Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân Đầu tư xây dựng là một hoạt động bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng tài sản là công trình xây dựng, sau đó khai thác vận hành công trình
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG
BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG
ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ
PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
“ Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cao cấp "
Họ và tên sinh viên: Nguyễn Phương Nam
Mã số sinh viên: 146163 - Lớp: 63KT2 Giáo viên hướng dẫn: Trần Phương Nam
Trang 2PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
Họ và tên sinh viên : NGUYỄN PHƯƠNG NAM
ĐÁNH GIÁ THỰC HIỆN NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN
Trang 3MỞ ĐẦU
1 Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân
Đầu tư xây dựng là một hoạt động bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng tài sản là công trình xây dựng, sau đó khai thác vận hành công trình đó, và các tài sản này có khả năng sinh lợi hay thỏa mãn một nhu cầu nhất định nào đó cho người bỏ vốn trong một thời gian nhất định trong tương lai Đầu tư xây dựng được hiểu là các dự án đầu tư cho các đối tượng vật chất, mà đối tượng vật chất này là các công trình xây dựng ĐTXD có vai
trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau:
- Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước để trực tiếp tạo dựng ra cơ sở vật chất ( quy ước gọi là tài sản) cho toàn bộ các nghành kinh tế quốc dân Sau đó các nghành KTQD mới khai thác công trình tạo ra của cải vật chất thoả mãn nhu cầu của cộng đồng xã hội
- Tạo cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất mới
- Góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lý, góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội
- Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảy sinh trong nền kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế giữa trung ương và địa phương; phát triển kinh tế
ở các vùng sâu, vùng xa…
- Đối với hoạt động kinh doanh thì hoạt động đầu tư đổi mới công nghệ là các hoạt động liên quan tới sự sống còn, đổi mới và phát triển của doanh nghiệp.- Đối với nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng, thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nhiệp hoá, hiện đại hoá mà đảng và nhà nước đã đề ra Cụ thể là:
- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội
- ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái
- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia
2 VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG
Dự án đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ
để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì DAĐT là căn cứ xin cấp
Trang 4giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó
DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính, hiệu quả xã hội cũng như
an ninh quốc phòng
DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng và cơ hội chuyển hoá dần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở thành hiện thực
Nội dung được soạn thảo trong Dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tính khả thi của dự án Đặc biệt là xem xem xét về mặt hiệu quả tài chính và hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không?
Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là văn bản căn cứ pháp luật Nó còn là một bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai và thực hiện các công việc theo đúng dự kiến
Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡng khống chế để
tổ chức thực hiện và quản lý dự án
Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn
Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soát được các công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh khác đối với dự án,…
3 NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
- Xác định các yếu tố đầu vào: căn cứ công nghệ sản xuất, định mức tiêu hao yếu tố đầu vào để xác định yếu tố đầu vào là bao nhiêu và, mức yêu cầu hàng năm là bao nhiêu Từ
đó đề xuất các giải pháp đáp ứng các yếu tố đầu vào Nội dung của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm hai phần sau:
2 Lựa chọn hình thức đầu tư và quy mô công suất
Phân tích và đề xuất hình thức đầu tư thích hợp cho Dự án (Đầu tư xây dựng mới, DAĐTXD cải tạo mở rộng…), mô hình doanh nghiệp và lựa chọn quy mô công suất của
DA
3 Đưa ra phương án địa điểm
Đề xuất một số phương án địa điểm, phân tích, so sánh các điều kiện của từng địa điểm, lựa chọn địa điểm tối ưu phù hợp với dự án
4 Trình bày phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư ( nếu có )
Trang 5- Xác định khối lượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư
- Lập kế hoạch và tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mắt bằng và tái định cư
- Đề xuất bộ máy tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định
cư (nếu có)
5 Lựa chọn phương án công nghệ và kỹ thuật sản xuất
- Giới thiệu công nghệ hiện có
- Phân tích, đề xuất phương án công nghệ thích hợp cho Dự án (dựa trên quy mô công suất đã đề xuất, khả năng tài chính, tính hiện đại, yêu cầu về vấn đề bảo vệ môi trường…)
- Đề xuất, tổng hợp nhu cầu về thiết bị công nghệ và vật tư kỹ thuật
- Đề xuất phương án mua sắm
6 Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng
- Đề xuất chương trình hoạt động, đưa tài sản đó vào vận hành
- Công trình khai thác dự án: tiến độ huy động công suất của Dự án Dựa vào đặc điểm riêng của công nghệ sản xuất, loại hình dự án, dự báo về khả năng tiêu thụ sản phẩm Xác định sản lượng khai thác hàng năm
- Đề xuất chương trình tiêu thụ sản phẩm của Dự án, dự kiến giá bán của sản phẩm
7 Phương án tổ chức quản lý, khai thác và sử dụng lao động
- Đề xuất phương án tổ chức, loại hình tổ chức và cơ cấu tổ chức quản lý, điều hành, vận hành, khai thác Dự án
- Bố trí lực lượng lao động làm việc trong Dự án
- Đề xuất phương án trả lương cho lao động của dự án
8 Các phương án về kiến trúc giải pháp xây dựng và đánh giá tác động môi trường
- Đề xuất phương án quy hoạch mặt bằng, kiến trúc (nếu có), giải pháp kết cấu chính cho các công trình và hạng mục công trình
- Xác định tiến độ, khối lượng xây dựng chủ yếu của dự án
- Đề xuất phương án Tổ chức xây dựng
- Đánh giá mức độ tác động môi trường của dự án Đề xuất giải pháp bảo về môi trường
9 Xác định vốn đầu tư và phương án nguồn vốn
- Đề xuất phương án nguồn vốn cho Dự án và cơ cấu nguồn vốn (vốn tự có, vốn đi vay, phần trăm vốn là bao nhiêu …)
- Tính toán đề xuất tổng mức đầu tư của dự án
- Kế hoạch tiến độ huy động vốn và tiến độ huy động vốn cho dự án
10 Phân tích hiệu quả đầu tư của dự án
- Phân tích hiệu quả tài chính
- Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội
11 Đề xuất hình thức quản lý thực hiện Dự án và xác định các mốc thời gian chính
để thực hiện Dự án
Phần II: Nội dung thiết kế cơ sở
1 Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ
Trang 6yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ
2 Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:
a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng
b) Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết
kế xây dựng
c) Thuyết minh xây dựng:
- Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ vàtoạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích
xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác
- Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có;
- Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trường, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng;
- Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia cố nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế;
- Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
- Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và thời gian xây dựng công trình
3 Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu
b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng;
c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ
4 Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thì tuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở nhưng phải bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định được tổng mức đầu tư và tính toán được hiệu quả đầu tư của dự án
5 Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 09
Trang 74 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI
4.1 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư:
- Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính dự án đầu tư là một trong các nội dung quan trọng nhất của một dự án
- Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu tư có những thông tin & cơ sở cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở
để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư
- Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:
a Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích (chủ yếu là dòng tiền):
+ Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án: Tổng mức đầu tư
+ Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành: Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành
+ Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án: phần thu nhập bất thường của DA + Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh gồm chi phí vận hành hàng năm của dự án, chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có và tiền trả lãi vốn vay (chi phí động)
+ Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành
+ Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng
+ Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án
+ Lập kế hoạch huy động và sử dụng vốn cho dự án
+ Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án
+ Xác định lãi suất dùng trong tính toán: lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước
b Tiến hành phân tích lãi - lỗ cho dự án (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu chi,…)
Phân tích lỗ lãi: Tính toán trong từng năm vận hành dự án có lãi hay lỗ bao nhiêu
- Có 2 chỉ tiêu:
• Lợi nhuận trước thuế
LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh
Trang 8+ Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm
L d =P−C sd →max
P: giá bán một đơn vị sản phẩm, chưa có VAT đầu ra
C : chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm sd
+ Lợi nhuân bình quân năm = 1 − max
=
n
L T
n
t t
+ Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư
M = bq
L V
Lbq: lợi nhuận bình quân năm
• + Chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm của dự án : là chi phí bỏ ra để làm 1 đơn vị sản phẩm được tính theo công thức :
Trong đó:
- N: khối lượng sản phẩm dự kiến sản xuất trong kì
- i: lãi suất huy động vốn trung bình của dự án
- : vốn trung bình chịu lãi trong suốt thời gian hoạt động của dự án, được xác định theo công thức:
Trang 9C1: chi phí sản xuất trong kì, không tính đến thuế thu nhập DN
Phương án tốt nhất khi => min
*Nhóm các chỉ tiêu động
Phân tich đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu động là phân tích đánh giá với trạng thái thay đổi bất kỳ của dòng tiền theo thời gian; tính toán với cả vòng đời dự án và có xét đến gái trị theo thời gian của tiền
Hiệu quả tài chính của dự án:
• Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi
Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá
• Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi
Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá
• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi
NAV = (1 )
(1 ) 1
n n
r r NPV
r
+ + − = (1 )n 1
r NFV
r
Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá
• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
0 (1 R )
n
t t t t
I R
=
− +
Trang 10Nếu IRR >= r => dự án đáng giá
Nếu IRR < r => dự án không đáng giá
• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi
BCR = PB FB
PC = FC
Nếu BCR >= 1 dự án đáng giá
Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá
d Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án
• Phân tích an toàn nguồn vốn
Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tài trợ vốn, uy tín của cơ quan đứng ra bảo lãnh vay vốn(nếu cần), độ hấp dẫn của dự án đối với nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn và tỷ giá hối đoái Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay…
• Phân tích an toàn theo điểm hoàn vốn
Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoàn vốn, người ta thường sử dụng phân tích điểm hòa vốn lãi lỗ để định giá độ an toàn về tài chính cho dự án
Điểm hòa vốn lãi lỗ là tại đó doanh thu bán hàng vừa đủ trang trải các chi phí bất biến, chi phí khả biến trong quá trình hoạt động, và lợi nhuận bằng 0
Tại điểm hòa vốn có thể xác định được doanh thu hòa vốn và sản lượng hòa vốn hoặc mức hoạt động hòa vốn
V - ,0
hv
T
hv t t
N
=
Nhv t, : Nguồn hoàn vốn ở năm t
• Phân tích điểm hòa vốn
Doanh thu hòa vốn
1
h
FC R
VC R
=
−
FC : chi phí cố định của dự án
VC : chi phí biến đổi của dự án
R : doanh thu của dự án Sản lượng hòa vốn của dự án
h
FC Q
P v
=
−
Trang 11P : giá bán 1 đơn vị sản phẩm
v : chi phí khả biến 1đvsp Mức hoạt động hòa vốn 100% 100%
• Phân tích thời hạn hoàn vốn
Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận
L
V
To = Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:
K L
A
B
Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả
nợ, khấu hao, trích trả lãi trong vận hành
At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi
Knt < 1 => dự án không có khả năng trả nợ
2 >= Knt >=1 => dự án có khả năng trả nợ
2< Knt < = 4 => dự án có khả năng trả nợ vững chắc
• Phân tích an toàn theo thời hạn hoàn vốn
Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra Thời hạn hoàn vốn có thể tính theo công thức ở dạng tĩnh hoặc có thể theo công thức ở dạng động như sau:
) 1 (
0
= +
r
C B
Tn: Thời hạn hoàn vốn được tìm ra bằng phương pháp tính thử dần từ phương trình trên
Khi Th < Thq và Th -> Min
Kết luận: Dự án có độ an toàn càng cao
Trang 12Trong đó: Thq – thời hạn hoàn vốn được quy định trước
e Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án
• Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực tế đạt được khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu quả
dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5% 10%
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%
Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo công thức:
Hn=[ (Hbt – Hx)/Hbt ]* 100
Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao
Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét (NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bình thường như tính toán ban đầu
Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét (NPV, IRR,…) được tính ở điều kiện bất lợi so với điều kiện tính toán ban đầu
4.2 Nội dung phân tích kinh tế xã hội
Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trên giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội và cộng đồng Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:
- Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp
tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư
- Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự
Trang 13- Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án Loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy, việc phân tích kinh
tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng
Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội cũng có thể được thực hiện như nội dung của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích KT-XH Cụ thể như sau:
a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án
c) Mức thu hút lao động vào làm việc gồm:
+ Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm
+ Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án
c) Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án
d) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án
e) Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án
f) Các lợi ích & ảnh hưởng khác, …
5 Giới thiệu dự án: tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm xây dựng, quy mô dự án, mục đích đầu
tư, giải pháp xây dựng, trang thiết bị
Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cao cấp
Chủ đầu tư: Tập đoàn Sun Group
Địa điểm xây dựng: Quận Long Biên,thành phố Hà Nội
Quy mô dự án: Dự án thuộc cấp III
Dự án bao gồm 34 hạng mục chính: 7 nhà A, 10 nhà B, 10 nhà C, 7 nhà D Diện tích sàn phủ bóng:
Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd =2 năm (Quý II/2020 → Quý I/2022)
Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng: 6 tháng (Quý II/2019 → quý I/2020)
Ngoài ra còn các hạng mục khác:
- Vỉa hè
- Sân chơi Tennis
Trang 14- Hệ thống cấp điện ngoài nhà
- Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà
- Sân bãi đỗ xe + Đường giao thông
- Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh
Tỷ lệ chiếm đất ( m 2 ) (%)
1 Xây dựng các nhà A, B, C, D 5413,71 36,64
Thời gian tính toán, đánh giá dự án:
- Thời gian xây dựng 2 năm
- Thời gian trích khấu hao tài sản cố định : Căn cứ vào thông tư số BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 12/4/2017, phụ lục I: Khung thời gian trích khấu hao các loại tài sản cố định, mục G: Nhà cửa, vật kiến trúc, nhà cửa loại kiên cố.Thì thời gian trích khấu hao tối thiểu: 25 năm, thời gian trích khấu hao tối đa 50 năm
28/2017/TT-=> Chọn thời gian trích khấu hao tài sản cố định 25 năm
Trang 15- Thời gian phân tích dự án là 17 năm (2 năm xây dựng và 15 năm vận hành)
Mục đích đầu tư: Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng
Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị
- Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại
- Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế
cơ sở, thiết kế hai bước)
- Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch
- Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 36,
Trang 16CHƯƠNG 1 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1 Xác định Tổng mức đầu tư của dự án (G TMĐT )
Tổng mức đầu tư của dự án là chi phí dự tính để thực hiệ dự án đầu tư xây dựng công trình, được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở
Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm chi phí xây lắp các hạng mục, chi phí lắp đặt các thiết bị vào công trình, chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình, chi phí giải phóng mặt bằng các khoản mục chi phí khác và chi phí dự phòng
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:
G TMDT = G BT,TĐC +G XD + G TB + G QL +G TV + G K + G DP (1)
Trong đó:
• GXD: Chi phí xây dựng của dự án
• GBT,TĐC : Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• GTB: Chi phí thiết bị của dự án
• GQL: Chi phí quản lý dự án
• GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
• GK: Chi phí khác của dự án
• GDP: Chi phí dự phòng
1.1 Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư
Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản:
- Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất
- Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi việc làm (nếu có)
- Chi phí tái định cư (nếu có)
- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng
- Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng (Tùy theo yêu cầu của giáo viên hướng dẫn cho áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất để tính toán cho phù hợp)
● Các căn cứ xác định:
Diện tích đất sử dụng cho dự án, khối lượng bồi thường giải phóng mặt bằng theo thực tế, chế độ chính sách của Nhà nước và địa phương về bồi thường, đơn giá bồi thường, bảng giá đất của địa phương…
● Phương pháp xác định:
Trang 17Đối với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư, tổ chức các công tác trên thì dùng phương pháp lập dự toán chi phí
Chi phí sử dụng đất tính theo chi phí sử dụng đất hoặc chi phí thuế đất
Ở dự án này giả thiết chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được tính bằng diện tích đất nhân với chi phí bồi thường cho 1 đơn vị diện tích Dự án được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm nên phải tính tiền thuê đất cho thời gian xây dựng
❖ Xác định các chi phí bồi thường:
Chi phí bồi thường đất:
Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức:
GBTĐ = Gđ x S Trong đó :
+ Gđ : giá bồi thường đất - đất dự án là đất ruông, lấy theo bảng số 1
Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội => Gđ = 252 nghìn đồng / m2
+ S : Tổng diện tích đất
GBTĐ = 252 x 14776,71 = 3723,73 (triệu đồng)
Chi phí bồi thường hoa màu:
- Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức:
+ GN: giá bồi thường lúa – căn cứ theo phụ lục I quyết định số
7756/STC-BG ngày 30 tháng 12 năm 2014 của UBND Thành phố Hà Nội → Gl =
50000 đ/cây (loại trồng bằng hạt,3 cm ≤ ĐK thân < 5 cm; 1,5 m ≤ cao < 2 m)
+ SN : Tổng diện tích trồng nhãn SN = 30% x S = 0.3*14776,71 = 4433,01
m2
GBTN = 0,05*4200 = 221,65 (triệu đồng)
→ GBTHM = GBTL + GBTN = 72,41 + 221,65= 294,06 (triệu đồng)
Trang 18• Chi phí ổn định đời sống:
Theo khoản 3, điều 19, Nghị định 47/2014/NĐ-CP ban hành 15/05/2014 “Thu hồi trên 70% diện tích đất đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thờigian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở ” ,” Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại điều này được tính bằng tiền tương đương 30
kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương” Giả thiết có 100 nhân khẩu Lấy giá tham khảo 12.000 đồng/kg gạo, tính hỗ trợ trong 12 tháng
Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống:
GĐS =100x30x12x12 = 432 (triêu đồng)
Vậy tổng chi phí hỗ trợ, bồi thường, tái định cư:
GBTĐ + GBTHM =3723,73 + 294,06 + 432 = 4449,79 (triệu đồng) Chi phí thuê đất:
-Giá thuê đất lấy theo quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2019 và
quyết định số 3667/QĐ-UBND ngày 7 tháng 7 năm 2014 của UBND Thành phố Hà Nội:
Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất một năm được tính bằng 1,1% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Uỷ ban nhân dân cấp thành phố quy định
-Chi phí thuê đất trong 1 năm được xác định bằng công thức
GCPTĐ = GTĐ x S
Trong đó
+GTĐ : Giá thuê đất 1 năm/m2
+S : Tổng diện tích mặt bằng sàn
+GTĐ = (giá đất tại quyết định 30/3019) x (hệ số diều chỉnh giá đất) x (mức tỉ lệ
% để tính đơn giá thuê đât
Theo khoản 1.1 điều 1 quyết định 3667/QĐ-UBND tỷ lệ đơn giá thuê
Trang 19Bảng 1.1 Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư
Đơn vị tính: triệu đồng
STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế
2 Chi phí bồi thường tài sản trên
- Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án
- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2, md…)
- Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành
Chi phí xây dựng của dự án (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình thuộc dự án được xác định theo công thức sau:
(1.2) Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình (GXDCT) được xác định theo công thức sau:
GXDCT= SXD x P + CCT-SXD (1.3) Trong đó:
- SXD: suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục vụ
do Bộ Xây dựng ban hành, trường hợp chưa có suất vốn đầu tư được ban hành hoặc suất vốn đầu tư ban hành không phù hợp thì tham khảo suất chi phí từ các dự án, công trình tương tự;
- P: công suất sản xuất hoặc năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình thuộc dự án;
- CCT-SXD: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị công suất, năng lực phục
vụ của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
Trang 20• Xác định diện tích xây dựng cơ bản:
- Tính toán diện tích sàn xây dựng cho các hạng mục xây dựng nhà A, B,
C và D
- Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt cắt các tầng đo tính đến mép ngoài tường bao có mái che
Trong đó:
+Nếu là diện tích sân phơi hay ban công thì tính là một nửa diện tích đó;
+Nếu là lô gia: tính diện tích như bình thường
+Nếu là cầu thang: không trừ đi phần rỗng, tính như bình thường
- Diện tích sàn cho các hạng mục xây dựng nhà A,B,C,D được tính toán như trong bảng sau :
Bảng 1.2 Diện tích hạng mục xây dựng công trình chính
14.6*9.5-4.5*0.6-5.4*0.6-8.9*1-5.5*1+0.5*3.8*2.7 123,49 Tầng
Tổng diện tích xây dựng: 7A+10B+10C+7D 14297,41
• Xác định suất chi phí xây dựng công trình
Căn cứ vào quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2020 của Bộ Xây Dựng
về suất vốn đầu tư xây dựng quy định :
Trang 21- Đối với nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng , kết cấu khung chịu lực BTCT,tường bao xây gạch ; sàn, mái đổ BTCT tại chỗ thì suất vốn đầu tư xây dựng năm 2020 là: 8.31 triệu đồng /m2 sàn ( bao gồm cả chi phí xây dựng và thiết bị),
Ibp< 1 nên ta cộng thêm vào 1 khoản rủi ro 0,01 => Ibp=1,0096
➢ ta phải quy đổi về suất đầu tư năm 2021 (dự kiến) theo công thức là :
S XD2021 quý II = S XD2020 quý IV x (I bq quý ) k
+ SXD 2021quýII : Suất vốn đầu tư quý II năm 2021
+ SXD 2020 : Suất vốn đầu tư năm 2020
+ Ibqquý : Mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất Ta lấy 3 năm kề gần với năm công bố gồm những năm 2018, 2019,2020
+ k : số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính suất vốn đầu tư Ở đây k = 3 (từ quý IV năm 2020 – quý II năm 2021)
a Suất chi phí xây dựng tính cho hạng mục công trình chính:
Theo quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây Dựng về việc công bố
Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2020, có suất chi phi xây dựng tính cho 1 m2 sàn là 8,31 triệu đồng
➢ Suất chi phí xây dựng quý II năm 2021:
Trang 22PXDI/2021 = PXDIII/2020 * Ibq quý3= 8,31*1,00963 = 8,55 triệu đồng/m2
➢ Suất chi phí xây dựng trước thuế VAT
PXD2021 = = 7,77 (triệu đồng)
b Tính toán chi phí xây dựng cho các hạng mục khác
❖ Tính toán chi phí xây dựng đường giao thông:
Theo quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 14/01/2020 của Bộ Xây Dựng, thì đối với
đường cấp V, nền đường rộng 7,5m, mặt đường rộng 5,5m; lề rộng 2x1m (trong đó lề gia
cố rộng 2x0,5m đồng nhất kết cấu áo đường), mặt đường gồm 1 lớp bê tông lót dày 7cm trên lớp móng cấp phối đá dăm, suất vốn đầu tư khu vực 1 là: 11580 triệu đồng/km
➢ Suất chi phí xây dựng đường giao thông dự kiến là:
❖ Tính toán chi phí xây dựng hệ thống kĩ thuật ngoài trời
Hệ thống cấp điện ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện ngoài nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT)
Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT)
❖ Tính toán chi phí xây dựng hàng rào, cổng
Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 220 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao 1,2m, đơn giá xây dựng 1m hàng rào tạm tính theo các công trình tương tự là 2,5 triệu đồng/m (chưa bao gồm VAT)
Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính chi phí dự kiến là: 250 triệu đồng (bao gồm trụ cổng
và cổng) và 2 cổng phụ chi phí dự kiến là 100 triệu đồng.( chưa bao gồm thuế VAT)
❖ Tính toán chi phí vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh
- Đơn giá cho 1m2 vườn hoa thảm cỏ lấy theo công trình tương tự 0,15 triệu đồng/m2(chưa bao gồm thuế VAT)
- Dự kiến mỗi nhà đặt 6 cây cảnh trang trí, dự kiến tổng số cây cảnh sử dụng cho cả công trình là 204 cây Đơn giá dự kiến là: 0.3 triệu đồng/ cây cảnh (chưa bao gồm thuế VAT)
- Cây xanh bao quanh dự án gồm cây xanh ven đường, trên vỉa hè, Dự kiến khoảng 12m/ 1 cây => khoảng 100 cây Đơn giá dự kiến mua cây xanh là 0,15 triệu đồng/ cây (chưa bao gồm thuế VAT)
❖ Tính toán chi phí nhà quản lý, nhà bảo vệ
Trang 23- Nhà quản lý biệt thự: Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái
BTCT đổ tại chỗ Theo quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây Dựng,
suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 4.460 triệu đồng/ 1m2
Suất chi phí xây dựng nhà quản lý dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) là:
SXD2021 = 4054 (triệu đồng/m2)
- Nhà bảo vệ khu biệt thự: Nhà ở 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn Theo quyết định
số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây Dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà trên
là 1,700 triệu đồng/ 1m2
Suất chi phí xây dựng nhà bảo vệ dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) là:
SXD2021 = 1545 (triệu đồng/m2) Tính toán chi phí xây dựng vỉa hè, sân chung
- Chi phí xây dựng vỉa hè lấy theo đơn giá dự kiến là 0,8 triệu đồng/ 1m2
sân vườn (chưa bao gồm thuế VAT)
- Chi phí xây dựng sân vườn, sân chơi chung lấy theo đơn giá dự kiến ở các công trình tương tự là 0,7 triệu đồng/1m2 (chưa bao gồm thuế VAT)
Tính toán chi phí san nền
- San nền bằng lớp cát đen dày 1m, chi phí dự kiến lấy theo các công trình tương tự
là 0,1 triệu đồng/ 1m2 (chưa bao gồm thuế VAT)
Chi phí xây dựng các hạng mục chung khác
- Trong dự án này lấy dự kiến bằng 0,5% chi phí xây dựng hạng mục chính
Xác định chi phí xây dựng của dự án
Trang 24Bảng 1.5 Chi phí xây dựng các hạng mục
Đơn vị tính: triệu đồng
Vậy tổng chi phí xây dựng các hạng mục:
- GXD (trước thuế) = 128490,76 triệu đồng
- GXD (sau thuế) = 141339,84 triệu đồng
Chi phí trước thuế
Thuế VAT
Chi phí sau thuế
Trang 251.3 Xác định chi phí thiết bị cho dự án (không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không thuộc tài sản cố định)
Chi phí thiết bị được xác định theo phương pháp lập dự toán theo công thức sau:
GTB=GMS + GGC + GQLMSTB + GCN + GĐT + GLĐ + GCT + GK (1.4) Trong đó:
-GMS: chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ;
-GGC: chi phí gia công, chế tạo thiết bị phi tiêu chuẩn;
-GQLMSTBCT: chi phí quản lý mua sắm thiết bị của nhà thầu;
-GCN: chi phí mua bản quyền công nghệ;
- GĐT : chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ;
- GLĐ: chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị;
-GCT: chi phí chạy thử thiết bị theo yêu cầu kỹ thuật;
-GK : Chi phí liên quan khác
Đối với dự án này chỉ có 3 thành phần chi phí là chi phí mua sắm, lắp đặt thiết bị và quản
lý thiết bị nên được xác định bằng công thức sau:
- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành
● Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức (1.6) sau:
(1.6)
Qi -Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i;
Mi - Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i:
Mi= Gg + Cvc + Clk + Cbq + T (1.7)
Trang 26- Gg: giá thiết bị ở nơi mua hay giá tính đến cảng Việt Nam và các phí bảo hiểm, thuế nhập khấu, theo quy định của pháp luật (đối với thiết bị nhập khẩu) đã bao gồm chi phí thiết kế và giám sát chế tạo thiết bị;
- Cvc: chi phí vận chuyển một đơn vị khối lượng hoặc một đơn vị số lượng thiết bị (nhóm thiết bị) từ nơi mua hay từ cảng Việt Nam hoặc từ nơi gia công, chế tạo đến hiện trường công trình;
- Clk: chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container một đơn vị khối lượng hoặc một đơn
vị số lượng thiết bị (nhóm thiết bị) tại cảng Việt Nam đối với thiết bị nhập khẩu;
- Cbq: chi phí bảo quản, bảo dưỡng một đơn vị khối lượng hoặc một đơn vị số lượng thiết bị (nhóm thiết bị) tại hiện trường;
- T: các loại thuế và phí có liên quan
Dựa theo bản vẽ thiết kế các hạng mục, ta có bảng thống kê số lượng phòng trong các hạng mục của dự án như sau Các loại nhà:
Nhà điều
Trang 27- Phòng khách : 1 điều hòa nhiệt độ, 1 bộ bàn ghế salon, 1 telephone, 1 tivi LCD 42
inch, đầu đĩa + dàn âm thanh
- Phòng ngủ : 1 điều hòa, 1 điện thoại nội bộ, 1 tivi LCD 32 inch, 1 giường đệm 1,2m
hoặc 1,4 m, 1 tủ đứng 3 cánh, 1 bàn trang điểm
- Phòng Bếp + phòng ăn: 1 bếp từ âm, 01 tủ lạnh 320 lít , 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi,
1 lò vi sóng, 1 bộ bàn ghế, 1 điều hòa, 1 tivi LCD 32 inch, 1 máy nước nóng lạnh
- Phòng tắm: 01 bình nóng lạnh, 01 vòi sen, 01 bồn tắm, 01 gương và bồn rửa mặt
- Phòng WC: 1 bồn cầu,1 lavabo
- Phòng giặt: 1 máy giặt
- Phòng người giúp việc: 1 giường đơn, 1 điện thoại, 1 tủ đứng, 1 quạt treo tường
- Phòng sinh hoạt chung: 1 điều hòa, 1 tivi LCD 42 inch, 1 salon to, 1 điện thoại
- Phòng thờ: 1 tủ thờ
- Phòng thư viện: 1 giá sách 3 tầng, 1 bàn làm việc, 1 dàn máy tính
- Phòng quần áo: 1 giá treo quần áo, 1 tủ quần áo 2 cánh, 1 gương
- Phòng bảo vệ: 1 bộ bàn ghế, 1 tivi 32 inch, 1 điện thoại, 1 giường đệm, 1 bàn ăn, 1
quạt treo tường
- Phòng máy phát điện: 1 máy phát điện
- Gara + kho: mỗi gara cho phép chứa được 1 ôtô con 4 chỗ
- Phòng điều hành: 1 ôtô
- Phòng giám đốc: 1 bộ bàn ghế văn phòng, 1 điều hòa, 1 salon to, 1 điện thoại, 1 tủ
tài liệu, 1 computer
- Tiếp tân: 1 computer, 1 điện thoại, 1 fax, 1 máy in, 1 quầy lễ tân, 1 điều hòa, 1 bộ
salon to
Kết quả tính toán chi phí mua sắm thiết bị được thể hiện như bảng sau
Trang 28Kết quả tính toán thể hiện trong bảng 1.6 sau:
Bảng 1.6 Chi phí mua sắm thiết bị
Đơn vị tính: triệu đồng
giá
Chi phí trước thuế Thuế VAT
Chi phí sau thuế
5 Bình nóng lạnh Chiếc 41 5,5 225,5 22,55 248,05
7 Đầu đĩa + dàn âm
11 Giường đôi Chiếc 149 8,2 1221,8 122,18 1343,98
14 Tủ quần áo 3 cánh Chiếc 149 9,2 1370,8 137,08 1507,88
Trang 2932 Vòi sen Chiếc 41 2,4 98,4 9,84 108,24
- Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị ( hoặc )/ giá trị thiết bị cần lắp đặt
- Đơn giá lắp đặt thiết bị ( hoặc )/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt
- Thuế giá trị gia tăng cho công tác lắp đặt
- Xác định: chi phí lắp đặt thiết bị = 1% - 2% chi phí mua sắm thiết bị, ở đây lấy bằng 2%
Đơn giá lắp đặt hoặc tỷ lệ chi phi lắp đặt
Chi phí trước thuế
Thuế VAT Chi phí sau thuế
Trang 301.3.3 Chi phí quản lý mua sắm thiết bị
GQLMSTB = GMS x tql (1.8) Trong đó:
- GQLMSTB: chi phí quản lý mua sắm thiết bị của nhà thầu;
-GMS: chi phí mua sắm thiết bị;
- tql: định mức tỷ lệ phần trăm (%) được xác định trên chi phí mua sắm thiết bị (chưa có
thuế VAT) được quy định tại Bảng 2.2 của Phụ lục 2 Thông tư 09/2019/TT-BXD
Chi phí mua sắm thiết bị trước thuế VAT= 15199,9 (triệu đồng) tỷ đồng
1 Chi phí mua sắm thiết bị 15199,9 1519,99 16719,89
1.4 Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác (chưa kể trả lãi trong thời gian xây dựng, và vốn lưu động)
a) Căn cứ xác định:
− Căn cứ Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây Dựng về hướng dẫn
xác định và quản lí chi phí đầu tư xây dựng Các định mức chi phí hiện có
− Căn cứ Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm theo quy định
− Căn cứ vào khối lượng và đơn giá ở quận Long Biên
− Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT =10%), bảo hiểm theo quy định
b) Tính toán:
Công thức tính:
Trang 31- : định mức chi phí quản lý dự án tính theo tỷ lệ % tính theo Phụ lục số 1 Thông
tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng
- Với công trình dân dụng 1,87%
GQLDA = 1,87%*143911,14 = 2691,14 (triệu đồng)
2) Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi
G LBCNCKT = N LBCNCKT * (G XD + G TB )
- NLBCNCKT: định mức chi phí lập dự án tính theo tỷ lệ %, tính theo Bảng số 2.2 Thông tư
số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng
- Với công trình dân dụng 0,48%
Vậy chi phí lập dự án :
GLBCNCKT = 0,48%*143911,14 = 690,77 (triệu đồng)
3) Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án
G TTBCNCKT = N TTBCNCKT * (G XD + G TB )
- NTTHQ: định mức chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án, tính theo tỷ lệ
% theo Bảng số 2.15 Thông tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng
- Với công trình dân dụng : NTTHQ = 0,086%
=> GTTHQ = 0,086%*143911,14 = 123,76 (triệu đồng)
Trang 324) Chi phí thiết kế bản vẽ thi công
a Chi phí thiết kế phần xây dựng các hạng mục công trình chính (theo thông tư
16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ xây dựng):
Trong đó:
- Ctk: Chi phí thiết kế xây dựng; đơn vị tính: giá trị;
- Cxd: Chi phí xây dựng tương ứng với loại, cấp của từng công trình trong tổng mức đầu
tư được duyệt; đơn vị tính: giá trị;
- Nt: Định mức chi phí thiết kế theo công bố; đơn vị tính: tỷ lệ %;
- k: Hệ số điều chỉnh định mức chi phí thiết kế
Trường hợp sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan có thẩm quyền ban hành; thiết kế công trình lặp lại trong một cụm công trình hoặc trong một dự án hoặc
sử dụng lại thiết kế, chi phí thiết kế xác định theo công thức sau:
Ctk = Cxd x Nt x (0,9 x k + 0,1)
Trong đó:
- Cxd: Chi phí xây dựng tương ứng với loại, cấp của từng công trình trong tổng mức đầu
tư được duyệt; đơn vị tính: giá trị;
- Nt: Định mức chi phí thiết kế theo công bố; đơn vị tính: tỷ lệ %;
- k: Hệ số điều chỉnh giám định mức chi phí thiết kế do: Thiết kế công trình lặp lại trong một cụm công trình hoặc trong một dự án hoặc sử dụng lại thiết kế: Công trình, thứ nhất:
k = 1 (không điều chỉnh); công trình thứ hai: k = 0,36; công trình thứ ba trở đi: k = 0,18;
- 0,1: Chi phí giám sát tác giả (10%)
❖ Các căn cứ :
+ Công trình gồm 2 bước thiết kế: Thiết kế cơ sở & Thiết kế bản vẽ thi công
+ Chi phí xây dựng (chưa có Thuế suất) của cả dự án GXD = 128490,76 (triệu đồng ) + Chi phí xây dựng (Chưa có Thuế suất) của từng hạng mục là:
GXDA = 20009,54 (triệu đồng)
Trang 33Bảng 1.9 Chi phí thiết kế hạng mục công trình chính
Đơn vị: triệu đồng
Chi phí xây dựng
Kđc Định mức Chi phí
trước thuế
Thuế VAT
Chi phí sau thuế
Trang 34b Chi phí thiết kế hạng mục công trình phụ
➢ Đường giao thông: Bảng số 2.9: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình giao thông có yêu cầu thiết kế 2 bước, với công trình cấp III có NTKGT = 1,48%
➢ Công trình hạ tầng kĩ thuật: Bảng số 2.13: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình hạ tầng kỹ thuật có yêu cầu thiết kế 2 bước, với công trình cấp IV
Chi phí trước thuế
Thuế VAT
Chi phí sau thuế
1 Đường giao thông 5525,024 1 1,48 % 81,77 8,177 89,948
Thuế VAT
Chi phí sau thuế
1 Hạng mục chính 1397,79 139,78 1537,57
1906,54
Trang 355 Chi phí khảo sát thiết kế bản vẽ thi công
Tạm tính chi phí khảo sát thiết kế bằng 30% chi phí thiết kế (trước thuế VAT)
GKSTK= 30%*GTK = 30%*1733,22= 419,336 (triệu đồng)
Chi phí khảo sát thiết kế sau thuế: (10%) = 461,269 (triệu đồng)
6 Chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công
Công thức: G TTTK = N TTTK * G XD
Trong đó:
GXD: Chi phí xây dựng trong tổng mức đầu tư ; GXD = 128490,76 ( triệu đồng )
NTTTK: Định mức chi phí thẩm tra thiết kế theo tỉ lệ %, theo Bảng số 2.16 Thông tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng
- Với công trình dân dụng NTTTK = 0,133%
8 Chi phí tư vấn đấu thầu
Chi phí tư vấn đấu thầu bao gồm chi phí tư vấn đấu thầu thi công xây dựng (GTVXD) và chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị (GTVTB)
➢ Chi phí tư vấn đấu thầu thi công xây dựng:
Công thức: G TVXD = N TVXD *G XD
Trang 36Trong đó:
- GXD: Chi phí xây dựng trong tổng mức đầu tư; GXD =128490,76 (triệu đồng )
- NTVXD: Định mức chi phí tư vấn đấu thầu thi công xây dựng theo tỉ lệ % , theo Bảng số 2.19 thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng
- GTB : Chi phí thiết bị (trước thuế): GTB = 15420,38 (triệu đồng)
- NTVTB: Định mức chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị theo Bảng số 2.20 thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng
NTVTB = 0,36%
G TVTB = 0,36% * 15420,38= 55,51 ( triệu đồng)
Vậy chi phí tư vấn đấu thầu:
G TVĐT = G TVXD + G TVTB = 146,48 + 55,51= 201,99 ( triệu đồng)
9) Chi phí giám sát thi công:
Chi phí giám sát thi công bao gồm chi phí giám sát xây dựng (GGSXD) và chi phí giám sát lắp đặt thiết bị (GGSTB)
➢ Chi phí giám sát thi công xây dựng:
Công thức: GGSXD = NGSXD * GXD
Trong đó:
+ GXDC: Chi phí xây dựng trong tổng mức đầu tư; GXD = 128490,76 (triệu đồng )
+ NGSXD: Định mức chi phí giám sát thi công xây dựng theo tỉ lệ % (Bảng số 2.21 thông
tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng)
NGSXD = 1,764%
GGSXD = 1,764% *128490,76 = 2322,09 (triệu đồng)
➢ Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị:
Trang 37Công thức: G GSTB = N GSTB * G TB
Trong đó:
+ GTB : Chi phí thiết bị; GTB = 15420,38 ( triệu đồng )
+ NGSTB: Định mức chi phí giám sát lắp đặt thiết bị (Bảng số 2.22 thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng)
11) Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán
Theo Điều 20, thông tư 10/2020/TT-BTC ngày 20/02/2020: Chi phí kiểm toán độc lập
và chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán
quyết toán (%) 0,57 0,39 0,285 0,225 0,135 0,09 0,048
- Trường hợp dự án không tách riêng nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự
án thành phần, tiểu dự án độc lập thì định mức chi phí kiểm toán độc lập và định mức chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán của chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong dự án được tính bằng 50% định mức quy định tại Khoản 1 Điều này
- Định mức chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán (ký hiệu là KTTPD) được
xác định theo công thức tổng quát sau:
Trang 38Trong đó:
+ Ki: Định mức chi phí tương ứng với dự án cần tính (đơn vị tính: %);
+ Ka: Định mức chi phí tương ứng với dự án cận trên (đơn vị tính: %);
+ Kb: Định mức chi phí tương ứng với dự án cận dưới (đơn vị tính: %);
+ Gi: Tổng mức đầu tư của dự án sau loại trừ cần tính ( đơn vị: tỉ đồng);
+ Ga: Tổng mức đầu tư của dự án sau loại trừ cận trên (đơn vị: tỷ đồng);
+ Gb: Tổng mức đầu tư của dự án sau loại trừ cận dưới (đơn vị: tỷ đồng)
- Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán:
Công thức: G TT,PDQT = K TTPD * Tổng mức đầu tư
+ TMĐT: Tổng mức đầu tư của dự án (tính sơ bộ) = 165497,82 (triệu đồng)
+ NKT: Định mức chi phí kiểm toán quyết toán tính theo tỉ lệ (tra bảng ở điều 20 thông tư 10/2020/TT-BTC ngày 20/02/2020)
Trang 39Chi phí sau thuế
1 Chi phí quản lý dự án Theo ĐMTL 2691,14 0 2691,14
2 Chi phí lập báo cáo
5 Chi phí thiết kế Theo ĐMTL 1733,22 173,32 1906,54
6 Chi phí thẩm tra thiết
Trang 4011 Chi phí thẩm tra phê
duỵêt quyết toán
Theo dự toán
12 Chi phí kiểm toán
13 Chi phí bảo hiểm
1.5 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án
Căn cứ xác định: Căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc căn cứ vào chi phí vận hành hàng năm và tỉ lệ vốn lưu động so với chi phí vận hành, hoặc tính theo tỉ lệ % so với doanh thu bán sản phẩm Trong dự án này
sử dụng cách theo tỉ lệ % so với doanh thu thuê diện tích
Doanh thu cho thuê diện tích sàn: Diện tích cho thuê bằng 85% diện tích sàn trong 15 năm.
Đơn giá 7,2 triệu đồng/m2/1 năm
Diện tích sử dụng sàn là: 14297,41 m2
Diện tích cho thuê là: 14297,41 x 85% = 12152,80 m2
Giá thuê dự kiến là 8 triệu đồng/ m2/ năm
Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với doanh thu trong năm (10% ).