Bài giảng môn thị trường bất động sản

Khái niệm, đặc điểm của thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng bất động sản, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị t

TRƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN KHOA bất động sản & ĐịA CHíNH

BÀI GIẢNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Hà nội 12/2007thị trờng bất động sảni- tổng quan về bất động sản và thị trờng bất động sản 1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản

Khái niệm bất động sản

Tài sản là của cải vật chất dựng vào mục đớch sản xuất hoặc tiờu dựng Tài sản baogồm vật cú thực, tiền, giấy tờ trị giỏ được bằng tiền và cỏc quyền tài sản Quyền tài sản làquyền trị giá đợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lu dân sự, kể cả quyền sở hữutrí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầuquản lý và sử dụng Nhìn chung, tất cả các nớc đều phân chia tài sản thành 2 loại là bất

động sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời Lamã cổ đại và đợc ghi trong Bộ Luật La Mã

Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nớc ta quy định: "Bất động sản là các tài sản không thể di dời đợc" Nh vậy, BĐS trớc hết phải là tài sản, nhng khác với các tài sản

khác là chúng không thể di, dời đợc Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể

cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất vàchỉ có thể đợc sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khidịch chuyển sẽ bị h hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều côngsức và chi phí nh các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép

Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nớc ta thì BĐS bao gồm:

- Đất đai:

+ Phải là đất không di dời đợc hoặc di dời đợc nhng không đáng kể (những đất đai

di dời nh đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);+ Phải là đất đai đã đợc xác định chủ quyền;

+ Đất đai đó phải đợc đo lờng bằng giá trị (căn cứ vào số lợng và chất lợng của đất

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: nh đờng xá, cầu cống, bếncảng, sân bay, bãi đỗ đợc xây dựng gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy

điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình,các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thểtháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS nh:máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vờn treo, các tranh ảnh và thiết bị

đồ dùng khác);

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lờng và lợng hoá thành giá trị theo cáctiêu chuẩn đo lờng nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hoá thế giớihoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lợng hoá giá trị không coi làBĐS)

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vờn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định:

Những đặc điểm chủ yếu của BĐS

Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụthể sau:

Thứ nhất, bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời đợc Đặc điểm này là do BĐS sản luôn gắn liền với đất đai, mà

đất đai có đất đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Đặc

điểm này ảnh hởng lớn đến thị trờng BĐS, đến kinh doanh BĐS Do đó, vị trí của BĐS nh

địa điểm cụ thể, môi trờng kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầngcủa hàng hoá BĐS có ý nghiã vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS

Thứ hai, bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hoá

BĐS gắn liền với sự trờng tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể

bị tiêu huỷ (trừ một số trờng hợp đặc biệt nh: động đất, núi lửa, sạt lở) Mặt khác, cáccông trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thờng có tuổi thọ cao, có thểhàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vờn cây lâu năm cũng có thời gian tồntại lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ theo từng loạiBĐS cụ thể Đặc điểm này ảnh hởng lớn đến chiến lợc kinh doanh, đến đầu t BĐS cũng

nh công tác quản lý, sử dụng BĐS

Thứ ba, hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ nh vậy là do

sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng nh của từng vùng, từng địaphơng, từng khu vực, từng thửa đất Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí,cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hoá BĐS Mặt khác, chính sự

đa dạng trong ý tởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ đầu t cũng nh của các kiếntrúc s, các công trình s và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hànghoá BĐS

Thứ t, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Nhìn chung hàng hoá đều có đặc điểm này, nhng với hàng hoá BĐS thì đặc điểm này

nổi trội hơn Sở dĩ nh vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộcchịu ảnh hởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn baogồm cả yếu tố tín ngỡng, tôn giáo, tâm linh của dân c ở đó

Thứ năm, hàng hoá bất động sản chịu ảnh hởng lẫn nhau Giữa các hàng hoá BĐS

có sự tác động và ảnh hởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hànghoá BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giátrị sử dụng của hàng hoá BĐS kia Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật

và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựngtrong khu vực Sự ra đời của một con đờng mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểmdân c hay các khu công nghiệp, du lịch, thơng mại, dịch vụ bám theo trục đờng đó

Thứ sáu, hàng hoá bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nớc BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc,

mỗi cơ quan đơn vị cũng nh của mỗi ngời dân Các quan hệ giao dịch về BĐS thờng cótác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Để tăng cờng vai tròcủa mình, nhà nớc phải quan tâm hơn đến BĐS, dó đó buộc phải ban hành nhiều văn bảnpháp luật, nhiều chủ trơng, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng Mặt khác, BĐSgắn liền với đất đai mà đất đai, ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai và do

đó, nhìn chung, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nớc

Thứ bảy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì BĐS

th-ờng có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó,

đòi hỏi ngời quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với cáchàng hoá thông thờng Đặc biệt vấn đề đầu t xây dựng các công trình xây dựng rất phức

tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòngcũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.

1.2 Khái niệm, đặc điểm của thị trờng bất động sản

Thị trờng bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng bất động sản, song các quan niệm cùng

có một điểm chung khái quát về thị trờng bất động sản là tổng hoà các quan hệ giao dịch

về bất động sản đợc thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ Bất động sản baogồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất động sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất

đai Do vậy, các đặc trng của hàng hoá và thị trờng đất đai luôn là yếu tố đóng vai tròtrọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trờng bất động sản

Các hình thái thô sơ nhất của thị trờng BĐS thông qua việc mua bán trao đổi

đã có từ lâu: Từ thời Trung Hoa cổ đại, thời Vua Ai Cập và Ba T cổ Ngày nay trảiqua nấc thang tiến hoá của nhân loại, các lực lợng thị trờng, tức là lực lợng cung vàcầu đã trở thành những thực thể ngày càng đa dạng, tinh vi, phức tạp giống nh “bàntay vô hình”, hớng dẫn lâu dài về sự phân phối tài nguyên và các nguồn lực xã hội

đến những nơi sử dụng hiệu quả nhất, mà bất cứ sự can thiệp thô bạo nào của Nhà n

-ớc đối với thị trờng cũng có thể làm cho nó biến dạng và trở nên khó điều khiển hơn.Trong bối cảnh đó, việc nhận thức quan điểm về thị trờng nói chung, thị trờng BĐSnói riêng, nhận dạng các hình thái và tìm hiểu các phơng thức ứng xử của những ngờitham gia thị trờng đã trở thành vấn đề lý thú và hấp dẫn, nhất là trong thời đoạnchuyển sang nền kinh tế thị trờng nh ở nớc ta

Thị trờng BĐS là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hoá BĐS Nó ra đời vàphát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá BĐS

Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS Tuy nhiên một cáchhiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trờng BĐS là nơi tổng hoà các quan hệ trao đổihàng hoá BĐS, tức là quan hệ giao dịch giữa ngời mua và ngời bán, giữa cung và cầu vàthực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS

Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hoá, tiền tệ đợc coi làquan hệ thị trờng và tạo nên thị trờng BĐS Thị trờng BĐS chỉ ra đời khi mà trong xã hội

có sự trao đổi mua, giao dịch bán về hàng hoá BĐS Theo dòng lịch sử thì đất đai là loạihàng hoá BĐS đầu tiên Khi chế độ sở hữu về đất đai đợc xác lập, khi mà các hoạt độngkinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan

hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hoá Nh vậy, sự ra đời và phát triểncủa thị trờng BĐS gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hoá do tất yếu của nhucầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế - xã hội Trên thực tế nội dungcơ bản của thị trờng BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trờng BĐStheo nghĩa hẹp, đó là thị trờng nhà đất Vì BĐS nhà, đất vừa mang ý nghĩa kinh tế, chínhtrị xã hội to lớn, và trong thị trờng BĐS thì thị trờng nhà đất đợc hình thành rõ rệt và vậnhành sôi động nhất Thị trờng đất đai là một bộ phận của thị trờng BĐS Vì vậy, nó gắnliền với sự ra đời và phát triển của thị trờng BĐS Thị trờng đất đai trớc hết đợc hiểu là nơidiễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai cũng nh dịch vụ gắn liềnvới hàng hóa đó Quá trình trao đổi - mua và quyền sử dụng đất luôn vận động và pháttriển làm cho các phơng thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau

Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ đợc mua bán, màcòn là đối tợng của nhiều giao dịch khác nh cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sửdụng Do đó, thị trờng BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa ngời mua và ngờibán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS nh cho thuê, thế chấp,bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐS

Do vậy, thị trờng BĐS đợc hiểu nh sau: Thị trờng bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một

không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thờng, khái niệm thị trờng thị trờng BĐS thờng đợc nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những ngời mua và ngời bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lợng hàng hoá và dịch vụ bất động sản đợc giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái

niệm "nơi" không phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian vàthời gian khi các quan hệ giáo dịch về BĐS diễn ra

Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá nên thị trờngBĐS cũng có những đặc điểm riêng

Thứ nhất, Tớnh cỏch biệt giữa hàng hoỏ với địa điểm giao dịch

Đối với hàng hoá thông thờng, địa điểm giao dịch thờng là ở nơi hiện diện củahàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hànghoá BĐS giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hoá BĐS: có vị trí cố định, không thể didời đợc Hoạt động giao dịch BĐS thờng đợc tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo.Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc), cũng có thể làmột địa điểm với nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tạinhà hàng, quán nớc, qua mạng internet đều tạo nên chợ giao dịch BĐS

Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợgiao dịch mà phải trải qua các khâu nh:

- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch;

- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin vềBĐS;

- Đăng ký pháp lý

Từ đặc điểm này cho thấy:

- Kiểm soát thị trờng BĐS không thể nh với thị trờng các hàng hoá khác bày bántrên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lợng mà phải thông qua quan hệ đăng

- Mọi đối tợng tham gia vào thị trờng BĐS đều phải trải qua đầy đủ các khâu giaodịch trên Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trờng BĐS chính thức, có kiểm soátcủa Nhà nớc

Thứ hai, thị trờng bất động sản thực chất là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa

đựng giao dịch trong bất động sản

Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định Đặc điểm của đất đai là khônghao mòn hay không mất đi (trừ các trờng hợp đặc biệt) và ngời có quyền sở hữu hay cóquyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai nh các hàng hoá khác Điều mà họ mongmuốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại Do đó, khi xem xét giá cả đất đai,không thể xác định giá trị của nó nh xác định giá trị của các hàng hoá thông thờng màphải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tvào đất đai

Thứ ba, thị trờng bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.

Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời đợc, gắn liền với những điều kiện tựnhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu BĐS ở các vùng,các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lợng, kiểu cách, mẫu mã, chất lợng đến quymô và trình độ phát triển Mặt khác, BĐS còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tậpquán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trng riêng về cung vàcầu BĐS Ngời ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng nh không thể dichuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác,

do đó, thị trờng BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trờngBĐS ở các đô thị, ở các vùng đang trong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế,chính trị, văn hoá, du lịch thờng có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùngkhác

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thờng chỉ diễn

ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hởng trong một vùng, một khu vựcnhất định, ít có ảnh hởng hoặc ảnh hởng rất chậm đến thị trờng BĐS của các vùng, cáckhu vực khác Đồng thời, nghiên cứu thị trờng BĐS phải đặt chúng trong từng vùng, từngkhu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, củakhu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này ápdụng cho vùng khác, khu vực khác

Thứ t, thị trờng bất động sản là thị trờng không hoàn hảo

Mặc dù thị trờng BĐS có nội dung rất phong phú nhng là thị trờng không hoànhảo Sở dĩ nh vậy là do các thông tin về hàng hoá bất động sản và thị trờng BĐS không

đầy đủ và phổ biến rộng rãi nh các loại hàng hoá khác Sự so sánh giữa các BĐS cùng loạikhó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác nh đối với các hànghoá khác (các kết cấu công trình, chất lợng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý đều

đợc đo lờng một cách tơng đối, khó chính xác) Bất động sản mang tính vùng và khu vực,chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm đợc BĐS cùng loại để so sánhcạnh tranh một cách đầy đủ Hơn nữa, số lợng ngời tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS

đều có số lợng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo

Đặc điểm này dẫn đến những vấn đề sau:

- Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trờng hợp

là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, ngời bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợicao Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao cho ngời có quyền đối với BĐS

- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của ngời cung cũng tăng thêm làm giácả BĐS sẽ đợc đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá Thị trờng BĐS càng sôi động,càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của BĐS

Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất

Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hớngtăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS Do vậy, Nhà nớc cần phải can thiệp nhằm

điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trờngBĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về BĐS không chính đáng (nh nạn đầu cơ

sinh ra cầu giả tạo).

Thứ sáu, là thị trờng khó thâm nhập

Sở dĩ nh vậy là vì hàng hoá BĐS không bày bán trên thị trờng nh các loại hàng hoákhác, ngời mua và bán BĐS không có cơ hội và đủ lợng thông tin để lựa chọn đợc thị tr-ờng phù hợp với BĐS cần giao dịch Hơn nữa, vì BĐS thờng có giá trị lớn, ngời mua vàbán BĐS thờng ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán (trừ những ngời kinhdoanh chuyên nghiệp)

Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trờng BĐS, cần phải có các nhà t vấn,môi giới, đó là những ngời đợc đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu phápluật, nhiều kinh nghiệm Với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dànghơn Thực tế cho thấy nếu lực lợng t vấn môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thịtrờng BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao

Do đó, phải coi t vấn, môi giới trong giao dịch BĐS là một nghề chuyên nghiệp

độc lập Ngoài việc tổ chức các tổ chức t vấn, môi giới thông thờng, cần phát huy vai tròcủa các tổ chức tín dụng trong t vấn, môi giới giao dịch BĐS vì chính các tổ chức này khithực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bớc thẩm định pháp lý cần thiết và định giáBĐS

Thứ bảy, thị trờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nớc đối vớichúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch BĐS Mọi BĐS đều

đợc Nhà nớc quản lý nh đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng,cũng nh các biến động của chúng Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của Nhà nớc,

đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của Nhà nớc vào thị trờng BĐS thôngqua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trờng BĐS ổn định hơn và an toàn hơn Bất động sản

đợc đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng đợc tham gia vào tất cảcác giao dịch, mua bán, chuyển nhợng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh,

cổ phần Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trờng BĐS, Nhà nớc tăng đợc nguồn thu ngânsách từ thuế đối với các giao dịch BĐS

Thứ tám, thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn.

Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, do đó, mọi giaodịch đầu t kinh doanh BĐS đòi hỏi một lợng vốn lớn Lợng vốn này phải đợc huy động từthị trờng vốn

Thực tế cho thấy nếu không có một thị trờng vốn phát triển lành mạnh và ổn định,thị trờng BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định đợc Những khủng hoảngtài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trờng BĐS Khi BĐS sụt giánhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế, các tổ chức tài chính tín dụng

có thể bị phá sản

Thứ chín, thị trờng bất động sản là thị trờng mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trờng là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian

Sở dĩ nh vậy là vì BĐS thờng là có giá trị lớn, ngời mua trên thị trờng này không

đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng nh đối với các loại hàng hoákhác Bất động sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tínhchất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hớng đầu t khai thác các công trình BĐS Đặc

điểm này đòi hỏi những nhà đầu t tham gia thị trờng BĐS phải xác định hớng đầu t dàihạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết

định hớng đầu t

ii- Phân loại thị trờng bất động sản

Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận để phân loại thị trờng Thông thờng ngời taphân loại thị trờng bất động sản theo 4 cách:

 Phân loại dựa vào hàng hoá bất động sản trên thị trờng.

Dựa vào loại hàng hoá bất động sản, ngời tâ có thể phân chia thị trờng bất động sẩnthành các thị trờng đất đai, thị trờng nhà ở; thị trờng bất động sản dùng trong dich vụ;thị trờng bất động sản dùng cho văn phòng, công sở; thị trờng bất động sản côngnghiệp

 Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi:

Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trờng, ngời ta phân chia thị trờngbất động sản thành thị trờng mua bán; thị trờng thuê và cho thuê; thị trờng thế chấp vàbảo hiểm Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về bất động sản giúp cho các nhàkinh doanh lựa chọn hớng đầu t kinh doanh phù hợp nhất

 Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trờng:

Dựa vào trình tự tham gia, ngời ta có thể phân chia thị trờng bất động sản thành thị ờng chuyển nhợng quyền sử dụng đất đất (Giao, mua, cho thuê) hay còn gọi chung làthị trờng đất đai; Thị trờng xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê(thị trờng sơ cấp); Thị trờng bán hoặc cho thuê lại bất động sản (gọi là thị trờng thứcấp)

tr- Phân loại theo mức độ kiểm soát của nhầ nớc:

Dựa vào mức độ kiểm soát, ngời ta phân chia thị trờng bất động sản thành Thị trờngchính thức hay thị trờng có kiểm soát và Thị trờng phi chính thức, hay thị trờng khôngkiểm soát

iii- các yếu tố của thị trờng bất động sản

1- Cầu và phân loại cầu hàng hoá BĐS

Cầu nhà đất là khối lợng nhà đất mà ngời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năngthành toán với một mức giá nhất định để nhận đợc khối lợng nhà đất đó trên thị trờng

Sự xuất hiện nhu cầu sử dụng về một dạng nhà đất nào đó mà mỗi ngời không tự thoãmãn đợc và ngời tiêu dùng có khả năng thanh toán về nhu cầu đó và phải có thị tr ờng

để nhu cầu có khả năng thanh toán đợc thực hiện

Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, cáccông trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các côngtrình bất động sản khác Cầu về nhà ở: cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để xây dựngnhà ở Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị tr -ờng bất động sản Do đó thị trờng nhà đất là thị trờng sôi động nhất và là chủ yếutrong thị trờng bất động sản Trên thị trờng bất động sản, trong quan hệ thơng mại,ngoài cầu nhà đất thông thờng , còn xuất hiện cầu giả tạo của những ngời buôn bán bất

động sản Đó là cầu của những nhà đầu t buôn bán bất động sản mua đất và nhà ở để

đầu cơ trục lợi Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, có thể gây ra căng thẳngthêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định

Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi của cấu về bất động sản Sựgia tăng dân số là áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở Dân số tăng làmtăng số lợng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở của các hộ gia đìnhtăng lên Dân số tăng kéo theo quy mô từng hộ gia đình tăng lên dẫn đến diện tích nhà

ở cũng tăng lên Sự gia tăng dân số không phải làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà cònlàm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ thơng mại, du lịch, văn hoá, giáo dục dẫn

đến làm tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trung tâm Sự thay đổi về mục

đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động sản xuất khác nhau, giữa các lĩnh vực khácnhau sẽ làm nẩy sinh cơ cấu cầu về đất đai có thay đổi Cùng với quá trình phát triểnkinh tế, xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển nhà

ở, kết cấu hạ tầng cho nhu cầu về các loại đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch

vụ và thơng mại tăng lên rất nhiều Điều đó tác động đến làm thay đổi giá cả trao đổi

về cùng một loại đất, cùng một vị trí nhng khác nhau về mục đích sử dụng Việc làmmới có thu nhập là cơ sở, điều kiện nâng cao chất lợng đời sống Đó là cơ sở cho phầnlớn nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toán Khi thu nhập tăng thì nhucầu về nhà ở và đất ở tăng lên rõ rệt Quá trình đô thị hoá là quá trình tập trung dân cvào các đô thị và mở rộng không gian của đô thị Quá trình đó tác động làm thay đổicăn bản nhất về cầu nhà ở đô thị, kết cấu cầu nhà ở đô thị cũng nh nhà với chức nănglàm văn phòng, thơng mại, dịch vụ Mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện

hệ thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của chính phủ đều là những biến số quantrọng làm thay đổi cầu bất động sản

Để đo lợng sự tác động của các nhân tố đến sự thay của cầu, ngời ta sử dụng hẹ số cogiãn Độ co giãn của cầu về bất động sản là mối quan hệ so sánh giữa tốc độ thay đổicủa cấu so với tốc độ thay đổi của các yếu tố tác động

ED = Tỷ lệ % thay đổi số lợng cầu / Tỷ lệ % thay đổi của yếu tố tác động

Từ công thức trên cho thấy: Hệ số ED càng lớn có nghĩa là số lợng cầu nhà ở càngnhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố này sẽ làm thay đổi rất lớn của lợng cầu

2 Cung bất động sản

Cung bất động sản trên thị trờng là toàn bộ khối lợng hàng hoá bất động sản sẵn sàng

đa ra thị trờng để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định

Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trờng: Ngời chủ sở hữu bất độngsản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) đợc coi làgiá thị trờng đợc cả ngời mua và ngời bán bất động sản chấp nhận

Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nớc, do các cơ quan, doanhnghiệp nhà nớc đầu t xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khácthuộc sở hữu nhà nớc Thông qua khu vực công cộng, nhà nớc can thiệp, điều tiết vàoquan hệ cung cầu bất động sản trên thị trờng Bên canh jkhu vực Nhà nớc, nguồn cungbất động sản chủ yếu đợc hình thành từ khu vực t nhân Đây là khu vực hoạt động pháttriển bất động sản không bằng vốn ngân sách nhà nớc do các tổ chức, các công ty hoặccá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nớc về quản lý xâydựng và phát triển nhà ở Nhà nớc điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quytắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng Mục đích chính của các công ty phát triển nhà ở

t nhân là thu lợi nhuận tối đa Do vậy, nếu để phát triển tự do khu vực nhà ở t nhân luônhớng vào việc xây dựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu nhập lớn, không chú ý đềntính xã hội và môi trờng Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ởhoàn toàn động lập với những khuôn khổ, quy tắc, quy định của chính phủ Trong điềukiện luật pháp không đợc quy định chặt chẽ, rõ ràng, những quy định về quyền sở hữu

và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chínhthức càng phát triển và cơ hội làm giàu cho các nhóm ngời thâu tóm “thị trờng đen”này Đây là những nhà ở cha có đủ điều kiện để thừa nhận theo các quy định pháp lý

Điều này đòi hỏi tăng cờng quản lý nhà nớc thông qua các công cụ pháp luật, quyhoạch, kế hoạch

Có nhiều nhân tố ảnh hởng đến cung bất động sản trên thị trờng, trong đó nhân tố cótính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạch củachính phủ Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất Sự pháttriển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thay đổi l ợngcung nhà đất Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở Nguồn nguyên liệu vậtliệu cho xây dựng nhà sẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh hơn.Giá cả nguyên vật liệu xây dựng thấp thì giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năngcung về nhà ở Pháp luật và chính sách của Nhà nớc mặc dù không làm thay đổi về yếu

tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đa các nguồn bất động sản vào luthông làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trờng

Đối với các hàng hoá thông thờng, cung hàng hoá thờng có co giãn thuận chiều so vớinhân tố giá cả Đối với cung về hàng hoá bất động sản tình hình lại không hoàn toàn

nh vậy Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là rấtnhỏ thậm chí còn nhận giá trị âmnhỏ? Điều này là do: Khi giá đất tăng lên đến một bộphận đất đai thuộc quy hoạch cho đất đang ở tăng lên hoặc các loại đất khác chuyểnsang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên Nhng số lợng cung đất ở đó bị hạn chế bởitổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của chính phủ Khigiá nhà đất tăng lên nhng cung nhà đất không phản ứng mau lẹ theo sự tăng lên của giácả, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài nên lợng cungnhà đất đa vào thị trờng cũng bị hạn chế

3- Quan hệ cung cầu bất động sản

Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lợng hàng hoá cung ứng trên thị trờng không

đáp ứng đợc nhu cầu dẫn đến giá cả thị trờng hàng hoá đó tăng lên Khi cung bằng cầu

có nghĩa là khối lợng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng vàkhông thay đổi Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lợng hàng hoá cung ứng vợt quá cầulàm giá cả thị trờng giảm xuống

Trong thị trờng cạnh tranh, giá cả điều tiết lợng cung cầu Giá cả thị trờng của mộthàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lợng cung tăng lên, đồngthời hạn chế càu làm cho cầu giảm xuống Ngợc lại, trong trờng hợp giá cả thị trờng

P1

D1 E2

E1 Giá

Q2 Q1 Q (Sản lợng)

S

Q (Sản lợng) Q1 Q2

Giá

E2

E1

D1 D2

P1

P2

giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung ( cầu tăng, cung giảm ) Do đó, thôngqua giá cả thị trờng nhận biết đợc quan hệ cung cầu và tác động trở lại cung cầu, hìnhthành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội Giới hạn thấp nhất củagiá cả thị trờng là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sự chấp nhận của ngời tiêudùng Quan hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặt hàng hoá và dịch vụ trên đây là quan

hệ mang tính chất quy luật, nhng để nhận biết đợc sự vận động của cung cầu thị trờngyêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và những nhân tố tác động đến l ợngcung cầu bất động sản Nh trên đã trình bày, cung cầu bất động sản chịu ảnh hởng củanhiều nhân tố Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào đều có ảnh hởng đến lợng cung hoặc l-ợng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trờng bất động sản sẽthay đổi

Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định Tuy vậy, cung đất cho từngmục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi Việc xây dựng nhà thờng mất nhiều thời gian,bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu

Trong ngắn hạn : cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn Ví dụ:Nhà ở cho thuê Nhà ở cho thuê ở một thành phố với số lợng nhất định Nhng trongmột thời hạn hết sức ngắn , cầu thuê nhà ở tăng lên làm cho giá thuê nhà tăng lên

S nh

P1

D1 E2

E1 Giá

Q2 Q1 Q (Sản lợng)

S dh

Đồ thị về đờng cung dài hạn

Nh vậy, cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lợng cầu cũnglàm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn

Trong dài hạn: Tiền thuê nhà cao hơn khuyến khích ngời ta sửa sang và xây thêm nhàcho thuê, nên lợng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảm xuống

Trong ngắn hạn khi cầu tăng, cung nhà đất ít co giãn nên giá cả tăng mạnh Trong dàihạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn sơ với ngắnhạn

Với những phân tích trên đây cho thấy, việc dịch chuyển đờng cung sang phải hoặcsang trái chịu tác động của nhiều nhân tố Những nhân tố chủ yếu: chính sách về nhà

đất của chính phủ (chính sách giao đất và quyền sử dụng đất ở, chính sách cho thuê

đất, thuê nhà đất quy định thủ tục về xây dựng, quy hoạch đất đai và phát triển đô thị )kết cấu hạ tầng, đầu t xây dựng phát triển kinh doanh nhà ở Mặc dù cung nhà đất có

xu hớng làm dịch chuyển đờng cung về bên phải, nhng trong bối cảnh đờng cầu cũngluôn luôn tăng lên và thậm chí tăng còn nhanh hơn, thờng xuyên hơn so với sự gia tăng

về tính thời điểm Do vậy, mặc dù đờng cung có xu hớng dịch chuyển sang phải song

sự giảm giá nhà đất chỉ tạm thời, thị trờng nhanh lấy lại sự cân bằng cung cầu và giánhà đất tăng lên là một xu hớng bền vững

iV- xu hớng phát triển của thị trờng bất động sản

4.1 Sự ra đời thị trờng bất động sản ở Việt Nam.

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS, song các quan niệm cùng có một

điểm chung khái quát về thị trờng BĐS là tổng hoà các quan hệ giao dịch về bất động sản

đợc thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ Bất động sản bao gồm nhiều loạikhác nhau, song mọi BĐS đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai Do vậy, các đặc tr ngcủa hàng hoá và thị trờng đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộhoạt động của thị trờng BĐS

Sự xuất hiện các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch về BĐS đã từng xuất hiện

ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện vàtồn tại từ thời phong kiến xa xa cũng nh thời kỳ Pháp thuộc Từ sau cách mạng tháng 8năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu t nhân,

sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nứơc Các hoạt động giao dịch muabán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải làphổ biến nhng vẫn đợc thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên thamgia giao dịch tự thoả thuận với nhau Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định vềgiao dịch BĐS, song Nhà nớc vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giaodịch mua bán và thu thuế trớc bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất

Trớc năm 1980, tài sản quốc gia trong đó có BĐS đợc tồn tại dới 3 hình thức sởhữu khác nhau là: sở hữu nhà nớc - toàn dân; sở hữu tập thể - hợp tác xã và sở hữu t nhân,

kể cả các nhà t sản dân tộc Do tồn tại 3 hình thức sở hữu khác nhau về BĐS, nên bất độngsản vẫn tham gia vào quá trình trao đổi (mua - bán) một cách bình thờng

Trong thực tế, ngời bán tài sản trên đất cho ngời mua đều tính cả tiền đất và ngờimua tài sản cũng chấp nhận trả tiền đất cho ngời bán tài sản Từ đây, đã hình thành “thịtrờng ngầm” về đất đai - bất động sản và không ít tổ chức, cá nhân đã lợi dụng việc Nhànớc cho phép bán tài sản trên đất để bán đất kiếm lời bất chính và Nhà nớc không kiểmsoát đợc

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trờng và khuyến khích thúc

đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ đợc phát triển rộng rãitrong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lợng sản xuất, trong đó baohàm cả yếu tố đất đai Trớc đòi hỏi của thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy

định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển nhợng quyền

sử dụng đất theo quy định pháp luật" Trên cơ sở đó, Nhà nớc đã ban hành nhiều văn bản,tạo khung pháp lý cho sự ra đới và phát triển của thị trờng BĐS

- Luật đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nớc quản lý đất đai bằng biệnpháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biệnpháp hành chính Theo Luật đất đai năm 1993 và đã đợc bổ sung năm 1998, năm 2001 thì

tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đợc giao đất ổn định lâu dài đợc quyền chuyển đổi,chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trịquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất có giá Luật đất đai đã tạo điều kiệncho những ngời sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà ở, nhà xởng, công trình xây dựng, vậtkiến trúc trên đất có thể chuyển nhợng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng

đất và các tài sản trên đất cho các đối tợng trong nớc; Ngời có nhà ở đợc phép cho ngời

n-ớc ngoài thuê

- Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và

kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 Ban hành quy chế cho ngời nớcngoài, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài thuê; đã cho phép:

+ Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc và chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời

đang thuê; Kinh doanh nhà ở; Mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân đợc phép cho ngời nớcngoài, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài thuê nhà để ở, đặt trụ sở văn phòng đại diện, chinhánh công ty hoặc cơ sở hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật.

- Ngoài ra, theo quy định của Luật tín dụng năm 1997, Nghị định

178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định số 165/1999/NĐ-178/1999/NĐ-CP ngày

19/11/1999 về giao dịch bảo đảm, đã cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng bất

động sản (bao gồm tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất) để thế chấp tạicác tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh Trong trờng hợp đến thời hạn trả nợ

mà khách hàng không có khả năng thanh toán, thì tổ chức tín dụng có quyền bán tài sảncùng với chuyển nhợng quyền sử dụng bất động sản thế chấp để thu hồi vốn

- Luật đất đai 2003 và hàng loạt những văn bản dới luật hớng dẫn thi hành Luật

Đất đai 2003 nh: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 188/2004/NĐ-CP, … đã ra đời

và đi vào thực tiễn của thị trờng bất động sản, khẳng định sự tồn tại và phát triển của thịtrờng bất động sản ở nớc ta

Từ các cơ sở pháp lý nh đã trình bày ở phần trên, thị trờng BĐS chính thức đã hìnhthành, hoạt động và phát triển nh sau:

- Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cánhân thuê đất

+ Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để đầu t xây dựngnhà ở để bán hoặc cho thuê; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở

+ Nhà nớc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc kèm theo chuyển nhợng quyền sử dụng

đất cho ngời đang thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nớc

+ Nhà nớc cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất kinhdoanh Các tổ chức kinh tế trong nớc, các tổ chức, cá nhân nớc ngoài (bao gồm cả bênViệt Nam góp vốn liên doanh với nớc ngoài) đã và đang quản lý và sử dụng nhiều diệntích đất đai, bất động sản

- Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân thuê đất trên đây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà nớc và các tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; Quan hệ này có thể gọi là thị trờng cấp I Từ

đây, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thực hiện 5 quyền của ngời sử dụng đất (quan hệ

đất đai giữa ngời sử dụng đất với nhau)

- Giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là ngời sử dụng đất) thực hiệnchuyển nhợng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng của các công ty phát triển hạ tầng khucông nghiệp; cả nớc đã hình thành nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệcao

+ Góp vốn liên doanh bằng bất động sản với tổ chức, cá nhân trong nớc và tổ chứccá nhân nớc ngoài để sản xuất kinh doanh Nếu quy ra giá trị tổng giá trị quyền sử dụng

đất góp vốn liên doanh của phía Việt Nam không ngừng đợc tăng lên

+ Bán nhà kèm theo chuyển nhợng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;Xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế (trongquỹ nhà ở và đất ở này, có một bộ phận thờng đợc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng

đất ở nhất là ở đô thị, nhng Nhà nớc cha quản lý đợc)

+ Trong quá trình đầu t sản xuất kinh doanh, các nhà đầu t có nhu cầu vay vốnngân hàng có thế chấp bằng tài sản, trong đó thế chấp bằng BĐS chiếm một vị trí rất quantrọng trong các hoạt động cho vay có thế chấp (bao gồm giá trị tài sản trên đất và giá trịquyền sử dụng đất có tài sản đó)

Từ những cơ sở trên, đội ngũ các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trờng BĐS ra