Phân tích và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố hồ chí minh

Trong nhiều bất cập về quản lý thị tr-ờng Bất động sản trong thời gian qua tại thành phố Hồ Chí Minh , bất cập đầu tiên và lớn nhất là cơ chế quản lý của Nhà n-ớc, từ đó kéo theo các bất

luận văn thạc sĩ khoa học

phân tích và đề xuất giái pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản tại

thành phố hồ chí minh

ngành: quản trị kinh doanh

nguyễn duy trung

hà nội 2005

Phần Mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

ở n-ớc ta ,trong những năm gần đây, kinh tế Bất động sản đã thu hút ngày càng nhiều nguồn vốn trong xã hội và đóng góp ngày càng tăng cho tăng tr-ởng kinh tế Tuy nhiên kinh tế bất động sản ở n-ớc ta nhìn chung đã phát triển một cách tự phát, phần lớn hoạt động ngoài sự kiểm soát của Nhà n-ớc , mang nhiều yếu tố đầu cơ, đặc biệt là hoạt động không đúng h-ớng Sự không

đúng h-ớng này thể hiện ở chỗ nguồn vốn đầu t- cho bất động sản mới chủ yếu tập trung vào đất đai và nói đến bất động sản, ng-ời ta th-ờng chỉ nghĩ

đến đất đai, nhiều lắm là nói đến nhà ở Lẽ ra mạnh đầu t- tài sản trên đất thì hầu nh- chúng ta lại làm ng-ợc lại Không thể đổ lỗi hòan tòan cho doanh nghiệp và ng-ời dân đã đầu t- vốn vào mua đất để kinh doanh kiếm lời mà phải tìm ra nguyên nhân để xẩy ra ngay trong nhận thức, trong chính sách, pháp luật của Nhà n-ớc

Nhận định trên càng đúng đắn hơn khi áp dụng vào tr-ờng hợp Thành phố

Hồ Chí Minh trong việc quản lý, điều hành thị tr-ờng bất động sản những năm Trong nhiều bất cập về quản lý thị tr-ờng Bất động sản trong thời gian qua tại thành phố Hồ Chí Minh , bất cập đầu tiên và lớn nhất là cơ chế quản lý của Nhà n-ớc, từ đó kéo theo các bất cập khác , trong đó việc chậm trễ công nhận thị tr-ờng Bất động sản là một sai lầm

Thị tr-ờng Bất động sản là một thị tr-ờng lớn , là một lãnh vực kinh tế rất quan trọng , nh-ng tự bản thân nó không làm nên sự tăng tr-ởng thật sự và ổn

định của một nền kinh tế nói chung, vì nó không trực tiếp tạo ra của cải vật chất thông qua con đ-ờng sản xuất, kinh doanh và dịch vụ Giá trị của Bất

động sản tăng lên chỉ thực sự là một giá trị khi nó dựa trên tốc độ phát triển t-ơng ứng và tổng giá trị của nền kinh tế Hiện nay tại Việt Nam, dù ch-a có một nghiên cứu chính thức nào, nh-ng qua quan sát ng-ời ta vẫn th-ờng ghi nhận rằng, có tình trạng giá trị của bất động sản tăng cao không t-ơng ứng với tốc độ phát triển và tổng giá trị của nền kinh tế, v-ợt quá sức mua của người tiêu dùng, vẫn thường gọi là “giá ảo”

Chính vì những bất cập trên của tình hình thị trừơng bất động sản tại thành phố Hồ chí Minh hiện nay, nên tôi chọn đề tài “PHâN TíCH CáC NHâN

Tố ảNH H-ởNG đếN THựC TRạNG Và đề XUấT GIảI PHáP PHáT TRIểN THị TR-ờNG Bất động sản “ làm luận văn thạc sĩ với mục đích

là góp phần nghiên cứu thị tr-òng thị tr-ờng này trong mục tiêu chung là đ-a

nó vào tầm kiểm soát của Nhà n-ớc, đi vào ổn định để phát triển và v-ợt qua giai đoạn “ đóng băng “ hiện nay, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam đi lên trong giai đoạn đổi mới

2 Mục đích nghiên cứu

Qua phân tích các nhân tố tố ảnh h-ởng đến thực trạng thị tr-ờng bất động sản, tìm hiểu nguyên nhân, từ đó đề xuất giải pháp phát triển thị tr-ờng bất

động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

3 Đối t-ợng và phạm vi nghiên cứu

Đối t-ợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài thị tr-ờng bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm các dự án khu dân c-, khu công nghiệp, các thông tin về pháp luật và ảnh h-ởng của nó

4 Ph-ơng Pháp Nghiên cứu

Luận văn sử dụng ph-ơng pháp duy vật biện chứng dựa trên cơ sở hệ thống

lý luận của học thuyết Mác – Lê nin, lịch sử ,thống kê, lý thuyết về khoa học quản trị,và các khoa học khác, để so sánh đối chiếu và phân tổng hợp - thống nhất với quan điểm và chủ tr-ơng chính sách của Đảng nhà n-ớc đối với sự

phát triển khu dân c- trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Qua phân tích các

yếu tố ảnh h-ởng đến thực trạng từ đó đề xuất giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh cho đến năm 2010

Nguồn số liệu chủ yếu là từ Sở địa chính cũ nay là sở tài nguyên môi tr-ờng,

sở Kế hoạch và đầu t-,Sở Quy hoạch - kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh, cục thống kê của thành phố Hồ chí Minh, từ sách báo tạp chí và các tài liệu tham khảo khác

5 ý nghĩa khoa học của đề tài

Thông qua đề tài thấy đ-ợc sự cần thiết phải đổi mới trong công tác quản lý,

sử dụng và phân phối bất động sản - nguồn tài nguyên có hạn của đất n-ớc –

ở các cấp chính quyền thành phố , một cách hợp lý và khoa học để đáp ứng tiến trình hội nhập và tham gia vào thị tr-ờng kinh tế quốc tế

Kết quả nghiên cứu của đề tài là đ-a ra những giải pháp có tính khả thi, phù hợp với hoàn cảnh cụ thể tại thành phố hồ chí minh, qua đó góp phần hoàn thiện trong công tác quản lý , sử dụng , phân phối tài nguyên bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, với mục tiêu là nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển thị tr-ờng bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung của đề tài cũng là những ý kiến tham m-u cho các cấp Chính quyền thành phố ,các nhà quản lý- kinh doanh trong nghành bất động sản, thông qua

đó khắc phục những điểm yếu tồn tại và có những chính sách phát triển các chính sách mới nhằm phát triển thi tr-ờng bất động sản đi đúng h-ớng

