ĐĂNG ký và THỐNG kê đất ĐAI

ĐĂNG KÝ VÀ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI docx ĐĂNG KÝ VÀ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI I Mối quan hệ giữa Đăng ký đến các học phần khác ● Thị trường BĐS ĐK đất => cung cấp “hộ chiếu phổ th.

ĐĂNG KÝ VÀ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

I Mối quan hệ giữa Đăng ký đến các học phần khác

● Thị trường BĐS: ĐK đất => cung cấp “hộ chiếu phổ thông” – sổ đỏ/GCN để đất

và BĐS có ĐK tham gia vào thị trường chính thức

- Giao dịch đất và BĐS (3 khâu) => bước cuối cùng trong giao dịch là đăng kí

để pháp lý hóa và chứng minh giao dịch hợp pháp

● Định giá đất: 3 nguyên tắc: căn cứ vào pháp luật hiện hành, căn cứ vào điều kiệnthị trường căn cứ vào các thuộc tính của đất BDS

⇨ Đăng ký là bước đầu để xác định pp định giá như thế nào (ĐK biến động)

II Khái niệm, đặc điểm và vai trò ĐKĐĐ

1.1 Khái niệm: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất: việc kê khai và ghi

nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, QSH nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất vàquyền quản lý đất đối với 1 thửa đất vào hồ sơ địa chính (Điều 3 Luật đất đai 2013)

=> ĐKĐĐ là thủ tục hành chính giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất, gồm 2 việc:+ Ghi nhận hệ thống hồ sơ địa chính

+ Cấp GCN

=> Kết quả: Hệ thống hồ sơ địa chính + GCN

- Đăng ký BĐS là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký BĐS

hiện trạng của BĐSvà xác lập, thay đổi, hạn chế hoạt động chấm dứt quyền đốivới BĐS nhằm mục đích công nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cánhân, tổ chức đăng ký BĐS

1.2 Đặc điểm của đăng ký đất đai

+ Thực hiện một số công việc (gọi là thủ tục) theo quy định pháp luật của Nhà nước

+ Là quy định bắt buộc đối với tổ chwusc cá nhân có liên quan nếu việc đăng ký đó

do cơ quan nhà nước tổ chức thực hiện

+ Ghi vào sổ của cơ quan thực hiện đăng ký, được cấp GCN minh chứng cho việcđăng ký (nếu kết quả đăng ký có ý nghĩa trong việc giao dịch dân sự)

+ Mục đích của việc đăng ký: xác nhận MQH pháp lý giữa bên tổ chức thực hiệnđăng ký và đối tượng phải thực hiện đăng ký, nhằm bảo đảm quyền lợi và nghĩavụ

● Nội dung đặc thù của QLNNVĐĐ

+ Công cụ quản lý nhà nước về đất đai (công cụ hành chính)

+ Bắt buộc

+ Đơn vị đăng ký là thửa đất ( đăng ký quyền sử dụng đất >< quyền sở hữu đất)+ Dịch vụ công (CQQLNN đất đai thực hiện và cơ quan thẩm quyền khác có liênquan đến quá trình đăng ký và tổ chức dịch vụ pháp luật như cơ quan bổ trợ tưpháp, tư vấn hợp đồng,

● Tổ chức thực hiện trong PHẠM VI HÀNH CHÍNH (4 cấp)

Cấp trung ương có Cục đăng ký thống kê đất đai (không thực hiện đăng ký và

xét GCN), đóng vai trò là cơ quan hoạch định chính sách, ra các văn bản pháp luật

về nghiệp vụ công tác ĐKĐĐ => cơ quan tham mưu cho Bộ TNMT, còn thực hiệnviệc trực tiếp xét duyệt, ký GCN ở 3 cấp tỉnh, huyện, xã => cụ thể theo từng cấp

Cấp quản lý => cơ quan thực hiện => ký GCN như sau:

+ Bộ TNMT => Tổng cục QLĐĐ

+ Tỉnh => Sở TNMT => VPĐKĐĐ: tiếp nhận hồ sơ, xử lý các thủ tục, thực hiện

xem xét ký và trình ký; áp dụng với các tổ chức sdđ có yếu tố nước ngoài

+ Huyện => Phòng TNMT là cơ quan thực hiện chức năng quản lý, thẩm định hồ

sơ => CN VPĐKĐĐ tiếp nhận hồ sơ trình ký; tiếp nhận hồ sơ liên quan đến hộ

gia đình, cá nhân sdđ; đất cấp cho tổ chức, cơ sở tôn giáo,

+ Xã/phường => Chủ tịch UBND cấp xã (thực hiện quản lý đất đai trên địa bàn cấp cơ sở) => Cán bộ địa chính xã (xác nhận nguồn gốc, thời điểm SDĐ, tranh

chấp đất đai, quy hoạch….; ví dụ tiếp nhận hồ sơ với 1 số trường hợp đăng ký banđầu nếu người dân nộp tại cấp xã; đề xuất phương án xác nhận nguồn gốc, thờiđiểm sdđ, tình trạng tranh chấp, quy hoạch sử dụng đất cho các trường hợp xin cấpGCN => chủ tịch ký => chuyển thông tin lên CN VPĐKĐĐ)

1.3 Đặc trưng của “đăng ký đất đai”

+ Hành vi thực hiện bởi cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền

+ Ghi nhận trên cơ sở nội dung kê khai của các cá nhân/tổ chức

+ Nội dung đăng ký có tính khách quan, là chứng cứ để các chủ thể bảo vệ quyền,lợi ích hợp pháp của mình (dựa trên đơn vị đăng ký - thửa đất/BĐS)

1.4 Vai trò và vị trí của đăng ký đất đai

1.4.1 Bảo đảm lợi ích

- Nhà nước:

+ Công cụ đảm bảo quyền lợi của nhà nước: thông qua quá trình đăng ký ban đầu,

cơ quản quản lý nhà nước nắm rõ được thông tin về quỹ đất, về chủ sử dụng đấtthuộc đơn vị hành chính => CQQLNN thực hiện các chính sách pháp luật về đấtđai (chính sách về quản lý sử dụng, chính sách về nguồn thu, ) => tạo ra ngânsách cho chính quyền

+ Thông qua quá trình đăng ký biến động CQQLNN nắm bắt được chặt chẽ quátrình chuyển dịch QSDĐ các chủ thể liên quan đến thửa đất và tài sản trên đất =>đánh giá được xu hướng chuyển dịch đất đai, sự phát triển của thị trường và tínhiệu của quá trình phát triển KTXH => ra được các điều chỉnh chính sách phápluật => huy động các nguồn lực đất đai

+ Điều kiện bảo vệ chế độ sở hữu đất đai: chỉ Nhà nước mới có quyền yêu cầu nsdđđăng ký đất đai bắt buộc; chỉ có người đại diện chủ sở hữu mới có quyền địnhđoạt, áp đặt 1 chiều đối với diện tích đất đai trong quốc gia và đơn vị hành chính

+ Nội dung đăng ký đất đai là 1 trong 15 nội dung => đảm bảo cung cấp các thôngtin số liệu, triển khai các nội dung về quản lý NN về đất đai khác

1.4.2 Cơ sở bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

+ Bản chất: bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sdđ

+ Ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa NN và người sdd

+ Nhà nước nắm chắc được thông tin đất đai qua hệ thống hồ sơ địa chính

1.4.3 Một nội dung quan trọng, có quan hệ mật thiết với các nội dung QLNNVĐĐ a) ĐKĐĐ và ban hành thực thi văn bản pháp luật

+ Cung cấp số liệu đầu vào để tính toán, đánh giá hiện trạng sdđ

+ Căn cứ phân bổ/bố trí sdđ trong kỳ quy hoạch, kế hoạch đất đai

● QH,KHSDĐ => ĐK

+ Căn cứ bố trí sdđ (căn cứ cấp GCN, đăng ký) : thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽkhông giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng,bất hợp pháp, do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng kýđất ban đầu;

+ Thực hiện QH, KH => gia tăng hoạt động ĐK đất (xuất hiện các chủ sdđ mới,người sdđ cũ biến cập, cập nhật lại diện tích đất/tài sản trên đất)

+ đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn định(ít biến động) và tiết kiệm

c) ĐKĐĐ và giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích SDĐ

● Giao đất, cho thuê đất => ĐK

+ Cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất, cho thuê đất thực hiện các nghĩa

vụ tài chính; chỉ khi thực hiện đăng ký và cấp GCN thì mới chính thức có sự ràngbuộc trách nhiệm pháp lý giữa nsdđ với Nhà nước => căn cứ quan trọng nhất,pháp lý cao nhất khi đăng ký ban đầu

+ Khi chuyển mục đích sdđ => căn cứ triển khai hoạt động đăng ký biến động

● ĐK => Giao đất, cho thuê

+ Gia tăng mức độ cam kết, khẳng định được quyền Còn quyết định giao đất, chothuê đất chỉ dừng lại ở mức độ cam kết

+ Khâu đăng ký đất đai khuyến khích hoạt động sdđ sau khi giao cho thuê, khẳngđịnh QSDĐ (thực hiện giao dịch đất đai trong thị trường ) => thúc đẩy thị trườngđất đai thứ cấp

d) ĐKĐĐ và tài chính đất đai, giá đất

● ĐK => tài chính, giá đất

+ Số liệu đất (giá đất) => lập dự toán thu (NSNN/địa phương)

+ Cơ sở để thực hiện chính sách tài chính thu của đất đai (Ai là người nộp tiền? Baonhiêu)

e) ĐKĐĐ và thu hồi, bồi thường, tái định cư

● ĐK => thu hồi, bồi thường, tái định cư

+ Kết quả đăng ký (cấp GCN + số liệu trong hồ sơ chính, giấy tờ chứng minh

QSDĐ) căn cứ xác định bồi thường, hỗ trợ (Khi nào? Người SDĐ không có sổ đỏthì có được bồi thường hay không?)

+ Mức tiền được nhận khi thu hồi đất (Diện tích công nhận hợp pháp, sử dụng đấtkhông hợp pháp, tài sản khác…)

+ Khi nào được nhận tái định cư (hạn mức, hình thức TĐC)

● Thu hồi, BT, TĐC => ĐK

+ Kết quả thu hồi => nếu đất còn lại đủ điều kiện (thực hiện đăng ký biến động) ví

dụ nhà siêu mỏng, siêu méo

+ Quyết định nhà ở/đất ở tái định cư => căn cứ đăng ký cấp GCN (không phải nộptiền sdđ và nghĩa vụ tài chính)

f) ĐKĐĐ và giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo về đất đai

● ĐK => tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

+ Căn cứ pháp lý để xem xét, giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp

+ Có/Không có GCN => thẩm quyền/phương thức giải quyết (UBND hay tòa)

+ Chức năng cung cấp thông tin pháp lý (đất, chủ sử dụng đất) cho các bên liên quantrong quá trình giải quyết (Hồ sơ địa chính là căn cứ quan trọng/cao nhất để giảiquyết)

● Tranh chấp, khiếu nại, tố cáo => ĐK

1 ĐK để xem xét cấp hay không cấp GCN

2 Kết quả giải quyết (CQQL, toà án) => quyết định thực hiện ĐKBĐ

=> Vấn đề đặt ra: Đăng ký đất là cơ sở cần thiết và tạo tiền đề cho việc triển khai thực

hiện tốt tất cả các nội dung nhiệm vụ quản lý NN về đất đai

=> Các nội dung QLNN về đất đai khác có tác động đến kết quả và chất lượng của quátrình đăng ký đất đai => tác động trực tiếp đến việc hình thành, cập nhật đặc tính kỹthuật, pháp lý của HSĐC và quá trình cấp GCN QSDĐ

1.5 Nguyên tắc ĐKĐĐ và BĐS

1 Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ

- Biến động liên quan đến quyền và nghĩa vụ về đất đai và BĐS đều phải ghi nhậpvào hồ sơ: biến động về đất, chủ sdđ, bất cứ nguyên nhân gì

- Các biến động này chỉ có hiệu lực khi đã được đăng nhập vào sổ ĐKĐĐ và BĐS

2 Nguyên tắc đồng thuận

- Người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đồng ý với việc

đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đâytrong hồ sơ đăng ký

- Người được đăng ký có thể ủy quyền công việc thực hiện đăng ký nhưng họ vẫn làchủ thể của quá trình đăng ký đó

3 Nguyên tắc công khai

- Hồ sơ ĐKĐĐ được công khai cho mọi người có thể tra cứu kiểm tra Các thông tinđăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

- Công khai về quy trình, thủ tục, thời gian quá trình thực hiện đăng ký

- Tuy nhiên, mức độ công khai thông tin về hồ sơ đất đai sẽ thay đổi tùy theo quốcgia (có quy định pháp luật về tiếp cận thông tin đất đai đã đăng ký)

- Tại Việt Nam, trong quá trình thực tế triển khai, mới công khai quy trình thủ tục,tuy nhiên việc kiểm tra tiến độ thực hiện thủ tục thì người đăng ký chưa kiểm soátđược Mức độ công khai về các thông tin đất đai (về quy hoạch, lịch sử giao dịch,

về giá thực tế, ) rất khó khăn trên thị trường Việt Nam

3 Nguyên tắc chuyên biệt hóa

- Chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, BĐS) phải được xácđịnh một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

- Chuyên biệt hóa tài sản đăng ký đạt được trên cơ sở định nghĩa rõ ràng và mô tảchính xác đơn vị đăng ký

- Các hệ thống ĐKĐĐ hiện đại lấy thửa đất làm đơn vị đăng ký Việc xác định thửađất một cách chuyên biệt là lĩnh vực của đo đạc và bản đồ

1.6 Yêu cầu đăng ký đất đai

● Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý (yêu cầu thiết yếu, đảm bảo chính xác)

- Tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật

- Đăng kýĐÚNG vàĐỦ

+ Đúng: về trình tự thủ tục; đối tượng; quy định về thời hạn; diện tích trong hạnmức; thẩm quyền; quyền và nghĩa vụ

+ Đủ: thông tin; hồ sơ pháp lý

- Đúng với quy định hiện hành của pháp luật

● Đảm bảo các quy chuẩn kỹ thuật

- Quy chuẩn kỹ thuật: quy định về mức giới hạn của đặc tính kỹ thuật và yêu cầuquản lý

- Đảm bảo được tối thiểu 3 nội dung:

+ Diện tích thửa đất

+ Hình thể thửa đất: vẽ được

+ Kích thước (góc, cạnh) thửa đất (mô tả được giáp ranh)

=> Thường được phản ánh ở trang số 3 GCN QSDĐ

● Thực hiện triệt để, kịp thời

- Toàn diện, đầy đủ và cập nhật thường xuyên

- Đảm bảo cho công tác quản lý

● Bền vững và ổn định

- Đòi hỏi có cơ chế thực hiện: bộ máy, nhân lực, công nghệ

● Sự rõ ràng, đơn giản và chi phí thấp

- Biểu mẫu, thủ tục, thời gian

- Thông tin

- Chi phí và lợi ích: Nhà nước, người sdđ, XH

- Hiện nay, tại Việt Nam chưa đảm bảo về sự đơn giản và chi phí thấp

● Sự công bằng và dễ tiếp cận

Câu hỏi thảo luận chương 1

1 So sánh đăng ký bắt buộc và đăng ký tự nguyện

Giống nhau Có thuộc tính của hoạt động đăng ký: Đều phát sinh giữa 2 bên yêu cầu

đăng ký và bên tổ chức thực hiện đăng kýĐược pháp luật bảo hộ thông qua quyền và nghĩa vụ (Theo Luật dân sự)

Sự tham gia của

các bên

Bên nhận (tổ chức) đk: Cơquan quản lý NN/Đơn vị đo

NN ủy quyền việc thực hiệnBên yêu cầu: cá nhân/tổchức có liên quan

Bên nhận (tổ chức) đk: KV tư nhân (bên cócung cấp dịch vụ đăng ký) [Bank, tài

chính ]

Bên yêu cầu: cá nhân/tổ chức có liên quan

Mục tiêu Chính trị => yêu cầu về mặt

BĐS: đất + tài sản trên đất (nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở,

rừng SX, vườn cây lâu năm,,,,)

Đăng ký bắt buộc Đăng ký tự nguyện (bổ sung/ghi nhận QSH tài

sản sau khi có yêu cầu)

Điều kiện đầu tiên, tiên quyết để ghi nhận đăng ký

Bị xử phạt vi phạm nếu không thực hiện việc

đăng ký

Không bị xử phạt (có thể bị ảnh hưởng đếnquyền và lợi ích liên quan đến tài sản)

3 Vai trò ĐKĐĐ, BĐS với thị trường BĐS

Thị trường BĐS: Pháp lý + Hàng hóa + Tăng trưởng KT

- Đăng ký đất đai và BĐS là việc xác nhận - cấp cuốn “hộ chiếu phổ thông” chođất/BĐS => tham gia vào thị trường BĐS chính thức (Thị trường BĐS chính quy);khi không có GCN thì thị trường BĐS phi chính thức hình thành Đồng thời bướccuối cùng trong giao dịch BĐS là việc thực hiện đăng ký nhằm pháp lý hóa vàchứng minh giao dịch là hợp pháp

- Đăng ký đất đai, BĐS nhằm cung cấp thông tin về thửa đất/BĐS và lịch sử giaodịch; đăng ký đất đai,BĐS là một trong những tiêu chí đánh giá TTBĐS minhbạch Phải minh bạch hóa TTBĐS vì vai trò của thị trường này đối với sự pháttriển kinh tế xã hội, đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần nâng caohiệu quả quản lý nhà nước, ngăn ngừa và phòng chống những hiện tượng tiêu cựctrong tiếp cận và sử dụng thông tin về BĐS

- Quy mô và mức độ đầu tư vào BĐS (Quyền SH BĐS được bảo đảm => xu hướnggia tăng đầu tư vào loại hình BĐS)

- BĐS/đất được đăng ký sẽ làm cơ sở tạo vốn tài chính, công cụ tài chính cho thịtrường; thúc đẩy việc tăng trưởng kinh tế

4 Phân tích bản chất của đăng ký BĐS

- Thực chất là việc ghi nhận quyền sở hữu và các giao dịch đã được các tổ chức, cánhân xác lập hợp pháp Không phải là điều kiện làm phát sinh quyền tài sản mà đó

là cách thức để công khai hóa thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản

- Đăng ký BĐS là một biện pháp có tác dụng công bố sự tồn tại quyền của chủ thểđối với BĐS, nhằm tạo điều kiện cho chủ thể thực hiện các quyền ấy trong cácquan hệ pháp luật dân sự, kinh doanh, thương mại Hay nói cách khác, đăng kýBĐS là việc công khai hóa thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS, phục vụ cho

sự vận hành một cách minh bạch của TTBĐS

- Đăng ký BĐS được thừa nhận rộng rãi là một dạng đăng ký vật quyền (quyền củachủ thể đối với BĐS) chứ không phải đăng ký với vật là BĐS Về mặt hình thức,

đăng ký BĐS là việc CQNN có thẩm quyền ghi nhận các quyền đối với BĐS cho

tổ chức, cá nhân vào sổ đăng ký và cấp GCN

- Một số đặc trưng chủ yếu: trang 25 GT

5 Rút ra bài học trong hoạt động thực tiễn của nhà kinh doanh BĐS và người quản lý đất đai/BĐS?

● Đối với người quản lý đất đai/BĐS

+ Hoạt động đăng ký BĐS do CQQLNN về BĐS thực hiện; theo đó CQNN có thẩmquyền vừa thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với BĐS vừa thực hiện đăng

ký BĐS => cần trao hoạt động đăng ký BĐS cho một cơ quan dịch vụ công thựchiện, mang lại nhiều tiện ích hơn

+ Cần cung cấp các thông tin về đăng ký BĐS (thông tin về quy hoạch, về tranhchấp, ) cho người tham gia giao dịch đất đai/BĐS => hoạt động cung cấp thôngtin này là những hoạt động mang tính dịch vụ, các cơ quan quản lý nhà nước phải

tổ chức cung cấp các thông tin này và có thể thu một khoản phí nhất định tùy theophạm vi và mức độ cung cấp thông tin

+ Cần hướng tới TTBĐS có tính minh bạch cao, cần yếu tố đầu tiên là hệ thống đăng

ký được minh bạch và công khai trên mạng, không còn gì để giấu nhau, không cònnét khuất, không còn nơi ẩn nấp cho tham nhũng và đầu cơ

● Đối với các nhà kinh doanh BĐS

+ Các nhà kinh doanh BĐS nên ưu tiên lựa chọn các dự án minh bạch về tính pháp

lý, bởi đây là yếu tố có tính xác thật và quan trọng nhất để đánh giá khả năng

“sống” cũng như tiềm năng của BĐS, đồng thời đảm bảo được việc phải bảo toànđược vốn đầu tư cũng như khả năng sinh lời cho nhà đầu tư

+ Với tâm lý của người Việt Nam sẽ thường quan tâm đến tính hợp pháp của BĐSđầu tiên vì vậy các nhà kinh doanh BĐS cần quan tâm đến yếu tố này

+ Ở góc độ nhà đầu tư, yếu tố pháp lý BĐS sẽ ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS Bởi vìđây là một trong những yếu tố tiên quyết nhất mà nhà đầu tư phải cân nhắc trướckhi tham gia vào một giao dịch BĐS nào trên TTBĐS

6 Thực trạng đăng ký BĐS ở Việt Nam (pháp luật và thực hiện pháp luật)

+ Đăng ký BĐS thì trong khoa học pháp lý chưa xác định chính thức; chưa có đạoluật chuyên ngành về BĐS, nhưng Nhà nước đã chú trọng xây dựng các quy định

pháp luật về đăng ký BĐS nhằm khuyến khích các giao dịch về BĐS được thựchiện an toàn, hợp pháp; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có QSH/QSD,các bên tham gia giao dịch; công khai hóa các thông tin về BĐS và hạn chế nhữnggiao dịch “ngầm” phát triển gây nên hiện tượng “nóng,lạnh” của TTBĐS làm suythoái kinh tế.

+ Pháp luật đăng ký BĐS ở nước ta hiện nay có thể chia làm 2 loại: Đăng ký tài sản

là BĐS và Đăng ký giao dịch về BĐS

+ Hiện nay, đã thống nhất cấp 1 loại “GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất”, đây là kết quả thống nhất sau nhiều năm tranh cãi Sự thay đổi này

đã khắc phục được tình trạng tồn tại nhiều loại GCN QSH, QSD đối với BĐS gây

ra sự khó khăn, phiền hà cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện các quyềnliên quan đến BĐS đồng thời góp phần cải cách hành chính, đơn giản hóa thủ tục,cải thiện tính minh bạch về tình trạng pháp lý của BĐS

+ Đăng ký BĐS nhằm công khai hóa thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS, phục

vụ vận hành một cách minh bạch của thị trường BĐS tuy nhiên một thực tế chohay, thể chế đăng ký BĐS ở nước ta vẫn đang trong quá trình chuyển đổi tư duyquản lý Cơ quan tiếp nhận đăng ký BĐS vẫn còn tập trung chủ yếu vào mục tiêuquản lý hành chính nhà nước, chưa chú trọng đến yếu tố công khai hóa, minh bạchhóa về tình trạng pháp lý BĐS để phục vụ thị trường => cần nhanh chóng thay đổi

tư duy pháp lý này để hướng đến một TTBĐS có tính minh bạch cao

+ Thị trường bất động sản minh bạch thì Nhà nước cần tạo hành lang pháp lý chocác hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản, trong đó có hoạt động tư vấn

về quy hoạch; định giá đất và bất động sản; đo đạc địa chính; cung cấp thông tinbất động sản; tạo sàn giao dịch, môi giới bất động sản; thế chấp bằng bất độngsản Tất cả những dịch vụ này cần có một hành lang pháp lý, nhưng chúng ta gầnnhư chưa có bất kỳ một văn bản quy phạm pháp luật nào điều chỉnh dịch vụ hỗ trợthị trường, tức là các loại dịch vụ đều đang ở dạng “cò ngầm” và mang sắc thái hỗtrợ cho đầu cơ khi có điều kiện

+ Thể chế về đăng ký BĐS được quy định phân tán, thiếu tính tổng thể, đồng bộ, dẫnđến sự chồng chéo, thiếu thống nhất làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước và kéochỉ số công khai, minh bạch của TTBĐS nước ta xuống vị trí thấp nhất so với cácnước khác trong khu vực hiện nay chưa có một đạo luật chung về đăng ký BĐS,các quy định về đăng ký BĐS nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhaunhư LĐĐ, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng.

+ Việc xây dựng hệ thống thông tin và cung cấp thông tin cho người có nhu cầu liênquan đến BĐS còn hạn chế Người có nhu cầu rất khó tiếp cận với các thông tin vềBĐS như có nằm trong quy hoạch hay không, có tranh chấp hay không, Đồngthời hệ thống đăng ký BĐS còn mang tính thủ công, chưa ứng dụng CNTT, số hóathông tin BĐS, thực hiện không thống nhất giữa các địa phương, chất lượng dữliệu còn kém

7 Xác định các văn bản pháp luật liên quan đến đăng ký BĐS tại Việt Nam từ khi thị trường BĐS ra đời đến nay?

Thị trường BĐS ra đời từ năm 1993, tính từ năm 1993

- Đất đai (QSDĐ: ở)

- Xây dựng ( Nhà ở + Công trình xây dựng)

- Nông nghiệp và nông thôn (Rừng, cây lâu năm)

- Giao dịch: Luật công chứng, giao dịch bảo đảm

8 Có những cơ quan quản lý nhà nước nào tham gia vào quá trình đăng ký BĐS tại Việt Nam trong thời gian qua?

Sau 2009 - nay: Nghị định 88/2009NĐ-CP: Bộ TNMT (cơ quan đầu mối liên

quan đăng ký, cấp GCN)

9 Sự thay đổi của đăng ký đất đai từ khi LĐĐ 2013 đến nay

- Cơ quan cấp (VPĐKĐĐ, CNVPDKĐĐ - 1 cấp) chia làm 2 cấp (Sở/Phòng, ngành)

- Thời gian cấp (giảm); quy trình rút gọn và xu hướng đơn giản hóa (người sử dụng

đất có thể được cấp khi không có giấy tờ chứng minh về QSDĐ); đăng ký điện tử

- Nghị định 148/2020: VP ĐK có thể ký giấy, giấy XD tạm thời căn cứ để cấp QSH

nhà

- Thông tư 09/2021/TT- BTNMT: giảm giấy tờ (không phải nộp CCCD,SHK =>

CSDL dân cư),

10 Phân biệt ĐKĐĐ, BĐS với đăng ký giao dịch bảo đảm bằng ĐĐ, BĐS

Tiêu chí Đăng ký đất đai Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ

Định nghĩa Việc kê khai, ghi nhận tình

trạng pháp lý về quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở,tài sản khác gắn liền với đất

và quyền quản lý đất đối vớimột thửa đất vào HSĐC

bênthế chấp quyền sử dụng đấtký kết hợpđồng đăng ký giao dịch bảo đảm khi màbên thứ ba có tranh chấp về quyền sử dụngđất với bên thế chấp Dựa trên căn cứ giaodịch bảo đảm, cơ quan nhà nước có thẩmquyền bảo vệ quyền của bên thế chấp đốivới đất đai

Cơ quan đăng ký thực hiện tại văn phòng đăng

ký đất đai cấp tỉnh trực thuộc

Sở Tài nguyên và Môi trườnghoặc chi nhánh văn phòngđăng ký đất đai cấp huyệntrực thuộc văn phòng đăng kýđất đai cấp tỉnh

được thực hiện tại các trung tâm đăng kýgiao dịch bảo đảm trực thuộc cục đăng kýgiao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp đượcthành lập tại các khu vực miền Bắc (HàNội), miền Trung (Đà Nẵng), miền Nam(Thành phố Hồ Chí Minh)

Trình tự thủ tục được hướng dẫn bởi Luật Đất

đai 2013 và các văn bảnhướng dẫn thi hành quy định

được thực hiện theo quy định về đăng kígiao dịch bảo đảm do Chính phủ ban hànhnăm 2010

11 Tổng hợp các văn bản liên quan đến công tác đăng ký đất đai tại Việt

Nam theo từng giai đoạn Luật đất đai?

CHƯƠNG 2: ĐĂNG KÝ BAN ĐẦU VÀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI

I Đối tượng kê khai đăng ký, phạm vi tổ chức thực hiện và thẩm quyền xét duyệt, cấp GCN

1.1 Đối tượng kê khai đăng ký

Phân biệt đăng ký ban đầu và đăng ký biến động

Đối tượng gồm 4 đối tượng tại khoản 3 Đ95

+Thửa đất được giao, cho thuê để sd+Thửa đất đang sd mà chưa đăng ký+Thửa đất được giao để quản lý mà chưađki

+Nhà ở và TS gắn liền với đất chưa đăngký

Đặc điểm: chưa kê khai đăng ký lần nào;

chưa được ghi nhận trong HSĐC

12 trường hợp tại khoản 4 Đ95Đặc điểm:

+ Đã ĐK, được cấp GCN + xảy rabiến động/thay đổi liên quan đếnngười/đất/tài sản trên đất (con người +

Kết quả - thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban

đầu cho toàn bộ đất đai

- cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất mới (được cấp sổ đỏ nếu đủ ĐK)

- cập nhật thông tin HSĐC và thựcđịa

- Có thể cấp GCN mới/chứng nhậnbiến động trên GCN cũ

- Khá lâu (tối đa 45; 30 ngày)

- Theo thẩm quyền cấp GCN (có thểđược Ủy quyền (TPHCM: 11 thủ tục)

- VPĐKĐĐ; CNVP; trung tâm

hành chính công

- Nhanh: 15 ngày;7,3,1 ngày

1.1.1 Người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký

- Nguyên tắc chung:

+ Người sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất, công nhận qsdđ, nhận chuyển quyền

sdđ)

+ Có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ

- Đối tượng: 7 đối tượng theo Điều 5 Luật đất đai 2013

+ Đối tượng trong nước: HGĐ,CN + tổ chức (tổ chức KT; tổ chức tôn giáo; tổ chức

chính trị, xã hội)

+ Đối tượng ngoài nước

1.1.2 Người chịu trách nhiệm đăng ký

Nguyên tắc chung: là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử

dụng đất của người sử dụng đất;

- Người chịu trách nhiệm đăng ký (quy định tại Điều 7 Luật đất đai 2013)