Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Hướng Hóa,

Mục tiêu tổng quát của đề tài là đánh giá được thực trạng đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân nhằm tăng hiệu quả công tác quản lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong thời gian đến.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG MINH HIỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN HƯỚNG HÓA, TỈNH QUẢNG TRỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2019

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG MINH HIỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN HƯỚNG HÓA, TỈNH QUẢNG TRỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN HOÀNG KHÁNH LINH

HUẾ - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các số liệu và kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công

bố trong bất kỳ công trình nào khác

Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn

Các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được cho phép và chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Hoàng Minh Hiền

Tôi xin bày tỏ sự biết ơn đặc biệt đến PGS.TS Nguyễn Hoàng Khánh Linh người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ về kiến thức, tài liệu và phương pháp để tôi hoàn thành đề tài nghiên cứu khoa học này

Tôi xin chân thành cảm ơn:

Lãnh đạo, chuyên viên Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thống kê, UBND huyện Hướng Hóa,

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Quảng Trị, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn

Hoàng Minh Hiền

đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất cho hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị” để

làm luận văn tốt nghiệp của mình

Với phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Hướng Hóa, đồng thời thông qua việc phỏng vấn trực tiếp, phát phiếu điều tra cho các hộ gia đình và cá nhân để thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp, nắm bắt chính xác thông tin, tâm tư nguyện vọng của người dân và tìm hiểu hướng xử lý cụ thể, để từ đó đưa ra một số giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện tốt hơn cho công tác này

Kết quả nghiên cứu đề tài cho thấy trong những năm qua công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSD đất nói chung và cấp Giấy chứng nhận đất nông nghiệp nói riêng đã đem rất nhiều lợi ích cho người dân cũng như huyện nhà như: người dân được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, mạnh dạn vay vốn đầu tư cây trồng trên đất để phát triển kinh tế chuyển đổi mục đích sang đất phi nông nghiệp làm tăng nguồn thu ngân sách, giảm nạn nhũng nhiễu, mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho nhà nước, phục vụ cho mục tiêu mở rộng và phát triển chung của tỉnh; Công tác cải cách thủ tục hành chính

có hiệu quả hơn đồng thời giúp công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn Mặc dù vậy, bên cạnh những mặt tích cực mà công tác này mang lại, thì vẫn còn nhiều hạn chế chưa được khắc phục, điều này chứng tỏ công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận QSD đất cho hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn huyện vẫn chưa hoàn thiện, vẫn có kẽ hở và vẫn còn nhiều tiêu cực do những vấn

để chủ quan và khách quan Vì vậy, để công tác này ngày một hoàn thiện đề nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước phải có chính sách, mục tiêu, phương hướng phù hợp;

Đối với các cán bộ quản lý đất đai cũng như các ban ngành liên quan phải có đạo đức nghề nghiệp, công tâm, yêu nghề và có trách nhiệm với xã hội, với công việc của chính bản thân mình và quan trọng là trách nhiệm tuyên truyền, vận động đối với người sử dụng đất Về phía người sử dụng đất phải có trách nhiệm thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng quy định của pháp luật, có như vậy thì công tác này mới ngày một hoàn thiện, có chất lượng và góp phần thúc đẩy nền kinh tế, xã hội của huyện nói riêng và tỉnh nhà nói chung ngày một phát triển./

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU viii

DANH MỤC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2

2.1 MỤC TIÊU CHUNG 2

2.2 MỤC TIÊU CỤ THỂ 2

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

3.1 Ý NGHĨA KHOA HỌC 2

3.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1.1 Vấn đề liên quan đến đất đai 3

1.1.2 Hồ sơ địa chính về đất đai 5

1.1.3 Đăng ký đất đai 8

1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 9

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 16

1.2.1 Công tác cấp Giấy chứng nhận QSD đất một số nước trên thế giới 16

1.2.2 Tình hình quản lý đất đai, cấp Giấy chứng nhận tại Việt Nam 21

1.2.3 Một số căn cứ pháp lý liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận QSD đất của Trung ương và địa phương 25

1.3 MỘT SỐ CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 26

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

CỨU 29

2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 29

2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 29

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 29

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu 29

2.4.2 Phương pháp so sánh 30

2.4.3 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 31

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

3.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI, TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN HƯỚNG HÓA 32

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 37

3.1.3 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện 42

3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện năm 2018 45

3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN HƯỚNG HÓA 51

3.2.1 Cơ sở pháp lý và trình tự, thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ 51

3.2.2 Kết quả công tác đăng ký đất đai tại địa bàn huyện Hướng Hóa 55

3.2.3 Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Hướng Hóa 56

3.2.4 Đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận QSD đất nông nghiệp theo ý kiến của các bên liên quan 60

3.2.5 Đánh giá chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSD đất cho hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Hướng Hóa 64

3.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN HƯỚNG HÓA 67

3.3.1 Nhân lực phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 67

3.3.2 Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ 68

3.3.3 Chính sách, pháp luật đất đai 69

3.3.4 Cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai 70

3.3.5 Hiểu biết của người sử dụng đất 71

3.3.6 Thực trạng chung 72

3.4 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN HƯỚNG HÓA 73

3.4.1 Cải tiến quy trình và thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 73

3.4.2 Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ 73

3.4.3 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận 74

3.4.4 Giải pháp về đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật về đất đai trong cộng đồng 74

3.4.5 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 75

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

1 KẾT LUẬN 77

2 KIẾN NGHỊ 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

PHỤ LỤC 81

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 Quy mô và cơ cấu các loại đất huyện Hướng Hoá 35Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Hướng Hóa năm 2018 46Bảng 3.3 Cơ cấu, diện tích đất theo đơn vị hành chính (đến tháng 6/2018) 47Bảng 3.4 Tình hình sử dụng đất của huyện Hướng Hóa năm 2014 – tháng 6/2018 48Bảng 3.5 Kết quả sử dụng đất nông nghiệp của huyện Hướng Hóa giai đoạn 2014 – 6/2018 50Bảng 3.6 Tình hình đăng ký đăng ký đất đai của huyện Hướng Hóa giai đoạn từ 01/7/2014 - tháng 06/2018 55Bảng 3.7 Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất nông nghiệp (tính đến 06/2018) 56Bảng 3.8 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại đất (tính đến 06/2018) 58Bảng 3.8 Kết quả điều tra số phiếu hộ gia đình, cá nhân về thời điểm cấp GCN QSD đất tại 03 xã trên địa bàn huyện Hướng Hóa 60Bảng 3.9 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ tại 3 xã trên địa bàn huyện Hướng Hóa 61Bảng 3.10 Kết quả khảo sát tình hình cấp Giấy chứng nhận tại 03 xã, thị trấn 62Bảng 3.11 Kết quả khảo sát ý kiến của người dân về chính sách pháp luật đất đai tại