đề tài còn là tài liệu tham khảo cho những ng-ời quan tâm đến lãnh vực này

▪ Ch-ơng 3 Một số giải pháp chủ yếu nhằm quản lý và phát

triển thị tr-ờng bất động sản đến năm 2010

Ch-ơng 1

cơ sở lý luận về thị tr-ờng bất động sản

1.1 Khái niệm cơ bản về bất động sản

1.1.1 định nghĩa về bất động sản

Bất động sản là các tài sản không di dời đ-ợc bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng trong đó, các tài sản gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định

1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản

Tính cố định về vị trí, giới hạn về khối l-ợng và không gian nh-ng vô hạn

về thời gian

Chi phí giao dịch và mua bán cao

Thời gian giao dịch và mua bán dài

Có tính sở hữu chung : Việc xây dựng phải tuân theo một quy hoạch thống nhất và theo những quy định của pháp luật

Tính ảnh h-ởng lẫn nhau: các loại bất động sản có vị trí gần nhau hoặc trong một khu vực có ảnh h-ởng đến nhau, có thể làm tăng giảm giá trị của nhau

Đất đai là cơ sở để phát triển các hệ sinh thái tạo môi tr-ờng sống con ng-ời Việc thiết kế, xây dựng và sử dụng bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc duy trì sự cân bằng sinh thái, tạo sự phát triển bền vững của môi tr-ờng sống

1.2.1 Định nghĩa

Theo nghĩa hẹp: thị tr-ờng bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao

dịch bất động sản (mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố, )

Theo nghĩa đầy đủ: thị tr-ờng bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ

về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định

Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị tr-ờng bất động sản ở Việt Nam là trao

đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản và vật kiến trúc gắn liền trên đất

1.2.2 Cung bất động sản

❖ Khái niệm: cung bất động sản là khối l-ợng bất động sản sẵn sàng tham

gia vào thị tr-ờng tại một thời điểm nhất định

❖ Đặc điểm về cung bất động sản: bao gồm các đặc điểm sau

Chịu ảnh h-ởng trực tiếp của tổng cung về đất đai, các chính sách của chính phủ và các yếu tố của môi tr-ờng vĩ mô

Cũng nh- các hàng hóa khác cung bất động sản sẽ tăng lên khi giá cả bất

động sản tăng

Độ co giãn của cung theo giá trong ngắn hạn là rất nhỏ, còn trong dài hạn thì lớn hơn

❖ Những nhân tố ảnh h-ởng đến cung bất động sản: bao gồm

Tổng quỹ đất quy hoạch phát triển đô thị đ-ợc chuyển nh-ợng mục đích

sử dụng

Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng

Quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa cũng có ảnh h-ởng rất lớn đến cung đất đai

Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản, cùng với những tiến bộ kỹ thuật đ-ợc áp dụng trong xây dựng và kiến trúc

Các chính sách của nhà n-ớc liên quan đến bất động sản

1.2.3 Cầu bất động sản

❖ Khái niệm: cầu bất động sản là khối l-ợng bất động sản mà ng-ời tiêu

dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận đ-ợc khối l-ợng bất động sản đó trên thị tr-ờng

❖ Các loại cầu bất động sản: cầu về đất, nhà ở, các công trình kiến trúc, cơ

sở hạ tầng phục vụ các nhu cầu sản xuất công nghiệp, th-ơng mại - dịch

vụ và nhu cầu công cộng, các công trình đặc biệt khác nh-: sân bay, bến cảng, sân gold

1.2.4 Quan hệ cung - cầu và giá cả bất động sản

1.2.5 Quan hệ cung - cầu

❖ Quan hệ cung - cầu: là một khái niệm của kinh tế thị tr-ờng Ng-ời ta

coi cung - cầu là một hàm số của giá Nghĩa là một sự thay đổi của giá sẽ làm thay đổi quan hệ cung - cầu

❖ Cân bằng cung - cầu: có hai loại cung - cầu; cân bằng ổn định - tức là

sau khi chệch ra khỏi điểm cân bằng nh-ng do các yếu tố khác tác động

lại có thể tái lập đ-ợc điểm cân bằng mới, và cân bằng không ổn định

khi không tái lập đ-ợc điểm cân bằng mới

Cân bằng cung - cầu về bất động sản có thể đ-ợc xem xét trên 4 mặt: số l-ợng, kết cấu, không gian và thời gian

Mức E là mức cân bằng ban đầu của thị tr-ờng bất động sản , với mức giá

Povà sản l-ợng Qo Khi cầu bất động sản giảm xuống , thị tr-ờng sẽ cân bằng

ở vị trí mới là E’ Mà nguồn cung bất động sản là Qo trong khi người cần mua bất động sản chỉ cần mua với mức Qa, tạo ra thặng d- thị tr-ờng

Hình 1-1: Cân bằng cung - cầu

Khi đó nguồn cung bất động sản sẽ giảm, l-ợng cầu bất động sản sẽ tăng lên

và theo quy luật cung thì l-ợng cung sẽ giảm xuống, giá hạ cho đến khi đạt tới mức cân bằng ,mức E’ là mức giá cân bằng P1 và sản l-ợng Q1 Ng-ợc lại

sẽ tạo ra sự khan hiếm, thị tr-ờng sẽ thiếu hụt l-ợng bất động sản bán ra

1.2.4.1 Giá cả bất động sản : là nhân tố ảnh h-ởng quan trọng trong thị

1.2.4.2 Các yếu tố ảnh h-ởng đến giá bất động sản

Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh h-ởng đến giá bất động sản, cụ thể là:

❖ Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:

Nhóm các yếu tố tự nhiên : gồm

Vị trí của bất động sản (vị trí t-ơng đối, tuyệt đối)

Không gian và quan hệ với các bất động sản khác trong khu vực

Kích th-ớc, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất

Địa hình bất động sản tọa lạc

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản

Đặc điểm trên mặt đất và d-ới lòng đất

Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản

Những tiện nghi gắn liền với bất động sản

Quy hoạch sử dụng đất gắn với bất động sản

Tình trạng pháp lý của bất động sản

Các quy định về xây dựng và kiến trúc tại khu vực bất động sản

Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản

Tình trạng những ng-ời sống trong bất động sản (tr-ờng hợp bất động sản là nhà ở)

Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy

❖ Các yếu tố liên quan đến thị tr-ờng:

Tính hữu dụng của bất động sản

Nhu cầu loại bất động sản trên thị tr-ờng

Tình trạng khan hiếm của loại bất động sản trên thị tr-ờng

Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao đ-ợc của bất động sản

❖ Các yếu tố chung bên ngoài:

nhà n-ớc và chính quyền địa ph-ơng có thể có những tác động đến hoạt động của thị tr-ờng bất động sản nói chung và sự đầu t- và lĩnh vực bất động sản nói riêng

