Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi

Mục tiêu chính của đề tài là đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn 2011 – 2016, trên cơ sở đó đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện trong thời gian sắp tới.

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của riêng bản thân tôi Tất cả các số liệu trong đề tài nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố

trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc

Học viên

Đỗ Quang Thảo

những kinh nghiệm, kiến thức vô cùng quý báu cho tôi

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo TS Trần Thanh Đức, người đã trực tiếp tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và luôn tạo điều kiện để cho tôi hoàn

thành được luận văn này

Xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và tập thể cán bộ: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi, UBND huyện Bình Sơn, Chi cục thống kê huyện Bình Sơn, phòng

Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Sơn, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng

Ngãi, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Bình Sơn đã luôn tạo điều kiện thuận lợi

để cho tôi trong việc thu thập số liệu phục vụ cho đề tài và đã luôn tạo điều kiện tốt

nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập cũng như thực hiện luận văn

Do thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên nội dung đề tài không tránh khỏi những sai sót và khiếm khuyết, kính mong nhận được sự giúp đỡ, góp ý, chỉ dẫn của

các thầy cô giáo và các bạn để luận văn của tôi được hoàn thiện hơn

Huế, ngày tháng năm 2017

Học viên

Đỗ Quang Thảo

MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẲT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

DANH MỤC HÌNH ẢNH ix

MỞ ĐẦU 1

1.Đặt vấn đề 1

2 Mục đích, mục tiêu của đề tài 2

2.1 Mục đích của đề tài 2

2.2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn: 2

3.1 Ý nghĩa khoa học: 3

3.2 Ý nghĩa thực tiễn: 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 4

1.1.1 Quản lý Nhà nước về đất đai 4

1.1.2 Đăng ký đất đai 8

1.1.3 Hồ sơ địa chính 8

1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11

1.2 Cơ sở thực tiễn 14

1.2.1 Tình hình đăng ký đất đai và cấp GCN của Thụy Điển 14

1.2.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN tại Việt Nam 15

1.2.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Quảng Ngãi 19

1.3 Các công trình nghiên cứu có liên quan 21

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

CỨU 24

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 24

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 24

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24

2.2 Nội dung nghiên cứu 24

2.3 Phương pháp nghiên cứu 24

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 24

2.3.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 25

2.3.3 Phương pháp biểu đồ, bản đồ 25

2.4 Quy trình thực hiện 25

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 26

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26

3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 31

3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 38

3.2 Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về đất đai và tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Sơn 39

3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai 39

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Sơn 42

3.2.3 Đánh giá chung công tác quản lý Nhà nước về đất đai và thực trạng sử dụng đất tại huyện Bình Sơn 44

3.3 Công tác đăng ký đất đai và cấp GCN giai đoạn năm 2011 -2016 44

3.3.1 Tình hình đăng ký đất đai và cấp GCN giai đoạn từ năm 2011 -2016 44

3.3.2 So sánh công tác đăng ký đất đai, cấp GCN giữa hai giai đoạn nghiên cứu 82

3.3.3 Kết quả phỏng vấn, điều tra thực tế 88

3.3.4 Đánh giá chung công tác đăng ký đất đai, cấp GCN qua các giai đoạn và đề xuất giải pháp 94

3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp CGN: 95

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 98

1 KẾT LUẬN 98

2 KIẾN NGHỊ 99

TÀI LIỆU THAM KHẢO 101

PHỤ LỤC 103

BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẲT

BĐĐC : Bản đồ địa chính

ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai ĐKSQDĐ : Đăng ký quyền sử dụng đất FAO : Tổ chức Lương Nông Liên hợp quốc GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HTXDV : Hợp tác xã dịch vụ

HGĐ-CN : Hộ gia đình, cá nhân HSĐC : Hồ sơ địa chính

KKNV : Kỹ thuật nghiệp vụ NĐ-CP : Nghị định Chính Phủ QLĐĐ : Quản lý đất đai QSHNƠ : Quyền sở hữu nhà ở TSGL : Tài sản gắn liền TTHC : Thủ tục hành chính TN&MT : Tài nguyên và Môi trường UBND : Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Trang

Bảng 1.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi 20

Bảng 3.1 Các nhóm đất chính trên địa bàn huyện Bình Sơn 29

Bảng 3.2: Đặc điểm tài nguyên đá trên địa bàn huyện Bình Sơn 30

Bảng 3.3 Kết quả giải quyết tranh chấp tại huyện Bình Sơn 42

Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Sơn năm 2016 42

Bảng 3.5 Giải thích quy trình cấp GCN cho tổ chức tại huyện Bình Sơn giai đoạn 2011 – 30/6/2014 51

Bảng 3.6 Giải thích quy trình cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Bình Sơn giai đoạn 2011 – 30/6/2014 53

Bảng 3.7 Tổng hợp kết quả đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận đối với tổ chức tại huyện Bình Sơn từ năm 2011 đến 01/7/2014 57

Bảng 3.8 Tổng hợp kết quả đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình và cá nhân tại huyện Bình Sơn từ năm 2011 đến 01/7/2014 58

Bảng 3.9 Kết quả cấp GCN cho HGĐ-CN trên địa bàn huyện Bình Sơn năm 2011 59 Bảng 3.10 Kết quả cấp GCN cho HGĐ-CN trên địa bàn huyện Bình Sơn năm 2012 60 Bảng 3.11 Kết quả cấp GCN cho HGĐ-CN trên địa bàn huyện Bình Sơn năm 2013 62 Bảng 3.12 Kết quả cấp GCN cho HGĐ-CN huyện Bình Sơn 6 tháng đầu năm 2014 63 Bảng 3.13 Giải thích quy trình cấp GCN cho tổ chức tại huyện Bình Sơn giai đoạn 01/7/2014 - 2016 69

Bảng 3.14 Giải thích quy trình cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Bình Sơn giai đoạn 01/7/2014 - 2016 71

Bảng 3.15 Tổng hợp kết quả ĐKĐĐ và cấp GCN cho các tổ chức trên địa bàn huyện Bình Sơn giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến năm 2016 75

Bảng 3.16 Tổng hợp kết quả ĐKĐĐ và cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bình Sơn giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến năm 2016 76

Bảng 3.17 Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bình Sơn 6 tháng cuối năm 2014 77 Bảng 3.18 Kết quả cấp GCN cho HGĐ-CN trên địa bàn huyện Bình Sơn năm 2015 79

Bảng 3.19 Kết quả cấp GCN cho HGĐ-CN trên địa bàn huyện Bình Sơn năm 2016 81

Bảng 3.20 Một số thay đổi trong thời hạn giải quyết hồ sơ cấp GCN của Luật đất đai

2003 và Luật đất đai 2013 83 Bảng 3.21: Một số quy định bổ sung về thời hạn giải quyết hồ sơ cấp GCN của Luật

đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 84 Bảng 3.22 Tổng hợp kết quả đăng ký, cấp GCN lần đầu và Đăng ký biến động của tổ

chức tại địa bàn huyện Bình Sơn giai đoạn từ năm 2011 - 2016 84 Bảng 3.23 Tổng hợp kết quả đăng ký, cấp GCN lần đầu và Đăng ký biến động của

HGĐ-CN tại địa bàn huyện Bình Sơn giai đoạn từ năm 2011 - 2016 86 Bảng 3.24 Phân loại phiếu điều tra theo đơn vị công tác để phỏng vấn chuyên gia 89

Bảng 3.25 Kết quả phỏng vấn chuyên gia về khối lượng công việc 89

Bảng 3.26 Kết quả phỏng vấn chuyên gia về mức độ khó khăn, vướng mắc 90

Bảng 3.27 Kết quả phỏng vấn chuyên gia về mức độ ứng dụng công nghệ thông tin 90

Bảng 3.28 Kết quả phỏng vấn chuyên gia về mức độ phối hợp giải quyết công

việc giữa Hệ thống văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan khác có liên quan 91

Bảng 3.29 Thống kê số lượng tổ chức được điều tra, phỏng vấn 91

Bảng 3.30 Thống kê số lượng hộ gia đình, cá nhân được điều tra, phỏng vấn 93

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Trang

Hình 1.1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền

với đất theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP 12 Hình 2.1 Quy trình thực hiện đề tài nghiên cứu 25

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Bình Sơn 26

Hình 3.2 Quy trình giải quyết hồ sơ đăng ký đất đai, cấp GCN tại huyện Bình Sơn giai

đoạn 2011 – 30/6/2014 50 Hình 3.3 Quy trình giải quyết hồ sơ cấp GCN tại huyện Bình Sơn giai đoạn từ ngày

01/7/2014 - 2016 68

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng của môi trường sống và là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng

các công trình kinh tế - văn hóa - xã hội và an ninh quốc phòng Đất đai có những tính

chất đặc trưng khiến nó không giống bất kỳ một tư liệu sản xuất nào Đất đai có giới

hạn về số lượng và có vị trí cố định trong không gian, không thể thay đổi được theo ý

chủ quan của con người Đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp đất đai là tư liệu không

thể thay thế được

Hiện nay nền kinh tế nước ta đang chuyển sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, sản xuất nông nghiệp, gắn liền với sản xuất hàng hóa Điều

này làm nảy sinh ra một vấn đề là con người đang sử dụng đất bất hợp lý, không tuân

thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm ảnh hưởng đến nguồn tài nguyên quốc gia vô

cùng quý giá này, ảnh hưởng đến môi trường sinh thái Theo Điều 4 Luật đất đai năm

2013, “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất

đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối

với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam” [15]

Theo Điều 22 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai nhằm mục đích đảm bảo cho việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm,

đạt hiệu quả bảo vệ đất, bảo vệ môi trường Để thực hiện tốt công tác quản lý Nhà

nước về đất đai, một vấn đề không thể thiếu được đó là đăng ký đất đai, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất Làm tốt công tác này sẽ giúp cho Nhà nước có cơ sở

quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, xác định mối quan hệ pháp lý đầy đủ

giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai một cách

đầy đủ và hợp lý, đạt hiệu quả cao nhất [15]

Với những thông tin được thể hiện trên giấy (như tên người sử dụng đất, số hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy, v.v), GCNQSDĐ giữ

một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất

Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai

thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện

Về phía người sử dụng đất, GCNQSDĐ là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ quyền

và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao

cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền

động cấp GCNQSDĐ và đã ban hành rất nhiều quy định về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức sử dụng đất, các quy định đó đã góp phần

rất lớn trong việc ổn định quản lý và sử dụng đất đai của Nhà nước và nhân dân Tuy

nhiên với thực trạng sử dụng đất hiện nay những quy định đó vẫn phần nào chưa đáp

ứng được như cầu thực tiễn đặt ra Huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi là một trong

những huyện có diện tích rộng lớn, địa hình phức tạp Mặc dù việc tổ chức triển khai

thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản thi hành Luật liên quan trong công tác

đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện đang từng bước

đi vào nề nếp, bước đầu đạt được một số kết quả tích cực, giúp người dân thực hiện

đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình, hạn chế tình trạng tranh chấp, khiếu nại về đất

đai Tuy nhiên, công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại

huyện vẫn chưa đạt mục tiêu đề ra; giải quyết còn chậm, chất lượng thấp; tình trạng

lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà trái phép chưa được ngăn chặn kịp thời, công tác quản

lý đất đai còn buông lỏng ở một số địa phương

Từ thực tế đang diễn ra và tầm quan trọng của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, tôi tiến hành nghiên cứu thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác

đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Bình Sơn, tỉnh

cơ sở đó đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện trong thời gian sắp tới

2.2 Mục tiêu của đề tài

- Tìm hiểu đúng thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn 2011 – 2016

- Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công

tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn:

văn phòng đăng ký đất đai, từ đó cùng nhau tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, giúp

công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng hoàn

thiện hơn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Quản lý Nhà nước về đất đai

1.1.1.1 Khái niệm quản lý Nhà nước về đất đai

- Khái niệm:

Quản lý là sự tác động chỉ huy, điều khiển các quá trình xã hội và hành vi hoạt động của con người để chúng phát triển phù hợp với quy luật, đạt được mục tiêu đề ra,

đúng ý chí của con người quản lý và bao gồm 5 yếu tố quản lý: xã hội, chính trị, tổ

chức, quyền uy và thông tin

Quản lý Nhà nước về đất đai: là một dạng quản lý cụ thể của quản lý Nhà nước đối với lĩnh vực của xã hội là đất đai Đó là nghiên cứu toàn bộ những đặc trưng của

đất đai nhằm nắm bắt về số lượng, chất lượng từng loại đất của từng vùng, từng địa

phương theo đơn vị hành chính ở mỗi cấp Từ đó thống nhất về quy hoạch, kế hoạch

sử dụng, khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai trong cả nước, từ Trung ương

đến địa phương thành một hệ thống quản lý đồng bộ, thống nhất, tránh tình trạng phân

tán đất, sử dụng đất không đúng mục đích hoặc bỏ hoang làm cho đất bị thoái hóa

- Nội dung Quản lý Nhà nước về đất đai

Điều 22, Luật đất đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:

+ Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó

+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

+ Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản

đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

+ Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

+ Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

+ Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

+ Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Thống kê, kiểm kê đất đai

+ Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

+ Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

+ Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

+ Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

+ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý

và sử dụng đất đai

+ Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai [15]

- Trách nhiệm quản lý Nhà nước về đất đai

Điều 23, Luật đất đai năm 2013 quy định trách nhiệm quản lý Nhà nước về đất đai

+ Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước

+ Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc thống nhất quản lý nhà nước về đất đai Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm

vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà

nước về đất đai

+ Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này [15]

1.1.1.2 Đối tượng, mục đích, yêu cầu, vai trò của quản lý Nhà nước về đất đai

Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là vốn đất của Nhà nước, đó là toàn

bộ đất đai trong phạm vi ranh giới quốc gia từ biên giới đến hải đảo, vùng trời, vùng

biển đến từng chủ sử dụng đất

Quản lý Nhà nước về đất đai phải đảm bảo 4 mục đích sau:

- Bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng

- Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất của nhà nước

- Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất

- Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống

Yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai: Phải đăng ký thống kê đất đai để nhà nước nắm chắt được toàn bộ diện tích, chất lượng đất đai ở mỗi đơn vị hành chính từ

cơ sở đến trung ương

Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế,

xã hội và đời sống nhân dân Thông qua hoạch định chiến lược quy hoạch, lập kế

hoạch phân bố đất đai có cơ sở khoa học nhằm mục đích phục vụ cho mục đích kinh

tế, xã hội của đất nước; đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao;

giúp cho nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp chủ sử dụng đất có biện pháp hữu

hiệu để bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả

1.1.1.3 Vai trò của đất đai

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và sinh vật khác trên trái đất Theo quan điểm của C.Mác: đất

là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất cơ bản

trong nông lâm nghiệp

Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế,

xã hội và đời sống nhân dân Thông qua hoạch định chiến lược quy hoạch, lập kế

hoạch phân bố đất đai có cơ sở khoa học nhằm mục đích phục vụ cho mục đích kinh

tế, xã hội của đất nước; đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao;

giúp cho nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có biện pháp

hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả

Sự hình thành về đất là một quá trình biến đổi rất phức tạp của vật chất diễn ra

ở lớp ngoài cùng của vỏ trái đất, dưới tác động của nhiều yếu tố khác nhau Có 5 yếu

tố hình thành đất bao gồm: Sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và thời gian (tuổi) Trong

tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ

với nhau Khi xã hội loài người chưa phát triển, đất đai đã là một kho của cải có sẵn và

con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình Khi xã hội phát triển con

người tiếp tục dựa vào đất đai để khai thác các điều kiện đất đai, ít nhất là coi đất đai là

một địa bàn để tiếp tục phát triển Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu

của môi trường sống Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản

xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể nào không có sự

can thiệp của con người

Luật đất đai năm 2003 nêu rõ: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các

cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng” [14] Trải qua nhiều thế hệ, nhân

dân ta đã tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay

Con người khai thác sử dụng đất đai để trồng trọt chăn nuôi, tạo ra nhiều sản phẩm thoả mãn nhu cầu lương thực, thực phẩm của mỗi người Trình độ khai thác đất

đai gắn liền với sự tiến hoá của xã hội làm cho con người và đất đai ngày càng gắn

chặt hơn Quan hệ giữa con người và đất đai càng phát triển và chặt chẽ hơn Mặt khác

con người càng ngày nhận thức và hiểu biết hơn về khoa học kỹ thuật, khám phá và

khai thác “kho báu” trong lòng đất phục vụ cho mục đích của mình

Đất đai gắn liền với khí hậu, trải qua lịch sử hàng triệu năm của trái đất, khí hậu cũng trải qua nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiên hoặc do những tác động

của con người Trong quá trình cải tạo và chinh phục thiên nhiên, con người càng can

thiệp vào quá trình biến đổi của tự nhiên Biến đổi khí hậu có tác động mạnh mẽ đến

các hệ sinh thái trên đất liền, đặc biệt là đối với cây trồng Như vậy, việc sử dụng hợp

lý đất đai ngoài ý nghĩa về kinh tế còn có ý nghĩa về cải tạo, bảo vệ và biến đổi môi

trường Vì vậy sử dụng tài nguyên đất không thể tách rời với việc bảo vệ và cải tạo

môi trường

- Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể thì đất đai có vị trí, vai trò khác nhau

Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm địa điểm, làm cơ sở để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh

doanh Muốn xây dựng một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, diện tích đất đai trên

cơ sở đó mới xây dựng được các nhà xưởng để máy móc, bến bãi, kho tàng, nhà làm

việc, làm cơ sở, đường sá đi lại trong nội bộ…Tất cả những việc đó là cần thiết trước

tiên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh Sự phát triển nhanh chóng của công

nghiệp đòi hỏi mở rộng qui mô xây dựng, các nhà máy tăng lên làm tăng số lượng diện

tích đất đai cho yêu cầu này

Đối với ngành nông nghiệp, đất đai có vị trí đặc biệt Nó không những là chỗ đứng, chỗ tựa để lao động, mà nó còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và

thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc, là nơi

chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng Đất đai sử dụng trong nông

nghiệp được gọi là ruộng đất và ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu, không thể thay

thế được Ruộng đất vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động

Trong nông nghiệp, con người cùng với những kinh nghiệm và khả năng lao động với những phương pháp khác nhau tác động, làm thay đổi chất lượng đất đai, tạo

điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và pháp triển Do đó, đất đai đóng vai trò

vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động

1.1.2 Đăng ký đất đai

1.1.2.1 Khái niệm

Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý

đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ

đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Theo quy

mô và mức độ phức tạp của công việc để đăng ký đất trong từng thời kỳ, được chia

thành hai giai đoạn:

1.1.2.1 Các giai đoạn của đăng ký đất đai

Giai đoạn 1: Đăng ký đất đai ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm

vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện

Giai đoạn 2: Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn

thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ

địa chính đã thiết lập

Để đảm bảo đăng ký đất đai đạt chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước

tiên đòi hỏi phải triển khai đồng bộ hệ thống chính sách pháp luật đất đai, đo đạc thành

lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định giá đất, thanh tra xử lý

vi phạm và giải quyết tranh chấp

1.1.3 Hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách,…chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết

lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu, đăng ký biến động

đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 4 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, thành phần hồ sơ địa chính gồm có: tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê

đất đai, sổ địa chính, bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ theo dõi biến

động đất đai [3]

1.1.3.1 Bản đồ địa chính

Theo mục 13, điều 4, Luật đất đai năm 2003: Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố liên quan, lập theo đơn vị hành chính cấp xã, phường,

thị trấn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận [14]

Theo Nguyễn Văn Bình và Hồ Kiệt (2014), nội dung trên bản đồ địa chính gồm:

(1) Điểm khống chế tọa độ, độ cao nhà nước các hạng, điểm địa chính, điểm độ cao kỹ

thuật và các điểm khống chế đo vẽ, các điểm chi tiết; (2) Địa giới hành chính các cấp;

(3) Mốc quy hoạch, chỉ giới quy hoạch, mốc giới, chỉ giới hành lang an toàn giao

thông, thủy lợi, điện và các công trình khác có hành lang an toàn; (4) Yếu tố thửa đất;

(5) Dáng đất và (6) Các ghi chú thuyết minh

Trường hợp thửa đất quá nhỏ hoặc cần xác định rõ ranh giới thửa đất thì lập sơ

đồ thửa đất kèm theo bản đồ địa chính để thể hiện chính xác hơn về ranh giới thửa đất,

hình dạng, kích thước, chiều dài cạnh thửa, toạ độ đỉnh thửa, diện tích chiếm đất của

tài sản gắn liền với đất, địa giới hành chính, chỉ giới quy hoạch, ranh giới hành lang

bảo vệ an toàn công trình

Nội dung sổ địa chính bao gồm:

a) Người sử dụng đất gồm tên, địa chỉ và thông tin về chứng minh nhân dân, hộ chiếu, hộ khẩu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanh của tổ chức

kinh tế, giấy phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài;

b) Các thửa đất mà người sử dụng đất sử dụng gồm nhãn thửa, diện tích, hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích sử dụng, thời hạn sử

dụng, nguồn gốc sử dụng, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;

c) Ghi chú về thửa đất và quyền sử dụng đất gồm giá đất, tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây), nghĩa vụ tài chính chưa

thực hiện, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính, những hạn chế về quyền sử dụng đất

(thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thu

hồi, thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, thuộc địa bàn có quy định hạn chế diện

đất Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và

phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai Nội dung sổ mục kê đất đai bao gồm:

a) Thửa đất gồm số thứ tự thửa, tên người sử dụng đất hoặc người được giao đất

để quản lý, diện tích, mục đích sử dụng đất và những ghi chú về thửa đất (khi thửa đất

thay đổi, giao để quản lý, chưa giao, chưa cho thuê, đất công ích, v.v.);

b) Đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn như đường giao thông; hệ thống thủy lợi (dẫn nước phục vụ cấp nước,

thoát nước, tưới nước, tiêu nước, đê, đập); công trình khác theo tuyến; sông, ngòi,

kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến; khu vực đất chưa sử dụng

không có ranh giới thửa khép kín trên bản đồ gồm tên đối tượng, diện tích trên tờ bản

đồ; trường hợp đối tượng không có tên thì phải đặt tên hoặc ghi ký hiệu trong quá trình

đo đạc lập bản đồ địa chính [3]

1.1.3.4 Sổ theo dõi biến động đất đai

Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ để ghi những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm tên và địa chỉ của

người đăng ký biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửa đất có biến

động, nội dung biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng (thay đổi về thửa đất,

về người sử dụng, về chế độ sử dụng đất, về quyền của người sử dụng đất, về giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất) [3]

1.1.3.5 Bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bản lưu GCNQSDĐ được lập theo quy định về quyền sử dụng đất ban hành kèm theo quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004, quyết định số

08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp mà không có bản lưu thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải sao y bản chính giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất khi thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất; bản sao giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất này được coi là bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sử

dụng trong quản lý

1.1.3.6 Bản sao giấy chứng nhận

Bản sao giấy chứng nhận thực hiện theo thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất [1]

a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm sao giấy chứng nhận (kể cả trường hợp xác nhận thay đổi) trước khi trao cho người được cấp giấy chứng

nhận để lưu một bản trong hồ sơ và gửi cho cơ quan liên quan theo quy định tại khoản

5 Điều 11 của nghị định số 88/2009/NĐ-CP [8]

b) Đối với những địa phương có điều kiện thì ngoài việc sao giấy chứng nhận theo quy định, thì được thực hiện việc quét để lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính dạng

số đối với giấy chứng nhận đã cấp, giấy chứng nhận đã xác nhận thay đổi

1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Khái niệm: Theo Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt

là GCN) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi

tắt là QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở (sau đây gọi tắt là QSHNO), tài sản khác gắn liền

với đất (sau đây gọi tắt là TSGL) hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” [11]

- Mẫu GCN: Theo Điều 3, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014

của Bộ Tài nguyên và Môi trường [2]

+ Mẫu thông tin thể hiện trên trang 1, 4 của GCN

+ Mẫu thông tin thể hiện trên trang 2,3 của GCN

Hình 1.1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền

với đất theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP [9]

(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi,, 2017)

- Nguyên tắc cấp GCN: Theo quy định tại Điều 98, Luật đất đai năm 2013

+ GCN được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì

được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó

+ Thửa đất có nhiều người chung QSDĐ, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những người có chung

QSDĐ, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người

01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN

và trao cho người đại diện

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Trường

hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối

tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài

chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCN ngay sau

khi cơ quan có thẩm quyền cấp

+ Trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất hoặc QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi

cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi

tên một người Trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, QSHNO và tài sản khác gắn liền với

đất hoặc QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà

GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN để ghi cả

họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc GCN đã cấp mà ranh giới

thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ

về QSDĐ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc

cấp đổi GCN diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng

đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu

có Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất

tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích

ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem

xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai năm 2013 [15]

- Thẩm quyền cấp GCN: Theo quy định tại Điều 105, Luật đất đai năm 2013

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án

đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được

ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp GCN

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại

Việt Nam

+ Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, giấy chứng nhận QSHNO, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử

dụng đất, chủ sở hữu TSGL hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, giấy chứng nhận QSHNO,

giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi

trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

- Sự cần thiết phải cấp GCN: Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân

sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký đất đai

Thực hiện việc đăng ký đất đai và cấp GCN bởi vì:

+ GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

+ GCN là điều kiện đảm bảo Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có

hiệu quả cao nhất

+ GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản

+ Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai [15]

1.2 Cơ sở thực tiễn

1.2.1 Tình hình đăng ký đất đai và cấp GCN của Thụy Điển

Thụy Điển là quốc gia có chế độ quân chủ lập hiến với diện tích khoảng 450.000 km2 và dân số khoảng 9 triệu người Mật độ dân số thấp với xấp xỉ 22

người/km2 và khoảng 80% dân số sống ở khu vực đô thị Trong bộ máy nhà nước, vua

không có quyền lực chính trị

Trong suốt hai cuộc chiến tranh thế giới, Thụy Điển duy trì vị trí trung lập, cung cấp cho nhu cầu của cả hai bên tham chiến về thép, giấy, ổ đạn và ngòi nổ Với nền công

nghiệp ổn định, Thụy Điển tiếp tục hỗ trợ các nước Châu Âu khắc phục hệ quả của

chiến tranh trong những thập kỷ tiếp theo, đưa kinh tế Thụy Điển phát triển mạnh mẽ

trong những năm 50 và 60 của thế kỷ XX Sự thịnh vượng này là nền tảng để Thụy Điển

thực hiện những chính sách phúc lợi xã hội cao, tạo nên một trong những đặc điểm chủ

yếu được nhắc đến của quốc gia Thụy Điển ngày nay là Nhà nước phúc lợi

Về phương diện quản lý hành chính, Thụy Điển được chia thành 21 tỉnh (county) và 280 huyện (municipality) Tỉnh là đơn vị hành chính và chính trị ở địa

phương Trong mỗi tỉnh có một Ủy ban hành chính cấp tỉnh (A County Administrative

Board) do Chính phủ bổ nhiệm, kết hợp thực hiện quản lý với những mục tiêu chính trị

tại địa phương Bên cạnh Ủy ban hành chính là một Hội đồng cấp tỉnh (a County

Council) được cử tri bầu cử trực tiếp, có quyền thu thuế và chịu trách nhiệm chủ yếu

về y tế và sức khỏe Ngoài ra, còn có một số cơ quan nhà nước khác được thành lập ở

cấp tỉnh, quản lý các lĩnh vực về an ninh, lao động, bảo hiểm xã hội…v.v

Đơn vị hành chính dưới tỉnh là huyện, được tổ chức theo mô hình thống nhất, chịu trách nhiệm chủ yếu đối với các vấn đề phúc lợi xã hội và quy hoạch sử dụng đất

Theo Bộ luật Đất đai 1970 của Thụy Điển, đất đai Thụy Điển được chia thành từng đơn vị bất động sản Hiện có khoảng 3,2 triệu bất động sản được đăng ký với

tổng giá trị khoảng 3600 tỉ SEK52 Mỗi đơn vị bất động sản có thể bao gồm một hoặc

nhiều thửa đất (kể cả đất có mặt nước – water parcels) Tất cả các thửa đất (khoảng 8

triệu thửa đất) đều đã được đo đạc và đăng ký hợp pháp Khái niệm bất động sản được

hiểu là đất đai, có thể là những đơn vị đất đai hoặc là sự kết hợp giữa một đơn vị đất

đai với các công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng gắn liền giữa nó với ranh giới được

xác định theo cả chiều ngang và chiều thẳng đứng

Với mục đích khuyến khích và kiểm soát việc sử dụng đất hiệu quả, bền vững lâu dài, cũng như quản lý và cung cấp đầy đủ thông tin đất đai cho mục đích quy hoạch, bảo

vệ quyền sở hữu đất đai, hỗ trợ hệ thống thuế, kiểm soát môi trường và phát triển kinh

tế, một hệ thống đăng ký đất đai với lịch sử lâu đời đã được thiết lập ở Thụy Điển, chịu

sự điều chỉnh của nhiều quy định liên quan như Bộ luật Đất đai 1970 (Land Code), Luật

hình thành bất động sản 1970 (Real Property Formation Act), Luật đăng ký bất động sản

2000 (Real Property Register Act), Luật đăng ký đất đai 1973 (Land Register Act) và

các quy định về quy trình đo đạc địa chính (cadastral survey process)

Bộ luật Đất đai và Luật hình thành bất động sản hiện hành dù đã được ban hành

từ năm 1970 nhưng đến nay cấu trúc và nội dung của chúng vẫn phù hợp với các quan

hệ trong xã hội hiện đại (chỉ sửa đổi, bổ sung một số điều), đặt ra hành lang pháp lý

cho hoạt động của cán bộ đăng ký đất đai Cùng với Luật quy hoạch và xây dựng 1987

(Planning and Building Act), Luật môi trường 1998 (Act of Environment), chúng là

những công cụ pháp lý hữu hiệu để Chính phủ thực hiện các chính sách đất đai của

Nhà nước [12]

1.2.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN tại Việt Nam

1.2.2.1 Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1979

Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đặc biệt là sau cải cách ruộng đất năm 1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo Đến năm 1960 hưởng

ứng phong trào hợp tác hoá sản xuất đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác

xã làm cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều biến động Thêm vào đó là điều kiện đất

nước khó khăn có nhiều hệ thống hồ sơ địa chính giai đoạn đó chưa được hoàn chỉnh

cũng như độ chính xác thấp do vậy không thể sử dụng được vào những năm tiếp theo

Trước tình hình đó ngày 03/07/1958, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 344/TTg cho

tái lập hệ thống địa chính trong Bộ Tài chính Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban

hành Nghị định 404-CP về việc thành lập tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội

đồng Bộ trưởng thống nhất quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn bộ

lãnh thổ

Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào để làm cơ sở nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được

triển khai, hoạt động của ngành trong thời điểm này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh

về đất để giúp nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích phục vụ yêu cầu xây dựng phát

triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất Hệ thống tài

liệu đất đai chủ yếu gồm có 2 loại: bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây các loại,

bằng bàn đạc cải tiến hoặc chỉnh lý trên các bản đồ củ), sổ mục kê kiêm thống kê

ruộng đất

1.2.2.2 Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1988

Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Tuy nhiên, trong giai đoạn này, nhà nước mới chỉ quan tâm

đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất

tuỳ tiện đối với các loại đất khác

Ngày 1/7/1980, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định số 201-CP về việc thống nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước

Ngày 10/11/1980, Thủ tướng chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg, trên cơ sở đó Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê

ruộng đất theo Quyết định số 56/ĐKTK ngày 5/11/1981 Theo quyết định này viêc

đăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ Việc xét duyệt đăng ký đất đai phải do một

hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phãi

được UBND huyện duyệt mới được đăng ký và cấp GCNQSDĐ, hệ thống hồ sơ đăng

ký đất đai quy in khá đầy đủ và chi tiết (gồm 14 mẫu)

Việc triển khai Chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988 mới thực hiện được khoảng 6500 xã, kết quả đạt được còn khá nhiều hạn chế Các khu dân

cư hầu hết còn đo bao và để người dân tự kê khai, không xác định được vị trí sử dụng

cụ thể trên bản đồ Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng hợp pháp của người kê khai

đăng ký gần như không được thực hiện Vì vậy hệ thống sổ sách đăng ký đất đai thiết

lập ở giai đoạn nay mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên hiện trạng sử dụng đất

Việc cấp GCNQSDĐ chưa được thực hiện

1.2.2.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến nay

Năm 1988, Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp Tiếp đó Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số

201/ĐKTK kèm theo đó là Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn

thi hành Quyết định số 201 Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác quản lý

đất đai đã có bước phát triển mới, công tác ĐKĐĐ có thay đổi mạnh mẽ và chúng

được thực hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước

- Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời đến trước khi Luật đất đai năm 2003

ra đời Luật đất đai 1993 ra đời khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các

quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp Do vậy, công tác cấp

GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả

cao nhất từ đất Vì vậy, công tác cấp giấy chứng nhận được triển khai mạnh mẽ nhất là

từ năm 1997 Tuy nhiên, công tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà

nước đã ban hành nhiều Chỉ thị về việc cấp GCNQSDĐ cho người dân và đã không

hoàn thành theo yêu cầu của Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số

18/1999/CT-TTg của Thủ tướng chính phủ về hoàn thành cấp GCNQSDĐ cho nông thôn vào năm

2000 và thành thị vào năm 2001

- Thời kỳ từ khi Luật đất đai năm 2003 ra đời đến nay

Từ khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý Tài nguyên và Môi trường tới cấp xã, các địa phương trong cả nước đã tổ chức

các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Trung tâm phát triển quỹ đất, nên các

nguồn thu từ đất tăng lên, giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn và phát hiện

những điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, vẫn còn một số sai sót cần khắc phục và sữa chữa như: Về trình tự thủ tục

cấp giấy chứng nhận đôi lúc chưa đảm bảo đúng thời gian quy định, một số trường hợp

cấp xong còn sai về diện tích, sai về nguồn gốc đất, …

Nguyên nhân dẫn đến các sai sót trên: Công tác kiểm tra xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số cán bộ chuyên môn chưa sâu sát, chưa thực

thi nghiêm Luật đất đai, kèm theo các nghị định, thông tư hướng dẫn chậm, ban hành

một số nội dung của nghị định chưa cụ thể, rõ ràng Công tác quản lý đất đai nhiều

năm trước khi có Luật Đất đai năm 2003 bị buông lỏng, hồ sơ địa chính bị thất lạc

nhiều, công tác đo đạc còn thủ công nên khó tránh khỏi sai sót Trình độ các hộ làm

công tác xét, cấp giấy chứng nhận còn hạn chế, đội ngũ cán bộ liên tục có sự thay đổi

Để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quốc hội đã ban hành

Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12 tháng 11 năm 2007 về kế hoạch phát triển kinh

tế - xã hội, năm 2009: Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở Luật đất đai,

giao cho một cơ quan làm đầu mối thực hiện; đơn giản hoá hồ sơ, thủ tục cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất; phấn đấu đến năm 2010 cơ bản hoàn thành việc cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quốc

Ngày 24/8/2011, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 1474/CT-TTg về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng

dựng cơ sở dữ liệu đất đai: Chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

tập trung chỉ đạo đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để cơ bản hoàn thành công tác cấp

giấy chứng nhận trên địa bàn toàn quốc

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013), tính đến hết năm 2013, cả nước đã

cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu với 41,6 triệu

giấy, tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8 % diện tích đất đang sử dụng cần cấp và đạt

96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận

Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận lần đầu theo Chỉ thị 1474/CT-TTg của Thủ tương chính phủ nhưng xét riêng từng loại đất vẫn

còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô

thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở

nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương Một số địa phương có loại đất chính

đạt kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu thấp dưới 70% như Lạng Sơn, Hà Nội, Bình

Định, Kon Tum, thành phố Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận, Hải Dương

Để tăng cường quản lý đất đai, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý đất đai bền vững và bảo đảm tăng tỷ lệ cấp giấy chứng nhận đối với những địa phương có loại

đất cấp giấy chứng nhận đạt thấp, Bộ TN&MT yêu cầu các địa phương đẩy mạnh việc

đo đạc lập bản đồ địa chính, cấp đổi giấy chứng nhận, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

theo Nghị quyết số 39/2012/QH13 của Quốc hội; trong hai năm 2014 - 2015, ưu tiên

tập trung các nguồn lực để thực hiện và hoàn thành cơ bản việc cấp đổi giấy chứng

nhận ở những nơi đã có bản đồ địa chính, đồng thời hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu

đất đai cho mỗi tỉnh ít nhất một đơn vị cấp huyện để làm mẫu nhằm rút kinh nghiệm

để triển khai diện rộng trong những năm tới Chính phủ cũng chỉ đạo các địa phương

rà soát tình hình sử dụng đất, xác định ranh giới, mốc giới và đo đạc lập bản đồ địa

chính, giao đất, cấp giấy chứng nhận cho các công ty nông, lâm nghiệp để quản lý chặt

chẽ việc sử dụng đất của các công ty và xử lý dứt điểm các tồn tại, vi phạm đất nông,

lâm trường Các địa phương còn loại đất chưa hoàn thành (dưới 85%) tiếp tục thực

hiện các giải pháp để nâng cao tỷ lệ cấp giấy chứng nhận trong năm 2014 Bộ

TN&MT chủ trì hướng dẫn để các tổ chức trong nước đủ năng lực tham gia thực hiện

hình thức xã hội hóa việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại các địa phương Đồng thời

chủ trì, phối hợp với các Bộ Xây dựng và Tài chính thành lập đoàn kiểm tra việc cấp

GCN tại các dự án phát triển nhà ở, nhất là ở các thành phố lớn nhằm tiếp tục tháo gỡ

khó khăn, vướng mắc để đẩy mạnh công tác cấp GCN [12]

1.2.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất ở tỉnh Quảng Ngãi

Trong thời gian qua, việc tổ chức triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản thi hành luật liên quan, công tác đăng ký đất đai dần được quan tâm của

người dân cũng như của các cấp các ngành, bên cạnh đó việc lập hồ sơ địa chính, cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi cũng đã từng bước đi vào nề nếp, bước đầu đạt được

một số kết quả tích cực, góp phần quan trọng trong công tác quản lý đất đai và phát

triển kinh tế - xã hội; Đặc biệt là sau khi được cấp GCN thực hiện đầy đủ quyền lợi và

nghĩa vụ của mình, hạn chế đáng kể tình trạng tranh chấp, khiếu nại về đất đai

Tuy nhiên, thực tế hiện nay đội ngũ cán bộ quản lý đất đai chưa được củng cố kiện toàn, thiếu hụt số lượng, chất lượng chưa đảm bảo yêu cầu, thiếu ổn định, trình độ

chuyên môn còn hạn chế, nhất là cán bộ địa chính cấp xã, phường thường xuyên thay

đổi, kiêm nhiệm nhiều việc; thủ tục hành chính rườm rà, công dân khó tiếp cận, hiệu

quả thấp Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đạt

mục tiêu đề ra; công tác đo vẽ bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính còn chậm, chất

lượng thấp; tình trạng lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà trái phép chưa được ngăn chặn

kịp thời, công tác quản lý đất đai còn buông lỏng ở một số nơi

Theo Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi (2014), trong thời gian từ năm 2009 -

2014 các huyện, thành phố đã cấp được 614.372 giấy chứng nhận cho các hộ gia đình,

cá nhân với diện tích 136.681,44ha; trong đó:

- Đất ở tại đô thị: 26.191 tờ/ 615,10ha;

- Đất ở nông thôn: 124.013 tờ/ 8.221,59ha;

- Đất sản xuất nông nghiệp: 327.327 tờ/ 33.628,71 ha;

- Đất Lâm nghiệp nghiệp: 136.841 tờ/ 94.216,04 ha;

* Luỹ kế: Toàn tỉnh cấp được 1.119.211 giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá

nhân, ước đạt 94,9% tổng số giấy chứng nhận cần cấp; diện tích 231.538,3ha, ước đạt

95,8% tổng diện tích cần cấp; trong đó:

- Đất ở tại đô thị: 42.532 tờ/ 1.165,10 ha;

- Đất ở nông thôn: 267.765 tờ/ 8.924,8 ha

- Đất sản xuất nông nghiệp: 684.286tờ/ 120.885 ha;

- Đất Lâm nghiệp: 122.030tờ/ 100.129,5ha;

Bảng 1.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi

Tổng số thửa đã cấp (thửa)

Tổng diện tích

đã cấp (ha)

Trong đó Đất ở Đất sản xuất NN Đất lâm nghiệp Đất khác

Số thửa

đã cấp

Diện tích đã

cấp (ha)

Số thửa

đã cấp

Diện tích đã cấp (ha)

Số thửa

đã cấp

Diện tích đã cấp (ha)

Số thửa

đã cấp

Diện tích (ha)

(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi, 2014)

Đối với tổ chức: Tổng số giấy chứng nhận (tương ướng với số thửa đất) đã cấp

lần đầu: 7.351 tờ/7.998 tờ, đạt 91,9% tổng số giấy cần cấp; diện tích cấp là 126.888,8

ha/ 136.982,5 ha, chiếm tỷ lệ 92,6 % diện tích cần cấp

* Nhìn chung, thực hiện Luật đất đai năm 2013, các huyện, thành phố đều đã thành lập được các Văn phòng đăng ký đất đai, trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai

tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường nên bước đầu giải quyết tốt nhu cầu đăng ký đất

đai của người sử dụng đất, cơ sở dữ liệu đất đai được hệ thống hóa ngày càng hoàn

chỉnh, đặt biệt ở một số huyện đã kết nối cơ sở dữ liệu đất đai với hồ sơ địa chính hiện

tại như Ba Tơ, Tư Nghĩa, Minh Long, Nghĩa Hành, Sơn Tây, Sơn Hà và Lý Sơn; bước

đầu giúp việc lưu trữ và khai thác thông tin địa chính một cách nhanh chóng và kịp

thời, chính xác, giảm thiểu rất nhiều thời gian và công sức của cán bộ chuyên môn

trong quá trình thực thi nhiệm vụ Hiện nay còn 6 huyện và 1 thành phố Quảng Ngãi

cũng đã được UBND tỉnh Quảng Ngãi đang lập Dự án để được phê duyệt hồ sơ lập cơ

sở dữ liệu đất đai và đo vẽ bổ sung chỉnh lý bản đồ địa chính ở một số địa phương do

bồi thường thu hồi đất để thực hiện các công trình dự án, các biến động đất đai do

chuyển mục đích, tách thửa, chuyển nhượng như thành phố Quảng Ngãi, huyện Mộ

Đức, Sơn Tịnh

1.3 Các công trình nghiên cứu có liên quan

Hiện nay đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể kể ra đây một số công trình:

* Theo tác giả Võ Anh Thiện (2014), tại quận Thanh Khê – thành phố Đà Nẵng, giai đoạn 2009-2013, thành phố đã cấp được 12.157 giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất với diện tích là 698.76 ha Như vậy từ năm 2009 đến năm 2013, thành phố Đà

Nẵng trung bình mỗi năm cấp được 2.431 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện

tích là 139,7 ha Theo tác giả này thì tại thành phố Đà Nẵng, công tác cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất có một số ưu điểm và hạn chế như sau:

 Về ưu điểm: Số lượng GCNQSDĐ được cấp đã tăng lên rõ rệt do các nguyên nhân chính:

- Với nhiều nổ lực, cán bộ thực hiện đã từng bước được nâng cao về số lượng

và chất lượng, ngày càng có nhiều kinh nghiệm hơn trong công tác đăng ký đất đai và

cấp GCNQSDĐ Cơ sở vật chất kĩ thuật ngày càng được cải thiện cả về số lượng và

chất lượng

- Được sự quan tâm chỉ đạo của các cấp, các ngành về cải cách thủ tục hành chính cho nên hoạt động theo cơ chế "một cửa" dần đi vào nề nếp, thủ tục cấp

GCNQSDĐ được rút giảm, gọn nhẹ, dễ thực hiện, đặc biệt là các loại giấy tờ liên quan

đến cấp GCNQSDĐ đã được sử dụng theo mẫu thống nhất nên đã tạo nhiều thuận lợi

cho người sử dụng đất đi đăng ký cấp GCNQSDĐ và các cán bộ thực hiện công tác

này Hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ về pháp lý, cơ sở dữ liệu địa chính, quản lý tốt việc

tách thửa đất, không để xãy ra việc chia cắt manh múng, không đúng quy định

 Về hạn chế:

- Hiện nay do hệ thống văn bản pháp luật liên quan lĩnh vực đất đai thay đổi nhiều, việc ban hành chưa kịp thời, thiếu đồng bộ, điều chỉnh ở nhiều văn bản khác

nhau dẫn đến nhiều điểm chưa thống nhất, chồng chéo Một số quy định chưa phù hợp

với thực tiễn dẫn đến vướng mắc trong công tác cấp GCN

- Một số quy định các giấy tờ về quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai chưa đầy đủ, chưa tạo sự công bằng trong nhiều trường

1.852 GCNQSD đất Như vậy tỷ lệ cấp GCNQSDĐ so với hồ sơ đăng ký cấp giấy tại

thị xã Thái Hòa giai đoạn 2010-2012 đạt 83% Kết quả nghiên cứu của tác giả Vũ

Minh Toàn (2013) cũng đã chỉ ra một số khó khăn trong việc cấp GCNQSDĐ tại thị

xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An đó là:

- Việc lập hồ sơ do cán bộ địa chính của các xã, thị trấn hướng dẫn cho công dân còn sai sót như trên mẫu đơn, hợp đồng, giấy xác nhận nguồn gốc đất , phiếu ý

kiến khu dân cư còn chưa thống nhất nên hồ sơ phải trả lại nhiều lần, việc thẩm tra hồ

sơ tại thực địa của cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có lúc còn chưa kịp

thời nên làm chậm thời gian so với quy định, quá trình thẩm định hồ sơ giữa các cơ

quan liên quan đôi lúc chưa kịp thời, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử

dụng đất như nộp lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân vào ngân

sách nhà nước theo thông báo của Chi cục thuế một số hộ gia đình, cá nhân thực hiện

chưa đúng thời gian quy định

- Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây theo Nghị định 64/CP chủ yếu thực hiện theo hình thức người dân tự kê khai, không kiểm tra thực tế nên còn

một số hạn chế đó là không đảm bảo tính chính xác về tên, họ, số thửa, diện tích, hình

thể, loại đất, hiện nay các hộ gia đình thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, chuyển mục

đích sử dụng đất qua kiểm tra phần lớn đều tăng diện tích so với giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất đã được cấp nên phải xử lý cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận mới

- Các hộ gia đình, cá nhân trong quá trình sử dụng đã lấn chiếm hành lang giao thông ở các tuyến đường tỉnh lộ, quốc lộ, bản đồ địa chính đo đạc theo hiện trạng nên

khi xét duyệt phải bóc tách phần diện tích nằm trong hành lang giao thông để xử lý cấp

giấy chứng nhận Việc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường

hợp sử dụng trước ngày 18/12/1980 còn nhiều vướng mắc như sổ đăng ký ruộng đất và

bản đồ 299/TTg chưa được cấp thẩm quyền phê duyệt [21]

* Theo tác giả Nguyễn Luôn (2014), tại huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi, giai đoạn 2009-2014, toàn huyện đã cấp được 8.802 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

theo tác giả này, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Mộ Đức

có một số ưu điểm và hạn chế như sau:

 Về ưu điểm: Công tác đăng ký đất đai, lập HSĐC và cấp giấy chứng nhận dần

đi vào nề nếp, ngày càng có sự chuyển biến tích cực; vụ việc khiếu nại, tố cáo liên

quan đến việc cấp GCNQSDĐ của UBND huyện đã giảm xuống công tác cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần

đầu đã triển khai rộng rãi đến từng thôn, tổ dân phố… thuộc các xã, thị trấn trên địa

bàn huyện được người dân đồng tình, ủng hộ

 Về hạn chế: Tuy đạt nhiều kết quả khả quan nhưng vẫn chưa đáp ứng được sự

mong đợi của người dân, theo kết quả điều tra tỷ lệ hồ sơ trể hẹn còn tương đối cao

(17,8%) Công tác đăng ký biến động đất đai chưa được người dân quan tâm thực hiện,

theo kết quả điều tra có đến 83,8% hộ dân chưa đăng ký biến động đất đai Quy trình

thực hiện giải quyết hồ sơ còn chậm chiếm tỷ lệ 26,2 %; chính sách pháp luật đất đai

trong công tác cấp GCNQSD đất, việc xác định lại diện tích đất ở, quy hoạch sử dụng

đất một số trường hợp chưa hợp lý [12]

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Công tác đăng ký đất đai và cấp GCN cho tổ chức và hộ gia đình, cá nhân tại

huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi

- Các văn bản liên quan đến công tác đăng ký đất đai và cấp GCN

- Các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân tham gia đăng ký đất đai, đề nghị cấp GCN

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Đề tài thực hiện tại huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi

- Thời gian nghiên cứu: Số liệu nghiên cứu thu thập từ năm 2011 đến năm 2016

2.2 Nội dung nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi

- Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai và hiện trạng sử dụng đất

- Đánh giá công tác đăng ký đất đai và cấp GCN tại huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn từ năm 2011 – 2016

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp GCN

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

2.3.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài của các cơ quan, ban ngành, các chương trình nghiên cứu đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã được công

bố của các nhà khoa học trong và ngoài nước, thông tin mạng internet

2.3.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Phương pháp phỏng vấn cán bộ chuyên môn: nhằm tìm hiểu đúng thực trạng, đưa

ra những giải pháp thích hợp để đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác đăng ký đất đai,

cấp GCN Cụ thể:

- Phỏng vấn 25 cán bộ chuyên môn tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Sơn, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi Nội dung chính của

phiếu điều tra là: (1) Khối lượng công việc, (2) Mức độ khó khăn, (3) Mức độ ứng

dụng công nghệ thông tin (Chi tiết có Phụ lục 1 kèm theo)

- Phỏng vấn 15 tổ chức tham gia đăng ký đất đai và đề nghị cấp GCN, nội dung chính của phiếu điều tra là: (1) Chính sách ưu đãi đầu tư, (2) Điều kiện cơ sở hạ tầng,

(3) Mức độ hài lòng (Chi tiết có Phụ lục 2 kèm theo)

- Phỏng vấn 75 hộ gia đình, cá nhân tham gia đăng ký đất đai và đề nghị cấp GCN, nội dung chính của phiếu điều tra là: (1) Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN;

(2) Tình hình đăng ký biến động đất đai; (3) Mức độ khó khăm, tiến độ giải quyết,

mức độ hài lòng; (4) Đề xuất giải pháp (Chi tiết có Phụ lục 3 kèm theo)

2.3.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu

Trên cơ sở tài liệu, số liệu thu thập sẽ tiến hành phân tích tổng hợp các yếu tố có ảnh hướng đến nội dung nghiên cứu

- Phân loại các số liệu, tài liệu theo các lĩnh vực, nội dung, chủ đề khác nhau

- Sắp xếp, lựa chọn các thông tin phù hợp theo các chuyên đề cụ thể

2.3.3 Phương pháp biểu đồ, bản đồ

Trong đề tài có sử dụng các hình ảnh minh họa từ bản đồ, ảnh chụp như các bản

đồ, hình ảnh trong quá trình thực tập… để phục vụ công tác nghiên cứu và báo cáo của

đề tài thêm phần sinh động rõ ràng

2.4 Quy trình thực hiện

Hình 2.1 Quy trình thực hiện đề tài nghiên cứu

Đặt vấn đề, mục tiêu và đối tượng nghiên cứu

Tiến hành điều tra, thu thập thông tin số liệu thô

Tinh chỉnh số liệu, kết hợp các phương pháp khoa học

Đánh giá kết quả đạt được

Nêu và phân tích những thuận lợi và khó khăn

Đề xuất hướng giải quyết, khắc phục

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

- Phía Tây: Giáp huyện Trà Bồng

- Phía Đông: Giáp biển Đông (Đường bờ biển có chiều dài 54 km)

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Bình Sơn

(Nguồn: Binhson.quangngai.gov.vn, 2016)

Toàn huyện có 24 xã và 01 thị trấn Diện tích tự nhiên toàn huyện thống kế đến ngày 31/12/2016 là 46.622,19 ha Trên lãnh thổ huyện có khu kinh tế Dung Quất với

diện tích 103 km2 (khoảng 22,1% diện tích toàn huyện) [24]

lũng kiến tạo do phân cắt các sườn bề mặt Pediment tuổi Pleistoxen sớm bởi các sườn

rửa trôi xâm thực dốc 5-120, đồi thấp rìa đồng bằng do phân cắt bởi thềm biển với các

xâm thực rửa trôi dốc 3-80

+ Dạng địa hình thung lũng với bãi bồi và lòng sông hiện tại với tích tụ cát, sỏi dạng gò, đụn thoải Thung lũng xâm thực – tích tụ với phức hệ bãi bồi và thềm thấp

cấu tạo bởi bột sét lẫn cát màu xám vàng, xám đen, địa hình bằng phẳng hơi trũng

+ Dạng địa hình ven sông Trà Bồng phân bố ở các xã Bình Mỹ, Bình Chương, Bình Trung, Bình Dương, Bình Chánh, Bình Thới, Bình Long, Bình Minh, thị trấn

Châu Ổ với đồng bằng tích tụ hỗn hợp sông – biển, cao từ 3-6m, cấu tạo bởi cát, sét

màu xám đen, xám vàng, đồng bằng tích tụ biển có cấu tạo cát trắng, địa hình lượn

sóng thoải cao từ 4-8m, đồng bằng gò thoải cao từ 10-20m, cấu tạo bởi sét bột lẫn sét

màu xám, trắng loang lỗ đỏ

+ Nhìn chung địa hình khu vực với nền đất chủ yếu là các ferarit sỏi sạn, cường

độ chịu lực cao, ổn định, có thể xây dựng các công trình có tải trọng nặng Một nhược

điểm của loại đất này là khả năng chịu lực tốt trong điều kiện khô ráo nhưng khi bão

hòa nước thì khả năng chịu lực giảm rất nhiều và thường hay bị biến dạng dẻo

+ Địa hình đồi núi cao phía Tây phân bố ở các xã Bình An, Bình Khương, Bình Minh, Bình Mỹ, Bình Chương với độ cao tuyệt đối từ 25-100m, độ dốc từ 10-200

3.1.1.3 Khí hậu, thủy văn

a Khí hậu:

Mang đặc thù của khí hậu nhiệt đới gió mùa duyên hải Nam Trung Bộ với yếu

tố địa hình sườn Đông Trường Sơn chi phối, đặc điểm khí hậu của huyện được thể

hiện rõ theo 2 mùa: mùa khô từ tháng 2 đến tháng 7 và mùa mưa từ tháng 8 đến tháng

1 năm sau

Nhiệt độ: Số giờ nắng trung bình trong cả năm là 2.343 giờ cho thấy Bình Sơn

có nền nhiệt độ tương đối cao Nhiệt độ bình quân hàng năm: 25,70C, nhiệt độ tối cao

41,00C, nhiệt độ tối thấp 12,40C

Lượng mưa: Tổng lượng mưa bình quân năm tương đối lớn (2.301 mm), nhưng phân bố không đều theo các tháng trong năm; tập trung ở các tháng 10, 11 với lượng

mưa bình quân 400-500 mm/tháng, chiếm tới 48% lượng mưa cả năm Các tháng 2, 3

và 4 có lượng mưa thấp nhất, trung bình chỉ vào khoảng từ 60-70 mm/tháng

Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí tương đối bình quân là 85,3%, tháng cao nhất là 92%, tháng thấp nhất là 72% Lượng bốc hơi trung bình năm từ 700-900mm,

xảy ra mạnh vào những tháng cuối mùa khô

Gió, bão: Hướng gió thịnh hành là các hướng Đông, Bắc và Tây Bắc, vận tốc trung bình là 2,8m/s, tốc độ gió lớn nhất 20- 40m/s Ngoài ra vào khoảng cuối tháng 7

đầu tháng 9 thường xuất hiện thời tiết khô nóng, với thời gian khoảng 10-25 ngày, đây

là hệ quả của gió mùa Tây Nam vượt dãy Trường Sơn xuống đồng bằng ven biển và

các thung lũng thấp Các cơn bão xảy ra chỉ thực sự gây ảnh hưởng trên địa bàn huyện

trong khoảng từ tháng 9 đến tháng 11; trung bình hàng năm có 2-3 cơn bão, song cũng

có năm có tới 5 cơn bão Thường gió rất mạnh và mưa rất lớn, có khi kèm theo hiện

tượng nước biển dâng cao do gió xoáy của bão gây ra dẫn tới nhiều thiệt hại cho sản

xuất và đời sống nhân dân

b Thuỷ văn:

Chế độ thủy văn của huyện Bình Sơn chịu ảnh hưởng chính của sông Trà Bồng, một trong bốn con sông lớn của tỉnh Quảng Ngãi, chiều dài khoảng 45km, diện tích

lưu vực sông khoảng 697km2

, chảy theo hướng Tây Nam – Đông Bắc, đoạn cửa sông theo hướng Bắc Nam, với lưu lượng dòng chảy bình quân trên năm là 12,6m3/s, lưu

lượng mùa lũ lớn hơn 3.000m3

/s, mùa cạn 3,2m3/s Sự hình thành lũ và số lượng các cơn lũ trên sông được quyết định bởi thời gian và cường độ mưa ở tâm mưa Trà Bồng

Chế độ hải văn chịu ảnh hưởng của thủy triều, chế độ triều tại đây có khoảng 2/3 số ngày trong tháng là nhật triều, còn lại là bán nhật triều; thời gian triều dâng kéo

dài hơn triều rút Độ lớn triều trung bình kỳ nước cường từ 1,2 – 1,5m và trong kỳ

triều kém khoảng 0,5m Chế độ dòng chảy do dòng triều lưu và dòng hải lưu gió đóng

vai trò quyết định Hiện tượng nước dâng có thể do dao động gió mùa hoặc bão gây ra,

có thể đạt tới độ cao 1,5 đến 3,5m tùy theo hướng và vận tốc của gió bão

Việc bồi lắng ở cửa sông tương phản với sự xói lở dọc sông Phần hạ lưu sông qua vùng đồng bằng và tiếp cận biển chịu ảnh hưởng của thủy triều và mặn xâm nhập

3.1.1.4 Các nguồn tài nguyên

 Tài nguyên đất:

Tổng diện tích tự nhiên 46.622,19 ha Về mặt thổ nhưỡng đất đai Bình Sơn

được chia làm 5 loại đất sau:

Bảng 3.1 Các nhóm đất chính trên địa bàn huyện Bình Sơn

1 Đất cát biển

Được tạo thành từ các trầm tích sông, biển các sản phẩm dốc tụ, tích lũy từ sự phá hủy của các đá giàu thạch anh Kém phì nhiêu nên chỉ có khả năng trồng một số cây hoa màu và lâm nghiệp

4 Đất đỏ vàng

Chủ yếu trên địa bàn huyện được hình thành do quá trình phong hóa mạnh, tích lũy sắt nhôm tương đối và sự rửa trôi của các chất kim loại kiềm thổ, nhóm đất này sử dụng chủ yếu vào việc trồng lúa và cây công nghiệp ngắn ngày

Chủ yếu được tạo thành ở chân đồi hoặc nơi địa bàn cao và dốc Tiềm năng của loại đất này chỉ sử dụng trồng các loại cây công nghiệp ngắn ngày

(Nguồn: Phòng TN&MT huyện Bình Sơn, 2016)

 Tài nguyên nước

Nước phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt trong huyện được lấy từ 2 nguồn:

- Nguồn nước mặt: Được lấy chủ yếu từ nước mặt của hệ thống kênh thủy lợi thạch nham và các sông suối trong huyện như sông Trà Bồng, sông Bi, suối Sâu, suối

Trà Voi, suối Ngọc Trì

- Nguồn nước ngầm: Tại khu vực tồn tại dưới 2 dạng chủ yếu là nước lỗ hổng

và nước khe nứt

c Tài nguyên khoáng sản

Khoáng sản ở Bình Sơn không đa dạng, chủ yếu là các loại đá xây dựng

Bảng 3.2: Đặc điểm tài nguyên đá trên địa bàn huyện Bình Sơn

Tên loại đá

Đá Bazan Alinh Đá ong Ba Làng An

1 Quy mô, trữ lượng Quy mô mỏ khá lớn, trữ

lượng khoảng 2,5 triệu m3

Quy mô trung bình, tổng trữ lượng khoảng 15 triệu

m3

Các xã Bình Châu, Bình Phú, Bình Thanh Đông, Bình Hòa, Bình Hải, Bình Phước, Bình Thuận, Bình Nguyên, Bình Khương, Bình An, Bình Chương, Bình Mỹ

Các xã Bình Châu, Bình Phú, Bình Tân, Bình Hòa, Bình Hải

(Nguồn: Khai thác và lưu trữ - Phòng TN&MT huyện Bình Sơn, 2016)

d Tài nguyên biển và ven biển

Là 1 trong 6 huyện của tỉnh có biển, bờ biển tuy không dài (54 km) nhưng lại

có ưu thế vượt trội so với một số huyện ven biển khác Với nhiều chủng loại thủy sản

phong phú (trên 160 loại cá, tôm, mực các loại), sản lượng đánh bắt hàng năm khoảng

18.000 - 20.000 tấn hải sản Ngoài ra, Bình Sơn có 2 sông và 1 đầm tiếp giáp với biển

tạo nguồn nước mặn, lợ thích hợp cho phát triển nuôi trồng thủy sản, hiện tại đã khai

thác khoảng 200 ha với sản lượng 200 - 300 tấn tôm, cá hàng năm

f Tài nguyên biển

Bình Sơn tuy là huyện không có nhiều thắng cảnh đẹp nổi tiếng nhưng có nhiều bãi tắm rất lý tưởng, trong đó đáng kể nhất là bãi Khe Hai, An Cường - An Sen (Bình

Phú), Thác Bà (Bình Minh), và một số di tích lịch sử như địa đạo Đám Toái, chiến tích

Vạn Tường Một số thắng cảnh đẹp như Bàn Chân Khổng lồ, mũi Ba Làng An có khả

năng phát triển du lịch để phục vụ cho du khách, cán bộ, công nhân viên chức của Khu

Kinh tế Dung Quất và nhân dân trong vùng

3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội

3.1.2.1 Tình hình chung phát triển kinh tế, xã hội:

Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn huyện Bình Sơn trong năm 2016 đạt trên 11.635 tỷ đồng, bằng 102,94% kế hoạch, tăng 27,99% so với năm 2015; thu ngân

sách ước đạt 323,5 tỷ đồng, an sinh xã hội; chế độ chính sách cho người có công được

đảm bảo; y tế, văn hóa, giáo dục từng bước ổn định và phát triển; an ninh chính trị, trật

tự an toàn xã hội được giữ vững Thảo luận làm rõ hạn chế, khiếm khuyết; đồng thời

đề ra những chủ trương, giải pháp khắc phục để đạt được các chỉ tiêu đề ra, phấn đấu

đạt tổng giá trị sản xuất năm 2017 trên 12.673 tỷ đồng

Về công tác xây dựng Đảng; phấn đấu có 50% tổ chức cơ sở Đảng đạt trong sạch vững mạnh, trong đó 20% đạt trong sạch vững mạnh tiêu biểu, không có chi,

đảng bộ yếu kém, tiếp tục tăng cường và đổi mới sự lãnh đạo của Đảng, nhận thức của

cấp ủy, chính quyền, mặt trận tổ quốc, các đoàn thể và cán bộ, đảng viên trên địa bàn

huyện Bình Sơn đã có nhiều chuyển biến tích cực Công tác quản lý, điều hành của bộ

máy chính quyền từ huyện đến cơ sở có nhiều chuyển biến, công tác cải cách TTHC

từng bước đáp ứng yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa và nguyện

vọng của nhân dân Hoạt động của mặt trận tổ quốc và các đoàn thể chính trị - xã hội

ngày càng có hiệu quả Dân chủ được mở rộng, niềm tin của người dân với Đảng,

chính quyền ngày càng được củng cố, là động lực phát triển kinh tế - xã hội

3.1.2.2 Lĩnh vực kinh tế

a Phát triển Nông, Lâm, Ngư nghiệp:

Năm 2016, giá trị sản xuất ngành Nông - Lâm - Ngư đạt trên 2.274 tỷ đồng, tăng trên 4,4% so với năm 2015 Cơ cấu kinh tế cụ thể như sau:

+ Ngành Nông - Lâm - Ngư nghiệp: 18,72%

+ Ngành Công nghiệp - Xây dựng: 35,38%

+ Ngành Thương mại - Dịch vụ: 45,90%