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013)

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối

với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định và Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.2 Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá

cả dài

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải

là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định

về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng Trong cùng một Huyện, vị trí của các thửa đất khác nhau cũng có giá khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng

1.1.3 Cơ sở khoa học về giá đất

Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị Do

đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu

1.1.3.1 Địa tô

Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu tư nhân về TLSX, C.Mác chỉ ra rằng: “Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất” Theo C.Mác địa

tô là một phạm trù nêu ra để chỉ số tiền mà nhà tư bản thuê đất phải trả cho địa chủ, số tiền này nhà tư bản phải trả trong suốt thời gian thuê đất Điều này cho thấy địa tô chính là tiền phải trả cho việc sử dụng đất và nó thuộc về địa chủ - là người sở hữu ruộng đất Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa là

do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra, địa chủ tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có

3 loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền

Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình (Vũ Anh Tuấn và cs., 2007)

Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa Địa

tô độc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành thị Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu đất

có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt Trong công nghiệp khai thác, địa tô độc quyền có ở các vùng khai thác các kim loại, khoáng chất quý hiếm, hoặc những khoáng sản có nhu cầu vượt xa khả năng khai thác chúng Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâmcông nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận cao Nguồn gốc

của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ (Vũ Anh Tuấn và cs., 2007)

Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp tuyệt đối phải nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất chung của nông phẩm(Vũ Anh Tuấn và cs., 2007)

1.1.3.2 Lãi suất n ân àn

Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hoặc giảm, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô đến giá đất để xem xét giá đất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi

và mang lại lợi nhuận cao Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân

trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của yếu tố cá biệt

Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân, có nói thể lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.3.3 Quan ệ cun , cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Khi cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu

Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả Đất đai cũng vậy, giá

cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả

(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu

(2) Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân

Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, yếu tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai

Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến yếu tố thời gian, phân tích động thái Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến

Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; Mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; Khả năng của hệ thống giao thông; Tỉ lệ lãi suất của ngân hàng

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.2.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là nói về những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất bao gồm:

1.2.1.1 Yếu tố àn c ín :

Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006, yếu tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể yếu tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

- Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong bất động sản do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có

ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng Đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất

1.2.1.2 Yếu tố n ân k ẩu

Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên

Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình

độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu yếu tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên

Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt

truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ

Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng

Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.2.1.3 Yếu tố xã ội

Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006, xã hội phát triển và

ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng

ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống

an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Yếu tố này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất

1.2.1.4 Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế,

chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi

và gây tác động tới giá đất

1.2.1.5 Yếu tố kin tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng

có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu:

- Tình trạng phát triển kinh tế: Có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

- Ngoài ra các yếu tố như: Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình

độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình

và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: Có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất

1.2.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các yếu tố này tạo ra

có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

Vị trí: Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh

tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong Huyện, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm Huyện, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của Huyện hoặc các loại đất

Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

Điều kiện thiết bị hạ tầng: Ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

Hạn chế của quy hoạch đô thị: Yếu tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất

của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong

đô thị Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh

và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.2.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là yếu tố thửa đất Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Yếu tố quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Yếu tố này quyết định thời gian được sử dụng

và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

1.3 Định giá đất

1.3.1 Khái niệm định giá đất

Có thể nói đất đai là một tài sản, bởi lẽ đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản có thể đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự

Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt vì:

- Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích;

- Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn về thời gian sử dụng;

- Có khả năng sinh lợi Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và

sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên

Định giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất Đất đai tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao động con người làm ra nên không có giá trị Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường Điều đó quyết định rằng định giá đất tự

có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của riêng mình Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai

Giá đất có được do công tác định giá là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả được định ra không ý nghĩa

1.3.2 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau

của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu Những yếu tố này lại luôn ở thế biến động

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm giá thị trường Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau

Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau:

