TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm và phân loại bất động sản
1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất mà còn tất cả sản phẩm do lao động của con người tạo ra trên đất Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và mọi thứ liên quan đến đất đai, cũng như những vật thể trên mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật quốc tế đồng nhất trong việc xác định bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, mỗi quốc gia có những đặc thù riêng trong hệ thống pháp luật, thể hiện qua quan điểm và tiêu chí phân loại bất động sản.
Hầu hết các quốc gia định nghĩa bất động sản là đất đai và các tài sản liên quan, gắn liền với vị trí địa lý của đất Theo các điều luật như Điều 517, 518 của Luật Dân sự Cộng hòa Pháp và Điều 86 của Luật Dân sự Nhật Bản, bất động sản được xác định rõ ràng Tuy nhiên, Nga quy định rằng bất động sản chỉ bao gồm "mảnh đất", không phải là đất đai nói chung, điều này hợp lý vì đất đai là bộ phận của lãnh thổ và không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Mỗi quốc gia có quan niệm riêng về những tài sản "gắn liền" với đất đai được xem là bất động sản Theo Điều 520 của Luật Dân sự Pháp, quy định này nêu rõ các tiêu chí xác định bất động sản.
“Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây được coi là bất động sản, trong khi khi đã bứt khỏi cây thì được xem là động sản.” Quy định này cũng được phản ánh trong Luật Dân sự Nhật Bản, cũng như Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Theo Luật Dân sự Thái Lan, bất động sản được định nghĩa là đất đai cùng với những vật gắn liền với nó, bao gồm cả quyền sở hữu liên quan Tương tự, Luật Dân sự Đức cũng xác định bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản liên quan.
Luật Dân sự Nga năm 1994 đã có những điểm khác biệt đáng chú ý về bất động sản so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 quy định rằng bất động sản bao gồm “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”, đồng thời cũng liệt kê các vật không liên quan đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng được coi là bất động sản.
Theo Điều 107 của Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản tại Việt Nam bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai và nhà ở, cũng như các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Khái niệm bất động sản rất đa dạng và cần được quy định cụ thể theo pháp luật từng quốc gia Một số tài sản có thể được coi là bất động sản ở nước này nhưng lại được xem là động sản ở nước khác Tại Việt Nam, các quy định về bất động sản vẫn còn mở và chưa có danh mục cụ thể cho các loại tài sản này.
1.1.2 Phân loại bất động sản
Bất động sản được phân loại dựa vào nhiều cách phân loại khác nhau Cụ thể:
* Phân loại dựa vào yếu tố đầu tư xây dựng
Bất động sản được phân loại thành ba loại chính dựa trên yếu tố đầu tư xây dựng: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không có đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cùng với các trụ sở làm việc Trong số đó, bất động sản nhà đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền, là nhóm cơ bản và chiếm tỷ trọng lớn, có tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố Nhóm bất động sản này đóng vai trò quan trọng trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và phát triển đô thị bền vững, đồng thời chiếm phần lớn trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng
Bất động sản đặc biệt, bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo và nghĩa trang, có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
* Phân loại theo các yếu tố cấu thành nên bất động sản
Bất động sản được phân thành ba nhóm chính dựa trên các yếu tố cấu thành, bao gồm đất đai, các công trình xây dựng gắn liền với đất và các bất động sản đặc thù.
- Đất đai: bao gồm tất cả các loại đất theo quy định của Luật Đất đai
- Các công trình xây dựng gắn liền với đất như công trình làm nhà ở, công trình thương mại dịch vụ, công trình công nghiệp, công trình đặc biệt…
- Các bất động sản đặc thù: pháp luật một số nước quy định các tài sản như máy bay, tàu thủy, tàu hỏa… cũng là bất động sản
* Phân loại dựa vào mục đích sử dụng của bất động sản
Bất động sản được phân loại dựa trên mục đích sử dụng thành các loại chính: bất động sản để ở, bất động sản thương mại và văn phòng, bất động sản công nghiệp, và bất động sản chuyên biệt.
* Phân loại theo hình thức sở hữu đối với bất động sản
Theo cách phân loại này, bất động sản được chia thành bất động sản toàn quyền sở hữu và bất động sản thuê theo hợp đồng Trong đó:
Bất động sản toàn quyền sở hữu là loại tài sản mà một chủ sở hữu duy nhất nắm giữ, với quyền chiếm hữu, sử dụng và quyết định mọi vấn đề liên quan đến bất động sản đó.
Các quyền liên quan đến bất động sản
1.2.1 Quyền sở hữu bất động sản
Quyền sở hữu bất động sản, theo Luật dân sự năm 2015, được hiểu là quyền hợp pháp được bảo vệ bởi pháp luật, cho phép chủ sở hữu tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản bất động sản.
Quyền chiếm hữu bất động sản là quyền được pháp luật bảo vệ của chủ sở hữu trong việc thực hiện các hành vi theo ý muốn để quản lý và nắm giữ tài sản Người được chủ sở hữu ủy quyền có thể thực hiện quyền chiếm hữu bất động sản theo phạm vi, cách thức và thời hạn mà chủ sở hữu đã quy định.
Quyền sử dụng bất động sản được pháp luật bảo vệ, cho phép khai thác các đặc tính tự nhiên hữu ích và tận dụng lợi ích từ bất động sản Những lợi ích này có thể bao gồm thu nhập, khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng của con người, và nhiều lợi ích khác.
Quyền định đoạt bất động sản bao gồm quyền chuyển nhượng, từ bỏ hoặc tiêu hủy bất động sản Do đất đai không thể bị tiêu hủy, việc tiêu hủy thường liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với chúng Như vậy, quyền định đoạt bất động sản chủ yếu liên quan đến việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản.
Có 3 hình thức sở hữu về bất động sản bao gồm:
- Sở hữu nhà nước: Chủ sở hữu bất động sản là nhà nước
- Sở hữu tập thể, cộng đồng: Chủ sở hữu bất động sản là tập thể hoặc cộng đồng
- Sở hữu cá nhân: chủ sở hữu bất động sản là cá nhân
Chủ sở hữu bất động sản được phép thực hiện các hoạt động hợp pháp liên quan đến tài sản của mình, bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản, miễn là những hành động này không xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi pháp nhân tạo ra bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc thông qua các hình thức như mua bán, chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế theo di chúc hoặc theo phán quyết của tòa án.
Quyền sở hữu bất động sản sẽ chấm dứt khi chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, chuyển nhượng quyền sở hữu cho người khác, hoặc khi bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc theo phán quyết của tòa án.
1.2.2 Các quyền sử dụng đất
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức đơn giản nhất để chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhằm mục đích thương mại Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện trong một số trường hợp cụ thể.
- Nông dân đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, khắc phục manh mún của ruộng đất
- Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra khi người sử dụng đất di chuyển, chuyển đổi nghề nghiệp, không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch đất đai hợp pháp Người nhận quyền sử dụng đất sẽ phải thanh toán cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với chi phí đã bỏ ra để có quyền sử dụng và đầu tư làm tăng giá trị đất Các đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm việc xác định giá trị đầu tư và chi phí liên quan.
- Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất
Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch bằng cách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất.
- Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất
- Mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai
* Cho tặng, để thừa kế quyền sử dụng đất
Cho, tặng, và thừa kế quyền sử dụng đất là những hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những trường hợp đặc biệt Người nhận quyền sử dụng đất sẽ không phải trả tiền, tuy nhiên, họ có thể phải nộp thuế liên quan đến việc nhận quyền này.
