Nghiên cứu thực trạng cung cầu bất động sản và đề xuất giải pháp quản lý hiệu quả thị trường bất động sản trên địa bàn thị xã an nhơn, tỉnh bình định

Nhiều dự án khu đô thị, khu dân cư mới phục vụ phát triển kinh tế - xã hội được quy hoạch và triển khai xây dựng như: Khu dân cư Bắc Tân An, Vĩnh Liêm, Liêm Trực phường Bình Định, khu dâ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

VÕ THỊ SÁNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CUNG - CẦU BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ AN NHƠN,

TỈNH BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2021

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

VÕ THỊ SÁNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CUNG - CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ AN NHƠN,

TỈNH BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

Người hướng dẫn khoa học: TS Trịnh Thị Kiều Trang

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

TS Trịnh Thị Kiều Trang PGS.TS Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI - 2021

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành bài luận văn này, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến quý thầy

cô trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội, trường Đại Học Quy Nhơn, đặt biệt là TS Trịnh Thị Kiều Trang – Người hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này

Em xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo, cán bộ các Phòng, Ban trên địa bàn thị

xã An Nhơn đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình

Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, những người bạn và đồng nghiệp đã chia sẻ, động viên em trong suốt quá trình học tập, làm việc và hoàn thành luận văn này

Xin trân trọng cảm ơn!

Học viên thực hiện

Võ Thị Sáng

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Phạm vi nghiên cứu 2

4 Nội dung nghiên cứu 2

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Cấu trúc của luận văn 3

Chương 1 - TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CUNG – CẦU BẤT ĐỘNG SẢN 5

1.1 Bất động sản 5

1.1.1 Khái niệm về bất động sản 5

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 7

1.1.3 Phân loại bất động sản 9

1.2 Thị trường bất động sản 10

1.2.1 Khái niệm về thị trường và thị trường bất động sản 10

1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản 11

1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 13

1.2.4 Đặc điểm của thị trường bất động sản 14

1.2.5 Cung, cầu và môi giới trong thị trường bất động sản 17

1.2.6 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta 17

1.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản 19

1.3.1 Khái niệm và phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản 19

1.3.2 Phân loại kinh doanh bất động sản 22

1.3.3 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản 22

1.3.4 Quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản 23

1.4 Định hướng thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới 23

1.5 Quan hệ cung – cầu trong thị trường bất động sản 25

1.5.1 Cung bất động sản 25

1.5.2 Cầu bất động sản 26

1.5.3 Quan hệ cung - cầu bất động sản 29

1.5.4 Các yếu tố chi phối đến quan hệ cung cầu 30

1.5.5 Sự cân bằng cung cầu trong thị trường bất động sản 30

1.6 Cở sở pháp lý 30

Chương 2 - THỰC TRẠNG CUNG – CẦU BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ AN NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH 33

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định 33

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

2.1.2 Kinh tế - xã hội 35

2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 37

2.1.4 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đại của thị xã An Nhơn 38

2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định41 2.2.1 Tổ chức thực hiện và hướng dẫn thi hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai 41

2.2.2 Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 41

2.2.3 Công tác khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 42

2.2.4 Công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất 42

2.2.5 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 44

2.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 44

2.2.7 Công tác thanh tra, kiểm tra chấp hành pháp luật về đất đai 44 2.3 Thực trạng giá đất ở giai đoạn 2015 – 2019 trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định 45 2.3.1 Các căn cứ pháp lý xác định giá đất ở trên địa bàn 45 2.3.2 Biến động giá đất ở giai đoạn 2015 – 2019 và 6 tháng đầu năm 2020 trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định 46 2.3.3 Nguyên nhân biến động giá đất ở trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định 49 2.4 Thực trạng cung - cầu bất động sản trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định 50 2.4.1 Thực trạng giao dịch bất động sản trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định 50 2.4.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định 53 2.4.3 Đánh giá thực trạng nguồn cung - cầu bất động sản trên địa bàn thị xã

An Nhơn, tỉnh Bình Định 58 2.5 Nhận xét, đánh giá chung về vấn đề cung, cầu bất động sản trên địa bàn thị

xã An Nhơn, tỉnh Bình Định 63

Chương 3 - ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ AN NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH 65

3.1 Đánh giá về cung - cầu thị trường bất động sản trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định 65 3.1.1 Những tiềm năng, thuận lợi của thị trường bất động sản trên địa bàn thị

xã An Nhơn, tỉnh Bình Định 65 3.1.2 Những khó khăn, tồn tại của thị trường bất động sản trên địa bàn thị xã

An Nhơn, tỉnh Bình Định 66

3.2 Giải pháp chung để phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thị xã An

Nhơn, tỉnh Bình Định 67

3.2.1 Giải pháp minh bạch thông tin thị trường đất đai 67

3.2.2 Giải pháp tạo lập, quản lý thị trường đất đai và BĐS 68

3.2.3 Giải pháp chống đầu cơ đất đai 68

3.2.4 Giải pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân và doanh nghiệp 69

3.3 Các giải pháp cụ thể để phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định 69

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72

1 Kết luận 72

2 Kiến nghị 73

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

PHỤ LỤC 79

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Biến động sử dụng đất tại thị xã An Nhơn giai đoạn 2015-2019 39Bảng 2: Bảng giá đất ở tại đô thị trên địa bàn phường Bình Định, thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định giai đoạn 2015 – 2019 và 6 tháng đầu năm 2020 46Bảng 3: Bảng giá đất ở tại nông thôn trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định giai đoạn 2015 – 2019 và 6 tháng đầu năm 2019 47Bảng 4: Lượng giao dịch BĐS tại thị xã An Nhơn giai đoạn 2015 – 2019 và 6 tháng đầu năm 2020 50Bảng 5: Lượng giao dịch đảm bảo bằng bất động sản tại thị xã An Nhơn giai đoạn

2015 – 2019 và 6 tháng đầu năm 2020 51Bảng 6: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã An Nhơn giai đoạn

2015 – 2019 và 6 tháng đầu năm 2020 54Bảng 7: Mục đích mua BĐS trên địa bàn thị xã An Nhơn 60Bảng 8: Yếu tố quan tâm nhất khi mua BĐS của người sử dụng tại thị xã An Nhơn 61

DANH MỤC HÌNH

Hình 1: Cung bất động sản 26

Hình 2: Cầu bất động sản 28

Hình 3: Độ co giãn của cầu nhà đất đối với thu nhập 28

Hình 4: Quan hệ cung – cầu bất động sản 29

Hình 5: Sự thay đổi cung – cầu bất động sản 29

Hình 6: Cung – cầu thị trường nhà đất ở Việt Nam giai đoạn 2003-2009 30

Hình 7: Sơ đồ vị trí thị xã An Nhơn 33

Hình 8: Cơ cấu diện tích các loại đất thị xã An Nhơn năm 2019 38

Hình 9: Quan điểm lựa chọn diện tích thửa đất trong TTBĐS 62

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quan trọng gắn liền với sự phát triển kinh tế - xã hội Đất đai có tính cố định về vị trí, giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường Đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất mà có hạn Theo khoản 1, Điều 107, Bộ luật Dân sự 2015 thì

"Bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật" Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh

tế thị trường, thị trường bất động sản (TTBĐS) diễn biến rất phức tạp Do thị trường này chiếm dụng nguồn vốn lớn trong quá trình hoạt động nên khi thị trường có sự biến động tiêu cực sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế Những nghiên cứu về quy luật vận động của thị trường, thực trạng cung – cầu BĐS có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra những phân tích, đánh giá thị trường, định hướng và giải pháp thích hợp trong quản lý TTBĐS Đồng thời, những nghiên cứu này góp phần hỗ trợ cho các hoạt động quản lý, kinh doanh, dịch vụ BĐS cũng như hạn chế những tổn thất, thiệt hại do sự biến động thất thường của TTBĐS gây ra

Thị xã (TX) An Nhơn đã từng bước phát triển và trở thành đô thị loại IV, đang trong quá trình phát triển với định hướng công nghiệp hóa, đô thị hóa và mục tiêu trở thành đô thị loại III trong giai đoạn 2020 - 2025 Hạ tầng kỹ thuật đô thị và nông thôn đã và đang tiếp tục được tăng cường Nhiều dự án khu đô thị, khu dân cư mới phục vụ phát triển kinh tế - xã hội được quy hoạch và triển khai xây dựng như: Khu dân cư Bắc Tân An, Vĩnh Liêm, Liêm Trực (phường Bình Định), khu dân cư Bàn Thành (phường Đập Đá), khu dân cư Cẩm Văn (phường Nhơn Hưng),… Đi liền với

đó là các chương trình chỉnh trang đô thị được tiếp tục xúc tiến đầu tư xây dựng trung tâm thương mại, điện chiếu sáng, hệ thống thoát nước, nước sạch dân sinh, công viên, cây xanh vỉa hè… TX An Nhơn đang từng bước phát triển với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, kéo theo nhu cầu về BĐS của người dân ngày càng lớn Với vị trí địa lý thuận lợi tiếp giáp với các khu kinh tế năng động là sân bay Phù Cát, khu kinh tế Nhơn Hội và trung tâm thành phố Quy Nhơn là động lực giúp TX

An Nhơn phát triển và mang đến tiềm năng đầu tư BĐS vô cùng lớn Vấn đề nghiên cứu về cung, cầu BĐS là một vấn đề cần được quan tâm, tìm hiểu để đánh giá chính xác, khách quan về nhu cầu sử dụng đất và định hướng chính sách phát triển quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) đúng đắn hơn

Xuất phát từ thực tiễn trên, việc thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng

cung - cầu bất động sản và đề xuất giải pháp quản lý hiệu quả thị trường bất động sản trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định” có ý nghĩa khoa học và

thực tiễn cao

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu thực trạng cung - cầu BĐS trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định Đánh giá chung về TTBĐS khu vực, đề xuất một số giải pháp về chính sách nói chung và các giải pháp cụ thể nhằm quản lý hiệu quả TTBĐS trên địa bàn TX

4 Nội dung nghiên cứu

Nghiên cứu tổng quan về vấn đề BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS;

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất

trên địa bàn TX An Nhơn, tỉnh Bình Định;

Phân tích thực trạng giao dịch BĐS; thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TX An Nhơn, tỉnh Bình Định;

Đánh giá chung về vấn đề cung - cầu BĐS trên địa bàn TX An Nhơn, tỉnh Bình Định;

Đề xuất một số giải pháp về chính sách nói chung và các giải pháp cụ thể để nhằm phát triển TTBĐS trên địa bàn TX An Nhơn, tỉnh Bình Định

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu, khảo sát thực địa: Tiến hành thu thập thông tin, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định Thu thập báo cáo công tác quản lý đất đai qua các năm trên địa bàn thị xã giai đoạn 2015 -2019 và 6 tháng đầu năm

Phương pháp phân tích, tổng hợp: Nghiên cứu thống kê các giao dịch về bất động sản giai đoạn 2015 - 2019 So sánh giữa các sô liệu giao dịch thực tế, pháp lý

và số liệu cung để tìm ra mối quan hệ cung - cầu làm cơ sở nhận định, đánh giá Thống kê, tổng hợp, phân tích kết quả điều tra xã hội học đối với 100 phiếu điều tra

để kiểm chứng nhận định của người dân về thị trường bất động sản của thị xã Loại

bỏ những số liệu không phản ánh đúng giá cả của thị trường, những thông tin phản ánh sai sự thật Từ đó có những nhận xét, đánh giá chung về cung – cầu TTBĐS trên địa bàn nghiên cứu

Phương pháp chuyên gia: Tham khảo, lấy ý kiến của cơ quan chuyên môn, kinh nghiệm thực tế của cán bộ quản lý tại địa phương, các nhà nghiên cứu, người

ra chính sách… để đề xuất các giải pháp phù hợp quản lý, phát triển TTBĐS

6 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và cung - cầu bất động sản Chương 2: Thực trạng cung – cầu bất động sản trên địa bàn thị xã An Nhơn,

tỉnh Bình Định

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp quản lý hiệu quả thị trường bất động sản trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định

Chương 1 - TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ CUNG - CẦU BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản

1.1.1 Khái niệm về bất động sản

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ Real esate (tài sản bất động) được gọi là bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ Immobile (bất động sản), Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa sản (tài sản gắn liền với đất) và ở nước ta được gọi là bất động sản

Theo Khoản 1, Điều 107, Bộ Luật Dân sự 2015 của nước ta quy định:

"1 Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật (…)" [10]

Mặc dù với các quan niệm như trên, song việc phân định các tài sản là động sản hay BĐS thường không đơn giản Phải chăng tất cả các công trình xây dựng và các kiến trúc đều là BĐS? Tương tự như vậy, có phải tất cả các tài sản đi liền với các công trình xây dựng đều là BĐS không? Thậm chí có phải mọi vùng đất đều được coi là BĐS? Những khó khăn này thường làm cho người kinh doanh hoặc định giá BĐS có cái nhìn sai về giá trị đích thực của các BĐS cẩn xem xét Để tránh những sai lầm trong quá trình đánh giá BĐS, người ta phải nghiên cứu để chỉ ra các đặc trưng riêng có của BĐS, tìm ra những tiêu chí để phân biệt giữa động sản và BĐS

Một cách hiểu phổ biến về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài Như vậy, một vật được coi là BĐS khi có các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;

- Có thể đo lường bằng giá lý nhất định;

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của

nó không thay đổi;

- Tồn tại lâu dài

Với quan điểm như trên, BĐS thường được phân chia thành những nhóm sau đây:

- Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng

kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS); Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá lý (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó)

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng, đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công

cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ … được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng

cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá lý theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hóa giá lý…không coi là BĐS)

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)

và các tài sản khác do pháp luật quy định

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, BĐS còn có những đặc điểm riêng:

BĐS là hàng hoá có vị trí cố định, không di dời được

Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là

có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi Do vậy một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá BĐS phải dự tính trước các thay đổi này Đồng thời, đầu tư các công trình BĐS phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến cách trung tâm bằng việc phát triển hệ thống cơ

sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục

Cũng do BĐS có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường Trong những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến BĐS thay đổi

BĐS là hàng hoá có tính lâu bền

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian

sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí

sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài

hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới

đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính

vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh

lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm

cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể

cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên TTBĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước

BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến BĐS và TTBĐS, phải ban hành các văn bản pháp

luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản trị đối với hoạt động của TTBĐS Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội Do vậy BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật

và sự quản trị của Nhà nước

Hàng hoá BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

- Các tính chất khác:

+ Tính thích ứng;

+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản trị;

+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội [9]

1.1.3 Phân loại bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt

- BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên TTBĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

- BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản trị TTBĐS phù hợp với điều kiện kinh

tế - xã hội của nước ta

1.2 Thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niệm về thị trường và thị trường bất động sản

1.2.1.1 Khái niệm về thị trường

Từ những nghiên cứu sơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay phạm trù thị trường luôn được đưa thêm những nội dung mới Tuỳ từng điều kiện và góc độ nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác

nhau

Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này

Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể

Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trường là tổng thể các quan hệ

về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực Bản chất của thị trường là giải quyết các quan hệ

Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung - cầu của thị trường Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá

và dịch vụ được tính bằng tiền

1.2.1.2 Thị trường bất động sản

Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về TTBĐS:

- Khái niệm 1: TTBĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

- Khái niệm 2: TTBĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS

- Khái niệm 3: TTBĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản trị nhà nước đối với TTBĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với TTBĐS

- Khái niệm 4: TTBĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn…[25]

Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về TTBĐS, nhưng sau khi nghiên cứu và tổng hợp thì khái niệm về TTBĐS được định nghĩa như sau:

TTBĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan Là

“nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản trị nhà nước có tác động quyết định đến

sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS

1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản

TTBĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân TTBĐS tác động trực tiếp lên tốc độ tăng trưởng kinh tế, tùy thuộc vào từng thời kỳ phát triển mà tỷ trọng đóng góp của TTBĐS nước ta chiếm khoản 30% của nền kinh tế và chiếm khoản 60%-70% tổng giá trị tài sản cố định của nền kinh tế Việt Nam Do đó, nhận thức đầy đủ về vai trò của TTBĐS sẽ có ý nghĩa trong việc xây dựng chiến lược phát triển trong tương lai Vai trò của TTBĐS thể hiện qua các điểm sau:

a Giống như các loại thị trường khác, TTBĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng

TTBĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi Việc xây dựng TTBĐS

là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bàn tay vô hình, là sự tạo lập một

cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng một cách hiệu quả nhất

b TTBĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS

Trên TTBĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền

sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác TTBĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường TTBĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế thị trường đối với một quốc gia

c TTBĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản trị đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác

Bằng cách xây dựng và phát triển TTBĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản trị cũng như tổ chức quản trị, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế… Bên cạnh đó, sự vận hành TTBĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân sách Nhà nước…

d Vận hành TTBĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học- công

nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường

Thị trường nói chung, TTBĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức và quản trị, nâng

cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận

e Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong

sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững

Thông qua TTBĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở rộng quan hệ: nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như: xây

dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị [9]

1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản

Theo nhiều phương pháp tiếp cận khác nhau sẽ có nhiều cách phân loại TTBĐS khác nhau Cụ thể như sau:

a Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước:

- Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, sàn giao dịch BĐS, Phòng công chứng, các ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, các công ty kinh doanh địa ốc,

- Thị trường phi chính thức: giao dịch về BĐS không tiến hành các thủ tục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ

b Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường

- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai

- Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê

- Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS

c Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường

- Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm

- Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh

1.2.4 Đặc điểm của thị trường bất động sản

1.2.4.1 TTBĐS hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền

tệ hoá và tài chính hoá

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo

lập được nhà của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định TTBĐS trong giai đoạn này chủ yếu là thị trường đất đai, sản phẩm chủ yếu đất sản xuất nông nghiệp, đất ở và đất phát triển đô thị

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng

Ở giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS Ở cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Sự

bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán

ra được trên thị trường Ở cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định Lúc này, BĐS trở thành một ngành đầu tư cạnh tranh nguồn lực vốn

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của TTBĐS tăng cao và thị trường

phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho TTBĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi

ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn Tuy nhiên nhờ vậy nguồn vốn được huy động tối đa Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản

lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định [9]

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một TTBĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, TTBĐS cũng đã ở cấp

độ tài chính hoá Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá TTBĐS

1.2.4.2 Trong mỗi cấp độ phát triển của TTBĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác

Chu kỳ dao động của TTBĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh, suy thoái, đóng băng và phục hồi Chẳng hạn như TTBĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm Với TTBĐS Việt Nam, chúng ta đã từng chứng kiến 3 cơn sốt lớn vào những năm 1990 – 1992, 2001 – 2003 và 2007 – 2008 Như vậy, với một thị trường hình thành muộn, việc trải qua 3 cơn sốt và sau đó là giai đoạn trầm lắng đã cho thấy chu kỳ của TTBĐS Việt Nam rơi vào mức dao động khoảng 5 năm/lần

1.2.4.3 TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

BĐS là loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí, do đó TTBĐS phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng từng địa phương và chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của các yếu tố tập quán, tâm lý, văn hóa Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của TTBĐS mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, TTBĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể

đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô, trình độ phát triển của TTBĐS khác nhau v.vv

1.2.4.4 TTBĐS là thị trường không hoàn hảo

Đặc điểm này xuất phát từ sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành Nó thể hiện ở chỗ các thông tin về BĐS và TTBĐS không phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác: các tiêu chí đánh giá BĐS chỉ có thể đo lường một cách tương đối, không sẵn có các BĐS cùng loại để so sánh, trên thị trường có một lượng nhỏ người tham gia cung, cầu về mỗi BĐS Do đó, giá cả của BĐS không hoàn toàn

là giá cả cạnh tranh và được so sánh một cách bình đẳng trên thị trường, là giá sản phẩm đơn lẻ trong đó một bên có lợi thế độc quyền và khi giá BĐS biến động theo chiều hướng tăng thì yếu tố độc quyền của người bán tăng đồng nghĩa tạo nên những cơn “sốt giá” Hơn nữa, sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của TTBĐS Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào TTBĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung BĐS có tính dị biệt, tin tức TTBĐS hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên TTBĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

1.2.4.5 TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, sự phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu

tư Mặt khác, đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ TTBĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn Ngược lại, TTBĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng

BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay) Ngoài ra thị trường xây dựng là đầu vào cho TTBĐS, từ đó ảnh hưởng đến các thị trường khác như thị trường đồ nội thất, thị trường lao động Do đó dao động của TTBĐS có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác

1.2.4.6 TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các vấn

đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động mạnh nhất bởi các quyết định của Nhà nước

1.2.5 Cung, cầu và môi giới trong thị trường bất động sản

- Cung trên TTBĐS được hiểu là số lượng diện tích đất và diện tích nhà gắn liền đất hoặc khối lượng tài sản gắn liền với đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá được thị trường chấp nhận

- Cầu trong TTBĐS được hiểu là số lượng BĐS (gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và

có khả năng thanh toán

- Môi giới trong TTBĐS có vai trò tương đối quan trọng như: Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá BĐS, thúc đẩy TTBĐS phát triển và khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

1.2.6 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta

1.2.6.1 Giai đoạn trước năm 1945

Trong thời kỳ Pháp thuộc, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra chủ yếu giữa một bên là kẻ cai trị với một bên là người bị cai trị; giữa một bên là kẻ

áp bức, bóc lột với một bên là người bị áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng Kết quả các cuộc mua bán đất đai không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó chưa đúng với các nguyên tắc cơ

bản của thị trường

1.2.6.2 Giai đoạn từ 1946 - 1979

TTBĐS bắt đầu hình thành, được đánh dấu bởi bản Hiến pháp năm 1946 (Điều 12) và sau này là Hiến pháp năm 1959 (Điều 11) ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng Tuy nhiên TTBĐS trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 - 1954), và trong giai đoạn sau (1960 - 1980) hình thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế tuyệt đối Trên thị trường, việc mua bán BĐS chủ yếu diễn ra đối với đất thổ cư, chủ yếu là giao dịch "ngầm" nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước

1.2.6.3 Giai đoạn 1980 - 1992

TTBĐS trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt do các chế định về quyền sở hữu đất đai Hiến pháp năm 1980 quy định (tại điều 19): “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp trong điều kiện nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, Điều 5 và Điều 17 Luật đất đai năm

1988 đã quy định: “Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất đối với ngôi nhà đó”

Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường nhà để ở, mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai vẫn diễn ra rất sôi động ở hầu hết các đô thị

1.2.6.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai được chế định lại Điều 12 Luật đất đai năm 1993 quy định: "Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận thành

một chế định và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (tại Khoản 1, Điều 13, Luật đất đai 1993)

Luật đất đai 2003 đã cho phép quyền sử dụng đất tham gia TTBĐS, đã quy định cụ thể đất được tham gia TTBĐS, các điều kiện để đất tham gia TTBĐS Luật bước đầu thừa nhận tổ chức tư vấn giá đất (Điều 57) Đây là những cơ sở pháp lý tạo điều kiện cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp, thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định trước đó Bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể

1.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản

1.3.1 Khái niệm và phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản

1.3.1.1 Khái niệm hoạt động kinh doanh BĐS

Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi (Theo Khoản 1, Điều 3, Luật Kinh doanh BĐS 2014) [12]

1.3.1.2 Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS

Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của từng đối tượng sẽ khác nhau, Điều

11, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định ba nhóm đối tượng có hoạt động kinh doanh BĐS và phạm vi hoạt động kinh doanh của mỗi đối tượng như sau:

Thứ nhất, phạm vi kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước:

- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho

thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

- Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó

Thứ hai, phạm vi kinh doanh BĐS của người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

- Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng

nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà,

công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

Thứ ba, phạm vi kinh doanh BĐS của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:

- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

- Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất [12]

Như vậy, có thể thấy đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ có phạm vi kinh doanh BĐS hẹp hơn nhiều so với đối tượng là tổ chức, cá nhân trong nước Đặc biệt là các đối tượng này không được quyền mua nhà để bán lại hoặc không được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư nhà, công trình để bán hoặc cho thuê lại (nói tóm lại là các đối tượng này không được quyền mua bán nhà đất riêng lẻ, căn hộ riêng lẻ) Cụ thể các đối tượng này sẽ không được một số hoạt động cơ bản sau:

- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ

tầng kỹ thuật đó

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì ngoài quy định về phạm vi kinh doanh BĐS như trên thì đối tượng này còn được quyền sở hữu BĐS tại Việt Nam theo diện cá nhân có quốc tịch hoặc có nguồn gốc tại Việt Nam

1.3.2 Phân loại kinh doanh bất động sản

Phân chia theo mục đích sử dụng BĐS:

- Đầu tư kinh doanh nhà ở: nhà liên kế, nhà biệt thự, chung cư

- Đầu tư kinh doanh văn phòng cao cấp

- Đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại

- Đầu tư kinh doanh khách sạn

- Đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái

- Đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp

- Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên…

Phân chia theo hình thức giao dịch:

- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua Mua

nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

- Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại, Đầu tư cải tạo đất và đầu tư

các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để

chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại

1.3.3 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản

Theo Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, quy định nguyên tắc kinh doanh BĐS:

1 Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật

2 BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này

3 Kinh doanh BĐS phải trung thực, công khai, minh bạch

4 Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh BĐS tại khu vực ngoài phạm vi bảo

vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt [12]

1.3.4 Quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

Theo Điều 76, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, quy định nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS:

1 Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh BĐS

2 Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển TTBĐS, kế hoạch thực hiện các

dự án BĐS

3 Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá TTBĐS

4 Xây dựng hệ thống thông tin về TTBĐS

5 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS, tình hình triển khai thực hiện dự án BĐS

6 Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh BĐS

7 Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh BĐS [12]

1.4 Định hướng thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới

Cùng với tiến trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước và phát triển của nền kinh tế thị trường ở Việt Nam TTBĐS cũng sẽ không ngừng phát triển [24]

Do trước đây trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, TTBĐS không chính thức được thừa nhận Đó là một trong những nguyên nhân làm cho TTBĐS ngầm hoạt động cũng như những nhu cầu về BĐS tích lại và chứa đựng những nguy cơ “bùng nổ” khi có điều kiện Do vậy, tình trạng TTBĐS Việt Nam theo nhận xét của nhiều nhà kinh tế là đang “đóng băng” chỉ là xu hướng có tính chất tạm thời Tình trạng này của TTBĐS trên thực tế cũng đã diễn ra vào giữa những năm 90 của thế kỷ trước TTBĐS đang quá nóng ở các năm 1994 đến 1995, các giao dịch về nhà đất bắt đầu chậm dần ở giữa năm 1996, giá xuống thấp nhất vào năm 1997 rồi lại nhích dần lên kể từ cuối năm 1998 Tình trạng ổn định của TTBĐS chưa kéo dài được bao lâu thì lại đến những cơn bùng phát sôi động từ năm 2001 Điều đó có thể được giải thích là khi mà giá đất tăng lên rất nhiều, nhu cầu về BĐS tạm thời chưa giải quyết được do cung và cầu về BĐS đang mất cân đối, tình trạng đầu cơ BĐS dưới nhiều hình thức khác nhau diễn ra phổ biến trong nền kinh tế Tình trạng vay tiền của các ngân hàng thương mại để đầu cơ BĐS không còn là hiện tượng mới mẻ Về phía

Nhà nước cũng chưa có các giải pháp hữu hiệu để điều tiết và bình ổn thị trường Nền kinh tế tiếp tục phát triển, thu nhập của người dân ngày càng được cải thiện Khi lượng tiền trong công chúng đã đủ lớn kết hợp với nhu cầu sẵn có và có xu hướng tăng lên đã làm cho TTBĐS nước ta đầu những năm 2000 trở nên khá sôi động và sau đó giảm dần đến mức đóng băng Những diễn biến như vậy của TTBĐS là một xu thế tất yếu trong sự phát triển của TTBĐS trong những giai đoạn đầu của tiến trình đổi mới nền kinh tế TTBĐS của Việt Nam sẽ nhộn nhịp trở lại trong một thời gian ngắn bởi các lý do:

- Trong điều kiện dân số không ngừng tăng với tốc độ cao như nước ta hiện nay thì nhu cầu về chỗ ở, chỗ làm việc luôn đặt ra như là một đòi hỏi tất yếu, khiến TTBĐS Việt Nam sôi động để đáp ứng những nhu cầu không ngừng tăng lên của nền kinh tế

- Tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đang diễn ra khá nhanh chóng, dẫn đến việc tăng cường xây dựng các cơ sở hạ tầng của Nhà nước không ngừng phát triển, đó cũng là quá trình Nhà nước thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giải phóng mặt bằng v.v…và cung cấp thêm những diện tích nhà ở, đất ở Với những việc làm trên đã góp phần làm cho TTBĐS nước ta luôn trong trạng thái

“nóng”

- Với thói quen lâu đời của người Việt Nam: nhà phải gắn liền với đất ở, thu nhập của người dân ngày càng tăng, nhu cầu về mở rộng, xây mới nhà ở không ngừng phát triển, tác động tới sự phát triển TTBĐS ở Việt Nam

- Cùng với tiến trình cổ phần hoá các Doanh nghiệp Nhà nước, thị trường chứng khoán không ngừng phát triển, thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS

- Sự hoàn thiện của các văn bản pháp luật trong đất đai (chủ yếu là Luật đất đai) kết hợp với công tác thanh tra, kiểm kê đất đai đã dần hạn chế tình trạng chiếm dụng, đầu cơ đất đai trái pháp luật Điều đó sẽ góp phần điều tiết cung và cầu về BĐS trong nền kinh tế trở nên hợp lý hơn

Như vậy, sự phát triển của TTBĐS ở Viêt Nam là một tất yếu và để có sự phát triển đúng hướng đáp ứng với yêu cầu hội nhập kinh tế chúng ta cần xem xét

và rà soát lại những vấn đề có liên quan đến sự phát triển của TTBĐS để có quan

điểm và một hệ giải pháp đồng bộ

1.5 Quan hệ cung – cầu trong thị trường bất động sản

1.5.1 Cung bất động sản

Khái niệm cung: Cung BĐS trên TTBĐS là tổng lượng BĐS có thể sẵn sàng

tham gia vào giao dịch trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định [24]

- Cung về BĐS cũng mang những nét đặc thù so với hàng hoá thông thường

do đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên với số lượng có hạn Lượng cung BĐS không thể điều chỉnh trong lưu thông theo không gian cũng như chủng loại hoặc chất lượng

- Tổng cung BĐS không phải bao gồm toàn bộ BĐS của một quốc gia

Điều kiện để BĐS trở thành nguồn cung về BĐS trên thị trường: cần có sự hội

tụ của các điều kiện sau:

+ BĐS hiện có phải đạt được những tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện hành, tức là đáp ứng được yêu cầu tiêu dùng, sử dụng nào đó mà thị trường chấp nhận giá trị sử dụng;

+ Đối tượng là chủ sở hữu BĐS, chủ sử dụng BĐS không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu dùng của chính mình mà có nhu cầu bán, chuyển nhượng, cho thuê, tức là sẵn sàng chuyển giao các quyền về BĐS của mình cho người khác, hoặc buộc không được sử dụng mà phải bán, chuyển nhượng bởi một lý do nào đó như bị phát mại tài sản khi thế chấp,…;

+ Giá cả để thực hiện chuyển giao các quyền về BĐS phải phù hợp với mặt bằng chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và được thị trường chấp nhận; + Phải có TTBĐS hoạt động chính thức và BĐS tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận

Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS:

- Số lượng BĐS tạo lập của Nhà nước và của người dân đưa vào thị trường

- QHSDĐ, QH đô thị và sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng

- Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở, xây dựng các công trình BĐS

khác

- Chính sách và pháp luật của Nhà nước

Độ co giãn của cung và sự chuyển dịch đường cung BĐS

Theo quy luật chung, khi giá cả tăng thì lượng cung cũng tăng lên Tuy nhiên, đối với BĐS là nhà đất, do tổng sản lượng đất đai (diện tích đất đai) tại một lãnh thổ, một khu vực là không đổi và quá trình tạo lập BĐS là nhà đòi hỏi thời gian khá dài nên hàm cung nhà đất đối với giá là một đường tương đối dốc Độ co giãn của

cung nhà đất so với giá nói chung là tương đối nhỏ

Có nhiều nhân tố tác động làm đường cung dịch chuyển về bên trái hay bên phải trong đó chính sách của Nhà nước là yếu tố tác động khá lớn Chẳng hạn nếu

có chính sách hạn chế việc chuyển nhượng, cấm phân lô - bán nền và có những quy định khắt khe về cấp phép xây dựng thì đường cung có thể dịch chuyển về bên trái

và ngược lại nếu có các chính sách mở rộng quy hoạch, chuyển đổi mục đích SDĐ, khuyến khích đầu tư phát triển BĐS sẽ làm đường cung dịch chuyển về bên phải

Hình 1: Cung bất động sản 1.5.2 Cầu bất động sản

Khái niệm cầu: Cầu về BĐS là lượng BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp

nhận và có khả năng thanh toán để nhận được lượng BĐS đó trên thị trường

Cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường

Điều kiện xuất hiện cầu về BĐS

- Cầu về BĐS thường xuất hiện trên cơ sở có hội tụ của các điều kiện sau: + Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân;

+ Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này;

+ Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới

có điều kiện gặp được cung và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường

Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS

- Sự tăng dân số và nhu cầu về đất đai, nhà ở

- Sự tăng trưởng kinh tế và thu nhập của người dân

- Đô thị hóa và quá trình phát triển của đô thị

- Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng

- Những chính sách của chính phủ

- Mốt và thị hiếu nhà ở

Phân loại cầu

Có nhiều cách phân loại, để phục vụ cho quản lý, có thể phân loại theo các nhóm sau đây:

- Cầu về đất đai cho sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, công nghiệp và sản xuất vật liệu xây dựng

- Cầu về đất đai cho mục đích giao thông và các công trình cơ sở hạ tầng khác

- Cầu về đất đai và các công trình cho mục đích phát triển thương mại, dịch

vụ

- Cầu về đất ở, nhà ở

Ngoài ra còn có một loại cầu đặc biệt là cầu giả tạo, xuất hiện từ quá trình đầu

cơ BĐS để kiếm lời

Độ co giãn của cầu BĐS đối với giá cả:

Theo quy luật chung thì cầu về BĐS có độ co giãn khá lớn đối với giá cả Khi giá cả BĐS tăng quá cao thì lượng cầu có thể giảm mạnh và khi giá giảm thì lượng cầu tăng

Hình 2: Cầu bất động sản

Độ co giãn của cầu nhà đất đối với thu nhập:

Khi mức thu nhập của người dân còn thấp, chưa vượt quá mức thỏa mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn đối với thu nhập là nhỏ Khi nhu nhập ngày càng tăng và có điều kiện về tài chính để đầu tư cho nhà đất thì cầu cũng tăng lên rõ rệt

Hình 3: Độ co giãn của cầu nhà đất đối với thu nhập

1.5.3 Quan hệ cung - cầu bất động sản

Cung - cầu có thể cần bằng tại bất kỳ điểm nào khi đường cung và đường cầu bằng nhau Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm thấp của cung cũng sẽ làm giá tăng lên và ngược lại

Hình 5: Sự thay đổi cung – cầu bất động sản

Tuy nhiên, sự thay đổi của giá nhiều hay ít còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá Nếu cung co giãn nhiều đối với giá thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm cho giá thay đổi nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự gia tăng mở rộng của cung Ngược lại, nếu cung ít co giãn đối với giá

Hình 4: Quan hệ cung – cầu bất động sản

thì một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay đổi mạnh và cân bằng không thể đạt được một cách nhanh chóng, bởi vì sự tăng lên của cung không theo kịp với cầu Nếu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho lượng cầu gia tăng hoặc giảm đi một cách nhanh chóng và giá cả ít biến động Nhưng nếu cầu ít co giãn thì giá cả sẽ bị biến động mạnh

Ví dụ: Đối với thị trường nhà đất ở Việt Nam trong giai đoạn 2003 - 2009

cung co giãn ít hơn so với cầu, làm cho giá tăng mạnh

Hình 6: Cung – cầu thị trường nhà đất ở Việt Nam giai đoạn 2003-2009 1.5.4 Các yếu tố chi phối đến quan hệ cung cầu

- Giá cả và số lượng BĐS, giá thành tạo lập BĐS;

- Sự thay đổi về thu nhập (khả năng thanh toán của xã hội);

- Sự thay đổi về giá cả BĐS;

- Sự thay đổi của chính sách Nhà nước có liên quan đến BĐS (thuế đất, giá đất, quy hoạch sử dụng đất, lãi suất tiền gửi ngân hàng, )

1.5.5 Sự cân bằng cung cầu trong thị trường bất động sản

- Cân bằng ổn định: Tức là thường xuyên bảo đảm cho giá BĐS phù hợp với khả năng thanh toán chung của xã hội

- Cân bằng không ổn định: Biểu hiện thông qua những cơn"sốt đất", "sốt BĐS", tức là giá BĐS bị đẩy lên quá cao vượt xa khả năng thanh toán chung của xã hội

1.6 Cở sở pháp lý

Những nội dung chủ yếu của Luật Đất đai 2013 liên quan đến giải quyết vấn đề