CHUYÊN ĐỀ TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Tại Tp HCM, có rất nhiều quán trà sữa, cafe được mở ra nhằm thu hút đối tượng khách hàng này nhưng phần lớn chỉ đáp ứng được nhu cầu về đồ uống mà chưa thể tạo được môi trường thân thiện

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC VĂN LANG

KHOA KIẾN TRÚC 

CHUYÊN ĐỀ

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

TP.HCM, năm 2022

LẬP DỰ ÁN TIỀN KHẢ THI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

NHÓM THỰC HIỆN: NHÓM 10 – K24A02 SVTH: 1 LÊ PHẠM TRUNG ĐANG – 187KT21512 – NT

2 BÙI TRẦN TRUNG HIẾU – 187KT10103

3 PHAN VĂN THỊNH – 187KT09662

4 NGUYỄN TẤN HẢI – 187KT14308

5 HỒNG QUỐC BẢO – 187KT09584

DỰ ÁN TIỀN KHẢ THI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

CỬA HÀNG WORK AND COFFEE

ĐỊA ĐIỂM: 132 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh CHỦ ĐẦU TƯ: Ông CAO ĐÌNH SƠN

TP.HCM, năm 2022

THE WORK AND COFFEE

ĐÁNH GIÁ CỦA NHÓM

tư và đánh giá hiệu quả đầu tư

CHƯƠNG 3: Phương án thiết

kế sơ bộ

 Giải pháp M&E

_Hoàn thành đủ khối lượng giao

_Tiến độ thời gian: đạt

8.5

2 BÙI TRẦN

TRUNG HIẾU

187KT10103

CHƯƠNG 1: Sự cần thiết đầu

tư và mục đích đầu tư

 Kết luận

 Đề xuất mục tiêu, hình thức đầu tư, quy mô đầu tư

_Hoàn thành đủ khối lượng giao

_Tiến độ thời gian: đạt

_Tiến độ thời gian: đạt

 Nội dung thiết kế

 Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng

 Thể hiện nội thất không gian

_Hoàn thành đủ khối lượng giao

_Tiến độ thời gian: đạt

8.5

5 HỒNG QUỐC

BẢO

187KT09584

CHƯƠNG 1: Sự cần thiết đầu

tư và mục đích đầu tư

 Phân tích đất, tiềm năng, cạnh tranh

CHƯƠNG 2: Nhu cầu sử

dụng đất và tài nguyên

_Hoàn thành đủ khối lượng giao

_Tiến độ thời gian: đạt

8

MỤC LỤC

CHƯƠNG I: SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ VÀ MỤC TIÊU ĐẦU TƯ 7

I PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ NHU CẦU ĐẦU TƯ 7

1 Phân tích nhu cầu đầu tư 7

2 Đánh giá nhu cầu đầu tư 8

2.1 Các cửa hàng kinh doanh nước uống hiện nay 8

2.2 Nhu cầu thị trường tiêu dùng 11

a Nhu cầu thị trường 11

b.Xu hướng thị trường 12

c.Nhu cầu khách hàng 12

e.Các loại đồ uống và giá cả trên thị trường 14

2.3 Đối tượng phục vụ 15

3 Phân tích và đánh giá địa điểm xây dựng 16

3.1 Vị trí quán 16

3.2 Tiềm năng 16

3.3 Cạnh tranh 17

_ CirCO Điện Biên Phủ 17

_ Rilex Coworking Quận 3 17

_ Mindx Coworking Space 17

_ Toong Coworking Space 17

CirCO Điện Biên Phủ 20

4 Kết luận 20

DÙNG PHƯƠNG PHÁP SWOT PHÂN TÍCH 20

QUAN HỆ VỚI KHÁCH HÀNG 21

5 Đề xuất mục tiêu, quy mô đầu tư, hình thức đầu tư 22

5.1 Mục tiêu 22

5.2 Quy mô đầu tư 23

CHƯƠNG II: NHU CẦU ĐẤT VÀ TÀI NGUYÊN 24

I ĐỀ XUẤT QUY MÔ SỬ DỤNG ĐẤT 24

II ĐỀ XUẤT SỬ DỤNG TÀI NGUYÊN 24

1.1 Nhu cầu sử dụng tài nguyên 24

5

1.2 Nguồn nguyên liệu sử dụng cho menu 25

CHƯƠNG III: PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ SƠ BỘ 28

I NỘI DUNG THIẾT KẾ 28

II GIẢI PHÁP QUY HOẠCH TÔNG MẶT BẰNG (QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500) 29

III GIẢI PHÁP THIẾT KẾ KIẾN TRÚC 29

3.1 Concept – Diagram 29

3.2 Phong cách nội thất 30

3.3 Giải pháp kết cấu 31

3.4 Giải pháp M&E 33

Hệ thống đèn – điện 33

Hệ thống cấp thoát nước – thiết bị vệ sinh 33

Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) 33

Hệ thống chống sét 34

Hệ thống thông tin liên lạc 34

CHƯƠNG IV: DỰ KIẾN TIẾN ĐỘ DỰ ÁN 35

I Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện 35

1 Phân đoạn thực hiện 35

1.1 Phương pháp giải phóng mặt bằng 35

1.2 Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện 35

2 Đề xuất hình thức quản lý 35

2.1 Quản trị tài chính chuỗi cửa hàng 36

2.2 Quản lý nhân viên bán hàng 36

2.3 Kiểm soát hàng hoá 37

2.4 Quản lý khách hàng 37

CHƯƠNG V: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 38

I Tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn đầu tư 38

1.1 Chi phí xây dựng dựa vào suất đầu tư: 38

1.2 Chi phí thiết bị dựa vào suất đầu tư: 38

1.3 Chi phí thuê mặt bằng: Hợp đồng trong 3 năm 38

1.4 Chi phí thiết bị pha chế: 38

1.5 Đơn giá nội thất 40

1.5.1 Cây xanh trong công trình: 40

1.5.2 Cây xanh ngoài công trình 41

1.5.3 Chi phí nội thất các tầng 42

1.5.3.1 Nội thất tầng trệt: 42

1.5.3.2 Nội thất tầng lửng 43

1.5.3.3 Nội thất tầng 1 43

1.5.4 Nội thất vệ sinh 43

1.5.5 Chi phí khác 43

1.5.6 Tổng chi phí đầu tư nội thất: 44

1.6 Chi phí quản lý dự án 44

1.7 Chi phí tư vấn 44

1.8 Chi phí khác: 45

1.9 Tổng giá trị xây dựng công trình 45

1.10 Dự phòng phí 45

1.11 Tổng hợp dự toán xây dự công trình 46

II ĐÁNH GIÁ SƠ BỘ HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN: 47

2.1 Phân tích hiệu quả đầu tư 47

2.2 Đánh giá hiệu quả đầu tư 49

PHỤ LỤC 52

7

CHƯƠNG I: SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ VÀ MỤC TIÊU ĐẦU TƯ

I PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ NHU CẦU ĐẦU TƯ

1 Phân tích nhu cầu đầu tư

Hiện nay, với mức sống ngày một cải thiện thì nhu cầu về thư giãn, giải trí, học tập, làm việc của mọi người ngày càng tăng cao, đặc biệt là với thành phố lớn như TP.HCM

Sự đô thị hóa mạnh mẽ ở khu vực trung tâm TP.HCM làm cho mảng xanh ngày càng

ít đi, khiến nhiệt độ tăng cao nên nhu cầu tìm một nơi có thể giải khát, đồng thời tránh được cái nóng đang rất được quan tâm

Tại Tp HCM, có rất nhiều quán trà sữa, cafe được mở ra nhằm thu hút đối tượng khách hàng này nhưng phần lớn chỉ đáp ứng được nhu cầu về đồ uống mà chưa thể tạo được môi trường thân thiện, chưa có các hoạt động sôi nổi để tạo không gian gần gũi, nâng cao hiệu quả hoạt động giải trí của khách hàng Vì trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng thì việc uống trà sữa, cafe đã không còn đơn thuần là một nhu cầu giải khát mà người ta còn mong muốn tìm kiếm một thứ gì đó có thể thỏa mãn được nhu cầu tinh thần của họ

Thông qua việc tìm hiểu về thị trường chúng tôi nhận thấy rằng khách hàng, đặc biệt

là giới trẻ hiện nay vẫn thiếu một không gian quán café, trà sữa có thể đáp ứng được nhu cầu rất lớn và rất quan trọng của giới trẻ: nhu cầu giao lưu, gặp gỡ và kết bạn, học tập, mối quan tâm lớn nhất là tình bạn - tình yêu - công việc

Để phục vụ cho những nhu cầu thiết thực hiện nay của khách hàng nên nhóm đề xuất lập dự án quán ‘‘THE WORK AND COFFEE” một quán cà phê được làm từ khung thép kiềng chế, có không gian độc đáo, đẹp mắt và đa dạng loại nước để đáp ứng như cầu khách hàng

 Lý do chọn hình thức Coworking space coffee

Coworking space chính là giải pháp cho những người muốn thoát ra khỏi sự cô lập của một văn phòng truyền thống đầy ngột ngạt và nhàm chán Hay sự ồn ào của một quán cà phê khiến bạn khó tập trung vào công việc Tại đây bạn sẽ có một không gian làm việc thoải mái, được trao đổi, tiếp xúc, truyền cảm hứng khi làm việc tại môi trường có nhiều người chung một niềm đam mê và lý tưởng với bạn

Bên cạnh đó đây cũng là lời giải cho bài toán tối ưu chi phí thuê văn phòng, chi phí hoạt động cho các doanh nghiệp Bạn sẽ chỉ cần chi trả cho những gì bạn thuê nhưng lại

được sử dụng toàn bộ không gian văn phòng và tiện ích chung Đó là chỗ ngồi làm việc, bàn làm việc, phòng họp riêng, phòng khách sang trọng, nhà bếp, điện, internet… Và các tiện ích này có thể đa dạng hơn dựa vào gói dịch vụ mà bạn chọn

 Ưu điểm:

Tiện ích và cộng đồng là hai yếu tố hình thành co-working

Tính cộng đồng trong không gian làm việc hiện đại tác động rất lớn tới lợi ích của mỗi

cá nhân

Là một nơi tuyệt vời để tiếp cận các công ty khởi nghiệp và doanh nghiệp nhỏ, rút ngắn khoảng cách gặp gỡ và nhanh chóng biến họ trở thành khách hàng của mình

 Nhược điểm:

Khó bảo mật thông tin

Tính cạnh tranh khắc nghiệt trên thị trường

2 Đánh giá nhu cầu đầu tư

2.1 Các cửa hàng kinh doanh nước uống hiện nay

Trên thị trường hiện nay, các quán Coworking space coffe đang chiếm 1 thị trường rất lớn, nó như bước vào giai đoạn “thời kì hoàng kim”, khắp phố phường ta có thể dễ dàng nhìn thấy 1 tiệm café hay trà sữa nào đó

Không chỉ với người tiêu dùng, Coworking space coffe còn được coi là “miếng bánh ngon” trên thị trường đầu tư Báo cáo từ Euromonitor cho thấy, thị trường Coworking space coffe Việt Nam có giá trị 282 triệu USD vào năm 2016, tốc độ tăng trưởng hàng năm là 20% Nếu có thể tận dụng luồng khách hàng đông đảo như hiện nay thì thời gian thu hồi vốn chỉ vào khoảng 1 năm hoặc ngắn hơn

Các của hàng chủ yếu nhắm vào đối tượng khách hàng trẻ, dễ thích ứng nhưng cũng hay thay đổi, nhiều chuyên gia trong ngành F&B cũng cho rằng với mức giá cao như hiện nay, nếu các thương hiệu không chịu cải tiến và chất lượng không được đảm bảo, người tiêu dùng có thể sẽ “mất” niềm tin và việc bão hòa là kết quả tất yếu

Các loại quán Coworking space coffe được ưa chuộn hiên nay

 Neighborhub Coworking Space

9

Nằm trên tầng hai của tòa nhà cũ và được thiết kế dành cho những người lao động đơn độc, những người trong mộng cũng như những người lang thang, Neighborhub có không gian làm việc chung đầy đủ tiện nghi với nhiều cửa sổ và tầm nhìn tuyệt đẹp ra

Hồ Con Rùa và trung tâm Sài Gòn

Chúng tôi cung cấp không gian bàn làm việc chất lượng cao cho bất kỳ ai muốn tham gia vào một không gian làm việc chung thân thiện và yên bình Chúng tôi được trang bị tất cả các yếu tố cần thiết: bàn làm việc lớn, Internet cáp quang siêu nhanh, cà phê miễn phí và chúng tôi dám nói rằng, những người hàng xóm tuyệt vời

Cách nhà thờ Đức Bà, công viên và khu trung tâm vài phút đi bộ Khu vực này có rất nhiều cửa hàng, quán cà phê và nhà hàng, tất cả đều cách Neighborhub một đoạn đường ngắn

 Café phục vụ 24h

Đối với nhiều bạn trẻ, đêm là lúc ý tưởng sáng tạo lóe sáng, là lúc làm việc hăng say nhất Nhưng ở nhà thì không có hứng thú tiếp tục công việc, văn phòng làm việc thì đóng

cửa, các quán cà phê bình thường đã đi ngủ hết rồi Vì thế các quán cafe phục vụ 24h chính là sự lựa chọn hoàn hảo Phục vụ 24/7, không gian trẻ trung, phục vụ đầy đủ các món ăn thức uống như một quán cafe bình thường Đó là lý do khiến mô hình quán cafe này được các bạn trẻ sống về đêm đặc biệt mến mộ Bởi vì cuộc sống về đêm phần phức tạp trong quản lý và an ninh nên mô hình quán cafe này vẫn còn chưa phổ biến và đa dạng Nhưng lượng khách hàng tiềm năng lớn

 Café thương hiệu

Đây là mô hình mà các chủ kinh doanh đều muốn nhắm đến Bởi nếu mô hình quán cafe được nhiều người biết đến, có thể nhân rộng ra thành mô hình quán cafe thương hiệu với quy mô trải rộng khắp các tỉnh thành phố lớn Các thương hiệu cafe lớn như Starbucks, The Coffee House, Trung Nguyên, Highlands coffee, Cộng cafe không còn xa lạ với mọi người Những thương hiệu cafe lớn này đã và đang được yêu thích bởi phong cách riêng, thức uống đặc biệt và cả hình ảnh thương hiệu đẳng cấp Khách hàng của mô hình cafe này thường là khách hàng tầm trung trở lên, họ yêu thích và muốn được phục vụ từ những thương hiệu nổi tiếng và uy tín

 Café truyền thống

11

Mô hình quán cafe truyền thống chính là những quán cafe bình dân, tận dụng vỉa hè rộng, các tán cây bên đường làm nơi phục vụ khách hàng Tại đây, khách có thể vừa nhâm nhi ly cafe vừa tán gẫu cùng bạn bè hay đơn giản ngồi ngắm phố phường Không gian quán chỉ cần bàn ghế thấp, vài bức tranh treo tường cùng gam màu xưa cũ cũng đủ làm khách hàng hài lòng Địa điểm của những quán cà phê này thường nằm ở mặt tiền của các con phố trung tâm, tận dụng vỉa hè rộng Phần lớn chi phí cho mô hình này thường nằm ở việc thuê địa điểm còn lại là chi phí nhỏ cho trang thiết bị, vật dụng trang trí và nguyên vật liệu

2.2 Nhu cầu thị trường tiêu dùng

a Nhu cầu thị trường

Hầu hết đối tượng được khảo sát trong nghiên cứu thị trường Việt Nam rơi vào độ tuổi từ 18-39, đây là độ tuổi có tần suất sử dụng loại sản phẩm này nhiều nhất Hơn thế nữa, nghiên cứu cũng được ổ chức ở hai tỉnh thành lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Chính khảo sát này đem đến cho các Marketer cái nhìn tổng quát nhất về thị trường đầy tiềm năng này

Theo số liệu của Chi cục Dân Số - Kế hoạch hóa Gia Đình TP Hồ Chí Minh, dân số

TP Hồ Chí Minh (2012) vào khoảng 8 triệu người, mỗi năm có khoảng 300 - 400

ngàn sinh viên từ các tỉnh đổ về học tại các trường đại học, cao đẳng, trung cấp tại

TP Hồ Chí Minh Đối với các thương hiệu kinh doanh ngành cà phê có khách hàng mục tiêu là sinh viên, có thể nói đây là “mỏ vàng” của các thương hiệu Lấy giả thuyết rằng tất cả sinh viên đều đi uống ca phê ít nhất 1 lần trong 4 năm đại học, thì tỉ lệ các thương hiệu cà phê hiện nay chỉ đáp ứng được 2,5% nhu cầu

Theo khảo sát tại một số thương hiệu nhượng quyền Việt Nam (Urban Station Coffee), mỗi ngày một quán bán được bình quân từ 200 đến 300 ly cà phê, cao điểm cuối tuần có thể lên đến 400 đến 500 ly Tại một số quán nằm tại vị trí đẹp, việc hết chỗ thường xuyên xảy ra Với những con số trên, cho thấy nhu cầu thị trường là rất lớn, và có thể tìm kiếm lợi nhuận trong ngành này

• 01: Quán có khung cảnh bên ngoài đẹp • 06: Vị trí của quán thuận tiện

• 02: Quán có thiết kế không gian lạ • 07: Quán có dịch vụ cộng thêm

• 03: Quán có thức uống đặc biệt (sách, board game,…)

• 04: Quán là thương hiệu nổi tiếng • 08: Nội thất của quán thoải mái

• 05: Quán có phục vụ thức ăn nhẹ • 09: Lý do khác

Mục tiêu đến quán cafe

13

d Đối tượng khách hàng uống café

Độ tuổi

• Nhóm tuổi 19-29 tuổi: ưa chuộng

cà phê đá hơn cà phê nóng

• Nhóm tuổi 30-49 tuổi: ưa chuộng

cà phê nóng hơn cà phê

đá

Thời gian uống

• Thời gian uống cà phê phổ biến

nhất là uống cùng bữa sáng

Địa điểm uống

• Phần lớn mọi người có xu hướng

uống cà phê tại cửa hàng để thư giãn,

trò chuyện

• Một số ít người uống cà phê ở nơi

làm việc để tinh thần tỉnh táo

• Tỉ lệ người uống cà phê tự pha tại

nhà cũng khá cao

Lý do uống

• Phần lớn mọi người uống cà phê để

thư giãn và trò chuyện với nhau

• Bên cạnh đó uống cà phê vì sở

Đối với khách trong khu vực là các học sinh, sinh viên ở các trường học, nhân viên làm việc ở các cao ốc văn phòng và dân cư sống xung quanh đó

3 Phân tích và đánh giá địa điểm xây dựng

Có mặt tiền giáp với lộ giới khá lớn, phía Đông Nam gần trục đường Phạm Ngọc Thạch

là nơi xầm uất, hiện đại, có nhiều công trình tương tự mà nhóm đề xuất, góp phần tạo thế cạnh tranh, thúc đẩy khai thác và phát triển toàn diện cho loại hình đề xuất cần đầu tư

Khu vực đông dân cư nên đối tượng tiếp cận công trình khá phong phú: học sinh sinh viên, nhân viên văn phòng, ……

3.2 Tiềm năng

Vị trí có khả năng kinh doanh rất cao vì đoạn đường Phạm Ngọc Thạch là đoạn đường sầm uất ngay trung tâm thành phố nối kết đường Nguyễn Đình Chiểu tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận của du khác tới công trình

3.3 Cạnh tranh

Khu vực này có nhiều quán cà phê, trà sữa Nhưng các quán hiện tại có hình thức kinh doanh không nổi trội, không gian nhỏ

Trong khi đó quán lề đường lại không đảm bảo được vấn đề vệ sinh

Các đối thủ cạnh tranh bao gồm:

Các quán hay cửa hàng coffee đăng ký nhượng quyền thương hiệu uy tín:

_ CirCO Điện Biên Phủ

_ Rilex Coworking Quận 3

_ Mindx Coworking Space

_ Toong Coworking Space

 Ưu điểm của các đối thủ cạnh tranh

• Các cửa hàng và quán cafe nhượng quyền thương hiệu:

- Là loại hình coffee có lượng khách hàng lớn do thương hiệu đã có uy tín

- Không cần phải tìm hiểu phân tích thị trường hay lập kế hoạch chi tiết hay xây dựng

và thay đổi menu cho thương hiệu Coffee đó

- Giảm thiểu được chi phí truyền thông Marketing cho thương hiệu quán

- Là chuỗi các cửa hàng, quán đã hoạt động nhiều năm

• Các cửa hàng và quán coffee tự phát:

- Là những mô hình không phụ thuộc vào uy tín của thương hiệu mẹ

- Xây dựng và thay đổi menu mới mẻ và giá cả hợp lý để thu hút nhiều đối tượng khách khác nhau

Nhược điểm của các đối thủ cạnh tranh

• Các cửa hàng và quán coffee nhượng quyền thương hiệu:

- Phụ thuộc vào uy tín của thương hiệu mẹ, khi thương hiệu mẹ gặp vấn

đề quán cũng sẽ bị ảnh hưởng cùng

19

- Hình thức kinh doanh dập khuôn, thiếu đột phá với những menu và cách trang trí nhiều cửa hàng nhượng quyền cùng thương hiệu đã áp dụng

• Các cửa hàng và quán coffee:

- Các quán này chỉ mới hoạt động vài năm

- Thường xuyên xảy ra tình trạng vắng khách

- Vì có diện tích nhỏ nên lượng khách phục vụ cùng lúc rất ít

- Doanh thu có thể bị lỗ vì cạnh tranh với các quán nhượng quyền thương hiệu

ĐỐI THỦ CẠNH TRANH LÀ CÁC LOẠI HÌNH THE WORK COOFFE

Ưu điểm của các quán café container tại TP.HCM

• Là loại hình coffee có lượng khách hàng lớn do độc đáo thu hút người dân hiện nay

• Xây dựng và thay đổi menu mới mẻ và giá cả hợp lý để thu hút nhiều đối tượng khách khác nhau

• Do có thiết kế độc lạ nên giảm thiểu được chi phí truyền thông Marketing cho quán

Nhược điểm của các quán café container tại TP.HCM

• Qui mô còn nhỏ và vị trí khu đất trong trung tâm thành phố

• Do là loại hình mới mẻ và chưa có thương hiệu riêng nên doanh thu sẽ không ổn định lâu dài

CirCO Điện Biên Phủ

CirCO coworking space tại Điện Biên Phủ rất gần với trung tâm thành phố Tại đây văn phòng được thiết kế tận dụng không gian một cách tối đa mà vẫn cung cấp đầy

đủ chức năng phục vụ nhu cầu làm việc của khách hàng Đặc biệt, không gian còn có khu vực tổ chức sự kiện và tầng thượng

CirCO cung cấp chuỗi tiện ích từ banking đến quán cà phê, quầy ẩm thực, khu giải tri Vì vậy, sau những thời gian làm việc mệt mỏi, bạn có thể thoải mái thư giãn bằng những trò chơi điện tử, hay nhâm nhi tách trà/cà phê cùng với những tiện khi tại khu vực bếp và bàn ăn có sẵn

Địa chỉ: 222 Điện Biên Phủ, quận 3, TP HCM

− Đội ngũ nhân viện được đào tạo kĩ lưỡng về:

+ Cách phục vụ với phương châm đặt khách hàng lên hàng đầu, luôn lịch

sự, thân thiện

+ Pha chế được đào tạo bài bản qua trường lớp, có bằng cấp chứng chỉ

− Trang thiết bị được đầu tư hiện đại, phục vụ đảm bảo cho ra những sản phẩm chất lượng

WEAKNESS: ĐIỂM YẾU

− Quán phải mở 24/24 nên cần sắp xếp quy trình làm việc và bố trí nhận viên cho hợp lý

− Vị trí công trình nên nằm ở các quận trung tâm, gần trường đại học hoặc khu làm việc văn phòng, những trường đại học chuyên ngành về thiết kế

21

− Địa điểm quán nằm hẻm nên việc marketing quán trên những trang mạng x hội như: Facebook, Instagram… để mọi người biết đến nhiều hơn là vô cùng cần thiết

OPPORTUNITIES: CƠ HỘI

− Xu hướng cafe kết hợp với làm việc 24/24 đang trở nên thịnh hành

− Lượng khách hàng tiềm năng lớn

− Công tác marketing trở nên dễ dàng hơn với thời đại 4.0

THREATS: THÁCH THỨC

− Đối thủ cạnh tranh cũ- mới

− Không khẳng định được tính thương hiệu và nét nổi bật đặc trưng

− Một số yếu tố tác động dẫn đến việc không thể mở cửa

 QUAN HỆ VỚI KHÁCH HÀNG Xây dựng chiến lược S-O

_Lựa chọn vị trí thuận lợi

_Thiết kế từng quán đẹp mắt, ấn tượng, đồng bộ thành chuỗi

_Tạo lập uy tín, đưa ra các chương trình khuyến mãi, chiêu thị đặc biệt mới lạ để thu hút khách hàng

_Đa dạng hóa sản phẩm

_Giữ vệ sinh quán

_Nâng cao chất lượng sản phẩm

_Tiếp tục xây dựng và huấn luyện đội ngũ nhân viên làm hài long khách hàng _Đảm bảo chất lượng vệ sinh an toàn thực phẩm

Xây dựng chiến lược S-T

_Tiếp thu những điểm mạnh và tránh những hạn chế của đối thủ

_Tiếp tục tạo phong cách riêng, thu hút khách hàng, làm thỏa mãn nhu cầu của khách hàng, xây dựng hệ thống khách hàng quen thuộc

_Đào tạo đội ngũ nhân viên phục vụ theo phong cách riêng biệt, chuyên nghiệp đáp ứng sự đòi hỏi ngày càng cao của khách hàng

Xây dựng chiến lược W-O

_Xây dựng đào tạo bộ phận marketing

_Thu thập kinh nghiệp và tích lũy kinh nghiệm

_Mở rộng thị trường mục tiêu, thu hút khách hàng mới, giữ chân khách hàng cũ, tạo nhu cầu cho khách hàng tiềm năng

_Chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh quán trà sữa

_Do mới thành lập nên chưa được ổn định

_Nguồn vốn kinh doanh hạn chế

Xây dựng chiến lượt W-H

_Thâm nhập thị trường bằng chiến lược quảng cáo như khuyến mãi, tặng quà _Lấy ý kiến khách hàng về sản phẩm cũng như cách phục vụ của nhân viên quán

để hoàn thiện tốt hơn

_Tìm nguồn cung ứng sản phẩm nhiều hơn và có chất lượng hơn

Dự án đã thực hiện chiến lược phát triển thương mại đồng thời tạo được một mô hình

cụ thể phù hợp với việc phát triển trong tương lai Dự án tận dụng được các điều kiện thuận lợi của khu đất, bắt kịp được đà phát triển của vùng, phục vụ nhu cầu sống của người dân khu vực Nằm trên các trục đường lớn tiếp giáp với nhiều công trình mang tính tập trung trọng yếu của khu vực nên trên cương vị là chủ đầu tư thì đây là 1 dự án lớn, có giá trị thực tiễn cao, thể hiện tính chuyên nghiệp trong vấn đề đầu tư Đặc biệt qua dự án có thể nâng cao uy tín và thương hiệu của người đầu tư trong việc tạo dựng thương hiệu xã hội

5 Đề xuất mục tiêu, quy mô đầu tư, hình thức đầu tư

Mở rộng quy mô doanh nghiệp, nhân rộng mô hình trên nhiều địa điểm, gia tăng lợi nhuận

Mở rộng hoạt động kinh doanh theo hình thức bán đồ uống nhanh mang đi và giao sản phẩm tận nơi

Xây dựng, củng cố cơ cấu tổ chức và cơ chế quản lý năng động phù hợp với nhu cầu hiện tại và phát triển sau này

Tạo ra sự nhận biết về thương hiệu trong nhóm khách hàng tiềm năng

23

Tối ưu hóa việc sử dụng vốn đầu tư

5.2 Quy mô đầu tư

Quy mô 1 quán trong tại quận 3 Thành Phố Hồ Chí Minh

GIAI ĐOẠN 1:

PHÁT TRIỂN ĐỂ TẠO RA THƯƠNG HIỆU, NÂNG CAO TÍNH

CẠNH TRANH BỞI CHẤT LƯỢNG SẢN PHẨM

GIAI ĐOẠN 2:

PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG TẠI CÁC ĐỊA ĐIỂM MỚI CÓ TIỀM

NĂNG

CHƯƠNG II: NHU CẦU ĐẤT VÀ TÀI NGUYÊN

I ĐỀ XUẤT QUY MÔ SỬ DỤNG ĐẤT

_Miêu tả quy mô bằng các tiêu chí:

_Chiều cao công trình dự kiến: 15m

_Địa điểm khu đất:

_Địa điểm khu đất nằm ở 132 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh

_Lộ giới của công trình rộng 8m

_Sản phẩm dịch vụ cung cấp: Coffee and tea

II ĐỀ XUẤT SỬ DỤNG TÀI NGUYÊN

_Nhu cầu về giải khát

_Nhu cầu về thư giãn: chụp hình, nghe nhạc, trò chuyện

_Nhu cầu về làm việc, học tập

_Nhu cầu về sức khỏe: chất lượng sản phẩm, Hiện nay, xu hướng sử dụng cà phê sạch, nguyên chất đang phát triển ở Việt Nam (hiện nay, các loại cà phê pha nhiều tạp chất và hóa chất với giá rẻ được các cửa hàng, quán cà phê sử dụng nhiều

1.1 Nhu cầu sử dụng tài nguyên

Tiết kiệm chi phí đầu tư: nhà làm bằng container có thời gian xây dựng rất nhanh chóng do các thùng container đã có sẵn, dễ lắp ghép và cải tạo, đồng thời cũng dễ dàng được vận chuyển địa điểm của bạn bằng xe tải

Dễ thiết kế và thi công xây dựng: Thiết kế và thi công nhà container cực kỳ dễ dàng

và linh hoạt, có thể xếp chồng các thùng container lên nhau theo hình dạng mong muốn hoặc một thiết kế riêng phù hợp với lô đất

Thân thiện với môi trường: khi tái sử dụng một thùng container là đang góp phần làm giảm ô nhiễm môi trường bởi vì trong trường hợp không sử dụng, thép của chúng được lấy ra để tái chế lại và quá trình đó gây ra rất nhiều ô nhiễm

25

1.2 Nguồn nguyên liệu sử dụng cho menu

Cà phê: đặc trưng của các loại cà phê phổ biến hiện nay ở Việt Nam

• Cà phê hạt Robusta: loại cà phê này có mùi thơm nồng, không chua, độ cafein

cao, thích hợp với khẩu vị người Việt Giá thị trường: 129.000đ/ 1kg

• Cà phê hạt Arabica: hương vị của Arabica hơi chua, người ta thường ví vị chua đó giống như khi mình ăn chanh, sẽ rất chua, nhưng lập tực thấy được vị đắng của vỏ Giá

thị trường: Arabica s16: 149.000đ/ 1kg - Arabica s18: 175.000đ/ 1kg

• Cà phê hạt Culi: có vị đắng gắt, hương thơm say đắm, hàm lượng cafein cao,

nước màu đen sánh Giá thị trường: 149.000đ/ 1kg

• Cà phê hạt Moka: hương thơm của nó rất đặc biệt, rất sang trọng, ngây ngất, vị hơi chua một cách thanh thoát, dành cho người sành điệu Giá thị trường:

185.000đ/ 1kg

=> Loại café sử dụng chính trong quán là café Arabica

Nhà cung cấp chính:

• Về nguồn cung ứng cà phê cho THE WORK AND COFFEE, đối với cà phê hạt

và ca cao, nhóm chúng tôi chọn những công ty cà phê hiện đang cung cấp cà phê rang hạt có sẵn tại TPHCM, như Cà Phê Đức nguyên công ty cung ứng phụ là Taf Coffee

Trà: với các loại trà đào, trà chanh, trà sữa thì Trà là nguyên liệu không thể thiếu để

pha Có thể lựa chọn mua các loại trà sau tùy vào thức uống và khẩu vị của khách hàng mục tiêu, để làm nguyên liệu pha chế cho quán:

• Trà nhài: Mùi hương nhẹ nhàng, hương vị ngọt tinh tế, nên rất được ưa chuộng

(135.000 VNĐ/ Gói)

• Trà ô long: Đôi khi nó mang hương gỗ, hương hoa, hương vị ngọt ngào với mùi vị

hương mật ong và trái cây, tất cả tùy thuộc vào cách sản xuất (200.000 VNĐ/ Gói)

• Trà đen: So với các loại trà khác hương vị mạnh hơn và có nhiều caffeine Trà đen không bị mất hương vị khi được lưu trữ trong nhiều năm Nó là loại trà ưa thích ở

phương Tây và có tác dụng chống lão hóa (200.000 VNĐ/Gói)

• Trà xanh: Hương vị đắng và chát dịu Trà xanh có nhiều tiền sinh tố A và kẽm, sinh

tố C, có tác dụng kháng khuẩn, trị mụn, giúp da sáng dần khỏe mạnh, và làm sạch

và thông thoáng các lỗ chân long (150.000 VNĐ/Gói)

Nhà cung cấp chính: Công ty TNHH Dotea là công ty chuyên cung cấp những sản

phẩm trà cao cấp hàng đầu Những sản phẩm của công ty luôn được đảm bảo về chất lượng, công ty cung ứng phụ là Công ty TNHH Trà Thiên Thành

27

Sữa:

• Cafe, bạc xỉu, trà sữa là những loại đồ uống thường dùng sữa để pha Có thể lựa chọn sữa đặc hoặc sữa tươi không đường tùy vào khẩu vị người dùng

• Sữa đặc: Để tiết kiệm chi phí, nên mua các loại có định lượng lớn khoảng 1kg như

Deli Pure (36.000VNĐ), Mosu (35.000VNĐ), Vega (34.000VNĐ), Ngôi Sao Phương Nam (57.000VNĐ)

• Sữa tươi không đường: Để tiết kiệm kinh phí, nên mua các loại có định lượng 1 lít

như Hex (29.000VNĐ), Vinamilk (30.000VNĐ), TH True Milk (31.000VNĐ), Dutch Lady (26.000VNĐ),

Syrup: Đồng giá: 147.000 VNĐ

• Syrup Mùi Trái Cây: Chanh Dây, Táo, Dừa, Xoài, Đào, Kiwi, Thơm

• Syrup Mùi Dâu: Việt Quất, Dâu Tây, Phúc Bồn Tử

• Syrup Mùi Cam Quýt: Quýt, Chanh, Cam

• Syrup Mùi Bánh: Bánh Cupcake, Bánh Tiramisu, Caramel, Sôcôla

Topping:

• Trân châu trắng: 46.000 VNĐ/Bịch

• Trân châu đen: 46.000 VNĐ/Bịch

Nhà cung cấp nhiên liệu: Bách hóa xanh, Chợ, Đặt hàng online trên các Website…

CHƯƠNG III: PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ SƠ BỘ

I NỘI DUNG THIẾT KẾ

CHIỀU CAO

29

II GIẢI PHÁP QUY HOẠCH TÔNG MẶT BẰNG (QUY HOẠCH CHI

TIẾT 1/500)

Mật độ xây dựng: 40%

Diện tích cây xanh: 40%

Diện tích giao thông: 20%

MẶT BẰNG LÔ ĐẤT XÂY DỰNG TL 1/300

132 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh

III GIẢI PHÁP THIẾT KẾ KIẾN TRÚC

3.1 Concept – Diagram

3.2 Phong cách nội thất

31

3.3 Giải pháp kết cấu

Kết cấu khung thép từ lâu đã được áp dụng vào những công trình công nghiệp như nhà kho, nhà xưởng Song, trong những năm gần đây, giải pháp khung thép tiền chế thực sự

là 1 cuộc cách mạng trong lĩnh vực thi công, xây dựng Mang đến những tính năng vượt

trội mà chúng mang lại cho chủ đầu tư Chính vì thế, ý tưởng thiết kế thi công quán cafe khung thép chắc chắn sẽ là một sự lựa chọn không tồi dành cho bất cứ ai đang có ý định

mở quán cafe

Ưu điểm của thiết kế quán cafe tiền chế:

 Thời gian thi công nhanh chóng 50-70% sơ với kiến trúc bê tông cốt thép

 Chi phí đầu tư thấp hơn 30%

 phong cách trẻ trung, hiện đại, cá tính, độc đáo là tất cả những từ ngữ được dùng

để mô tả màu sắc riêng của loại hình quán cà phê tiền chế

 Dễ dàng di dời sang vị trí khác khi có biến độ trọng kinh doanh => Tiết kiệm tối

ưu chi phí đầu tư

Nhược điểm:

 Chịu nhiệt kém: Các cấu kiện kết cấu thép có thể chị chảy ra dạng lỏng nếu bị tác

động dưới nhiệt độ từ 500-600oC

 Dễ bị ăn mòn: khung thép còn phải chịu tác động của quá trình oxi hóa và dẫn

đến hiện tượng gỉ sét ở các kết cấu thép

Vật liệu

Có thể kết hợp nhiều loại vật liệu để xây dựng container cafe đẹp tùy theo yêu cầu

về mặt thiết kế như vật liệu kính, vật liệu gỗ, hay gạch đá cùng các loại vật liệu hiện đại khác Các tấm vách tường của container có thể được cắt gọt tùy ý đáp ứng yêu cầu thiết kế mà không ảnh hưởng đến độ ổn định của công trình do hệ thông chịu lực chính của container là hệ khung thép sườn bao quanh

Các nhiệt

Sơn chống nóng: giá thành rẻ, có khả năng ngăn nhiệt từ môi trường cũng như phản xạ

được ảnh nắng mặt trời Có thể ví các lớp sơn chống nóng container như một tấm khiên chắn vững chắc bảo vệ ngôi nhà dưới tác động của mặt trời

Các loại tấm cách nhiệt: đây cũng là

một phương pháp được áp dụng tương

đối phổ biến Tấm có cấu tạo từ những

vật liệu đặc biệt Chúng thường được lắp

ở bên trong hoặc bên ngoài nhà Thông

thường chỉ khoảng 3 lớp cách nhiệt cho

nhà container là đủ

Vật liệu pu foam: đây là vật liệu chống nóng mới được du nhập vào Việt Nam, Đã

được sử dụng tại khá nhiều công trình xây dựng lớn Ngoài khả năng cách nhiệt, pu foam còn có khả năng cách âm cực kỳ tốt

Chống thấm

Sơn chống thấm