03 xã, thị trấn 63Bảng 3.12 Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố Nhân lực phục vụ ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ 68Bảng 3.13 Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ 69Bảng 3.14 Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố Chính sách, pháp luật về đất đai ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ 70Bảng 3.15 Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố Cơ sở dữ liệu về đất đai ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ 71Bảng 3.16 Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố Hiểu biết của người sử dụng đất ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ 72

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất 10

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa lý của huyện Hướng Hóa 33

Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất của huyện Hướng Hóa tính đến tháng 6/2018 48

Hình 3.3 Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Hướng Hóa 52

Hình 3.4 Tỷ lệ kết quả điều tra các thời điểm cấp Giấy chứng nhận QSD đất 61

Hình 3.5 Tỷ lệ tiến độ giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSD đất 62

Hình 3.6 Tỷ lệ tình hình cấp Giấy chứng nhận QSD đất 63

Hình 3.7 Tỷ lệ ý kiến người dân về chính sách pháp luật đất đai 64

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Đó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân

cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan, Luật Đất đai năm

2013 ra đời, thay thế Luất Đất đai năm 2003 nhưng vẫn xác định nguyên lý căn bản đó

là đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý

Xã hội ngày càng phát triển, kéo theo nhu cầu về đất đai cũng tăng cao, tình trạng tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai xảy ra nhiều Nguyên nhân chính là do người sử dụng đất không đi kê khai, đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật mặc dù nhà nước ta đã ban hành các văn bản quy định bắt buộc đối với người sử dụng đất khi có quyền sử dụng thì phải có Giấy chứng nhận để thực hiện các quyền về đất đai của mình

Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc

Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi

và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình thì yêu cầu công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận phải được tiến hành Ngoài ra một vấn đề quan trọng của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giúp cho Nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước

Đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị mặc dù đã được các ngành các cấp quan tâm nhưng kết quả còn nhiều hạn chế Việc tìm hiểu và đánh giá tình hình thực hiện đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa, giúp Ủy ban nhân dân huyện với tư cách đại diện Nhà nước sở hữu về đất đai có những biện pháp đẩy nhanh công tác này

Xuất phát từ những yêu cầu và tính cấp thiết trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài:

“Đánh giá công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị”

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 MỤC TIÊU CHUNG

Đánh giá được thực trạng đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân nhằm tăng hiệu quả công tác quản lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong thời gian đến

- Góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của ngành Tài nguyên và Môi trường

và đáp ứng chỉ tiêu do Bộ Tài nguyên Môi trường cũng như UBND tỉnh Quảng Trị, UBND huyện Hướng Hóa đề ra

- Giúp công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng đi vào nề nếp và có chiều sâu

- Là tài liệu hữu ích giúp cơ quan chuyên môn trong việc quản lý đất nông nghiệp còn gặp khó khăn, vướng mắc tại địa phương Từ đó có biện pháp chấn chỉnh kịp thời, khắc phục các hạn chế, khó khăn, vướng mắc để nâng cao hiệu quả trong quá trình giải quyết về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận QSD đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1 Vấn đề liên quan đến đất đai

1.1.1.1 Khái niệm chung về đất đai

* Khái niệm:

Quản lý là sự tác động chỉ huy, điều khiển các quá trình xã hội và hành vi hoạt động của con người để chúng phát triển phù hợp với quy luật, đạt được mục tiêu đề ra, đúng ý chí của con người quản lý và bao gồm 5 yếu tố quản lý: xã hội, chính trị, tổ chức, quyền uy và thông tin [8]

Quản lý Nhà nước về đất đai là một dạng quản lý cụ thể của quản lý Nhà nước đối với lĩnh vực của xã hội là đất đai Đó là nghiên cứu toàn bộ những đặc trưng của đất đai nhằm nắm chắc về số lượng, chất lượng từng loại đất của từng vùng, từng địa phương theo đơn vị hành chính ở mỗi cấp Từ đó thống nhất về quy hoạch, kế hoạch

sử dụng khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai trong cả nước, từ trung ương đến địa phương thành một hệ thống quản lý đồng bộ, thống nhất, tránh tình trạng phân tán đất, sử dụng không đúng mục đích hoặc bỏ hoang làm cho đất bị thoái hóa [8]

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định tại Điều 53: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”; Khoản 1, Điều 54 “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” Luật đất đai năm 2013 cũng quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai” Điều này đã khẳng định tính chất quan trọng của đất đai, đồng thời đây là cơ sở pháp lý để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai nhằm đưa chính sách quản lý và sử dụng đất đúng đối tượng, đúng mục đích và có hiệu quả Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm 15 nội dung tại Điều 22, Luật đất đai năm

2013 bao gồm: (1) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

và tổ chức thực hiện các văn bản đó, (2) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ

sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính, (3) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất, (4) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, (5) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, (6) Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi; (7) Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (8)Thống kê, kiểm kê

đất đai, (9) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai; (10) Quản lý tài chính về đất đai và giá đất; (11) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, (12) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; (13) Phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai; (14) Giải quyết tranh chấp về đất đai giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai và (15) Quản

lý hoạt động dịch vụ về đất đai… [1]

1.1.1.2 Đối tượng quản lý nhà nước về đất đai

Đối tượng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:

- Công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luât về quản lý, sử dụng đất đai

- Công tác kiểm tra đo đạc, thành lập bản đồ địa chính

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

- Công tác thống kê, kiểm kê đất đai

- Công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

- Công tác xây dựng hệ thống thông tin đất đai

- Công tác quản lý tài chính về đất đai và giá đất

- Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý

- Công tác việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

- Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GNQSD đất

- Công tác phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai

- Công tác giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo

- Công tác quản lý hoạt động dịch vụ công về đất đai

- Công tác quản lý xây dựng hệ thống thông tin đất đai [11]

Do đó để đảm bảo việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ nông nghiệp có chất lượng, đáp ứng yêu cầu kĩ thuật thì phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung trên Mặt khác hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký và cấp GCNQSDĐ nông nghiệp không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt các nội dung, nhiệm vụ của quản lý Nhà nước về đất đai [9]

1.1.1.3 Mục đích, yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý Nhà nước về đất đai phải đảm bảo 5 mục đích sau

- Bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng

- Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất của nhà nước

- Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất

- Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống

- Yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai: Phải đăng ký thống kê đất đai để nhà nước nắm chắc được toàn bộ diện tích, chất lượng đất đai ở mỗi đơn vị hành chính

từ cơ sở đến trung ương [5]

1.1.2 Hồ sơ địa chính về đất đai

1.1.2.1 Bản đồ địa chính

Luật Đất đai 2013 được ban hành, quy định về bản đồ địa chính cũng được đổi mới theo thông tư số 25/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

để phù hợp với luật đất đất mới và tình hình thực tế

Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các yêu cầu tự nhiên của thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan đến sử dụng đất, được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn nhằm phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai

Nội dung của bản đồ địa chính gồm có: Thông tin về thửa đất: Vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích, mục đích sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông tin về

hệ thống thủy văn: Sông, ngòi, kênh, rạch, suối hệ thống thủy lợi: Công trình dẫn nước,

đê, đập, cống thông tin về đường giao thông: Đường bộ, đường sắt, cầu đất chưa sử dụng không có ranh giới khép kín trên bản đồ mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch, mốc giới hành lang an toàn công trình điểm tọa độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh

Trong đó, mục đích sử dụng đất trên bản đồ địa chính được ghi theo tên gọi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và ghi theo mã trong sổ địa chính Bản đồ địa chính được lập trước khi tổ chức việc đăng ký quyền sử dụng đất và hoàn thành sau khi được Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận

Bản đồ trên đó thể hiện các dạng đồ họa và ghi chú, phản ánh những thông tin về

vị trí, ý nghĩa, trạng thái pháp lý của các thửa đất, phản ánh các đặc điểm khác thuộc địa chính quốc gia Bản đồ địa chính là bản đồ chuyên ngành đất đai trên đó thể hiện chính xác vị trí ranh giới, diện tích và một số thông tin địa chính của từng thửa đất, vùng đất, còn thể hiện các yếu tố địa lý khác liên quan đến đất đai được thành lập theo đơn vị hành chính cơ sở, xã, phường, thị trấn và thống nhất trong phạm vi cả nước [1]

1.1.2.2 Sổ địa chính

Sổ địa chính theo quy định mới của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, là sổ địa chính điện tử được đăng ký và lập theo từng thửa đất với đầy đủ các thông tin, cụ thể như sau:

a) Thông tin về người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm:

tên, địa chỉ thường trú của người sử dụng đất, thông tin về chứng minh nhân dân, hộ chiếu, hộ khẩu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanh của tổ chức kinh tế, giấy phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài

b) Thông tin về thửa đất gồm: Số hiệu thửa đất, diện tích sử dụng riêng hoặc sử dụng chung, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, số phát hành và

số vào sổ cấp Giấy chứng nhận

c) Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và ghi chú gồm: Tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây) những hạn chế về quyền sử dụng đất (thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thu hồi, hoặc thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, thuộc địa bàn có quy định hạn chế diện tích xây dựng,…) nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất [2]

1.1.2.3 Sổ mục kê đất đai

Sổ mục kê đất đai được lập theo quy định mới của thông tư số 25/TT-BTNMT

Sổ mục kê đất đai là sổ ghi về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới hành chính khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin liên quan đến quá trình sử dụng đất Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất tra cứu thông tin về thửa đất

và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai

Nội dung sổ mục kê bao gồm:

a) Thửa đất thể hiện các thông tin gồm: Số thứ tự thửa đất, diện tích, tên người

sử dụng đất, quản lý và loại đối tượng sử dụng, quản lý, mục đích sử dụng theo Giấy chứng nhận, theo quy hoạch, theo kiểm kê, mục đích cụ thể khác và những ghi chú về thửa đất khi thửa đất thay đổi, giao để quản lý, chưa giao, chưa cho thuê,…

b) Đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất hoặc hành lang bảo

vệ an toàn như: Đường giao thông hệ thống thủy lợi thủy văn, công trình khác theo tuyến, sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến, khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa đất khép kín trên bản đồ gồm tên đối tượng, diện tích trên tờ bản đồ Trường hợp đối tượng không có tên thì phải đặt tên hoặc ghi

ký hiệu trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính [1]

Như vậy: Sổ mục kê được lập để phục vụ cho Nhà nước nắm đầy đủ ruộng đất

và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo quy định của Pháp luật đất đai, do đó Sổ mục kê đất phải thể hiện toàn bộ các thửa đất (gồm các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Những thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận QSD đất thì thông tin thửa đất thể hiện trên sổ mục kê đất thống nhất với thông tin trên Giấy chứng nhận Những thửa đất chưa cấp Giấy chứng nhận QSD đất thì thông tin của thửa đất thể hiện theo kết quả điều tra đo đạc hiện trạng đang sử dụng đất mà chưa có giá trị pháp lý về quyền sử dụng đất

1.1.2.4 Sổ theo dõi biến động đất đai

Để theo dõi chỉnh lý người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất… [2]

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất

- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký

- Chuyển mục đích sử dụng đất

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất

- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; Từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; Từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận, thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

1.1.2.5 Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được lập theo quy định mới của thông tư số 24/TT-BTNMT để phù

hợp với những quy định sửa đổi theo luật đất đai 2013, cụ thể như sau:

Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ cấp Giấy chứng nhận) được lập để theo dõi, quản lý việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các đối tượng sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất

Nội dung của sổ cấp Giấy chứng nhận gồm các thông tin: Tên và địa chỉ của người được cấp Giấy chứng nhận, số phát hành Giấy chứng nhận, ngày giao Giấy chứng nhận, họ và tên chữ ký của người nhận Giấy chứng nhận, ghi chú: Thu hồi Giấy chứng nhận, mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận cấp cho nhiều người đồng sử dụng… [2]

Lợi ích công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu Nhà nước, Nhà nước chia cho nhân dân sử dụng trân bề mặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không Nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu toàn dân nghĩa là bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định pháp luật để đảm bảo lợi ích chung toàn

xã hội Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai là công

cụ giúp Nhà nước quản lý [9]

1.1.3.2 Các giai đoạn của đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai

Giai đoạn 1: đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi

cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho tất cả chủ sử dụng đất có đủ điều kiện

Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký đất đai ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của

hồ sơ địa chính đã thiết lập [9]

Để đảm bảo đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu cầu ký thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận QSD đất, trước hết đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định giá đất, thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai

1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.4.1 Khái niệm

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất [4]

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [4]

Hình 1.1 Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất

(Nguồn: Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014)

- Đối với nhà nước: Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành nông nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ

sở kỹ thuật, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Song thực tế đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian Đặc biệt, trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có

sự quản lý của nhà nước Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh

mẽ đồng thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở nên phức tạp

1.1.4.2 Những quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong phạm vi cả nước đối với tất cả các loại đất Phôi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng thửa đất.Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng

- Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng

tổ chức đồng quyền sử dụng

- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó [4]

* Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi

tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày

19/5/2017 Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I Tên

người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen;

dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường

b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;

e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp [4]

1.1.4.3 Vai trò của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo

hộ quyền sử dụng đất của họ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp có vai trò quan trọng là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng ký, theo dõi biến động kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai Người sử dụng đất nông nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất , yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình

1.1.4.4 Ý nghĩa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Việc cấp GCNQSDĐ với mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp QLNN đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau này Thông qua việc cấp GCNQSDĐ để Nhà nước nắm chắc quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất

1.1.4.5 Sự cần thiết phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

a Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ

sở hữu toàn dân đối với đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu quả cao Nhà nước chỉ giao cho các tổ chức, cá nhân, các hộ gia đình và người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi và có trách nhiệm thực hiên các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật

Hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp thông tin một cách đầy đủ và cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng nhằm bảo

vệ khi có xảy ra tranh chấp

b Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

- Đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: tên chủ sử dụng, kích thước, diện tích, vị trí, hình thể, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi và cơ sở pháp lý của những thay đổi đó

- Đối với đất chưa có người sử dụng đất thì Nhà nước cần nắm các thông tin như là: vị trí, diện tích, hạng đất

c Đăng ký đất đai là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai

Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa chính

Thông qua việc đăng ký đất đai của người sử dụng đất để từ đó Nhà nước sẽ xác định được ranh giới giữa các huyện, thành phố và giữa các xã, thị trấn trong huyện

Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập kế hoạch là căn cứ đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao giúp cho việc đăng ký một cách nhanh chóng

Công tác giao đất, cho thuê đất: Khi có quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người được giao đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và sau khi đăng ký, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lúc đó mới chính thức

có sự ràng buộc pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất

Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Dựa vào những số liệu thu thập trong việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho việc thống kê, kiểm kê chính xác, đạt hiệu quả cao

Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại trong quá khứ

Đồng thời, cho chúng ta thấy được tầm quan trọng của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nó có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; góp phần đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; bảo vệ lợi ích chính đáng của người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế, thế chấp… [9]

1.1.4.6 Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,

101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất [4]

1.1.4.7 Điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Đối với hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư: Theo quy định tại điều 100 của Luật Đất đai 2013 và điều 18 của Nghị định 43/NĐ-CP hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy

tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải

nộp tiền sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất

đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [4]

* Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế -

xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều

100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [4]

1.1.4.8 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo điều 105, Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ như sau:

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

Chính phủ quy định điều kiện được ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [9]

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.2.1 Công tác cấp Giấy chứng nhận QSD đất một số nước trên thế giới

Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc gia có một hình thức sở hữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng Điều đó phụ thuộc vào bản chất của từng Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia đó

1.2.1.1 Hà Lan:

Hà Lan là một quốc gia có diện tích 41.528 km2 (81% diện tích đất đai, 9% diện

tích sông ngòi ao hồ, 10% là diện tích biển) và số dân là 16,4 triệu người

Về chính sách đất đai: được mô tả là hệ thống những quy định kinh tế - xã hội và pháp lý chỉ ra cách thức phân bổ đất và những nguồn lợi từ đất, nhưng không được xem như chính sách của nhà nước ở Hà Lan Một hệ thống những qui định và văn bản chính sách tạo thành cái gọi là “chính sách đất đai” Ở đây, có một Chính sách chính thống về đất đai liên quan đến sự phân chia giữa các bên ở khía cạnh tài chính về qui hoạch, sở hữu, phát triển và đóng góp của đất đai trong sự phát triển của địa phương

Về sở hữu đất đai: được hiểu là “cách thức xác định quyền đối với đất” được qui định trong Bộ Luật Dân sự (1992) Bộ luật điều chỉnh một hệ thống đóng những quyền thực sự, bao gồm những qui định về thiết lập, chuyển nhượng và xóa bỏ những quyền này Nhà nước cũng được coi là một chủ sở hữu cá nhân, và cũng phải thể hiện như một cá nhân bình thường, vì vậy mà không có trường hợp đặc biệt về đất đai theo

Bộ Luật này Việc đăng ký là bắt buộc nếu muốn có có được quyền sở hữu hợp pháp

Hiện tại nhà nước cũng không ban hành chính sách nào về sở hữu đất

Những bài học thực tiễn đạt được ở Hà Lan:

- Một trong thuận lợi lớn nhất của Hà lan là sự kết hợp việc đăng ký đất với địa chính Những chức năng này đã được sát nhập ở thế kỷ XIX Các sơ đồ địa chính được hợp nhất năm 2004

- Có sự chú trọng vào chất lượng của dữ liệu Cần phải có sự hợp tác và thống nhất hơn nữa, nhưng những dữ liệu như sự trải dài của đất nước nên được duy trì và định dạng ở dạng số

- Việc lấy lại vị thế độc lập của người dân trong đăng ký đất, sổ địa chính và sơ

đồ hóa đất năm 1994 đã làm giảm chi phí hơn 50% trong vòng chưa đầy 6 năm

- Trong vòng 30 năm lại đây, Kadaster (cơ quan đăng ký đất đai và quản lý hồ

sơ địa chính ở Hà Lan) đã được tự động hóa và số hóa hoàn toàn Điều đó thể hiện ở việc sử dụng rộng rãi dữ liệu số qua internet, chuyển nhượng, mua bán điện tử, xử lý điện tử, tìm kiếm dữ liệu nhanh, và phát triển sản phẩm mới mẻ Tất cả những điều đó

sẽ làm cho chi phí tiết kiệm nhất, và chi phí chuyển nhượng bất động sản và thế chấp thấp Những chương trình số hóa qui mô lớn được tiến hành làm cho mọi hoạt động liên quan đến đất được diễn ra mà không phụ thuộc vào giấy tờ hành chính

- Có sự thống nhất các tập dữ liệu cốt yếu như dữ liệu địa chính, điều tra dân số,

dữ liệu và đăng ký địa chính của các cá nhân hợp pháp của Phòng Công thương, và bản đồ địa chính, địa giới Tất cả đều có được nhờ vào đăng ký mã hóa theo một khẩu hiệu: Một lần làm, sử dụng nhiều lần

- Kadaster là cơ quan nhà nước và độc quyền Trong vòng 15 năm lại đây, đã công khai dần, và hướng thẳng tầm nhìn tới xã hội và ngày càng trở nên lấy khách hàng làm trung tâm hơn bao giờ hết và đóng vai trò trung gian trong giải quyết thông tin liên quan đến bất động sản [1]

1.2.1.2 Thụy Điển

Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, với diện tích 449.964 km², Thụy Điển

là nước lớn thứ ba trong Liên minh Châu Âu, dân số 9,4 triệu người

Về chính sách đất đai: việc quản lý đất đai tai Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và từ việc cai quản đất đai Việc bảo vệ quyền sử dụng đất và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân Trước đây, các tòa án địa phương là thể chế chính thực hiện những công việc quản lý đó

Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảo đảm quyền sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và thuế Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất

Về sở hữu đất: quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Luật Đất đai từ năm 1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia nhỏ thành những lô nhỏ Quyền sở hữu đất quy định quyền hạn của các đối tượng, thửa đất hay khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không Quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Quyền sở hữu, nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân

+ Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm) + Thuê không gian của lô đất

+ Quyền địa dịch và quyền xây cất, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích liên quan tới lô đất có quyền sở hữu

+ Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán

Đối tượng của những quyền hạn trên, đất đai, có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi Quyền sử dụng có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa hưởng hay những hình thức thỏa thuận khác (thu hồi, thế chấp) Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi cho những mục đính công

+ Bản đồ chỉ dẫn địa chính

Hệ thống đăng ký bất động sản được kết nối tới các cơ sở dữ liệu địa lý của Thụy Điển thông qua hệ thống tọa độ Các cơ sở dữ liệu địa lý có chứa các thông tin

về địa hình, sử dụng đất, thủy văn, thực vật,

Thông tin cơ bản trong Hệ thống đăng ký bất động sản được cập nhật hàng ngày bởi Cơ quan đăng ký đất và Cơ quan địa chính Ngoài ra, các cơ quan khác chịu trách nhiệm về các hoạt động xã hội sẽ cập nhật các vấn đề có liên quan đến lĩnh vực của họ Các chính quyền địa phương chịu trách nhiệm về việc lập bản đồ địa hình tỉ lệ lớn, về địa chỉ, quy hoạch sử dụng đất và các cơ quan này cũng sẽ cập nhật các thông tin vào hệ thống trên Cơ quan quản lý hệ thống đường sẽ cập nhật tin tức về các đường công cộng, Cơ quan bảo vệ môi trường chịu trách nhiệm về các quy định sử dụng đất dành cho môi trường, Cơ quan Thuế chịu trách nhiệm về mức thuế và các thông tin có liên quan đến dân số, Cơ quan đăng ký nhà nước về các thông tin của các nhân viên làm thủ tục pháp lý, Việc cập nhật tuân theo luật pháp, được bổ sung trên

cơ sở thống nhất giữa cơ quan đăng ký đất đai và các cơ quan có thẩm quyền khác về việc cập nhật và sử dụng thông tin cho mỗi cấp chính quyền [1]

1.2.1.3 Ôxtrâylia

Liên bang Ôxtrâylia là một quốc gia nằm ở Nam bán cầu và là nước lớn thứ sáu trên thế giới về diện tích tự nhiên khoảng 7,7 triệu km2 Dân số khoảng 20,57 triệu người Ôxtrâylia là nước duy nhất chiếm toàn bộ một lục địa và cũng là nước lớn nhất trong khu vực châu Ôxtrâylia - châu Á - châu Đại Dương Ôxtrâylia có sáu tiểu bang

và hai vùng lãnh thổ chính nằm trên đại lục

Về chính sách đất đai: chính quyền liên bang Ôxtrâylia phân cấp nhiệm vụ quản

lý đất đai cho chính quyền các bang Hệ thống quản lý đất đai nói chung, đặc biệt là của các bang NSW, Victoria và Tây Ôxtrâylia đã đạt được những thành tựu góp phần

để Ôxtrâylia được ghi nhận là một trong những quốc gia đi đầu trên Thế giới về công tác quản lý đất đai và khả năng cung cấp các dịch vụ có liên quan đến đất đai cho xã hội Công tác đăng ký đất, lập bản đồ địa chính đã được hoàn thiện từ rất sớm, vì vậy rất thuận lợi cho việc ứng dụng công nghệ thông tin để xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu địa chính số, từ đó làm nền tảng cho việc hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai, cơ

sở dữ liệu về đất đai tại từng bang Vì vậy, ngày nay việc cung cấp các dịch vụ có liên quan đến đất đai và bất động sản, như các giao dịch về quyền sở hữu, định giá, tính thuế, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển nói chung và sử dụng thông tin cho các ngành và lĩnh vực có liên quan đã trở thành một bộ phận không thể thiếu về lớp thông tin cơ bản cho công tác quản lý nhà nước cũng như cung cấp dịch vụ, tiện ích cho xã hội

Công tác quản lý nhà nước, xác định tính pháp lý về các hoạt động đo đạc địa chính, đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai, định giá đất, xây dựng hệ thống thông tin đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Việc triển khai các hoạt động đo đạc, đăng ký, định giá do các cá nhân, tổ chức hành nghề tư nhân (được cấp phép) thực hiện trên cơ sở hợp đồng dân sự đối với chủ

sở hữu hoặc cơ quan quản lý nhà nước Tại Ôxtrâylia, các ngành nghề đo đạc, định giá được quản lý rất chuyên nghiệp thông qua các tổ chức, hội nghề nghiệp với nhiệm vụ đào tạo, phát triển nghề nghiệp, cấp phép và quản lý về chất lượng chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp của các cá nhân, tổ chức thực hiện các nhiệm vụ này

Nhiệm vụ quy hoạch phát triển, quy hoạch sử dụng đất, phát triển quỹ đất (các

dự án) do chính quyền địa phương (các hạt/thành phố trực thuộc bang) chịu trách nhiệm quản lý nhà nước Việc triển khai cụ thể có thể giao cho một tổ chức, công ty tư nhân thực hiện

- Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất: Ban đầu Giấy chứng nhận được

cấp thành hai bản, một bản giữ lại Văn phòng đăng ký và một bản giao chủ sở hữu giữ

Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số Bản gốc của Giấy chứng nhận được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng Giấy chứng nhận, người mua có thể kiểm tra Giấy chứng nhận của bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:

+ Giấy chứng nhận được đảm bảo bởi nhà nước;

+ Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi;

+ Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài;

+ Giấy chứng nhận là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng;

+ Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo;

+ Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng;

+ Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng [1]

1.2.1.4 Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng

ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm

việc không kết nối với internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm

2009 Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện

tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh [7]

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng

ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn

vị đăng ký, các tài sản khác gắn liền với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu, ) [1]

1.2.2 Tình hình quản lý đất đai, cấp Giấy chứng nhận tại Việt Nam

1.2.2.1 Tình hình qu ản lý đất đai, cấp Giấy chứng nhận trước khi có Lu ật đất đai 2013

* Giai đoạn 1945 - 1959:

Hoạt động của ngành Quản lý đất đai chủ yếu là hình thành hệ thống cơ quan

quản lý đất đai trong chế độ mới với chức năng, nhiệm vụ bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất và thu thuế điền thổ Trong những năm kháng chiến chống Pháp, ngành Địa chính

đã có một số thay đổi về hoạt động góp phần quan trọng thực hiện nhiệm vụ huy động thuế nông nghiệp phục vụ kháng chiến, kiến quốc Sau thắng lợi của cuộc Cải cách ruộng đất ở miền Bắc (1953 - 1958), ngành Địa chính đã thực hiện tốt các nhiệm vụ: tổ chức đo đạc, lập bản đồ giải thửa và sổ sách địa chính để nắm diện tích ruộng đất, phục vụ việc kế hoạch hóa và hợp tác hóa nông nghiệp, tính thuế ruộng đất, xây dựng

đô thị [16]

* Giai đoạn 1960 - 1978:

Ngành Quản lý ruộng đất đã phát triển hệ thống bộ máy và đội ngũ cán bộ từ Trung ương tới địa phương, mở rộng các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Cơ quan quản lý ruộng đất có nhiệm vụ chủ yếu là giúp Bộ Nông nghiệp “quản lý việc mở mang, sử dụng và cải tạo ruộng đất trong nông nghiệp” Ngành Quản lý ruộng đất đã

có những đóng góp to lớn trong việc mở rộng và sử dụng có hiệu quả diện tích đất nông nghiệp, xây dựng kinh tế hợp tác xã và phát triển nông thôn [16]

* Giai đoạn từ 1979 đến 2013:

Năm 1979, để tăng cường công tác quản lý đất đai, thống nhất các hoạt động quản lý đất đai vào một hệ thống cơ quan chuyên môn, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập "Tổng cục Quản lý ruộng đất là cơ quan trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng, thống nhất quản lý nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên lãnh thổ cả nước nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả cao đối với tất cả các loại đất" Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập theo 03 cấp:

- Cấp tỉnh, có Ban Quản lý ruộng đất trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh Sau Luật Đất đai năm 1987 cho tới năm 1993 hầu hết các Ban Quản lý ruộng đất trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã chuyển thành Chi cục Quản lý đất đai hoặc Chi cục Quản lý ruộng đất trực thuộc Sở Nông - Lâm nghiệp;

- Cấp huyện, có Phòng Quản lý ruộng đất trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện, một số địa phương khu vực đô thị thành lập Phòng Quản lý nhà đất hoặc Phòng Nhà đất; từ năm 1988 - 1994, Phòng Quản lý ruộng đất sáp nhập vào các Phòng Nông Lâm nghiệp hoặc Phòng Kinh tế;

- Cấp xã, có Cán bộ quản lý ruộng đất chuyên trách [16]

Luật Đất đai 1993 ra đời khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp Do vậy, công tác cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất

Năm 1994, trước yêu cầu về tổ chức lại các cơ quan quản lý nhà nước và tăng cường công tác quản lý đất đai, Tổng cục Quản lý ruộng đất và Cục Đo đạc và Bản đồ nhà nước được hợp nhất và tổ chức lại thành Tổng cục Địa chính, là cơ quan thuộc Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và đo đạc - bản đồ trên phạm vi cả nước Ngay sau khi thành lập Tổng cục Địa chính, ở địa phương các Sở Địa chính được thành lập trên cơ sở Ban Quản lý ruộng đất và trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Chi cục Quản lý ruộng đất hoặc Chi cục Quản lý đất đai Một số thành phố lớn thành lập Sở Địa chính - Nhà đất Tại cấp huyện, từ năm 1995 cơ quan quản lý đất đai là Phòng Địa chính hoặc Phòng Địa chính - Nhà đất trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện Tại cấp xã, có Cán bộ Địa chính xã hoặc phường, thị trấn và thường kiêm nhiệm thêm nhiệm vụ quản lý về xây dựng

Năm 2002, theo định hướng thành lập các Bộ đa ngành, Bộ Tài nguyên và Môi trường được thành lập Trong cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường có 2 đơn vị chuyên trách quản lý nhà nước về đất đai là Vụ Đất đai và Vụ Đăng ký và Thống kê đất đai Ngay sau đó, tại địa phương các Sở Tài nguyên và Môi trường được thành lập trên cơ sở sáp nhập Sở Địa chính với các đơn vị quản lý nhà nước về môi trường, địa chất khoáng sản, tài nguyên nước Chức năng quản lý nhà nước về đất đai

ở cấp tỉnh do một số đơn vị cấp phòng trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện Tại cấp xã, có cán bộ địa chính xã hoặc phường, thị trấn và thường kiêm nhiệm thêm nhiệm vụ quản lý về xây dựng và một số chức năng quản lý nhà nước khác thuộc lĩnh vực tài nguyên môi trường

Luật Đất đai năm 2003 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý Tài nguyên và Môi trường tới cấp xã, các địa phương trong cả nước đã tổ chức các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn và

phát hiện những điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp Tuy nhiên, vẫn còn một số sai sót cần khắc phục và sửa chữa như: Về trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận đôi lúc chưa đảm bảo đúng thời gian quy định, một số trường hợp cấp xong còn sai về diện tích, sai về nguồn gốc đất,… [16]

Năm 2008, để đổi mới hoạt động quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường, về chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Bộ Tài nguyên và Môi trường được quy định cụ thể hơn – Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan của Chính phủ, thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong các lĩnh vực: đất đai; tài nguyên nước; tài nguyên khoáng sản, địa chất; môi trường; khí tượng, thuỷ văn; đo đạc, bản đồ; quản lý tổng hợp và thống nhất về biển và hải đảo; quản lý nhà nước các dịch vụ công trong

các lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý của Bộ

Về cơ cấu tổ chức bộ máy:

Tại cấp tỉnh: Một số địa phương tiến hành thành lập Chi cục Quản lý đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để thống nhất quản lý nhà nước về đất đai vào một

cơ quan chuyên trách Đến nay, tổ chức của Ngành ở cấp tỉnh có cơ cấu hoàn chỉnh nhất gồm 63 Sở Tài nguyên và Môi trường với đầy đủ các phòng, ban chức năng về quản lý đất đai và các đơn vị sự nghiệp Ngoài ra còn có: Trung tâm Phát triển quỹ đất, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hiện tại trong cả nước có 63 Văn phòng cấp tỉnh và 55 tổ chức Phát triển quỹ đất cấp tỉnh Nhưng trên thực tế Trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh thường trực thuộc UBND tỉnh

Tại cấp huyện: Cơ quan quản lý đất đai là Phòng Tài nguyên và Môi trường

Ngoài ra, các địa phương đã thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đến nay

cả nước có 528 Văn phòng cấp huyện trực thuộc các Phòng Tài nguyên và Môi trường

và Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai một cấp, để thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp huyện

Tại cấp xã: có cán bộ địa chính xã hoặc phường, thị trấn và thường kiêm nhiệm thêm nhiệm vụ quản lý về xây dựng và một số chức năng quản lý nhà nước khác thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường

1.2.2.2 Tình hình qu ản lý đất đai, cấp Giấy chứng nhận sau khi có Luật đất đai 2013

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có

14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước,

thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân [18] Trong đó, có những điểm mới đặc biệt chú ý trong Luật đất đai năm 2013, đó là: quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa

vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất; quy định thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp; nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; quy định

cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án; quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; quy định

cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội; quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân; quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp; quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện; bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định

cụ thể [17], [18]

Sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời chúng ta đã đạt được những thành tựu đáng kể trong công tác cấp GCNQSDĐ cụ thể như:

- Việc cơ bản hoàn thành cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân

đã góp phần quan trọng giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày một tốt hơn, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất, tạo môi trường thuận lợi, thông thoáng để thu hút ngày càng nhiều dự án đầu tư vào địa bàn tỉnh [17]

- Từ năm 2013 đến nay, các quy định của pháp luật đất đai đã có nhiều đổi mới

và liên tục được hoàn thiện, nhất là các quy định về đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN, nhằm đẩy mạnh việc cấp GCNQSDĐ Cùng với các quy định của Luật Đất đai 2013, các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

có những bước cải cách quan trọng giữa UBND cấp tỉnh với cơ quan quản lý đất đai cùng cấp, thủ tục cấp GCN có những đổi mới cơ bản, giảm phiền hà trong cấp GCN

Do vậy, tiến độ cấp GCN được đẩy nhanh hơn trong những năm qua [17]

Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận đã được cải cách, có nhiều điểm mới thể hiện trong Luật Đất đai, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 4 năm 2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai [17]

- Tiến trình cải cách thủ tục cấp giấy chứng nhận cũng đã đạt được những tiến

bộ cơ bản: Thực hiện nguyên tắc một cửa, nêu cao trách nhiệm người tiếp nhận hồ sơ, giảm bớt một số giấy tờ như nộp trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất và biên bản xác định ranh giới sử dụng đất với người liền kề và công việc này sẽ do Văn phòng đăng ký chịu trách nhiệm [17]

- Việc cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất [17]

- Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCN sẽ được kết nối với hệ thống các cơ quan nhà nước có liên quan, với hệ thống các tổ chức tài chính, tín dụng; được đưa lên mạng thông tin điện tử để tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thông tin đất đai một cách thuận lợi, nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của xã hội GCN tạo thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để huy động nguồn vốn đầu tư thông qua hoạt động thế chấp vay vốn Hệ thống thông tin đất đai có tác dụng phục vụ đắc lực cho phòng, chống tham nhũng về đất đai [17]

1.2.3 Một số căn cứ pháp lý liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận QSD đất của Trung ương và địa phương

Công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được Đảng và nhà nước ta quan tâm chỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản pháp luật sau:

- Luật Đất đai ngày 29/11/2013, có hiệu lực ngày 01/7/2014

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Quy định về bản đồ địa chính

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường, Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng

sử dụng đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết Luật Đất đai

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường về quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai và sửa đổi

bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật Đất đai

- Quyết định số 39/2017/QĐ-UBND ngày 26/12/2017 của UBND tỉnh Quảng Trị về Quy định hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cho mỗi hộ gia đình,

cá nhân; diện tích tối thiểu được tách thửa và các trường hợp không được tách thửa trên địa bàn tỉnh Quảng Trị

- Quyết định số 1297/2016/QĐ-UBND ngày 14/6/2016 của UBND tỉnh Quảng Trị về “Ban hành quy chế phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh với các cơ quan, đơn vị liên quan trong thực hiện chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai”

