Bài viết nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Trong khi đó cơ sở hạ tầng và điều kiện kinh tế, xã hội có mối quan hệ tỉ lệ thuận với giá đất. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại quận Bắc Từ Liêm năm 2020-2022 có ý nghĩa quan trọng cho công tác quản lý đất đai và làm cơ sở minh bạch hóa thị trường bất động sản.
Trang 1NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Ở ĐÔ THỊ TẠI QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Đào Văn Khánh, Đào Minh Quân, Nguyễn Thị Nga, Vũ Thị Thu Hiền
Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
Tóm tắt
Những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới, nền kinh tế quận Bắc Từ Liêm đã có những khởi sắc và đang trên đà phát triển Do tác động của quá trình phát triển đô thị, giá đất ở của thành phố
đã có những biến động đáng kể Việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đây có ý nghĩa quan trọng cho việc định giá đất và quản lý đất đai trên địa bàn quận Kết quả nghiên cứu cho thấy giá thị trường chênh lệch lớn so với giá Nhà nước quy định nhiều lần, sự chênh lệch này do nhiều yếu
tố tác động Nghiên cứu cũng đã xác định được 8 yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm là yếu tố vị trí, chiều rộng mặt tiền, tình trạng pháp lý của thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, quy hoạch, hình dáng, diện tích, hướng đất Các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất không tác động riêng lẻ đến giá đất mà giữa chúng có mối quan hệ mật thiết với nhau Trong khi đó
cơ sở hạ tầng và điều kiện kinh tế, xã hội có mối quan hệ tỉ lệ thuận với giá đất Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại quận Bắc Từ Liêm năm 2020 -2022 có ý nghĩa quan trọng cho công tác quản lý đất đai và làm cơ sở minh bạch hóa thị trường bất động sản.
Từ khóa: Giá đất; Yếu tố ảnh hưởng; Đất ở đô thị; Mô hình.
Abstract
Factors influencing urban land prices in Bac Tu Liem district, Hanoi city
In recent years, implementing the renovation policy, the economy of Bac Tu Liem district has prospered and is on the way of development Due to the impact of urban development, the price of residential land in the city has changed significantly The study of factors affecting land prices here has important implications for land valuation and land management in the district The research results show that the market price differs greatly from the price regulated by the State many times, this difference is caused by many factors The study also identified 8 main factors affecting urban land prices in Bac Tu Liem district, namely location, facade width, legal status of land plot, and infrastructure condition floor, planning, shape, area, land direction The factors that affect the land price do not affect the land price individually, but they have a close relationship with each other Meanwhile, infrastructure and socio-economic conditions have a positive relationship with land prices Research on some factors affecting urban land prices in Bac Tu Liem district in 2020 -2022 has important implications for land management and serves as a basis for transparency in the real estate market.
Keywords: Land prices; Impact factors; Urban land; Paradigm.
1 Đặt vấn đề
Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành Trên thực tế giá đất trên thị trường luôn biến động qua các năm Trong khi đó, để đảm bảo ổn định kinh tế, xã hội giá đất quy định của Nhà nước thực hiện theo Luật Đất đai 2013 được nhận định trong 5 năm [3] Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã được nhiều tác giả trong và ngoài nước thực hiện theo các phương pháp khác nhau Yếu tố khoảng cách đến trung tâm, khoảng cách tới đường chính, yếu tố kích thước mặt tiền, chiều sâu thửa đất có ảnh hưởng lớn đến giá đất [1] Bên cạnh
