bài giảng thị trường bất động sản - báo cáo định giá

 Thể hiện những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trongquá trình định giá và giải thích một cách rõ ràng tất cả các vấn đề có tácđộng đến giá trị BĐS nhằm tránh hiểu lầm cho

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ

•Khái niệm và yêu cầu

• Phân loại và hình thức trình bày báo cáo định giá.

• Nội dung của báo cáo định giá.

1 Khái niệm và yêu cầu

 Khái niệm: Báo cáo định giá là tài liệu trình bày kết quả quá trình

định giá do định giá viên chuẩn bị

Báo cáo định giá thể hiện quan điểm và hệ thống thông tin mà ngườiđịnh giá sử dụng để đưa ra kết luận và ước lượng mức giá của BĐS cầnđịnh giá

Thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựatrên bằng chứng cụ thể để thuyết minh mức giá của BĐS

 Thể hiện những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trongquá trình định giá và giải thích một cách rõ ràng tất cả các vấn đề có tácđộng đến giá trị BĐS nhằm tránh hiểu lầm cho người sử dụng và các tổchức liên quan

1 Khái niệm và yêu cầu

2 Phân loại và hình thức trình bày

3 Nội dung của báo cáo định giá

3.1 Những thông tin cơ bản

 Họ và tên định giá viên lập báo cáo thẩm định giá.

 Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức định giá hoặc phụ trách chi nhánh.

3 Nội dung của báo cáo định giá

3.3 Mô tả đặc điểm BĐS về mặt kỹ thuật

 Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống):loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng(m2), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời) mục đích sử dụng, cấu trúcnhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thốngcấp và thoát nước, loại, hạng đường xá, cầu cống

3.3 Mô tả đặc điểm BĐS về mặt kỹ thuật

 Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trúc đường chính.

 Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất.

 Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không.

3.4 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý

 Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà: những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số

lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký củaGiấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản)

 Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất và quyền sở hữu nhà: Nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức,

cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, cácgiấy tờ kèm theo

 Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề

 Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bấtđộng sản đang cho thuê: giá thuê, thời gian thuê, hợp đồng thuê,thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng,cửa hiệu, văn phòng đại diện

 Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản

3.5 Những giả thiết và hạn chế trong định giá

Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đếnđặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường củatài sản

 Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao,ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá như thế nào

3.5 Những giả thiết và hạn chế trong định giá

Ng ười định giá không có trách nhiệm phải đi khảo sát những điều kiện, những yếu tố bị che giấu bên trong BĐS

Người định giá phải được thông tin đầy đủ về vấn đề môi trường

 BĐS phải phù hợp với phân vùng quy hoạch, an toàn xây dựng và môi trường.

Mọi giấy giờ liên quan đến BĐS là hợp pháp.

 Người định giá không có trách nhiệm kiểm tra xem BĐS có công trình nằm trên ranh giới an toàn phúc lợi XH hay không.

3.5 Những giả thiết và hạn chế trong định giá

 Tỷ lệ phân phối giữa đất và công trình trong tổng giá trị BĐS chỉ được áp dụng cho BĐS này, không sử dụng cho BĐS khác.

 Khách hàng chỉ được sử dụng báo cáo này vào mục đích đã yêu cầu.

 Tất cả hoặc bất kỳ phần nào của báo cáo cũng không được sử dụng rộng rãi, và không dùng để quảng cáo.

3.6 Kết quả khảo sát thực địa

 Mục đích, thời gian và người khảo sát.

 Kết quả thu được từ khảo sát.

 Chênh lệch giữa kết quả khảo sát thực địa với

hồ sơ địa chính Ghi rõ lý do chênh lệch.

3.7 Lập luận về mức giá cuối cùng

 Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường BĐS trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế hoặc bất lợi của BĐS mục tiêu trên thị trường.

 Mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất của BĐS Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất khác với mục đích sử dụng hiện tại của BĐS thì trình bày về tiềm nănga của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS.

3.8 Phương pháp định giá

 Trình bày kết quả áp dụng từng phương pháp định giá: Những so sánh, phân tích, điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính toán các chỉ số giá trị Trường hợp áp dụng 1 hoặc 2 phương pháp trong quá trình định giá cần nêu lý

do vì sao có sự hạn chế đó.

 Hoà hợp các chỉ số giá trị từ các BĐS so sánh khác nhau và từ các phương pháp khác nhau.

3.9 Các vấn đề khác

 Nh ững quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của định giá viên liên quan đến BĐS cần định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích của quá trình thực thi nhiệm vụ.

 Tên, chữ ký của định giá viên tiến hành định giá BĐS

3.11 Phụ lục kèm theo

 Hồ sơ giấy tờ

 Hệ thống bản vẽ thiết kế, sơ đồ BĐS

 Thiết bị gắn với BĐS

4 Chứng thư định giá

 Là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm công

bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá.

 Chứng thư định giá được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý như nhau, 02 bản giao khách hàng, 01 bản lưu tại hồ sơ định giá của doanh nghiệp, tổ chức định giá.

 Mẫu chứng thư định giá được quy định theo phụ lục 02, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam sóo 04 do Bộ tài chính ban hành.

5 Nội dung chứng tư

PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ

(Phương pháp đầu tư, phương pháp

thu nhập)

1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp

 Khái niệm: Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền

tương lai thành giá trị vốn hiện tại.

Phương pháp vốn hoá dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau Khi thu nhập hàng năm mà BĐS tạo ra được biết trước thì giá trị vốn của BĐS có thể được tìm ra.

 Ý nghĩa: Được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS tạo

thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư.

3 Các lợi ích cần định giá

 Các lợi ích trong BĐS:

- Quyền sở hữu: Chủ sở hữu, các cổ đông

- Các lợi ích tài chính: Người đi vay và người cho vay

- Tài sản pháp lý: Người cho thuê và người đi thuê

 Các lợi ích không phải bất động sản Những tài sản cá nhân vô hình vàhữu hình, chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh – giá trị kinhdoanh

 Các loại giá trị cần định giá: Giá trị thị trường và giá trị đầu tư

 Các loại ích tương lai:

- Tổng thu nhập tiềm năng

- Tổng thu nhập hiệu quả

- Thu nhập hoạt động ròng

- Luồng tiền trước thuế

- Luồng tiền sau thuế

- Tiền thu hồi (giá trị thanh lý)

4 Tỷ lệ vốn hoá

4.1 Các loại tỷ lệ vốn hoá

•Tỷ lệ thu nhập: Thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm của BĐS

và giá trị vốn tương ứng của BĐS

-Tỷ lệ vốn hoá chung, Ro, là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS, phản ánhmối quan hệ kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cảtoàn bộ BĐS hoặc giá trị của BĐS Nó được sử dụng để chuyển đổi thunhập hoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung của BĐS

- Tỷ lệ vốn hoá của vốn tự có Re, là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan

hệ kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của 1 năm và vốn tự có Nó được

sử dụng để vốn hoá luồng tiền trước thuế của BĐS mục tiêu vào giá trịcủa vốn tự có

- Các tỷ lệ thu nhập không phải tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó cóthể cao hơn, bằng hoặc thấp hơn, phụ thuộc vào những thay đổi trongthu nhập, giá trị và thanh toán tiền vay dự kiến

 Tỷ suất hoàn vốn nội tại, IRR, được xem là tỷ suất lợi tức nhận đượcđối với vốn đầu tư cho trước trong giai đoạn sở hữu BĐS.

 Tỷ suất lợi tức chung,Yo là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư Nó đượctính toán trên cơ sở BĐS được mua, nhưng không có vay mượn và là tỷsuất theo bình quân trọng số của tỷ suất lợi tức của vốn tự có và vốnvay

 Tỷ suất lợi tức của vốn tự có, Ye, là tỷ suất lợi nhuận trên vốn tự có,

đó là IRRe, chịu ảnh hưởng của vốn vay đến luồng tiền trước thuế, Ye

có thể lớn hơn Yo

4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hoá

 Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hoá:

- Mức rủi ro đi kèm

- Lạm phát trong tương lai

- Tỷ suất lợi nhuận dự kiến của đầu tư thay thế

- Tỷ suất lợi nhuận của các BĐS so sánh trong quá khứ

- Cung và cầu đối với vốn vay thế chấp

- Thuế

 Để ước lượng tỷ lệ vốn hoá cần có khả năng phán đoán và hiểu biết về đặc tính thị trường và các chỉ số kinh tế hiện hành.

4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hoá

 Các cấu thành trong tỷ lệ vốn hoá:

-Tỷ lệ an toàn cơ sở, đó là tỷ suất lợi nhuận không có rủi ro.

- Rủi ro: đó là khả năng phải gánh chịu các mất mát về tài chính và

sự không chắc chắn của các lợi ích trong tương lai, làm giảm giá trị BĐS Người đầu tư luôn đòi hỏi lợi nhuận đối với rủi ro mà họ gánh chịu Tỷ lệ vốn hoá phải phản ánh mức độ rủi ro liên quan đến dự báo các lợi ích tương lai sẽ nhận được.

- Lạm phát: Lượng lạm phát hoặc giảm phát kỳ vọng ảnh hưởng đến

dự báo các lợi ích tương lai cần được đưa vào ước lượng tỷ lệ vốn hoá Tỷ suất lợi nhuận danh nghĩa trên vốn đầu tư được sử dụng để phản ánh ảnh hưởng này.

4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hoá

Trong phương pháp vốn hoá khi tỷ lệ vốn hoá không bao gồm tỷ lệ lạm phát thì luồng thu nhập và quá trình chuyển đổi được thực hiện theo gía cố định.

 Cần nhận thức được sự khác biệt giữa tăng giá do lạm phát và nâng giá trị của BĐS.

+ Lạm phát làm tăng số lượng tiền và tín dụng, làm tăng mức giá nhưng kết quả làm giảm sức mua.

+ Nâng giá trị thực có kết quả từ dư cầu đối với cung và sẽ làm tăng giá BĐS.

Lạm phát và nâng giá có ảnh hưởng tương tự đối với giá BĐS trong tương lai, nhưng lại có ảnh hưởng khác nhau đến tỷ lệ vốn hoá.

Tỷ lệ vốn hoá R = R cơ sở + R rủi ro + R lạm phát

(Danh nghĩa)

5 Các phương pháp vốn hoá

5.1 Phương pháp vốn hoá trực tiếp

- Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng

thu nhập kỳ vọng của 1 năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong 1 bướctrực tiếp

-Công thức:

Giá trị vốn của BĐS V = NOI/Ro

hoặc V = NOI x YP1/Ro = YP (số nhân)

Số nhân được tính toán dựa trên tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, thểhiện mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được quan sát trên thị trường

và được dẫn xuất qua phân tích các cuộc bán so sánh được

Ro = thu nhập hiệu quả (hoặc NOI) / giá bán

5 Các phương pháp vốn hoá

5.2 Vốn hoá lợi tức hay chiết khấu các dòng tiền

-Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi íchtương lai thành giá trị hiện tại bằng chiết khấu từng lợi ích ở tỷ lệ lợitức phù hợp hoặc bằng việc phát triển tỷ lệ lợi tức chung phản ánhmột cách rõ ràng kiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷsuất lợi tức

5.3 Cơ sở của phép chiết khấu dòng tiền

•Tiền có giá trị về mặt thời gian

Ví dụ: Nếu hôm nay có 1 tr đ được gửi vào ngân hàng với lãi suất 10%/năm.

Sau 1 năm: lv1=1tr x(1+0,1)=1,1tr

Sau 2năm: lv2=1,1tr x(1+0,1)=1tr x (1+0,1)2

= 1 tr x 1,21=1,21tr Sau n năm: lvn = 1tr x (1+0,1)n

Công thức chung:

lvn = lvo (1+r)=Fv =>Phép tính kép

Lv0=lvn/(1+r)n=PV => phép chiết khấu

5.3 Cơ sở của phép chiết khấu dòng tiền

Giải: giá trị tiền thuê 1 năm:

5tr đ x 12 tháng = 60 triệuGiá trị hiện tại của hợp đồng cho thuê 10 năm:

5.4 So sánh 2 phương pháp vốn hoá

Vốn hoá trực tiếp Vốn hoá lợi tức

Sử dụng thu nhập của 1 năm

đơn lẻ

Dự báo các luồng thu nhập, chi phí

và mức độ bỏ trống và các phí tổn tài chính trong thời gian nắm giữ BĐS, giá trị thu hồi khi bán BĐS ở cuối giai đoạn đầu tư

Tỷ lệ vốn hoá được dẫn xuất

Tỷ lệ vốn hoá chung chỉ áp

dụng cho 1 đặc tính của BĐS

Tỷ lệ lợi tức được áp dụng để chiết khấu cho nhiều đặc tính của BĐS

6 Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS

 Luồng thu nhập từ BĐS có thể thực tế hoặc dự đoán

- Đối với BĐS đã cho thuê thì đó là thu nhập thực tế

- Đối với BĐS chưa cho thuê thì cần dự đoán dựa trên mức tiền thuê trên thị trường.

 Giá trị tiền thuê đầy đủ là số tiền cho thuê tối đa của BĐS trên thị trường tự do.

Để xác định giá trị tiền thuê đầy đủ người định giá cần có hiểu biết thấu đáo về thị trường và kỹ năng phân tích.

 Đơn vị so sánh: Trong trường hợp không thể so sánh trực tiếp

do kích thước của các BĐS khác nhau, cần sử dụng đơn vị so sánh.

Các đơn vị so sánh: m2, m, mặt, lô đất.

6 Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS

Ví dụ 1: 1 ngôi nhà 1 tầng có bề mặt 6m và chiều sâu 13m cần xácđịnh mức tiền cho thuê Có thông tin của 1 BĐS tương tự gần đây có

bề mặt 5m và chiều sâu cũng 13m, vừa mới cho thuê với giá 10 tr đmỗi năm

Giải: Phân tích ngôi nhà mới cho thuê

Cách 1: Theo đơn vị so sánh, m2:

10tr.đ: (5m x 13m) = 0,153 tr đ/m2

Giá cho thuê BĐS mục tiêu

(6mx 13m)x0,153tr đ/m2=12tr đ/nămCách 2: Theo m mặt của ngôi nhà

10 triệu đ: 5m = 2tr đ/maGiá BĐS mục tiêu

6mx2tr đ/m = 12tr đ/nămLưu ý: 2 ngôi nhà này có cùng chiều sâu nên có thể sử dụng cả 2 đơn

vị so sánh

 Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng việc phân tích doanh số của các BĐS tương tự.

 Áp dụng tỷ lệ vốn hoá đối với thu nhập ròng để tính giá trị của BĐS.

8 Các ứng dụng

8.1 Định giá BĐS toàn quyền sở hữu cho thuê với mức tiền thuê đầy đủ

Ví dụ 3: Xác định giá trị thị trường của 1 cửa hàng toàn

quyền sở hữu có diện tích 20m2 Mức tiền cho thuê theo giá thị trường hiện hành sau khi trừ đi tất cả các chi phí

là 5tr đ/tháng Các chứng cứ thị trường cho biết tỷ lệ lợi nhuận của loại cửa hàng này là 5%/năm.

Lời giải:Giá tiền thuê thực hàng năm

5tr đ x 12 tháng = 60tr đ Giá trị thị trường của cửa hàng 60tr đ: 5% = 60 tr đ x 20 = 1200tr đ

8 Các ứng dụng

8.2 Định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng

Thuê theo hợp đồng là một dạng lợi nhuận khkác trên BĐS theo

kỳ hạn, nghĩa là lợi nhuận chỉ thu được trong thời gian cho thuê Các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng rất phổ biến đối với BĐS.

-Người chủ sở hữu đất cho thuê đất để người đi thuê phát triển

và hưởng lợi ích của công trình phát triển trong giai đoạn thuê đất.

- Người chủ sở hữu cho thuê nhà hoặc người đi thuê cho thuê lại ngôi nhà đã thuê để hưởng lãi trên tiền thuê nhà.

-Nhiệm vụ của người định giá là xác định giá trị của hợp đồng thuê.

8.2 Định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng

Ví dụ 4: Một BĐS cho thuê theo hợp đồng 10 năm với mức tiền thuê cố

định là 20tr đ/tháng Để giữ mức tiền thuê cố định trong hợpđồng người thuê phải chịu trách nhiệm đến năm thứ 3 lăn sơn lạingôi nhà với chi phí 8tr đ và đến năm thứ 7 thay mái chốngnóng với chi phí là 25 tr đ Vậy giá trị hiện hành của hợp đồng

là bao nhiêu?

Biết rằng tỷ lệ tích lũy hiện hành là 5%/năm

Theo bằng chứng thị trường tỷ lệ sinh lời của loại BĐS này là8%/năm

Bài giải:

Giá trị tiền thuê 1 năm là:

20tr đ/tháng x 12 tháng = 240tr ĐGiá trị hiện hành của tiền thuê trong 10 năm:

240tr đ x ((1+8%)10-1)/((1+8%)10 x8%)=1610,4 tr đGiá trị hiện hành của công việc lăn sơn và sửa mái chống nóng

8trđ/(1+5%)3 + 25trđ/(1+5%)7 =24,68trđ

Giá trị của hợp đồng: 1610,4trđ + 24,68trđ = 1635,08 trđ