bài giảng bất động sản thị trường bất động sản

Bất động sản là gì?{ Theo Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174 quy định, bất động sản là các tài sản bao gồm: z a Đất đai; z b Nhà, công trình xây dựng gắn liền

Trang 1

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TS Trần Tiến KhaiĐại học Kinh Tế TP HCM

Trang 3

Phần 1

Trang 4

Phần 1 Tổng quan về Bất động sản

1 Giới thiệu

{ BĐS là thành phần tài sản lớn nhất trong của

cải xã hội

{ BĐS có vai trò chủ đạo đối với điều kiện kinh tế

của các cá nhân, gia đình và công ty

{ BĐS có thể tác động lâu dài đến khả năng đầu

tư của một gia đình đến giáo dục, chăm sóc sức khỏe và các nhu cầu quan trọng khác

{ BĐS có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến của

Trang 5

1 Giới thiệu

{ BĐS chiếm khoảng xấp xỉ một nửa tổng của

cải kinh tế trên toàn thế giới

{ BĐS như là biểu tượng của sức mạnh, tính

bền vững và độc lập của một quốc gia.

{ Các quyết định liên quan đến BĐS là hết

sức quan trọng

{ Các quyết định đúng đắn: mang lại lợi ích

lớn hơn, của cải nhiều hơn và các chọn lựa tốt hơn cho cuộc sống.

Trang 6

2 Bất động sản là gì?

{ Theo Wikipedia (2010), bất động sản (real

estate) là một thuật ngữ pháp quy để chỉ đến các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện (improvements) cho đất đai như là nhà, công trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai,

và có tính không dịch chuyển được.

Trang 7

{ Thuật ngữ bất động sản thường được hiểu

đồng nghĩa với thuật ngữ quyền tài sản bất

động sản (real property) và tương phản với

thuật ngữ quyền tài sản động sản hoặc là

quyền sở hữu động sản (personal property).

Trang 8

{ Theo Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc

tế (IVSC), thuật ngữ real property là quyền

tài sản bất động sản, một khái niệm pháp lý bao gồm các quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Trong trường hợp thuật ngữ này được dùng mà không có giải thích về tính chất hay nhận diện rõ thì có thể được hiểu là quyền sở hữu bất động

Trang 9

{ định nghĩa bất động sản, ngoài việc ám chỉ

đến đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất đai, còn có thể bao gồm cả khái niệm

quyền đối với tài sản bất động sản đó

Trang 10

{ Theo Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội

Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174 quy định, bất động sản là các tài sản bao gồm:

z a) Đất đai;

z b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất

đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

z c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

Trang 11

1 Tài sản hữu hình

z Các thành phần vật thể của không gian và vị trí;

z Bao gồm đất đai

z Bao gồm các cải thiện, tôn tạo, công trình xây

dựng “gắn liền với đất” trên đất đai: các cấu trúc cố định như nhà và công trình phụ trợ, công trình xây dựng, v.v

z Bao gồm các cải thiện, tôn tạo cho đất đai (làm

tăng giá trị sử dụng cho đất đai): cơ sở hạ tầng, bao gồm đường phố, hệ thống cấp thoát nước,

Trang 12

z Có thể bao gồm bề mặt của đất mà còn

cả phía trên và phía dưới của bề mặt;

z Thuật ngữ “đất đai”: có thể bao gồm

hoặc không bao gồm các cải thiện Khi không bao gồm các cải thiện, đất

thường được gọi là đất thô;

Trang 13

2 Bất động sản với khái niệm là Quyền

z Quyền sở hữu;

z Quyền sử dụng

z Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

Trang 14

3 Các thuộc tính cơ bản của bất động

Trang 15

4 Các đặc trưng cơ bản của bất động

sản

1 Độ co dãn của cung bất động sản kém, vì:

z Tổng cung về toàn bộ đất đai là cố định;

z Cung đất đai cho các mục đích riêng biệt là có

giới hạn;

z Quy hoạch sử dụng đất đai phân bổ quỹ đất

cho các mục tiêu cụ thể khác nhau trong từng thời kỳ nhất định

z Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị hạn

chế và phải tuân theo luật định Điều này càng làm cho cung đất đai bị hạn chế

Trang 16

4 Các đặc trưng cơ bản của bất động

4 Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà

nước: là loại tài sản đặc biệt, gắn chặt với thể chếchính trị, đời sống kinh tế xã hội của cả quốc gia

Trang 17

5 Ngành nghề Bất động sản

z Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 của Việt

Nam, các nghề thuộc phạm vi kinh doanh bất động

sản là:

1 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê,

cho thuê mua;

2 Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê

mua;

3 Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

4 Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất

thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

5 Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình

hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.

Trang 19

• Việt Nam: dân số khoảng 87 triệu dân; GDP tăng trưởng

trung bình trên 7% trong suốt 10 năm qua

• Việt Nam thu hút đầu tư trên thế giới: năm 2006, 10,2 tỷ

USD đầu tư nước ngoài; 6 tháng đầu năm 2007 - số vốn

đăng ký đầu tư đã lên đến gần 12 tỷ USD

• Đầu tư trong nước cũng tăng cao trong giai đoạn 2005-2007.

• Đầu tư trong và ngoài nước là điều kiện cực tốt cho ngành kinh doanh BĐS phát triển khi thu nhập người dân tăng cao, các nhu cầu về nhà ở, mặt bằng kinh doanh, sản xuất, khách sạn du lịch… đều gia tăng đột biến.

Tiềm năng thị trường Bất động sản của

Việt Nam

Trang 20

• Nền kinh tế nông nghiệp thu hẹp;

• Công nghiệp, dịch vụ phát triển;

• Quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và người

dân tràn về thành phố tạo nên áp lực, nhu cầu rất lớn về phát triển hạ tầng đô thị và nhà ở

Việt Nam

Trang 21

• TP.HCM có khoảng 6 triệu cư dân và khoảng 3

triệu người từ nơi khác đến làm ăn sinh sống

• Thủ đô Hà Nội là 4 triệu cư dân và 2 triệu người nhập cư

• Diện tích nhà ở trung bình cho một người tại

TP.HCM là 10m2, tại Hà Nội là 7m2, mức bình

quân của khu vực là 15m2/người

• Việt Nam còn thiếu hàng chục triệu m2 nhà ở, đây

là tiềm năng để thị trường BĐS của Việt Nam

Việt Nam

Trang 22

Tiềm năng thị trường Bất động sản của Việt Nam

Trang 23

Dư nợ cho vay Bất động sản của Việt Nam

tỉ đồng, chiếm 15% tổng dư nợ cho vay trên địa bàn

Trang 24

quy mô dân số tăng nhanh

sự phát triển và bùng nổ đô thị hóa

nhu cầu sử dụng đất dành cho nhà

ở, công trình công cộng

quy hoạch sử dụng đất theo hướng mở rộng không gian đô thị, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và đất chuyên dùng

Trang 25

Stt CHỈ TIÊU

Diện tích (ha) %

Diện tích (ha) % diện tích Tổng diện tích 2.850.298 100.00 3.232.715 100 382.417

Đất sản xuất kinh doanh phi

nông nghiệp 69.178 2.43 151.075 4.67 81.897 2.4 Đất có mục đích công cộng 792.063 27.79 928.238 28.71 136.175

4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 93.741 3.29 97.052 3.00 3.311

5 Đất sông suối và MNCD 1.143.087 40.10 1.137.445 35.19 -5.642

Trang 26

Phần 2

Thị trường bất động sản và khung

pháp lý

Trang 27

Phần 2 Thị trường BĐS

1 Thị trường BĐS là gì?

{ Các lực lượng thị trường về phía cung và

cầu tác động qua lại lẫn nhau và quyết định giá cả trao đổi và nơi phân phối của các

hàng hóa, dịch vụ và vốn

{ Là nơi các tài nguyên bất động sản được

phân bổ cho các người sử dụng khác nhau

Trang 28

1 Thị trường BĐS là gì?

z Thị trường bất động sản là tổng hòa các quan

hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ, trong

đó hàng hóa bất động sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai.(Hoàng Văn Cường,

Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán và Vũ Thị Thảo, 2006).

Trang 29

công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai

(Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam, 2003)

Trang 30

2 Cầu BĐS

z Cầu bất động sản là tổng số lượng hàng hóa

bất động sản, bao gồm đất đai và công trình xây dựng gắn liền với đất mà người mua

muốn chiếm hữu theo các mức giá trên thị

trường

Trang 31

2 Cầu BĐS

z Điều kiện xuất hiện cầu về bất động sản :

{Có sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về bất động sản mà quỹ bất động sản hiện có không trang trải

được;

{Có các nguồn lực tài chính để bảo đảm khả năng

thanh toán cho các nhu cầu này để chuyển thành cầu trên thị trường;

{Phải có sự hoạt động của thị trường để cầu gặp cung

và xuất hiện thật sự trên thị trường.

Trang 32

2 Cầu BĐS

z Cầu cá nhân, gia đình:

{Cầu đất sản xuất nông nghiệp;

{Cầu đất ở;

{Cầu nhà ở;

z Cầu doanh nghiệp, nhà nước:

{Cầu văn phòng, trụ sở làm việc;

{Cầu đất đai xây dựng cơ sở hạ tầng;

z Cầu của các nhà đầu tư.

Trang 33

3 Cầu BĐS:

Các yếu tố ảnh hưởng

z Dân số;

z Tăng trưởng kinh tế;

z Thay đổi về nơi cư trú, nơi làm việc;

z Thay đổi về việc làm, thu nhập;

z Thay đổi công nghệ Æ giá rẻ Æ cầu tăng;

z Thay đổi chính sách sử dụng đất của Nhà

nước.

Trang 34

3 Cung BĐS

z cung bất động sản là lượng đất đai, và nhà

ở, công trình xây dựng gắn liền với đất được cung ứng trên thị trường tại một thời điểm

nào đó theo các mức giá cân bằng trên thị

trường.

Trang 35

3 Cung BĐS

z Các yếu tố tác động đến cung bất động sản

{ Nguồn cung đất đai từ Nhà nước

z Thay đổi quy hoạch sử dụng đất;

z Cung nhà ở cho nhân dân;

z Cung cơ sở hạ tầng kỹ thuật;

z Cung đất sản xuất phi nông nghiệp;

{Cung từ nhân dân, doanh nghiệp

z Đất đai;

z Công trình xây dựng;

Trang 38

{ Tăng trưởng kinh tế

{ Quan hệ cung cầu bất động sản

Trang 39

zMôi trường xung quanh

Trang 40

z Tính trạng sử dụng và tính chất pháp lý

Trang 41

5 Các đặc điểm của thị trường BĐS

1 Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm

Trang 43

5 Các đặc điểm của thị trường BĐS

7 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối

của yếu tố pháp luật

8 Thị trường bất động sản có liên quan mật

thiết với thị trường vốn

9 Khó thâm nhập và rút khỏi thị trường bất

động sản

Trang 44

1 Hàng hóa bất động sản (tài sản hữu hình)

{ đất đai; nhà cửa, công trình, vật kiến trúc gắn liền

với đất đai;

{ vị trí, địa điểm, kiểu dáng, chất lượng, độ bền, thời

gian sử dụng, công năng sử dụng

6 Yếu tố hàng hóa của thị trường BĐS

Trang 45

2 Các Quyền đối với bất động sản (tài sản vô

hình)

Quyền của người bán: các quyền được bán,

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp

Quyền của người mua: được chuyển nhượng, được

mua, được thuê không có điều kiện ràng buộc hoặc

có điều kiện ràng buộc

6 Yếu tố hàng hóa của thị trường BĐS

Trang 47

7 Các thành phần của thị trường BĐS

Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003) cho rằng các

chủ thể tham gia thị trường bất động sản bao gồm:

(i) các cá nhân;

(ii) doanh nghiệp tổ chức kinh doanh tạo ra bất động sản; (iii) nhà nước;

(iv) nhà thầu xây dựng;

(v) các tổ chức môi giới, tư vấn; và

(vi) các định chế tài chính

Trang 48

(ii) các cơ quan nhà nước;

(iii) các nhà đầu tư nói chung;

Trang 49

Nhà nước - tác động tới cung và chi

phí:

{ Quy định phân vùng, quy định sử dụng đất, thu phí

phát triển đất đai, các luật lệ về xây dựng, chính sách thuế đất và bất động sản

{ Cung cấp cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu, các

đầu mối giao thông (mass transit), các tiện ích xã hội, trường học, các dịch vụ xã hội và các cơ sở hạ tầng của cộng đồng

{ Đánh thuế thu nhập, trợ cấp nhà ở

Trang 50

Nhà nước - tác động tới cung và chi

z tạo ra cầu bất động sản và kích thích các khu vực

kinh tế khác tham gia vào thị trường bất động sản

Trang 51

z Thể chế Quản lý Nhà nước

{Vai trò:

zkiểm soát và hỗ trợ thị trường bất động sản thông qua các công cụ chính sách, luật pháp và các quy định về quản lý và kiểm soát sử dụng đất, thuế bất động sản (đất đai, nhà cửa), thuế thu nhập, tài chính cho bất động sản, v.v

Trang 52

Nhà nước - ban hành các văn bản pháp

luật

Bộ Luật dân sự Luật Nhà ở Luật Đất đai Luật Kinh doanh BĐS Luật Xây dựng Luật Doanh nghiệp Luật Đầu tư Luật các tổ chức tín dụng Luật Đấu thầu Các Luật Thuế

Trang 53

{Quốc Hội:

zban hành các bộ Luật liên quan đến Bất động sản như Luật Đất đai (2003), Luật Nhà ở (2005), Luật Kinh doanh Bất động sản (2006), Luật Thuế thu nhập

Trang 54

{Bộ Tài nguyên – Môi trường:

zquản lý đất đai trên phạm vi cả nước, bao gồm ban hành các văn bản quy phạm pháp luật dưới luật cụ thể hóa việc thi hành luật pháp về quản lý và sử dụng đất đai; quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; xác lập và đăng ký quyền sử dụng đất

Trang 55

{Bộ Xây dựng:

zthực hiện chức năng quản lý nhà nước về xây dựng; kiến trúc, quy hoạch xây dựng; hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao; phát triển đô thị; nhà ở và công sở; kinh doanh bất động sản; vật liệu xây dựng; quản lý các dịch vụ công

Trang 56

{Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế:

zthực hiện các chức năng quản lý tài chính và thu thuế liên quan đến kinh doanh bất động sản, các loại thuế và lệ phí liên quan đến đăng ký sử dụng, sở

hữu, chuyển nhượng, thừa kế đất đai, hoặc các tài sản gắn liền với đất đai.

Trang 57

{Các Ủy Ban Nhân dân cấp tỉnh và thành phố

trực thuộc trung ương và các Sở trực thuộc có liên quan:

zxác lập vai trò quản lý Nhà nước về đất đai và tài sản gắn liền với đất đai ở cấp địa phương.

Trang 58

{Ngân hàng Nhà nước:

zthông qua chức năng điều hành thị trường tiền tệ mà

có thể can thiệp đến các hoạt động bằng cách thắt chặt hoặc nới lỏng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản của hệ thống ngân hàng

thương mại.

Trang 59

Nhà đầu tư bất động sản:

{ Nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản:

z vừa là người mua vừa là người bán, vai trò người bán

là chủ yếu

z mua những bất động sản bao gồm đất và tài sản gắn

liền với đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp

và sau đó chuyển nhượng lại

z hoạt động của các nhà đầu tư bất động sản làm cho

thị trường sôi động và phát triển.

Trang 60

Nhà đầu tư bất động sản

Nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động

sản là ai?

z Các doanh nghiệp bất động sản Nhà nước

z Các doanh nghiệp bất động sản tư nhân

z Các doanh nghiệp xây dựng

z Nhà đầu tư cá nhân

z Nhà đầu tư nước ngoài

Người Việt định cư ở nước ngoài

Trang 61

Người bán, cho thuê, thế chấp,

chuyển nhượng bất động sản:

{ Là những người có quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu bất động sản

z Người bán đơn thuần: chuy ển hóa vốn, thay đổi

địa điểm cư trú, làm việc, kinh doanh

z Người bán nhằm mục đích kinh doanh: nh à đầu tư,

nhằm sinh l ời

Trang 62

Nhà đầu tư bất động sản:

{ Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động

sản và vào các ngành kinh tế khác;

{ Nhà đầu tư vào các ngành kinh tế: vai trò của người

mua; tạo nên cầu đặc biệt trên thị trường nhà xưởng cũng như thị trường các bất động sản thương mại như khách sạn, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, cửa hàng, v.v

Định dạng
Số trang	123
Dung lượng	769,35 KB