1.3.2.1 N u ên tắc t a t ế

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay

thế làm cơ sở Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và

số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.3.2.2 N u ên tắc t u lợi

Đối với việc định giá, điều quan trọng không phải là quá khứ mà là tương lai Ý nghĩa quan trọng của việc thu lợi trong quá khứ là ở chỗ cung cấp căn cứ để suy đoán hướng biến động về khả năng thu lợi trong tương lai Vì vậy, giá cả hàng hóa là do sự phản ánh tổng thu lợi trong tương lai của hàng hóa đó quyết định Đất đai cũng như vậy, giá cả của nó cũng bị giao động theo

sự biến động của các yếu tố tạo thành thu lợi theo dự kiến Cho nên nhà đầu tư đất đai tiến hành đầu tư sau khi đã dự toán thu lợi hoặc hiệu quả mà đất đó có thể đem lại trong tương lai Nghĩa là yêu cầu người định giá phải biết tình hình thu lợi trong quá khứ, đồng thời tiến hành phân tích kỹ càng về hiện trạng thị trường đất đai, xu thế phát triển tình hình kinh tế chính trị và ảnh hưởng của quy định chính sách đối với thị trường đất đai, dự tính chính xác tổng lợi nhuận

và giá cả thu lợi mà đất đó có thể mang lại cho người có quyền sử dụng đất hiện tại và trong tương lai

Tính toán về thu lợi dự kiến là phải khách quan và hợp lý Nó yêu cầu nhân viên định giá phải phân tích đối với các yếu tố hình thành giá cả, đồng thời dự tính một cách khách quan và hợp lý xu thế biến động trong tương lai, phải loại trừ những dự tính sử dụng thoát ly hiện thực hoặc thu lợi do đầu cơ

và sử dụng đất đai trái pháp luật Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích trong khi định giá đất, tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất trọng yếu Định giá đất đai trong thực tiễn, cần xác định rõ các phương pháp Nguyên tắc thu lợi là vô cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn Trong thực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác định thu lợi đất đai trong định giá theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ thể của nguyên tắc thu lợi

1.3.2.3 N u ên tắc sử dụn iệu quả n ất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong

số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định

Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại

và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất

Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng Đất nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi Đất đô thị trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn phòng giao dịch Khi một người ước tính giá trị thị trường

của thửa đất, người đó phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập

và đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và những qui định về qui hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo

Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc

dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.3.3.Các phương pháp xác định giá đất

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Ngày 26/11/2004, Bộ Tài Chính ban hành thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; trong đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Ngày 06/12/2007, Bộ Tài Chính ban hành Thông tư số BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Theo đó quy định phương pháp xác

145/2007/TT-định giá đất gồm 4 phương pháp: p ươn p p so s n trực tiếp, p ươn pháp thu nhập, p ươn p p triết trừ và p ươn p p t ặn dư

Hiện nay theo quy định mới của Luật Đất đai 2013, theo đó Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; ngày 30/06/2014

Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất;

định giá cụ thể và tư vấn xác định giá đất thì có 5 phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá (Khoản 1 - Điều 4 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)

- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất

ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất (Khoản 2 - Điều 4 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)

- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương

số giữa mức thu nhập dòng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh (Khoản 3 - Điều 4 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi

là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành (Khoản 5 - Điều 4 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)

1.4 Điểm qua việc định giá đất của một số nước trên thế giới

1.4.1 Định giá đất ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về bất động sản, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tưvấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu

là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu

tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao…(Nguyễn Thị Hoàng Tâm, 2010)

1.4.2 Định giá đất ở Thụy Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác định giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc Tại Thụy Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh (Trần Du Lịch, 2010)

1.4.3 Định giá đất ở Úc

Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất nói riêng của từng bang có sự khác nhau Văn phòng Định giá đất của mỗi

bang đều do Tổng định giá đứng đầu Đa số đều có sự quản lý về chuyên môn của cơ quan quản lý đất đai Tổng định giá là một người có chuyên môn cao,

là một quan chức độc lập được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát hoạt động định giá đất Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định

và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng định giá đất

tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản

Bên cạnh hệ thống định giá đất của Nhà nước là các Văn phòng định giá đất, tổ chức định giá đất độc lập rất phát triển, đặc biệt là Công ty Herron Todd White (có 64 văn phòng tại Úc với hơn 700 định giá viên) Các tổ chức định giá đất độc lập tham gia các hoạt động dịch vụ:

- Đấu thầu tư vấn định giá đất hàng loạt để Tổng định giá của bang công bố vào ngày 01 tháng 7 hàng năm (ở bang NSW); việc định giá đất này của mỗi tổ chức chỉ thực hiện được trong một số khu vực do không đủ năng lực để thực hiện định giá cho tất cả bất động sản của bang

- Dịch vụ định giá đất cho mục đích thế chấp đất/bất động sản; định giá bảo hiểm và các giao dịch dân sự khác

- Dịch vụ định giá trong các tranh chấp pháp lý giữa người tổ chức, cá nhân với Văn phòng định giá đất, Tòa án đối với giá đất tính thuế, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Dịch vụ tư vấn về đầu tư bất động sản (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

lợi ngoài quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc,và dùng hình thức tiền tệ để thể hiện những giá trị đó Về mặt vật lý thì bất động sản là đất đai và vật kiến trúc phụ thuộc vào đất đai, còn bình giá giám định bất động sản là lấy việc phán đoán giá trị làm mục đích, nghĩa là nặng về việc phán đoán nhữnglợi ích

mà quyền lợi đối với nó có thể sản sinh ra Loại quyền lợi có thể sản sinh ra lợi ích kinh tế đó chủ yếu có hai mặt nội dung sau đây:

Thứ nhất, quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc Loại quyền sở hữu này không chỉ bao gồm quyền sở hữu hoàn toàn, không bị ràng buộc, mà còn bao gồm cả quyền sở hữu về những quyền lợi khác

Thứ hai, quyền lợi tài sản ngoài ra độc lập với quyền sở hữu đất đai, vật kiến trúc, như quyền mượn đất, quyền trên đất, quyền thuê, quyền đầu tư đất đi kèm với quyền sở hữu

Trong nghiên cứu giá cả đất đai, nghiên cứu lý luận bất động sản Nhật bản cho rằng, giá cả đất đai là phản ánh của giá trị kinh tế đất đai và nó được quyết định bởi 3 yếu tố: hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu cùng tác động Cái gọi là bình giá đối với giá cả đất đai chính là phải giải thích cơ chế tác dụng lẫn nhau, kết hợp lẫn nhau giữa 3 mặt hiệu quả sử dụng đất đai, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, rồi từ đó phán đoán giá trị kinh tế; đồng thời còn phải căn cứ vào kỹ thuật bình giá nhất định để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của đất đai và mức độ ảnh hưởng của các các loại yếu tố, cuối cùng tiến hành phán đoán một cách hợp lý, chính xác đối với giá cả đất đai (Hồ Thị Lam Trà

và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.4.5 Định giá đất ở Singapore

Ở Singapore, công tác định giá đất được tiến hành tại Văn phòng Đăng

ký đất Văn phòng này có nhiệm vụ tham mưu, hỗ trợ cho Nhà nước trong việc xây dựng chiến lược quản lý đất đai; thực hiện việc quản lý giao dịch việc bán đất công cho các dự án đầu tư và cho tư nhân Văn phòng này còn

thực hiện việc cho thuê đất công và ngăn chặn việc mua bán đất của nhà nước bất hợp pháp

Khi đưa ra các phương thức bán đất, cho thuê đất, văn phòng định giá đất lập ra dự thảo các phương pháp bán đất, các văn bản pháp lý về quản lý và

sử dụng đất để trình lên cấp Bộ Cấp Bộ căn cứ vào tình hình thực tế và tính khả thi để ban hành các văn bản pháp luật về đất đai

Việc thu hồi đất do Nhà nước giao, trưng thu đất và mua đất của tư nhân chỉ được thực hiện khi quỹ đất đó được sử dụng vào mục đích công cộng

Công tác định giá đất tại Singapore được sử dụng vào mục đích tính thuế và tính giá trị cho việc thuê đất; đánh giá tài chính cho các dự án phát triển và thực hiện việc quản lý bất động sản (Nguyễn Thị Hoàng Tâm, 2010)

1.5 Định giá đất ở Việt Nam

1.5.1 Điểm qua công tác định giá đất trong những năm gần đây

Công tác định giá đất ở nước ta được thống nhất từ Trung ương đến địa phương Cơ quan định giá có thẩm quyền bao gồm: phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá như: Bộ tài chính, Bộ xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan này giao nhiệm vụ cho từng người định giá Về phía Ủy ban nhân tỉnh, Huyện có Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và môi trường Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất Các thành viên định giá đất là những người được cơ quan

có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng công việc cụ thể, thông qua một Ủy ban hoặc một Hội đồng có trách nhiệm định giá đất đai phục vụ cho mục đích của từng cuộc định giá cụ thể

Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực ngày 01/07/2014

có quy định rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”

(Khoản 19-20 Điều 3)

Luật Đất đai 2013 có nhiều điểm mới như:

- Khung giá đất được xây dựng 5 năm một lần Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp

- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành, bảng giá đất cũng được xây dựng 5 năm một lần và được công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ thay cho việc xây dựng hằng năm

và công bố ngày 01/01 hằng năm

- Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho nhiều mục đích như quy định của Luật Đất đai 2003

Vào ngày 15/05/2014 Chính phủ ban hành Nghị định số

44/2014/NĐ-CP về giá đất Hướng dẫn Nghị định số 44/2014/NĐ-44/2014/NĐ-CP, Bộ Tài nguyên và Môi trường có ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể, tư vấn định giá đất

Thực tế cho thấy giá đất trên thị trường luôn diễn ra sôi động, biến đổi mạnh mẽ theo thời gian và không gian, vì thế mà Nhà nước khó nắm bắt kịp thời và chính xác Để phục vụ cho công tác quản lý đó, Nhà nước quy định khung giá chuẩn cho các loại đất tại Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ

* Thực trạng thực hiện chính sách, pháp luật về xây dựng bảng giá đất

và năng lực định giá đất trong xây dựng bảng giá đất

1.5.2 Những kết quả đạt được

Sau gần 10 năm thực hiện cơ chế, chính sách giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2003 với nguyên tắc “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng

đất thực tế trên thị trường”, đã được cụ thể hóa trong các văn bản: “Nghị định

số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, Thông tư liên tịch 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC và các văn bản hướng dẫn liên quan, theo đánh giá của Bộ TNMT qua tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003 thì chính sách về giá đất đã liên tục được điều chỉnh, hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, góp phần tạo chuyển biến tích cự trong quản lý Nhà nước về đất đai, từng bước phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế -

xã hội và là cơ sở để từng bước giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất

bị thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất Trong đó, việc thực hiện chính sách, pháp luật về xây dựng bảng giá đất

đã đạt được những kết quả chủ yếu như sau:

- Hành lang pháp lý về xây dựng bảng giá đất (bao gồm: quy định về trình tự, thủ tục, nội dung xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất; định mức kinh tế kỹ thuật xây dựng bảng giá đất; chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức làm công tác giá đất thuộc Sở TNMT, Phòng TNMT đã được quy định đồng bộ, tạo thuận lợi cho UBND cấp tỉnh trong việc ban hành bảng giá đất công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm

- Việc xây dựng bảng giá đất hằng năm đã được các địa phương chú trọng ban hành nghiêm về mặt thời gian; công tác xây dựng bảng giá đất ngày càng được chuyên nghiệp hóa, chuyển từ cơ quan hành chính sang giao cho đơn vị sự nghiệp thuộc Sở TNMT hoặc doanh nghiệp có chức năng tư vấn giá đất; một số địa phương đã quy định giá đất đến từng thửa đất gắn với bản đồ địa chính, làm căn cứ để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Việc điều tra, khảo sát giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường

đã tăng tính khách quan trong xây dựng bảng giá đất; việc tính toán các mức giá bằng các phương pháp khoa học phù hợp với thông lệ quốc tế (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương

pháp thặng dư); Các mức giá đất trong bảng giá đất đã sát hơn với giá đất thị trường, nhất là đất ở tại khu vực nông thôn

1.5.3 Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân

- Việc phân vùng, phân vị trí đất không thống nhất giữa các địa phương

và không tuân thủ đúng quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, Thông tư liên tịch 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC;

bảng giá đất của nhiều tỉnh còn mang tính chung chung khó áp dụng cho từng

lô, thửa đất cụ thể dẫn tới tình trạng tại một số vị trí thửa đất có thể vận dụng nhiều cách để xác định giá mà giá trị tính được từ các cách đó lại cho các kết quả khác nhau dẫn đến sự thiếu công bằng, tạo kẽ hở cho tiêu cực

- Giá đất ở Việt Nam đang chứa đựng nhiều mâu thuẫn và nguyên nhân tạo ra những nghịch lý: Trong điều kiện nền kinh tế thị trường đang phát triển, mức thu nhập của người dân thuộc hàng thấp, mức sinh lợi của nền kinh tế chưa cao nhưng giá đất ở Việt Nam liên tục tăng lên và thuộc vào nhóm cao nhất thế giới Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng giá đất tăng lên nhà nước phải bỏ ra nhiều tiền hơn khi thu hồi đất, phần giá trị đất tăng lên người sử dụng hoặc người nhận sử dụng được hưởng là động lực thúc đẩy gia tăng hoạt động đầu cơ về đất đai Người có đất bị thu hồi dù có nhận được mức tiền bồi thường lớn hơn mức sinh lợi của đất mang lại, song vẫn không hài lòng với lợi ích sau khi thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất không được phân chia thỏa đáng là nguyên nhân làm nảy sinh khó khăn trong thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng và làm phát sinh khiếu kiện (Hoàng Văn Cường, 2010)

- Giá các loại đất trong bảng giá đất còn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường, đặc biệt là đối với đất ở tại các đô thị lớn (có nơi chỉ bằng 25%

giá đất thị trường), dẫn đến thất thu NSNN đối với các địa phương áp dụng bảng giá đất cho tất cả các mục đích và gây khiếu nại kéo dài trong bồi

thường, giải phóng mặt bằng Đồng thời với giá đất trong bảng giá đất thấp, cùng với quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân là đánh thuế khoán mức 2% giá đất trong bảng giá đất đã dẫn đến giá kê khai trong hợp đồng giao dịch chuyển quyền SDĐ thường thấp hơn hoặc chỉ bằng giá đất trong bảng giá đất để giảm thuế thu nhập

- Chưa có quy định mang tính định lượng thế nào là “Sát giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường”, đã gây lúng túng cho địa phương trong việc định giá đất trong một số trường hợp cụ thể nêu trên, đồng thời cũng là lý do mà nhiều địa phương vẫn áp dụng giá đất tính bồi thường theo bảng giá đất dù giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường

Đây là một nguyên nhân gây ra tình trạng khiếu kiện tính chất tranh chấp ngày càng gay gắt, kéo dài, tập trungvào bồi thường giải phóng mặt bằng phát triển các khu đô thị (chiếm gần 70% tổng số vụ khiếu nại, tố cáo) (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)

- Cơ chế UBND các tỉnh, phải thỏa thuận với nhau về giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất tại khu vực giáp ranh để quy định giá đất giáp ranh đối với loại đất đã không khả thi trong thực tế, không xử lý được chênh lệch về giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, Huyện trực thuộc Trung ương, gây khiếu kiện của người dân khi thực hiện các dự án theo lớn, dự án theo tuyến thu hồi đất tại nhiều địa phương

- Chưa có hướng dẫn cụ thể phương pháp xác định giá các loại đất trong đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ, đất

cơ sở sản xuất ), vì vậy các địa phương quy định chung giá các loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo giá đất ở cùng vị trí với một tỷ lệ nhất định, chưa phản ánh đúng giá thực tế của các loại đất này

- Năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác giá đất thuộc Sở TNMT các tỉnh, Huyện trực thuộc TW, của tổ chức có chức năng tư vấn giá đất và định viên còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu của công tác xây dựng bảng giá đất tại địa phương

Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế trong xây dựng bảng giá đất là do: chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường và chưa làm rõ được thế nào là “trong điều kiện bình thường” trong điều kiện cụ thể ở Việt Nam, chưa quy định cụ thể theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất;

đồng thời nguyên tắc này chưa bao hàm hết đối với những nơi, những loại đất không có giao dịch về quyền sử dụng đất mà việc định giá phải áp dụng các phương pháp khác như phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư

- Khung giá các loại đất trong thời gian đầu đã được định hướng giúp địa phương xây dựng bảng giá đất Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, các mục tiêu này chưa đạt được do khung giá các đất luôn không theo kịp biến động của thị trường, có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường

- Thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất chưa phát triển, thông tin thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn ít

và độ chính xác không cao, không phản ánh đúng giá thị trường phục vụ cho việc định giá Nhà nước chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật dữ liệu giá đất trên thị trường làm cơ sở để điều chỉnh khung giá đất, giám sát việc ban hành bảng giá đất của địa phương

- Nhà nước chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo

cơ chế hội đồng liên ngành; việc xây dựng bảng giá đất còn mang tính áp đặt

ý chí chủ quan và chỉ đạo của chính quyền địa phương và bị giới hạn bởi khung giá đất và bị chi phối bới nhiều chính sách địa phương dẫn đến quyền lợi, nghĩa vụ của đối tượng áp dụng và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mâu thuẫn với nhau

- Việc quy định phân vùng, phân vị trí đất theo quy định hiện hành, không thiết lập được hàm toán học về mối tương quan giữa các thửa đất đã gây khó khăn trong việc áp dụng công nghệ thông tin trong việc xây dựng bảng giá đất nhằm bảo đảm tính minh bạch, khoa học và nâng cao chất lượng của bảng giá đất

- Việc đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao năng lực cho cán bộ làm công tác giá đất thuộc các Sở TNMT, đào tạo đội ngũ định giá viên còn hạn chế; việc đào tạo nguồn nhân lực trong các trường đại học, cao đẳng chuyên ngành quản lý đất đai, định giá đất/bất động sản còn chưa được chú trọng quan tâm đúng mức

1.5.4 Một số công trình nghiên cứu về giá đất ở tại Việt Nam

Hiện tại đã có một số công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến vấn đề giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất liên quan đến hướng nghiên cứu của đề tài, tiêu biểu như sau:

1- Đề tài khoa học cấp Bộ của Bùi Ngọc Tuân là “Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định khung giá đất đô thị cho phù hợp.” Tiến hành năm 2000

2- Đề tài khoa học cấp Bộ của Nguyễn Thế Chinh về chủ đề “nguyên cứu ảnh hưởng của cơ chế hai giá đất đối với việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đề xuất giải pháp để giá đất do nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường” thực hiện năm 2013

3- Đề tài cấp Bộ của Vũ Thị Nhung với nội dung “Nghiên cứu cơ sở khoa học và đề xuất mức biến động tới hạn để điều chỉnh giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước” hoàn thành năm 2013.v.v…

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Mục tiêu nghiên cứu

Kết quả nghiên cứu cần đạt được một số mục tiêu chính sau đây:

- Điều tra và tổng hợp được một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất ở được giao dịch thực tế ngoài thị trường năm 2018 để làm căn cứ cho việc điều chỉnh giá đất ở do nhà nước quy định tại huyện Mỹ Đức

- Nghiên cứu và phân tích được một số các yếu tố ảnh hưởng chính đến giá đất ở trên địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội một cách khách quan và có căn cứ khoa học

- Đề xuất được một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà

nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội

2.2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở do UBND Thành phố Hà Nội quy định và giá đất ở thực tế được giao dịch ngoài thị trường trên địa bàn huyện Mỹ Đức

- Những người có đất giao dịch trên thị trường trong khoảng thời gian

đã chọn hoặc những người chuyên môi giới nhà đất

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội

đường liên xã An Mỹ- Đồng Tâm, đường Đê Đáy

3 Khu vực 3: Xã An Tiến (đại diện cho các xã thuần nông chưa phát triển)

2.3 Nội dung nghiên cứu

1 Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của khu vực nghiên cứu

2 Tìm hiểu tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội

3 Nghiên cứu và Đánh giá thực trạng về giá đất ở, trên địa bàn huyện

Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội trong những năm gần đây

4 So sánh giá đất ở được giao dịch trên thị trường và giá đất ở do UBND thành phố quy định

5 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn huyện

Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội

6 Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

Để thu thập số liệu phục vụ nghiên cứu, đề tài đã kế thừa có chọn lọc các tài liệu đã có kết hợp điều tra trực tiếp ngoài thực địa để bổ sung cho những số liệu đã có nhưng còn thiếu, cụ thể như sau: