Bài viết nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở được thực hiện trên địa bàn huyện Bình Chánh, giai đoạn 2016 – 2018 cho thấy: Giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất quy định. Hệ số so sánh của của các vị trí trên các tuyến đường thuộc nhóm I giao động từ 1,86 đến 2,38 lần; Các tuyến đường thuộc nhóm II: Mức chênh lệch giữa giá đất Nhà nước qui định và giá thị trường của tuyến đường được điều tra dao động từ 1,6 đến 3,45 lần. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
Trang 1NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Phan Đình Binh
Trường ĐH Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên
Phạm Lan Hương
Trường ĐH Kinh tế Quốc dân
Lê Minh Hải
UBND huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh
Tóm tắt
Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở được thực hiện trên địa bàn huyện Bình Chánh, giai đoạn 2016 – 2018 cho thấy: Giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất quy định Hệ số so sánh của của các vị trí trên các tuyến đường thuộc nhóm I giao động từ 1,86 đến 2,38 lần; Các tuyến đường thuộc nhóm II: Mức chênh lệch giữa giá đất Nhà nước qui định và giá thị trường của tuyến đường được điều tra dao động từ 1,6 đến 3,45 lần Các tuyến đường thuộc nhóm III có mức giá thấp nhất trong 3 nhóm tuyến đường được nghiên cứu Hệ số so sánh trong khoảng 1,12 – 3,71 lần Trên cùng một tuyến đường, giá đất tại các vị trí bám mặt đường chính có giá cao nhất, các thửa đất thuộc ngõ và các vị trí còn lại có giá giảm dần tùy vào khoảng cách đến mặt đường chính và chất lượng các điều kiện cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh doanh và khả năng sinh lợi kèm theo
Từ khóa: Giá đất quy định, giá đất thị trường, yếu tố ảnh hưởng giá đất, huyện
Bình Chánh
1 ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Ở Việt Nam các quan
hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản (BĐS) gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xã hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong sự phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ
Trang 2của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật Bình Chánh là một trong 5 huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh có tổng diện tích tự nhiên là 25.255,99 ha, chiếm 12% diện tích toàn thành phố Với vị trí là cửa ngõ phía Tây vào nội thành TP Hồ Chí Minh, có các trục đường giao thông quan trọng như Quốc lộ 1, Tỉnh lộ 10, đại lộ Nguyễn Văn Linh, Quốc lộ 50 nối huyện Bình Chánh với các huyện Cần Giuộc, Cần Đước (Long An), đường cao tốc TP.HCM – Trung Lương nối Bình Chánh nói riêng và TP Hồ Chí Minh nói chung với khu vực miền Tây,… tạo cho Bình Chánh trở thành cầu nối giao lưu kinh tế, giao thương đường bộ giữa vùng đồng bằng Sông Cửu Long với vùng kinh tế miền Đông Nam Bộ và các khu công nghiệp trọng điểm
ở phía Nam Trong thời gian qua, huyện Bình Chánh đã có những bước phát triển mạnh
mẽ về kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ Đi kèm với sự phát triển kinh tế - xã hội là
sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho mục đích cư trú, hoạt động sản xuất và kinh doanh, thương mại và du lịch dẫn đến nhiều sự biến động về giá đất Vì vậy, nghiên cứu được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Bình Chánh
2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 Đối tượng: Giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất thực tế trên địa bàn
huyện Bình Chánh
2.2 Phạm vi: Tại các tuyến đường chính trên địa bàn huyện Bình Chánh, trong giai
đoạn 2016 - 2019
2.3 Nội dung: nghiên cứu thực trạng giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở 2.4 Phương pháp
Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Các thông tin liên quan đến đặc
điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở tại khu vực nghiên cứu được thu thập tại phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài chính - Kế hoạch, chi cục thống kê huyện Bình Chánh và sở tài nguyên và Môi
trường TP Hồ Chí Minh
Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp:
- Tiến hành phỏng vấn cán bộ chuyên môn làm việc tại các xã thị trấn: Tân Túc, Phạm Văn Hai, Lộc Vĩnh A để thu thập một số thông tin về hiện trạng sử dụng đất, giá đất và tình hình các điểm dân cư quan trọng trên địa bàn các các xã, thị trấn nghiên cứu
- Chọn ngẫu nhiên một số hộ dân trên mỗi tuyến đường thuộc các nhóm đã phân chia Tổng số phiếu điều tra là 72 hộ dân tại ba nhóm vị trí, cụ thể tại thị trấn Tân Túc:
24 phiếu, xã Phạm Văn Hai: 24 phiếu và xã Lộc Vĩnh A: 24 phiếu Qua đó, dữ liệu được
sử dụng làm cơ sở cho các đánh giá về giá chuyển nhượng, giá cho thuê đất ở thực tế trên
Trang 3- Căn cứ vào bảng giá đất quy định của UBND thành phố Hồ Chí Minh năm 2018, các tuyến đường được chọn để điều tra như sau: Nhóm I: Tuyến đường Nguyễn Văn Linh đến cầu Kênh Xáng; Nhóm II: Tuyến đường Võ Trần Trí đoạn nút giao thông chợ đêm đến ranh giới xã Tân Kiên - Tân Nhựt; Nhóm III: Tuyến đường An Phú Tây - Hưng Long, đoạn từ Quốc Lộ 1 đến cầu Rạch Giá
Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: từ các số liệu thu thập được, xây dựng hệ
thống bảng biểu để phân tích, đánh giá thực trạng, xu hướng biến động giá đất Các số
liệu thu thập đã được mã hóa và xử lí trên máy vi tính bằng phần mềm Exell
3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1.Vài nét về điều kiện tự nhiên
Vị trí địa lý: Bình Chánh là một trong 5 huyện ngoại thành, có tổng diện tích tự
nhiên là 25.255,99 ha, chiếm 12% diện tích toàn thành phố Huyện có 15 xã và 01 thị
trấn; có vị trí địa lý như sau: Phía Bắc giáp huyện Hóc Môn; Phía Nam giáp huyện Bến
Lức và Cần Giuộc – tỉnh Long An; Phía Tây giáp huyện Đức Hòa – tỉnh Long An; Phía Đông giáp quận Bình Tân, quận 7, 8 và huyện Nhà Bè;
Hiện trạng sử dụng đất: Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Chánh năm 2018 được
thể hiện qua bảng 3.1:
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 huyện Bình Chánh
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 14644,10 58,00 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 8827,10 35,00 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 5817,0 0 23,00
1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 766,70 3,00 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 262,70 1,00 1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 29,9 0 0,10 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 1146,30 4,50 1.4 Đất nông nghiệp khác NKH 84,00 0,30
Trang 4STT Loại đất Mã Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 1013,70 4,00 2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 1971,30 7,80
2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 49,30 0,20 2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 7,60 0,01 2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, NTD 76,90 0,30 2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 1152,29 4,56 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 2,1 0,0
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Chánh)
3.2 Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Chánh
3.2.1 Giá đất ở theo quy định của UBND thành phố Hồ Chí Minh
Sau khi luật Đất đai 2013 có hiệu lực, Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi
trường lần lượt ban hành các văn bản quy phạm pháp luật quy định về giá đất Hiện tại huyện Bình Chánh đang áp dụng khung giá đất của UBND TP Hồ Chí Minh quy định như sau:
Bảng 3.2: Giá đất ở theo quy định giai đoạn 2015 - 2018 tại một số tuyến chính
(Triệu đồng)
2 An Phú Tây -
Hưng Long
Cầu rạch Gia Đoàn Nguyễn
Trang 5STT Tên đường Đoạn đường Giá
(Triệu đồng)
6 Bến Lội (liên
ấp 1- 3) Võ Văn Vân
Ranh giới Q Bình
7 Bình Hưng
Quốc lộ 50 Nguyễn Văn Linh 3,3 Nguyễn Văn Linh Đồn Ông Vĩnh 2,4
8 Bình Minh Trần Văn Giàu Thích Thiện Hòa 1,1
11 Bông Văn Dĩa Nguyễn Cửu Phú Sài gòn - Trung
12 Bùi Thanh
13 Bùi Văn Sự Đoàn Nguyễn
Tuấn
Hung Long - Quy
14
Các đường bê
tông còn lại
trong huyện
Mặt đường dưới
Mặt đường 2m trở
15
Các đường
đất nông thôn
còn lại trong
huyện
Mặt đường dưới
Mặt đường 2m trở
(Vĩnh Lộc B) Liên ấp 1, 2, 3 Bình Tân 1,3
Trang 6STT Tên đường Đoạn đường Giá
(Triệu đồng)
19 Phạm Hùng
Ranh giới quận 8 Nguyễn Văn Linh 13,8
Nguyễn Văn Linh Cổng đồn Ông
Cổng đồn Ông Vĩnh
Cách ranh giới h
Cách ranh giới h
Nhà Bè 1km
Ranh giới h Nhà
21 Đinh Đức
Thiện
Quốc lộ 1 Xã Bình Chánh -
Ranh giới huyện BC- Tân Quý tây
Ranh giới tỉnh
(Nguồn: UBND thành phố Hồ Chí Minh)
3.2.2 Số liệu điều tra giá đất ở thực tế của các tuyến đường chính
Các nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: nhóm nhân tố thông thường, nhóm nhân tố khu vực và nhóm nhân tố cá biệt Tất cả các nhân tố này đều có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp lên giá trị đất đai Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực (thuộc các xã, thị trấn), vị trí của tuyến đường trong mối quan hệ tổng thể với các tuyến đường khác trong cả huyện, cuối cùng là vị trí trên cùng một tuyến đường đó
Các tuyến đường thuộc nhóm I: bao gồm các tuyến đường thuộc thị trấn Tân
Túc là địa phương trung tâm huyện Bình Chánh Những tuyến đường tại đây có đặc điểm chung là có tuyến đường chính của huyện đi qua, có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, công trình công cộng, dân cư… Mật độ và mức sống của người dân tại khu vực này là khá cao Việc giá đất ở tại các tuyến đường này cao hơn các vị trí khác là do có mật độ dân cư sinh sống tập trung đông đúc và việc kết hợp mục đích giữa đất ở và đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa đất Trong nghiên cứu này, tác giả lựa chọn tuyến đường số 9A Khu dân cư Trung Sơn đoạn từ Nguyễn Văn Linh đến cầu Kênh Xáng để điều tra
Trang 7Bảng 3.3: Giá đất ở theo vị trí của nhóm I (ĐVT: Triệu đồng/m 2 )
Đơn vị Mẫu
Giá quy định
HS so sánh
(I.1/GQĐ) 1,58 1,98 2,26 2,69 1,73 2,19 2,52 3,01 1,86 2,38 2,75 3,30
(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn - Kí hiệu I.1 là Phiếu số 1 của nhóm I)
Thị trấn Tân Túc có tuyến đường giá đất ở đắt nhất của huyện Bình Chánh, tại vị trí 1 có mức giá trên 29 triệu đồng/m2, hệ số so sánh của vị trí này là 1,86 lần Mức chênh lệch giữa các mẫu điều tra không cao Thị trấn Tân Túc có cơ sở hạ tầng tốt, hệ thống giao thông thuận lợi với lòng đường chính >10m, và vỉa hè trên 2m, có nhiều trụ sở cơ quan, công ty kinh doanh, dịch vụ ngân hàng lớn đặt trên các tuyến đường thuộc thị trấn Tại vị trí 2, mức giá trung bình cũng trên 26 triệu đồng/m2 thấp hơn mức giá so với vị trí
1, hệ số tại vị trí 2 là 2,38 lần Đối với ở vị trí 3 mức giá đất thị trường trunh bình trên 24 triệu đồng/m2 , hệ số tại vị trí này là 2,75 lần cao hơn vị trí 1 và 2 là do cùng nằm trên 01 trục đường, tuy nhiên vị tri 3 gần khu vực dân cư đông đúc hơn, tập trung nhiều nhà hàng
ăn uống phục vụ khách du lịch nghỉ ngơi
Thực tế cũng cho thấy, giá đất thị trường tại các năm tiến hành điều tra không đồng đều ở các vị trí khác nhau trên cùng một tuyến đường do các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan mang lại Yếu tố chủ quan ở đây đó là tại các thửa đất gần trung tâm huyện hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại của huyện, có hình thể thửa đất và diện tích phù hợp,… thì có giá chuyển nhượng cao hơn Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con người, quá trình cải tạo nâng cấp cơ sở vật chất hạ tầng, yếu tố về tín ngưỡng… Những yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đối với từng thửa đất
Các tuyến đường thuộc nhóm II: là tuyến giao thông quan trọng kết nối các xã với
trung tâm huyện Bình Chánh Chất lượng các tuyến đường thuộc nhóm này đều tốt, lòng đường trải nhựa, độ rộng trên 10m, bê tông trên 4,5m có vỉa hè trên 2m; hệ thống cấp
Trang 8thoát nước hai bên đường luôn đảm bảo trong tình trạng tốt Tuyến đường điều tra đường
Võ Trần Trí đoạn nút giao thông chợ đêm đến Ranh xã Tân Kiên - Tân Nhựt Qua điều tra Nhóm II ta thấy, mức chênh lệch giữa giá đất Nhà nước qui định và giá thị trường của tuyến đường được điều tra dao động từ 1,6 đến 3,45 lần
Bảng 3.4: Giá đất ở theo vị trí của nhóm II (ĐVT: Triệu đồng/m 2 )
Đơ
n vị Mẫu
V1 V2 V3 V4 V1 V2 V3 V4 V1 V2 V3 V4
II.1 12,0 10,5 9,1 7,7 13,3 11,8 10,4 9,0 15,4 12,3 10,9 9.5 II.2 11,5 10,0 8,6 7,2 12,8 11,3 9,9 8,5 14,9 11,8 10,4 9.0 II.3 12,3 10,8 9,4 8,0 13,6 12,1 10,7 9,3 15,7 12,6 11,2 9.8 II.4 10,5 9,0 7,6 6,2 11,8 10,3 8,9 7,5 13,9 10,8 9,4 8.0 II.5 12,1 10,6 9,2 7,8 13,4 11,9 10,5 9,1 15,5 12,4 11,0 9.6 II.6 12,2 10,7 9,3 7,9 13,5 12,0 10,6 9,2 15,6 12,5 11,1 9.7 II.TB 11,8 10,3 8,9 7,5 13,1 11,6 10,2 8,8 15,2 12,1 10,7 9.3
Giá quy
định (GQĐ) 6.0 4,2 3,4 2,7 6,0 4,2 3,7 2,7 6,0 4,2 3,4 2,7
HS so sánh
(II.1/GQĐ) 1,96 2,44 2,64 2,78 2,18 2,75 3,03 3,26 2,53 2,87 3,17 3,45
(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn - Kí hiệu II.1 là Phiếu số 1 của nhóm II)
Trên tuyến đường có chất lượng cơ sở hạ tầng ngang nhau thì giá đất trên thị trường không khác biệt khá lớn, còn tuyến đường có vị trí cơ sở hạ tầng và các yếu tố ảnh hưởng khác nhau thì có khác biệt về giá Đối với 4 vị trí tuyến đường khoảng cách vị trí 1 gần mặt đường có giá cao nhất Giá trị mỗi vị trí trên tuyến đường có giá chênh lệch nhau khoảng từ 2 đến 3 triệu đồng/m2 Trong giai đoạn 2016 đến năm 2018 giá đất trên thị trường có xu hướng tăng cho cả 4 vị trí Mức tăng đạt mức cao nhất trên tuyến đường là 15,7 triệu đồng/m2
Các tuyến đường thuộc nhóm III: là các tuyến giao thông đi qua giữa xã An phú Tây,
xã Hưng Long các tuyến đường thuộc nhóm III có mức giá thấp nhất trong 3 nhóm tuyến đường được nghiên cứu Tuyến đường được lựa chọn làm điểm điều tra phỏng vấn là tuyến
An Phú Tây - Hưng Long, đoạn từ Quốc Lộ 1 đến cầu Rạch Giá
Trang 9Bảng 3.5: Giá đất ở theo vị trí của nhóm III (ĐVT: Triệu đồng/m 2 )
Đơn
vị Mẫu
V1 V2 V3 V4 V1 V2 V3 V4 V1 V2 V3 V4
III.1 5,0 3,5 2,1 0,7 6,3 4,8 3,4 2,0 8,4 7,3 3,9 2.5 III.2 6,3 4,8 3,4 2,0 7,6 6,1 4,7 3,3 9,7 8,6 5,2 3.8 III.3 5,6 4,1 2,7 1,3 6,9 5,4 4,0 2,6 9,0 7,9 4,5 3.1 III.4 4,8 3,3 1,9 0,5 6,1 4,6 3,2 1,8 8,2 7,1 3,7 2.3 III.5 6,1 4,6 3,2 1,8 7,4 5,9 4,5 3,1 9,5 8,4 5,0 3.6 III.6 5,2 3,7 2,3 0,9 6,5 5,0 3,6 2,2 8,6 7,5 4,1 2.7 III.T
B 5,5 4,0 2,6 1,2 6,8 5,3 3,9 2,5 8,9 7,8 4,4 3.0
Giá quy
định (GQĐ) 2,4 1,7 1,3 1,1 2,4 1,7 1,3 1,1 2,4 1,7 1,3 1,1
HS so sánh
(III.1/GQĐ) 2,29 2,38 1,93 1,12 2,83 3,15 2,90 2,33 3,71 4,64 3,27 2,79
(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn - Kí hiệu III.1 là Phiếu số 1 của nhóm III)
Qua bảng 3.5 kết quả điều tra các đường thuộc Nhóm III có hệ số so sánh trong khoảng 1,12 – 3,71 lần Các thửa đất điều tra cho kết quả chủ yếu được dùng vào mục đích để ở và cửa hàng kinh doanh buôn bán thực phẩm, đồ gia dụng, yếu tố được người dân quan tâm là hình thể thửa đất phù hợp với nhu cầu để ở (hình thể đẹp, diện tích trong khoảng 80 đến 150m2, mặt tiền rộng), giá đất tăng dần từ vị trí 1 đến vị trí 3 Điều này được thể hiện cụ thể qua tất cả các mẫu phiếu điều tra trên cả 4 vị trí tuyến đường thuộc Nhóm III Trong giai đoạn điều tra đánh giá từ năm 2016 - 2018 tuyến đường chọn điều tra thì vào năm 2018 giá thị trường tại vị trí 2 tăng cao hơn cả, bởi có điều kiện an ninh trật tự tốt và dân trí cao, không gian đô thị rộng mở hứa hẹn tiềm năng phát triển trong tương lai gần
3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Chánh
Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở: Các nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến
giá đất bao gồm: nhóm nhân tố thông thường, nhóm nhân tố khu vực và nhóm nhân tố cá biệt Tất cả các nhân tố này đều có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp lên giá trị đất đai
Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực (thuộc các khu và thôn trung tâm), vị trí của tuyến đường trong mối quan hệ tổng thể với các đường, phố khác trong cả thành phố,
cuối cùng là vị trí trên cùng một tuyến đường đó
Trang 10Trên các tuyến đường, phố tiến hành điều tra; các đường phố nhóm I chịu ảnh hưởng của yếu tố vị trí nhiều và rõ rệt nhất Vì đây là các tuyến đường thuộc khu vực trung tâm của huyện, có chất lượng cơ sở hạ tầng tốt, lại là nơi tập trung nhiều cơ quan, trụ sở, doanh nghiệp kinh doanh và các công trình công cộng, dân cư đông đúc Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở trên các tuyến đường, phố này là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại như thế nào Vị trí 1 có giá cao nhất do gần mặt đường lớn, người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất
Hình 3.1: Biến động giá đất theo kết quả điều tra
Các thửa đất ở vị trí 2, vị trí 3 thuộc các đường nhánh bê tông hoặc trải nhựa, độ rộng từ 2 đến trên 3m, có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần tuyến đường điều tra và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở vị trí 1, và phần tiếp giáp của vị trí 2 với vị trí 1 Các thửa đất thuộc vị trí 3 chủ yếu dùng để ở Vì vậy mức độ chênh lệch giá không thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này Những phân tích trên khẳng định mức giá của các thửa đất ở chịu ảnh hưởng rất lớn bởi yếu tố
vị trí của thửa đất
Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất ở:
Cơ sở hạ tầng, dịch vụ bao gồm chất lượng các tuyến đường (như độ rộng, loại đường phố, vỉa hè hệ thống thoát nước,…), số lượng của các công trình công cộng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, khu vui chơi ), công trình cung cấp các dịch
vụ dân sinh (điện, nước, viễn thông ) Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực xung quanh Qua quá trình điều tra, các tuyến đường tại thị trấn Tân Túc, xã Phong Phú có các mức giá chịu ảnh hưởng rõ rệt nhất từ các yếu
tố này
Các tuyến đường, phố này đều có chất lượng đường đạt tiêu chuẩn cao thuận lợi cho các phương tiện giao thông qua lại; gần chợ, bênh viện, trường học, ngân hàng, khu vui chơi… các dịch vụ dân sinh như điện, nước, viễn thông, an ninh trật tự, cảnh quan môi trường luôn trong tình trạng tốt Đa phần người dân sống trên tuyến đường này là công nhân viên chức, người kinh doanh dịch vụ, dân trí cao nên họ khá quan tâm là chất lượng cuộc sống Các công trình công cộng được đầu tư xây dựng tốt và có vị trí gần mặt đường chính sẽ làm thửa đất đó có giá cao hơn các khu vực khác có một số điều kiện tương đồng
