Đồ án môn kinh tế đầu tư, phân tích dự án đầu tư (2)

MỞ ĐẦU 1.Vai trò của đầu tư xây dựng tổng nền kinh tế quốc dân Hoạt động đầu tư xây dựng công trình là hoạt động có vai trò đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân ,thể hiện ở những mặt chí

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ VINHOMESRIVERSIDE

KẾT QUẢ THÔNG QUA ĐỒ ÁN

Họ và tên : Lương Thị Thu Hường - MSSV: 95763 - Lớp :63KT2 Khu vực đặt dự án : Quận Long Biên

MỞ ĐẦU

1.Vai trò của đầu tư xây dựng tổng nền kinh tế quốc dân

Hoạt động đầu tư xây dựng công trình là hoạt động có vai trò đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân ,thể hiện ở những mặt chính sau :

-Trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật (tài sản cố định) cho các ngành kinh tế quốc dân để sau đó các ngành kinh tế quốc dân tiến hành khai thác để sinh lợi -Trực tiếp góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển giữa các ngành kinh tế quốc dân:quan hệ giữa phát triển công nghiệp với nông nghiệp, quan hệ giữa phát triển kinh tế với văn hóa ,giáo dục và các mối quan hệ khác

-Trực tiếp nâng cao chất lượng ,hiệu quả các hoạt động xã hội,dân sinh ,chất lượng cuộc sống của cộng đồng xã hội

-Trực tiếp đóng góp và tang trưởng kinh tế ,tăng thu nhập vào ngân sách quốc gia

-Hoạt động đầu tư xây dựng liên quan trực tiếp đến sử dụng một nguồn lực vô cùng to lớn của xã hội, do đó nếu hoạtđộng này kém hiệu quả ,gây ra nhiều lãng phí ,thất thoát sẽ làm tổn thất to lớn ,lâu dài ,nhiều mặt tới sự phát triển của đất nước

-Theo số liệu thống kê cho thấy rằng tỷ trọng sản phẩm chiếm trong tổng sản phẩm xã hội và tỷ lệ lao động được vào làm việc so với tổng lao động xã hội khá lớn ngay cả các nước kinh tế phát triển và các nước kinh tế đang phát triển

2.Vai trò của dự án trong quản lý dự án đầu tư và xây dựng

-Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của nhà nước là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin giấy phép đầu tư xây dựng ,là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được yêu cầu kinh tế xã hội,môi trường và tính hiệu quả của nó ,giúp nhà đầu tư nên hay không nên đầu tư thực hiện dự án đó.Những chỉ tiêu kỹ thuật,quy mô trong dự án đã được phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu tư thực hiện các công việc theo đúng dự kiến

-Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thong qua nó nhà nước có thể kiểm soát một cách toàn diện về các mặt hiệu quả của tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nước ) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng

-Dự án đầu tư là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý dự án có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn

3.Nội dung của dự án đầu tư xây dựng (dự án khả thi)

3.1Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng

A, Theo điểm a,b –khoản 2 –điều 10-Luật xây dựng sửa đổi bổ sung 2020

a, Dự án quan trọng quốc gia , dự án nhóm A sử dụng vốn đầu tư công ; dự án PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư ; dự án thuộc thẩm quyền chấp nhận chủ chương đầu tư của Quốc Hội , Thủ tướng chính phủ theo quy định của Luật Đầu tư phải lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng

b,Đối với dự án không quy định tại điểm a khoản này , việc lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng do người quyết định đầu tư quyết định

B, Nội dung của báo cáo nghiên cứu tiền khả thi được thực hiện theo quy định tại Điều 53 của Luật xây dựng năm 2014 và Điều 11 Luật xây dựng sửa đổi bổ sung năm 2020, trong đó phương án thiết kế sơ bộ trong báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gồm các nội dung sau:

-Sự cần thiết đầu tư và các điều kiện để thực hiện đầu tư xây dựng

-Dự kiến mục tiêu , quy mô,địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng

-Nhu cầu sử dụng đất và tài nguyên

-Phương án thiết kế sơ bộ về xây dựng , thuyết minh, công nghệ,kỹ thuật và thiết bị phù hợp

-Dự kiến thời gian thực hiện dự án

-Sơ bộ tổng mức đầu tư , phương án huy động vốn ; khả năng hoàn vốn , trả nợ vốn vay(nếu có);xác định sơ bộ hiệu quả kinh tế -xã hội và đánh giá tác động của

dự án

-Đánh giá sơ bộ tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường và nội dung khác theo quy định của pháp luật có liên quan

3.2 Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng

A,Theo khoản 1 -Điều 10 Luật xây dựng sửa đổi bổ sung năm 2020 Khi đầu tư xây dựng , chủ đầu tư hoặc cơ quan tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều này Nội dung Báo cáo nghiên

cứu khả thi đầu tư xây dựng phải phù hợp với yêu cầu của từng loại dự án Việc lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải tuân thủ quy định của luật này

và quy định khác của pháp luật khác có liên quan

B,Theo nghị định 59/2015 có

a.Chủ đầu tư tổ chức lập Báo cáo nghiên cứu khả thi theo quy định 54 Luật xây dựng năm 2014 để trình người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định dự án quyết định đầu tư trừ các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 52 Luật Xây Dựng năm

2014 và khoản 2 điều 5 của Nghị định này Riêng đối với dự án PPP, việc lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng do cơ quan tổ chức theo quy định của pháp luật theo quy định của pháp luật về đầu tư theo hình thức đối tác công tư thực hiện.Nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi được lập theo quy định của nghị định này và nghị định của chính phủ về đầu tư theo hình thức đối tác công tư

b.Đối với dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công , chủ đầu tư tổ chức lập báo cáo nghiên cứu khả thi sau khi đã có quyết định chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền theo quy định luật đầu tư công

c.Đối với dự án đầu tư xây dựng chưa có trong quy định ngành,quy hoạch xây dựng thì chủ đầu tư phải báo cáo Bộ quản lý ngành, Bộ xây dựng hoặc địa phương phân cấp để xem xét ,chấp nhận ,bổ sung quy hoạch ngàn quy hoạch xây dựng không quá 45 ngày

d.Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng ,công trình công nghiệp tại khu vực chưa có kế hoạch phân khu ,quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nướccó thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư đề nghị cấp giấy phép quy hoạch xây dựng theo quy định tại Điều 47Luật Xây Dựng năm 2014 để lập cơ sở báo cáo nghiên cứu khả thi

e.Đối với dự án quan trọng quốc gia ,dự án nhóm A có yêu cầu về bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư thì khi phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi người quyết định đầu tư nghiên cứu điều kiện cụ thể của dự án có thể quyết định tách hợp phần công việc bồi thường thiệt hại ,giải phóng mặt bằng và tái định cư

để hình thành dự án riêng giao cho địa phương nơi có tổ chức dự án thực hiện.Việc lập thẩm định phê duyệt đối với dự án này được thực hiện như một dự án độc lập

4 Nội dung phân tích tài chính , phân tích kinh tế xã hội

4.1 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư:

- Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính dự

án đầu tư là một trong các nội dung quan trọng nhất của một dự án

- Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu tư có những thông tin & cơ sở cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn

- Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là

cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở

để cấp giấy phép đầu tư

- Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:

- Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích (chủ yếu

là dòng tiền):

+ Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án: Tổng mức đầu tư

+ Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành: Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành + Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án: phần thu nhập bất thường của

DA

+ Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh gồm chi phí vận hành hàng năm của dự án, chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu

có và tiền trả lãi vốn vay (chi phí động)

+ Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành

+ Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng

+ Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án

+ Lập kế hoạch huy động và sử dụng vốn cho dự án

+ Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án

+ Xác định lãi suất dùng trong tính toán: lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước

- Tiến hành phân tích lãi - lỗ cho dự án, xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV)

và xác định suất thu lời nội tại (IRR)

+ Đánh giá chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi (NPV)

Nếu NPV ≥ 0 => dự án đáng giá Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá + Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại:

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

- Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu

đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động)

*Nhóm các chỉ tiêu tĩnh:

Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu tĩnh được quy ước là các chỉ tiêu được tính toán cho một thời đoạn ngắn thường tính toán cho một năm

mà không xét đến giá trị của tiền theo thời gian

+ Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm

L d =P−C sd → max

P: giá bán một đơn vị sản phẩm,chưa có VAT đầu ra

C sd: chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm

+ Lợi nhuân bình quân năm = 1 −  max

=

n

L T

n

t t

+ Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư

M = bq

L V

Lbq: lợi nhuận bình quân năm

+ Chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm của dự án )

2

(

Hiệu quả tài chính của dự án:

• Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi

• NPV = ∑ 𝑩𝒕

(𝟏+𝒓) 𝒕

𝒏 𝒕=𝟎 - ∑ 𝑪𝒕

(𝟏+𝒓) 𝒕

𝒏 𝒕=𝟎

Bt : Lợi ích năm thứ t

Ct : Chi phí năm thứ t

r : lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án Nếu NPV >= 0 => dự án đáng giá

Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá

• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

I R

=

− +

Nếu IRR >= r => dự án đáng giá

Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

• Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án

• Phân tích an toàn nguồn vốn

Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tài trợ vốn, uy tín của cơ quan đứng ra bảo lãnh vay

vốn(nếu cần), độ hấp dẫn của dự án đối với nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn và tỷ giá hối đoái Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự

án giữa vốn tự có và vốn vay…

•Phân tích an toàn theo điểm hoàn vốn

Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoàn vốn, người ta thường sử dụng phân tích điểm hòa vốn lãi lỗ để định giá độ an toàn về tài chính cho dự án Điểm hòa vốn lãi lỗ là tại đó doanh thu bán hàng vừa đủ trang trải các chi

phí bất biến, chi phí khả biến trong quá trình hoạt động, và lợi nhuận bằng

N

=

Nhv t, : Nguồn hoàn vốn ở năm t

• Phân tích điểm hòa vốn

Doanh thu hòa vốn

1

h

FC R

VC R

=

−

FC : chi phí cố định của dự án

VC : chi phí biến đổi của dự án

R : doanh thu của dự án

Sản lượng hòa vốn của dự án

h

FC Q

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:

• Phân tích khả năng trả nợ theo chỉ tiêu tĩnh

Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:

Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả

nợ, khấu hao, trích trả lãi trong vận hành

At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi

Knt < 1 => dự án không có khả năng trả nợ

2 >= Knt >=1 => dự án có khả năng trả nợ

2< Knt < = 4 => dự án có khả năng trả nợ vững chắc

• Phân tích an toàn theo thời hạn hoàn vốn theo chỉ tiêu động

Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra Thời hạn hoàn vốn có thể tính theo công thức ở dạng tĩnh hoặc có thể theo công thức ở dạng động như sau:

)1(0

=+

C B

Tn: Thời hạn hoàn vốn được tìm ra bằng phương pháp tính thử dần từ

L

V

K L

K =

phương trình trên

Khi Th < Thq và Th -> Min

Kết luận: Dự án có độ an toàn càng cao

Trong đó : Thq – thời hạn hoàn vốn được quy định trước

• Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án

• Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực tế đạt được khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu

phân tích hiêu quả dự án

biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5% 10% + Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%

Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo công thức:

Hn=[ (Hbt – Hx)/Hbt ]* 100

+Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao

+Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bình thường như tính toán ban đầu

+Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR,…) được tính ở điều kiện bất lợi so với điều kiện tính toán ban đầu

4.2 Nội dung phân tích kinh tế xã hội

Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trên giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội và cộng đồng Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội cũng có thể được thực hiện như nội dung của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích KT-XH Cụ thể như sau:

a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự

án

b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

c) Mức thu hút lao động vào làm việc gồm:

+ Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm

+ Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án

c) Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án d) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án

e) Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án

f) Các lợi ích & ảnh hưởng khác, …

5.Giới thiệu dự án

-Tên dự án : Dự án đầu tư Xây dựng cho thuê Vinhomes Riverside

-Chủ đầu tư : Tập đoàn Vingroup

-Địa điểm xây dựng : Long Biên –Hà Nội

-Quy mô của dự án : căn cứ thông tư 07/2019-BXD, phân cấp công trình xây dựng bảng 2 mục 2.1 ,dự án thuộc cấp III

-Dự án gồm 31 hạng mục chính :8 nhà A, 6 nhà B, 8 nhà C, 9 nhà D -Diện tích chiếm đất của từng công trình:

+Sân bãi đỗ xe+đường giao thông

+Hàng rào ,tường bao ,cổng ra vào

+Hệ thống điều hành kỹ thuật

-Quy mô hạng mục công trình

-Mục đích đầu tư :xây dựng khu biệt thự kinh doanh cho thuê diên tích để ở ,sinh

hoạt cho các cá nhân tổ chức và các cá nhân trong và ngoài nước

5 Khu vui chơi, đài phun nước, bể bơi 1980,803 13

10 Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà 76,185 0,5

-Giải pháp xây dựng tổng thể và trang thiết bị:

*Thiết kế xây dựng theo biệt thự hiện đại

*Giải pháp thiết kế thi công (mặt bằng ,mặt cắt ,giải pháp móng,…)được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công ( có kèm theo thiết kế cơ sở ,thiết kế hai bước)

*Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch

*Tỷ lệ giữa diên tích xây dựng so với tổng diện tích là 36 %

*Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương và đạt tiêu chuẩn quốc tế loại ba sao

Chương I : PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN

I.Xác định tổng mức đầu tư

Nội dung tổng mức đầu tư của dự án được quy định rõ trong khoản 4 Điều 4 nghị định 68/2019/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

Khi biết giá chuẩn xây dựng ;số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức (1) sau:

+ GDP -Chi phí dự phòng

+GTV – Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

1.1 Xác định chi phí bồi thường ,hỗ trợ giải phóng mặt bằng ,tái định cư

Theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 4 của NĐ 68/2019/NĐ-CP ngày

14/08/2019 của chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng:

Chi phí bồi thường ,hỗ trợ ,tái định cư gồm : chi phí bồi thường về đất ,nhà công trình trên đất,các tài sản gắn liền với đất ,trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo quy định;các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ;chi phí tái định cư

;chi phí tổ chức bồi thường ,hỗ trợ và tái định cư ;chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng( nếu có );chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có) và các chi phí có liên quan khác;

a.Nội dung chi phí bồi thường ,hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư

Ở dự án này , ta sử dụng đất nông nghiệp ,không có tái định cư và chủ đầu tư thực hiện ứng trước tiền bồi thường ,hỗ trợ tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.Nên chi phí bồi thường gồm:

-Chi phí bồi thường đất;

-Chi phí bồi thường tài sản trên đất (lúa);

-Chi phí tổ chức bồi thường , giải phóng mặt bằng;

-Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống , chuyển đổi nghề nghiệp

+)Quyết định số 30/2019/QĐ- UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024

+)Thông báo số 7756 /STC-BG đơn giá bồi thường , hỗ trợ các loại cây, hoa

màu,vật nuôi trên đất có mặt nước phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố

Hà Nội năm 2016

+)Quyết định 10/2017/QĐ-UBND quy định nội dung thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về bồi thường ,hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

c.Phương pháp xác định

-Chi phí bồi thường ,giải phóng mặt bằng tái định cư bao gồm :chi phí bồi thường tài sản trên đất , chi phí bồi thường đất chi phí thuê đất ,chi phí hỗ trợ ổn định đời sống, chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm

-Chi phí tổ chức bồi thường ,hỗ trợ ,tái định cư

*Xác định các chi phí bồi thường

•Chi phí bồi thường đất

Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :

GBTĐ = Gđ x S

Trong đó :

-Gđ : giá trị bồi thường đất – đất dự án là đất ruộng trồng lúa hàng năm thuộc quận Long Biên căn cứ vào quyết định 30/2019/QĐ-UBND về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày

-) Chi phí bồi thường lúa ( chiếm 70% ) được xác định bằng công thức :

GBTL =GL x S x 70%

Trong đó :

+)GL: giá bồi thường lúa lấy theo thông báo số 7756/SCT-BG ngày 30/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội về bồi thường hoa màu.Giá đền bù lúa tẻ trên đất nông nghiệp của Hà Nội là 7000 đ/m2

Chi phí ổn định đời sống = 300x30x0.015x12= 1.620( triệu VNĐ)

•Chi phí hỗ trợ việc làm :

Căn cứ khoản 1 vào điều 22 quyết định số 10/2017/QĐ-UBND của thành phố Hà Nội “Mức hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm quy định tại khoản

1 điều 20 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ,đã được sửa đổi bổ sung tại khoản 6 điều

4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 của Chính phủ ,đối với các trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của các hộ gia đình,các nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các điểm a,b,c Khoản 1 điều 19 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP,đã được sửa đổi bổ sung tại khoản 5 Điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐ-

CP,không quá 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong Bảng giá đất của Uỷ ban nhân dân Thành phố “

GHTVL= 5 x 3.840,48 =19.202,4 (triệu đồng)

•Chi phí tổ chức để hỗ trợ ,bồi thường và tái định cư :

Theo khoản 1 điều 3 Thông tư số 74/2015/TT/BTC quy định : Nguồn kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường ,hỗ trợ, tái định cư được trích không quá 2% tổng số kinh phí bồi thường , hỗ trợ tái định cư của dự án Khi đó chi phí

tổ chức để hỗ trợ ,bồi thường được xác định bằng công thức

-Địa điểm của biệt thự nằm trên phố Thạch Bàn , giả sử đất là vị trí 2 có giá 1m2

lấy bằng 7,421 triệu đồng (tra quyết định 30/2019/QĐ-UBND)

GTĐ=F x G1N x TXD

-Trong đó:

+F: Tổng diện tích mặt bằng , F= 15240 m2

+TXD : Thời gian thuê đất là thời gian xây dựng: 2 năm

+G1N: giá thuê đất 1 năm.G1N= 1,5% x 7,421= 0,111315 triệu đồng/m2

=>Tiền thuê khu đất 1 năm là: 15240 x 0,111315= 1.696,441 triệu đồng

 Vậy tiền thuê đất của dự án trong 2 năm xây dựng là :

 1696,441x 2=3.392,882( triệu đồng)

STT Nội dung Chi phí

trước thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

1.2 Xác định các chi phí xây dựng

a.Các căn cứ:

-Danh mục các công trình ,hạng mục xây dựng thuộc dự án

-Quy mô xây dựng các công trình ,hạng mục(m2,md…)

-Suất đầu tư xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng

-Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành

Chi phí xây dựng được tính toán theo công thức (2) sau:

Trong đó :

g iXDCT –Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăngcủa công trình ,hạng mục công trìnhthứ i

n-Số trình ,hạng mục công trình thuộc dự án

Đối với những hạng mục thông dụng thì gi

XDđược tính như sau:

giXDCT = SXDi *Pi

Pi- Suất chi phí xây dựng ( chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn

vị công suất của hạng mục thứ i;

SXDi-Diện tích hay công suất của hạng mục thứ i (có n hạng mục)

Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì gi

XDCT tính như phương pháp lập dự toán chi tiết từng hạng mục

TXDGTGT –Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp

b.Xác định diện tích xây dựng cơ bản:

-Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt cắt các tầng đo tính từ mép ngoài tường bao có mái che, cụ thể là :

+Diện tích phòng ăn ;

) 2 ( ) 1

( 1

XD GTGT n

i

i XD

=

+Diện tích phòng ngủ;

+Diện tích phòng tiếp khách ,phòng học tập ,phòng đọc sách ,giải trí của gia đình

cá nhân ;

+Diện tích khu vệ sinh, nhà bếp, nhà kho;

+Diện tích hành lang ,ban công ,cầu thang Nếu ngôi nhà nhiều tầng ,nhiều căn hộ thì diện tích sàn xây dựng nhà ở mới bằng tổng diện tích sàn sử dụng các căn hộ +Nếu là diện tích ban công hoặc sân phơi thì tính một nửa diện tích đó;

+Nếu là diện tích lô-gia ,cầu thang thì tính diện tích như bình thường

b.Xác định suất chi phí xây dựng PXDi (chưa có VAT):

Dự án bắt đầu thực hiện vào quý 2 năm 2021 bộ xây dựng mới ban hành suất vốn đầu tư năm 2021 (Quyết định 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 công bố suất vốn đầu

tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm

2020 ) với suất chi phí xây dựng năm 2020 là 8,310 triệu đồng /m2 Do đó ta phải quy đổi về suất chi phí xây dựng năm 2021 theo công thức :

PXD2021quý2 = PXD2020quý3* (IXDCBTbq)

Trong đó :

-PXD2021quý2 : Suất chi phi xây dựng quý II năm 2021

-PXD2020quý 3 = 8,310 triệu đồng :Suất chi phí xây dựng quý III năm 2020

-IXDCTBbq: Mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất Ta lấy 3 năm gần kề với năm công bố : năm 2020,2019,2018

*Các chỉ số giá xây dựng đều được lấy gốc năm 2015 = 100%

-k: số quý kể từ sau thời diểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính suất vốn đầu tư Ở đây k =3 (từ quý III năm 2020 đến quý II năm 2021) Tính

IXDCTBbq:

Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:

+ Quyết định số 196/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 13/04/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1,2,3 Quý I năm

+Quyết định số 301/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 10/04/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 01,02,03 Quý I năm

+Quyết định số 306/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 22/04/2020 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1,2,3 Quý I năm 2020 +Quyết định số 697/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 15/07/2020 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4,5,6 Quý II năm

Chỉ số giá xây dựng bình quân 0,9998

•Chỉ số giá xây dựng bình quân quý :

Ibq=(1,0039+1,001+1,0006+0,9999+0,9988+1,0018+0,9997+0,9996+0,9979+0,9904+1,001+1,0028)/12 = 0,9998

•Chỉ số giá phần xây dựng bình quân: I ’ bq quý = (I bq +∆)

Chọn ∆=0.77 % (mức biến động bình quân của chỉ số giá xây dựng theo thời

(sau thuế)

P XD-2020

(trước thuế)

Bể bơi: Theo quyết định số 65/QĐ-BXD

ngày 21/1/2021 của Bộ Xây Dựng thì đối

với bể bơi không có khán đài kích thước

16m*8m suất chi phí xây dựng là 8,2 triệu

đồng/1m2

7,030 7,189 6,535 triệu

đồng/m2

2 Nhà quản lí khu biệt thự:Nhà 2 tầng kết

cấu khung chịu lực BTCT, tường bao xây

gạch, sàn và mái BTCT đổ tại chỗ

4,46 4,561 4,146 triệu

đồng/m2

3 Nhà bảo vệ khu biệt thự : Nhà 1 tầng,

tường bao xây gạch, lợp ngói 1,7 1,739 1,581

triệu đồng/m2

4

Đường giao thông nội bộ: Nền đường

rộng 9m, mặt đường rộng 7m, lề rộng

2x1m (trong đó lề gia cố rộng 2x0,5m

đồng nhất kết cấu áo đường), mặt đường

láng nhựa tiêu chuẩn 4,5Kg/m2 trên lớp

móng cấp phối đá dăm hoặc đá dăm tiêu

công trình có quy mô tương tự

đồng/m2

7

Hàng rào:cao 1,8m, xây bằng tường gạch

chỉ 220mm có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao

1,2m, đơn giá xây dựng 1m hàng rào dự

kiến tính theo các công trình tương tự

đồng/m

8 Vỉa hè:gạch block tự chèn trên nền xử lý

phẳng, lấy theo đơn giá dự kiến tham khảo

Cây xanh:Cây xanh bao quanh dự án gồm

cây xanh ven đường, trên vỉa hè Dự kiến

khoảng 10m /1cây, dự kiến khoảng 200

cây

đồng/cây

12 Cây cảnh: Dự kiến mỗi nhà đặt 5 cây cảnh

trang trí, dự kiến tổng số cây cảnh sử dụng

cho các nhà là 130 cây

đồng/cây

13

Hệ thống cấp điện ngoài nhà:chi phí dự

kiến lấy cho hệ thống cấp điện ngoài nhà là

Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: chi

phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp, thoát

nước ngoài nhà là 2% chi phí xây dựng các

hạng mục chính (chưa bao gồm thuế

VAT)

đồng/ht

15 San lấp mặt bằng: San nền bằng lớp cát

đen dày 1m , chi phí dự kiến san nền lấy

theo các công trình tương tự

c.Tính toán chi phí xây dựng cho dự án

+ Dựa vào số liệu đã tính ở các mục trên , số % chiếm diện tích của các hạng

mục ở 1.1a Quy mô các hạng mục công trình ,và bảng 1.2 Tính diện tích sàn ta có

vị

Si Pi CP trước

thuế

Thuế VAT

CP sau thuế

Tổng chi phí xây dựng của dự án 152.743,7 168.018,07

=>Vậy tổng chi phí xây dựng của dự án trước thuế: 152.743,7 ( triệu đồng)

3.Xác định chi phí thiết bị cho dự án (không bao gồm các dụng cụ, đồ dung không thuộc tài sản cố định)

-Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành (Theo Luật thuế giá trị gia tăng do quốc hội ban hành ,Luật số 106/2016/QH13 và theo thông tư số 82/2018/TT-BTC của bộ tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của luật thuế giá trị gia tăng)

-Giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời diểm lập dự toán theo ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố tỷ giá trung tâm của Đồng Việt Nam với Đô la

Mỹ áp dụng cho ngày 17/5/2021 là:

1USĐ =23.255000 VNĐ

-Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức (3) sau:

Qi : Số lượng(cái ) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i;

Mi :giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i :

M i = G g +C vc +C lk +C bq +T

-G g: giá thiết bị ở nơi mua máy giá tính đến cảng Việt Nam và các phí bảo hiểm , Thuế nhập khẩu ,… theo quy định của pháp luật ( đối với thiết bị nhập khẩu ) đã bao gồm chi phí thiết kế và giám sát chế tạo thiết bị;

-Cvc :chi phí vận chuyển một đơn vị khối lượng hoặc một đơn vị số lượng thiết bị (nhóm thiết bị) từ nơi mua hay từ cảng Việt Nam hoặc từ nơi gia công ,chế tạo đến hiện trường công trình ;

-Clk : chi phí lưu kho ,lưu bãi ,lưu container một đơn vị khối lượng hoặc một số lượng đơn vị thiết bị (nhóm thiết bị) tại cảng Việt Nam đối với thiết bị nhập khẩu; -Cbq :chi phí bảo quản bảo dưỡng,một đơn vị khối lượng hoặc một đơn vị số lượng thiết bị (nhóm thiết bị )tại hiện trường;

-T : các loại thuế và phí có liên quan

Đối với dự án này chỉ có 2 thành phần chi phí là chi phí mua sắm và lắp đặt thiết bị nên được xác định bằng công thức sau:

) 1

(

* 1

TBi VAT m

i

i i MSTB Q M T

=

G TB = G MS +G LĐ +G QLMSTB

-GMS: chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ ;

-GLĐ: chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm ,hiệu chỉnh thiết bị;

-GQLMSTB : chi phí quản lý mua sắm thiết bị của nhà thầu ;

•Trang thiết bị quản lý và phục vụ chung cho dự án:

-Hệ thống máy phát điện

-Một hệ thống PCCC chung toàn khu

-Một hệ thống lọc và bơm nước

-Mỗi biệt thự được trang bị thêm 1 máy hút bụi

-Một Bộ Video trung tâm và ăng ten trung tâm

•Theo tiêu chuẩn tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn

du lịch , ta có trang thiết bị sử dụng trong các phòng như sau :

-Phòng khách : 1 điều hòa ,1 bộ bàn ghế salon , 1 điện thoại bàn ,1 tivi LCD 43inch , đầu đĩa + dàn âm thanh

-Phòng ngủ: 1 điều hòa ,1 tivi LCD 32inch , 1 giường đệm , tủ quần áo 3 cánh, 1bàn trang điểm, 1 điện thoại bàn

-Phòng bếp + phòng ăn: 1 bếp ga ,1 tủ bếp ,1 bộ bàn ăn , 1 máy hút mùi ,1 lò vi sóng ,1 bình nóng lạnh, 1 tivi LCD 32 inch, 1 tủ lạnh 320 lít , 1 bếp ga

-Phòng tắm : 1 bình nóng lạnh ,1 vòi sen ,1 bồn tắm ,1 gương và bồn rưả mặt -Phòng WC : 1 bồn cầu

-Phòng giặt :1 máy giặt

-Phòng người giúp việc : 1 giường đơm , 1 điện thoại bàn ,1 tủ quần áo 2 cánh ,1 quạt treo tường

-Phòng sinh hoạt chung : 1 điều hòa , 1 tivi 43inch ,1bộ bàn ghế salon ,1 điện thoại bàn

-Phòng làm việc: 1bộ bàn làm việc ,1 máy tính ,1 tủ tài liệu 1 máy in

-Phòng trực bảo vệ :1 bộ bàn ghế ,1 tivi 32 inch, 1 điện thoại bàn , 1 giường đơn ,1 quạt treo tường

-Phòng máy phát điện :1 máy phát điện

-Gara+ kho : mỗi gara cho phép chứa được 1 ô tô con 4 chỗ

Kết quả tính toán chi phí mua sắm thiết bị được thể hiện như bảng sau

Bảng 1.2 Chi phí mua sắm thiết bị

STT Loại thiết bị Đơn vị SL Đơn giá CPTT Thuế

VAT

CPST

1 Tivi LED 43 inch Chiếc 59 18 1.062 10% 1.168,2

2 Tivi LED 32 inch Chiếc 137 13 1.781 10% 1.959,1

5 Tủ lạnh 320 lít Chiếc 37 10,6 392,2 10% 431,42

6 Bình nóng lạnh Chiếc 137 7,5 1.027 10% 1.130,25

15 Tủ quần áo 3 cánh Chiếc 136 9,5 1.292 10% 1.421,2

21 Vòi sen Chiếc 100 2 200 10% 220

Như vậy : Chi phí mua sắm thiết bị trước thuế là :20.009 triệu đồng

Chi phí mua sắm thiết bị sau thuế là: 22.009,9 triệu đồng

b.Xác định chi phí lắp đặt thiết bị :

*Căn cứ xác định :

-Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị hoặc giá thiết bị cần lắp đặt

-Đơn giá lắp đặt thiết bị hoặc tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt chi phí thiết bị = (1÷2%) so với giá thiết bị cần lắp đặt

-Thuế giá trị gia tăng cho công tác lắp đặt : 10%

Bảng chi phí lắp đặt thiết bị:

STT Loại thiết bị Giá trị TB

cần lắp đặt

Tỉ lệ CPLĐ

Tổng chi phí lắp đặt thiết bị trước thuế : 217,99( triệu đồng)

Tổng chi phí lắp đặt thiết bị sau thuế :239,789 (triệu đồng )

c.Xác định chi phí mua sắm quản lý thiết bị :

Q QLMSTB = G MS * t ql

Trong đó :

-GQLMSTB: Chi phí quản lý mua sắm thiết bị của nhà thầu ;

-GMS : Chi phí mua sắm thiết bị;

-tql :định mức tỷ lệ phần trăm (%) được xác định trên chi phí mua sắm thiết bị ( chưa có thuế VAT) được quy định tại bảng 2.2 của Phụ lục 2 thông tư 09/2019/TT-BXD Ta xác định được tql = 0,9 % ( chi phí mua sắm thiết bị chưa có thuế giá trị gia tăng ( tỷ đồng ) 18.008,1 ( tỷ đồng)

Bảng :Tổng hợp chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị và chi phí lắp đặt thiết bị

1.4 Xác định chi phí quản lý dự án ,chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác (chưa kể trả lãi trong thời gian xây dựng và vốn lưu động )

STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế GTGT Chi phí sau thuế

1 Chi phí mua sắm thiết bị 20.009 10% 22.009,9

2 Chi phí lắp đặt thiết bị 217,99 10% 239,789

3 Chi phí quản lí mua sắm 18.008,1 10% 19.808,91

TỔNG CHI PHÍ THIẾT BỊ

38.235,09 10% 42.058,599

-Các loại lệ phí, thuế ,bảo hiểm … theo quy định

-Chi phí quản lý dự án;

-Chi phí lập báo cáo NCKT;

-Chi phí thẩm tra báo cáo NCKT;

-Chi phí khảo sát thiết kế;

-Chi phí thiết kế;

-Chi phí thẩm tra thiết kế;

-Chi phí thẩm tra dự toán ;

-Chi phí lập HSMT và đánh giá HSDT;

-Chi phí giám sát thi công;

-Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng;

-Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán ;

-Chi phí thẩm toán quyết toán ;

-Chi phí bảo hiểm công trình;

-Chi phí tư vấn và chi phí khác còn lại;

1.Chi phí quản lý dự án

G QLDA = N QLDA * (G XD + G TB )

Trong đó :

-NQLDA :Định mức tỷ lệ phần trăm (%) chi phí quản lý dự án tương ứng với quy

mô xây lắp và thiết bị đầu tư của dự án theo hướng dẫn của Bộ trưởng BXD.Tra theo bảng 1.1 Thông tư 16/2019 /TT/BXD

-GXD : Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng

-GTB: Chi phí thiết bị trước thuế giá trị gia tăng

Chi phí xây dựng công trình GXD = 152.743,7( triệu đồng)

Chi phí thiết bị GTB = 38.235,09 triệu đồng

Chi phí xây dựng và chi phí thiết bị trước thuế giá trị gia tăng:

G XD +G TB =152.743,7+38.235,09=190.978,79 ( triệu đồng)

Định mức tỷ lệ phần trăm chi phí quản lý dự án được xác định theo công thức:

 𝑁𝑄𝐿𝐷𝐴 = 𝑁𝑏− 𝑁𝑏 −𝑁𝑎

𝐺𝑎−𝐺𝑏 ∗ (𝐺𝑡− 𝐺𝑏) Trong đó:

-Gt : là quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cần tính định mức chi phí quản lý dự án , đơn vị triệu đồng

-Ga: là quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cận trên quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cần tính định mức , đơn vị triệu đồng, Ga= 200 triệu đồng

-Gb :là quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cận dưới quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cần tính định mức , đơn vị triệu đồng, Gb =100 triệu đồng

-Na: là định mức chi phí quản lý dự án tương ứng với Ga đơn vị tính % ,Na=1,796 %

-Nb : là định mức chi phí quản lý dự án tương ứng với Gb đơn vị tính % , Nb= 1,921%

 𝑁𝑄𝐿𝐷𝐴 = 1,921 − 1,921−1,796

200−100 ∗ (190,978 − 100)

 N= 1,807%

Vậy chi phí quản lý dự án:

 GQLDA = NQLDA *(GXD+GTB) =1,807 %*190.978,79 = 3.450,987 ( triệu đồng)

2.Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi:

Vậy chi phí lập báo cáo NCKT:

 GLDA = NLDA*(GXD+GTB)=0,414%*190.978,79 =790,652 ( triệu đồng)

3.Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án:

G TTDA = N TTDA *(G XD +G TB )

Trong đó :

N : định mức chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án tính theo

tỷ lệ % , tra theo bảng 2.15 Thông tư 16/2019/TT-BXD ta có :