Bài tập lớn môn luật đất đai về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Năm 1957, vợ chồng ông Hùng từ Thái Bình đi xây dựng kinh tế mới tại địa huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La. Gia đình ông lập nghiệp và sinh sống trên diện tích hơn 3000m2 bao gồm cả đất ở và đất vườn nhưng chưa được cấp giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất. Ông có 3 người con trai đã lập gia đình và cùng sinh sống trên diện tích mảnh đất đó. Mỗi người con trai sau khi lập gia đình đều được ông chia cho 500m2 bao gồm 200m2 là đất ở và 300m2 là diện tích đất vườn ao. Mặc dù 03 gia đình người con đều cùng sinh sống cùng bố mẹ trên toàn bộ khu đất song mỗi gia đình đều tách hộ khẩu riêng, đồng hồ đo điện nước riêng. Ranh giới thửa đất mỗi gia đình đề có tường xây ngăn cách mỗi hộ. Nay vợ chồng ông Hùng và 3 gia đình người con làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, tài sản trên đất với nguyện vọng được cấp riêng 04 sổ đỏ gia đình. Các gia đình trên đang băn khoăn một số vấn đề sau đây muốn được chuyên gia tư vấn pháp lý làm sáng tỏ

MỞ ĐẦU

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât là chứng từ có ý nghĩa xác định ai là người sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất, và hiện nay vấn đề cấp giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất lần đầu diễn ra rất phổ biên nhưng không phải ai cũng biết những vấn đề pháp lý liên quan đến cấp giấy chứng nhận Xoay quanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy ra khá nhiều tình huống, mâu thuẫn Để hiểu rõ hơn vấn đề, sau đây em xin lựa chọn và phân tích đề tài 11 cho bài tập học kì của mình

NỘI DUNG

Đề bài

Năm 1957, vợ chồng ông Hùng từ Thái Bình đi xây dựng kinh tế mới tại địa huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La Gia đình ông lập nghiệp và sinh sống trên diện tích hơn 3000m2 bao gồm cả đất ở và đất vườn nhưng chưa được cấp giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất Ông có 3 người con trai đã lập gia đình và cùng sinh sống trên diện tích mảnh đất đó Mỗi người con trai sau khi lập gia đình đều được ông chia cho 500m2 bao gồm 200m2 là đất ở và 300m2 là diện tích đất vườn ao Mặc dù 03 gia đình người con đều cùng sinh sống cùng bố mẹ trên toàn bộ khu đất song mỗi gia đình đều tách hộ khẩu riêng, đồng hồ đo điện nước riêng Ranh giới thửa đất mỗi gia đình đề có tường xây ngăn cách mỗi hộ Nay vợ chồng ông Hùng và 3 gia đình người con làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, tài sản trên đất với nguyện vọng được cấp riêng 04 sổ đỏ gia đình Các gia đình trên đang băn khoăn một số vấn đề sau đây muốn được chuyên gia tư vấn pháp lý làm sáng tỏ:

Giải quyết tình huống:

Câu 1 Với nguyện vọng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp riêng 04

sổ đỏ ngay từ lần đầu cho mỗi hộ gia đình có được không? Tại sao?

Với những dữ liệu đề bài nêu ra như trên thì rất khó để xác định được gia đình ông Hùng có đủ điều kiện để được cấp 4 sổ hay không, vì vậy để làm rõ trước hết cần xác định một số vấn đề như sau:

Thứ nhất, Xác định được thời gian mà ông Hùng sử dụng từ năm 1957 có giấy

tờ gì không?

Trong tình huống nêu ra thì năm 1957, vợ chồng ông Hùng từ Thái Bình đi xây dựng kinh tế mới tại địa huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La Gia đình ông lập nghiệp và sinh sống trên diện tích hơn 3000m.2 Với những gì đề bài cho thì không xác định được ông Hùng có giấy tờ gì hay không Giấy tờ ở đây chính là giấy tờ tại điều

100 và điều 18 nghị định 43/2014/ NĐ-CP Bởi nếu như có giấy tờ thì trường hợp được cấp sẽ là theo điều 100 trong trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Thứ hai, Ông Hùng tặng cho các con diện tích đất 500m2 là thời điểm nào, có giấy tờ ghi nhận lại hoạt động tặng cho hay không?

Theo đề bài mỗi người con trai sau khi lập gia đình đều được ông chia cho 500m2 bao gồm 200m2 là đất ở và 300m2 là diện tích đất vườn ao Đề ra cũng không xác định khoảng thời gian chính xác là cho khi nào, khi tặng cho có giấy tờ gì không, có hợp đồng không…Cho nên trước hết cần xác định được rõ ràng những vấn đề trên vì mốc thời gian khác nhau nó sẽ có những tác động khác nhau và quy định pháp luật khác nhau Cũng như về thời gian thì vấn đề tặng cho có giấy tờ hay không, văn bản xác định giao dịch hay không cũng liên quan đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyefn sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo điều 100 hay 101 Luật đất đai năm 2013 Theo điều 100 Luật đất đai sẽ quy định về trường hợp cấp giấy chứng nhận trong trường hợp có giấy tờ, nếu thuộc

trường hợp này nghĩa vụ tài chính đương nhiên nghãi vụ tài chính cũng sẽ khác đi, còn theo điều 101 trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không

có giấy tờ thì yêu cầu để được cấp cũng sẽ khác nhau

Thứ ba, Cần xác định từ trước đến nay đối với các thửa đất thì ai là người kê

khai diện tích đất và nộp nghĩa vụ tài chính từ trước đến nay đối với Nhà Nước Việc ai là người kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính có ý nghĩa quan trọng trong căn

cứ xác định đất sử dụng ổn định hay không

Thứ tư, Xác định 04 hộ sử dụng đất có ổn định, lâu dài và có tranh chấp với ai

không

Trong tình huống có dữ liệu mặc dù 03 gia đình người con đều cùng sinh sống

cùng bố mẹ trên toàn bộ khu đất song mỗi gia đình đều tách hộ khẩu riêng, đồng

hồ đo điện nước riêng Ranh giới thửa đất mỗi gia đình đề có tường xây ngăn cách mỗi hộ Qua tình tiết này cũng phần nào xác định được các hộ đã phân chia thửa đất với nhau, làm nhà và sử dụng ổn định, không ai có ý kiến với phần đất của mình Như yêu cầu của 4 hộ gia đình trên thì mong muốn của họ là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu, vì

là cấp giấy chứng nhận lần đầu cho nên yêu cầu trong cả điều 100 hay 101 là phải đất sử dụng ổn định lâu dài và không có tranh chấp Do điều kiện để được cấp như vậy và đề bài cũng không có tình tiết nào xác định đất có tranh chấp bị khởi kiện hay giải quyết tranh chấp gì nên em xin xác định đất của 4 hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài và không có tranh chấp

Sau khi xác định những vấn đề pháp lý trên từ khách hàng vì không thể xác định được hết các trường hợp để đưa vào bài làm nên em xin xác định một số trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 04 hộ gia đình trên

Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo điều 100 Luật đất đai năm

2013 và điều 18 nghị định 43/2014/NĐ-CP và có văn bản tặng cho giữa vợ chồng ông Hùng với 3 người con

Căn cứ pháp lý mà em áp dụng chính là điều 100 Luật đất đai năm 2013, điều

18, 20 nghị định 43/2014/NĐ-CP Tại khoản 2 điều 100 có quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.” Các giấy tờ được quy định tại điều 100 luật đất đai năm 2013 và điều 18 nghị định 43/2014/NĐ-CP gồm có một số loại ví dụ: Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan

có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;…

Nếu trong trường hợp này ông Hùng có các giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 và có văn bản xác nhận việc tặng cho giữa ông Hùng và các con, cùng với đó là xác nhận của xã về sử dụng đất ổn định lâu dài, xác nhận giáp ranh của các hộ liền kề là đất không có tranh chấp thì 04 hộ sẽ làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp 2: Gia đình 4 hộ đã sử dụng ổn định lâu dài nhưng không có văn bản xác nhận tặng cho vẫn sẽ được cấp giấy chứng nhận theo khoản 2 điều 101 Luật

đất đai năm 2013 Tại khoản 2 điều 101 có quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang

sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đây là trường hợp đặc biệt được cấp giấy chứng nhận khi người sử dụng đất hiện nay không có giấy tờ gì nhưng có thể căn cứ vào xác nhận của xã và các hộ xung quanh để xác định rằng đất sử dụng ổn định,lâu dài Bên cạnh những xác nhận đó thì còn có thể căn cứ vafobieen lai thu thuế hàng năm để xác định ai là

người sử dụng diện tích đó từ trước đến nay Bởi trong tình huống có nêu ra: Mỗi

người con trai sau khi lập gia đình đều được ông chia cho 500m2 bao gồm 200m2 là đất ở và 300m2 là diện tích đất vườn ao Mặc dù 03 gia đình người con đều cùng sinh sống cùng bố mẹ trên toàn bộ khu đất song mỗi gia đình đều tách hộ khẩu riêng, đồng hồ đo điện nước riêng Ranh giới thửa đất mỗi gia đình đề có tường xây ngăn cách mỗi hộ Căn cứ vào tình tiết trên việc những người con đã xây tường ngăn cách và có số điện nước riêng chứng tỏ những người con đã sử dụng ổn định lâu dài cho nên được cấp sổ riêng là phù hợp với quy định của pháp luật

Câu 2.Trong trường hợp được cấp 04 sổ thì nghĩa vụ tài chính mà các hộ gia đình trên phải nộp cho Nhà nước bao gồm những nghĩa vụ tài chính gì?

* Tiền sử dụng đất

Trường hợp 1: Có giấy tờ và văn bản tặng cho thì 4 hộ gia đình nói trên không phải nộp tiền sử dụng đất

Trường hợp 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì sẽ phải nộp tiền sử

dụng đất theo nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên cần chia theo từng mốc khác nhau để xác định nghĩa vụ tài chính

Có 2 mốc là trước 15/10/1993 và mốc thứ 2 là sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004 để có thể xác định rõ nghĩa vụ tài chính Tình huống nêu ra ông Hùng có diện tích 300m2 tại huyện Mộc Châu Tỉnh Sơn La nhưng không có địa chỉ xã cụ thể nên em không tra được bảng gia đất tại khu vực nên chỉ có thể xác định nghĩa vụ tài chính một cách khái quát Trong phần diện tích 500m2 được ông Hùng cho các con em xác định mỗi phần diện tích đều có nhà để ở và căn cứ vào thực tế nhà xây trên diện tích 200m2 để xác định được tiền sử dụng đât Bên cạnh đó còn căn cứ vào hạn mức công nhận đất ở tại địa phương để xác định tiền sử dụng đất

Trường hợp

nhà ở (đất sản

doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài)

Diện tích trong hạn mức

Diện tích đất vượt hạn mức

Sử dụng

đất trước

15/10/199

Không có hành vi vi phạm

không phải nộp 50% giá đất cụ thể Không phải

nộp

3 Có hành vi

vi phạm

50% theo giá đất quy định tại Bảng giá đất

100% giá đất cụ thể

50% giá đất cụ thể

Sử dụng từ

15/10/199

trước

01/7/2004

Không có hành vi vi phạm

50% theo giá đất quy định tại Bảng giá đất

100% giá đất cụ thể

50% giá đất cụ thể

Có hành vi

vi phạm

100% theo giá đất quy định tại Bảng giá đất

100% giá đất cụ thể

100% giá đất

cụ thể

* Lệ phí

Lệ phí trước bạ Lệ phí cấp giấy chứng nhận

quyền SDĐ Nộp khi: Làm thủ tục sang tên, đứng tên

Giấy chứng nhận

-Cấp Giấy chứng nhận -Trích lục bản đồ văn bản Đối

tượng

nộp

Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP: Tổ chức, cá nhân phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 (vd: đất là trụ sở của cơ quan ngoại giao; đất được Nhà nước giao/cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần

Thông tư 250/2016/TT-BTC: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

cho cả thời gian thuê sử dụng vào các mục đích công cộng,…)

Mức thu Khoản 1 Điều 7 nghị định

140/2016/NĐ-CP: 0.5% Giá đất theo bảng giá đất

Do HĐND cấp tỉnh quy định

* Phí

Theo Thông tư 250/2016/TT-BTC HĐND cấp tỉnh quy định mức phí, các loại phí là:

- Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

- Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai…

Câu 3 Cách thức xác định diện tích đất ở trong trường hợp đất ở có vườn ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các gia đình nêu trên được xác định như thế nào theo quy định pháp luật hiện hành?

Đề ra không chỉ rõ diện tích đất cấp giấy chứng nhận từ thời điểm nào và cũng không xác định là đất ở tại đô thị hay nông thôn nên em xin giải sử đây là đất ở tại

đô thị và chiều rộng của thửa đất theo mặt đường chính tối thiểu là 04 m, chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 05m thì khi tìm quyết định cụ thể tại địa phương sẽ dễ dàng hơn Cùng với đó em cũng xác định diện tích đất ở và diện tích đất vườn ao ở trong cùng một thửa với đất ở Theo quy định tại điều 103 Luật đất đai năm 2013

về xác định diện tích đât ở đối với trường hợp có vườn ao xác định theo các trường hợp với mốc thời gian như sau:

* Có giấy tờ

Trường hợp 1: Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ

về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2

và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 4 Điều 144 của Luật này

Áp dụng vào địa phương mà 4 hộ gia đình sinh sống thì căn cứ vào quyết định 25/2019/QĐ-UBND tỉnh Sơn La quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền

sử dụng đất thì tại điều 4 có quy định hạn mức giao đất ở tại khu vực đô thị : Diện tích đất giao từ 50 m2 đến 150 m2/hộ, chiều rộng của thửa đất theo mặt đường chính

tối thiểu là 04 m, chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 05 m Như vậy hạn mức công

nhận ở đây sẽ là từ 250 m2 đến 750 m2 Tùy vào nơi mà 4 hộ đang sinh sống có quy định cụ thể để xác định xem có được công nhận hết hay chỉ công nhận một phần diện tích

Trường hợp 2: Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó

Trường hợp 3: Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa

phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

Áp dụng vào đề bài nêu ra căn cứ vào quyết định 25/2019/QĐ-UBND tỉnh Sơn

La quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cụ thể như sau

- Hạn mức công nhận đất ở trong trường hợp thửa đất có vườn, ao được sử dụng từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

+ Trong trường hợp có giấy tờ nhưng không xác định rõ diện tích thì hạn mức công

nhận khu vực đô thị Bằng một phẩy năm (1,5) lần với hộ dưới 05 khẩu; bằng hai (02) lần với hộ có từ 05 khẩu trở lên so với hạn mức giao đất ở quy định tại

Điều 4 Quy định này

Số khẩu được quy định để xác định hạn mức công nhận đất ở phải là khẩu có tên trong sổ hộ khẩu và hiện đang cùng chung sống trên thửa đất xin công nhận hạn mức đất ở

+ Trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định thì khu vực đô thị: Mức công nhận theo quy định tại các Khoản 1 Điều 4 Quy định này là: từ 50 m2 đến 150 m2/hộ, chiều rộng của thửa đất theo mặt đường chính tối thiểu là 04 m, chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 05 m

- Hạn mức công nhận đất ở trong trường hợp thửa đất có vườn, ao được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có vườn, ao trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất hạn mức đất ở được xác định là giao từ 50 m2 đến 150 m2/hộ, chiều rộng của thửa đất theo mặt đường chính tối thiểu là 04 m, chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 05 m