A MỞ ĐẦU Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không đơn thuần chỉ là tài sản thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước có vai trò là đại diện chủ sở hữu và người thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước mà nó còn là tư liệu sản xuất và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của chính bản thân người sử dụng đất Muốn đạt được sự phát triển, tận dụng tối ưu hóa nguồn lực là đất đai thì buộc pháp luật không gì khác hơn là bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất Chỉ có như vậy mới tạo được t.
Trang 1A MỞ ĐẦU
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không đơn thuần chỉ là tài sản
thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước có vai trò là đại diện chủ sở hữu và người thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước mà nó còn là tư liệu sản xuất
và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của chính bản thân người sử dụng đất Muốn đạt được sự phát triển, tận dụng tối ưu hóa nguồn lực là đất đai thì buộc pháp luật không gì khác hơn là bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất Chỉ có như vậy mới tạo được tâm lý an tâm, sự tin tưởng của người dân vào pháp luật
để họ có thể đóng góp hết sức mình vào sự phát triển đất nước Bởi lẽ đó Nhà nước đã quy định các quyền của người sử dụng đất trong Luật Đất Đai 2013, người sử dụng đất có các quyền chung như: quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; quyền được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai Và trong các quyền đó chúng ta không thể không nhắc đến "quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" - một quyền cơ bản cực kỳ quan trọng và thiết yếu trong việc quy định về quyền của người sử dụng đất trong pháp luật đất đai Thứ hai là những vấn đề về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính vì nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên nhóm chúng tôi xin tiến hành tìm hiểu sâu hơn bằng việc giải quyết tình huống mà nhóm đã được phân công Vì kiến thức cùng
kĩ năng tìm kiếm tài liệu còn hạn chế nên bài làm của nhóm còn nhiều thiếu sót Chúng em kính mong thầy cô góp ý thêm để bài làm của nhóm được hoàn thiện hơn
B NỘI DUNG
I Khái niệm liên quan:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lí để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
Trang 2người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
Vai trò: Thứ nhất, quản lí Nhà nước: Thống nhất quản lí bằng ,ột loại giấy, là cơ
sở để bồi thường, cở sở để phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp Thứ hai, khía cạnh người sử dụng đất: bảo vệ quyền lợi hợp pháp,là cở sở và điều kiện được hưởng các quyền, minh bạch thị trường bất động sản
- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người người này sang người khác thông qua các ình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quền sử dụng đất
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà k có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê tông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng
II Cơ sở pháp lí
1 Luật Đất đai 2013
2 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai
3 Bộ luật dân sự 2015
4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch
III Giải quyết tình huống
Tình huống: Anh Lộc thường trú tại thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình là
chủ sử dụng hợp pháp mảnh đất 500 m2 (chưa được cấp Giấy chứng nhận) Năm
Trang 32014, anh Lộc chuyển nhượng 500 m2 cho ông Tuấn với giá một tỷ đồng Hai bên kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Phòng công chứng số
1 Thành phố Thái Bình chứng thực Tuy nhiên đến thấng 5/2015, ông Tuấn mới chỉ giao cho ông Lộc 500 triệu đồng và nói để xem xét có mua mảnh đất này không Tháng 10/2015, anh Lộc thỏa thuận bán mảnh đất này cho bà Lan với giá 1,2 tỷ đồng Bà Lan chuyển cho anh Lộc 200 triệu đồng và hai bêm kí giấy
tờ đặt cọc Tháng 2/2016, Ông Tuấn yêu cầu anh Lộc làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận thì mới giao nốt số tiền còn lại thì bà Lan làm đơn đề nghị UBND
TP Thái Bình không cấp giấy chứng nhận cho anh Lộc Vì bà Lan có giấy biên nhận đặt cọc mua mảnh đất này
Bình luận về vụ việc trên:
Thứ nhất, là vấn đề liên quan đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Căn cứ vào khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định “ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa
kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Vì anh Lộc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ nên Căn cứ vào khoản 1 Điều 167 và khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013, anh Lộc có
Trang 4quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp nhận thừa kế quyền
sử dụng đất thì anh Lộc được thực hiện quyền khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nếu có nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện quyền
- Theo Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này (điểm a khoản 3 Điều 167); Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại
Ủy ban nhân dân cấp xã (điểm d khoản 3 Điều 167) Khoản 3 Điều 188 quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Việc anh Lộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Tuấn mà hai bên kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Phòng công chứng số 1 Thành phố Thái Bình chứng thực là không đúng quy định vì theo điểm d khoản
3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã Nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này không
có hiệu lực, nếu muốn tiếp tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bản hợp đồng này phải được công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Trong trường hợp trên, vì bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có hiêu lực nên anh Lộc có quyền chuyển quyền sử dụng đất nhượng cho người khác, tuy nhiên vìa anh Lộc đã nhận của ông Tuấn số tiền 500 triệu đồng nên phải hoàn trả số tiền đó cho ông Tuấn
Thứ 2 Việc anh Lộc thỏa thuận bán mảnh đất này cho bà Lan với giá 1,2 tỷ
đồng Bà Lan chuyển cho anh Lộc 200 triệu đồng và hai bên kí giấy tờ đặt cọc xét quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc được quy định trong
Trang 5nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch và khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự
2015 thì việc bà Lan làm đơn đề nghị UBND TP Thái Bình không cấp giấy chứng nhận cho anh Lộc Vì bà Lan có giấy biên nhận đặt cọc mua mảnh đất này
là chưa hợp lí, bà Lan không có quyền và nghĩa vụ này, đồng thời vì hai bên chưa công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp anh Lộc có đủ các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh Lộc vẫn được cấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
*Căn cứ pháp lí:
Điều 167 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này
2 Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì
có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này
Trang 6Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất
3 Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là
tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Điều 168 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trang 7Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền
2 Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này
Điều 188 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền
sử dụng đất
1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất
2 Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật này
3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại
cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
Trang 8Thứ hai, anh Lộc có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Trường hợp anh Lộc thuộc trong các trường hợp được quy định tại Điều 99,
100, 101, 102 Luật đất đai 2013 và không thuộc trong các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai thì anh Lộc vẫn được cấp
* Căn cứ pháp lí:
- Luật Đất đai 2013
Điều 99 Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 100 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang
sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đấ
Điều 101 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Điều 102 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
- Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai
- BLDS 2015
Điều 328 Đặt cọc
1 Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có
Trang 9giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng
2 Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
5 - Điều 30, Điều 31, Điều 32, Điều 33 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc được quy định trong nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch
C KẾT LUẬN
Vừa rồi là sự tìm hiểu, phân tích về vấn đề Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với tình huống trên Thực tế cho thấy, Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai nhằm giữ ổn định tình hình chính trị, xã hội Chính vì thế hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đất đai ngày càng được sử đổi, bổ sung và hoàn thiện hơn Chính sách, pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta có nhiều thay đổi tương ứng với từng giai đoạn phát triển của cách mạng Tuy nhiên tình hình quản lý và sử dụng đất đai hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, tồn tại dẫn đến tình trạng tranh chấp đất, khiếu nại, tố cáo về việc quản lý và sử dụng đất đai có xu hướng gia tăng Quản lý nhà nước về đất đai là nhu cầu khách quan là công cụ bảo vệ và điều tiết các lợi ích gắn liền với đất đai, và quan trọng nhất là bảo vệ chế độ sở hữu về đất đai Nhiệm vụ này cần được đổi mới một cách cụ thể và phù hợp để đáp ứng các yêu cầu quản lý và tương xứng với điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước trong từng giai đoạn
Tài liệu tham khảo
1 Trường Đại học luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân
Trang 102 Luật Đất đai 2013
3 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai
4 Bộ luật dân sự 2015
5 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch
6 Các tài liệu liên quan khác