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: chẳng hạn nh- tình hình chung của

kinh tế quốc tế, quốc gia, khu vực và địa ph-ơng

giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán ng-ời dân trong vùng cũng

có ảnh h-ởng đến giá trị của bất động sản

1.3 Phân loại thị tr-ờng bất động sản tại Việt Nam

❖ Theo khu vực địa lý: có thể phân thành thị tr-ờng bất động sản của

Thành phố A; B; thị tr-ờng bất động sản quận X; Y hoặc thị tr-ờng bất

động sản nội thành, ngoại thành

❖ Theo công dụng của bất động sản: bao gồm thị tr-ờng đất đai; nhà ở;

công trình công nghiệp; công trình th-ơng mại và dịch vụ; các công trình

đặc biệt (nh- sân bay, bến cảng )

❖ Theo tính chất kinh doanh bất động sản: ta có thị tr-ờng mua bán; cho

thuê; thế chấp bất động sản

❖ Theo quá trình tạo ra bất động sản: gồm Thị tr-ờng cấp I (thị tr-ờng

đất thuần túy), cấp II (thị tr-ờng xây dựng - sản xuất ra bất động sản), cấp III (thị tr-ờng mua bán bất động sản)

❖ Theo tính chất pháp lý của quan hệ giao dịch bất động sản: theo tiêu

chí này có thể phân thị tr-ờng bất động sản thành 2 loại:

Thị tr-ờng bất động sản chính quy: là thị tr-ờng mà ở đó các hoạt động

có liên quan đến giao dịch bất động sản đ-ợc thực hiện theo đúng quy

định của pháp luật

Thị tr-ờng bất động sản phi chính quy: là thị tr-ờng mà ở đó các giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật nh-ng vẫn tồn tại

1.4 Đặc điểm của thị tr-ờng bất động sản

- Là một thị tr-ờng không tập trung và mang tính khu vực, địa ph-ơng

- Thị tr-ờng bất động sản là một thị tr-ờng không hoàn hảo, dễ dẫn đến những độc quyền trong cạnh tranh, đặc biệt là trong lĩnh vực giá cả, mặt khác cũng dễ dẫn đến những “méo mó” của thị trường này

- Phức tạp trong quan hệ giao dịch, thời gian giao dịch kéo dài và đòi hỏi những chi phí lớn

- Tổng cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, tuy nhiên mức cung cho từng mục đích cụ thể có thể thay đổi

- Do đất đai là tài nguyên khan hiếm nên dễ dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản

- Thị tr-ờng bất động sản rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến

động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội Dễ bị “nóng” khi nền kinh tế

có mức tăng tr-ởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm

- Cơ cấu nhu cầu thị tr-ờng bất động sản rất đa dạng, thị tr-ờng bị phân khúc mạnh

Chu kỳ bất động sản

Những chu kỳ bất động sản dài hạn xuất hiện do chịu ảnh h-ởng của những biến động dần dần về dân số, sự phân bố tuổi tác, nhịp độ hôn nhân, các mức lợi tức, chi phí xây dựng, sở thích thẩm mỹ, các quy mô vận chuyển

H-ng thịnh: là khoảng thời gian bùng nổ, tăng vọt, hoạt động cao, công

ăn việc làm và sử dụng nhân lực tăng, lợi tức và giá cả tăng

Hình 1-2 :Những thay đổi của chu kỳ kinh doanh và những hậu quả

Ng-ng trệ: từ cao điểm giảm xuống, nạn thất nghiệp gia tăng, GDP thực

giảm

Suy thoái: Kinh doanh sút giảm đồng loạt, nạn thất nghiệp gia tăng đến

cực độ

Phục hồi: Thoát khỏi những điểm đáy của ng-ng trệ và suy thoái, công

ăn việc làm và kinh doanh phát triển lại

L-ợng cung

bất động sản

o

Thời gian

khác Tất cả những điều này tạo thành một thị tr-ờng không hoàn hảo đối với các hoạt động bất động sản

Bảng 1-1: So sánh thị tr-ờng bất động sản và thị tr-ờng hàng hoá khác

Đặc tính Thị tr-ờng bất động sản Thị tr-ờng hàng hóa khác

Ng-ời mua và ng-ời bán có hiểu biết nhiều, sự giao hoán diễn ra dễ dàng

Sản phẩm giống nhau, có thể giao hoán ít khác biệt giữa các sản phẩm của những ng-ời bán khác nhau

4 Tính di

động

Vị trí cố định, không thể chuyển dịch đến một nơi khác có lợi hơn, thị tr-ờng BĐS thuộc địa ph-ơng, không thuộc vùng hay quốc gia

Các sản phẩm có thể đ-ợc chuyển thành vốn trong các thị tr-ờng sinh lợi (lãi)

6 Vai trò

của chính

phủ

Chính phủ có vai trò -u thế trong cổ vũ, ngăn cản, phát triển BĐS bằng sử dụng thuế khóa

và công cụ tiền tệ và bằng các loại kiểm soát khác nh- luật khoanh vùng, môi tr-ờng và sức khỏe

Chính phủ đóng một vai trò

ít hơn Tự do mậu dịch phổ biến hơn

7 Giá cả Giá cả bị ảnh h-ởng do sự phối hợp cung, cầu

nh-ng sự ảnh h-ởng qua lại này không êm ả, việc thiếu am hiểu của ng-ời mua hoặc ng-ời bán có thể bóp méo (làm sai lệch) giá cả

đ-ợc thanh toán

Giá cả đ-ợc thiết lập do hoạt

động cung, cầu uyển chuyển

Đất đai: đ-ợc xem nh- là tất cả nguồn tài nguyên - cây cối, khoáng

chất và n-ớc - cũng nh- bề mặt quả đất

Đất cung cấp những nguyên liệu thô cần thiết để sản xuất hàng hóa, nuôi trồng thực phẩm và xây dựng nơi c- trú

• Nhân công: là nổ lực của con ng-ời để biến nguyên liệu thô thành

thành phẩm hoặc để thực hiện các dịch vụ

• Vốn: là bất cứ dụng cụ nào đ-ợc chế tạo, sử dụng nhằm mục đích gia

tăng sản xuất nh- máy móc, dụng cụ và các công trình xây dựng

Dù rằng vốn bằng tiền tệ cần thiết để mua thiết bị nh-ng bản thân tiền tệ không thể tạo ra tài nguyên hoặc sản xuất ra hàng hóa và dịch vụ

Nhiệm vụ của vốn bằng tiền tệ trên thị tr-ờng bất động sản sẽ đề cập sau

• Ph-ơng thức sản xuất là tập hợp những nhân tố sản xuất khác nhau

trong một ph-ơng thức có hệ thống để sản xuất hàng hóa và dịch vụ Hành

động này do ng-ời chủ sở hữu thực hiện

Bốn nhân tố này tập hợp cùng nhau để sản xuất và phân phối hàng hóa và dịch vụ trong một nền kinh tế

