Hoạt động đăng ký đất là quá trình thực hiện các công việc nhàm thiết lập hồ sơ dịa chính đẩy đú cho toàn bộ đất đai trên phạm vi hành chính cùa từng xã, phường, thị trấn trong cà nước [r]
Trang 1B ộ CĨÁO DỤC VÀ ĐẢO TẠO ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
NGUYỄN T H Ị LỢI
BÀI GIẢNG ĐĂNG KÝ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI
T hái Nguyên, năm 2011
Trang 2CHƯƠNG I TỎNG QUAN VẺ ĐẢNG KÝ ĐÁT ĐAI 1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐÃNG KÝ ĐÁT ĐAI
/ / Ề/ Khái niệm
Trong thực tế cùa đời sống kinh tế xã hội có nhiều hoạt động phải thực hiện quá trình
đăng ký khi phát sinh một sự việc, vấn đề nào đó có liên quan đến pháp lý về mặt xã hội,
như: Đăng ký hộ khẩu, khai sinh, chứng tử, đăng ký kết hôn, nhận con nuôi hay sự phát sinh các hoạt động cỏ liên quan đến vấn đề pháp lý về mặt kinh tế, như: đăng ký kinh doanh, đăng ký hoạt động dịch vụ, đăng ký iao động cũng như việc phát sinh những nhu cầu sờ
hữu hoặc sử dụng tài sản, như: đăng ký bàn quyền, thương hiệu, đăng ký sử dụng xe, tàu,
thuyền, đăng ký đất đai, bất động sản ; hay ngoài ra còn phát sinh những nhu cầu khác như: đăng ký nghĩa vụ quân, đãng ký nhập học, tham gia hoạt động sinh hoạt có tổ chức
v v Trong các công việc phái đăng ký nói trên có những công việc bắt buộc phải đăng ký
với cơ quan nhà nước (như đăng ký hộ tịch, đăng ký nghĩa vụ quân sự, đảng ký kinh
d o a n h s o n g cũng có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu.
Như vậy, Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan nhà nước hoặc
m ột to chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hoặc m ột tài sản nhằm đàm bảo quvển lợi nghĩa vụ cùa người được đăng kỷ cũng như tổ chức, cá nhãn đứng ra thực hiện việc đăng kỷ.
Theo quy định cùa bộ Luật dân sự và Luật đất đai thì việc đăng ký đất được thực hiện đối với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cà đất chưa giao quyền sử dụng) và yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sừ dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa
đăng ký mới được giao đất, cho thuê đất sử dụng, được nhà nước cho thay đồi mục đích sử
dụng chuyển quyền sừ dụng đất hay thay đồi nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký khác
Có thể thấy đăng ký đất là mội yêu cầu mà người sử dụng đất phải thực hiện với cơ quan
N hà nước có thẩm quyền Hay nói cách khác đăng ký đất là một thủ tục hành chinh do cơ quan Nhà nước thực hiện với các đối tượng là tồ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất
Đãng ký đất thực chất là đăng tcý’ qin'en sử dụng đắt, đây là một thủ tục hành chính do cơ
quan nhà nước thực hiện đối với các đổi tượng là các tồ chức, hộ gia đình và cá nhân sừ dụng đất Hoạt động đăng ký đất là quá trình thực hiện các công việc nhàm thiết lập hồ sơ dịa chính đẩy đú cho toàn bộ đất đai trên phạm vi hành chính cùa từng xã, phường, thị trấn trong cà nước và
cấp GCNQSD đắt cho những người sử dụng đất có dầy dù diều kiện, từ đó làm cơ sớ cơ bản
đ ể Nhà nước quàn lý chặt chẽ toàn bộ dắt đai theo đúng pháp luật Đồng thời, đây c ũ n g
Trang 3là cơ sở pháp lý quan trọng để thiết lập mối quan hệ hợp pháp giữa người sử dụng đất
và Nhà nước, tạ o điều kiện cho họ thực hiện các giao dịch về nhà đất trên thị trường bất động sản cũng n h u việc thực hiện các quyền năng gắn liền với quyền sử dụng đất Đăng
ký quyền sử đ ụ n g đất, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất là m ột trong 13 nội dung quản lý Nhà n ư ớ c về đất đai quy định tại Điều 6 Luật đất đai 2003
Do vậy chúng ta cỏ thể khái niệm về đăng ký đất đai như sau:
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đù và cấp GCNQSD đất ch o người sứ dụng đắt hợp pháp nhằm xác lập moi quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sừ dụng đất, làm cơ sở đế Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đa! đaì theo pháp lu ậ t và bào vệ quyển lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất đai không chì dừng lại ở việc hoàn thành công tác lập hồ
sơ địa chính v à cấp GCNQSD đất Mà trong quá trình vận động, phát triển sôi động của
đời sổng kinh tế - xã hội, tất yếu dẫn đến những biến động về đất đai ngày càng đa dạng
dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đ ấ t Vì vậy đăng
ký đấi không chỉ dừng lại ờ việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận ban đầu mà đăng ký đất phải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phàn ánh đúng, kịp thời hiện trạng quá trình sử dụng đất
Đăng ký đất đai là việc thực hiện một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất, tuỳ theo qui mô và mức độ của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ và theo quy định tại Điều 46 Luật đất đai 2003 có hai trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất :
* Giai đoạn 1 : Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSD đắt
Đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính cho toàn bộ đất đai đối với những người đang sử dụng đất nhưng chưa kê khai đăng ký quyền sứ dụng đất và chưa được cấp GCNQSD đất và quyền sờ hữu nhà ờ Đăng ký ban đầu là dể xem xét cấp GCNQSD đất cho tất cả các chủ sử dụng đất
đu điều kiện
Đăng ký đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:
+ Được Nhà nước giao đất cho thuê đất đề sừ dụng;
+ Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp GCNQSD đất
*ế Giai đoạn 2 : Dăng kỷ biển động đất đai
Đăng ký biến động được thực hiện tại địa phương khi đã hoàn thành công tác đăng ký đất ban đầu và đã cấp GCNQSD đất và quyền sở hữu nhà ờ trong các trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung cùa hồ sơ địa chính đã thiết lập như thay đổi mục đích sử dụng, loại đất sứ dụng diện tích sư dụng, thay đối chú sứ dụng đất
Trang 4Đăng ký biên động vê sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã được câp GCNQSD đât mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau:
+ Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kê, tặng cho quyền sừ dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ Người sử đụng đất được phép đồi tên;
+ Có thay đổi về hinh dạng, kích thước, diện tích thửa đất;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+- Chuyên đôi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sừ dụng đất;
+ Có thay đôi về những hạn chế quyền của người sừ dụng đất;
+ Nhà nước thu hồi đất
1.1.2Ề Vai trò của đăng kỷ đất đai
/ ỉ.2 ế 1 Đăng ký đất là cơ sở để bão vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Điều 17 Hiển pháp năm 1992 quy định: ‘Đắt đai, rừng núi, sóng hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lóng đất, nguôn lợi vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân và theo Điều 5 Luật đất đai năm 2003 quy định
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Như vậy, ờ nước ta đất đai
thuộc sờ hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhằm đàm bảo việc quản lý và sừ dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất
Đất đai thuộc sờ hữu toàn dân có nghĩa là nhà nước không thừa nhận chế độ sờ hữu tư nhân hoặc bất kỳ hinh thức sờ hữu nào khác ngoài hinh thức sờ hữu toàn dân Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sờ hữu duy nhất và tuyệt đối Nhà nước đại diện chủ sờ hữu toàn dân về đất đai vi Nhà nước ta là Nhà nước cua dân, do dân và vì dân Nhà nước đại
diện cho cho lợi ích cùa nhân dân và có đủ công cụ, sức mạnh và phương tiện để thay mặt
nhân dân thực hiện quyền sở hữu về đất đai Nhà nước chi giao quyền sừ dụng đất cho các tô chức hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu Người sử dụng đất được hường quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật
Báo vệ chế độ sờ hữu toàn dân về đất đai thực chai là việc bảo vệ iợi ích hợp pháp cùa người sứ dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ các nghĩa vụ sử dụng dất theo pháp luật nhằm dảm bào iợi ích của Nhà nước và lợi ích chung cùa toàn xã hội trong sứ dụng đất
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD dẩt, đăng ký đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước về quan lý đất đai và người sử đụng đất trong việc
chấp hành pháp luật dất đai Hồ sơ địa chính và GCNQSD đất cung cấp thông tin đầy đù
3
Trang 5nhất và là cơ sờ pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp iuật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả
ỉ 1.2.2 Đăng ký đẩt ỉà điều kiện đảm bảo đ ể Nhà nước quản lý chặt chê toàn bộ quỹ đất
trong p h ạ m vi lãnh thổ
Với tư cách là đại diện chủ sờ hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sừ dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; dam bảo việc khai thác và sử dụng đất đai ổn định, lâu dài và có hiệu quả; đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Do vậy, để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hểt phải nấm chắc các thông tin về tình hình đất đai theo những yêu cầu cơ bản của công tác quản lý đất đai
Các thông tin cần thiết để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
- Đổi với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: Tên chủ sừ dụng đất; vị trí; hình thể; kích thước (góc, cạnh); diện tích; hạng đất; mụe đích sừ dụng; thời hạn sử dụng; những ràng buộc về quyền sử dụng đất; những ìhay đổi trong quá trình sừ dụng đất và cơ sở pháp lý
- Đối với đất chưa giao quyền sừ dụng, các thông tin bao gồm: vị trí; hình thế: diện tích; loại đất (thảm thực vật hay trạng thái tự nhiên của bề mặt đất)
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó, qua việc thực hiện đăng ký đất, thiết lập
hệ thống hồ sơ địa chính đầy đù chi tiết tới từng thừa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ với các nội đung: đ o đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đât, phân hạng và định giá đất , Nhà nước mới thực sự quàn lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thố hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đ ú n g pháp luật
1.1.2.3 Đ ăng k ỷ đất là m ột nội dung quan trọng có quan hệ h ữ u cơ với các nộ i dung,
n h iệm vụ k h á c của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai SC thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận với đầy đú các thông tin về tự nhiên, kinh tế-xã hội của từng thừa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sàn phẩm kế Ihừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đẩt đai khác như:
- Cóng tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quan lý, sử dụng đất đai:
Các văn bán pháp quy về quản lý và sử dụng đẩt đai là cơ sở pháp lý cho việc đãng
ký thực hiện đ ún g thù tục, đúng quyên và nghĩa vụ sừ dụng đàt.
Trang 6- Công tác điều tra, đo đạc:
Kêt quả điêu tra, đo đạc là cơ sỡ kỹ thuật cho việc xác định vị trí, hình thê, kích thước, diện tích, loại đât và tên chủ sừ dụng đât đê phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký đất đai
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất:
Xây dựng phương án quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng sẽ là căn cứ định hướng cho việc giao đất để đàm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ồn định, hợp lý, có hiệu quả cao Do vậy, thông qua việc giao đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đẩt tác động gián tiếp đến công tác đăng ký đất để đàm bảo cho việc thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính ban dầu ổn định Quy hoạch và kế hoạch sừ dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đãng ký đất, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không thể giải quyêt triệt để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không thể hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu
- Công tác giao đắt, cho thuê đất:
UBND các cấp có quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật Đây là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa: chi sau khi người được giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp GCNQSD đất mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước Vì vậy quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sờ pháp lý cao nhất để xác định quyền sừ đụng hợp pháp cùa người sử dụng đất khi đăng ký, cấp GCNQSD đất
Cóng tác phân hạng và định giá đât:
Kết quá phân hạng và định giá đất là cơ sờ cho việc xác định trách nhiệm tài chính cùa
nguờỉ sứ dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp GCNQSD đất: đồng thời là cơ sờ để xác định trách nhiệm cùa người sử dụng đất trong quá trình sừ dụng
5
Trang 7Quan hệ giữa Đăng ký đất với các công tác quản lý nhà nirớc
về đất đai
C ông tác
th a n h tra ,
giãi quyct
tra n h
c h ấp
X á c định đối
tư ợ n g đ ư ọ c và khõng đ ư ợ c đãng kỷ
C o s ờ thông tin
đ ể thẳm tra
Phát huy hiệu quả trọng quản lý v ĩ m ô đắt đai
C ơ s ỡ thống kê chinh xác, đ à y đủ và
m ang tinh p háp lý
X â y dự n g ban hà nh các vân
bàn về qua n lý v ì sù- d ụ n g đất
X á c định
vị tri, hình
thể, kich
thư ớ c, diện
tích, loại đất
lên ch ủ s ử
dụng đất
X á c định
m ụ c đ ích sừ dụng đắt
Q u y định đối tượng, c á c quyền, nghĩa vụ
đ ă n g kỷ, thầm quyền thù tục
đ ă n g ký
X á c định hạng đát, giá đất
X á c định
c ơ s ờ p h á p
lý ch o việ c
s ử dụng đắt
P h á p lý
hoá tải liệu
do đ ạ c
C u n g c á p
thông tin để
chình lý bản
đổ, ho s ơ
P h à n ánh hiện trạng
s ử dụng đắt
Đ á n h giá
cô n g tác thực hiện quy hoạch
Đ á n h g ia xây
d ự n g điều chinh
ch inh sá ch quàn
lý s ừ dụng đắt
C ơ s ờ xậc định c á c yếu
tố phân hạng đắt
L ặ p hồ s ơ địa chinh
T h ẳm quyèn
Đ á n h giá
v iệ c g iao đảt
Đãng
kỷ đat
C ông tác thống
kê d a t dai
Công tác thanh tra và giài quvết tranh chấp đắt đai:
Trong quá trình thực hiện đăng ký đất ban đầu, công tác thanh tra và giài quyết tranh chấp dất đai có vai trò quan trọng giúp xác dịnh đúng dối tượng được đăng ký, xừ lý triệt đế những tồn
tại cúa lịch sử tro n g quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sứ dụng đât ngoài sổ sách, ngoài sự quán lv cùa N hả nước
Do vậy đ ề đám báo thực hiện công tác đãng ký đất đai đạt kêl quà cao nhãt, dáp ứng được \ cu cẩu k \ thuật, pháp lý cua hồ sơ địa chính và GCNQSD đât, trươc hêt đòi hòi phái