* Thế chấp quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn, nhằm thực hiện nghĩa vụ nợ với bên cho vay.
* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Nhà nước và người được giao đất có thu tiền theo quy định của Luật Đất đai là những chủ thể có quyền cho thuê đất Người được nhà nước cho thuê đất cũng có quyền cho thuê lại đất.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất, nếu được Nhà nước cho thuê đất với hình thức thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư vào hạ tầng khu công nghiệp có quyền cho thuê lại đất này.
Điều kiện để bất động sản được phép đưa vào kinh doanh trên thị trường
Bất động sản chỉ được coi là hàng hóa trên thị trường khi có chủ sở hữu cụ thể, được pháp luật cho phép và đủ điều kiện giao dịch Tại Việt Nam, với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, hàng hóa bất động sản chủ yếu bao gồm quyền sử dụng đất và các công trình xây dựng gắn liền với đất Theo Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, có quy định rõ ràng về các điều kiện để bất động sản được phép đưa vào kinh doanh.
* Đối với nhà và công trình xây dựng
Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
Để đảm bảo quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với các nhà và công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
- Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
* Đối với đất đai Đất đai được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Đặc điểm của hàng hóa bất động sản
Bất động sản, như một loại hàng hóa, mang những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường, bao gồm giá trị và giá trị sử dụng Ngoài ra, bất động sản còn sở hữu những đặc điểm cơ bản riêng biệt, làm cho nó trở thành một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn và tiềm năng.
* Bất động sản có tính cố định về vị trí
Bất động sản có đặc điểm cố định về vị trí, gắn liền với tính không di chuyển của đất đai, một tài sản tự nhiên Sự cố định này dẫn đến sự khác biệt trong giá trị sử dụng và khả năng sinh lời của bất động sản ở các vị trí khác nhau Do đó, đặc điểm cố định về vị trí ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản và quyết định đầu tư trong lĩnh vực này.
Bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm, xuất phát từ tính chất hạn chế của đất đai Diện tích bề mặt trái đất có hạn, dẫn đến tính khan hiếm cụ thể của từng miếng đất, khu vực và địa phương Chính vì vậy, bất động sản trở nên cá biệt do tính cố định và không thể di dời Trong một khu vực nhỏ, ngay cả hai bất động sản liền kề cũng có những yếu tố khác nhau, và trên thị trường khó có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau Ngay trong một toà cao ốc, các căn phòng cũng có hướng và cấu trúc khác nhau Các nhà đầu tư và kiến trúc sư thường chú trọng đến tính dị biệt để thu hút khách hàng và đáp ứng sở thích cá nhân.
* Bất động sản có tính bền lâu
Đất đai, tài sản thiên nhiên quý giá, là nguồn tài nguyên không thể bị hủy hoại trừ khi xảy ra thiên tai hoặc xói lở Các công trình kiến trúc xây dựng trên đất, sau khi hoàn thiện và trải qua quá trình cải tạo, có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn, cho thấy tính bền vững của bất động sản chính là tuổi thọ của các công trình này.
Bất động sản có hai loại tuổi thọ: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ kinh tế kết thúc khi chi phí sử dụng ngang bằng với lợi ích thu được, trong khi tuổi thọ vật lý kéo dài hơn nhiều, chỉ chấm dứt khi các cấu trúc chính bị hư hỏng Nếu việc cải tạo, nâng cấp mang lại lợi ích lớn hơn so với xây mới, tuổi thọ vật lý có thể được kéo dài Thực tế cho thấy tuổi thọ kinh tế của bất động sản phụ thuộc vào tính chất sử dụng, với nhà ở và khách sạn thường trên 40 năm, trong khi nhà xưởng và nhà ở phổ thông trên 45 năm Đặc tính bền vững của bất động sản đến từ việc đất đai không bị mất đi và có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, tạo ra sự phong phú và đa dạng cho loại hình này.
* Bất động sản có tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản có sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, với giá trị của một bất động sản có thể thay đổi do tác động từ bất động sản khác Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào các công trình hạ tầng, điều này không chỉ làm tăng vẻ đẹp mà còn nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực Hiện tượng xây dựng bất động sản mới làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cho các bất động sản xung quanh là rất phổ biến.
* Bất động sản có tính thích ứng
Bất động sản mang lại nhiều lợi ích trong quá trình sử dụng, cho phép điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những đặc trưng vốn có Điều này đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng trong các hoạt động sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và nhiều hoạt động khác.
* Bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý
Bất động sản yêu cầu khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường Đầu tư và xây dựng bất động sản là một quá trình phức tạp, đòi hỏi chi phí lớn và thời gian dài Vì vậy, việc quản lý bất động sản cần phải có sự phù hợp và chuyên môn tương xứng.
* Bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá bất động sản bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi nhiều yếu tố khác nhau so với các hàng hoá thông thường Nhu cầu về bất động sản tại mỗi vùng, khu vực và quốc gia rất đa dạng, phụ thuộc vào thị hiếu và tập quán của cư dân địa phương Các yếu tố tâm lý xã hội, cũng như tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh, đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nhu cầu và hình thức bất động sản.
Đăng ký bất động sản
1.5.1 Khái niệm và vai trò của đăng ký bất động sản Đăng ký bất động sản là việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản ghi vào Sổ đăng ký bất động sản việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm phát sinh giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật Đăng ký bất động sản là một công cụ để nhà nước bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân Cụ thể:
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng
Việc cung cấp tư liệu cho các chương trình cải cách đất đai không chỉ hỗ trợ cho quá trình này mà còn cho thấy rằng việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai là một bước tiến quan trọng trong cải cách pháp luật.
- Giám sát giao dịch đất đai
- Phục vụ quản lý trật tự trị an
Lợi ích đối với công dân:
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền bất động sản
- Khuyến khích đầu tư cá nhân
- Mở rộng khả năng vay vốn
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản
- Giảm tranh chấp đất đai
1.5.2 Chức năng và đối tượng đăng ký bất động sản
Chức năng của đăng ký nhà nước về bất động sản bao gồm:
- Công nhận, đảm bảo và bảo vệ các quyền về bất động sản bởi nhà nước
- Hỗ trợ cho việc hình thành thị trường bất động sản
- Thiết lập hệ thống thông tin về quyền và những hạn chế về các quyền về bất động sản
Cung cấp thông tin về quyền và hạn chế liên quan đến bất động sản cho các cơ quan quản lý nhà nước, địa phương, tư pháp, pháp nhân, ngân hàng và công dân Đối tượng đăng ký bất động sản bao gồm các quyền liên quan đến bất động sản.
1.6 Giá trị và giá cả bất động sản
* Giá trị bất động sản
Giá trị bất động sản được hiểu theo nhiều quan niệm khác nhau Quan niệm cổ điển cho rằng giá trị này tương tự như giá trị của hàng hóa thông thường, tức là nó được hình thành từ các yếu tố lao động Theo đó, giá trị bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và chi phí xây dựng công trình Tuy nhiên, quan niệm này chỉ tính toán dựa trên chi phí lao động để cải tạo đất, giá trị sản phẩm nông nghiệp trên diện tích đó và các chi phí vật chất đầu tư cho xây dựng Quan điểm này thường áp dụng trong các quan hệ phi thị trường hoặc trong mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất để thực hiện các chính sách liên quan đến đất đai, như bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Theo quan điểm hiện đại, giá trị của một hàng hóa, đặc biệt là bất động sản, được xác định dựa trên lợi ích mà nó mang lại cho người sử dụng Một ngôi nhà không chỉ có giá trị dựa trên diện tích mà còn phụ thuộc vào vị trí và các tiện ích xung quanh Ví dụ, một ngôi nhà ở trung tâm với nhiều tiện ích công cộng sẽ mang lại nhiều lợi ích hơn và do đó có giá trị cao hơn so với một ngôi nhà tương tự ở khu vực xa trung tâm Do đó, giá trị bất động sản được xác định dựa trên luồng thu nhập mà nó tạo ra cho chủ sở hữu.