1.3 MỘT SỐ CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI

Hiện nay có một số công trình nghiên cứu liên quan đến công tác cấp giấy chứng quyền sử dụng đất nông nghiệp có thể kể ra đây một số công trình:

* Theo Vũ Minh Toàn (2013), từ năm 2010 đến năm 2012, thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An tiếp nhận 2.233 bộ hồ sơ xin cấp GCNQSD đất và đã cấp được 1.852 GCNQSD đất Như vậy tỷ lệ cấp GCNQSDĐ so với hồ sơ đăng ký cấp giấy tại thị xã Thái Hòa giai đoạn 2010-2012 đạt 83% Kết quả nghiên cứu của tác giả Vũ Minh Toàn (2013) cũng đã chỉ ra một số khó khăn trong việc cấp GCNQSDĐ tại thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An đó là:

- Việc lập hồ sơ do cán bộ địa chính của các xã, thị trấn hướng dẫn cho công

dân còn sai sót như trên mẫu đơn, hợp đồng, giấy xác nhận nguồn gốc đất , phiếu ý kiến khu dân cư còn chưa thống nhất nên hồ sơ phải trả lại nhiều lần, việc thẩm tra hồ

sơ tại thực địa của cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có lúc còn chưa kịp thời nên làm chậm thời gian so với quy định, quá trình thẩm định hồ sơ giữa các cơ quan liên quan đôi lúc chưa kịp thời, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất như nộp lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân vào ngân sách nhà nước theo thông báo của Chi cục Thuế một số hộ gia đình, cá nhân thực hiện chưa đúng thời gian quy định

- Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây theo Nghị định 64/CP của Chính phủ chủ yếu thực hiện theo hình thức người dân tự kê khai, không kiểm tra thực tế nên còn một số hạn chế đó là không đảm bảo tính chính xác về tên, họ, số thửa, diện tích, hình thể, loại đất, hiện nay các hộ gia đình thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, chuyển mục đích sử dụng đất qua kiểm tra phần lớn đều tăng diện tích so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp nên phải xử lý cấp đổi lại Giấy chứng nhận mới

- Việc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sử dụng trước ngày 18/12/1980 còn nhiều vướng mắc như sổ đăng ký ruộng đất và bản đồ 299/TTg chưa được cấp thẩm quyền phê duyệt [10]

* Theo Bùi Thị Thúy Hường (2015), tại huyện Thanh Oai, TP.Hà Nội Huyện Thanh Oai đã cấp được 10.057 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với tổng diện tích cấp là 7.569 ha đạt 88,6%, chất lượng hồ sơ đạt 87,5% so với hồ sơ kê khai, được tiếp nhận tại cơ quan có thẩm quyền Như vậy từ năm 2009 đến năm 2015, huyện Thanh Oai trung bình mỗi năm cấp được 1.436 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích là 1.081 ha Theo tác giả này thì tại huyện Thanh Oai, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có một ưu điểm và hạn chế như sau:

- Về ưu điểm Công tác chỉ đạo: Huyện ủy, Ủy ban nhân dân huyện luôn luôn quan tâm chỉ đạo công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, hàng tháng lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện tổ chức hội để kịp thời tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện

Tổ chức bộ máy: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai được tổ chức lại thành Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Oai trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội

Cải cách hành chính: Đã thành lập Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hành chính theo cơ chế “một cửa”, trong đó có thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận tiếp nhận tại trụ sở của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Trình độ đội ngũ cán bộ làm công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận: có trình độ chuyên môn, có kinh nghiệm trên 5 năm làm công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận do đó rất vững vàng trong khâu thẩm định hồ sơ

- Về hạn chế Sau khi Văn phòng đăng ký đất đai ”một cấp” được thành lập và đi vào hoạt động ổn định nhưng chưa được tự chủ về tài chính, nên trong thời gian đầu thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, lúng túng trong công tác thu, chi, không khuyến khích được cán bộ tăng năng suất lao động trong việc thực hiện dịch vụ công nhằm tăng thu để đảm bảo tự trang trải hoạt động

Chất lượng hồ sơ do cán bộ địa chính xã tham mưu giúp cho Ủy ban nhân dân

xã lập hiện còn thấp Đặc biệt là hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu (còn gọi là cấp mới) khi chuyển về văn phòng đăng ký, số hồ sơ phải bổ sung, hoàn thiện đến 70%

gây khó khăn cho công tác cập nhật, thông báo thông tin cho công dân, nhiều chủ sử dụng đất phải đi lại nhiều lần để bổ sung hồ sơ, nếu không kịp thời gây bức xúc cho công dân

Việc nhiều xã, trình độ cán bộ chuyên môn yếu, cấp uỷ, chính quyền chưa thực

sự vào cuộc, nên hồ sơ gần như phải kiểm tra lại từ đầu, có phần hạn chế, dẫn đến việc tồn đọng hồ sơ, kéo theo sự trì trệ về tiến độ giải quyết là nguyên nhân cơ bản ảnh hưởng đến tiến độ, hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai [6]

Hiện nay trên địa bàn huyện Hướng Hóa chưa có công trình nào nghiên cứu hoàn thiện quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nên đây là đề tài nghiên cứu có tính đột phá, góp phần hoàn thiện được quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Hướng Hóa để áp dụng vào thực tiển

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU

2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

- Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị

- Các bên có liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất (người sử dụng đất;

cơ quan chức năng có nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ)

2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện Hướng Hóa với 3

xã, thị trấn làm đại diện là Hướng Phùng, Tân Liên và thị trấn Lao Bảo trên địa bàn huyện Hướng Hóa giai đoạn 01/07/2014-06/2018

- Phạm vi số liệu thu thập phục vụ nghiên cứu: Do sự hạn chế về mặt thời gian nên

đề tài này chỉ tập trung vào nghiên cứu công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và hiện trạng

sử dụng đất của huyện Hướng Hóa

- Thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất taị địa bàn huyện Hướng Hóa

- Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Hướng Hóa

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu

2.4.1.1 Thu thập số liệu thứ cấp

- Tiến hành thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị qua các năm thông qua niên giám thống kê và các báo cáo

về tình hình phát triển kinh tế xã hội từ năm 2014-2018

- Thu thập báo cáo về tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị