Pháp luật đất đai trong sự hình thành và phát trỉển thị trường bất động sản ở nước ta

Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội, với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, pháp luật đất đai theo Luật 1993 đã bộc lộ một số hạn chế lớn như: chưa xác định rõ các hì

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

ĐẶNG VĂN HỮU PHƯỚC

PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

_

ĐẶNG VĂN HỮU PHƯỚC

PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60.38.50

Người hướng dẫn khoa học: TS Lưu Quốc Thái

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Bộ Giáo dục và Đào tạo (2002), Giáo trình Kinh tế chính trị Mác-Lênin

(Dùng cho các khối ngành không chuyên Kinh tế - Quản trị kinh doanh trong trường đại học, cao đẳng), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội

2 Báo Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh (2011), “Tìm cách gỡ rối việc bồi thường đất”, tr 5; http://phapluattp.vn/20110612111632156p0c1085/tim-cach-go-roi-viec-boi-thuong-dat.htm, truy cập ngày 13/6/2011

3 Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX (2003), Nghị quyết số

26-NQ/TW ngày 12/3/2003 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai

trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

4 Cục Quản lý nhà – Bộ Xây dựng (2010), Một số vấn đề lý luận về khái niệm

thị trường bất động sản,

5 Văn Chính (2011), Xem xét vướng mắc về tiền thuê đất cho doanh nghiệp,

nghiep/45/6616389.epi, truy cập ngày 12/7/2011

http://www.baomoi.com/Xem-xet-vuong-mac-ve-tien-thue-dat-cho-doanh-6 Trần Thị Minh Châu (2011), Học viện Chính trị - Hành chính quốc gia Hồ

Chí Minh, “Chính sách đất nông nghiệp ở Việt Nam”, Cộng sản, (824)

7 Nguyễn Cao (2011), Đấu giá quyền sử dụng đất: Phân cấp mạnh cho quận,

huyện,

quan-huyen-p53a24939.html, truy cập ngày 14/06/2011

http://www.doanhnhan.net/dau-gia-quyen-su-dung-dat-phan-cap-manh-cho-8 Diễn đàn VNR500 (2010), Nhà đất Hà Nội- cơ sốt bất thường,

http://vietbao.vn/Nha-dat/Gia-nha-dat-tai-Ha-Noi-Con-sot-bat-thuong/1735111417/511/, truy cập ngày 04/10/2011

9 Đất Việt (2010), Đề xuất bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định,

http://chinhsachquanly.batdongsan.com.vn/de-xuat-bo-khung-gia-dat-do-phu-quy-dinh-24kQNXTqZxM1.html, truy cập ngày 05/10/2011

10 Châu Giang (2008), Dấu hiệu bất thường trong đấu giá “đất vàng” ở

TP.HCM,

TPHCM/20808853/157/, truy cập ngày 17/10/2011

http://vietbao.vn/Xa-hoi/Dau-hieu-bat-thuong-trong-dau-gia-dat-vang-o-11 Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh – Khoa Quản lý Kinh tế (2001),

Giáo trình Quản lý Kinh tế, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội

12 Hà Nội Mới (2011), Điều tiết giá theo quy luật thị trường,

http://www.baomoi.com/Home/DauTu-

QuyHoach/www.diaoconline.vn/Dieu-tiet-gia-theo-quy-luat-thi-truong/6352670.epi, truy cập ngày 30/5/2011

13 HongLinhLand, Đề xuất giảm 50% tiền thuê đất Động thái tích cực giúp

doanh nghiệp,

http://www.honglinhland.com.vn/NewsDetails/tabid/377/ItemID/6818/View/Details/language/vi-VN/Default.aspx, truy cập ngày16/9/2011

14 Ngọc Huân (2011), Bảng giá đất năm 2012 của TPHCM vẫn chưa giải

được vấn đề bất cập,

http://laodong.com.vn/Tin-tuc/Bang-gia-dat-nam-2012-cua-TPHCM-Van-chua-giai-duoc-van-de-bat-cap/63103, truy cập ngày 19/10/2011

15 Xuân Hương (2011), Thất thoát nguồn thu từ đất do “vênh” giữa chính

sách và thực tiễn,

http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&CateID=4&ID=108253&Code=LBZQ108253, truy cập ngày 28/9/2011

16 Phạm Ngô Hiếu (2005), “Tìm hiểu về định giá đất, Bất động sản và một số

mô hình trên thế giới”, Tài nguyên và Môi trường, (06)

17 Hồ Thị Hiền (2011), Có thể xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường?

http://khanhhoa.viet10.com/index.php?option=com_content&view=article

&id=180&catid=67, truy cập ngày 08/10/2011

18 Tuấn Kiệt, Ngọc Trâm (2010), Bất cập cách tính tiền sử dụng đất trong

Nghị định 69,

http://www.baomoi.com/Bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-trong-Nghi-dinh-69/148/4732113.epi, truy cập ngày 19/8/2011

19 Hồng Loan (2011), Nóng bỏng sửa đổi chính sách pháp luật về đất đai,

http://daibieunhandan.vn/ONA_BDT/NewsPrint.aspx?newsId=216238, truy cập ngày 02/10/2011

20 Trần Lưu và Văn Phúc (2008), Đất nông nghiệp và nông dân trong “cơn

lốc” đô thị hóa nông thôn,

http://www.kinhtenongthon.com.vn/printContent.aspx?ID=10290, truy cập ngày 07/10/2011

21 Ngọc Lan (2007), Sửa đổi phương pháp xác định giá đất: Khiếu kiện của

người dân có giảm?

http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&cateID=4&id=30487&code=LPO6F30487, truy cập ngày 07/10/2011

22 Luật Việt (2009), Những bất cập trong chính sách đất đai và hệ quả,

cap-trong-chinh-sach-dat-dai-va-he-qua.aspx, truy cập ngày 07/10/2011

http://www.luatviet.org/Home/nghien-cuu-trao-doi/2009/8574/Nhung-bat-23 Vũ Lê (2008), Nhà đất tăng giá theo cơn bão vàng,

http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/2008/03/3b9ffdfa/, truy cập ngày 08/10/2011

24 Trọng Lý (2010), Thu hơn 2.500 tỉ đồng từ đấu giá quyền sử dụng đất,

dong-tu-dau-gia-quyen-su-dung-dat/5217972.epi, truy cập ngày 18/10/2011

http://www.baomoi.com/Home/NhaDat/www.qdnd.vn/Thu-hon-2500-ti-25 C Mác (1963), Bộ Tư bản (tập 3, quyển III), NXB Sự thật, Hà Nội

26 Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, NXB

Lao động – Xã hội, Hà Nội

27 Kiều Minh (2003), Thu nhập thấp, giá nhà đất vào loại cao nhất thế giới,

gioi/20029730/87/, truy cập ngày 15/9/2011

http://vietbao.vn/Kinh-te/Thu-nhap-thap-gia-nha-dat-vao-loai-cao-nhat-the-28 Minh Nhật (2011), Muốn minh bạch phải đấu giá đất,

http://laodong.com.vn/Tin-tuc/Muon-minh-bach-phai-dau-gia-dat/40653, truy cập ngày 25/8/2011

29 An Nhiên (2010), Cơ chế hai giá đất “vỗ béo” tiêu cực,

Vo-beo-tieu-cuc/5327431.epi, truy cập ngày 12/10/2011

http://www.baomoi.com/Home/NhaDat/giadinh.net.vn/Co-che-2-gia-dat-30 Nguyễn Tấn Phát (2006), “Chính sách đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ đổi

mới”, Nghiên cứu kinh tế, 332 (01)

31 Minh Quang (2011), Quản lý đất đai: Thất thoát lớn, tiêu cực nhiều,

http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=456035&ChannelID=204, truy cập ngày 16/9/2011

32 Đình Sơn (2011), Bảng giá đất TP Hồ Chí Minh “vướng” trần,

http://www.thitruongtaichinh.vn/index.php?r=public&news_id=8776, truy cập ngày 22/10/2011, 14:00 GMT+7

33 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Tư

pháp, Hà Nội

34 Lưu Quốc Thái (2011), “Cơ chế hình thành vá áp dụng giá đất theo pháp

luật hiện hành”, Khoa học pháp lý, (03)

35 Lưu Quốc Thái (2006), “Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật

hiện hành”, Nhà nước và Pháp luật, (07)

36 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – thực

trạng và hướng hoàn thiện, Luận án tiến sỹ, Tp Hồ Chí Minh

37 Lưu Quốc Thái (2009), “Hoàn thiện hệ thống tài chính về đất đai và vấn đề

lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất”, Khoa học pháp lý, (04)

38 Trang Thu (2011), Bất cập trong việc xác định khung giá đất,

dinh-khung-gia-dat-2147936/, truy cập ngày 08/10/2011

http://www.baoquangninh.com.vn/kinh-te/201108/Bat-cap-trong-viec-xac-39 Cẩm Tú (2011), TP Hồ Chí Minh đề xuất: Tiền sử dụng đất gấp ba đến bốn

lần bảng giá đất,

dung-dat-gap-ba-den-bon-lan-bang-gia-dat.chn, truy cập ngày 09/6/2011

http://land.cafef.vn/20110609065156773CA44/tp-hcm-de-xuat-tien-su-40 Lê Thanh (2011), Sốc với giá thuê đất,

http://land.cafef.vn/20110713070819339CA43/soc-voi-gia-thue-dat.chn,

truy cập ngày 06/8/2011

41 Dư Phước Tân (2008), Viện Nghiên cứu phát triển thành phố Hồ Chí Minh,

Giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình đô thị hóa

http://haiphongonline.net/blog/2011/04/02/ngu%E1%BB%93n-thu-ngan-d%E1%BB%83/, truy cập ngày 18/10/2011

ch%C6%B0a-d%C6%B0%E1%BB%A3c-khai-thac-tri%E1%BB%87t-43 Đức Tùng (2011), Hàng nghìn tỷ đồng thu về cho ngân sách,

http://www.anhp.vn/VN/TrangChu/TinTuc/VanDeDuLuanQuanTam/2011/3/21/19545/ truy cập ngày 21/8/2011

44 Xuân Trường (2010), Thất thu thuế chuyển nhượng BĐS: Đừng đổ lỗi hết

cho người dân,

thue-chuyen-nhuong-bds-dung-do-loi-het-cho-nguoi-dan.nd5-

http://www.tinkinhte.com/tai-chinh-dau-tu/phan-tich-nhan-dinh/that-thu-dt.110918.123131.html, truy cập ngày 22/10/2011

45 Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (2003), về điều chỉnh khung giá

đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu,

http://www.baria-vungtau.gov.vn/zW000000032/W000000032_0000021AE.asp, truy cập ngày 07/10/2011

46 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2011), Báo cáo số

116/BC-UBND ngày 27/3/2011 về tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003

47 Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai (2011), Báo cáo số 1615/BC-UBND ngày

08/3/2011 về tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003 trên địa bàn tỉnh

Đồng Nai

48 Viện Nghiên cứu & Phổ biến Tri thức Bách khoa (1998), Đại từ điển Kinh

tế thị trường, NXB Bách khoa Hà Nội

http://agroinfo.dyndns.org/inside/template/3629_batdongsan.doc, truy cập ngày 03/9/2011

49 Viện Kinh tế xây dựng – Bộ Xây dựng (2011), Tài chính đất đai: cần giải

những bài toán mới,

chinh-dat-dai-can-giai-nhung-bai-toan-moi.html, truy cập ngày 26/4/2011

http://kinhtexaydung.gov.vn/index.php/trang-chu/tin-tuc-su-kien/186-tai-50 Đặng Hùng Võ (2009), “Cần sửa đổi, bổ sung gì cho Luật đất đai năm

2003”, Nghiên cứu lập pháp, (11)

51 Đặng Hùng Võ (2004), Cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất,

http://vietbao.vn/Nha-dat/Co-che-boi-thuong-GPMB-tai-dinh-cu-khi-nha-nuoc-thu-hoi-dat/45136693/511/, truy cập ngày 17/10/2011

52 Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý về sỡ hữu đất đai ở Việt Nam hiện

nay, Luận án Tiến sỹ, Tp Hồ Chí Minh

53 Phạm Văn Võ (2011), Gỡ thiệt cho người dân bị thu hồi đất,

http://www.sgtt.com.vn/Goc-nhin/153968/Go-truoc-mat-trong-khi-tinh-chuyen-lau-dai.html, truy cập ngày 16/11/2011

54 Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường (2008), Bình ổn giá quyền sử dụng đất

đô thị ở Việt Nam: khung giá đất năm 2008, NXB Chính trị quốc gia, Hà

Nội

55 Tường Vy (2011), Bất cập của việc tính tiền sử dụng đất,

viec-tinh-tien-su-dung-dat.html, truy cập ngày 13/8/2011

http://cafeland.vn/phan-tich/2-11267-bat-cap-cua-nghi-dinh-69-va-120-cho-56 Đặng Hùng Võ (2007), Mất 70 tỷ USD vì “hai giá” đất,

http://dothi.net/thi-truong/8049/mat-70-ty-usd-vi-hai-gia-dat.htm, truy cập ngày 12/7/2011

57 Đặng Hùng Võ (2011), Giá đất Hà Nội đã được đẩy "kịch trần",

http://vietbao.vn/Nha-dat/Gia-dat-Ha-Noi-da-duoc-day-kich-tran/2131380107/507/, truy cập ngày 21/10/2011

58 Hoàng Vân (2011), Cần xã hội hóa việc định giá đất,

gia-dat.htm, truy cập ngày 15/10/2011

http://phapluattp.vn/2011042612433230p0c1085/can-xa-hoi-hoa-viec-dinh-MỤC LỤC

Trang

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản 7

1.2 Giá đất trong thị trường bất động sản 9

1.2.1 Các quan điểm về giá đất 9

1.2.2 Phân loại giá đất trong thị trường bất động sản 11

1.3 Đặc điểm giá đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam 21

1.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất 24

1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 27

1.6 Ý nghĩa và vai trò của việc xây dựng và quản lý giá đất trong thị trường bất động sản ở nước ta 30

1.7 Quá trình phát triển của pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản ở nước ta 32

1.7.1 Giai đoạn từ 1/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 32

1.7.2 Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến nay 33

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 36

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Về giá đất do Nhà nước quy định 37

2.1.1 Về khung giá đất của Chính phủ 38

2.1.2 Bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh 47

2.1.3 Phương pháp xác định giá đất 52

2.2 Giá đất thị trường trong thị trường bất động sản 55

2.3 Áp dụng giá đất trong thị trường bất động sản hiện nay 62

2.3.1 Giá đất khi Nhà nước giao đất 62

2.3.2 Giá đất khi Nhà nước cho thuê đất 66

2.3.3 Giá đất khi Nhà nước bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất 71

2.3.4 Giá đất khi Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất 79

2.3.5 Giá đất áp dụng khi thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất 86

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 89

CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA 3.1 Định hướng chung cho việc hoàn thiện pháp luật về giá đất 91

3.2 Giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện pháp luật về giá đất 93

3.2.1 Bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ 93

3.2.2 Về bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành 96

3.2.3 Đề xuất xóa bỏ cơ chế hai giá đất 98

3.2.4 Đổi mới hệ thống quản lý giá đất phù hợp với thị trường 101

3.2.5 Cơ chế định giá đất dựa vào địa tô và thực hiện các chính sách phân phối địa tô thông qua chính sách giá, thuế là cơ sở tạo lập cân bằng cung cầu, bình ổn giá đất thị trường 106

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 109

KẾT LUẬN 110 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sỹ Lưu Quốc Thái Những số liệu nêu trong Luận văn là trung thực Mọi kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học khác được

sử dụng trong Luận văn này đều được giữ nguyên ý tưởng và được trích dẫn phù hợp theo quy định Các kết luận khoa học của Luận văn chưa từng được ai công

bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả Luận văn

Đặng Văn Hữu Phước

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong sự phát triển của xã hội, đất đai đóng vai trò quan trọng Cùng với các điều kiện tự nhiên khác, đất đai là một trong những cơ sở để hình thành nên các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả nhất, đáp ứng nhu cầu đời sống kinh tế xã hội của đất nước trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó quản lý nhà nước về giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu

Khi đất nước ta trong thời kỳ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai mới chỉ được coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được quan tâm nhiều, việc khai thác sử dụng chưa thực sự có hiệu quả, kết quả thu được cho Nhà nước, xã hội từ đất đai chưa lớn Kể từ khi đổi mới, với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai đã thực sự trở thành nguồn lực tài chính quan trọng của đất nước Từ đó, vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước không những thể hiện qua sự quản

lý, khai thác, sử dụng đất đai với tư cách là tư liệu sản xuất mà còn thể hiện qua việc khai thác, sử dụng các nguồn lực tài chính quan trọng từ đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế của đất nước Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách

về đất đai nhằm thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, điển hình như Luật đất đai 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001 cùng hệ thống các văn bản dưới luật Những chính sách đó đã góp phần tạo thuận lợi cho sự phát triển kinh tế của đất nước ta hơn một thập kỷ qua Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội, với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, pháp luật đất đai theo Luật 1993 đã bộc lộ một số hạn chế lớn như: chưa xác định rõ các hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường, từ đó gây ra khó khăn cho việc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo luật; việc quản lý, sử dụng đất đai vẫn còn mang nặng tính bao cấp; sự thiếu hụt các chế định cần thiết về giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi

nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về bồi thường thu hồi đất, về đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất dẫn tới tình trạng sử dụng đất đai lãng phí, không hiệu quả

Để khắc phục những thiếu sót trên, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX xác định: “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước" Ngày 26/11/2003, tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật đất đai 2003 và có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/7/2004 Luật đất đai 2003 là cơ sở pháp lý mới để giải quyết các quan

hệ về đất đai, đã tạo ra một hành lang pháp lý cho giao dịch dân sự về đất đai và thừa nhận giá đất (giá quyền sử dụng đất) như là một công cụ không thể thiếu trong việc thực hiện các quan hệ tài chính về đất đai

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có những bước phát triển mạnh mẽ

cả về quy mô, cơ cấu, dung lượng góp phần tích cực vào việc thúc đẩy kinh tế –

xã hội cả nước phát triển, phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rút ngắn khoảng cách giữa nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước… Song do phát triển chủ yếu là tự phát, chưa

có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường bất động sản đã bộc lộ nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước; đặc biệt là những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo ra giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu trên thị trường Nhưng cũng có thời kỳ thị trường bất động sản “lạnh” gần như “đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia thị trường phải băn khoăn lo lắng, các nhà hoạch định chính sách cũng phải lúng túng trong việc đề ra các chính sách quản lý cho phù hợp

Do đó yêu cầu đặt ra là chúng ta phải có hệ thống những quy định của pháp luật về giá đất, khung giá đất làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất… Đáp ứng yêu cầu đó khung

giá đất của Nhà nước theo Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành của Chính phủ ra đời để giải quyết nhưng vấn đề nêu trên Nhưng từ khi có khung giá đất của Nhà nước ra đời, việc áp dụng khung giá đất còn nhiều bất cập,

mà tiêu biểu là khung giá đất không sát với thực tế, giá của khung giá đất đưa ra quá chênh lệch với giá đất thực tế trên thị trường Mỗi địa phương lại có khung giá đất khác nhau, nên việc quản lý cũng không đồng đều ở các nơi, gây ra sự thiếu minh bạch trong thị trường nhà đất

Xuất phát từ yêu cầu trên, vấn đề này thu hút sự quan tâm không chỉ của

xã hội nói chung mà đối với các nhà quản lý, hoạch định chính sách cũng như giới nghiên cứu Như vậy, nhận thức đầy đủ pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản, trên cơ sở đó đánh giá những mặt được, những vướng mắc trong quá trình thực thi và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện nó là một nhu cầu cấp thiết cả về lý luận và thực tiễn được đặt ra trong quá trình phát triển kinh tế

xã hội và hội nhập quốc tế hiện nay Đó cũng chính là lý do tác giả lựa chọn đề

tài: “Pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam” để hoàn

tất luận văn tốt nghiệp của mình

2 Tình hình nghiên cứu

Trong quá trình tìm hiểu, tác giả nhận thấy trước đây đã có một số công trình, bài viết nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về giá đất như:

“Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất – Thực trạng và hướng hoàn thiện” –

Luận văn Cử nhân luật năm 1996 của Trương Thị Kim Oanh; “Giá đất – thực

trạng và hướng hoàn thiện” – Luận văn Cử nhân luật năm 2000 của Nguyễn Thị

Kiều Oanh; “Giá đất và cơ chế phù hợp cho sự hình thành giá đất ở nước ta” – Luận văn Cử nhân luật năm 2003 của Trịnh Ngọc Hoàn Thiện; “Vấn đề về giá

đất trong thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh”– Luận văn Cử nhân

luật năm 2004 của Phan Thanh Như Hoa Nhìn chung, các công trình nghiên cứu trên đã góp phần tạo ra những cơ sở lý luận và chỉ ra được những vấn đề thực tiễn cho việc quản lý giá đất gắn với khung giá đất, Luật đất đai năm 1993 Tuy nhiên, trong điều kiện hiện nay khi mà Luật đất đai năm 2003 được áp dụng, các quan hệ đất đai ngày càng đa dạng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng trong khi pháp luật về giá đất thì tính ổn định lại không cao, ảnh hưởng ít nhiều đến nguồn thu ngân sách nhà nước và quyền lợi của người sử dụng đất cho nên việc nghiên cứu pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản là cần thiết

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích của đề tài là nghiên cứu, đánh giá một cách toàn diện, sâu sắc và

có hệ thống các vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật hiện hành về giá đất,

về cơ chế vận hành và phát triển giá đất trong thị trường bất động sản ở nước ta

Từ đó đề xuất, đưa ra những kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về giá đất Xuất phát từ mục đích đó, nhiệm vụ của đề tài là:

- Làm rõ được cơ sở lý luận, những vấn đề liên quan đến giá đất trong thị trường bất động sản;

- Nghiên cứu thực trạng pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản, thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật về giá đất; phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; tìm ra những bất cập, thiếu sót, vướng mắc trong các quy định pháp luật hiện hành về giá đất, nguyên nhân của những bất cập, thiếu sót;

- Đề xuất những kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài về mặt không gian là quan hệ đất đai đai diễn ra trên phạm vi cả nước giữa một bên là Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam - đại diện chủ sở hữu về đất đai - với một bên là các đối tượng sử dụng đất bao gồm: các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; đối tượng phải nộp các loại thuế liên quan đến sử dụng, giao dịch đất đai; biểu hiện ra bên ngoài của mối quan hệ này là việc Nhà nước thông qua các chế định cần thiết về giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả Về mặt thời gian, đề tài sẽ nghiên cứu các cơ sở lý luận và thực tiễn của những vấn đề liên quan đến quy định của pháp luật về giá đất đai hiện hành

Từ những mục đích và nhiệm vụ đặt ra, phạm vi nghiên cứu của đề tài là tập trung nghiên cứu một cách toàn diện những quy định pháp lý về giá đất, thực trạng quy định pháp luật về giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường trong thị trường bất động sản mà theo chúng tôi có nhiều bất cập, thiếu sót Trên

cơ sở đó, chúng tôi đề xuất một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật giá đất trong thị trường bất động sản, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai

và bất động sản Nếu chúng ta hoàn thiện và có được chính sách quản lý giá đất tốt thì đây được xem là công cụ, biện pháp quản lý để Nhà nước thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hóa được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, xác định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi từ đất đai do Nhà nước đại diện cho quyền sở hữu toàn dân

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài Luận văn, tác giả vận dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học phù hợp với tính chất và yêu cầu của đề tài Đặc biệt, các phương pháp nghiên cứu cụ thể như phương pháp tổng hợp, so sánh, chứng minh sẽ được vận dụng thường xuyên để chỉ ra các khiếm khuyết của hệ thống pháp luật hiện hành về giá đất nhằm mục đích hoàn thiện nó

Cơ sở lý luận cho việc nghiên cứu này là các học thuyết về kinh tế thị trường có xem xét đến những đặc thù của Việt Nam Toàn bộ quá trình nghiên cứu được dựa trên cơ sở phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử Đồng thời, tác giả cũng vận dụng những quan điểm của Đảng và Nhà nước ta trong quan hệ đất đai, trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của Luận văn

Đóng góp khoa học của Luận văn là nghiên cứu một cách có hệ thống những quy định của pháp luật hiện hành về giá đất trong thị trường bất động sản Ngoài ra trên cơ sở nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất, Luận văn

đã phân tích những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành về giá đất, đồng thời Luận văn cũng xác định nguyên nhân của những bất cập đó và đề xuất những kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản ở nước ta, vẫn giữ vững đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước trong việc điều chỉnh quan hệ đất đai

Luận văn là tài liệu tham khảo hữu ích cho sinh viên và những người có liên quan trong việc tìm hiểu, nghiên cứu pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản

7 Về kết cấu của Luận văn

Với những nội dung trên, Luận văn được thiết kế gồm các phần sau:

- Lời nói đầu

- Phần nội dung gồm 03 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về giá đất trong thị trường bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản ở nước ta

- Phần kết luận

- Danh mục tài liệu tham khảo

Theo nghĩa rộng, thị trường là tổng thể các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua việc trao đổi và lưu thông hàng hóa, cùng quan hệ kinh tế và mối quan hệ kinh tế giữa người và người do đó mà liên kết lại2 Có thể nói, cùng với sản xuất hàng hóa, thị trường trước hết là yếu tố quan trọng để thực hiện chuyên môn hóa trong sản xuất kinh doanh – yêu cầu cơ bản để nâng cao năng suất, chất lượng sản phẩm phục vụ ngày càng tốt hơn cho cuộc sống con người Bên cạnh

đó, thị trường còn có khả năng hướng dẫn cho hoạt động của các chủ thể kinh tế

Nó sẽ là yếu tố quyết định chính xác chủng loại, lượng sản phẩm cần sản xuất mà

xã hội cần đến, tránh được sự lãng phí mà nền kinh tế kế hoạch đã vấp phải Thêm nữa, việc cung cấp hàng hóa qua thị trường sẽ làm xuất hiện sự cạnh tranh giữa các chủ thể, từ đó chất lượng sản phẩm ngày càng cao, giá thành hạ nên xã hội càng có lợi

Nhằm thỏa mãn nhu cầu của con người, BĐS được mua đi bán lại với ý nghĩa là một hàng hóa lưu thông trên thị trường và thị trường BĐS cũng đã xuất hiện Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu vực

và biến động theo thời gian Vì vậy thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định Hiện

có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc độ của một đề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, chúng tôi nhận thấy và đồng tình với khái niệm về thị trường BĐS như sau:

1 Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh – Khoa Quản lý Kinh tế (2001), Giáo trình Quản lý Kinh tế,

NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr 70

2 Viện Nghiên cứu & Phổ biến Tri thức Bách khoa (1998), Đại từ điển Kinh tế thị trường, NXB Bách

khoa Hà Nội, tr 114

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS3

Hàng hóa lưu thông trên thị trường BĐS chính là BĐS Ở nước ta, BĐS

là tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật quy định4 Chúng tôi nhận thấy, đất đai là một yếu

tố không thể tách rời khỏi BĐS, thị trường QSDĐ không thể tách rời khỏi thị trường BĐS Bởi lẽ, đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất

và giá trị của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó Mức

độ tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất

Tuy nhiên, khi bàn về tính chất hàng hóa của BĐS – đất đai, có quan điểm cho rằng, việc coi đất đai không có giá trị về mặt lý luận là một sai lầm Quan niệm đất đai không phải là hàng hóa xuất phát từ học thuyết của C Mác về hàng hóa nói chung Hàng hóa theo đó phải là vật phẩm do con người làm ra, nghĩa là phải có kết tinh sức lao động của con người Trong khi đó, đất đai lại là vật phẩm

do thiên nhiên ban tặng, con người không thể tạo ra đất đai Nghĩa là đất đai không có “giá trị” của hàng hóa Theo chúng tôi, đất đai nguyên thủy không phải

là hàng hóa nhưng qua quá trình lao động, con người tác động vào đất đai, đã làm sức lao động của mình kết tinh vào đất đai biến nó thành đất đai hàng hóa- hiểu theo nghĩa kinh tế học Dù muốn thừa nhận hay không, việc trao đổi, “mua bán” đất đai vẫn cứ diễn ra trên thực tế như là một nhu cầu tất yếu Vì vậy, nếu không thừa nhận bản chất này thì Nhà nước khó mà kiểm soát được các quan hệ đất đai Hơn nữa, để đáp ứng yêu cầu hình thành đồng bộ các thị trường trong quá trình xây dựng kinh tế thị trường ở nước ta, thị trường đất đai phải được thừa nhận Cho nên, đất đai ở nước ta phải được coi là một loại hàng hóa đặc biệt Việc Nhà nước công nhận đất đai có giá và quy định về giá đất chứng tỏ đất đai đã được thừa nhận là hàng hóa đặc biệt Theo C Mác, giá của đất đai là giá trị của địa tô

3 Cục Quản lý nhà – Bộ Xây dựng, Một số vấn đề lý luận về khái niệm thị trường bất động sản,

http://agroinfo.dyndns.org/inside/template/3629_batdongsan.doc , truy cập ngày 03/9/2011

4 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005

trên tỷ suất lợi nhuận của sản xuất – kinh doanh trên đất, giá đất phản ánh khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế trên đất và quyết định giá cho cả những loại đất không có hoạt động kinh tế5 Từ giá đất sẽ tính được giá trị QSDĐ trên diện tích và thời gian được sử dụng Thực chất, khi một chủ thể “mua” một thửa đất thì có nghĩa là họ mua quyền được khai thác giá trị sử dụng của đất và giá trị của đối tượng mua bán được quyết định bởi hàm lượng quyền tài sản sang tay nhiều hay ít Trong điều kiện Việt Nam, giá đất chính là giá của QSDĐ, nhưng vì QSDĐ đã được đồng hóa vào đất đai nên giá của QSDĐ được gọi là giá đất Theo quy định: “Giá QSDĐ (sau đây gọi là giá đất) là số tiền ước tính trên một đơn vị diện tích do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch quyền sử dụng đất”6

Tóm lại, trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, việc coi đất đai (QSDĐ) là hàng hóa là hết sức cần thiết và đúng đắn Nó chính “ là một bước phát triển về chất của quá trình chuyển từ nền kinh

tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai”7 Vì đất đai là một trong những yếu tố đầu vào quan trọng cho mọi hoạt động sản xuất kinh doanh nên việc lưu thông đất đai một cách hợp lý có ý nghĩa rất lớn đối với phát triển kinh tế, công bằng xã hội Đối với thị trường BĐS, đất đai vừa là nền tảng cơ bản, vừa là tư liệu đầu vào để đảm bảo sự tồn tại và phát triển của thị trường này Chính vì vậy, nắm bắt bản chất, đặc điểm của giá đất để có sự điều chỉnh thích hợp về mặt pháp lý là một hoạt động tất yếu khách quan

1.2 Giá đất trong thị trường bất động sản

1.2.1 Các quan điểm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô

5

C Mác (1963), Bộ Tư bản (tập 3, quyển III), NXB Sự thật, Hà Nội, tr 224

Bộ Giáo dục và Đào tạo (2002), Giáo trình Kinh tế chính trị Mác-Lênin (Dùng cho các khối ngành

không chuyên Kinh tế - Quản trị kinh doanh trong trường đại học, cao đẳng), NXB Chính trị quốc gia,

Hà Nội, tr 90

6 Điều 4 Luật đất đai 2003

7 Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, NXB Lao động – Xã hội, Hà Nội,

tr 15-16

Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Như vậy, giá đất chính là giá cả của đất đai, là thước đo “giá trị” để loại

“hàng hóa” này được lưu thông trên thị trường Về phương diện kinh tế học, giá đất chính là một phạm trù kinh tế biểu thị mối tương quan giữa đất đai và các hàng hóa khác thông qua phương tiện thanh toán chung là tiền tệ8

Có thể nói, thừa nhận giá cả đất đai chính là thừa nhận thuộc tính hàng hóa của nó Thừa nhận thị trường QSDĐ không thể không thừa nhận giá đất, bởi nó chính là yếu tố trung tâm của kinh tế hàng hóa và kinh tế thị trường Giá đất vì vậy chính là phạm trù kinh tế khách quan trong điều kiện của một nền kinh tế hàng hóa vận động theo cơ chế thị trường, bất chấp sự đặc thù của chế độ sở hữu đất đai

Trong điều kiện chỉ có một hình thức sở hữu Nhà nước đối với đất đai như

ở Việt Nam, giá đất trước hết là căn cứ quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền kinh tế của chủ sở hữu, bởi thông qua nó các khoản thu ngân sách từ đất đai mới

có thể được xác định một cách cụ thể Đối với các chủ thể kinh doanh, giá đất là

cơ sở để xác định chi phí đầu vào, từ đó quyết định giá thành sản xuất và giá cả hàng hóa bán ra thị trường Ngoài ra, đối với mọi người trong xã hội, giá đất luôn

có ảnh hưởng rất lớn vì đất đai quyết định cho sự an cư, lạc nghiệp Chính vì vậy, đảm bảo giá đất hợp lý và bình ổn giá đất có ý nghĩa rất quan trọng đối với thị trường QSDĐ nói riêng và toàn bộ đời sống kinh tế - xã hội nói chung

Trước đây, Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan

hệ đất đai, thì Luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau Nếu xét trong mối quan hệ giữa Nhà nước và người

sử dụng đất thì giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm được áp dụng trong quan hệ giao đất, cho thuê đất (chuyển giao QSDĐ) và quan hệ thu hồi đất

8 Lưu Quốc Thái (2011), “Cơ chế hình thành vá áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành”, Khoa học

pháp lý, (03), tr 39

(chấm dứt QSDĐ) Nếu xét trong mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau

và với các chủ thể khác thì giá đất thị trường được áp dụng thông qua hoạt động đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc giá đất thỏa thuận trong giao dịch QSDĐ9

Điều này quyết định thị trường QSDĐ ở nước ta hiện nay đang tồn tại cơ chế hai giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Cơ chế hai giá đất này có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường đã tạo ra sự chênh lệch khá lớn giữa số tiền mà nhà đầu tư phải trả cho Nhà nước và số tiền mà họ được thụ hưởng từ hoạt động kinh doanh trên thị trường của mình Đồng thời góp phần rất lớn cho nạn tham nhũng trong lĩnh vực đất đai và thất thoát ngân sách đối với các khoản thu từ đất Chính vì vậy, việc thiết lập một giá đất phù hợp và ổn định luôn có ý nghĩa rất quan trọng trong việc phát huy những tích cực và hạn chế những tiêu cực do thị trường mang lại như hiện nay

1.2.2 Phân loại giá đất trong thị trường bất động sản

Có rất nhiều tiêu chí để phân loại giá đất, căn cứ vào công dụng, mục đích

sử dụng đất, chúng ta có giá đất nông nghiệp và giá đất phi nông nghiệp; căn cứ vào cơ sở hình thành nên giá đất, chúng ta có giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Đây được xem là tiêu chí phổ biến nhất trong việc phân loại giá đất trong thị trường BĐS hiện nay

1.2.2.1 Giá đất do Nhà nước quy định

Trước đây, giá đất do Nhà nước quy định cho nhiều mục đích khác nhau, vừa áp dụng để thu vào ngân sách các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, vừa là cơ sở để người sử dụng đất thỏa thuận khi thực hiện các giao dịch dân sự

về đất đai, vừa là căn cứ để xác định bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Với các quy định trước đây thì giá đất nhà nước thể hiện sự bao cấp trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất, do vậy vẫn chưa phải là điểm gặp nhau giữa lợi ích Nhà nước và nhân dân trong các trường hợp thu hồi đất, lại càng không phải là giá đất các bên thỏa thuận khi chuyển QSDĐ Một thực tế là giá

9 Điều 55 Luật đất đai 2003 quy định, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

“1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”

đất do Nhà nước quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường Cho nên bản thân giá đất đó không thể hiện là nguồn hình thành giá đất một cách tự nhiên được

Giá đất của Nhà nước phải: “sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường…”10

Điều đó có nghĩa là Nhà nước

không còn bao cấp về giá đất, khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính vào NSNN và được người sử dụng đất chấp nhận khi bồi thường và giải phóng mặt bằng trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ vào đối tượng áp dụng hoặc các trường hợp áp dụng giá đất, giá đất do Nhà nước quy định được chia thành khung giá đất do Chính phủ quy định

và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm

(i) Khung giá đất của Chính phủ

Khung giá đất của Nhà nước ban hành chung cho phạm vi rộng trên cả nước và ổn định cho nhiều năm Khung giá đất của Chính phủ là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc xây dựng và hình thành bảng giá đất hàng năm của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Dù muốn hay không, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất của Chính phủ và mức giá đất do Chính phủ quy định khi xây dựng và hoạch định chính sách giá đất hàng năm tại địa phương mình Điều này giúp UBND cấp tỉnh tránh được sự tùy tiện, lợi ích cục bộ địa phương trong việc xây dựng giá đất hàng năm, nhiều địa phương do bức xúc về thu hút đầu tư nên định giá đất thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường hoặc vi phạm khung giá đất của Chính phủ để cạnh tranh, thu hút nguồn vốn đầu tư về địa phương mình Chính sách giá đất của địa phương được hoạch định nếu không tuân thủ quy định của pháp luật về khung giá đất của Chính phủ có thể được xem là vi phạm pháp luật và bảng giá đất đó sẽ không được áp dụng trong thực tế

Luật đất đai năm 1993 thừa nhận đất đai có giá và ban hành khung giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, đền bù thiệt hại về đất khi thu hồi Khung giá đất của Chính phủ quy định tại Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định mức giá tối thiểu và tối đa cho từng hạng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, từng hạng đất và loại xã cho đất khu dân cư

10

Điểm a khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2003

nông thôn, cho từng vị trí và các loại đường phố đối với đất đô thị làm cơ sở cho UBND cấp tỉnh ban hành giá các loại đất tại địa phương mình

Khoản 2 Điều 56 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền

kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương” Ngày 16/11/2004, Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Nghị định quy định khung giá đất theo 03 nhóm đất: đất nông nghiệp, đất ở và đất chuyên dùng phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh Giá đất ở có mức giá cao nhất, kế đến là giá đất sản xuất, kinh doanh và sau cùng thấp nhất là giá đất nông nghiệp Tuy nhiên, nếu chúng ta xét về lý thuyết giá đất phục vụ vào khả năng sinh lợi thì giá đất phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh mới là giá đất cao nhất Do vậy, thiết nghĩ mức giá đất cho mục đích này tối thiểu phải bằng giá đất ở

Luật đất đai giao quyền cho các địa phương cụ thể hóa giá đất theo giá thực tế trên thị trường, nhưng Nghị định 188/2004/NĐ-CP lại áp đặt “khung giá” như vậy dẫn đến không công bằng giữa các địa phương khi áp giá cho các mục đích hoặc khi xây dựng bảng giá đất sẽ gặp nhiều khó khăn khi giá thực tế luôn cao hơn khung giá đất của Chính phủ

Về khung giá đất nông nghiệp theo quy định chỉ phù hợp với đất nông nghiệp được quy hoạch để phát triển nông nghiệp Đối với đất nông nghiệp được quy hoạch để phát triển thành đất phi nông nghiệp hoặc đất nông nghiệp trong khu đô thị thì giá đất cho loại đất này không còn chỉ phụ thuộc vào khả năng sinh lợi từ sản xuất nông nghiệp mà còn chịu ảnh hưởng lớn của mục đích trong tương lai

Khung giá đất của Chính phủ là khung giá ở “trạng thái tĩnh”, trong khi giá đất thực tế trên thị trường luôn giao động theo từng ngày, từng giờ Do đó, giá đất của Nhà nước cần phải điều chỉnh cho phù hợp, từng bước “sát” với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Ngày 27/7/2007, Chính phủ ban hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP và sau đó ngày 13/8/2009 Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch

sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Theo đó,

UBND cấp tỉnh căn cứ giá đất chuyển nhượng QSDĐ thực tế tại địa phương quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại do Chính phủ quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định này Về định giá đất cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để quy định cho phù hợp theo nguyên tắc: đối với đất ở thì mức giá do UBND cấp tỉnh quy định không được vượt quá 5 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn do Chính phủ quy định; đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì mức giá do UBND cấp tỉnh quy định không được vượt quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do Chính phủ quy định Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, UBND các tỉnh có đất giáp ranh phải thoả thuận với nhau về giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất tại khu vực giáp ranh Trường hợp đặc biệt, khi điều kiện kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng chung của từng địa phương khác nhau thì mức giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau, nhưng tỷ lệ chênh lệch tối đa không quá 30% Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định những nguyên tắc xác định lại giá đất trong một số trường hợp cụ thể (Điều 11)

Có thể nói rằng, việc thừa nhận đất đai là hàng hóa đặc biệt và ban hành khung giá đất của Nhà nước là bước tiến quan trọng trong nhận thức về đất đai, với tư cách là tài sản quốc gia, nguồn tài chính tiềm năng lớn

(ii) Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm

Giá các loại đất do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm là cơ sở để giải quyết hợp lý về mối quan hệ kinh tế - tài chính giữa người

sử dụng đất với nhau, giữa người sử dụng đất với Nhà nước như: tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai

Kết quả ban hành bảng giá đất hàng năm trong thời gian qua đã đáp ứng kịp thời cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc thực hiện các khoản thu NSNN liên quan đến đất Nhưng thực tế việc định giá đất vẫn gặp nhiều khó khăn như bảng giá đất lại không sát thực tế, gây khó cho người dân và

doanh nghiệp Nguyên nhân là địa phương luôn bị khó bởi quy định trần trong khung giá đất của Chính phủ

Theo nhận định của một lãnh đạo Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh thì bảng giá đất hiện nay chỉ bằng 20 - 25% giá chuyển nhượng trên thị trường Điển hình như bảng giá năm 2011 quy định giá đất cao nhất ở đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ (Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh) là 81 triệu đồng/m2, nhưng giao dịch thực tế lên đến 800 triệu đến cả tỷ đồng một mét vuông11

Mặt khác, bảng giá đất công bố hàng năm quy định áp dụng cho 7 mục đích nhưng thực tế sử dụng có 4 mục đích Nếu Nhà nước thu tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cổ phần hóa thì lại phải định giá lại Như vậy, hiệu quả bảng giá đất ban hành hàng năm chưa tương xứng với công sức bỏ

ra Hơn nữa, bảng giá đất có chỗ rất hời quá, có chỗ lại quá thiệt, nhưng cái thiệt đều thuộc về đại bộ phận nhân dân lao động, vì vậy khiếu kiện về đất đai mới xảy ra dài dài

Việc xác định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”, và

“khi có sự chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”12

Quy định này mang tính nguyên tắc

do vậy có thể hiểu rằng “sát thị trường” là hướng tới và khi có sự chênh lệch thì điều chỉnh - vấn đề này hợp lý Nếu có sự hiểu đúng bản chất của giá đất có tính

“lạc hậu”, tính “tương đối” và trong điều kiện thị trường ở Việt Nam có thể gọi là

có nhiều yếu tố “tâm lý” chưa ổn định thì Chính phủ hoàn toàn có thể hướng dẫn phù hợp thuật ngữ “sát” và quy định rõ mức chênh lệch phải điều chỉnh Song tiếc thay các nghị định của Chính phủ ban hành sau đó đã không thể hiện được

Do vậy, chúng tôi cho rằng đây vẫn còn là tiêu chí mơ hồ Giá thị trường là giá được hình thành trong thực tế giao dịch thông qua thỏa thuận, giá thị trường dù

có biến động như thế nào cũng đều coi là bình thường vì nó được quyết định bởi quy luật cung cầu, bởi sức mua của đồng tiền… như một thuộc tính tất yếu Với cách giải thích tại khoản 2, Điều 3 của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày

27/7/2007 của Chính phủ, để được coi là “giá thị trường trong điều kiện bình

thường” phải loại trừ ảnh hưởng của những yếu tố tăng giá do đầu cơ, do quy

hoạch… thì nguyên tắc giá đất do Nhà nước quy định phải sát giá thị trường không thể đảm bảo vì bỏ qua thuộc tính nói trên Mặt khác, quy định này sẽ dẫn đến các cơ quan nhà nước dựa vào những yếu tố được loại trừ (mà trên thực tế khó có thể xác định được) để áp đặt ý chí chủ quan trong việc quy định giá đất Nếu một người bị thu hồi đất và được bồi thường theo cái mà Nhà nước gọi là

“giá thị trường trong điều kiện bình thường” thấp hơn nhiều lần giá chuyển

nhượng thực tế vì đã “loại trừ yếu tố tăng giá do đầu cơ”, nhưng khi họ dùng

tiền đó để nhận chuyển nhượng một thửa đất cùng diện tích, loại hạng thì sao? Đây là điều không thể vì họ không thể buộc bên chuyển nhượng phải chuyển

nhượng cho mình theo cái gọi là “giá thị trường trong điều kiện bình thường”

giống như Nhà nước với lý do giá trên thị trường là giá không bình thường Cùng với sự mập mờ về tiêu chí, cơ chế quy định giá đất hiện nay cũng là một trong các yếu tố làm cho giá đất do Nhà nước ban hành không thể sát giá thị trường Đặc điểm của giá đất là mang tính cá biệt cho từng thửa đất và cũng luôn biến động giống như giá cả các loại hàng hóa khác Trong khi đó, giá đất do Nhà nước ban hành không thể cá biệt đến từng thửa đất mà chỉ có thể cá biệt cho từng loại đất, từng loại đô thị, từng loại đường phố, loại vị trí… Việc Chính phủ ban hành khung giá và phương pháp xác định làm cơ sở cho UBND cấp tỉnh định kỳ hàng năm ban hành bảng giá đất để áp dụng tại địa phương theo quy trình ban hành giá đất hiện nay không những không thể cá biệt hóa giá đất mà còn không thể phản ánh kịp sự biến động của giá đất trên thị trường vì giá thị trường luôn biến động hàng ngày, hàng giờ trong khi giá đất do Nhà nước quy định lại áp dụng cho từng năm Ngoài những yếu tố trên, tâm lý tùy tiện trong việc vận dụng chính sách mà không thấy được tính hệ thống của nó cũng có thể ảnh hưởng đến việc cho ra đời giá đất hợp lý Trong thực tế ban hành giá đất, nhiều địa phương không dám đưa

ra mức giá cao sát giá thị trường vì lo ngại với mức giá đó sẽ ảnh hưởng tới lợi ích của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

Nhìn chung, bảng giá đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

có sự không thống nhất Do từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhận thức khác nhau về nội dung hướng dẫn và xác định khung phân loại đường phố khác nhau Đặc biệt, ý chí của Nhà nước (mỗi địa phương) khác nhau do địa phương muốn bồi thường cao, có nơi muốn Nhà nước thu nghĩa vụ cao Trái lại,

có nơi muốn thu hút đầu tư đưa ra giá thấp Theo đó, tạo sự không bình đẳng trong việc huy động nghĩa vụ và trách nhiệm bồi thường cho người dân Có địa phương sợ “bắt dò” đã có sáng kiến sau khi có bảng giá, Hội đồng nhân dân tỉnh

đã thống nhất nghị quyết cho rằng đó là “sát giá thị trường” Đồng thời có sự không rõ ràng trong việc xác định giá đất cho các vị trí không mặt tiền các loại đường phố ngay nội tại của mỗi tỉnh, thành phố Bên cạnh đó, nhiều địa phương còn thiếu tổ chức tư vấn về giá đất đủ năng lực để triển khai xây dựng bảng giá tại địa phương mình Ngoài ra, việc xác định giá đất còn có những mặt hạn chế trong công tác thu thập thông tin để thực hiện việc xác định giá đất

1.2.2.2 Giá đất thị trường

Đất đai là một hàng hóa đặc biệt, khác với hàng hóa khác nó không được tái tạo hay được sản xuất ra như những hàng hóa khác Vì vậy, mà yếu tố cung của đất đai luôn luôn có hạn, nhu cầu về đất đai thì luôn vô hạn do sự phát triển của nền kinh tế - xã hội và áp lực gia tăng dân số Chính điều này đã làm cho thị trường QSDĐ luôn diễn ra sự cạnh tranh rất gay gắt của các yếu tố cầu Giá cả đất đai lên xuống tùy thuộc vào nhu cầu của người sử dụng đất Bên cạnh đó, yếu

tố sinh lợi có ảnh hưởng đến giá đất, cùng một mảnh đất có diện tích như nhau nhưng khả năng tạo ra lợi nhuận khác nhau thì giá cả khác nhau, cùng một mảnh đất qua từng thời điểm khác nhau thì giá cả sẽ không giống nhau Dưới sự tác động của nhiều yếu tố đã làm cho giá cả của đất đai luôn biến động lên xuống xoay quanh giá trị Nếu không có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước về đất đai

sẽ gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế Song, Nhà nước không thể luôn phải thay đổi thường xuyên những quy định về giá đất được Chính vì lẽ đó

mà khi tham gia vào thị trường, các bên phải tự điều chỉnh giá cho phù hợp với giá đất hiện tại Đó chính là giá thị trường của đất đai Giá này thường cao hơn mức giá chuẩn – giá đất do Nhà nước quy định, phản ánh được hiện thực quá trình sử dụng đất và phản ánh đúng giá trị của đất

Giá đất thị trường là giá “bán” quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người “bán” và người “mua” QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định

Giá đất thị trường là giá đất hình thành thông qua những hoạt động của thị trường Loại giá này có thể là giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá QSDĐ (đấu giá khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất; đấu giá QSDĐ để xử lý nợ của người sử dụng đất) hoặc là giá đất do các bên thỏa thuận trong các giao dịch QSDĐ

Trong cơ chế thị trường, giá QSDĐ trong quá trình thực hiện các giao dịch là rất quan trọng Do đó, người sử dụng đất có quyền thỏa thuận với nhau về giá trị QSDĐ trong thị trường thứ cấp trên tinh thần tự do, tự nguyện và không trái pháp luật Theo đó, Nhà nước không nên can thiệp quá sâu vào các giao dịch QSDĐ mà cần phải có những tác động cần thiết để các giao dịch diễn ra phù hợp với nhu cầu tất yếu của thị trường Chính vì vậy, pháp luật quy định giá đất có thể hình thành: “do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất đối với những người

có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ”13

Trong lĩnh vực thu hồi đất Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất14

Đây là cơ sở pháp lý

để hình thành cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, nhà đầu tư tự thương thảo với người đang sử dụng đất để có đất cho việc thực hiện các dự án đầu tư chỉ vì mục đích lợi nhuận của mình Cơ chế này có nhiều ưu điểm như tạo đồng thuận cao, hợp về cả lý lẫn tình, không phát sinh sự thiếu bền vững

Nguồn thứ hai, hình thành nên giá đất thị trường là đấu giá QSDĐ Đấu giá QSDĐ là hoạt động chuyển giao quyền sử dụng cho những đối tượng có nhu cầu một cách công khai có sự cạnh tranh về giá và ít nhất bằng giá tối thiểu được đưa ra sẽ là người được nhận QSDĐ Đây là hoạt động rất cần thiết trong điều kiện kinh tế thị trường vì nó không chỉ giúp đảm bảo tính khách quan, công bằng giữa những người có nhu cầu sử dụng đất mà còn là động lực để đất đai- một loại tài nguyên hạn chế được sử dụng một cách có hiệu quả Hình thức đấu giá QSDĐ được thực hiện trong một số trường hợp như tổ chức xin giao đất, thuê đất để đầu

tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để

13 Khoản 3 Điều 55 Luật đất đai 2003

14 Khoản 2 Điều 40 Luật đất đai 2003

chuyển nhượng hoặc cho thuê hoặc đấu giá cho việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng15 Ngoài ra, đấu giá QSDĐ còn được áp dụng để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ để thu hồi

nợ16

Việc đưa QSDĐ vào đấu giá là một bước tiến trong quản lý đất đai, loại

bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế xin – cho trước đây Đặc biệt sau ngày Luật đất đai 2003 có hiệc lực, với việc quy định rất rõ cơ chế đấu giá QSDĐ, các trường hợp được Nhà nước thu hồi đất bị hẹp lại, tình trạng “dự án ma”, dự án thiếu hiệu quả được khắc phục đáng kể, nạn đầu cơ đất đai theo đó giảm rõ rệt

Tóm lại, giá đất trên thị trường (trong điều kiện bình thường) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm xác định theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ những giao dịch mang tính phổ biến trên thị trường đối với những thửa đất hoặc khu đất có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường tương tự giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng, giữa người cho thuê và người thuê trong điều kiện không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác

1.2.2.3 Mối quan hệ giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường

Giá đất là yếu tố cơ bản của hệ thống tài chính đất đai và là một yếu tố quan trọng của thị trường QSDĐ Việc thừa nhận và quy định về giá đất của Nhà nước chính là cơ sở pháp lý cho sự tồn tại của các quan hệ hàng hóa QSDĐ (đất đai) và thị trường QSDĐ Tuy nhiên, các yếu tố này chỉ có thể phát triển lành mạnh khi chúng ta có một giá đất phù hợp Trong lĩnh vực đất đai ở nước ta hiện nay vẫn tồn tại song song hai loại giá: giá đất thị trường và giá đất nhà nước Giá đất thị trường thì người ta nói tới hằng ngày thông qua các hoạt động giao dịch

về QSDĐ, là giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường tại thời điểm Nhà nước giao đất Đó là giá người dân mua bán, chuyển nhượng cho nhau và Nhà nước

15 Điều 58 Luật đất đai 2003

16 Phạm vi bài viết, chúng tôi không đề cập đến nội dung này

cũng căn cứ trên nền đó để xác định Còn giá đất nhà nước giữ vai trò rất quan trọng, được sử dụng làm căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; tiền thuê đất, giao đất khi cho thuê đất, giao đất; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất… Tuy cùng gọi là giá, nhưng chúng rất khác nhau như khác về quyền định giá và khác về lĩnh vực áp dụng Tuy vậy, hai loại giá này lại tương tác lẫn nhau

và có mối quan hệ biện chứng lẫn nhau

Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường đều có mặt trong việc

xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người

sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau Trong đó giá đất do Nhà nước quy định sẽ trực tiếp điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất theo quy định tại Điều 56 Luật đất đai năm 2003; từ đó góp phần hướng dẫn sự hình thành giá đất trên thị trường để gián tiếp điều chỉnh các quan hệ đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau

Giá đất thị trường sẽ trực tiếp điều chỉnh mối quan hệ giữa những người

sử dụng đất với nhau Các chủ thể sử dụng đất khi tham gia thị trường thứ cấp (thị trường giữa những người sử dụng đất với nhau) ngoài việc mong muốn là sử dụng một lô đất “đẹp” thì cái mạ họ quan tâm xa hơn là lợi nhuận cao hay thấp,

có hay không có lợi nhuận khi đầu tư vào lô đất đó Điều này có nghĩa rằng, giá của lô đất đó như thế nào khi họ tham gia thị trường thứ cấp Thật vậy, ở thị trường này, giá đất thị trường sẽ chi phối đến lợi ích của người sử dụng đất, nhà đầu tư Sự biến động của cung và cầu về đất trên thị trường sẽ làm cho giá đất thị trường luôn biến đổi và nó sẽ tác động ngược lại làm cho giá đất do Nhà nước quy định cũng phải thay đổi theo bởi giá đất thị trường là một trong những căn cứ được sử dụng để xác định giá đất do Nhà nước quy định

Chúng ta dễ nhận thấy, giá đất do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi giá đất thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá đất do Nhà nước quy định Trạng thái tĩnh và động, độ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng, hợp lý và hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư Hiện nay giá đất nhà nước trong việc áp dụng để bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo quy định là giá do UBND cấp tỉnh công bố trong bảng giá đất, nghĩa là theo giá đất của Nhà nước Trong khi đó, giá đất của Nhà nước lại thấp hơn rất nhiều so với giá đất thực tế

trên thị trường nên người được bồi thường bao giờ cũng cảm thấy quyền lợi của mình bị thiệt thòi Vì vậy, khi triển khai các dự án, việc người bị thu hồi đất “dây dưa”, không hợp tác, cố tình “kèo nài” để nâng cao giá bồi thường bao giờ cũng diễn ra, dù đó là ở dự án do Nhà nước hay do doanh nghiệp tiến hành, nhất là trong giai đoạn hiện nay, khi mà theo quy định phần lớn các dự án phát triển kinh

tế, chủ đầu tư phải tự thỏa thuận với người có đất để nhận đất cho dự án của mình Nhà nước sẽ không can thiệp vào việc thu hồi đất Từ đó, dẫn đến việc bất cập trong giá bồi thường giữa các dự án; chưa tính đến việc giá bồi thường thấp hơn giá thị trường, mức bồi thường giữa dự án công ích với dự án của doanh nghiệp cũng có sự khác nhau Cũng liên quan đến giá đất của Nhà nước nhưng khi áp dụng để thu các nghĩa vụ tài chính thì người sử dụng đất lại có khuynh hướng ngược lại với vấn đề bồi thường: họ không mong muốn giá đất nhà nước quy định quá cao, sát giá thị trường Điều này sẽ làm cho Nhà nước bị thất thu ngân sách trong quá trình thực hiện việc thu thuế từ hoạt động chuyển QSDĐ, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ …

Do vậy, nếu việc xác định giá BĐS nói chung và xác định giá đất nói riêng phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội Đồng thời, xác định giá đúng giá trị đất đai, sẽ tạo động lực cho việc phân phối đất đai – như là một nguồn lực xã hội – một cách hợp lý và hiệu quả Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân phối vào người “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất Trên thực tế hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được “bao cấp” về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất Vì vậy, mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng loại tài sản quý giá này đang bị lãng phí vì sự “chiếm giữ” không hợp lý của các cơ quan nhà nước, đặc biệt là đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi Nguyên nhân chính là “giá đất” để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường, vì vậy các cơ quan này không có động lực rời khỏi khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh Nói một cách khác, nguyên tắc

“sử dụng cao nhất và tốt nhất” không được đảm bảo Nguyên nhân cơ bản của

tình trạng này là việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất trong thực tiễn nước ta hiện nay chưa đầy đủ và đồng bộ

1.3 Đặc điểm giá đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam

1.3.1 Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả

Nguồn gốc giá cả là giá trị Bản thân hàng hóa đất đai không có tính di động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của đất đó Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá

cả hàng hoá thông thường vì thị trường đất đai không hoàn thiện Giá đất không hoàn toàn bị các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp còn bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối Người “mua” đất có thể chấp nhận giá cao hơn khi họ cho rằng mảnh đất đó là thích hợp với họ để định cư trên đó Ngoài ra giá đất bị chi phối bởi các mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất đó, sự chi phối này thường là phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất

1.3.2 Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành

Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả của các hàng hoá hình thành dễ dàng trong thời gian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình thành dưới

sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai và cơ bản khó so sánh với nhau, khi xác định giá đất cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng

1.3.3 Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất

Đối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp

do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó Như vậy, giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư Khả năng sinh lợi là tổng hòa các yếu tố tạo thành như tính pháp

lý của QSDĐ, mục đích sử dụng đất, vị trí của đất, điều kiện các công trình kết

cấu hạ tầng, kỹ thuật hạ tầng xã hội phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, đời sống dịch vụ và sinh hoạt, khả năng khai thác của đất… Mỗi yếu tố này khác nhau sẽ ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của đất làm ảnh hưởng đến giá đất

1.3.4 Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định

Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu Nhưng trong thị trường đất đai thì cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất Về tổng quan và lâu dài giá đất thường bị cán cân quan hệ cung cầu tác động với xu thế cung có hạn nhưng cầu luôn luôn tăng do sức ép của gia tăng dân số Do vậy giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội vì khả năng cung của đất đai ít thay đổi và có giới hạn

1.3.5 Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng Ngoài ra, trong cùng một thành phố, tính cá biệt và vị trí của thửa đất ảnh hưởng rất khác nhau đến giá của thửa đất Do vậy, đối với giá đất thì rất khó tiêu chuẩn hóa, vì mảnh đất khác nhau, loại đất khác nhau có giá cả rất khác nhau Như vậy, giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực

và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường

vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số Ngoài ra,

vị trí có tính cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá trong việc xác định giá đất

1.3.6 Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao

Hàng hóa thông thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm, nhưng sử dụng đất không những không có hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội Nhưng do trong thị trường đất đai nước ta đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì QSDĐ, thời hạn sử dụng ngày càng giảm và giá cả QSDĐ ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó QSDĐ cũng

sẽ hạ xuống

1.3.7 Giá đất có xu thế tăng cao

Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc

độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai (diện tích đất tự nhiên của mỗi quốc gia và của cả thế giới là có hạn) nên tính co dãn trong cung cấp nhỏ; đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu

về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên; mặt khác, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên

Những đặc điểm nêu trên đều có quan hệ đến “tính bản chất” của giá đất nói chung và tất nhiên giá đất mà Nhà nước ta quy định hiện nay cũng không thể không mang những đặc điểm đó Bên cạnh đó, tùy thuộc vào hoàn cảnh, môi trường xã hội, nhận thức của người quản lý mà chính sách về giá đất có những đặc trưng khác nhau cho từng thời kỳ Cụ thể, giá đất do Nhà nước ta quy định hiện nay còn có những đặc điểm sau: Giá đất do Nhà nước quy định luôn thể hiện

ý chí của Nhà nước; có tính ổn định trong một thời gian, do đó nó luôn bị lạc hậu

so với giá đất thị trường; là một trong những căn cứ dùng để xác định các loại nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; Giá đất do Nhà nước quy định luôn hiện diện và tồn tại trong thị trường sơ cấp- thị trường mà ở đó Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai thực hiện quyền năng của mình trong việc phân phối đất đai cho người sử dụng thông qua các quan hệ hành chính…

Như vậy, kể từ khi Luật đất đai 1993 ra đời, ở Việt Nam, đất đai đã chính thức được thừa nhận là có giá trị Việc thừa nhận đất đai có giá trị, tiếp tục được khẳng định tại Luật đất đai 2003 và văn bản hướng dẫn thi hành, đã cho thấy một thực tế khách quan là giá đất tồn tại tất yếu trong nền sản xuất hàng hóa mà không phụ thuộc vào bất kỳ chế độ sở hữu nào đối với đất đai

1.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất

Giá đất là yếu tố cơ bản của hệ thống tài chính đất đai và là một yếu tố quan trọng của thị trường QSDĐ Việc thừa nhận và quy định về giá đất của Nhà nước chính là cơ sở pháp lý cho sự tồn tại của các quan hệ hàng hóa QSDĐ và thị trường QSDĐ Tuy nhiên, các yếu tố này chỉ có thể phát triển lành mạnh khi

chúng ta có một giá đất phù hợp Vì vậy, khi nghiên cứu về giá đất, chúng ta không thể không nghiên cứu về cơ sở khoa học hình thành nên giá đất

- Địa tô Để xác định cơ sở khoa học hình thành nên giá đất, trước tiên

chúng ta cần nghiên cứu cơ sở hình thành giá đất trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp Trong sản xuất nông nghiệp, đất đai đã được khai phá, đầu tư lao động qua nhiều thế hệ, do đó tất yếu là có giá trị và giá cả Khi nền sản xuất hàng hóa

đã phát triển cao với sự xâm nhập của chủ nghĩa tư bản, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải thuê ruộng đất của địa chủ và thuê công nhân để tiến hành sản xuất Do đó, nhà tư bản phải trích một phần giá trị thặng dư do công nhân tạo ra

để trả cho chủ đất dưới hình thức địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế

độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô

Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa là bộ phận lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản đầu tư trong nông nghiệp do công nhân nông nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ với tư cách là kẻ sở hữu ruộng đất17

Theo C Mác, trong Bộ Tư bản, ông đã định nghĩa giá cả đất đai là “địa tô được tư bản hóa”18

Ông cho rằng, giá cả đất đai là lượng tiền nào đó thu được khi bán đất đai, nếu người ta đem lượng tiền đó gửi vào ngân hàng với một tỷ suất lợi tức nhất định thì hàng năm vẫn thu được một khoản lợi nhuận tương ứng với mức địa tô như trước đây khi chưa bán đất đai đó Như vậy, cơ sở khoa học hình thành giá đất theo C Mác là mức địa tô cho mỗi loại đất và tỷ suất lợi tức ngân hàng Thế nhưng, đây chỉ là công thức tính trên lý thuyết còn trong đời sống thực tiễn giá cả đất đai mà chúng ta cần quan tâm là giá cả thị trường – giá

cả đã hòa nhập vào thị trường cho nên tất yếu giá đất phải chịu sự chi phối bởi các quy luật thị trường và những quy luật riêng do tính chất đặc biệt của đất tạo

ra Công thức xác định giá đất của C Mác cần được bổ sung thêm một số nhân tố như: cung – cầu, tính khan hiếm của đất đai, yếu tố giá cả độc quyền, lợi ích dân

17 Bộ Giáo dục và Đào tạo (2002), Giáo trình Kinh tế chính trị Mác-Lênin (Dùng cho các khối ngành

không chuyên Kinh tế - Quản trị kinh doanh trong trường đại học, cao đẳng), NXB Chính trị quốc gia,

Hà Nội, tr 37

18

C Mác (1963), Bộ Tư bản (tập 3, quyển III), NXB Sự thật, Hà Nội, tr 224

tộc và chính trị… Nhìn chung, đây là phương pháp luận còn việc xác định giá đất trên thực tế phức tạp hơn nhiều

Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của nông nghiệp, lâm nghiệp, không gì thay thế được và là tài nguyên quý giá của quốc gia Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân,

và người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê đất

để lập doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các tổ chức, cá nhân người Việt Nam tham gia hợp tác, liên doanh với người nước ngoài được góp vốn bằng giá trị đất sử dụng Tuy hình thức địa tô tuyệt đối không còn, nhưng ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn phải trả giá như là một loại địa tô

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó

- Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan

trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền “mua” đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là “mua” đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra “mua” đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền

“bán” đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá

cả

Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do

đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người “bán” QSDĐ căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên

đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ

quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

- Quan hệ cung cầu Mối quan hệ giữa cung và cầu về đất đai có ảnh

hưởng rất lớn đến giá đất Trên thị trường, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá

cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu

Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính

tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu Nhất

là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là QSDĐ trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai Chính vì vậy, giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm

và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp

1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng Có thể theo mối quan hệ giữa các yếu tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành nhóm các yếu tố thuộc về quy luật thị trường, nhóm các yếu tố tự nhiên và xã hội

(i) Nhóm các yếu tố thuộc về quy luật thị trường

- Mối tương quan giữa cung và cầu: quan hệ cung và cầu về đất là một

yếu tố tác động cực kỳ quan trọng đến giá đất trong thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng, làm cho giá đất luôn luôn biến động