1.5.2 Nhân tố thu nhập

Thu nhập bao gồm tiền khi bán hoặc cho thuê đất, nhà cửa, l-ơng bổng, lãi vốn, và lợi nhuận Trong xã hội, chủ đất nhận tiền bán hoặc cho thuê đất Công nhân làm việc và nhận l-ơng Ng-ời cho vay tiền nhận tiền lãi Và chủ doanh nghiệp khi sản xuất kinh doanh thành công thì thu đ-ợc lợi nhuận (Nếu chủ doanh nghiệp không thành công đ-a đến lỗ hoặc ng-ng kinh doanh)

Hình 1-3: Mô hình chu kỳ luân chuyển

1.5.3 ảnh h-ởng của th-ơng mại quốc tế

Vừa rồi chúng ta minh họa một nền kinh tế khép kín không bị ảnh h-ởng bởi tác động của xuất và nhập khẩu.Trong thực tế, phần lớn các nền kinh tế có phần mở cho phép xuất và nhập khẩu, dòng luân chuyển của nhập và xuất khẩu có thể ảnh h-ởng trực tiếp đến lợi tức thu nhập và giá cả nội địa

Các lý thuyết kinh tế đã chứng minh rằng một quốc gia nỗ lực tự túc sẽ cung cấp cho ng-ời dân của mình hàng hóa với chi phí cao hơn so với tr-ờng hợp quốc gia ấy ký kết các thoả -ớc th-ơng mại tự do với những quốc gia khác.Lý thuyết về tự do mậu dịch tạo nên ý nghĩa kinh tế, nh-ng áp lực chính trị và các

áp lực khác trong nội bộ các quốc gia th-ờng có xu h-ớng hạn chế mậu dịch quốc tế trong nỗ lực nhằm bảo vệ quyền lợi của một số tập thể riêng biệt.(Nh- các n-ớc sản xuất dầu thành lập liên minh nhằm điều phối sản xuất và giá dầu, OPEC)

(Hay Mỹ thiết lập các biểu thuế và quota để bảo vệ một số ngành công nghiệp trong n-ớc) Nh-ng trên thế giới ngày nay, mỗi quốc gia đều nỗ lực thực hiện tối đa phúc lợi của mình bằng cách phối hợp với nhau trong một số cơ hội.Kết quả là nền kinh tế thế giới là dòng chảy liên tục, các sự kiện chính trị và kinh

tế tạo ra các liên minh vận động Điều này làm cho nền kinh tế quốc gia chuyển động và vận hành nh- một sự kiện quốc tế rõ nét và th-ờng ảnh h-ởng

của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ,

hỗ trợ về vật chất, tạo điều kiện nâng cao năng lực của các doanh nghiệp Trên hai ph-ơng diện này ,Nhà n-ớc thực hiện các biện pháp cụ thể sau : Từng b-ớc xây dựng và phát triển thị tr-ờng bất động sản chính quy và thu hẹp dần thị tr-ờng không chính quy

Xây dựng thể chế và pháp luật thị tr-ờng bất động sản:

- Tạo khung khổ pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị tr-ờng

- Xây dựng hệ thống quản lý bất động sản

- Hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống pháp luật, phá bỏ những bức t-ờng vô hình đang tạo ra sự ức chế đối với thị tr-ờng bất động sản

Thiết lập một hệ thống thông tin công khai, minh bạch có khả năng tiếp cận đối với mọi đối t-ợng

- Thông tin về quy hoạch

- Thông tin về địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ (hồ sơ bất động sản)

- Các thông tin về giá

Tạo sự đồng bộ với sự phát triển của các thị tr-ờng khác trong nền kinh

tế, đặc biệt là thị tr-ờng tài chính

Nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất Phát triển đô thị thông qua việc quy hoạch mở rộng đô thị, cải tạo và phát triển cơ sở hạ tầng, tổ chức đấu thầu tại thị tr-ờng cấp I và điều tiết

Phát triển nhà ở dành riêng cho ng-ời nghèo

Đào tạo chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản

1.5.5 Vai trò các nhà chuyên nghiệp bất động sản

Nhà chuyên nghiệp bất động sản là ai ? trong thị tr-ờng bất động sản họ là những chuyên gia ( họ th-ờng là các kỹ s- xây dựng , kiến trúc s-, luật s- ,chuyên gia kinh tế )có kiến thức và kinh nghiệm thực tế về bất động sản, có

uy tín trong thị tr-ờng bất động sản- đủ để t- vấn – thẩm định ,giải đáp h-ớng dẫn những biến động thay đổi của thị tr-ờng bất động sản cho ng-ời mua bán bất động sản

Hiện nay ở Việt Nam, vai trò của nhà chuyên nghiệp ch-a hình thành rõ nét , hình ảnh của những nhà chuyên nghiệp được ví như “cò đất “ Còn cao cấp hơn thì đ-ợc nâng thành chuyên viên them định giá bất động sản của các công

ty kinh doanh địa ốc có làm thêm các dịch vụ môi giới bất động sản

Các công ty Việt Nam kinh doanh bất động sản có chức năng thẩm định , môi giới bất động sản ( ACB, Hoàng quân , Vạn Phát H-ng, Tr-ờng Thịnh,… ); Công ty n-ớc ngoài hiện đang giúp các công ty Việt Nam tiếp thị các sản phẩm về bất động sản cho các nhà đầu t- n-ớc ngoài nh- ( công môi giới tiếp thị bất động sản Mỹ : CB Richard Ellis –CBRE, …)

Trong những thị tr-ờng hoàn toàn cạnh tranh, nhu cầu về những dịch vụ của nhà chuyên nghiệp bất động sản hoặc phía thứ 3 nào khác là không cần thiết Ng-ời bán , ng-ời mua đều đ-ợc coi nh- đã có đầy đủ am t-ờng kiến thức về bất động sản và có thể tự nắm đ-ợc mọi dịch vụ mua bán Nh-ng thị tr-ờng bất động sản cực kỳ khiếm khuyết, nhà chuyên nghiệp bất động sản có nhiệm

vụ chủ yếu giúp khắc phục những sai sót này

Những nhà chuyên nghiệp bất động sản có thể cung ứng các dịch vụ sau đây:

• Làm tăng sự hiểu biết của ng-ời mua và ng-ời bán bằng cách:

- Cung cấp thông tin thị tr-ờng hiện tại liên quan giá bán và tiền thuê m-ớn

- Báo cho khách hàng biết những cơ hội đầu t-

- Cung cấp tin tức về những ph-ơng pháp tài trợ thay thế khác và giúp rút ngắn việc giao dịch

• Làm gia tăng số l-ợng ng-ời tham gia thị tr-ờng bằng cách thuyết phục các chủ nhân chào bán bất động sản và bằng cách khuyến khích dân chúng mua bất động sản Những cố gắng này có thể làm tăng số l-ợng ng-ời mua

và ng-ời bán và giúp làm giảm bớt một trong những vấn đề quan trọng của thị tr-ờng bất động sản - quá ít ng-ời tham gia

1.5.6 Các nhân tố khác

Sự tăng tr-ởng kinh tế xã hội và tốc độ đô thị hóa

Sự ổn định về chính trị, đặc biệt là các chủ tr-ơng chính sách và điều luật liên quan đến thị tr-ờng bất động sản

Sự hình thành và phát triển của các tổ chức kinh doanh và dịch vụ chuyên ngành và ngành kinh doanh và dịch vụ có liên quan đến bất động sản bất

động sản nh-: các công ty t- vấn địa ốc, trung tâm thông tin bất động sản, trung tâm giao dịch bất động sản, ngân hàng bất động sản

1.6 Vai trò của thị tr-ờng bất động sản

Thị tr-ờng bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế hàng hoá

• Thị tr-ờng bất động sản là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế hàng hóa

• Thị tr-ờng bất động sản góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả các tài nguyên đất và các bất động sản trên đất

• Thị tr-ờng bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất

• Tạo ra những kích th-ớc cho đầu t- vào bất động sản nh- đất đai, nhà x-ởng, các vật kiến trúc, cơ sở hạ tầng qua đó tác động tới sự tăng tr-ởng kinh tế

• Thị tr-ờng bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất

• Sự phát triển của thị tr-ờng bất động sản sẽ tác động trực tiếp tới thị tr-ờng tài chính

• Thừa nhận và thúc đẩy phát triển thị tr-ờng bất động sản còn góp phần thực hiện các chủ tr-ơng cổ phần hóa, bán khoán cho thuê các doanh nghiệp của nhà n-ớc

• Sự tăng tr-ởng của thị tr-ờng bất động sản sẽ góp phần làm tăng GDP và qua đó cũng tác động mạnh đến các thị tr-ờng có liên quan nh- thị tr-ờng xây dựng, thị tr-ờng vật liệu xây dựng, trang trí nội thất

Hình 1-4: Sơ đồ tích lũy tài sản bất động sản trong GDP

Tích lũy TSCđ

Tích lũy TSLĐ

Tích lũy TS BĐS

Tích lũy TSCĐ khác

Thị tr-ờng vật liệu xây dựng

Thị tr-ờng sức lao

động

Thị tr-ờng

đất

Thị tr-ờng nguyên vật liệu, bán thành phẩm

Tổng kết lý luận về thị tr-ờng bất động sản bằng mô hình 1-5

Quy định pháp luật

về quy hoạch

Quy định pháp luật

về xây dựng

Quy định pháp luật

về bảo hiểm

Quy định pháp luật

về BĐS

Các luật khác

Quản lý nhà n-ớc

Dịch vụ công

Trung tâm giao dịch bất động sản

Định chế tài chính, ngân hàng

Nhà thầu xây dựng

- Luật s-

Ch-ơng 2

Phân tích thực trạng thị tr-ờng bất động sản thành

phố hồ chí minh

2.1.1 Các yếu tố ảnh h-ởng đến nguồn cung Bất động sản

2.1.1.1 Tổng quỹ đất quy họach phát triển đô thị đ-ợc chuyển

nh-ợng vào mục đích sử dụng

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM, khối l-ợng quy hoạch chi tiết

đã lập và đ-ợc phê duyệt đến nay ở 12 quận nội thành cũ là 14.143 ha chiếm 65%, năm quận mới là gần 30.000 ha chiếm 40%, năm huyện ngoại thành là 165.000 ha chiếm 8,2%

Tại thành phố Hồ Chí Minh, đến năm 2010 theo tính toán quy hoạch cho mọi loại đất thì: diện tích đất nông nghiệp còn 67.550 ha (hiện nay là 90.778 ha), đất ở sẽ tăng lên đến 30.646 ha (hiện nay là 18.139 ha, đến năm

2010 tăng là 12.507 ha), đất chuyên dùng cũng dự kiến tăng đến 37.972 ha (hiện nay là 26.997 ha) (Nguồn: báo Tuổi trẻ ngày 20/12/2003)

Các dự án quy hoạch & xây dựng khu dân c- đô thị mới tại TP HCM từ năm

1997 đến nay:

Bảng 2-1: Số dự án quy hoạch và đầu t- khu dân c- tại các quận, huyện:

0 20 40 60 80 100 120 140

đăng ký tại Sở ĐC-NĐ đến năm 2002)

Từ bảng 2-2 ta thấy, các doanh nghiệp quốc doanh đầu t- khoảng 65,15% trên tổng diện tích đất đầu t- và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh, cá thể, đoàn thể đầu t- khoảng 34,85% trên tổng diện tích đất đầu t-

Biểu đồ 2-2 : Tỉ lệ phầm trăm số l-ợng các doanh nghiệp đăng ký dự án đầu t- khu dân c-

Trong tổng số 946 dự án đầu t- quy hoạch và xây dựng khu dân c- đô thị mới với tổng diện tích là 1.167,0527 ha đã đăng ký kê khai và thực hiện tại TP HCM, phân theo quận huyện nh- sau:

biểu đồ 2-3 : Tỷ lệ % diện tích xây dựng dân c- của các doanh nghiệp

hộ lẻ cáctổ chức đoàn thể

Biểu đồ 2-4: Số dự án dân c- của các doanh nghiệp đăng ký từ 1997 -2002

367

185 11

hộ lẻ

dn t- nhân

2.1.1.2 Hệ thống kết cấu hạ tầng

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM, khối l-ợng quy hoạch chi tiết

đã lập và đ-ợc phê duyệt đến nay ở 12 quận nội thành cũ là 14.143 ha chiếm 65%, năm quận mới là gần 30.000 ha chiếm 40%, năm huyện ngoại thành là 165.000 ha chiếm 8,2%

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, đến năm 2010 theo tính toán quy hoạch cho mọi loại đất thì: diện tích đất nông nghiệp còn 67.550 ha (hiện nay là 90.778 ha), đất ở sẽ tăng lên đến 30.646 ha (hiện nay là 18.139 ha, đến năm

2010 tăng là 12.507 ha), đất chuyên dùng cũng dự kiến tăng đến 37.972 ha (hiện nay là 26.997 ha) (Nguồn: báo Tuổi trẻ ngày 20/12/2003)