* Giá cả bất động sản
Giá cả bất động sản, hay giá bất động sản, là số tiền mà người mua chi trả cho người bán để sở hữu bất động sản trên thị trường Giá cả và giá trị là hai yếu tố cốt lõi của hàng hóa bất động sản, có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Giá cả bất động sản được xác định dựa trên giá trị thực tế của nó, có thể cao hơn, thấp hơn hoặc bằng giá trị nhưng luôn xoay quanh giá trị đó.
Trong nền kinh tế thị trường, giá bất động sản thường được hiểu là giá thị trường của tài sản này Giá thị trường bất động sản là mức giá bán tối ưu nhất có thể đạt được, phản ánh tình hình thị trường hiện tại Điều này xảy ra khi các bên giao dịch hoàn toàn tự nguyện và có đầy đủ thông tin về bất động sản đang được mua bán.
Khi một người có nhu cầu về bất động sản phù hợp với tiêu chuẩn của mình, họ sẽ sẵn sàng đưa ra giá mua sau khi đánh giá giá trị bất động sản Nếu giá đề xuất thấp hơn mong đợi của chủ nhà, giao dịch sẽ không thành công và chủ nhà sẽ chờ đợi mức giá cao hơn Giá bất động sản được xác định khi chủ sở hữu chấp nhận bán, và nó phải bằng hoặc cao hơn giá trị mong đợi của họ Giá thị trường là mức giá được cả hai bên chấp nhận, không có sự cưỡng chế từ bên nào trong giao dịch Người bán chỉ bán khi nhận được số tiền yêu cầu, trong khi người mua chỉ mua khi cảm thấy giá hợp lý Do đó, giá thị trường kết nối người kinh doanh và người tiêu dùng bất động sản, và chỉ được xác định khi giao dịch được hoàn tất.
1.6.2 Đặc điểm của giá bất động sản
Giá bất động sản có các đặc điểm sau:
- Giá bất động sản có tính song trùng
- Giá bất động sản có tính khu vực
- Giá bất động sản được hình thành trong các giao dịch riêng lẻ
- Giá bất động sản phụ thuộc vào các quyền và lợi ích chưa đựng trong bất động sản
- Xét về dài hạn, giá bất động sản luôn có xu hướng tăng lên
1.6.3 Phân loại giá bất động sản
Giá cả bất động sản được phân loại dựa trên nhiều cách phân loại khác nhau Cụ thể:
Giá bất động sản được phân thành ba loại dựa trên các yếu tố cấu thành, bao gồm giá đất, giá công trình và giá bất động sản tổng thể, trong đó giá bất động sản tổng hợp cả giá đất và giá công trình.
Dựa vào thể cách thể hiện thì giá bất động sản được phân thành 2 loại là giá tổng (giá toàn nhà ) và giá đơn vị (m 2 sàn)
Dựa vào phương pháp tính thì giá bất động sản được phân thành 3 loại là giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính
Dựa vào công dụng của giá bất động sản thì giá bất động sản được phân thành các loại sau:
- Giá thị trường dùng trong giao dịch mua bán
- Giá thuê dùng trong giao dịch cho thuê
- Giá thế chấp dùng để thế chấp khi vay tiền
- Giá đền bù dùng trong giải phóng mặt bằng
- Giá khởi điểm đấu giá dùng trong giao dịch đấu giá bất động sản
- Giá do chủ nhà tự dùng dùng để quản lý tài sản
- Giá sử dụng hiện thời
- Giá phát triển dùng khi nâng cấp cải tạo bất động sản
- Giá bảo hiểm bất động sản dùng cho bảo hiểm bất động sản
- Giá trưng mua bất động sản khi chính phủ cần huy động bất động sản
1.6.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản a.Các yếu tố gắn với bất động sản
Vị trí bất động sản là yếu tố quan trọng quyết định giá trị của nó; những bất động sản có vị trí thuận lợi sẽ mang lại nhiều lợi ích cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng, từ đó làm tăng giá trị của chúng.
Bất động sản có kích thước, hình thể và diện tích tối ưu thường có giá trị cao hơn so với những bất động sản không đạt tiêu chuẩn này Điều này là do các thông số tối ưu đáp ứng nhu cầu cụ thể của đa số cư dân trong khu vực, từ đó tạo ra sự hấp dẫn và giá trị cao hơn cho bất động sản.
Địa hình của bất động sản ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó, với những khu vực có địa hình thấp thường chịu tác động tiêu cực như ngập nước vào mùa mưa hoặc triều cường, dẫn đến giá bất động sản giảm Ngược lại, bất động sản nằm ở địa hình cao thường có giá trị cao hơn do ít bị ảnh hưởng bởi các yếu tố thiên nhiên này.
Kiến trúc của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của nó Khi hai bất động sản có vị trí và chi phí xây dựng tương đương, bất động sản nào sở hữu kiến trúc đẹp và phù hợp với thị hiếu thị trường sẽ có giá trị cao hơn Ngược lại, những bất động sản có kiến trúc kém hấp dẫn sẽ bị đánh giá thấp hơn.
Đặc điểm của đất, bao gồm độ phì và tính chất vật lý của tầng đất mặt, có ảnh hưởng đáng kể đến giá bất động sản, tùy thuộc vào mục đích sử dụng Cụ thể, độ dày và tính chất thổ nhưỡng có tác động lớn đến giá đất khi được sử dụng cho nông nghiệp, trong khi ảnh hưởng này sẽ giảm đi nếu đất được sử dụng cho mục đích xây dựng.
- Yếu tố cảnh quan: Các bất động sản có cảnh quan xung quanh đẹp thường có giá cao hơn so với bất động sản có cảnh quan kém hơn
Các yếu tố môi trường như nước sinh hoạt, không khí và tiếng ồn có ảnh hưởng đáng kể đến giá bất động sản Mức độ tác động của những yếu tố này ngày càng gia tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị, khu công nghiệp và khu kinh tế.
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Các vấn đề chung về thị trường
2.1.1 Khái niệm, chức năng và phân loại thị trường
Thị trường là một khái niệm kinh tế tổng hợp, liên quan chặt chẽ đến quá trình sản xuất và lưu thông hàng hóa Sự tồn tại của thị trường không thể phủ nhận trong bối cảnh sản xuất hàng hóa Cả thị trường và kinh tế thị trường đều là những vấn đề phức tạp, từ những nghiên cứu cổ xưa đến những nghiên cứu khoa học hiện đại, khái niệm về thị trường luôn được cập nhật và mở rộng Tùy thuộc vào điều kiện và góc độ nghiên cứu, các định nghĩa về thị trường có thể khác nhau.
Thị trường được hiểu cổ điển là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi và mua bán hàng hóa, thường được đồng nhất với chợ và các địa điểm cụ thể dành cho giao dịch hàng hóa.