đó độ tuổi, vị trí, hệ thống giao thông, dân số là những yếu tố ảnh hưởng tới giá đất [2]
Trang 2Bắc Từ Liêm là một quận mới thành lập thuộc thành phố Hà Nội, quận được thành lập trên
cơ sở toàn bộ diện tích và dân số của các xã: Thượng Cát, Liên Mạc, Tây Tựu, Thụy Phương, Minh Khai, Phú Diễn, Đông Ngạc, Xuân Đỉnh, Cổ Nhuế Những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới, nền kinh tế Bắc Từ Liêm đã có những khởi sắc và đang trên đà phát triển Cùng với sự phát triển về kinh tế, xã hội, cơ cấu kinh tế của quận Bắc Từ Liêm có chuyển biến tích cực, tình hình giao dịch
về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên Điều này tác động không nhỏ đến giá đất thị trường
Để góp phần làm sáng tỏ trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nhóm tác giả tiến hành nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội [6]
2 Phương pháp nghiên cứu
2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Căn cứ vào giá quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội, điều kiện thực tế của quận Bắc Từ Liêm từ năm 2019 - 2024 và quá trình đô thị hóa, nhóm tác giả sẽ chọn 3 khu vực
có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế - xã hội và giá đất của quận Bắc Từ Liêm:
- Khu vực I: Đường Phạm Văn Đồng là một đoạn trên tuyến đường vành đai 3, là trục giao thông huyết mạch nối huyện Đông Anh và các tỉnh phía Bắc vào khu trung tâm thành phố Trên tuyến đường này, nhóm tác giả chọn 3 tuyến đường đại diện sau:
+ Tuyến đường đoạn từ đường Mai Dịch đến cầu Thăng Long
+ Tuyến đường từ Phạm Văn Đồng đến cuối đường Đỗ Nhuận
+ Tuyến đường từ Phạm Văn Đồng đến đường Vành Khuyên
- Khu vực II: Đường Cầu Diễn là một đoạn của Quốc lộ 32 với hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển cùng nhiều khu chung cư, khu chợ lớn, siêu thị, đặc biệt là gần trụ sở cơ quan Nhà nước thuộc địa bàn quận Trên tuyến đường Cầu Diễn, nhóm tác giả chọn 3 tuyến đường đại diện để nghiên cứu:
+ Đoạn từ Cầu Diễn đến đường sắt
+ Đoạn từ đường sắt đến Văn Tiến Dũng
+ Đoạn từ Văn Tiến Dũng đến Nhổn
- Khu vực III: Đường Thụy Phương là một đoạn cách xa trung tâm quận và nằm trên tuyến đường lớn chạy men theo Sông Hồng nối quận Bắc Từ Liêm với một số quận nội thành Trên tuyến đường Thụy Phương, nhóm tác giả chọn 3 tuyến đường đại diện sau:
+ Đoạn trong đê;
+ Đoạn ngoài đê;
+ Đoạn từ cống Liên Mạc đến Đường 70 xã Thượng Cát
2.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập số liệu về tình hình phát triển kinh tế - xã hội, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất các năm 2020, 2021, 2022 tại Phòng Tài nguyên Môi trường quận Bắc Từ Liêm và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Bắc Từ Liêm
2.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp người dân địa phương, người buôn bán, môi giới bất động sản, các công ty và doanh nghiệp liên quan đến bất động sản, trung tâm Phát triển Quỹ đất, phòng Tài
Trang 3nguyên Môi trường và cán bộ địa chính xã Phỏng vấn qua mẫu phiếu điều tra được lập cho việc thu thập thông tin từng thửa đất qua đó, dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng trên thực tế thị trường quận Bắc Từ Liêm Tổng số phiếu điều tra là 75 phiếu (dựa theo số hồ sơ chuyển nhượng Phòng Tài nguyên và Môi trường đã giải quyết trên địa bàn nghiên cứu) và mỗi khu vực điều tra 25 phiếu Nguyên nhân số phiếu điều tra thu thập ít là do những tuyến đường điều tra ở các khu vực có độ dài trung bình, giai đoạn điều tra từ năm 2020 trở về đây nên số lượng các hoạt động giao dịch trên thị trường ít diễn ra
2.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: Tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng tháng điều tra
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị, và xác định các hệ số bằng các thuật toán
- Phương pháp xử lý số liệu: Loại bỏ những số liệu không phản ánh đúng giá cả thị trường
2.5 Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính
Áp dụng theo phương nghiên cứu hàm sản xuất dùng để lượng hóa các mối quan hệ, tác động qua lại giữa các yếu tố đầu vào (khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến đường chính, kích thước mặt tiền, chiều sâu thửa đất,…) và kết quả đầu ra (giá đất) Từ đó thấy được ảnh hưởng của từng yếu tố đầu vào và kết quả thu được Hàm sản xuất Cobb - Douglas có dạng:
Yi = X1α1X2α2….Xnαn e(γ1D1 + γ2D2 + Ui)
Trong đó: Yi là biến nội sinh cần phân tích (Giá đất)
X1X2…Xn là các biến ngoại sinh tác động lên Y gồm khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến đường chính, kích thước mặt tiền, chiều sâu thửa đất,…
D là yếu tố định tính: Trình độ chủ hộ, loại đất (D1 = 1, 0; D2 = 1, 0)
α1, α2…αn là các tham số của mô hình nó biểu hiện tỷ lệ % thay đổi của Y khi có sự thay đổi
1 % của các yếu tố đầu vào X nào đó
γ1γ2 là các hệ số của biến định tính
Sử dụng ứng dụng Data Analysis trong Excel, chọn ứng dụng phân tích hồi quy (regression) phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của các đoạn, đường phố đã tổng hợp số liệu trong bảng điều tra [4]
3 Kết quả nghiên cứu
3.1 Giá đất ở Nhà nước và giá đất thị trường tại khu vực nghiên cứu
3.1.1 Giá đất ở nhà nước quy định
Theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2019 về việc Ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024 giá đất quy định tại các tuyến đường khảo sát qua các năm 2020, 2021, 2022 không
có sự biến động [5] Kết quả được tổng hợp tại các khu vực nghiên cứu được thể hiện trên Bảng 1
3.1.2 Giá đất ở trao đổi trên thị trường của một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu Giá đất thực tế tại khu vực 1
Qua điều tra thực tế cho thấy giá đất quy định của Nhà nước so với giá thị trường tại khu vực
1 có sự chênh lệch khá lớn qua các năm cụ thể như sau:
Trang 4Hình 1: Đường Phạm Văn Đồng, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội
- Tuyến đường Phạm Văn Đồng (đoạn từ đường từ Mai Dịch đến cầu Thăng Long): Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm
2020 là 2,87 lần và 3,59 lần; Năm 2021 là 3,40 lần và 4,57 lần; Năm 2022 là 3,27 lần và 4,25 lần
- Tuyến đường Đỗ Nhuận (từ Phạm Văn Đồng đến cuối đường Đỗ Nhuận): Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2020
là 2,78 lần và 3,50 lần; Năm 2021 là 3,03 lần và 4,28 lần; Năm 2022 là 3,10 lần và 4,67 lần
- Tuyến đường từ Phạm Văn Đồng đến đường Vành Khuyên: Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2020 là 3,26 lần
và 3,62 lần; Năm 2021 là 3,35 lần và 4,14 lần; Năm 2022 là 3,35 lần và 4,35 lần
Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệnh về giá đất là do đường Phạm Văn Đồng mới được điều chỉnh, là huyết mạch quan trọng của thành phố Hà Nội, chiều rộng mặt đường là 60 m rất thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán và thuận lợi cho giao thông đi lại Các điều kiện cơ sở hạ tầng được đầu tư với chất lượng phục vụ cuộc sống cho người dân cao Cụ thể: về hạ tầng xã hội: khoảng cách
từ đường Phạm Văn Đồng đến trụ sở Trung tâm Hội nghị quốc gia, Sân vận động Mỹ Đình khoảng
3 km; khoảng cách đến bến xe Mỹ Đình là 500 m, là nơi có nhiều trụ sở cơ quan hành chính, các trường Đại học (Đại học Ngoại ngữ, Đại học Tài chính - Ngân hàng, ) khác đang làm việc Có thể thấy đường Phạm Văn Đồng có vị trí rất thuận lợi để đáp ứng mọi nhu cầu của người dân sống, kinh doanh trên tuyến đường này Chính vì những thuận lợi trên mà giá đất trên thực tế tại đường này cao hơn so với mức giá đất của Nhà nước quy định
Bảng 1 Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại 3 khu vực qua các năm (2020 - 2022)
Khu
vực Tên đường Mức
Giá đất thị trường qua các năm (1.000 đồng/m 2 )
Giá đất quy định qua các năm (1.000 đồng/m 2 )
Mức chênh lệch [Giá thị trường/ Giá QĐ] (lần) Năm
2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022
Khu
vực 1
Đường
Phạm
Văn
Đồng
Đường Phạm
Văn Đồng (trên
địa bàn Bắc Từ
Liêm)
VT1 110.000 125.000 130.000 38.280 38.280 38.280 2,87 3,27 3,40 VT2 90.000 95.000 105.000 21.054 21.054 21.054 4,27 4,51 4,99 VT3 82.000 85.000 89.000 17.226 17.226 17.226 4,76 4,93 5,17 VT4 55.000 70.000 65.000 15.312 15.312 15.312 3,59 4,57 4,25
Trang 5Khu
vực 1
Đường
Phạm
Văn
Đồng
Đường Đỗ
Nhuận (từ Phạm
Văn Đồng đến
cuối đường Đỗ
Nhuận)
VT1 87.000 97.000 95.000 31.320 31.320 31.320 2,78 3,10 3,03 VT2 70.000 75.000 78.000 17.539 17.539 17.539 3,99 4,28 4,45 VT3 50.000 53.000 57.000 14.407 14.407 14.407 3,47 3,68 3,96 VT4 45.000 60.000 55.000 12.841 12.841 12.841 3,50 4,67 4,28 Đường từ Phạm
Văn Đồng đến
đường Vành
Khuyên
VT1 75.000 77.000 77.000 23.000 23.000 23.000 3,26 3,35 3,35 VT2 60.000 62.000 68.000 13.110 13.110 13.110 4,58 4,73 5,19 VT3 41.000 45.000 48.000 11.040 11.040 11.040 3,71 4,08 4,35 VT4 35.000 40.000 42.000 9.660 9.660 9.660 3,62 4,14 4,35
Khu
vực 2
Khu
vực
đường
Cầu
Diễn
Đoạn từ Cầu
Diễn đến đường
sắt
VT1 95.000 98.000 105.000 33.640 33.640 33.640 2,82 2,91 3,12 VT2 70.000 72.000 77.000 18.838 18.838 18.838 3,72 3,82 4,09 VT3 53.000 57.000 59.000 15.474 15.474 15.474 3,43 3,68 3,81 VT4 45.000 46.000 50.000 13.792 13.792 13.792 3,26 3,34 3,63 Đoạn từ đường
sắt đến Văn
Tiến Dũng
VT1 82.000 85.000 87.000 30.160 30.160 30.160 2,72 2,82 2,88 VT2 62.500 65.000 66.000 16.890 16.890 16.890 3,70 3,85 3,91 VT3 52.000 55.000 56.000 13.874 13.874 13.874 3,75 3,96 4,04 VT4 43.000 45.000 45.000 12.366 12.366 12.366 3,48 3,64 3,64 Đoạn từ Văn
Tiến Dũng đến
Nhổn
VT1 83.000 85.000 87.000 23.200 23.200 23.200 4,67 4,94 5,12 VT2 65.000 66.000 68.000 13.224 13.224 13.224 3,16 3,20 3,25 VT3 52.000 55.000 57.000 11.136 11.136 11.136 3,12 3,32 3,52 VT4 47.000 47.000 49.000 9.744 9.744 9.744 3,08 3,08 3,19
Khu
vực 3
Khu
vực
đường
Thụy
Phương
Đoạn trong đê
VT1 45.000 46.000 46.000 17.538 17.538 17.538 2,43 2,43 2,56 VT2 36.000 36.500 37.000 11.399 11.399 11.399 3,13 3,18 3,33 VT3 31.000 33.000 35.000 9.936 9.936 9.936 3,13 3,36 3,47 VT4 27.000 27.000 28.000 8.769 8.769 8.769 3,28 3,41 3,67 Đoạn ngoài đê
VT1 37.000 37.000 39.000 15.250 15.250 15.250 3,49 3,73 3,84 VT2 31.000 31.500 33.000 9.913 9.913 9.913 3,99 4,24 4,33 VT3 27.000 29.000 30.000 8.640 8.640 8.640 3,88 4,37 4,56 VT4 25.000 26.000 28.000 7.625 7.625 7.625 3,81 4,02 4,02 Đoạn từ cống
Liên Mạc đến
Đường 70 xã
Thượng Cát
VT1 30.000 32.000 33.000 8.584 8.584 8.584 2,87 3,27 3,40 VT2 24.000 25.500 26.000 6.009 6.009 6.009 4,27 4,51 4,99 VT3 20.000 22.500 23.500 5.150 5.150 5.150 4,76 4,93 5,17 VT4 18.000 19.000 19.000 4.721 4.721 4.721 3,59 4,57 4,25
Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra
Giá đất thực tế tại khu vực 2
Qua điều tra thực tế cho thấy giá đất quy định của Nhà nước so với giá thị trường tại khu vực
2 có sự chênh lệch khá lớn qua các năm cụ thể như sau:
- Đoạn từ Cầu Diễn đến đường sắt: Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2020 là 2,82 lần và 3,26 lần; Năm 2021 là 2,91 lần và 3,34 lần; Năm 2022 là 3,12 lần và 3,63 lần
- Đoạn từ đường sắt đến Văn Tiến Dũng: Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2020 là 2,72 lần và 3,48 lần; Năm 2021
là 2,82 lần và 3,64 lần; Năm 2022 là 2,88 lần và 3,64 lần
- Đoạn từ đường sắt đến Văn Tiến Dũng: Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2020 là 3,58 lần và 4,82 lần; Năm 2021
là 3,66 lần và 4,82 lần; Năm 2022 là 3,75 lần và 5,03 lần
Trang 6Hình 2: Đường Cầu Diễn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội
Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệnh về giá đất là do đường Cầu Diễn có chiều rộng mặt đường là 30 m rất thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán và thuận lợi cho giao thông đi lại Các điều kiện cơ sở hạ tầng được đầu tư với chất lượng phục vụ cuộc sống cho người dân cao Cụ thể,
về hạ tầng xã hội: Khoảng cách từ đường Cầu Diễn đến trụ sở UBND quận Bắc Từ Liêm là 300 m; Là nơi có nhiều trụ sở cơ quan hành chính khác đang làm việc Có thể thấy đường Cầu Diễn có
vị trí rất thuận lợi để đáp ứng mọi nhu cầu của người dân sống, kinh doanh trên tuyến đường này Chính vì những thuận lợi trên mà giá đất trên thực tế tại đường này cao hơn so với mức giá đất của Nhà nước quy định
Giá đất thực tế tại khu vực 3
Qua điều tra thực tế cho thấy giá đất quy định của Nhà nước so với giá thị trường tại khu vực
3 có sự chênh lệch khá lớn qua các năm cụ thể như sau:
- Đoạn trong đê: Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2020 là 2,57 lần và 3,08 lần; Năm 2021 là 2,62 lần và 3,08 lần; Năm 2022 là 2,62 lần và 3,19 lần
- Đoạn ngoài đê: Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2020 là 2,43 lần và 3,28 lần; Năm 2021 là 2,43 lần và 3,41 lần; Năm 2022 là 2,56 lần và 3,67 lần
- Đoạn từ cống Liên Mạc đến đường 70 xã Thượng Cát: Mức chênh lệch giữa giá thị trường
và giá quy định của Nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2020 là 3,28 lần và 3,81 lần; Năm 2021 là 3,41 lần và 4,02 lần; Năm 2022 là 3,67 lần và 4,02 lần
Hình 3: Đường Thụy Phương quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội
Trang 7Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệnh về giá đất là do đường Thụy Phương có chiều rộng mặt đường là 15 m rất thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán và thuận lợi cho giao thông đi lại Các điều kiện cơ sở hạ tầng được đầu tư với chất lượng phục vụ cuộc sống cho người dân cao Cụ thể,
về hạ tầng xã hội: Khoảng cách từ đường Thụy Phương đến cầu Thăng Long là 500 m; Là nơi có nhiều trụ sở cơ quan hành chính khác đang làm việc Có thể thấy đường Thụy Phương có vị trí rất thuận lợi để đáp ứng mọi nhu cầu của người dân sống, kinh doanh trên tuyến đường này Chính
vì những thuận lợi trên mà giá đất trên thực tế tại đường này cao hơn so với mức giá đất của nhà nước quy định
Qua các bảng so sánh giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định cho thấy khung giá đất do Nhà nước quy định không sát với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường Giá nhà nước quy định rất thấp so với giá thực tế trên thị trường Sự chênh lệch về giá đất đó gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước khi nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất, hoặc việc thu phí, lệ phí liên quan đến đất đai, việc định giá tài sản đất phục vụ cho công tác thi hành án, gây khó khăn cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia
3.2 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội
Kết quả điều tra khảo sát giá đất trên thị trường trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm cho thấy: Giá đất ở khu vực này bị tác động bởi nhiều yếu tố làm cho giá giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch lớn so với mức giá quy định của Nhà nước Sự tác động của các nhân tố này là không giống nhau về quy mô và mức độ, tuy nhiên mỗi nhân tố lại tác động theo một khía cạnh khác nhau Kết quả khảo sát, điều tra mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất được thể hiện ở Bảng 2
Bảng 2 Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở tại đô thị
trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm
tra
Có ảnh hưởng Không ảnh hưởng
Số phiếu Tỉ lệ (%) phiếu Số Tỉ lệ (%)
1 Yếu tố thông thường
1.1 Yếu tố hành chínhTình trạng pháp lý của thửa đất 75 75 100 0 0
1.3
Yếu tố xã hội
Trang 8TT Yếu tố phiếu điều Tổng số
tra
Có ảnh hưởng Không ảnh hưởng
Số phiếu Tỉ lệ (%) phiếu Số Tỉ lệ (%)
1.4
Yếu tố kinh tế
2
Yếu tố khu vực
3
Yếu tố cá biệt
Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra
Qua Bảng 2 cho thấy hầu hết các nhân tố đều có sự tác động đến mặt bằng giá trị đất tại quận Bắc Từ Liêm Mặc dù tỷ lệ tác động có sự khác nhau giữa các yếu tố nhưng nhìn chung đều góp phần tạo ra sự chênh lệch giữa giá trị thị trường và giá Nhà nước quy định trên địa bàn
Từ kết quả khảo sát các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất tại quận Bắc Từ Liêm ta xác định được các yếu tố chính (tỷ lệ trên 80 %) ảnh hưởng rất quan trọng đến giá đất như ở Bảng 3 dưới đây
Bảng 3 Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm
tra
Có ảnh hưởng Không ảnh hưởng
Số phiếu Tỉ lệ (%) phiếu Số Tỉ lệ (%)
Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra
Trang 9 Yếu tố vị trí, kích thước mặt tiền thửa đất
* Yếu tố vị trí
Vị trí của thửa đất là yếu tố quyết định theo cả lí thuyết và cả thực tế Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực, vị trí của đường phố trong mối quan hệ tổng thể với các đường phố khác, cuối cùng là vị trí trên cùng một đường phố Các thửa đất nằm dọc theo đường phố chính ở VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao hơn Thêm vào đó, nếu thửa đất lại gần các công trình công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên, ) thì mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí trong lý thuyết chung là đặc trưng cho từng thửa đất, quyết định tất cả môi trường xung quanh đi kèm Trong cùng một đường phố, những thửa đất có khoảng cách đến trung tâm càng gần thì càng mang lại khả năng sinh lợi cao do đó giá đất tại những vị trí này luôn luôn cao Giá đất thị trường trên cùng một tuyến đường, đoạn đường cũng có sự chênh lệch lớn khi có khoảng cách đến trung tâm quận khác nhau Về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và
cơ sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị thửa đất, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao vì vậy nhu cầu về điều kiện sống cũng đa dạng hơn
Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở các vị trí trên tuyến đường phố là sự
so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại VT1 có giá cao nhất
do gần mặt đường lớn người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất Các thửa đất ở VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào
vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường chính và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở VT1, VT2 Các thửa đất ở VT3, VT4 chủ yếu dùng để ở Vì vậy, mức
độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí không thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này Thực tế người dân sống ở các vị trí trung tâm chấp nhận một môi trường sống khói bụi, tiếng ồn nhưng do đất có khả năng sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng các dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh
Để hiểu rõ yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất như thế nào, đề tài dùng ứng dụng Data Analysis trong Excel, chọn ứng dụng phân tích hồi quy (regression) phân tích khoảng cách từ các thửa đất thuộc khu vực 3 (tuyến đường Thụy Phương) đến trung tâm hành chính
Trong 3 tuyến đường chọn nghiên cứu của đường Thụy Phương, chọn tuyến đường trong đê làm tuyến đường đại diện cho khu vực nghiên cứu để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Kết quả điều tra của 25 chủ sử dụng đất đã giao dịch theo giá thị trường được nhóm tác giả phân tích như sau:
Bảng 4 Kết quả phân tích hàm Cobb - Douglas tại khu vực 3
Yếu tố Hệ số Mô hình 1 Giá trị Hệ số Mô hình 2 Giá trị
Nguồn: Kết quả xử lý số liệu tính toán
Trang 10- Mô hình 1
Chọn 4 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: Yếu tố khoảng cách đến đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm quận Bắc Từ Liêm, yếu tố kích thước mặt tiền và yếu tố chiều sâu
Từ các mẫu điều tra được đầy đủ thông tin ta tiến hành xây dựng mô hình xác định giá đất
để đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm quận, yếu tố kích thước mặt tiền và yếu tố chiều sâu thửa đất
Kết quả chạy mô hình 1: Yếu tố khoảng cách tới đường chính có giá trị |T stat| = 5,31; Yếu
tố khoảng cách đến trung tâm quận có giá trị |T stat| = 2,11; Yếu tố kích thước mặt tiền có giá trị
|T stat| = 1,76; yếu tố chiều sâu thửa đất |T stat| = 0,21 Trị số R2 hiệu chỉnh là 0,7293 có nghĩa là
độ chính xác của mô hình đạt 72,93 %
Như vậy, sau khi chạy mô hình 1 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của phường Thụy Phương gồm: Yếu tố khoảng cách tới đường chính và khoảng cách đến trung tâm quận Bắc Từ Liêm
- Mô hình 2
Chọn 2 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: Yếu tố khoảng cách đến đường chính và yếu tố khoảng cách đến trung tâm quận Bắc Từ Liêm
Từ các mẫu điều tra được đầy đủ thông tin ta tiến hành xây dựng mô hình xác định giá đất để đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố kích thước mặt tiền và yếu tố khoảng cách tới đường chính Kết quả chạy mô hình 2: Yếu tố khoảng cách tới đường chính có giá trị |T stat| = 3,73; Yếu
tố khoảng cách đến trung tâm quận Bắc Từ Liêm có giá trị |T stat| = 0,11 Trị số R2 hiệu chỉnh là 0,7061 có nghĩa là độ chính xác của mô hình đạt 70,61 %
Như vậy, sau khi chạy 2 mô hình trên ta thấy mô hình 1 có độ chính xác cao hơn so với mô hình 2, điều này có nghĩa yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tuyến Thụy Phương là: Yếu tố khoảng cách tới đường chính, vị trí Kết quả hồi quy như sau:
Y = 176,72 - 3,87 * X1 + 6,13 * X2 Trong đó:
Y: Giá đất (triệu đồng)
X1: Yếu tố khoảng cách đến đường chính (m)
X2: Khoảng cách đến trung tâm quận (km)
Khi xác định giá đất của thửa đất bất kỳ trong khu vực nghiên cứu ta chỉ cần thay yếu tố kích thước mặt tiền và khoảng cách tới đường chính vào phương trình để tính
* Yếu tố kích thước mặt tiền
- Tại khu vực 2
Trong 3 tuyến đường chọn nghiên cứu của khu vực 2, nhóm tác giả chọn tuyến đường từ Cầu Diễn đến đường sắt làm tuyến đường đại diện cho khu vực nghiên cứu để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Kết quả điều tra của 25 chủ sử dụng đất đã giao dịch theo giá thị trường, kết quả phân tích như sau:
Bảng 5 Kết quả phân tích hàm Cobb - Douglas tại khu vực 2
Yếu tố Hệ số Mô hình 1 Giá trị Hệ số Mô hình 2 Giá trị
Khoảng cách đến đường chính -1,20 -3,68 -1,70 -2,35