Thực trạng thị trường căn hộ chung cư giai đoạn 2013 2016 và những ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại một số quận phía tây bắc thành phố hà nội

Tính cấp thiết của đề tài Thị trường Bất động sản BĐS tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng là một thị trường còn non trẻ và có liên quan tới nhiều ngành nghề và các lĩnh vực trong

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

VŨ CÔNG TÙNG

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ

GIAI ĐOẠN 2013 - 2016 VÀ NHỮNG ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ QUẬN TÂY BẮC

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

VŨ CÔNG TÙNG

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ

GIAI ĐOẠN 2013 - 2016 VÀ NHỮNG ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ QUẬN TÂY BẮC

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS MẪN QUANG HUY

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan các số liệu, kết quả nghiên cứu được ghi trong bài luận văn là trung thực do tôi tự thu thập và phân tích, chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn, mọi thông tin trích dẫn trong bài luận văn này đều được ghi rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Vũ Công Tùng

LỜI CÁM ƠN

Để hoàn thành tốt bài luận văn này, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tất cả các thầy cô giáo trong Khoa Địa lý – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội, các anh chị, bạn bè đã luôn chỉ bảo, hướng dẫn và động viên tận tình trong suốt thời gian làm luận văn

Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn, lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Mẫn Quang Huy – thầy giáo hướng dẫn trực tiếp đã hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành bài luận văn tốt nghiệp này

Qua đây, em cũng xin cảm ơn đến chị Dương Thùy Dung, Phó Giám Đốc, Phòng nghiên cứu và Tư vấn phát triển của tập đoàn CBRE, chị Đỗ Vân Anh chi nhánh CBRE Hà Nội cùng toàn thể tập đoàn CBRE Việt Nam

Em xin chân thành cám ơn!

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục chữ viết tắt

Danh mục các bảng

Danh mục các biểu đồ

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 7

1.1 Cơ sở lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường căn hộ chung cư 7

1.1.1 Khái niệm về bất động sản 7

1.1.2 Thị trường bất động sản 7

1.1.3 Thị trường căn hộ chung cư 13

1.2 Cơ sở ph p lý li n quan đến thị trường căn hộ chung cư 15

1.2.1 Luật đất đai 2013 15

1.2.2 Luật nhà ở 2014 17

1.2.3 Luật xây dựng 2014 19

1.2.4 Luật kinh doanh BĐS 26

1.2.5 Đánh giá về tính hiệu quả của các luật mới sau 2013 32

1.3 Phân cấp thị trường nhà chung cư 33

1.3.1 Phân cấp theo khu vực 33

1.3.2 Phân cấp theo tiện ích và dịch vụ 34

1.3.3 Phân cấp theo giá bán 35

1.4 Tổng quan những sự thay đổi li n quan đến thị trường BĐS giai đoạn 2013 - 2016 36

1.4.1 Thay đổi các văn bản pháp luật phù hợp với sự thay đổi của thị trường BĐS 36

1.4.2 Những thay đổi của thị trường BĐS trong giai đoạn từ 2013 - 2016 36

CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TIỀM NĂNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GIAI

ĐOẠN 2013 – 2016 38

2.1 Thông tin thị trường bất động sản tại Việt Nam giai đoạn 2013 - 2016 38

2.1.1 Giai đoạn 2013 – 2014 38

2.1.2 Giai đoạn 2014 – 2016 41

2.2 Các yếu tố t c động đến gi BĐS 42

2.3 Chu kỳ và 4 mùa trong BĐS 45

2.4 Đ nh gi tiềm năng c c mô hình đầu tư BĐS trong giai đoạn 2018 – 2022 46

2.4.1 Đánh giá tiềm năng của việc mua bán căn hộ chung cư 48

2.4.2 Đánh giá tiềm năng của cho thuê mặt bằng và văn phòng 49

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ ẢNH HƯỞNG TỪ GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC NGHIÊN CỨU 51

3.1 Thực trạng thị trường căn hộ chung cư trong khu vực nghiên cứu giai đoạn 2013 – 2016 51

3.1.1 Dự án căn hộ chung cư Green Star 51

3.1.2 Dự án căn hộ chung cư An Bình City 52

3.1.3 Dự án căn hộ chung cư GoldMark City 53

3.1.4 Quần thể dự án HD Mon City 54

3.2 T c động từ gi b n căn hộ chung cư tại quần thể chung cư đến thị trường BĐS xung quanh 57

3.2.1 Sự khác biệt về nhu cầu sử dụng căn hộ chung cư giữa hai giai đoạn trước năm 2013 và sau năm 2013 57

3.2.2 Ảnh hưởng của giá bán căn hộ chung cư đến thị trường BĐS tại khu vực nghiên cứu 61

3.3 Đ nh gi gi b n căn hộ chung cư giai đoạn 2013 – 2017 70

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72

TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Tổng hợp dự án chung cư và khu đô thị mới nổi bật 55 Bảng 3.2 So sánh giá nhà trong ngõ tại khu vực Đình Thôn, Lê

Quang Đạo 66 Bảng 3.3 Giá nhà mặt phố và mặt ngõ tại khu vực Mỹ Đình I và II

năm 2017 67 Bảng 3.4 Giá nhà khu vực tại ngõ đường Phạm Văn Đồng, Hoàng

Quốc Việt 67 Bảng 3.5 Giá nhà khu vực tại ngõ đường Hồ Tùng Mậu 67

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1 Chu kỳ của BĐS tại Việt Nam trước năm 2013 45

Biểu đổ 2.2 Tổng hợp và dự báo mặt bằng cho thuê 2015 – 2020 49

Biểu đồ 2.3 Giá thuê mặt bằng giai đoạn 2015 – 2020 50

Biểu đồ 3.1 Nguồn cung căn hộ hoàn thiện giai đoạn 2013 – 2017 56

Biểu đồ 3.2 Chỉ số giá bán các căn hộ từ 2013 – Quý 3/2017 56

Biểu đồ 3.3 Doanh số căn hộ trong giai đoạn 2013 – 2017 57

Biểu đồ 3.4 Tổng hợp giá bán một số dự án có tại khu vực nghiên cứu 71

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường Bất động sản BĐS tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng là một thị trường còn non trẻ và có liên quan tới nhiều ngành nghề và các lĩnh vực trong xã hội như: xây dựng, kiến trúc, tài nguyên môi trường, đất

và các tài sản gắn liền với đất, tài chính… Không chỉ vậy, BĐS là một mắt xích quan trọng trong nền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới, mọi sự biến động của thị trường BĐS cũng có sự tương tác trực tiếp và gián tiếp với các thành phần kinh tế khác như cổ phiếu, ngân hàng và hoạt động đầu tư tài chính khác BĐS cũng là một yếu tố để thể hiện nền kinh tế do BĐS tạo tiền

đề để cho các ngành kinh tế khác cùng phát triển Sự phát triển của BĐS kéo theo hàng loạt các ngành kinh tế như: thi công xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất, điện nước tham gia để cấu tạo nên các sản phẩm BĐS với nhiều lĩnh vực: căn hộ chung cư, biệt thự liền kề, trường học, bệnh viện, khu công nghiệp… Chính vì vậy, thị trường BĐS vừa là tín hiệu cho sự khủng hoảng kinh tế khi thị trường BĐS lao dốc nhưng cũng chính thị trường BĐS lại là tín hiệu cho sự phục hồi kinh tế và một bước phát triển mới về quy

mô của nền kinh tế khi thị trường BĐS phát triển trở lại

Thị trường BĐS tại Hà Nội cùng với thị trường BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh là hai thị trường giao dịch BĐS lớn nhất của cả nước Thị trường BĐS tại Hà Nội đã có sự phát triển mạnh mẽ, thúc đẩy nền kinh tế của đồng bằng sông Hồng nói riêng và các tỉnh miền Bắc nói chung cùng phát triển Từ năm 1993 – 2016 với 3 lần ban hành, sửa đổi bổ sung cho Luật Đất Đai tạo tiền đề cho sự phát triển của thị trường BĐS tại Hà Nội: số lượng giao dịch BĐS ngày một nhiều hơn, quy mô các giao dịch ngày một lớn hơn, các khoản thu liên quan đến BĐS đóng góp ngân sách nhà nước hàng tỷ đồng Năm

2010, Chính phủ đã công bố quy hoạch Hà Nội năm 2030, tầm nhìn 2050 Theo như quy hoạch, Hà Nội liên tục mở rộng và phát triển địa giới hành chính về phía Tây, tạo nên một khu vực có thị trường giao dịch BĐS có giá trị lớn nhất trong các khu vực của Hà Nội, cũng là nơi có số lượng giao dịch hàng đầu về số lượng căn hộ chung cư

Trong thị trường BĐS tại Hà Nội, các mặt hàng giao dịch mua bán, cho thuê hiện nay đa phần là các căn hộ chung cư và nhà đất Trong giai đoạn từ năm 2000 – 2017, giá nhà tại khu vực Tây Bắc Hà Nội liên tục có các sự biến động đi kèm với quá trình xây dựng các khu đô thị mới, điển hình là các hoạt động đầu cơ căn hộ chung cư, đất nền trong các khu đô thị

và khu vực lân cận Riêng trong giai đoạn 2012 – 2013, thị trường BĐS tại

cả nước nói chung và thị trường BĐS khu vực phía Tây Bắc Hà Nội nói riêng có sự sụt giảm nghiêm trọng Sau thời gian khủng hoảng kinh tế thì

từ năm 2013 – 2017, nền kinh tế đang dần phục hồi với hàng loạt các khu

đô thị được bàn giao đưa vào sử dụng đã thu hút một lượng lớn người dân tới sinh sống và tạo điều kiện cho thị trường BĐS tại đây phát triển và sôi động trở lại Trước những biến đổi không ngừng của thị trường BĐS, việc đánh giá giá bán căn hộ chung cư cũng như dự báo thị trường BĐS trong những năm tới là vô cùng cần thiết Từ lý do thực tiễn đó, học viên lựa

chọn đề tài luận văn thạc sĩ “Thực trạng thị trường căn hộ chung cư giai

đoạn 2013 – 2016 và những ảnh hưởng đến thị trường BĐS tại một số quận Tây Bắc Thành phố Hà Nội”

- Đánh giá tiềm năng và giá bán BĐS của thị trường BĐS năm 2018 – 2022

3 Nhiệm vụ nghi n cứu

- Nghiên cứu Tổng quan các khái niệm về thị trường BĐS

- Nghiên cứu giá bán căn hộ chung cư tại quần thể các khu đô thị và thị trường BĐS tại các quận khu vực Tây Bắc Hà Nội giai đoạn 2013 - 2016

- Phân tích những tác động từ giá bán căn hộ chung cư đến thị trường BĐS và các biến động của thị trường BĐS trong giai đoạn 2013 – 2016

- Đánh giá các tác động qua lại giữa giá bán căn hộ chung cư và thị trường BĐS

Khu vực Sông Nhuệ - Thành phố Giao Lưu – Phạm Văn Đồng

Giới hạn phạm vi nghiên cứu:

- Chung cư và các quần thể khu đô thị chung cư mới đã bàn giao trong giai đoạn 2013 – 2016 hoặc được khởi công xây dựng từ năm 2013 trở đi Từ năm 2013 tối thiểu phải triển khai đào móng xong và liên tục thi công đến khi

dự án được hoàn thiện

- Phân khúc căn hộ chung cư thương mại trung cấp và cao cấp

5 Phương ph p nghi n cứu

* Phương pháp điều tra thực địa:

- Điều tra, khảo sát các thông số về số lượng tòa nhà chung cư, số tầng,

số căn hộ trên một mặt bằng, số phòng trong một căn hộ tại các dự án trong nhóm đối tượng nghiên cứu trong khu vực nghiên cứu

- Tới trực tiếp các dự án chung cư không phải đối tượng nghiên cứu để lấy thông số trực tiếp về số căn, số tầng, số phòng cho các hộ dân nhằm đối chiếu với các thông số thu thập được từ các dự trong nhóm đối tượng nghiên cứu

- Điều tra khảo sát các loại hình dịch vụ đang có tại các dự án trong nhóm đối tượng nghiên cứu để đối chiếu với các dịch vụ tại các dự án chung

cư đơn lẻ không phải đối tượng nghiên cứu

* Phương pháp thu thập tài liệu:

- Tìm hiểu thông tin về các giao dịch mua bán BĐS tại khu vực nghiên cứu gồm: căn hộ chung cư, nhà đất, cho thuê mặt bằng

- Thu thập các tài liệu thông tin liên quan đến thị trường BĐS gồm: các tài liệu pháp lý, các văn bản pháp luật, các thông tin dự án căn hộ chung cư, các báo cáo chuyên ngành, kết quả thống kê…từ các cơ quan nhà nước, các sách, báo, qua mạng internet để phục vụ cho công việc nghiên cứu đề tài

* Phương pháp điều tra xã hội học:

- Phương pháp điều tra đàm thoại: để lấy các thông tin các dự án căn hộ chung cư, nhà đất, mặt bằng cho thuê Các đối tượng được áp dụng phương pháp điều tra đàm thoại là cư dân tại dự án, những người đã bán lại nhà đất hoặc các căn hộ từ dự án, các môi giới dự án, những chủ hộ nhà đất xung quanh dự án

- Phương pháp điều tra bằng phiếu mở: bên cạnh phương pháp đàm thoại, các đối tượng là cư dân tòa nhà chung cư, những người bán lại nhà đất hoặc căn hộ tại dự án còn được yêu cầu để điền các thông tin, thông số BĐS theo mẫu

* Phương pháp phân tích, đánh giá

Dựa vào các số liệu đã thu thập được đưa ra các phân tích, đánh giá, nhận xét cho thị trường BĐS Căn cứ vào số liệu đã phân tích để đưa ra nhận xét cho sự tác động của các đối tượng nghiên cứu – quần thể các dự án chung

cư tác động lên giá bán, giá cho thuê các BĐS liên quan như các căn hộ chung

cư tại dự án, mặt bằng thương mại, nhà đất xung quanh dự án

* Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia: Trong quá trình thực hiện luận

văn, lấy ý kiến đánh giá từ các sàn giao dịch BĐS; các nhân viên mua bán và môi giới BĐS; các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS để đưa ra nhận xét, những góp ý, giải pháp khắc phục khó khăn cho đề tài nghiên cứu

6 Cơ sở khoa học để thực hiện luận văn

a) Tài liệu khoa học

Tổng hợp từ các nguồn như sách, giáo trình, luận văn, công trình nghiên cứu khoa học, các bài báo khoa học về các lĩnh vực:

- Quy hoạch sử dụng đất tại 3 quận: Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm

- Tổng hợp, đánh giá thị trường BĐS theo từng năm

- Số liệu thống kê của từng năm về BĐS

- Các văn bản, nghị định liên quan đến TTBĐS hoặc có tác động đến TTBĐS

c) Tài liệu, số liệu thu thập và điều tra thực tê

- Số liệu về các dự án trong giai đoạn 2013 – 2016

- Số liệu về giao dịch BĐS xung quanh khu vực nghiên cứu

- Khảo sát, đánh giá từ người dân đang sinh sống tại một số khu vực nghiên cứu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường căn hộ chung cư

1.1.1 Khái niệm về bất động sản

a) Tài sản

Theo Luật dân sự 2015, tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản BĐS và động sản BĐS và động sản có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai

b) Bất động sản

Là một loại tài sản, xác định bằng tiền hoặc các quyền tài sản, được định nghĩa là các tài sản không thể di dời được bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất

Theo điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 [30], BĐS bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật;

BĐS tại Việt Nam là một tài sản có giá trị lớn và đóng góp nhiều cho ngân sách nhà nước Riêng trong năm 2015, tổng thu ngân sách nhà nước đạt 996.870 tỷ đồng tăng gần 16% so với dự toán) Theo Bộ trưởng Bộ tài chính, ông Đinh Tiến Dũng cho biết nguyên nhân nhờ sự phục hồi của thị trường địa

ốc năm 2015: riêng tiền sử dụng đất cả năm 2015 đạt 67.550 tỷ đồng [7]

1.1.2 Thị trường bất động sản

a) Định nghĩa

Thị trường bất động sản TTBĐS là các hoạt động mà người mua và người bán BĐS tự tìm đến với nhau để biết được điều mà mỗi bên cần để thỏa mãn yêu cầu của mình, từ đó dẫn đến việc giao dịch Thị trường BĐS thể hiện yêu cầu tiêu như trao đổi, mua, thuê, thế chấp… đối với BĐS Mọi hoạt động

kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS là nhằm thỏa mãn yêu cầu của người tiêu dùng người sử dụng BĐS Yêu cầu đó có tính khu vực và biến động theo thời gian Nơi nào, lúc nào mà yêu cầu về BĐS chưa được thỏa mãn thì nơi đó có thị trường BĐS

Tóm lại, thị trường BĐS là các hoạt động giao dịch về BĐS tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời gian nhất định, là đầu mối thực hiện giá trị

và chuyển dịch giá trị của BĐS thông qua quan hệ giữa người mua và người bán BĐS theo quy luật thị trường [24]

Thị trường BĐS được phân loại theo các yếu tố:

- Dựa vào công dụng: đất đai, công trình thương mại, công nghiệp, nhà ở

- Dựa vào loại hình: mua bán, chuyển nhượng BĐS; cho thuê BĐS; thế chấp và bảo hiểm BĐS; dịch vụ BĐS

- Dựa vào vị trí địa lý: đô thị, nông thôn, vùng núi, ven biển, hải đảo

- Dựa vào trình tự tham gia thị trường: giao dịch về đất, giao dịch về xây dựng trên đất và mua bán tài sản trên đất

b) Các đặc điểm của thị trường BĐS

BĐS có các đặc điểm khác biệt so với các hàng hóa khác như tính cố định, tính tăng giá trị, tính cá biệt và giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích

mô tả bằng mô hình, hình ảnh hoặc bản vẽ thiết kế

Tính cố định tạo cho hàng hóa BĐS tính “địa điểm” và tính “địa phương” cao Cùng một loại hình BĐS nhưng ở các địa điểm khác nhau có giá trị khác nhau Với các BĐS có cùng quy mô, chất lượng nhưng ở các vị trí

khác nhau thì giá trị của chúng khác nhau Tương tự như vậy, cùng một loại BĐS nhưng BĐS ở khu đô thị lớn có giá trị cao hơn nhiều các khu đô thị nhỏ, vùng sâu, vùng xa

Tính cố định đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với thị trường hàng hóa khác, phải điều chính cung cầu thông qua công tác dự báo và lập kế hoạch phù hợp với từng địa phương

Ngoài ra, BĐS có các đặc điểm khác như tính cá biệt và khan hiếm, tính bền lâu, chịu ảnh hưởng lẫn nhau

c) Quy luật của thị trường BĐS

Thị trường BĐS cũng có sự vận hành và chịu tác động tương tự các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường Chính vì vậy, thị trường BĐS cũng chịu tác động từ các quy luật chung như: quy luật về giá trị, quy luật về cung cầu, quy luật về cạnh tranh Ngoài các quy luật chung, thị trường BĐS còn chịu quy luật riêng đó là quy luật chu kỳ của thị trường BĐS

- Quy luật chu kỳ của thị trường BĐS:

Gồm 4 giai đoạn là: phồn vinh (số lượng giao dịch tăng liên tục) – suy thoái (số lượng giao dịch chững lại) – tiêu điều (số lượng giao dịch giảm mạnh) – phục hồi (số lượng giao dịch tăng trưởng trở lại Đây là quy luật riêng của BĐS và xảy ra ở hầu hề các nước trên thế giới có nền kinh thế thị trường Chu kỳ của thị trường BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố nhưng điển hình nhất là tình hình kinh tế và các chính sách của nhà nước về BĐS

Chu kỳ của thị trường BĐS thể hiện sự phát triển của nền kinh tế cũng như sự thay đổi về thị trường BĐS Với các nền kinh tế tại các nước phát triển, thị trường BĐS đã hình thành lâu đời nên có chu kỳ lâu hơn các nước đang phát triển Ở Việt Nam, chu kỳ BĐS khoảng 7 – 9 năm Ở Nhật Bản chu

kỳ khoảng 10 năm Ở Mỹ chu kỳ khoảng 18 năm Ở Trung Quốc chu kỳ khoảng 7 năm [15, 18]

Tại Việt Nam từ khi có Luật Đất Đai 1993 thì thị trường BĐS cũng bắt đầu xuất hiện, tính đến nay đã có 3 lần giá BĐS thay đổi đỉnh:

1993: Ra đời Luật Đất Đai

1993 – 1995: Giá BĐS định hình thị trường BĐS

2002 – 2003: Giá BĐS đạt đỉnh lần 1

2008 – 2010: Giá BĐS đạt đỉnh lần 2

2013 – nay: Giá BĐS vẫn trong giai đoạn phục hồi [31]

Riêng trong giai đoạn 2010 – 2011, giá BĐS đạt đỉnh mức do tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu và sự phát triển nóng của thị trường chứng khoán dẫn đến tình trạng giảm giá và gây hiệu ứng khiến cho các năm 2014,

2015 giá bán vẫn đang trong tình trạng phục hồi

- Quy luật cung cầu:

Được biểu hiện thông qua sự thay đổi nguồn cung BĐS và nhu cầu sử dụng BĐS Thông qua quy luật cung cầu mà giá cả gần với giá trị Quan hệ cung cầu luôn có sự biến động Sự cân bằng chỉ có tính tương đối, tạm thời Khi nguồn cung BĐS thấp sẽ dẫn tới giá cả thị trường BĐS tăng lên thời kỳ

2000 – 2008, số lượng căn hộ chung cư hầu như không đáp ứng hết nhu cầu của xã hội [17, 19]) Khi nguồn cung bằng với cầu nghĩa là số lượng BĐS hóa đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn tới giá cân bằng, không thay đổi Khi nguồn cung lớn hơn cầu, số lượng BĐS được tung ra thị trường nhiều dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống (tính từ năm 2011 đến nay, giá căn hộ chung cư hầu như không tăng - so sánh giá bán của năm 2016 và 2011 [14, 23])

- Quy luật giá cả:

Quy luật giá cả điều tiết quy luật cung cầu trong nền kinh tế thị trường Do thị trường BĐS có tính chu kỳ nên giá cả BĐS cũng sẽ thay đổi theo thời gian

Trong thị trường BĐS, giá cả điều tiết cung cầu, giá cả khi tăng sẽ kích

thích việc các dự án được triển khai xây dựng và đưa sản phẩm ra thị trường Việc giá các dự án tăng cũng trực tiếp kéo theo giá mặt bằng chung tăng, gián tiếp đẩy giá các mặt hàng BĐS khác tăng theo Ngược lại khi giá cả giảm, hầu hết các dự án sẽ bị tạm dừng thi công, làm nguồn cung giảm

Căn cứ vào mối quan hệ của quy luật cung cầu với quy luật giá cả, liên tục có các cung cầu mới được hình thành đáp ứng từng thời kỳ và giá cả của thị trường BĐS cũng có sự thay đổi biến thiên theo, tạo nên giá mới phù hợp với nguồn cung BĐS và nhu cầu BĐS tại thời điểm đó

d) Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS

Với các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa [15, 18]

- Cấp độ sơ khởi: là giai đoạn tất cả mọi người đều có thể tạo lập nhà của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS Tại cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai là các chủ thể có vai trò quyết định

- Cấp độ tập trung hóa: Giai đoạn các doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một

dự án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng là các chủ thể có vai trò quyết định

- Cấp độ tiền tệ hóa: Giai đoạn của các ngân hàng Lúc này, do sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS nhưng chủ yếu vốn vay của các ngân hàng Trong cấp độ này, ngân hàng đống vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chính sách về ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng là các chủ thể có vai trò quyết định

- Cấp độ tài chính hóa: Khi quy mô thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này cần phải tài chính hóa các khoản vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động

đa dạng nguồn vốn Việc cấp vốn dự án BĐS không chỉ thông qua hệ thống tín dụng mà được thực hiện thông qua các kênh tài chính đa dạng, đặc biệt là các tổ chức tài chính như REITs (quỹ tín thác BĐS hoặc các quỹ đầu tư Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, chính sách tài chính, tổ chức tài chính

và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

Theo báo cáo “Quan hệ tương hỗ giữa thị trường tài chính – tiền tệ với thị trường BĐS” của Bộ Xây Dựng [2], hiện tại ở VN đang áp dụng cả 4 cấp độ để phát triển thị trường BĐS một cách ổn định, tạo sự bền vững trong kinh tế Như vậy, không nhất thiết các nền kinh tế phải trải qua tuần tự từng cấp độ như trên

mà có thể áp dụng trực tiếp các cấp độ để phù hợp với thị trường BĐS

e) Vai trò của thị trường BĐS

- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn về quy

mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động về BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh

tế BĐS còn là tài sản lớn của mỗi tổ chức, kinh tế, hộ gia đình và cá nhân, đặc biệt là BĐS nhà đất Trong nền kinh tế thị trường, BĐS nhà đất vừa có chức năng ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

- Thị trường BĐS góp phần huy động nguồn vốn nội tại

Đây là nội dung đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới khẳng

định Nhìn chung họ đều thống nhất đánh giá nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu đảm bảo cho các BĐS đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá khoa học sẽ tạo cho nền kinh tế quốc gia đố một tiềm đáng kể về vốn tạo

cơ sở thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội

Theo thống kê, các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% tổng lượng vốn cho vay [1, 16, 13] Lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ yêu cầu phát triển KT – XH đặc biệt là đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng cơ sở

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt trong vấn đề thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước đang đại diện chủ sở hữu

- Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất, phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

1.1.3 Thị trường căn hộ chung cư

a) Khái niệm

Thị trường nhà ở là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn,… về nhà ở giữa các chủ thể trên thị trường nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên

Thị trường nhà chung cư hay thị trường căn hộ chung cư là một bộ phận của thị trường nhà ở, nơi diễn ra các giao dịch mua bán, cho thuê,… loại hình nhà chung cư

b) Đặc điểm của thị trường căn hộ chung cư

Thị trường căn hộ chung cư là một bộ phần của TTBĐS nên thị trường căn hộ chung cư mang các đặc điểm của TTBĐS:

- Sự tách biệt giữa “hàng hóa” và “nơi giao dịch”: Với các loại hàng

hóa bình thường thì nơi giao dịch sẽ có hiện diện của hàng hóa, với BĐS thì điểm giao dịch là các sàn giao dịch BĐS, văn phòng công chứng, trụ sở hoặc UBND các cấp Với thị trường căn hộ chung cư, đa phần nơi giao dịch sẽ là sàn giao dịch BĐS

- Mang tính vùng miền phân biệt sâu sắc: Với mỗi khu vực thì nhu cầu, các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau thì việc xây dựng, sử dụng BĐS khác nhau Với thị trường căn hộ chung cư hiện nay có sự thay đổi cơ bản là số phòng ngủ và số nhà vệ sinh trong mỗi căn hộ có sự thay đổi để phù hợp các gia đình nhỏ

- Là một thị trường không hoàn hảo, thông tin không đầy đủ, thiếu tính

tổ chức của thị trường: Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng, có sự tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế nên luôn có sự can thiệp từ Nhà nước

- Chịu sự chi phối của pháp luật: Hiện nay ở Việt Nam đang có các luật trực tiếp tác động và chi phối thị trường BĐS gồm Luật nhà ở, Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật kinh doanh BĐS

- Là một thị trường nhạy cảm: Bất cứ thông tin từ Chính phủ, các văn bản luật mới hay các thông tin nhạy cảm liên quan đến chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội đều sẽ có sự tác động nhất định đến thị trường BĐS

- Có mối liên hệ mật thiết đến thị trường vốn và tài chính: BĐS có giá trị lớn nên các hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS cần huy động lượng vốn lớn

từ các thị trường vốn và tài chính

- Luôn tồn tại yếu tố đầu cơ trong thị trường căn hộ chung cư Do có giá trị lớn, sự khan hiếm các căn hộ ở những dự án nổi bật tạo điều kiện cho việc đầu cơ bán lại hoặc cho thuê các căn hộ

- Tồn tại 2 thị trường căn hộ chung cư gồm chính thức và không chính thức: Thị trường căn hộ chung cư chính thức là các hoạt động giao dịch có đăng ký, giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán thông qua các sàn

giao dịch BĐS Thị trường căn hộ chung cư không chính thức đa phần đến từ hoạt động đầu cơ khi các nhà đầu tư cố tình không mua căn hộ mà chỉ đặt cọc rồi bán ra với giá cao cho người mua

- Thị trường căn hộ chung cư luôn bị chi phối bởi thị trường nhà đất do các tòa chung cư vẫn gắn liền với thị trường nhà đất (quyền sở hữu căn hộ chung cư nhưng đất đai thuộc sở hữu toàn dân)

1.2 Cơ sở ph p lý liên quan đến thị trường căn hộ chung cư

Để một dự án BĐS nói chung và dự án căn hộ chung cư nói riêng có thể triển khai và đưa ra thị trường thì mỗi dự án đều phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của 4 luật có liên quan đến BĐS là: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xây dựng và Luật kinh doanh BĐS

và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Đối tượng áp dụng Luật đất đai 2013 được ghi tại Điều 2 gồm:

- Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai

- Người sử dụng đất

- Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất

Luật đất đai 2013 là bộ luật vô cùng quan trọng, là cơ sở pháp lý cho các hoạt động liên quan đến đất đai Trong Luật đất đai 2013 quy định khung pháp lý cho các vấn đề liên quan đến căn hộ chung cư:

Điều 95 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liên với đất

Điều 174 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả lần thuê

Điều 176 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 183 Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

Điều 184 Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh

- Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Chương 4 – Luật đất đai 2013 : Được quy định chi tiết từ Điều 35 đến Điều 41 nêu rõ về các nguyên tắc lập quy hoạch, đối tượng quy hoạch, thời gian lập và thực hiện kế hoạch và quy hoạch

- Riêng về chung cư, trong Luật đất đai 2013 có Điều 145 Đất xây dựng chung cư:

Đất xây dựng khu chung cư bao gồm đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của những hộ gia đình trong nhà chung cư và các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Việc quy hoạch đất xây dựng khu chung cư phải bảo đảm đồng bộ

Chính phủ quy định chi tiết chế độ sử dụng đất xây dựng khu chung

cư Được hướng dẫn cụ thể tại Điều 49 nghị định 43/2014/NĐ-CP [10])

về kinh doanh BĐS Điều 1)

Đối tượng áp dụng Luật nhà ở 2014 được quy định tại Điều 2:

“Luật này được áp dụng đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam”

Trong Luật nhà ở 2014 đã có những điểm bổ sung hơn so với Luật nhà

ở 2005 có liên quan đến căn hộ chung cư:

- Làm rõ các thuật ngữ tại Điều 3 Giải thích từ ngữ:

+ Các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12 trong Điều 3, Luật nhà ở

2014 đã được cụ thể hóa và thu gọn trong một điều tiện cho việc tra cứu

+ Các khoản 6, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 là các nội dung mới, đặc biệt có rất nhiều khoản có liên quan đến căn hộ chung cư: khoản 13 – chủ

sở hữu nhà chung cư; khoản 15 – phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; khoản 16 – phần sở hữu chung trong nhà chung cư; khoản 19 – nhà ở hình thành trong tương lai

- Mở rộng đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam Điều 7, khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở 2014) gồm:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước

Người Việt Nam định cư tại nước ngoài

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài (đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án hoặc tổ chức đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam)

- Phát triển nhà ở thương mại theo dự án được hướng dẫn bởi các điều

7, 8, 9 Thông tư 19/2016/TT-BXD [5] có quy định về việc phát triển nhà ở thương mại theo dự án:

+ Điều 21 Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại Điều 22 Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án

+ Điều 23 Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Điều 24 Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại

Điều 25 Quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại + Điều 26 Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

- Điều 101 Luật nhà ở 2014 quy định về chỗ để xe và việc xác định diện tích căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư:

Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì CĐT phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và sử dụng đúng mục đích

Các loại xe không phải ô tô thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư

Chỗ để xe ô tô dành cho người sử dụng hoặc chủ sở hữu nhà chung

cư quyết định mua hoặc thuê

Phải đảm bảo chỗ đỗ xe cho chủ sở hữu nhà chung cư rồi mới đến mục đích công cộng

Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung

cư thuộc sở hữu riêng được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả diện tích tường ngăn các phòng trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia nếu có

và không bao gồm diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia căn hộ, diện tích tường có cột, hộp kỹ thuật trong căn nhà

- Các điều 103, 104, 105, 106, 107 liên quan đến ban quản trị nhà chung cư

- Các hình thức giao dịch nhà ở: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà

ở, chuyển nhượng hợp đồng nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhà và ủy quyền quản lý nhà ở

1.2.3 Luật xây dựng 2014

Luật xây dựng 2014 [29] được Quốc hội thông qua vào ngày 18 tháng

06 năm 2014 và chính thức có hiệu lực vào ngày 01 tháng 01 năm 2015

Theo Điều 1 của Luật xây dựng 2014 thì phạm vi điều chỉnh của luật này quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân

và quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng

Đối tượng áp dụng theo Điều 2 của Luật xây dựng 2014:

- Cơ quan, tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động đầu tư xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam

- Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với quy định của Luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó

Tại Điều 3, bổ sung và cụ thể hóa các từ ngữ có liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng chung cư:

- Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung nghiên cứu sơ bộ về sự cần thiết, tính khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng, làm cơ sở xem xét, quyết định chủ trương đầu tư xây dựng

- Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung nghiên cứu về sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu

tư xây dựng theo phương án thiết kế cơ sở được lựa chọn, làm cơ sở xem xét, quyết định đầu tư xây dựng

- Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành là Bộ được giao nhiệm

vụ quản lý, thực hiện đầu tư xây dựng công trình thuộc chuyên ngành xây dựng do mình quản lý

- Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng là chỉ tiêu để quản lý phát triển không gian, kiến trúc được xác định cụ thể cho một khu vực hay một lô đất bao gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao xây dựng tối đa, tối thiểu của công trình

- Chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật của đồ án quy hoạch xây dựng là chỉ tiêu được dự báo, xác định, lựa chọn làm cơ sở đề xuất các phương án, giải pháp quy hoạch xây dựng bao gồm quy mô dân số, đất đai, chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và môi trường

- Cốt xây dựng là cao độ xây dựng tối thiểu bắt buộc phải tuân thủ được chọn phù hợp với quy hoạch về cao độ nền và thoát nước mưa

- Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng gồm Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện

- Cơ quan chuyên môn về xây dựng là cơ quan chuyên môn trực thuộc

Bộ Xây dựng, Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành; Sở Xây dựng,

Sở quản lý công trình xây dựng chuyên ngành; Phòng có chức năng quản lý xây dựng thuộc UBND cấp huyện

- Cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư là cơ quan,

tổ chức có chuyên môn phù hợp với tính chất, nội dung của dự án và được người quyết định đầu tư giao nhiệm vụ thẩm định

- Giấy phép xây dựng GPXD là văn bản pháp lý do cơ quan nhà

nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo,

di dời công trình

- Giấy phép xây dựng có thời hạn là GPXD cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng

- Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là GPXD cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong

- Hoạt động đầu tư xây dựng (hoạt động ĐTXD là quá trình tiến hành các hoạt động xây dựng gồm xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng

- Hoạt động tư vấn đầu tư xây dựng gồm lập quy hoạch xây dựng, lập

dự án ĐTXD công trình, khảo sát, thiết kế xây dựng, thẩm tra, kiểm định, thí nghiệm, quản lý dự án, giám sát thi công và công việc tư vấn khác có liên quan đến hoạt động ĐTXD

- Khu chức năng đặc thù là khu vực phát triển theo các chức năng chuyên biệt hoặc hỗn hợp như khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; khu du lịch, khu sinh thái; khu bảo tồn, khu di tích lịch sử

- văn hóa; khu nghiên cứu đào tạo; khu thể dục thể thao; cảng hàng không, cảng biển; khu vực đầu mối hạ tầng kỹ thuật; khu chức năng đặc thù khác được xác định theo quy hoạch xây dựng vùng được phê duyệt hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập

- Lập dự án đầu tư xây dựng gồm việc lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi ĐTXD nếu có), Báo cáo nghiên cứu khả thi ĐTXD hoặc Báo cáo kinh tế -

kỹ thuật ĐTXD và thực hiện các công việc cần thiết để chuẩn bị ĐTXD

- Người quyết định đầu tư là cá nhân hoặc người đại diện theo pháp luật của cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp có thẩm quyền phê duyệt dự án và quyết định ĐTXD

- Quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù là việc tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi một khu chức năng đặc thù Quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù gồm quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng

- Quy hoạch xây dựng nông thôn là việc tổ chức không gian, sử dụng đất, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của nông thôn Quy hoạch xây dựng nông thôn gồm quy hoạch chung xây dựng xã và quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn

- Thẩm định là việc kiểm tra, đánh giá của người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với những nội dung cần thiết trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án ĐTXD làm cơ sở xem xét, phê duyệt

- Thẩm tra là việc kiểm tra, đánh giá về chuyên môn của tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng đối với những nội dung cần thiết trong quá trình chuẩn bị và thực hiện

dự án ĐTXD làm cơ sở cho công tác thẩm định

- Thiết bị lắp đặt vào công trình gồm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ Thiết bị công trình là thiết bị được lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế xây dựng Thiết bị công nghệ là thiết bị nằm trong dây chuyền công nghệ được lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ

- Thiết kế sơ bộ là thiết kế được lập trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi ĐTXD, thể hiện những ý tưởng ban đầu về thiết kế xây dựng công trình, lựa chọn sơ bộ về dây chuyền công nghệ, thiết bị làm cơ sở xác định chủ trương ĐTXD công trình

- Thiết kế kỹ thuật là thiết kế cụ thể hóa thiết kế cơ sở sau khi dự án ĐTXD công trình được phê duyệt nhằm thể hiện đầy đủ các giải pháp, thông

số kỹ thuật và vật liệu sử dụng phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng, là cơ sở để triển khai thiết kế bản vẽ thi công

- Thiết kế bản vẽ thi công là thiết kế thể hiện đầy đủ các thông số kỹ thuật, vật liệu sử dụng và chi tiết cấu tạo phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn

kỹ thuật được áp dụng, bảo đảm đủ điều kiện để triển khai thi công xây dựng công trình

- Thời hạn quy hoạch xây dựng là khoảng thời gian được xác định để làm

cơ sở dự báo, tính toán các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật cho việc lập đồ án quy hoạch xây dựng

- Vùng quy hoạch là không gian lãnh thổ được giới hạn bởi một hoặc nhiều đơn vị hành chính được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định

Các từ ngữ được cụ thể hóa

- Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung về sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng theo phương án thiết kế bản vẽ thi công xây dựng công trình quy mô nhỏ, làm

cơ sở xem xét, quyết định đầu tư xây dựng

- Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất

- Chủ đầu tư xây dựng sau đây gọi là chủ đầu tư là cơ quan, tổ chức,

cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động ĐTXD

- Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng

kỹ thuật và công trình khác

- Dự án ĐTXD là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn

để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản

phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định Ở giai đoạn chuẩn bị dự án ĐTXD, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi ĐTXD, Báo cáo nghiên cứu khả thi ĐTXD hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật ĐTXD

- Hoạt động xây dựng gồm lập quy hoạch xây dựng, lập dự án ĐTXD công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, thi công xây dựng, giám sát xây dựng, quản lý dự án, lựa chọn nhà thầu, nghiệm thu, bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng và hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình

- Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và công trình khác

- Hệ thống công trình hạ tầng xã hội gồm công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên và công trình khác

- Nhà thầu trong hoạt động ĐTXD gọi là nhà thầu) là tổ chức, cá nhân

có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng khi tham gia quan hệ hợp đồng trong hoạt động đầu tư xây dựng

- Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và khu chức năng đặc thù; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng gồm sơ đồ, bản

vẽ, mô hình và thuyết minh

- Quy hoạch xây dựng vùng là việc tổ chức hệ thống đô thị, nông thôn, khu chức năng đặc thù và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

trong địa giới hành chính của một tỉnh hoặc một huyện, liên tỉnh, liên huyện phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ

- Sự cố công trình xây dựng là hư hỏng vượt quá giới hạn an toàn cho phép, làm cho công trình xây dựng hoặc kết cấu phụ trợ thi công xây dựng công trình có nguy cơ sập đổ, đã sập đổ một phần hoặc toàn bộ trong quá trình thi công xây dựng và khai thác sử dụng công trình

- Tổng thầu xây dựng là nhà thầu ký kết hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư để nhận thầu một, một số loại công việc hoặc toàn bộ công việc của dự án đầu tư xây dựng

- Thiết kế cơ sở là thiết kế được lập trong Báo cáo nghiên cứu khả thi ĐTXD trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, thể hiện được các thông

số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng,

là căn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo

Các điểm thay đổi, cải thiện của Luật đất đai 2014 có liên quan đến nhà chung cư:

- Sửa đổi, bổ sung áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong hoạt động đầu tư xây dựng

- Quy định về bảo hiểm trong hoạt động đầu tư xây dựng

- Yêu cầu, quy tắc, căn cứ và quy định lập quy hoạch xây dựng

- Quy định mới về quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, điều chỉnh quy hoạch xây dựng…

- Các quy định về quản lý xây dựng theo quy hoạch xây dựng và các báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng

- Các vấn đề liên quan đến hồ sơ xây dựng và ban quản lý dự án

- Giấy phép xây dựng và triển khai công trình xây dựng

- Vai trò của cơ quan nhà nước trong việc triển khai công trình xây dựng

1.2.4 Luật kinh doanh BĐS

Luật kinh doanh BĐS [27] được Quốc hội thông qua vào ngày 25 tháng

11 năm 2014 và chính thức có hiệu lực vào ngày 01 tháng 07 năm 2015

Theo Điều 1 của Luật kinh doanh BĐS: Luật này quy định về kinh doanh BĐS, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS và quản

lý nhà nước về kinh doanh BĐS

Các đối tượng được áp dụng với bộ luật này:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS tại Việt Nam

- Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh BĐS tại Việt Nam

Các điều khoản trong Luật kinh doanh BĐS có liên quan đến việc giao dịch mua bán căn hộ chung cư:

- Điều 5 Các loại BĐS đưa vào trong kinh doanh:

+ Nhà, công trình xây dựng có sẵn của tổ chức, cá nhân

+ Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân

- Khoản 2, điều 6 Công khai thông tin về BĐS đưa vào trong kinh doanh: + Loại hình BĐS

+ Vị trí BĐS

+ Thông tin quy hoạch có liên quan đến BĐS

+ Quy mô BĐS

Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS, thông tin về từng loại mục đích sử dụng sở hữu và phần sở hữu chung đối với BĐS

là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư

+ Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến BĐS

+ Hồ sơ, giấy tờ liên quan đến sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền

sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng BĐS; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

- Khoản 1, Điều 9 Điều kiện của BĐS đưa vào trong kinh doanh:

Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì chỉ cần có giây chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất

+ Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

- Điều 10 Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS Căn cứ xác định mức vốn pháp định hướng hướng dẫn bởi Điều 4 Nghị định 76/2015/NĐ-CP [11])

+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật

- Tăng thêm các loại hợp đồng kinh doanh BĐS tại khoản 1 Điều 17 Luật kinh doanh BĐS 2014 Các hợp đồng kinh doanh BĐS được Chính phủ

quy định tại khoản 4 Điều 17 Luật kinh doanh BĐS Công văn hướng dẫn tại khoản 1 mục II Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015 [4])

- Quy định cụ thể thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tại khoản 3 Điều

17 Luật kinh doanh BĐS 2014

- Điều 19 Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng:

+ Khoản 1 Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền

+ Khoản 3 Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Khoản 4 Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ

sơ về nhà, công trình xây dựng

+ Khoản 5 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng

là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng dành cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Tại Mục 6 Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS trình tự

thủ tục chuyển nhượng được hướng dẫn bởi Khoản 4 Mục II Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015 [4]):

- Điều 48 Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án

- Điều 49 Điều kiện chuyện nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án

- Điều 50 Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS

- Điều 51 Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS Điều này được hướng dẫn bởi Mục 5 Chương II Nghị định 76/2015/NĐ-CP [11])

- Điều 52 Quyền và nghĩa vụ các bên trong chuyển hượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS

- Điều 53 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS

Tại Chương III Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lại quy định các điều khoản liên quan trực tiếp đến hoạt động mua bán căn hộ chung cư:

- Điều 54 Quyền kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai

- Điều 55 Điều kiện của BĐS hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh:

+ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công

đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng

cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung

cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả

lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do

- Điều 56 Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Điều này được hướng dẫn bởi Điều 12 Thông thư 07/2015/TT-NHNN, Công văn 30/BXD-QLNN năm 2017 và nội dung hướng dẫn của Điều 56 Luật kinh doanh BĐS tại Thông tư 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN [6, 20, 21])

+ Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai

+ Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ

đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết

+ Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh

- Điều 57 Thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai

+ Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua

+ Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết

- Điều 58 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai

- Điều 59 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Để tăng hiệu quả của quản lý nhà nước trong kinh doanh BĐS, tại Chương V Quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS có quy định một số điểm mới và nổi bật:

- Khoản 4 Điều 76 Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS được hướng dẫn bởi Nghị định 117/2015/NĐ-CP [12])

- Điểm d Khoản 2 Điều 77 Quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS, quy định chi tiết việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch BĐS