Khu trung tâm (1 phần quận 1,3,5) t-ơng đối hoàn chỉnh về hệ thống hạ tầng

kỹ thuật với chức năng là trung tâm hành chính của thành phố

Khu cận trung tâm (một phần quận 3,1, Bình Thạnh và các quận 4,6,10,11, Phú Nhuận) đ-ợc hình thành chủ yếu trong các thời kỳ chiến tranh, hệ thống hạ tầng ch-a đầy đủ, đây là khu vực chủ yếu để c- trú, xen lẫn các cơ sở sản xuất nhỏ hoặc th-ơng mại dịch vụ

Khu các quận ven nội (quận Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình và quận 8)

đ-ợc hình thành chủ yếu từ năm 1975 đến nay, chiếm 70% diện tích đất đai nội thành, hạ tầng kỹ thuật yếu kém, có nhiều xí nghiệp công nghiệp gây ô nhiễm và là nơi ở của các luồng nhập c-, ng-ời thu nhập thấp

Thành phố có 6.704 cơ sở công nghiệp, diện tích 5402 ha xen cài trong khu dân c-, trong đó quận Tân Bình 318 ha, Bình Thạnh 94 ha, Gò Vấp 75 ha, Quận 8 có 68 ha, quận 6 có 6,72 ha, gây ô nhiễm môi tr-ờng sống, cần sớm di dời ra ngoại thành

Đất kho bãi sử dụng không hợp lý, Thành phố có 324 kho bãi, diện tích 1.058.390 m2, đã đề nghị bán 284 cơ sở, trong giai đoạn mới cần quy hoạch lại mạng l-ới này một cách cụ thể

Tổng quỹ nhà ở 12 quận nội thành là 376.260 căn, diện tích ở là 22.085.156 m2, 5 quận mới có 118.026 căn, diện tích ở là 6.569.183 m2, 5 huyện ngoại thành là 189.776 căn, diện tích ở là 7.194.828 m2 Tổng cộng 654.062 căn, diện tích 35.849.167 m2 Nếu tính chung có 30% v-ợt hạn mức trần đô thị, thí dụ hạn mức trần là 200m2 thì sẽ có khoảng 20% sẽ chuyển nh-ợng lại, cung tiếp cho thị tr-ờng nhà ở

Chuyển nh-ợng các tài sản công: theo thống kê tháng 7 năm 2001, toàn Thành phố có khoảng 218.674.871 m2 bất động sản công, trong đó khoảng 3.000.000 m2 sử dụng lãng phí hoặc không đúng công năng

Nâng cấp các xóm dân c- lụp xụp: theo số liệu điều tra tháng 6/2001, Thành phố có 188 khu nhà lụp xụp trên 96 ph-ờng thuộc 18 quận, diện tích 340,35 ha, 47657 căn, 49844 hộ cần phải giải quyết từ nay đến năm 2005

Đến năm 2010 l-ợng nhà tiếp tục giải quyết thuộc 104 ph-ờng nâng tổng số lên 74.877 căn, diện tích 5.921.620 m2

Khoảng 57.256 căn (tổng số 83.167 căn, đến năm 2000 đã bán 25.911 căn) thuộc sở hữu Nhà n-ớc sẽ đ-ợc tiếp tục t- nhân hoá, tạo nguồn

Các dự án quy hoạch & xây dựng khu dân c- đô thị mới tại TP HCM từ năm

2.1.1.3 Quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa

Quá trình công nghiệp hóa phát triển kèm theo sự phát triển đô thị hóa nông thôn., Các quận huyện ngọai thành giảm bớt diện tích nông nghiệp , tăng diện tích công nghiệp và phát triển các khu dân c-

Thị tr-ờng nhà đất phát triển đặc biệt là BĐS nhà ở, nhà x-ởng , khu công nghiệp, đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật của Thành phố … đã góp phần thu hút một l-ợng vốn đầu t- rất lớn trong và ngòai n-ớc nói chung

Mức tăng giá đất khu vực các đô thị mới

Qua khảo sát và thu nhập thông tin mua bán bất động sản tr-ớc và sau khi thành phố có quyết định thành lập các Quận mới, kết quả cho thấy mức độ chênh lệch giá tại các quận đô thị hoá tuỳ thuộc vào thời điểm mua bán bất

động sản, mức độ phát triển của khu vực tuỳ thuộc vào vị trí của khu vực đó

0 200 400 600 800

cổ phần

dn nhân

chức

đoàn thể

quốc doanh

Số c.ty

số dự án diện tích

Tuy nhiên để đánh giá sự biến động giá Bất động sản theo nguyên tắc chỉ xét yếu tố thời gian

TT Quận Đ-ờng Giá bán các năm (1.000 đồng/ m 2 )

Bảng 2-2 khảo sát giá các khu vực có dân c- mới phát triển

Qua bảng giá khảo sát trên cho ta thấy sự vận hành của giá đất tại các khu đô thị hoá của Thành phố Hồ Chí Minh thể hiện tính “đột biến” trong giai

đọan từ năm 2000 đến năm 2001, tỷ lệ tăng bình quân từ 1,5 đến 2 lần

Các dự án khu công nghiệp, chế xuất: 12 khu, diện tích 1965 ha, thu hút trên 400 doanh nghiệp và 87.000 lao động Số dự án đ-ợc cấp giấy phép đầu t- là 568, trong đó có 304 dự án đầu t- n-ớc ngoài với số vốn là 1333 triệu USD và 264 d- án đầu t- trong n-ớc với số vốn là 4731 tỷ đồng Mức độ lấp

đầy của các khu CN giai đoạn 1 là 70% (tỷ lệ đất đã thuê + đặt cọc/ đất đ-ợc phép cho thuê)

- Các dự án phát triển khu đô thị mới, khu công nghiệp, phúc lợi công cộng, th-ơng mại dịch vụ, nông nghiệp và loại khác: Từ 1985 đến 2000 có 3445 dự

án, diện tích 12.560 ha

- Các dự án phát triển nhà: Tổng quỹ nhà ở gồm: 1.107.021 căn với 1.085.265

hộ, 52.711.338 m2 (không kể nhà tạm)

Diện tích ở bình quân tăng 7,5 m2/ ng-ời năm lên 10,27 m2/ ng-ời năm

2000, tăng bình quân 2 triệu m2/ năm giai đoạn 1991-1995 và 2,5 triệu m2/ năm giai đoạn 1996-

Q.PN H.HM H.NB H.CC H.CG

nhà đất 39, 32, 40, 35, 38, 48, 68, 31, 41, 42, 42, 42, 133 81, 74, 60, 46, 25, 31, 7,2 3,3 2,8

Q.

1 Q.

2 Q.

3 Q.

4 Q.

5 Q.

6 Q.

7 Q.

8 Q.

9 Q.

10 Q.

11 Q.

12 Q.

TB Q.

BT

Q.

G V

H.

B C

H.

N B

H C C

H C G

Hình 2-5 : Số liệu nhà mua bán tại các quận kê khai năm 1999

Thực trạng thực hiện dự án đầu t- khu dân c- trong quá trình phát

triển công nghiệp ;

❖ Chủ tr-ơng tự thỏa thuận chuyển nh-ợng đất để thực hiện dự án

Việc di chuyển dân c- ra khỏi vùng quy hoạch là một vấn đề mang tính

xã hội rất lớn Đời sống nhân dân ta gắn liền đồng ruộng, mảnh đất của ông bà

cha mẹ để lại vốn không có cuộc sống ấm no cũng nh- hệ thống cơ sở hạ tầng

phục vụ cho sinh hoạt của dân c- địa ph-ơng thì thiếu thốn và môi tr-ờng sinh

sống thì ô nhiễm Mặt khác, trong xu h-ớng đô thị hóa của đất n-ớc thì chủ

tr-ơng tự thỏa thuận chuyển nh-ợng đất để đầu t- quy hoạch và xây dựng khu

dân c- đô thị mới sẽ làm ảnh h-ởng và tác động đến giá chuyển nh-ợng đất tại các khu vực đầu t- quy hoạch theo h-ớng ngày càng tăng giá vì:

• Dân đầu cơ đất tìm cách thu mua, chuyển nh-ợng đất của nông dân và kích giá đất lên làm cho giá thỏa thuận chuyển nh-ợng đất ch-a có cơ sở hạ tầng ngày càng tăng

• Giá đất ở đã đ-ợc đầu t- quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì có xu h-ớng tăng giá so với giá ban đầu là do các nhà

đầu t- nền nhà và nhà ban đầu nâng giá chuyển nh-ợng đất ở so với giá mua ban đầu vì họ cộng thêm lãi suất ngân hàng và lợi nhuận của họ vào giá đất ở mua ban đầu Từ đó kéo theo sự gia tăng giá đất ch-a có cơ sở hạ tầng

• Ng-ời dân ch-a tính toán và phân tích đ-ợc sự chênh lệch giữa giá đất ch-a có đầu t- cơ sở hạ tầng và giá đất ở đã có đầu t- xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Cho nên bản thân dân c- địa ph-ơng cũng

là một trong những thành phần tác động và nâng giá đất tăng lên theo giá

đất đã có cơ sở hạ tầng

Do đó, chính sách bồi th-ờng giải phóng mặt bằng phải đ-ợc Nhà n-ớc làm công tác h-ớng dẫn, tuyên truyền và nêu rõ những lợi ích của dân c- địa ph-ơng và của xã hội nh- thế nào sau khi khu vực đầu t- quy hoạch và xây dựng khu dân c- đô thị mới

❖ Chính sách xây dựng khu tái định c-

Theo khoản 3 điều 31 Nghị định 22/19987/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ quy định nguồn vốn để đảm bảo xây dựng cơ sở hạ tầng ở khu tái

định cư gồm nhiều nguồn trong đó có quy định “Nguồn hỗ trợ của người được giao đất thuê đất Mức hỗ trợ cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung -ơng quyết định trên cơ sở thỏa thuận với ng-ời đ-ợc giao đất, thuê

đất”

❖ Thực trạng giao đất thực hiện dự án

Theo Sở Tài nguyên Môi tr-ờng, trong đợt tổng kê khai các dự án đầu t- hạ tầng khu dân c- theo Chỉ thị số 08/2002/CT-UB ngày 22/4/2002 của Uỷ

Ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, thì Uỷ Ban Nhân dân Thành phố đã tiến hành giao đất để thực hiện hạ tầng khu dân c- cho 407 chủ đầu t- với 1.007 dự án với tổng diện tích 6.636,4 ha Trong đó:

• 487 dự án có quyết định giao đất, với diện tích 4.829,8 ha, chiếm 72,8% tổng diện tích đất

• 520 dự án ch-a có quyết định giao đất, với diện tích 1.806,6 ha, chiếm 17,2

% tổng diện tích đất

• Tổng mức đầu t- của tất cả các dự án là khoảng 136.445 tỷ đồng (dự án có quyết định giao đất là 128.891 tỷ đồng, chiếm 93,5%)

❖ Tồn tại trong công tác giao đất thực hiện dự án

• Thủ tục xin giao đất rất nhiêu khê : Theo trình tự làm thủ tục lập hồ sơ

giao thuê đất theo sơ đồ giao thuê đất (hình 2-6 ) thì muốn lập một bộ hồ sơ giao thuê đất phải trình qua nhiều cấp , đến ngang sở liên nghành th-ờng không có sự phối hợp nhất quán, dẫn đến nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp đi làm thủ tục

• Thời gian xin giao đất kéo dài

Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi tr-ờng, trung bình công tác xin giao đất chủ đầu t- phải mất 1-2 năm để hoàn thiện Đây là khoảng thời gian dài đối với chủ đầu t- trong việc thực hiện dự án

❖ Nguyên nhân

• Các cấp chính quyền thành phố thiếu sự phối hợp xử lý

Các sở ban ngành thành phố và các quận huyện, ph-ờng xã không có sự gắn kết và phối hợp với nhau trong công tác xin giao đất của doanh nghiệp để tạo thuận lợi cho chủ đầu t-

• Hình thức giao đất mang tính hành chính, mệnh lệnh:

Theo thống kê của Sở Tài nguyên Môi tr-ờng đến năm 2003, có đến 96% dự án đầu t- hạ tầng và kinh doanh nhà ở tại thành phố đ-ợc thực hiện giao đất theo thủ tục hành chính Chỉ có khoảng 4% là thực hiện việc giao đất theo hình thức đấu thầu Các dự án qua đấu thầu làm thủ tục đơn giản, không

thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, không làm thủ tục xin giao đất phức tạp nh- các dự án đầu t- hạ tầng và kinh doanh nhà ở xin giao đất bằng thủ tục hành chính.