Thị trường được định nghĩa là quá trình tương tác giữa người mua và người bán, trong đó họ tác động lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa được mua bán.
Thị trường có thể được hiểu là tổng hợp các mối quan hệ liên quan đến lưu thông hàng hóa và tiền tệ, bao gồm tất cả các giao dịch mua bán và dịch vụ.
Thị trường là không gian diễn ra các hoạt động mua bán và trao đổi hàng hóa, trong đó số lượng và giá cả được xác định rõ ràng giữa người mua và người bán.
Chủ thể của thị trường bao gồm người sản xuất hàng hóa, người tiêu dùng và người môi giới thương mại Người sản xuất là những người tạo ra cơ sở vật chất của thị trường, trong khi người tiêu dùng là những người có nhu cầu mua sắm Người môi giới thương mại đóng vai trò quan trọng như cầu nối giữa người sản xuất và người tiêu dùng, giúp thúc đẩy giao dịch hàng hóa trong thị trường.
Khách thể của thị trường bao gồm tất cả hàng hóa có thể trao đổi mua bán, không chỉ là hàng tiêu dùng và tư liệu sản xuất, mà còn bao gồm các yếu tố thiết yếu cho sản xuất như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động và bất động sản Những yếu tố này tạo thành cơ sở vật chất cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của thị trường.
2.1.1.2 Chức năng của thị trường
Thị trường có các chức năng sau:
Chức năng trao đổi trong mua bán liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu hàng hóa, từ đó thể hiện giá trị của sản phẩm Điều này góp phần thúc đẩy sản xuất theo nhu cầu tiêu dùng.
Thị trường hoạt động dựa trên các quy luật cung cầu, giá cả và cạnh tranh, cho phép tự động điều tiết nền kinh tế và phân phối nguồn lực cho các ngành, vùng và doanh nghiệp Chức năng này không chỉ điều chỉnh cấu trúc và số lượng hàng hóa mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế giữa bên mua và bên bán, đánh dấu vai trò quan trọng nhất của thị trường trong nền kinh tế.
Chức năng thông tin của thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp dữ liệu cho người sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng về cung cầu, chất lượng, giá cả, thị hiếu, nguồn vốn và tỷ suất lợi nhuận Khi công nghệ thông tin phát triển, khả năng cung cấp thông tin của thị trường trở nên mạnh mẽ và nhạy bén hơn, giúp các bên liên quan đưa ra quyết định chính xác và kịp thời.
Thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối các lĩnh vực kinh tế, ngành nghề, địa phương và doanh nghiệp, tạo thành một phần không thể thiếu của nền kinh tế quốc dân Qua đó, thị trường giúp thúc đẩy quá trình hội nhập kinh tế toàn cầu, khẳng định rằng đây là một hệ thống mở, không có rào cản.
Thị trường có thể được phân loại theo nhiều cách khác nhau như sau:
- Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô: thị trường được chia thành hai loại là thị trường tự do và thị trường có kế hoạch
Thị trường được phân chia dựa trên công dụng của hàng hóa thành hai loại chính: thị trường hàng hóa và thị trường các yếu tố sản xuất Các yếu tố sản xuất bao gồm thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao động, công nghệ thông tin và thị trường bất động sản.
Thị trường có thể được phân loại dựa trên khu vực hoặc phạm vi lưu thông, bao gồm thị trường đô thị, thị trường nông thôn, thị trường trong nước và thị trường quốc tế.
Thị trường được phân loại dựa trên trình độ cạnh tranh thành ba loại chính: thị trường cạnh tranh hoàn toàn, thị trường độc quyền hoàn toàn và thị trường cạnh tranh độc quyền.
- Căn cứ vào địa vị của chủ thể: thị trường được chia thành thị trường bên bán, thị trường bên mua và thị trường cân bằng
2.1.2 Cơ chế vận hành của thị trường
Thị trường bị chi phối bởi quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh, tạo thành cơ chế vận hành của thị trường Cơ chế này, thường gọi là cơ chế thị trường, bao gồm ba thành phần chính: cơ chế giá cả, cơ chế cung cầu và cơ chế cạnh tranh Mối quan hệ chặt chẽ giữa các quy luật này là yếu tố quyết định sự hoạt động hiệu quả của thị trường.
Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản
2.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Các chuyên gia kinh tế và nhà nghiên cứu bất động sản trong nước và quốc tế đã đưa ra nhiều khái niệm về thị trường bất động sản dựa trên phân tích lý luận về thị trường.
Thị trường bất động sản là không gian quyết định việc ai có quyền tiếp cận bất động sản, cũng như cách thức và mục đích sử dụng các tài sản này.
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá bất động sản
Thị trường bất động sản là không gian diễn ra các hoạt động như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn Vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường này có ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản.
Thị trường bất động sản được định nghĩa là "nơi" diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới và tư vấn.
Thị trường bất động sản được hiểu là tổng thể các giao dịch liên quan đến bất động sản, diễn ra dựa trên mối quan hệ hàng hóa - tiền tệ trong một không gian và thời gian xác định Hiện nay, có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường này, nhưng nhìn chung, nó phản ánh sự tương tác giữa các yếu tố kinh tế và xã hội trong lĩnh vực bất động sản.
2.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
* Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi giao dịch các quyền và lợi ích từ việc sở hữu bất động sản, với tài sản phải gắn liền với đất đai Đất đai không hao mòn và chỉ mất đi trong những trường hợp đặc biệt, vì vậy người sở hữu đất chỉ có quyền sử dụng và hưởng lợi từ nó, không phải sở hữu như các tài sản khác Tính chất này ảnh hưởng đến tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động sản, khiến giá đất phản ánh khả năng thu lợi từ đất chứ không phải giá trị hàng hóa Theo Luật Đất đai Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với nhà nước là đại diện duy nhất có quyền quyết định về quỹ đất Các thành viên trong xã hội chỉ có quyền sử dụng và hưởng lợi từ đất mà không có quyền định đoạt Do đó, giao dịch trên thị trường bất động sản thực chất là giao dịch quyền và lợi ích từ việc sử dụng đất, không phải giao dịch bản thân đất đai.
Thị trường bất động sản có sự khác biệt rõ rệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch Trong khi hàng hóa thông thường được giao dịch tại nơi có sự hiện diện của chúng, bất động sản lại không nhất thiết phải giao dịch tại vị trí của chính tài sản Người mua, người bán và môi giới thường gặp gỡ tại các địa điểm như sàn giao dịch, phòng giao dịch, quán nước, hoặc thậm chí thực hiện giao dịch qua điện thoại và internet Sự đa dạng trong địa điểm giao dịch bất động sản phản ánh tính chất cố định của tài sản này.
* Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Thị trường bất động sản là một loại hàng hoá cố định, không thể di dời và chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố tâm lý, tập quán và thị hiếu của từng địa phương Mỗi khu vực có đặc điểm riêng, dẫn đến tính chất địa phương sâu sắc trong hoạt động của thị trường bất động sản Thị trường này không tập trung và phân bố rộng rãi trên toàn quốc, với sản phẩm bất động sản ở một vùng không thể chuyển nhượng sang vùng khác Sự phát triển không đồng đều giữa các khu vực, cùng với điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội khác nhau, tạo ra sự khác biệt về quy mô và mức độ phát triển của thị trường bất động sản Thị trường ở các đô thị lớn thường sôi động hơn so với thị trường ở nông thôn hoặc miền núi.
*Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, ảnh hưởng sâu sắc đến các hoạt động kinh tế-xã hội Chính phủ các nước thường xuyên điều chỉnh chính sách liên quan đến bất động sản để huy động nguồn lực phục vụ phát triển Thị trường bất động sản chịu sự quản lý chặt chẽ từ hệ thống văn bản pháp luật, đặc biệt là các quy định về đất đai và nhà ở.
*Thị trường bất động sản có nội dung phong phú nhưng là dạng thị trường không hoàn hảo
Thị trường bất động sản là một hệ thống phức tạp với nhiều giao dịch đa dạng, nhưng lại bị ảnh hưởng bởi vị trí cố định và các đặc trưng riêng của từng vùng, như điều kiện tự nhiên, truyền thống và tâm lý xã hội Điều này dẫn đến việc người mua và người bán thường thiếu thông tin về các giao dịch trước đó, gây khó khăn trong việc hiểu biết về thị trường địa phương.
Sự can thiệp của Nhà nước là yếu tố quan trọng tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản Mọi Nhà nước đều tham gia vào thị trường này ở mức độ khác nhau, chủ yếu thông qua việc quản lý đất đai để đạt được các mục tiêu phát triển chung Bất động sản có tính chất đặc thù, thông tin thị trường hạn chế, và giá trị đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước, dẫn đến một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Thêm vào đó, do tính không tái tạo của đất, thị trường bất động sản thường mang tính độc quyền và đầu cơ cao hơn so với các thị trường hàng hóa khác.
* Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
Đầu tư vào bất động sản thường yêu cầu một lượng vốn lớn, phần lớn trong số đó được huy động từ thị trường vốn Khi bất động sản được giao dịch trên thị trường, các giá trị và quyền liên quan đến bất động sản được trao đổi, mua bán và kinh doanh, giúp giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia giao dịch Điều này cho thấy thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối với thị trường vốn.
Thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả là nền tảng quan trọng để huy động nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua việc thế chấp và giải ngân Theo thống kê, ở các nước phát triển, tỷ lệ tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bất động sản chiếm tới 80% tổng lượng vốn cho vay.
* Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến tư vấn với trình độ cao
Bất động sản là một loại hàng hóa có giá trị lớn, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố phức tạp Thông tin về thị trường bất động sản thường không đầy đủ và không liên tục, khiến người bán và người mua thiếu kiến thức về các giao dịch trước đó Do đó, việc tư vấn từ các chuyên gia môi giới và định giá nhà đất là rất cần thiết Mặc dù ước tính giá cả của các chuyên gia có thể mang tính chủ quan, nhưng họ được đào tạo bài bản, có kinh nghiệm và am hiểu thị trường cũng như pháp luật liên quan, giúp các bên tham gia giao dịch thỏa mãn nhu cầu của mình.
*Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu
Khi cầu về hàng hóa tăng, nhà sản xuất có thể nhanh chóng tăng cường sản xuất và cung ứng, nhưng đối với bất động sản, cung không thể phản ứng nhanh như các hàng hóa thông thường Nguyên nhân là do việc tăng cung bất động sản đòi hỏi thời gian và công sức lớn, bao gồm tìm hiểu thị trường, chuyển nhượng đất đai, xin cấp phép xây dựng, thiết kế và thi công Thủ tục pháp lý phức tạp và giá trị lớn của bất động sản cũng khiến việc chuẩn bị vốn để tham gia thị trường trở nên khó khăn, dẫn đến việc cung bất động sản diễn ra chậm hơn so với nhiều thị trường khác.
Phân loại thị trường bất động sản
2.3.1 Phân loại dựa vào khu vực có bất động sản
Căn cứ vào khu vực có bất động sản, thị trường bất động sản được chia thành các loại như sau:
Thị trường bất động sản đô thị bao gồm nhiều phân khúc khác nhau, trong đó có thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại và thị trường bất động sản công cộng Các yếu tố này tạo nên một bức tranh đa dạng và phong phú cho thị trường bất động sản tại khu vực đô thị.
Thị trường bất động sản ở khu vực nông thôn bao gồm nhiều loại hình như thị trường đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, và nhà ở nông thôn Ngoài ra, còn có thị trường đất phi nông nghiệp phục vụ cho xây dựng trụ sở, văn phòng, và cửa hàng kinh doanh Thêm vào đó, thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp và bất động sản công cộng cũng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của khu vực này.
Thị trường bất động sản tại khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn đang phát triển đa dạng, bao gồm các loại hình như đất ở, nhà ở, đất nông nghiệp, bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp, và bất động sản công cộng Sự giao thoa này tạo ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư và người dân, đồng thời góp phần vào sự phát triển kinh tế bền vững của khu vực.
2.3.2 Phân loại dựa vào hàng hóa bất động sản trên thị trường
Căn cứ vào các loại hàng hóa bất động sản trên thị trường có thể chia thị trường bất động sản thành các loại sau:
- Thị trường đất đai: các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất với các mục đích sử dụng khác nhau
- Thị trường nhà ở: các giao dịch liên quan đến nhiều loại nhà ở như nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà liền kề
Thị trường bất động sản thương mại và dịch vụ bao gồm các giao dịch liên quan đến bất động sản được sử dụng cho mục đích bán hàng và cung cấp dịch vụ, chẳng hạn như cửa hàng, trung tâm thương mại và ki ốt bán lẻ.
Thị trường bất động sản văn phòng công sở bao gồm các giao dịch liên quan đến bất động sản văn phòng và trụ sở làm việc của doanh nghiệp hoạt động trong nhiều lĩnh vực khác nhau.
- Thị trường công trình công nghiệp: các giao dịch liên quan đến các bất động sản là nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, kho bãi…
- Thị trường bất động sản nông nghiệp: các giao dịch liên quan đến bất động sản sử dụng vào mục đích nông nghiệp
2.3.3 Phân loại dựa vào các hoạt động trên thị trường bất động sản
Căn cứ vào các hoạt động trên thị trường bất động sản có thể chia thị trường bất động sản thành các loại sau:
Thị trường mua bán bất động sản là loại hình thị trường ra đời sớm nhất trong lĩnh vực bất động sản Hoạt động mua bán và chuyển nhượng có thể thực hiện trực tiếp giữa các cá nhân có nhu cầu hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ môi giới và tư vấn nhà đất.
- Thị trường cho thuê bất động sản
Thị trường cho thuê bất động sản là nơi mà người thuê chỉ sử dụng tài sản trong một khoảng thời gian nhất định Chủ sở hữu bất động sản sẽ nghiên cứu thị trường để đưa ra quyết định cho thuê, nhằm tối đa hóa lợi ích thu được từ việc cho thuê tài sản.
Trong thị trường cho thuê bất động sản, giá thuê được xác định bởi mối quan hệ cung cầu Giao dịch cho thuê có thể diễn ra trực tiếp giữa chủ sở hữu và người thuê, hoặc thông qua các trung gian như công ty môi giới và tổ chức tư vấn bất động sản.
- Thị trường thế chấp bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, việc sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng nhằm đáp ứng các nhu cầu khác là rất phổ biến Người sở hữu bất động sản có thể thế chấp tài sản này với ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho sản xuất, kinh doanh và các nhu cầu đời sống khác.
Việc sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp vay vốn dẫn đến nhu cầu định giá bất động sản dựa trên giá thị trường Tuy nhiên, định giá này chỉ mang tính tương đối và bị ảnh hưởng bởi quan hệ cung cầu về vốn Khi các khoản vay được chuyển nhượng, quyền nắm giữ tài sản thế chấp cũng bị chuyển dịch, đặc biệt ở các quốc gia có thị trường vốn phát triển Nếu khoản vay không được hoàn trả, chủ nợ có quyền phát mại bất động sản thế chấp để thu hồi vốn, hiện tượng này khá phổ biến Từ đó, các giao dịch liên quan đến bất động sản làm tài sản thế chấp đã hình thành nên một thị trường bất động sản đặc thù.
- Thị trường bảo hiểm bất động sản:
Trên thị trường bảo hiểm bất động sản diễn ra các giao dịch liên quan đến bảo hiểm bất động sản
2.3.4 Căn cứ theo trình tự thời gian bất động sản tham gia thị trường
Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường, thị trường bất động sản được chia thành:
Thị trường cấp 1, hay còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp, là nơi diễn ra các hoạt động chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất Thị trường này được hình thành từ khi nhà nước thực hiện việc giao hoặc cho thuê đất Các bên tham gia chủ yếu bao gồm Nhà nước, đại diện cho chủ sở hữu, và các nhà đầu tư hoặc cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.
- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê
- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê
Sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng tiến hành đầu tư để tạo lập bất động sản, bao gồm xác định vị trí, xác lập quyền sở hữu, xây dựng cơ sở hạ tầng và công trình kiến trúc Tiếp theo, họ thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và bảo hiểm Giai đoạn này được gọi là thị trường thứ cấp.
2.3.5 Phân loại dựa vào mức độ kiểm soát của nhà nước đối với thị trường
Dựa vào mức độ kiểm soát của nhà nước đối với thị trường bất động sản, có thể chia thị trường bất động sản thành hai loại gồm:
Thị trường bất động sản chính thức được quản lý bởi nhà nước, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành Các hoạt động trong lĩnh vực này phải chịu sự kiểm soát chặt chẽ, nhằm duy trì tính minh bạch và ổn định cho thị trường.
- Thị trường bất động sản phi chính thức: Các hoạt động của thị trường không tuân thủ hoặc không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật.
Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản
2.4.1 Chủ thể cung bất động sản
Chủ thể cung bất động sản bao gồm những người có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản, cho phép họ tham gia vào các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp trên thị trường Họ có thể là người bán, người cho thuê, hoặc sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn và góp vốn liên doanh.
Chủ thể cung cấp bất động sản có thể là hộ gia đình, cá nhân hoặc tập thể như các công ty xây dựng, tập đoàn phát triển bất động sản và các công ty đầu tư, kinh doanh bất động sản Ngoài ra, nhà nước cũng đóng vai trò quan trọng trong việc cung ứng bất động sản thông qua việc giao và cho thuê đất trên thị trường sơ cấp.
2.4.2 Chủ thể cầu bất động sản
Chủ thể cầu bất động sản bao gồm những đối tượng có nhu cầu và khả năng thanh toán để sở hữu bất động sản trên thị trường Họ có thể là cá nhân hoặc doanh nghiệp muốn mua bất động sản phục vụ cho mục đích tiêu dùng như để ở hoặc phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh Bên cạnh đó, một số chủ thể cầu cũng có thể mua bất động sản nhằm tích trữ tài sản hoặc để đầu tư và bán lại kiếm lời.
2.4.3.Các tổ chức trung gian của thị trường
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn và việc giao dịch trong lĩnh vực này thường rất phức tạp Thị trường bất động sản không hoàn hảo, do đó cần có sự hỗ trợ từ các tổ chức trung gian Chính vì lý do này, các tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản ngày càng phát triển mạnh mẽ.
- Tổ chức cung cấp thông tin:
Trên thị trường bất động sản, có nhiều tổ chức cung cấp thông tin đa dạng, bao gồm các cơ quan quản lý nhà nước chịu trách nhiệm về luật pháp, chính sách và quy hoạch Các cơ quan truyền thông thông báo về giá cả và diễn biến thị trường, trong khi các công ty dịch vụ cung cấp thông tin, phân tích thị trường và tư vấn đầu tư bất động sản Họ thực hiện phân tích sản phẩm và dự báo xu hướng thị trường để hỗ trợ quyết định đầu tư Bên cạnh đó, các tổ chức môi giới cũng đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin trong quá trình môi giới bất động sản.
Các tổ chức tư vấn bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ bên mua và bên bán hiểu rõ các vấn đề pháp lý và quy trình giao dịch Dịch vụ tư vấn bao gồm tư vấn pháp lý, đầu tư kinh doanh bất động sản, tài chính và hợp đồng trong các giao dịch bất động sản.
- Tổ chức môi giới bất động sản:
Tổ chức môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối các bên tham gia giao dịch, chuẩn bị các thông tin cần thiết để hỗ trợ quyết định cuối cùng và hoàn thành giao dịch Các tổ chức này có thể hoạt động dưới dạng doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản Hoạt động môi giới không chỉ là giới thiệu sản phẩm, mà còn bao gồm việc tìm kiếm đối tác phù hợp với yêu cầu của khách hàng, thực hiện đàm phán để đạt được thỏa thuận và đại diện cho các bên trong việc ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản.
- Tổ chức hỗ trợ tài chính:
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, vì vậy kinh doanh trong lĩnh vực này cần nguồn vốn lớn Hầu hết các hoạt động kinh doanh bất động sản đều phải huy động vốn từ các tổ chức tài chính, chủ yếu là ngân hàng, để hỗ trợ và cung cấp dịch vụ tài chính.
Bất động sản, với đặc tính không thể di dời và lâu bền, thường được sử dụng làm tài sản thế chấp, khiến ngân hàng phải dựa vào thị trường để định giá trị của nó Khi khoản vay không được hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại bất động sản đã thế chấp để thu hồi vốn Qua đó, ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản với vai trò bên cung Ở những quốc gia có thị trường vốn phát triển, ngân hàng cũng đầu tư và kinh doanh bất động sản thông qua việc thành lập các bộ phận hoặc công ty chuyên trách.
Ngoài ngân hàng, các tổ chức tài chính như công ty bảo hiểm, công ty tài chính và quỹ đầu tư cũng có thể tham gia vào thị trường bất động sản thông qua việc đầu tư và kinh doanh, đồng thời đóng vai trò trung gian trong việc tài trợ và cho vay trong các giao dịch bất động sản.
- Tổ chức định giá bất động sản:
Tổ chức định giá bất động sản có nhiệm vụ xác định giá trị bất động sản trong giao dịch, thực hiện thống kê giá cả và cung cấp căn cứ khoa học để dự báo giá Họ công bố giá bất động sản làm cơ sở cho các giao dịch, mặc dù giá này không có giá trị bắt buộc nhưng thường được bên mua và bên bán tham khảo để đàm phán trước khi đạt thỏa thuận cuối cùng.
- Tổ chức quản lý bất động sản:
Các tổ chức quản lý bất động sản được ủy quyền bởi chủ sở hữu và người sử dụng nhằm đảm bảo hoạt động bình thường của bất động sản Dịch vụ của họ bao gồm bảo trì, sửa chữa, quản lý và giám sát việc khai thác bất động sản theo đúng công năng và hợp đồng Họ cũng đại diện cho chủ sở hữu trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng và cho thuê bất động sản, đồng thời thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với nhà nước và khách hàng theo ủy quyền.
Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản 31 2.6 Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản hình thành và phát triển gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hóa, phản ánh sự phân công lao động xã hội và sự tách biệt kinh tế giữa các nhà sản xuất Sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, đặc biệt là đất đai, là nền tảng cho nền kinh tế sản xuất hàng hóa Đất đai, vốn là tư liệu sản xuất quan trọng, đã bị giai cấp quý tộc chiếm hữu, dẫn đến sự phát sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng và thuê mướn ruộng đất Những giao dịch ban đầu này chính là bước khởi đầu của thị trường bất động sản.
Nền kinh tế thị trường đang phát triển mạnh mẽ với quy mô sản xuất mở rộng và sức cạnh tranh cao, yêu cầu các yếu tố đầu vào như vốn, lao động và tư liệu sản xuất, đặc biệt là bất động sản, cần được đáp ứng cả về số lượng và chất lượng Để thỏa mãn nhu cầu này, thị trường các yếu tố đầu vào, bao gồm thị trường bất động sản, cần được hình thành và phát triển một cách đồng bộ.
Khi nền kinh tế phát triển, giao dịch bất động sản ngày càng đa dạng, bao gồm mua bán, cho thuê, thế chấp và góp vốn liên doanh Điều này yêu cầu thị trường bất động sản phải linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch ngày càng phong phú của nền kinh tế.
Sự phát triển của nền kinh tế thị trường đã làm tăng mức sống của người dân, cùng với sự gia tăng dân số và đô thị hóa, dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng cao Để đáp ứng đầy đủ các nhu cầu này, các giao dịch trên thị trường bất động sản trở nên cần thiết hơn bao giờ hết.
Quá trình hội nhập kinh tế toàn cầu yêu cầu các quốc gia phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng nhu cầu về đất đai cho các hoạt động hợp tác quốc tế Đối với các nước đang phát triển, quyền sử dụng đất trở thành nguồn vốn quan trọng cho việc liên doanh với đối tác nước ngoài Vì vậy, để thúc đẩy hoạt động kinh tế quốc tế, mỗi quốc gia cần xây dựng một thị trường bất động sản phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu về định giá và chuyển nhượng vốn góp bằng bất động sản.
Trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, thị trường bất động sản gần như không tồn tại do thiếu sự công nhận pháp lý, dẫn đến nhiều giao dịch diễn ra trên thị trường không chính thức Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản chưa được hình thành rõ ràng, khiến cho các giao dịch chủ yếu diễn ra ngoài sự kiểm soát của Nhà nước, tạo ra sự phức tạp và hậu quả tiêu cực cho nền kinh tế - xã hội Do đó, việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản là cần thiết để đáp ứng nhu cầu giao dịch ngày càng tăng của người dân và nền kinh tế.
2.6 Vai trò của thị trường bất động sản
2.6.1 Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển
- Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh bất động sản
Trên thị trường bất động sản, các giao dịch mua bán giữa nhà kinh doanh và người tiêu dùng diễn ra thường xuyên, tạo ra sự chuyển quyền sở hữu và sử dụng bất động sản Điều này không chỉ làm tăng tính phong phú của thị trường mà còn tạo ra một nguồn cung hàng hóa dồi dào, đảm bảo rằng thị trường bất động sản luôn sôi động và đa dạng.
Thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, quyết định tốc độ chu chuyển vốn và sự tăng trưởng của sản xuất kinh doanh Điều này cũng ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp đất đai, đáp ứng nhu cầu xã hội về tài sản Điều này không chỉ là yếu tố thiết yếu trong mọi quá trình sản xuất mà còn thúc đẩy sự phát triển liên tục của hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch vụ Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần đảm bảo nguồn lực cần thiết cho các hoạt động kinh tế.
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tổ chức và phân bổ sản xuất kinh doanh, phù hợp với quy hoạch và định hướng phát triển kinh tế của từng địa phương và quốc gia.
Thông qua công cụ quy hoạch, địa phương và nhà nước có thể phân bổ đất đai cho các mục đích sản xuất phù hợp với định hướng phát triển kinh tế trong từng giai đoạn Việc cho thuê đất và sử dụng đất để góp vốn liên doanh không chỉ thu hút vốn đầu tư mà còn tạo cơ hội hợp tác phát triển với các công ty nước ngoài, từ đó thúc đẩy sản xuất theo quy hoạch đã được xác định.
- Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán bất động sản
Trong sản xuất hàng hóa, người sản xuất tập trung vào tổ chức kinh doanh và sử dụng yếu tố sản xuất để tạo ra sản phẩm Những sản phẩm này sau đó được đưa ra thị trường để tiêu thụ Người tiêu dùng tìm kiếm và mua những sản phẩm này, tạo ra mối liên kết giữa bên cung và bên cầu Thị trường đóng vai trò là cầu nối quan trọng, nơi diễn ra các thỏa thuận và trao đổi sản phẩm, đảm bảo quá trình sản xuất diễn ra liên tục Nếu không có thị trường, sản phẩm sẽ bị tồn đọng do không bán được, dẫn đến sự gián đoạn trong quá trình sản xuất khi không thể chuyển đổi hàng hóa thành tiền để tái sản xuất cho chu kỳ tiếp theo.
2.6.2 Hoạt động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới chính sách về đất đai và bất động sản
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện và hoàn thiện các chính sách pháp luật về đất đai và bất động sản của nhà nước Qua các giao dịch dân sự, những bất cập trong chính sách sẽ được phát hiện, từ đó giúp nhà nước đổi mới và cải thiện quy định liên quan Ngoài ra, thị trường cũng tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai và bất động sản được nâng cao, bao gồm việc thiết lập hệ thống đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nhà nước đang hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai và bất động sản thông qua thị trường, nhằm tạo điều kiện cho sự phát triển và mở rộng của thị trường Điều này giúp khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
2.6.3 Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển
Thị trường bất động sản có thể phát triển thông qua việc tăng khối lượng giao dịch hoặc mở rộng các quan hệ giao dịch như mua bán, cho thuê, cầm cố, thế chấp Sự đa dạng trong các hình thức giao dịch này không chỉ làm tăng số lượng bất động sản tham gia mà còn thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, nhờ vào việc mua bán nhiều lần cùng một tài sản.
Sự vận hành của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường và vai trò quản lý của nhà nước
2.7.1 Sự vận hành của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường
Kinh tế thị trường là hình thức phát triển cao của nền sản xuất hàng hóa
Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chủ yếu dựa vào cơ chế thị trường, thể hiện sự tồn tại và phát triển khách quan trong các xã hội có nền sản xuất hàng hóa Thị trường bất động sản là một phần quan trọng trong hệ thống thị trường của nền kinh tế, và sự biến động của nó phải tuân theo các quy luật thị trường như cạnh tranh, cung cầu và giá cả Sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế này được thể hiện qua hai khía cạnh chính.
* Những tác động tích cực
Thị trường bất động sản, cùng với các thị trường hàng hóa, dịch vụ, lao động và vốn, đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành hệ thống thị trường toàn diện của nền kinh tế quốc dân, góp phần thúc đẩy sự phát triển năng động, ổn định và hiệu quả của nền kinh tế.
Trong thị trường bất động sản, giá cả đóng vai trò quan trọng trong việc hướng dẫn hành vi của người mua và bán Cơ chế thị trường tự động phân bổ và điều tiết nguồn lực đến các khu vực sản xuất dưới tác động của quy luật giá trị, cạnh tranh và cung cầu mà không cần sự can thiệp từ trung tâm Thị trường này cũng tự điều chỉnh các chức năng sử dụng bất động sản có giá trị kinh tế cao, đồng thời phân bổ lao động, vật tư và vốn vào những khu vực cần thiết, phản ánh sự khan hiếm hoặc dồi dào của hàng hóa bất động sản.
Cơ chế thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ và sản xuất kinh doanh, nâng cao năng suất lao động và chuyên môn hóa trong lĩnh vực bất động sản Lợi nhuận là động lực chính cho hoạt động của doanh nghiệp, buộc các công ty phải cải tiến quản lý, đổi mới công nghệ, giảm chi phí, và nâng cao cả khối lượng lẫn chất lượng bất động sản cung cấp cho cộng đồng và các tổ chức kinh tế xã hội.
Cơ chế thị trường có khả năng sàng lọc và đào tạo những nhà sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, từ đó hình thành một đội ngũ kinh doanh xuất sắc.
Cơ chế thị trường thúc đẩy sự sáng tạo và năng động của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh tự do Nhờ đó, các doanh nghiệp có thể khai thác hiệu quả tiềm năng đất đai, lao động và vốn của mình.
* Những tác động tiêu cực
- Sử dụng bất động sản lãng phí và kém hiệu quả
Cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ và tạm thời, không thể quản lý toàn diện và lâu dài Do đó, việc sử dụng đất đai và phát triển nhà ở, cùng các công trình kiến trúc liên quan, diễn ra một cách tự phát mà không có mục tiêu chung cho xã hội Hậu quả là tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và việc sử dụng các nguồn lực trong lĩnh vực bất động sản.
- Gây hậu quả tiêu cực về mặt xã hội
Trong cơ chế thị trường, lợi nhuận được coi là mục tiêu hàng đầu, dẫn đến việc sản xuất và kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản chủ yếu vì lợi ích cá nhân, thường bỏ qua quyền lợi của người khác và cộng đồng Sự tập trung vào lợi nhuận cao đã khiến các hoạt động phát triển cơ sở hạ tầng bị xem nhẹ, mặc dù đây là lĩnh vực không mang lại lợi nhuận cao, từ đó gây ra tình trạng hủy hoại tài nguyên thiên nhiên và môi trường, cùng với nhiều hành vi vi phạm pháp luật.
Cơ chế thị trường với cạnh tranh "mạnh sống, yếu chết" đã tạo ra sự phân cực xã hội và gia tăng bất bình đẳng, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Điều này dẫn đến một bộ phận người dân trở nên khá giả, trong khi nhiều người khác rơi vào tình trạng khó khăn, thậm chí phá sản Những người nghèo thường không có đủ điều kiện để mua nhà, buộc phải sống trong những túp lều hoặc lang thang.
- Hạn chế việc huy động các nguồn tài chính:
Thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường, dẫn đến một lượng lớn giao dịch không được đăng ký với cơ quan nhà nước, gây thất thu ngân sách từ các hoạt động liên quan Hơn nữa, sự gia tăng liên tục của giá bất động sản tạo áp lực lên ngân sách nhà nước cho các hoạt động đền bù, giải tỏa và hỗ trợ các đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp.
Cơ chế thị trường có những mặt trái, dẫn đến hoạt động ngầm và manh mún trong thị trường bất động sản Điều này gây ra hiện tượng đầu cơ và tích trữ, tạo nên cơn sốt bất động sản, làm giá cả tăng vọt và gây mất ổn định cho thị trường.
Mặc dù cơ chế thị trường có những mặt trái, mức độ và hậu quả của nó khác nhau giữa các quốc gia do khả năng quản lý kinh tế xã hội khác nhau Việc hạn chế khuyết tật của cơ chế thị trường phụ thuộc vào bản chất chế độ xã hội Ở các nước tư bản chủ nghĩa, mặc dù có kinh nghiệm quản lý thị trường, nhưng mâu thuẫn trong quan hệ đất đai và phân cực xã hội vẫn diễn ra mạnh mẽ Trong khi đó, tại Việt Nam, với thời gian ngắn thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước đã nỗ lực khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, nhờ sự hỗ trợ quốc tế, góp phần ổn định và phát triển kinh tế đất nước.
2.7.2 Vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai trò của nhà nước Quản lý nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý nhà nước là thực hiện theo mô hình kinh tế hỗn hợp, một nền kinh tế được điều tiết thông qua sự tác động của " bàn tay vô hình - thị trường" và " bàn tay hữu hình - nhà nước" đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh Việc thừa nhận sự quản lý nền kinh tế theo mô hình hỗn hợp trên có nghĩa là Nhà nước không đứng ngoài quá trình phát triển Trong nền kinh tế này, nhà nước có hai hai chức năng cơ bản là chức năng điều khiển để duy trì và là trọng tài trong toàn bộ hoạt động của nền kinh tế xã hội và chức năng phát triển Để thực hiện vai trò của mình, nhà nước sử dụng một hệ thống các chính sách và công cụ quản lý vĩ mô để điều khiển, tác động vào đời sống kinh tế xã hội nhằm giải quyết các mối quan hệ trong nền kinh tế cũng như đời sống xã hội Trong các chính sách và công cụ đó của nhà nước, có các chính sách tác động trực tiếp, có các chính sách tác động gián tiếp, các các giải pháp tác động mang tính chất lâu dài Trong quá trình tác động Nhà nước cần giải quyết thỏa đáng mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế với gìn giữ môi trường, làm hẹp hố ngăn cách giữa kẻ giàu với người nghèo Điều đó hoàn toàn phụ thuộc vào vai trò điều tiết của nhà nước vì bản thân kinh tế thị trường không thể giải quyết được vấn đề xã hội, không thể chấp nhận được sự bất công và bất bình đẳng trong xã hội và sự hy sinh của con người để đạt được sự tăng trưởng với bất cứ giá nào Tuy vậy, giải quyết vấn đề xã hội không thể vượt quá khả năng cho phép của nền kinh tế, mà phải đặt trong mối quan hệ với nền kinh tế, tạo tiền đề và điều kiện cho nhau Vì vậy, vai trò điều tiết vĩ mô của nhà nước là rất cần thiết để duy trì trạng thái cân bằng, khắc phục các mâu thuẫn nảy sinh để xã hội ổn định và phát triển Ở nước ta, sự quản lý và điều tiết của nhà nước không chỉ nhằm khắc phục các khuyết tật của nền kinh tế thị trường mà còn đảm bảo yêu cầu và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, sự can thiệp của nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển và mở rộng thị trường Điều này không chỉ giúp hình thành một môi trường kinh doanh ổn định mà còn góp phần giải quyết các vấn đề liên quan đến công bằng xã hội.
Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thể hiện trên các phương diện chủ yếu sau:
* Nhà nước xây dựng và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động
Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước, pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh và tạo môi trường pháp lý cho sự phát triển của thị trường bất động sản Hệ thống pháp luật quy định các điều kiện, phạm vi và nội dung của các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng và cho thuê bất động sản, đồng thời hướng dẫn biện pháp thực hiện thông qua các hợp đồng và quy định về thế chấp Nhà nước cũng hướng dẫn sự phát triển của các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản thông qua chính sách vĩ mô, ảnh hưởng đến họ qua đầu tư hạ tầng, bảo hộ quyền sở hữu, luật đầu tư, chính sách thuế và đền bù khi thu hồi bất động sản Những chính sách này được xem là yếu tố bên ngoài tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
* Nhà nước hoạch định các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản