Bài tập môn Tài chính đất đai Đại học Kinh tế Quốc dân NEU, bài tập nghĩa vụ tài chính đất đai, bao gồm bài tập giải chi tiết...............................................................................
Trang 1BÀI TẬP TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Dạng 1: Xác định tổng tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi công nhận quyền
sử dụng đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
VD1: Ông A đang sử dụng 03 thửa đất, sử dụng ổn định từ năm 1994, tại tỉnh Y, nằm trong quy
hoạch đất ở tại địa phương Thửa đất 1 diện tích 100m2, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai, không có tranh chấp, có nhà ở trên đất, tại thành phố X Thửa thứ 2 diện tích 280m2 được ông A tách ra năm 1996 từ thửa đất vườn, ao khi chia cho các con, tại huyện Z, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Thửa thứ 3 diện tích 250m2, là đất nông nghiệp trong khu dân cư nông thôn, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, tại huyện Q
Năm 2020, ông A đề nghị và được công nhận quyền sử dụng đất ở tại thửa 1 và thửa 2; được chuyển mục đích sử dụng đất thửa 3 sang đất ở Ông A chọn thửa 1 để tính hạn mức
Giả sử: Hạn mức giao đất ở tại thành phố X là 120m2, tại huyện Z là 180m2, tại huyện Q
là 220m2 Hạn mức công nhận đất ở tại thành phố X là 150m2, tại huyện Z là 200 m2, tại huyện Q
là 240m2
Giá đất ở trong bảng giá đất thửa 1 của là 12 triệu, thửa 2 là 8 triệu, thửa 3 là 6 triệu Giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất thửa 1 là 200.000 đồng, thửa 2 là 150.000 đồng và thửa 3 là 100.000 đồng; Giá đất ở xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp tại thửa 1 là 15 triệu; thửa
2 là 11 triệu, thửa 3 là 7 triệu; Hệ số điều chỉnh giá đất ở, giá đất nông nghiệp tại cả 3 thửa là 1,2
Hãy xác định tổng số tiền sử dụng đất ông A phải nộp cho Nhà nước khi công nhận quyền sử dụng đất ở đối với thửa 1, thửa 2, khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với thửa 3
Bài làm:
- Thửa 1: thuộc trường hợp đất sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004; không vi phạm pháp luật về đất đai; không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Phần diện tích 100m2 được xác định là phần diện tích trong hạn mức giao đất ở tại thành phố X
=> Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất
=>Thửa 1 nộp = 50% x 100 x 12tr = 600tr
- Thửa 2: tách ra từ thửa đất vườn ao, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Giá trị thửa đất = 280 x 8tr = 2.24 tỷ => giá đất cụ thể xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh
Ông A lựa chọn thửa 1 để tính hạn mức
Trang 2Nên phải nộp như sau:
▪ Trong hạn mức: 20m2: nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất tại Bảng giá đất
▪ Vượt hạn mức: 260m2: nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể
=> Thửa 2 nộp = 50% x 20 x 8tr + 100% x 260 x 8tr x 1.2 = 2576tr
- Thửa 3: là đất nông nghiệp trong khu dân cư nông thôn, có giấy tờ về quyền sử dụng đất
=> Khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp 100% (tiền sử dụng đất theo giá đất
ở - tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp) theo giá đất cụ thể
=> Thửa 3 nộp = 100% x ( 250 x 6tr x 1.2 – 250 x 0.1 x 1.2) = 1770tr
Vậy tổng 3 thửa phải nộp = 600 + 2576 + 1770 = 4946tr
VD2: Ông A đang sử dụng 02 thửa đất tại tỉnh Hưng Yên, sử dụng ổn định từ năm 1985, nằm
trong quy hoạch đất ở tại địa phương Thửa đất 1 diện tích 150m2, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, có nhà ở trên đất, không vi phạm pháp luật về đất đai, tại thành phố Hưng Yên Thửa thứ 2 tại huyện Thanh Miện, là đất nông nghiệp trong khu dân cư, diện tích 250m2được tách ra
từ thửa đất vườn, ao có nhà ở trên đất do đơn vị đo đạc lập bản đồ địa chính từ năm 2001, có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Giả sử: Hạn mức giao đất ở tại khu vực thửa 1 là 120m2, tại khu vực thửa 2 là 180m2 Hạn mức công nhận đất ở tại khu vực thửa 1 là 180m2, tại khu vực thửa 2 là 200m2 Giá đất ở trong bảng giá đất thửa 1 là 15 triệu, thửa 2 là 11 triệu Giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất tại thửa 1, thửa 2 là 300.000 đồng; Giá đất ở xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp tại thửa 1
là 19 triệu; thửa 2 là 14 triệu; Hệ số điều chỉnh giá đất ở, đất nông nghiệp tại cả 2 thửa là 1,2
Hãy xác định tiền sử dụng đất ông A phải nộp cho Nhà nước khi ông A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với 2 thửa đất trên vào năm 2020
Bài làm:
- Thửa 1: Sử dụng từ trước 15/10/1993; không vi phạm pháp luật về đất đai; không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Phần diện tích 150m2 ở thửa 1 được xác định là diện tích trong hạn mức => không phải nộp tiền
sử dụng đất
Trang 3- Thửa 2: là đất nông nghiệp; được tách ra từ thửa đất vườn ao có nhà ở trên đất do đơn vị đo đạc lập bản đồ địa chính trước 1/7/2004; có giấy tờ về quyền sử dụng đất
=> Nộp 50% (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất NN)
= 50% x 250 x ( 11 x 1.2 – 0.3 x 1.2) = 1605tr
VD3: Ông A đang sử dụng 2 thửa đất, thửa đất 1: 80m2, có nhà ở, không có giấy tờ về quyền sử
dụng đất; sử dụng ổn định, không vi phạm, không có tranh chấp từ năm 1995 tại quận HBT, Hà Nội Thửa thứ 2 là 610 m2 ở huyện Hoài Đức, Hà Nội, đất nông nghiệp trong khu dân cư, có giấy tờ về QSDĐ, này nằm trong quy hoạch đất ở tại địa phương Năm 2020, ông A đề nghị và được cấp GCN tại thửa 1; được CĐ thủa 2 sang đất ở Ông A lựa chọn thửa 1 để xác định diện tích đất trong hạn mức Giả sử: Hạn mức giao đất ở tại quận HBT là 90m2; Hạn mức giao đất ở tại huyện Hoài Đức là 180 m2 Giá đất ở trong bảng giá đất thửa 1 của ông A là 50 triệu, thửa 2
là 10 triệu, giá đất nông nghiệp thửa 2 là 200.000 đ Giả sử giá đất ở xác định theo phương pháp
so sánh trực tiếp tại thửa 2 là 25 triệu; hệ số điều chỉnh giá các loại đất là 1,2 Xác định tiền sử dụng đất ông A phải nộp khi cấp GCN đối với 2 thửa đất trên
Giải:
● Đất sử dụng từ sau 15/10/1993 đến trước 1/7/2004
● Đất có nhà ở
● Không có giấy tờ
● Không vi phạm, không tranh chấp
- Thửa 1: Căn cứ theo hạn mức giao đất ở; thửa 1 trong hạn mức
=> Tiền SDĐ = 50% tiền SDĐ theo giá đất trong Bảng giá đất = 50% * 80 * 50 = 2000tr
- Thửa 2: còn 10m2 diện tích đất trong hạn mức thửa 1 chuyển sang
Giá trị thửa đất = 610 * 10 < 10 tỷ => áp dụng hệ số K
Trong hạn mức: 50% (tiền sdđ tính theo giá đất ở - tiền sdđ tính theo giá đất NN) (tính theo thửa 1 nên tính giá trong BGĐ)
= 50% * 10 * ( 10 - 0.2) = 49tr
Vượt hạn mức: 100% (tiền sdđ tính theo giá đất ở - tiền sdđ tính theo giá đất NN) (áp dụng giá cụ thể)
= 100% * 600 * ( 10 *1,2 - 0.2 *1.2) = 7056tr
=> Tổng tiền SDĐ = 2000 + 49 + 7056 = 9105tr
Trang 4VD4: Ông A đang sử dụng 02 thửa đất; thửa đất thứ nhất là đất có nhà ở, không có giấy tờ theo
quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, sử dụng ổn định không có tranh chấp từ năm 1997, có diện tích 60 m2 ở quận X, thành phố Z; thửa đất thứ hai 1.640 m2 ở huyện Y, thành phố Z là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, nay nằm trong quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại quận X, thành phố Z là 100m2; Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại huyện Y là 150 m2 Thành phố Z là thành phố trực thuộc Trung ương
Năm 2015, ông A được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất thứ nhất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của thửa đất thứ hai sang đất ở Ông A lựa chọn thửa đất thứ nhất để xác định diện tích đất trong hạn mức Giả sử giá đất trong Bảng giá đất ở thửa 1 là 20tr; giá đất trong Bảng giá đất ở thửa 2 là 15tr; giá đất ở thửa 2 theo phương pháp so sánh là 25tr và giá đất nông nghiệp là 300.000đ/m2
Bài làm:
- Thửa 1: Đây là trường hợp đất sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004; không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật về đất đai
Phần diện tích 60m2 < hạn mức => nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất tại Bảng giá đất
=> Thửa 1 nộp = 50% x 60 x 20tr = 600tr
Do ông A lựa chọn thửa 1 để xác định diện tích đất trong hạn mức nên hạn mức còn thiếu của thửa 1 chuyển sang thửa 2 là 40m2
- Thửa 2: Giá trị thửa đất = 1640 x 20tr > 30 tỷ => áp dụng giá đất cụ thể xác định theo phương pháp so sánh
▪ Trong hạn mức: 40m2: 50% x 40 x (15 – 0.3)
▪ Vượt hạn mức: 1600m2: 100% x 1600 x ( 25tr – 0.3)
=> Thửa 2 nộp = 39814tr
Tổng 2 thửa = 40414tr
VD5: Ông A đang sử dụng 02 thửa đất: Thửa đất thứ nhất là đất có nhà ở, không có giấy tờ theo
quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, sử dụng ổn định không có tranh chấp từ năm 1997, có diện tích 70 m2 ở huyện X, tỉnh K; thửa đất thứ hai có diện tích 120 m2 ở huyện Y, tỉnh K là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, nay nằm trong quy hoạch sử dụng đất ở tại
Trang 5địa phương Năm 2012, ông A được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất tại khu đất thứ nhất Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại huyện X, tỉnh K là 100 m2 Khi được cấp Giấy chứng nhận tại thửa đất thứ nhất, toàn bộ diện tích 70 m2 đất được xác định là diện tích đất
ở trong hạn mức Năm 2015, ông A tiếp tục làm thủ tục và được chuyển mục đích sử dụng thửa đất thứ 2 sang đất ở thì tiền sử dụng đất được xác định như thế nào?
- Thửa 1: không có giấy tờ; sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004; không vi phạm pháp luật về đất đai Phần diện tích 70m2 được xác định là phần diện tích trong hạn mức
=> Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất trong bảng giá đất
- Thửa 2:
+ Trong hạn mức: 30m2: áp dụng giá đất trong bảng giá đất
+ Vượt hạn mức: 90m2 ( = 120m2 – 30m2), áp dụng giá đất cụ thể xác định theo phương pháp
hệ số điều chỉnh K
Trang 6Dạng 2: Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp cùng được nhận thừa kế 1 thửa đất VD1 (đề thi K60): Ông A, ông B, bà C được thừa kế 1 thửa đất 330m2 tại tỉnh X, đất không có
giấy tờ về QSDĐ, có nhà ở trên đất và sử dụng ổn định từ 1990 đến này, không tranh chấp, phù hợp với QHSDĐ ở tại địa phương Ông A đã được xác định đủ diện tích trong hạn mức công nhận để tính thu tiền SDĐ đối với thửa đất khác Ông B, bà C chưa được xác định diện tích đất trong hạn mức để tính thu tiền SDĐ lần nào
Giả sử giá đất trong bảng giá đất là 22tr, hệ số là 1.2; Hạn mức công nhận đất ở tại tỉnh X là 120m2; hạn mức giao là 90m2 Năm 2020, ông A, ông B và bà C đã đề nghị và được cơ quan nhà nước cấp GCN Hãy xác định tiền SDĐ trong 2 trường hợp:
a) Trường hợp 3 người trên thống nhất cấp GCN cho từng người, và các ông bà đã tách thửa đất được thừa kế thành 3 thửa bằng nhau
b) Trường hợp 3 người trên thống nhất có ông B đại diện làm thủ tục xin cấp GCN đối với toàn
bộ thửa đất được thừa kế
Bài làm:
Đây là trường hợp: đất sử dụng ổn định trước 15/10/1993; không vi phạm pháp luật về đất đai và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Giá trị thửa đất = 330 x 22tr = 7.26 tỷ => giá đất xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh K
a) Trường hợp 3 người trên thống nhất cấp cho từng người; các ông bà đã tác thửa đất được thừa
kế thành 3 thửa bằng nhau tức là mỗi thửa có diện tích 110m2 < hạn mức công nhận 120m2 [Do thửa đất này sử dụng ổn định từ 1990 (trước 15/10/1993) nên áp dụng hạn mức công nhận đất ở
là 120m2]
- Ông B, bà C không phải nộp tiền sử dụng đất do phần diện tích này nằm trong hạn mức
- Ông A: do đã xác định đủ diện tích trong hạn mức công nhận để tính thu tiền sdđ đối với thửa đất khác nên phần diện tích đất 110m2 của ông A được xác định là diện tích đất vượt hạn mức
Vì vậy, ông A phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể
=> Ông A nộp: 50% x 110 x 22 x 1.2 = 1.452 tỷ
Trang 7b) Trường hợp 3 người thống nhất có ông B đại diện làm thủ tục xin cấp GCN đối với toàn bộ
thửa đất được thừa kế
- Trong hạn mức: 120m2: không phải nộp tiền
- Vượt hạn mức: 210m2 (= 330 - 120) nộp 50% tiền sử dụng đất, giá đất là giá cụ thể
=> 50% x (330 – 120) x 22tr x 1.2 = 2.772 tỷ
VD2: Ông A, ông B và bà C được thừa kế 01 thửa đất 385 m2tại Hải Phòng, đất không có giấy
tờ về quyền sử dụng đất, có nhà ở trên đất và sử dụng ổn định từ 1990, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương Ông A, ông B chưa được xác định diện tích đất trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất lần nào; Bà C đã được xác định đủ diện tích trong hạn mức công nhận để tính thu tiền sử dụng đất đối với thửa đất khác
Giả sử giá đất ở trong bảng giá đất tại thửa đất trên là 15 triệu, hệ số sử dụng đất là 1,2; Hạn mức công nhận đất ở tại Hải Phòng là 200m2, hạn mức giao là 120m2
Năm 2020, Ông A, ông B và bà C đã đề nghị và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hãy xác định tiền sử dụng đất đối với từng người, trong 2 trường hợp sau:
(1) Trường hợp ông A, ông B và bà C thống nhất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng người và các ông, bà đã tách thửa đất được thừa kế thành 03 thửa đất bằng nhau
(2) Trường hợp ông A, ông B và bà C đã thống nhất cử ông A đại diện làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ thửa đất được thừa kế
Bài làm:
Đây là trường hợp đất sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993; không vi phạm pháp luật về đất đai; không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Giá trị thửa đất = 385 x 15 = 5.775 tỷ < 30 tỷ => giá đất xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh K
(1) Trường hợp thống nhất cấp giấy cho từng người; mỗi người được thừa kế 3 thửa đất bằng
nhau với diện tích là 385/3 m2 < hạn mức công nhận đất ở 200m2 [Do thửa đất này sử dụng ổn định từ 1990 (trước 15/10/1993) nên áp dụng hạn mức công nhận đất ở là 200m2
Trang 8- Ông A, ông B không phải nộp tiền sử dụng đất do diện tích nằm trong hạn mức
- Bà C đã được xác định đủ diện tích trong hạn mức công nhận để tính thu tiền sử dụng đất đối với thửa đất khác nên phần diện tích 385/3 m2 của bà C được xác định là diện tích đất vượt hạn mức vì vậy bà C nộp 50% tiền sử dụng đất: 50% x 3853 x 15tr x 1.2 = 1155 tr
(2) Trường hợp thống nhất đề cử ông A làm thủ tục xin cấp GCN đối với toàn bộ diện tích thửa
đất thừa kế 385m2
- Trong hạn mức: 200m2 không phải nộp tiền
- Vượt hạn mức: 50% x (385 – 200) x 15 x 1.2 = 1665 tr
VD3: Ông A, ông B và bà C được thừa kế 1 thửa đất 210m2, đất không có giấy tờ về quyền sử
dụng đất, có nhà ở và sử dụng ổn định từ 1995, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch ở địa phương Ông A, ông B chưa được xác định diện tích đất trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất lần nào Bà C đã được xác định đủ diện tích trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất đối với thửa đất khác Giả sử hạn mức sử dụng đất tại địa phương là 100m2 Năm 2020, thửa đất trên được cấp GCN Giá đất trong bảng giá đất là 10tr; hệ số điều chỉnh K = 1.2
Tính tiền sử dụng đất trong 2 trường hợp:
a) Trường hợp ông A, ông B và bà C thống nhất và hoàn thành việc tách thửa làm 3 thửa có diện tích bằng nhau
b) Trường hợp thống nhất để ông B làm đại diện thực hiện thủ tục xin cấp GCN cho toàn bộ thửa đất được thừa kế
Bài làm:
Đây là trường hợp đất sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004; không vi phạm pháp luật về đất đai; không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Giá trị thửa đất = 210 x 10tr = 2.1 tỷ => giá đất xác định bằng pp hệ số điều chỉnh K
a) Trường hợp ông A, ông B và bà C thống nhất và hoàn thành việc tách thửa làm 3 thửa có diện
tích bằng nhau và bằng 70m2 < hạn mức tại địa phương 100m2
- Ông A và ông B được cấp Giấy chứng nhận với mỗi phần diện tích 70 m2 đã tách thửa của mình và được xác định là diện tích đất trong hạn mức; ông A và ông B nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất => 50% x 70 x 10tr = 350tr
- Phần diện tích 70m2 của bà C được xác định là diện tích đất vượt hạn mức và bà C nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất x hệ số điều chỉnh giá đất
Trang 9=> Bà C nộp = 100% x 70 x 10tr x 1.2 = 840tr
b) Trường hợp thống nhất để ông B làm đại diện thực hiện thủ tục xin cấp GCN cho toàn bộ thửa
đất được thừa kế 210m2
- Trong hạn mức : 100m2 thì nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất
=> 50% x 100 x 10tr = 500tr
- Vượt hạn mức: Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể
=> 100% x (210 – 100) x 10tr x 1.2 = 1.32 tỷ
Trang 10Dạng 3: Xác định tổng số thuế hộ gia đình, cá nhân phải nộp trong trường hợp hộ gia đình,
cá nhân có nhiều thửa đất ở tại các địa bàn khác nhau
VD1: (Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện khác nhau, trong đó có 01 thửa đất vượt hạn mức đất ở tại nơi có quyền sử dụng đất)
Ông B có 2 thửa đất
Thửa 1 tại quận Hoàn Kiếm diện tích 150m2, hạn mức đất là 100m2, giá đất 50tr
Thửa 2 tại Hoài Đức có diện tích 120m2, hạn mức đất là 400m2, giá đất là 2tr
Tính tiền thuế sử dụng đất ông B phải nộp
Giải:
(1): Ông B phải tính thuế cho từng thửa đất chịu thuế như sau
- Thửa 1: 100m2 trong hạn mức thuế suất 0.03%; 50m2 ngoài hạn mức thuế suất 0.07%
=> Số thuế thửa 1 phải nộp = 100 x 50tr x 0.03% + 50 x 50tr x 0.07% = 3.25tr
- Thửa 2: 120m2 trong hạn mức thuế suất 0.03%
=> Số thuế thửa 2 phải nộp = 120 x 2tr x 0.03% = 0.072tr
(2): Do ông B thuộc diện phải khai tổng hợp đối với phần diện tích vượt hạn mức nên ông
B phải thực hiện như sau
Ông B phải chọn thửa 1 để xác định diện tích vượt hạn mức của các thửa đất
Theo đó, số thuế phải nộp được xác định như sau:
- Diện tích vượt hạn mức chịu thuế = 150 + 120 – 100 = 170m2
- Số thuế phải nộp gồm 100m2 đất (Hoàn Kiếm) trong hạn mức, chịu thuế suất 0.03%; diện tích vượt hạn mức là 50m2 (Hoàn Kiếm) và 120m2 tại Hoài Đức chịu thuế suất 0.07%
=> Số thuế nộp = 100 x 50tr x 0.03% + 50 x 50tr x 0.07% + 120 x 2tr x 0.07% = 3.418tr