Đồ án môn kinh tế đầu tư, phân tích dự án đầu tư (6)

Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân Đầu tư xây dựng là một hoạt động bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng tài sản là công trình xây dựng, sau đó khai thác vận hành công trìn

BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG

ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

“DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BIỆT THỰ CAO CẤP THANH SƠN LONG BIÊN”

Họ và tên sinh viên: NGUYỄN HẢI LONG

Mã số sinh viên: 127963

Lớp: 63KT2

Giáo viên hướng dẫn: Ths TRẦN PHƯƠNG NAM

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

MỞ ĐẦU 4

CHƯƠNG 1: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 17

1.1 Xác định Tổng mức đầu tư của dự án (GTMĐT) 17

1.1.1 Xác định chi phí bồi thường (GBT): 17

1.1.2 Xác định chi phí xây dựng (GXD) 20

1.1.3 Xác định chi phí thiết bị cho dự án (không bao gồm các dụng cụ, đồ dung không thuộc tài sản cố định) 25

1.1.4 Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác (chưa kể trả lãi trong thời gian xây dựng, và vốn lưu động) 29

1.1.5 Dự trù vốn lưu động cho dự án 37

1.1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng 38

1.1.7 Lập kế hoạch huy động vốn, tính lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí dự phòng 39

1.1.8 Tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án 52

1.2 Dự trù doanh thu cho dự án (không có VAT) 53

1.3 Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh của dự án trong các năm vận hành 54

1.3.1 Chi phí sử dụng điện nước (không có thuế VAT) 54

1.3.2 Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân quản lý điều hành dự án 55

1.3.3 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản 55

1.3.5 Chi phí quản lý khác 56

1.3.6 Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định của dự án 57

1.3.7 Dự trù chi phí trả tiền thuê đất trong hoạt động kinh doanh 62

1.3.8 Kế hoạch trả nợ và trả lãi vay tín dụng trong thời gian vận hành 62

1.3.9 Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành 65

1.4 Dự trù lãi, lỗ trong sản xuất kinh doanh 67

1.5 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án 69

1.5.1 Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tĩnh 69

1.5.2 Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả động 70

1.6 Phân tích độ an toàn về tài chính 85

1.6.1 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh 85

1.6.2 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động 86

1.6.3 Phân tích khả năng trả nợ của dự án 86

MỞ ĐẦU

1 Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân

Đầu tư xây dựng là một hoạt động bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng tài sản là công trình xây dựng, sau đó khai thác vận hành công trình đó, và các tài sản này có khả năng sinh lợi hay thỏa mãn một nhu cầu nhất định nào đó cho người bỏ vốn trong một thời gian nhất định trong tương lai Đầu tư xây dựng được hiểu là các dự án đầu

tư cho các đối tượng vật chất, mà đối tượng vật chất này là các công trình xây dựng ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau:

− Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước để trực tiếp tạo dựng ra cơ sở vật chất ( quy ước gọi là tài sản) cho toàn bộ các nghành kinh

tế quốc dân Sau đó các nghành KTQD mới khai thác công trình tạo ra của cải vật chất thoả mãn nhu cầu của cộng đồng xã hội

− Tạo cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất mới

− Góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lý, góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội

− Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảy sinh trong nền kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế giữa trung ương và địa phương; phát triển kinh tế ở các vùng sâu, vùng xa…

− Đối với hoạt động kinh doanh thì hoạt động đầu tư đổi mới công nghệ là các hoạt động liên quan tới sự sống còn, đổi mới và phát triển của doanh nghiệp.- Đối với nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động đầu tư xây dựng

có vai trò quan trọng, thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nhiệp hoá, hiện đại hoá mà đảng và nhà nước đã đề ra Cụ thể là:

− ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh

tế và phát triển xã hội

của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái

− ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

2 Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng

− Dự án đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ

để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì DAĐT là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó

− DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính, hiệu quả xã hội cũng như an ninh quốc phòng

− DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng và cơ hội chuyển hoá dần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở thành hiện thực

− Nội dung được soạn thảo trong Dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tính khả thi của dự án Đặc biệt là xem xem xét về mặt hiệu quả tài chính và hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không?

− Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là văn bản căn cứ pháp luật Nó còn là một bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai và thực hiện các công việc theo đúng dự kiến

− Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡng khống chế để

tổ chức thực hiện và quản lý dự án

− Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không

− DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn

− Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soát được các công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh khác đối với dự án,…

3 Nội dung của dự án đầu tư xây dựng – dự án khả thi

Xác định các yếu tố đầu vào: căn cứ công nghệ sản xuất, định mức tiêu hao yếu tố đầu vào để xác định yếu tố đầu vào là bao nhiêu và ,mức yêu cầu hàng năm là bao nhiêu Từ đó đề xuất các giải pháp đáp ứng các yếu tố đầu vào Nội dung của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm hai phần sau:

3.1 Phần I: Phần thuyết minh

Mục tiêu: Trình bày các căn cứ, lập luận để khẳng định sự cần thiết phải đầu tư cho dự án và xác định rõ mục tiêu của dự án là gì?

Nội dung chính:

2 Lựa chọn hình thức đầu tư và quy mô công suất

Phân tích và đề xuất hình thức đầu tư thích hợp cho Dự án (Đầu tư xây dựng mới, DAĐTXD cải tạo mở rộng…), mô hình doanh nghiệp và lựa chọn quy mô công suất của DA

3 Đưa ra phương án địa điểm

Đề xuất một số phương án địa điểm, phân tích, so sánh các điều kiện của từng địa điểm, lựa chọn địa điểm tối ưu phù hợp với dự án

4 Trình bày phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư ( nếu có )

− Xác định khối lượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

− Lập kế hoạch và tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mắt bằng và tái định cư

− Đề xuất bộ máy tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư (nếu có)

5 Lựa chọn phương án công nghệ và kỹ thuật sản xuất

− Giới thiệu công nghệ hiện có

− Phân tích, đề xuất phương án công nghệ thích hợp cho Dự án (dựa trên quy mô công suất đã đề xuất, khả năng tài chính, tính hiện đại, yêu cầu về vấn đề bảo vệ môi trường…)

− Đề xuất, tổng hợp nhu cầu về thiết bị công nghệ và vật tư kỹ thuật

− Đề xuất phương án mua sắm

6 Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng

− Đề xuất chương trình hoạt động, đưa tài sản đó vào vận hành

− Công trình khai thác dự án: tiến độ huy động công suất của Dự án Dựa vào đặc điểm riêng của công nghệ sản xuất, loại hình dự án, dự báo về khả năng tiêu thụ sản phẩm.Xác định sản lượng khai thác hàng năm

− Đề xuất chương trình tiêu thụ sản phẩm của Dự án, dự kiến giá bán của sản phẩm

7 Phương án tổ chức quản lý, khai thác và sử dụng lao động

− Đề xuất phương án tổ chức, loại hình tổ chức và cơ cấu tổ chức quản lý, điều hành, vận hành, khai thác Dự án

− Bố trí lực lượng lao động làm việc trong Dự án

− Đề xuất phương án trả lương cho lao động của dự án

8 Các phương án về kiến trúc giải pháp xây dựng và đánh giá tác động môi trường

− Đề xuất phương án quy hoạch mặt bằng, kiến trúc (nếu có), giải pháp kết cấu chính cho các công trình và hạng mục công trình

− Xác định tiến độ, khối lượng xây dựng chủ yếu của dự án

− Đề xuất phương án Tổ chức xây dựng

− Đánh giá mức độ tác động môi trường của dự án Đề xuất giải pháp bảo về môi trường

vay, phần trăm vốn là bao nhiêu …)

− Tính toán đề xuất tổng mức đầu tư của dự án

− Kế hoạch tiến độ huy động vốn và tiến độ huy động vốn cho dự án

10 Phân tích hiệu quả đầu tư của dự án

− Phân tích hiệu quả tài chính

− Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội

11 Đề xuất hình thức quản lý thực hiện Dự án và xác định các mốc thời gian chính

để thực hiện Dự án

3.2 Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở

1 Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết

kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ

2 Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:

a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng

b) Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng

c) Thuyết minh xây dựng:

− Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ vàtoạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao

độ san nền và các nội dung cần thiết khác

− Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có;

− Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trường, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng;

− Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia cố nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế;

− Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

3 Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu

b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng;

c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ

4 Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thì tuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở nhưng phải bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định được tổng mức đầu tư

và tính toán được hiệu quả đầu tư của dự án

5 Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 09

4 Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội

4.1 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư

− Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính dự án đầu tư

là một trong các nội dung quan trọng nhất của một dự án

− Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu tư có những thông tin & cơ sở cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn

− Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở

để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư

− Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:

a Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích (chủ yếu là dòng tiền):

− Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án: Tổng mức đầu tư

− Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành: Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành

− Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án: phần thu nhập bất thường của DA

− Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh gồm chi phí vận hành hàng năm của dự án, chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có và tiền trả lãi vốn vay (chi phí động)

− Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành

− Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng

− Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án

− Xác định lãi suất dùng trong tính toán: lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước

b Tiến hành phân tích lãi - lỗ cho dự án, xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV)

và xác định suất thu lời nội tại (IRR)

Đánh giá chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi (NPV)

Nếu NPV ≥ 0 => dự án đáng giá

Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá

+ Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại:

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá

Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

c Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động)

• Nhóm các chỉ tiêu tĩnh:

Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu tĩnh được quy ước là các chỉ tiêu được tính toán cho một thời đoạn ngắn thường tính toán cho một năm mà không xét đến giá trị của tiền theo thời gian

+ Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm

C : chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm

+ Lợi nhuân bình quân năm

n

t t bq

+ Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư

M =

bq

L V

Lbq: lợi nhuận bình quân năm

+ Chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm của dự án

• Nhóm các chỉ tiêu động

Phân tich đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu động là phân tích đánh giá với trạng thái thay đổi bất kỳ của dòng tiền theo thời gian; tính toán với cả vòng đời dự án và

có xét đến gái trị theo thời gian của tiền

Hiệu quả tài chính của dự án:

− Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi

NPV = ∑ 𝑩𝒕

(𝟏+𝒓) 𝒕

𝒏 𝒕=𝟎 - ∑ 𝑪𝒕

(𝟏+𝒓) 𝒕

𝒏 𝒕=𝟎

+ Bt: Lợi ích năm thứ t

+ Ct: Chi phí năm thứ t

+ r : lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án

Nếu NPV >= 0 => dự án đáng giá

Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá

− Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi

Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá

− Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi

(1 ) 1

n n

r r NPV

r

++ − = (1 )n 1

r NFV

r

Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá

Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá

− Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

n

t t t t

I R

=

−+

Nếu IRR >= r => dự án đáng giá

Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

− Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

PB FB BCR

PC FC

Nếu BCR >= 1 dự án đáng giá

Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá

d Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án

Phân tích an toàn nguồn vốn

Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tài trợ vốn, uy tín của cơ quan đứng ra bảo lãnh vay vốn (nếu cần), độ hấp dẫn

Phân tích an toàn theo điểm hoàn vốn

Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoàn vốn, người ta thường sử dụng phân tích điểm hòa vốn lãi lỗ để định giá độ an toàn về tài chính cho dự án

Điểm hòa vốn lãi lỗ là tại đó doanh thu bán hàng vừa đủ trang trải các chi phí bất biến, chi phí khả biến trong quá trình hoạt động, và lợi nhuận bằng 0

Tại điểm hòa vốn có thể xác định được doanh thu hòa vốn và sản lượng hòa vốn hoặc mức hoạt động hòa vốn

V - ,

0

hv T

hv t t

N

=

Nhv t, : Nguồn hoàn vốn ở năm t

− Phân tích điểm hòa vốn

+ Doanh thu hòa vốn

1

h

FC R

VC R

=

−FC: chi phí cố định của dự án

VC: chi phí biến đổi của dự án

R: doanh thu của dự án

+ Sản lượng hòa vốn của dự án

h

FC Q

P v

=

−P: giá bán 1 đơn vị sản phẩm

− Phân tích thời hạn hoàn vốn

+ Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

+ Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:

V

T k

+

=

Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả nợ, khấu hao, trích trả lãi trong vận hành

At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi

Knt < 1 => dự án không có khả năng trả nợ

2 >= Knt >=1 => dự án có khả năng trả nợ

2< Knt < = 4 => dự án có khả năng trả nợ vững chắc

+ Phân tích an toàn theo thời hạn hoàn vốn

Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra Thời hạn hoàn vốn có thể tính theo công thức ở dạng tĩnh hoặc có thể theo công thức ở dạng động như sau:

0 ) 1 (

0

= +

r

C B

Th: Thời hạn hoàn vốn được tìm ra bằng phương pháp tính thử dần từ phương trình trên

Khi Th < Thq và Th -> Min

→ Kết luận: Dự án có độ an toàn càng cao

Trong đó: Thq – thời hạn hoàn vốn được quy định trước

e Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án

− Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực tế đạt được khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5% 10% + Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%

Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo công thức:

Hn= [ (Hbt – Hx)/Hbt ]* 100

Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao

Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét (NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bình thường như tính toán ban đầu

Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét (NPV, IRR,…) được tính ở điều kiện bất lợi so với điều kiện tính toán ban đầu

4.2 Nội dung phân tích kinh tế xã hội

tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:

− Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp

tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư

− Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án

− Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt và cấp giấy phép đầu tư

− Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường

− Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án Loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng

Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội cũng có thể được thực hiện như nội dung của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích KT-XH Cụ thể như sau:

− Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án

− Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

− Mức thu hút lao động vào làm việc gồm:

+ Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm

+ Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án

− Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án

− Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án

− Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án

− Các lợi ích & ảnh hưởng khác

5 Giới thiệu dự án: tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm xây dựng, quy mô dự án, mục đích đầu tư, giải pháp xây dựng, trang thiết bị

− Tên dự án: DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BIỆT THỰ CAO CẤP VILLA

− Chủ đầu tư: Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam

+ Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà

+ Sân bãi đỗ xe, Đường giao thông

+ Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh

− Thời gian tính toán, đánh giá dự án :

− Thời gian xây dựng : 2 năm

loại tài sản cố định, mục G : Nhà cửa, vật kiến trúc , nhà cửa loại kiên cố Thì thời gian trích khấu hao tối thiểu : 25 năm, thời gian trích khấu hao tối đa là 25 năm

→ Chọn thời gian trích khấu hao tài sản cố định 25 năm

− Thời gian phân tích dự án là 17 năm (2 năm xây dựng và 15 năm vận hành)

− Mục đích đầu tư: Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng

− Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

− Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại

− Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế cơ sở, thiết

kế hai bước)

− Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch

− Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 36.8%

− Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách sạn quốc tế loại ba sao (* * *)

− Tính toán diện tích sàn xây dựng cho các hạng mục xây dựng nhà A, B, C và D Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt cắt các tầng đo tính đến mép ngoài tường bao có mái che Trong đó:

+ Nếu là diện tích sân phơi hay ban công thì tính là một nửa diện tích đó;

+ Nếu là lô gia: tính diện tích như bình thường

+ Nếu là cầu thang: không trừ đi phần rỗng, tính như bình thường

Diện tích sàn cho các hạng mục xây dựng nhà A,B,C,D được tính toán như trong bảng sau:

Bảng 2: Diện tích hạng mục xây dựng công trình chính

Đơn vị m2

Nhà Tầng Công thức tính

Diện tích (m 2 )

Tổng diện tích (m 2 )

CHƯƠNG 1: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Xác định Tổng mức đầu tư của dự án (G TMĐT )

Tổng mức đầu tư của dự án là chi phí dự tính để thực hiệ dự án đầu tư xây dựng công trình, được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở

Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm chi phí xây lắp các hạng mục, chi phí lắp đặt các thiết bị vào công trình, chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình, chi phí giải phóng mặt bằng các khoản mục chi phí khác và chi phí dự phòng

Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:

G TMDT = G BT,HT,TĐC +G XD + G TB + G QL +G TV + G K + G DP (1)

Trong đó:

+ GXD: Chi phí xây dựng của dự án

+ GBT,HT,TĐC : Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

+ GTB: Chi phí thiết bị của dự án

+ GQL: Chi phí quản lý dự án

+ GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

+ GK: Chi phí khác của dự án

+ GDP: Chi phí dự phòng

1.1.1 Xác định chi phí bồi thường (G BT ):

Theo quy định tại thông tư Số: 09/2019/TT-BXD do Bộ Xây dựng công bố ngày 26 tháng 12 năm 2019, quy định về chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định

cư gồm có:

− Chi phí bồi thường nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất theo quy định được bồi thường và chi phí bồi thường khác

− Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, chi phí tái định cư

− Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

− Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có)

− Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật (nếu có)

Khu đất của dự án là đất nông nghiệp trồng lúa, nên các nội dung của chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm có:

+ Bồi thường cây trồng trên đất

+ Bồi thường đất

+ Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm

+ Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống

+ Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng

Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng Các căn

cứ xác định

− Diện tích đất sử dụng cho dự án : S = 15000 m2

− Căn cứ vào quy định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành, cụ

thể là theo bảng giá đất nông nghiệp kèm theo Quyết định số 30/20119/QĐ-UBND cấp 31/12/2019 của UBND Thành phố Hà Nội

− Căn cứ vào quyết định đền bù, giải phóng mặt bằng hiện hành của địa phương Cụ thể là Quyết định 15/2016/QĐ – UBND ngày 20/04/2016 của UBND Thành phố Hà Nội

+ Mức giá bồi thường hoa màu được lấy theo Thông báo số 7756/STC – BG ngày 30/12/2014 của UBND Thành phố Hà Nội về đơn giá bồi thường, hỗ trợ các loại cây, hoa màu, vật nuôi trên đất có mặt nước phục vụ công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2015

+ Mức thuê đất hàng năm lấy theo Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 02/10 /2014 của UBND thành phố Hà Nội về xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

+ Mức hỗ trợ chuyển đổi nghề ,ổn định đời sống đối với người bị thu hồi đất nông nghiệp được quy định tại Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ – CP do Chính phủ ban hành ngày 15/05/2014 và điều 21,22 Nghị định 23/2014/QD-UBND thành phố Hà Nội ngày 20/6/2014

− Phương pháp xác định: Đối với chi phí bồi thường tái định cư thì dùng phương pháp lập dự toán chi phí.Chi phí sử dụng đất tính theo chi phí sử dụng đất hoặc chi phí thuê đất.Ở dự án này ta sử dụng đất nông nghiệp nên không có chi phí tái định cư Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được tính bằng diện tích đất nhân với chi phí bồi thường cho 1 đơn vị diện tích Dự án phải tính tiền thuê đất cho thời gian xây dựng là

2 năm và tổng thời gian thuê đất là 17 năm

1.1.1.1 Chi phí bồi thường đất

Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức:

1.1.1.2 Chi phí bồi thường hoa màu

Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức:

GBTL =𝑺 × 𝑵 × 𝑮𝑳Trong đó:

+ S: Diện tích đất trồng lúa (ha), S = 1,5*70% = 1,05 (ha)

+ N: Năng suất 1 ha (tấn), N = 6,3 (tấn)

+ Gl: giá thóc ở thời điểm đền bù GT = 7 nghìn đồng/kg = 7.000.000 đồng/tấn

GBTL = 1,05*6,3*7.000.000 = 46.305 (nghìn đồng) Chi phí bồi thường hoa màu được xác định bằng công thức:

GBTHM =𝑺 × 𝑵 × 𝑮𝑯𝑴Trong đó:

+ S: Diện tích đất trồng xu hào (ha), S = 1,5*30% = 0.45 (ha)

30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương” Giả thiết có 50 nhân khẩu Lấy giá tham khảo 15.000 đồng/kg gạo, tính hỗ trợ trong 12 tháng

Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống:

GĐS =50x30x15x12 = 270.000 (nghìn đồng)

1.1.1.4 Chi phí hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề:

Theo điều 20, Quyết định 47/2014 quy định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản suất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được : “hộ gia đình ,cá nhân trực tiếp sản suất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được hỗ trợ bằng tiền để chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm không quá 5 lần giá đất nông nghiệp quy định với diện tích đất nông nghiệp thực tế bị thu hồi”

Theo điều 14 Quyết định 09/2018/QĐ-UBND về việc ban hành qui định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Hà Nội quy định : Mức hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 0,5 lần được áp dụng thống nhất trên địa bàn tỉnh.Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề :

GCĐVL = 0,5* 3.780 = 1890 (triệu đồng)

1.1.1.5 Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư

Căn cứ Điều 3 thông tư 74/2015/TT-TP ban hành 15/05/2014 “Kinh phí đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được trích không quá 2% tổng

số kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án”

Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được xác định bằng công thức sau:

GCPTC = 0,015 x (GĐS + GCĐVL + GBTL + GBTĐ ) = 0,015*(270000+1.890.000+5760+3.780.000) = 89.187 (nghìn đồng)

→ Tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

GCPBT =270000+1.890.000+5760+3.780.000+89.187 = 6.035.000 (nghìn đồng)

1.1.1.6 Chi phí thuê đất

Giá thuê đất lấy theo bảng số 5- bảng giá đất ven trục đầu mối giao thông chính thuộc quận Long Biên đi kèm quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND

TP.Hà Nội; căn cứ vào mục III điều 11 của Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND: Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất một năm được tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

− Mục đích sử dụng đất thuê là sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

− Chọn địa điểm là quận Long Biên Giả sử vị trí đất (VT2)

− Giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê là: 3.968 triệu đồng/m2

− Chi phí thuê đất trong 1 năm được xác định bằng công thức

GTĐ= F* G1N*TXD

Trong đó

+ F: Tổng diện tích mặt bằng, F = 15000 m2

+ TXD: Thời gian thuê đất là thời gian xây dựng: 2 năm

+ G1N: Giá thuê đất 1 năm.G1N = 1,5% × 3.968 = 59.520 nghìn đồng/năm/m2

Vậy tiền thuê đất khu đất 1 năm là: 59,520× 15000 = 892.800 triệu đồng/ năm Vậy tiền thuê đất đất của dự án trong thời gian 2 năm xây dựng là:

15000*0.059520*2 = 1.785,6 (triệu đồng)

Ta có bảng sau:

Bảng 3: Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư

Đơn vị tính: Triệu đồng STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT sau thuế Chi phí

4 Tiền thuê đất trong thời gian

5 Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ

− SXD 2021quýII : Suất vốn đầu tư quý II năm 2021

− SXD 2020 : Suất vốn đầu tư năm 2020

− Ibqquý : Mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất Ta lấy 3 năm kề gần với năm công bố gồm những năm 2018, 2019,2020

− k : số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính suất vốn đầu tư Ở đây k = 2 (từ quý III năm 2020 – quý II năm 2021).

Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:

− Quyết định số 443/QĐ- SXD ngày 11 tháng 7 năm 2018 của Sở xây dựng thành phố

Chỉ số giá phần xây dựng bình quân

1.1.2.1 Suất chi phí xây dựng cho hạng mục chính

Theo quyết định số 65/QĐ-BXD 21/01/2020của Bộ Xây Dựng công bố tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm

2020, có suất chi phí xây dựng cho 1m2 sàn là 7,33 triệu đồng

1.1.2.2 Suất vốn đầu tư tính cho các hạng mục phụ

• Tính toán chi phí xây dựng với đường giao thông nội bộ và sân bãi đỗ xe

Đối với đường cấp V, nền đường rộng 7,5 m, mặt đường rộng 5,5 m, lề đường rộng

2 x 1 m (trong đó lề gia cố rộng 2 x 0,5 m đồng nhất với kết cấu áo đường ), mặt đường gồm 1 lớp bê tông lót dày 7cm trên lớp móng cấp phối đá dăm, suất chi phí xây dựng là 9.433.000 (đồng)

Suất chi phí xây dựng đường giao thông nội bộ và sân bãi đỗ xe (dự kiến):

SIII XD2020 = 9.433.000 đồng/ km

Suất chi phí xây dựng đường trước thuế VAT (dự kiến) là :

SIII XD2020(trước thuế) = 9.433.000

Sân bãi đỗ xe lấy theo dự toán các công trình tương tự là 1.200.000 đồng / 1m2 (chưa bao gồm thuế VAT)

• Tính toán chi phí xây dựng hàng rào, cổng

− Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao 1,2m, đơn giá xây dựng 1m hàng rào dự kiến tính theo các công trình tương tự là: 1.400.000 đồng/ m(chưa bao gồm thuế VAT)

− Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính chi phí dự kiến là 90.000.000 đồng (bao gồm trụ cổng và cổng) và 2 cổng phụ chi phí dự kiến 50.000.000 đồng/ cổng (chưa bao gồm

thuế VAT)

• Tính toán chi phí vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh

− Đơn giá cho 1 m2 vườn hoa, thảm cỏ dự kiến tính theo các công trình có quy mô tương tự là 200.000 đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT)

− Dự kiến mỗi nhà đặt 5 cây cảnh trang trí, dự kiến tổng số cây cảnh sử dụng cho các

nhà là 160 cây.Đơn giá dự kiến cho 1 cây cảnh là 350.000 đồng /1 cây cảnh (chưa bao

gồm thuế VAT)

− Cây xanh bao quanh dự án gồm cây xanh ven đường, trên vỉa hè Dự kiến khoảng 10m /1cây, dự kiến khoảng 100 cây Đơn giá dự kiến mua cây xanh là 180.000 đồng /

1 cây xanh (chưa bao gồm thuế VAT)

• Tính toán chi phí xây dựng hệ thống kỹ thuật ngoài trời

− Hệ thống cấp điện ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện ngoài nhà

là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT)

− Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT)

• Tính toán chi phí san nền

San nền bằng lớp cát đen dày 1m , chi phí dự kiến san nền lâấy theo các công trình tương tự là 100.000 đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT )

• Chi phí cho các hạng mục khác

Trong dự án lấy dự kiến bằng 0.5% chi phí xây dựng hạng mục chính

1.1.2.3 Tính toán chi phí xây dựng cho dự án

Với các số liệu và suất chi phí tính toán dự kiến ở trên, ta lập bảng tính suất chi phí xây dựng của dự án Với thuế suất giá trị gia tăng là 10%

Bảng 5: Tính suất chi phí xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê

1.1.3 Xác định chi phí thiết bị cho dự án (không bao gồm các dụng cụ, đồ dung không thuộc tài sản cố định)

Chi phí thiết bị được xác định theo phương pháp lập dự toán theo công thức sau:

GTB=GMS + GGC + GQLMSTB + GCN + GĐT + GLĐ + GCT + GK

Trong đó:

+ GMS: chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ;

+ GGC: chi phí gia công, chế tạo thiết bị phi tiêu chuẩn;

+ GQLMSTBCT: chi phí quản lý mua sắm thiết bị của nhà thầu;

+ GCN: chi phí mua bản quyền công nghệ;

+ GĐT : chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ;

+ GLĐ: chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị;

+ GCT: chi phí chạy thử thiết bị theo yêu cầu kỹ thuật;

+ GK : Chi phí liên quan khác

Đối với dự án này chỉ có 2 thành phần chi phí là chi phí mua sắm và lắp đặt thiết

bị nên được xác định bằng công thức sau:

Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án là

Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành

• Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau:

𝑮𝑴𝑺𝑻𝑩 = ∑𝒏𝒊=𝟏𝑸𝒊×𝑴𝒊

− Qi -Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i;

− Mi - Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i:

Mi= Gg + Cvc + Clk + Cbq + T + Gg: giá thiết bị ở nơi mua hay giá tính đến cảng Việt Nam và các phí bảo hiểm, thuế nhập khấu, theo quy định của pháp luật (đối với thiết bị nhập khẩu) đã bao gồm chi phí thiết kế và giám sát chế tạo thiết bị;

+ Cvc: chi phí vận chuyển một đơn vị khối lượng hoặc một đơn vị số lượng thiết

bị (nhóm thiết bị) từ nơi mua hay từ cảng Việt Nam hoặc từ nơi gia công, chế tạo đến hiện trường công trình;

+ Clk: chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container một đơn vị khối lượng hoặc một đơn

vị số lượng thiết bị (nhóm thiết bị) tại cảng Việt Nam đối với thiết bị nhập khẩu;

+ Cbq: chi phí bảo quản, bảo dưỡng một đơn vị khối lượng hoặc một đơn vị số lượng thiết bị (nhóm thiết bị) tại hiện trường;

+ T: các loại thuế và phí có liên quan

• Dựa theo bản vẽ thiết kế các hạng mục, ta có bảng thống kê số lượng phòng

trong các hạng mục của dự án như sau Các loại nhà :

10 nhà A + 10 nhà B + 11 nhà C + 6 nhà D

Bảng 6: Thống kê số lượng phòng

Tổng cộng

− Một hệ thống PCCC chung toàn khu

− Một hệ thống lọc & bơm nước

− Mỗi biệt thự được trang bị thêm 1 máy hút bụi: 20 chiếc

− Một bộ video trung tâm & ăng ten trung tâm

Theo tiêu chuẩn tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn du lịch, ta có trang thiết bị sử dụng trong các phòng như sau:

− Phòng khách: 01 bàn ghế salon, 01 Telephone, 01 Tivi mầu 14 inches, 01 Radio, nơi để quần áo, hành lý, các đồ dùng, dụng củ nhỏ

− Phòng ngủ: 01 điều hòa, 01 điện thoại nội bộ, 01 tivi LCD 14 inch, 01 giường đệm (1m4), 01 tủ lạnh 90L, 01 tủ đứng 01 Radio mono

− Phòng vệ sinh nhỏ: 01 lavabo, 01 bồn cầu có nắp, 01 vòi hoa sen, 01 nóng lạnh

− Phòng bếp: 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 335l, 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi

− Phòng ăn: 01 bộ bàn ghế, 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch

− Phòng giúp việc: 01 giường đệm (1m2), 01 điện thoại, 01 tủ đứng, 01 quạt treo tường

− Phòng giặt: 01 máy giặt

− Gara + kho: mỗi gara cho phép chứa được 01 ôtô con 4 chỗ

− Phòng làm việc: 04 bộ bàn ghế văn phòng, 01 fax, 01 máy in, 04 điện thoại nội

bộ, 01 điều hòa, 01 tủ tài liệu, 04 computer, dụng cụ khác

− Phòng tắm lớn: 01 bình nóng lạnh, 01 bồn tắm, 01 lavabo, 01 bồn cầu có nắp đậy,

01 vòi sen, 01 bộ thiết bị

− Phòng quần áo và thay đồ: 01 tủ đứng, 01 gương soi toàn thân

− Phòng thờ: 01 tủ thờ

− Phòng thư viện: 01 tủ tài liệu đứng kê sách, 01 bộ bàn ghế đọc, 01 computer

Bảng 6; Chi phí mua sắm thiết bị

ST

T Loại thiết bị Đơn vị SL Đơn giá CPTT Thuế

VAT CPST

1 Bàn ghế Salon Bộ 47 16.000 752.000 75.200 827.200

2 Điện thoại bàn Chiếc 249 950 236.550 23.655 260.205

3 Tivi mầu 14 Inches Chiếc 186 1.500 279.000 27.900 306.900

4 Radio Chiếc 186 200 37.200 3.720 40.920

5 Giá treo quần áo Chiếc 47 300 14.100 1.410 15.510

6 Điều hòa Chiếc 200 9.000 1.800.000 180.000 1.980.000

21 Quạt treo tường Chiếc 7 300 2.100 210 2.310

22 Máy giặt Chiếc 7 5.000 35.000 3.500 38.500

− Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt

− Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt

− Thuế giá trị gia tăng cho công tác lắp đặt

− GMS: chi phí mua sắm thiết bị;

− tql: định mức tỷ lệ phần trăm (%) được xác định trên chi phí mua sắm thiết bị (chưa có thuế VAT) được quy định tại Bảng 2.2 của Phụ lục 2 Thông tư 09/2019/TT-BXD tql= 1%

1.1.4 Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác (chưa kể trả lãi trong thời gian xây dựng, và vốn lưu động)

Các thông tư, quyết định:

− Căn cứ Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây Dựng về

hướng dẫn xác định và quản lí chi phí đầu tư xây dựng

− Căn cứ Nghị định số68/2019/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý

chi phí đầu tư xây dựng

− Căn cứ Quyết định 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 của Bộ Xây Dựng về việc

công bố định mức chi phí quản lí dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình

− Căn cứ vào khối lượng và đơn giá ở quận Long Biên

− Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT =10%), bảo hiểm theo quy định

+ Chi phí thẩm tra thiết kế

+ Chi phí thẩm tra dự toán công trình

+ Chi phí tư vấn đấu thầu

+ Chi phí giám sát thi công

+ Chi phí kiểm định sự phù hợp chất lượng công trình

− Chi phí khác, bao gồm:

+ Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán

+ Chi phí kiểm toán quyết toán

+ Chi phí bảo hiểm công trình

− Khối lượng và đơn giá

− Mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT = 10%), bảo hiểm theo quy định

− Quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn Nhà nước do Bộ Tài chính công

bố theo Thông tư số 09/2016/TT-BTC ngày 05 tháng 03 năm 2016

b, Phương pháp tính các chi phí quản lí dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

và chi phí khác

Ta có:

GQL, TV, K = (GQL, TV, K) ĐMTL + (GQL, TV, K) KĐMTL Trong đó:

− (GQL, TV, K) ĐMTL: chi phí quản lý, chi phí tư vấn, chi phí khác được tính theo định mức tỷ lệ

− (GQL, TV, K) KĐMTL: chi phí quản lý, chi phí tư vấn, chi phí khác không tính theo định mức tỷ lệ

1.1.4.1 Chi phí quản lý dự án

GQLDA = MQLDA * (GXD + GTB) Trong đó:

+ (GXD + GTB): Chi phí xây dựng và chi phí thiết bị chưa có thuế GTGT

− MLDA: định mức chi phí lập dự án tính theo tỷ lệ % Tra theo bảng 2.2 phụ lục số

2 thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019

− MTHQ: định mức chi phí thẩm định dự án tính hiệu quả và khả thi của dự án, tính theo tỷ lệ % Tra theo bảng số 2.15 phụ lục số 2 thông tư 16/2019/TT Ta có: MTTHQ

Chi phí thiết kế phần xây dựng các hạng mục công trình:

• Chi phí thiết kế các hạng mục công trình chính

Chi phí thiết kế xác định như sau: (theo mục IV.5.3 quyết định 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017)

GTK = GXDi * NTKi * (0,9*k+ 0,1) + GTK : chi phí thiết kế xây dựng công trình; đơn vị tính: giá trị;

+ GXDi: Chi phí xây dựng tương ứng với loại, cấp của từng công trình trong tổng mức đầu tư được duyệt; đơn vị tính: giá trị;

+ NTKi: Định mức chi phí thiết kế theo công bố; đơn vị tính: tỷ lệ %;

+ k: Hệ số điều chỉnh định mức chi phí thiết kế;

+ 0.1 = 10%: Chi phí giám sát tác giả

Theo mục IV.5.3: Điều chỉnh định mức chi phí thiết kế:

+ Công trình thứ nhất không điều chỉnh: k=1

+ Công trình thứ hai: điều chỉnh với hệ số k = 0.36

+ Công trình thứ ba trở đi: điều chỉnh với hệ số k = 0.18

Các căn cứ:

+ Công trình gồm 2 bước thiết kế: Thiết kế cơ sở & Thiết kế bản vẽ thi công + Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) của cả dự án GXD=147.706,23 (triệu đồng)

+ Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) của từng hạng mục

GXDA = 32.456,060 ( triệu đồng)

Bảng 7: Chi phí thiết kế hạng mục công trình

1.1.4.5 Chi phí khảo sát thiết kế

Chi phí khảo sát thiết kế lấy bằng 30% chi phí thiết kế:

GKSTK = 30% * GTK = 30% * 1.738,50 = 521,55 (triệu đồng)

1.1.4.6 Chi phí thẩm tra thiết kế

− Chi phí thẩm tra thiết kế của công trình có sử dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu

do cơ quan có thẩm quyền ban hành điều chỉnh với hệ số: k = 0,36 đối với công trình thứ hai trở đi

− -Chi phí thẩm tra thiết kế công trình san nền tính bằng 40% định mức chi phí thẩm tra thiết kế công trình giao thông cấp IV

Tra theo bảng 2.16 thông tư 16/2019

Bảng 10: Chi phí thẩm tra thiết kế

1.1.4.7 Chi phí thẩm tra dự toán

Định mức chi phí thẩm tra dự toán tính theo tỷ lệ %.Tra theo bảng số 2.17: Định mức chi phí thẩm tra dự toán công trình theo thông tư 16/2019

− Chi phí thẩm tra dự toán của công trình có sử dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu

do cơ quan có thẩm quyền ban hành điều chỉnh với hệ số: k = 0, 36 đối với công trình thứ hai trở đi

− Chi phí thẩm tra dự toán công trình san nền tính bằng 40% định mức chi phí thẩm tra dự toán công trình giao thông cấp IV

Bảng 11: Chi phí thẩm tra dự toán của công trình

STT Nội dung CPXD Kđc Định mức Chi phí thẩm tra dự toán

1.1.4.8 Chi phí tư vấn đấu thầu

• Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng tính

theo định mức tỷ lệ phần trăm (G TVXD ):

GTVXD = MTVXD * GXD

Trong đó:

+ MTVXD:Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng

tính theo định mức tỷ lệ phần trăm (%):Tra theo bảng 2.19 thông tư 16/2019 ta có:

MTVXD = 0,096%

+ GXD: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT = 147.706,230 (triệu đồng)

→ Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng trước thuế GTGT:

+ MTVTB: định mức chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu cung cấp,

lắp đặt thiết bị tính theo tỷ lệ % Tra theo bảng 21 quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 ta có:

MTVTB = 0,364%

+ GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 12.079,347 (triệu đồng)

Chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT:

100 = 43.97 (triệu đồng)

→ Tổng chi phí tư vấn đấu thầu = 140,32 + 43.97 = 184,29 (triệu đồng)

1.1.4.9 Chi phí giám sát thi công

• Chi phí giám sát xây dựng:

GGSXD = MGSXD * GXD

− MGSXD: định mức chi phí giám sát xây dựng tính theo tỷ lệ % Tra theo bảng 2.21

thông tư 16/2019 ta có:

MGSXD = 1,93%

− GXD: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT = 147.706,230 (triệu đồng)

Chi phí giám sát xây dựng trước thuế GTGT:

− GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 12.079,347 (triệu đồng)

 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT:

100 = 100,3 (triệu đồng)

 Tổng chi phí giám sát thi công= 2.850,73 + 100,3 = 2951,03 (triệu đồng)

1.1.4.10 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng

GKĐ = 0,3 * (GGSXD + GGSTB) = 0,3 * (2.850,73 + 100,3) = 885,31 (triệu đồng)

1.1.4.11 Chi phí khác

• Căn cứ xác định :

− Các nội dung chi phí

− Nghị định 68/2019/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

− Thông tư 16/2019/TT- BXD của Bộ xây dựng về hướng dẫn và quản lý chi phí đầu

tư xây dựng công trình

− Khối lượng và đơn giá

+ CKKL : Chi phí hạng mục chung không xác định được khối lượng từ thiết kế + CK: Chi phí hạng mục còn lại

+ T: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định

a) Chi phí phê duyệt quyết toán

Tra bảng theo thông tư 10/2020/BTC ban hành ngày 20/02/2020

GPDQT = MPDQT * TMĐT Trong đó:

+ MPDQT định mức chi phí phê duyệt quyết toán

+ GQL,TV,TK = 13% *(GXD + GTB)= 13% * 159.785,56 = 20.772,12 (triệu đồng) + TMDT= GXD + GTB + GQL,TV,TK = 159.785,56 + 20.772,12 = 180.557,7 (triệu đồng) Với TMĐT= 180.557,7 (triệu đồng) và MPDQT = 0.3493%

 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán là:

100 = 630,7 (triệu đồng)

b) Chi phí kiểm toán độc lập

Tra bảng theo thông tư 10/2020/BTC ban hành ngày 20/02/2020

GKT = MKT * TMĐT Trong đó:

+ TBHXD = 0,2%

→ GBH= 0,2%*159.785,56 = 319,6 (triệu đồng)

1 Chi phí quản lý dự án Theo ĐMTL 3.622,03 0% 3.622,03

2 Chi phí lập dự án khả thi Theo ĐMTL 735,00 10% 808,50

3 Chi phí thẩm tra tính hiệu

quả và khả thi của dự án Theo ĐMTL 129,40 10% 142,34

4 Chi phí khảo sát thiết kế Theo dự toán 521,55 10% 573,71

5 Chi phí thiết kế Theo ĐMTL 1.738,50 10% 1.912,35

6 Chi phí thẩm tra thiết kế Theo ĐMTL 137,95 10% 151,75

7 Chi phí thẩm tra dự toán Theo ĐMTL 134,76 10% 148,24

8 Chi phí tư vấn đấu thầu Theo ĐMTL 184,29 10% 202,72

9 Chi phí giám sát thi công Theo ĐMTL 2.850,73 10% 3.135,80

STT Loại chi phí Phương pháp tính CPTT VAT CPST

11 Chi phí thẩm tra phê duyệt

12 Chi phí kiểm toán quyết toán Theo ĐMTL 956,95 10% 1.052,65

13 Chi phí bảo hiểm công trình QĐ bảo hiểm 319,60 10% 351,56

1.1.5 Dự trù vốn lưu động cho dự án

Căn cứ xác định: Căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất

và trong lưu thông hoặc căn cứ vào chi phí vận hành hàng năm và tỉ lệ vốn lưu động so với chi phí vận hành, hoặc tính theo tỉ lệ % so với doanh thu bán sản phẩm Trong dự

án này sử dụng cách theo tỉ lệ % so với doanh thu thuê diện tích

Doanh thu cho thuê diện tích sàn: Diện tích cho thuê bằng 80% diện tích sàn trong

15 năm

+ Diện tích sử dụng sàn là: 20609,02 m2

+ Diện tích cho thuê là: 20609,02 x 70% = 14426,314 m2

+ Giá thuê dự kiến là 5,5 triệu đồng/ m2/ năm

Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với doanh thu trong năm (10% )

Bảng 11: Nhu cầu vốn lưu động theo doanh thu

Đơn giá cho thuê (trđ/m2)

Công suất hoạt động

Doanh thu cho thuê diện tích

Tỷ lệ vốn lưu động so với doanh thu

Nhu cầu vốn lưu động

Năm 1 14.426,31 5,5 75% 59.508,55 0,10 5.950,85 Năm 2 14.426,31 5,5 70% 55.541,31 0,10 5.554,13 Năm 3 14.426,31 5,5 70% 55.541,31 0,10 5.554,13 Năm 4 14.426,31 5,5 70% 55.541,31 0,10 5.554,13 Năm 5 14.426,31 5,5 70% 55.541,31 0,10 5.554,13 Năm 6 14.426,31 5,5 80% 63.475,78 0,10 6.347,58 Năm 7 14.426,31 5,5 75% 59.508,55 0,10 5.950,85 Năm 8 14.426,31 5,5 85% 67.443,02 0,10 6.744,30 Năm 9 14.426,31 5,5 75% 59.508,55 0,10 5.950,85 Năm 10 14.426,31 5,5 80% 63.475,78 0,10 6.347,58 Năm 11 14.426,31 5,5 80% 63.475,78 0,10 6.347,58 Năm 12 14.426,31 5,5 85% 67.443,02 0,10 6.744,30 Năm 13 14.426,31 5,5 70% 55.541,31 0,10 5.554,13 Năm 14 14.426,31 5,5 70% 55.541,31 0,10 5.554,13 Năm 15 14.426,31 5,5 70% 55.541,31 0,10 5.554,13

Bảng 12: Chi phí mua sắm công cụ dụng cụ

3 Chăn gia gối đệm bộ 234 5000 1.053.000 10% 1.170.000

4 Rido che cửa bộ 923 1500 1.246.050 10% 1.384.500

5 Thảm chân giường chiếc 220 200 39.600 10% 44.000

6 Ấm chén uống nước bộ 59 300 15.930 10% 17.700

7 Cốc thủy tinh chiếc 1314 10 11.826 10% 13.140

8 Phích đựng nước sôi chiếc 219 50 9.855 10% 10.950

9 Giá treo quần áo chiếc 315 650 184.275 10% 204.750

10 Giá phơi đồ chiếc 51 500 22.950 10% 25.500

11 Dép đi trong nhà đôi 250 25 5.625 10% 6.250

1.1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng

Bảng 13: Bảng tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay trong thời gian xây dựng và dự

phòng

1 Chi phí bồi thường, hỗ trợ tái

1.1.7 Lập kế hoạch huy động vốn, tính lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí dự phòng

• Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng được thực hiện như sau:

− Tất cả các số tiền trong bảng huy động vốn đều đã tính VAT

− Liệt kê tất cả các công việc, dựa vào bảng tiến độ thực hiện dự án phân bổ vốn cho từng quý Phân bổ vốn theo nguyên tắc phân bố đều theo thời gian, phân bổ hết vốn tự

có rồi mới đến vốn vay

− Trong kế hoạch huy động vốn chưa tính đến chi phí dự phòng

b) Kế hoạch huy động vốn của dự án

− Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án : Thời gian thực hiện dự án là 2 năm, tiến độ thực hiện dự án thể hiện theo quý

− Nguồn vốn của dự án

Từ đó lập bảng tiến độ đầu tư trong thời gian xây dựng Trong đó:

− Chuẩn bị đầu tư thực hiện trong quý 1,2

− Chuẩn bị thực hiện đầu tư thực hiện trong quý 3,4

− Xây dựng hạng mục thực hiện trong 6 quý: 3,4,5,6,7,8

− Mua sắm và lắp đặt thiết bị thực hiện trong 2 quý: 7 và 8

− Quản lý dự án thực hiện trong 8 quý

− Huy động vốn đầu tư thực hiện trong quý: 8

− Công việc khác trong quý: 8

Bảng 15: Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay trong thời gian xây dựng và dự

phòng

Đơn vị: Triệu đồng

STT Giai đoạn Nội dung Chưa có thuế VAT Có thuế VAT Tổng

Xây dựng

công trình

165.613 16.561

STT Nội dung công việc

Qúy II/2021

Qúy III/2021

Qúy IV/2021

Qúy I/2022

Qúy II/2022

Qúy III/2022

Qúy IV/2022

Qúy I/2023