Tiểu luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở việt nam và liên hệ thực tế

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT BÀI TIỂU LUẬN HỌC PHẦN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI MÔI TRƯỜNG Đề tài Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam và liên hệ thực tế GIẢNG VIÊN HƯỚNG D.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT -/ -

BÀI TIỂU LUẬN HỌC PHẦN: PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI - MÔI TRƯỜNG

Đề tài: Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất ở Việt Nam và liên hệ thực tế

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : TS LÊ KIM NGUYỆT

MÃ SINH VIÊN : 17030878

~Hà Nội, 09/2022~

1

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 3

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

1.2.1 Giá trị của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

đất 6 1.2.2 Lịch sử hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

2

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

8

2.1 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

đất 8

2.2 Quy định về đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 9

2.3 Quy định chi tiết về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với một số chủ thể

11

2.3.1 Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 11

2.3.2 Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất .

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

16

3

3.1 Thực tiễn và đánh giá khái quát về thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

TÀI LIỆU THAM KHẢO 19

4

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai luôn là nguồn tài nguyên vô vùng quý giá và là tài sản quan trọng của mỗiquốc gia Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữuduy nhất và thống nhất quản lý Tuy nhiên, các cá nhân và tổ chức lại chính là nhữngngười được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thông qua mộtcuốn sổ mà người ta thường có tên gọi là “sổ đỏ”, trên mặt pháp lý, cuốn “sổ đỏ” được gọi

là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những vấn đềpháp lý cơ bản và quan trọng trong lĩnh vực quản lý nhà nước đối với đất đai Đây cũng làvấn đề pháp lý đã có hàng loạt công trình nghiên cứu khoa học và được quan tâm hơn hết.Vấn đề pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất luôn là vấn đề được mọi tầng lớp nhân dân trong xã hội đặc biệt

quan tâm Vì thế việc nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam” trở nên cấp thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn quan trọng

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích của bài luận là trên cơ sở lý luận về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm

2013 cùng các văn bản pháp luật có liên quan và thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về

ấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Để đạt được các mục đích trên, sinh viên đã đặt ra và giải quyết các nhiệm vụ sau:

- Phân tích khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản gắn liền với đất;

- Nghiên cứu giá trị và lịch sử hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Phân tích các quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

5

- Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; từ đó đề xuất một số giải pháp đảmbảo hiệu quả áp dụng của pháp luật về hoạt động này

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Bài luận nghiên cứu quy định về cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; thực tiễn áp dụng quyđịnh pháp luật về ấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảngắn liền với đất

Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013cùng các văn bản pháp luật có liên quan

4 Bố cục của niên luận

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của niên luậngồm 3 chương:

Chương 1: Một số lý luận về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam; Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;

Chương 3: Liên hệ thực tiễn và những giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam

NỘI DUNG CHÍNH CHƯƠNG 1: MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

6

SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

1.1 Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất (sau đây gọi chung là GCNQSDĐ) là một thuật ngữ quen thuộc, được sử dụng phổbiến với cách gọi “sổ đỏ”; tuy nhiên, trong quản lý và sử dụng đất đai được gọi là Giấychứng nhận quyền sử dụng đất

Theo giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm phạm.”1

Theo giáo trình Luật Đất đai của Đại học Quốc gia Hà Nội thì “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là một căn cứ, là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa một bên là Nhà nước và một bên là người sử dụng đất.”2

Tại khoản 16 Điều 13 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Có thể thấy thì việc cấp GCNQSDĐ là thủ tục hành chính có ý nghĩa vô cùng quantrọng đối với Nhà nước cũng như người sử dụng đất

1 Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an Nhân Dân, Hà Nội, tr139

2 Doãn Hồng Nhung (2018), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội, tr.283;

7

1.2 Khái quát chung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1 Giá trị của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất 3

Thứ nhất là, GCNQSDĐ là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử

dụng đất (khoản 2 Điều 26 Luật Đất đai năm 2013) Đảm bảo về các quyền, lợi ích hợppháp của người sử dụng đất, các quyền khi chuyển quyền sử dụng đất và bảo vệ các quyềnlợi khi có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai

Thứ hai là, GCNQSDĐ là một quyền chung của người sử dụng đất (khoản 1 Điều

166 Luật Đất đai năm 2013)

Thứ ba là, Loại giấy tờ này là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các

quyền và lợi ích của mình theo quy định của pháp luật (điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đấtđai năm 2013)

Thứ tư là, GCNQSDĐ là điều kiện để người sử dụng được Nhà nước bồi thường

thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tạikhoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013

Thứ năm, là cơ sở pháp lý để khi có tranh chaaos về quyền sở dụng đất sẽ được

Tòa án Nhân dân giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013

1.2.2 Lịch sử hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

GCNQSDĐ đã được cấp ở nhiều giai đoạn khác nhau và mẫu giấy chứng nhậncũng được các cơ quan quản lý đất đai ở từng thời kỳ khác nhau phát hành Vì vậy, theoquy định tại khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai năm 2013, GCNQSDĐ được cấp theo một mẫuthống nhất đối với mọi loại đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và được thựchiện thống nhất trong cả nước từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 Như vậy, các mẫu giấy đượccấp trước đây theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm

3 Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an Nhân Dân, Hà Nội, tr.139-140;

8

2003, các loại giấy được cấp theo Nghị định số 60/CP của Chỉnh phủ ngày 05 tháng 7năm 1994 về cấp

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị, các quy định củaLuật nhà ở năm 2005, Luật ở nhà năm 2014 và các Nghị định của Chính phủ về hướngdẫn thi hành các Luật trên, Nghị định của Chính phủ số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10năm 2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sảnkhác gắn liền với đất đều có giá trị pháp lý như nhau trong các giao dịch về bất đọng sảnnói chun về quyền sử dụng đất nói riêng Trường hợp những tổ chức, các nhân, hộ giađình đã được cấp giấy chứng nhận theo các quy định đã được viện dẫn trên, nếu có nhucầu đổi giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất dai năm 2013 thì được cấp đổi vàkhông phải thực hiện các nghĩa vụ về lệ phí cấp đổi.4

4 Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an Nhân Dân, Hà Nội, tr.140-141;

9

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 2.1 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất 5

Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ là một quy định mới trong Luật Đất đai năm 2013, đây

là cơ sở quan trọng trong việc Nhà nước thi hành quy định và thực hiện cấp GCNQSDĐcho người sử dụng đất Tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, có 05 nguyên tắc cấpGCNQSDĐ, cụ thể là:

Nguyên tắc thứ nhất: GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người

sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn

mà có yêu cầu thì được cấp một GCNQSDĐ chung cho các thửa đất đó, đây là quy địnhmới nhằm tạo điều kiện đáp ứng nhu cầu của người dân một cách linh hoạt, tiết kiệm,nhanh chóng và hiệu quả (theo Khoản 1)

Nguyên tắc thứ hai: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều

người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCNQSDĐ phải ghi đầy đủtên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khácgắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng,chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện(theo Khoản 2)

Nguyên tắc thứ ba: Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với

đất được nhận GCNQSDĐ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định củapháp luật Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đấtkhông thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợnghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhậnGCNQSDĐ ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp (theo Khoản 3)

5 Doãn Hồng Nhung (2018), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội, tr.290-291;

10

Nguyên tắc thứ tư: Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồngvào

GCNQSDĐ, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người Trường hợpquyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ

và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổisang GCNQSDĐ để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu (theo Khoản 4)

Nguyên tắc thứ năm: Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc

thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứngnhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đấttại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sửdụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi G GCNQSDĐ diện tích đất được xác định theo

số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phầndiện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất cóthay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diệntích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phầndiện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCNQSDĐ theo quy định tạiĐiều 99 của Luật này (theo Khoản 5) Đây cũng là một quy định bổ sung của Luật Đất đai

2013 nhằm khắc phục tình trạng đo đạc không chuẩn xác và cũng khắc phục tình trạnggiao dịch ngầm không thông qua thị trường bất động sản hay tranh chấp quyền sử dụng,quyền sở hữu vì không có giấy chứng nhận hợp pháp

2.2 Quy định về đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013, các đối tượng thuộc diện được cấp

11

GCNQSDĐ là:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,

101 và 102 của Luật này;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thihành;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đấtkhi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơquan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đaicủa cơ

quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khucông nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ởthuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thànhviên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sửdụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

Có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 thì Luật đã

bỏ đi quy định về cấp GCNQSDĐ đối vưới tổ chức pháp nhân mới được hình thành docác bên góp vốn bằn quyền sử dụng đất Ngoài ra, Luật bổ sung thêm cấp GCNQSDĐ

12

theo kết quả hòa giải đối với tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai Bên cạnh đó, Nghị

định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai cũng có quy định về các trường hợp không được cấp GCNQSDĐ tại Điều 19

2.3 Quy định chi tiết về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với một số chủ thể 6

2.3.1 Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Hộ gia đình và cá nhân là đối tượng đề nghị cấp GCNQSDĐ đông nhất và cũng làchủ thể phức tạp nhất Vì vậy, pháp luật đã có nhiều quy định điều chỉnh việc cấpGCNQSDĐ cho chủ thể này, cụ thể như sau:

Các trường hợp được cấp GCNQSDĐ mà không phải nộp tiền sử dụng đất

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định lâu dài

được cơ quan có thẩm quyền xác nhận là đất không có tranh chấp và có các giấy tờ hợp lệđược quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 (như giấy tờ về quyền được

sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạmthời; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền vớiđất; Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;…) thì được cấpGCNQSDĐ

Thứ hai, trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có các giấy tờ hợp

lệ được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tênngười khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên cóliên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 (khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệulực thi hành) chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của phápluật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sửdụng đất (theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013) Có thể thấy thì đây là mộttrường hợp xảy ra phỉ biến trong các giao dịch dân sự về đất đai Luật Đất đai năm 2013

6 Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an Nhân Dân, Hà Nội, tr.143-145;

13