Hình 2-6: Quy trình xin giao đất thực hiện dự án (theo Quyết định 06/2003/QĐ - UB ngày 07/01/2003 của UBND Tp HCM)

• Cán bộ thừa hành còn quan liêu, nhũng nhiễu

Trong thời gian qua, một bộ phận cán bộ thừa hành công việc liên quan đến

đất đai, làm “sổ hồng”, “sổ đỏ”- “giấy trắng – giấy xanh “, cấp phép xây dựng, có biểu hiện quan liêu, nhũng nhiễu gây rất nhiều khó khăn cho doanh ghiệp trong việc thực hiện dự án Không ít cán bộ thực hiện đòi hỏi doanh nghiệp phải “biết điều” thì mới thực hiện hồ sơ xin giao đất của doanh nghiệp, nếu không sẽ kéo dài thời gian chờ đợi

Thực trạng đền bù, giải phóng mặt bằng

❖ Tồn tại trong thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng

• Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng:

Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng luôn chiếm tỷ lệ khá cao trong tổng mức

đầu t- dự án thực hiện hạ tầng và kinh doanh nhà ở khu dân c- TP HCM Thông th-ờng, chi phí này chiếm tỷ lệ trên 40%, một số dự án chiếm tỷ lệ đến 80%

Bảng 2-4: Chi phí đền bù so với tổng mức đầu t- của dự án (Đvt: triệu đồng )

STT Dự án đầu t- hạ tầng

khu dân

c-Tổng vốn

1 Khu biệt thự Thảo Điền 3, quận 2 11.505 5.453 47,2

2 Khu dân c- Ph-ớc Long B, quận 9 141.830 74.650 52,63

3 Khu biệt thự Bình Tr-ng Đông, quận 2 16.200 5.850 36,1

4 Khu nhà ở An Khánh, quận 2 13.918 8.205 58,95

5 Khu nhà ở Hiệp Bình Chánh 3, Thủ Đức 12.871 6.372 49,50

6 Khu nhà ở Bình Tr-ng Đông-Cát Lái, quận 2 47.037 24.192 51,43

7 Khu biệt thự Thảo Điền 2, quận 2 7.451 3.265 43,82

8 Khu nhà ở Thới An, quận 12 200.000 109.909 54,95

Nguồn: Báo cáo đầu t- của Ban TCQT Thành uỷ năm 2004

Qua thống kê 8 dự án đầu t- tại bảng số 4, có thể nhận thấy chi phí đền

bù của dự án chiếm tỷ lệ trong tổng mức đầu t- của dự án thấp nhất là 36,1%,

và cao nhất khoảng 60%

❖ Thời gian thực hiện đền bù

Thời gian thực hiện hoàn tất công tác đền bù tại các dự án đầu t- hạ tầng khu dân c- kéo dài Thông th-ờng chủ đầu t- phải mất thời gian từ 2-5 năm để thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng

Bảng 2-4: Thống kê tỷ lệ thời gian thực hiện đền bù

Nguồn: Ban TCQT Thành uỷ năm 2004

Qua bảng thống kê số 5, cho thấy thời gian đền bù các dự án đầu t- hạ tầng tại các khu dân c- th-ờng kéo dài khoảng 03-04 năm Đây là khoảng thời gian phổ biến nhất, một số dự án, đặc biệt là các dự án trong nội thành tại các quận

nh- Bình Thạnh, Phú Nhuận, thời gian hoàn tất công tác đền bù có thể kéo dài đến 5-7 năm

Bảng 2-5: Thời gian thực hiện đền bù tại các dự án khu dân c-

đền bù

Thời gian hoàn tất

đền bù

Thời gian thực hiện

(năm)

Nguồn: Ban TCTQ Thành uỷ năm 2004

❖ Nguyên nhân

• Chính quyền thành phố chậm ban hành khung giá đất điều chỉnh

Khung giá theo quyết định 05/QĐ-UB-QLĐT ngày 04/01/1995 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quá cũ, lạc hậu và không còn phù hợp để các nhà đầu t- có thể vận dụng vào trong công tác đền bù, giải phóng

mặt bằng sau này Đây là điều phù hợp với quy luật giá đất luôn tăng trong

giai đoạn 1995-2003

Hơn nữa, qua số liệu thống kê trên bảng 7, có thể nhận thấy, giá đất đền

bù tại một số dự án cao gấp 2-8 lần so với khung giá theo quyết định số

05/QĐ-UB-QLĐT của Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh

Do đó, giá đền bù là vấn đề chủ yếu gây nên sự không thống nhất giữa

chủ đầu t- và ng-ời có đất bị thu hồi Chủ đầu t- muốn thực hiện đền bù gần

sát mức giá theo quyết định 05/QĐ-UB-QLĐT, trong khi ng-ời có đất bị thu

hồi muốn đền bù theo giá thị tr-ờng, giá rất cao so với ph-ơng án đền bù mà

chủ đầu t-, Ban bồi th-ờng giải phóng mặt bằng đã xây dựng Vì vậy, để đi

đến sự thống nhất giữa chủ đầu t- và ng-ời có đất bị thu hồi về giá đền bù là

cả một quá trình th-ơng l-ợng, hiệp th-ơng kéo dài

Bảng 2-6: Bảng giá so sánh giữa giá theo quyết định 05/QĐ-UB-QLĐT

và giá đền bù thực tế của các doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu dân c-

khu dân c-

Giá theo quyết

1 Khu biệt thự Thảo Điền 3, quận 2 34.550 250.000 723,59

2 Khu dân c- Thạnh Mỹ Lợi A, quận 2 38.600 262.500 680,05

3 Khu dân c- Linh Trung, Thủ Đức 38.600 120.000 310,88

4 Khu biệt thự Bình Tr-ng Đông, quận 2 60.000 98.000 163,33

9 Khu biệt th- Thảo Điền 2, quận 2 18.150 131.850 726,45

10 Khu nhà ở Thới An, quận 12 108.000 236.317 218,81

11 Khu nhà ở Hiệp Phú, quận 9 70.000 556.000 794,29

12 Khu dân c- TM Bình Hòa, Bình Thạnh 420.000 2.625.000 625

13 Khu công nghiệp Bình Hòa 540.000 1.200.000 222,22

Nguồn: Ban TCQT Thành uỷ năm 2004

• Ph-ơng án đền bù thiếu tính thực tế:

Chủ đầu t-, Ban bồi th-ờng giải phóng mặt bằng xây dựng và thực hiện ph-ơng án đền bù dựa trên Nghị định số 22/NĐ-CP của Chính phủ, theo đó, chí có những hộ dân có giấy tờ đầy đủ, hợp pháp mới thực hiện tái định c-, các hộ khác chỉ nhận đ-ợc chi phí di dời

Tuy nhiên, đa phần các hộ dân trong thành phố đều không có giấy tờ hợp pháp Theo kết quả đăng ký kê khai do Sở Địa chính-Nhà đất thực hiện năm 2002 thành phố có 65% nhà không có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp, có nơi chiếm tới 91% nh- huyện Bình Chánh

Trong khi đó, phần lớn những hộ dân không giấy tờ hợp lệ, hợp pháp th-ờng có hoàn cảnh kinh tế khó khăn, việc phải di dời và tìm một nơi ở mới

là quá sức, và quá khả năng tài chính của họ nhất là trong điều kiện thị tr-ờng nhà đất biến động mạnh theo xu h-ớng tăng trong suốt thời gian qua Do đó,

họ bám trụ, nhất quyết không thực hiện di dời nếu chủ đầu t- không đáp ứng

định c- thì chủ đầu t- không đáp ứng đ-ợc,

• Chính quyền địa ph-ơng yếu kém trong quản lý đô thị :

Chính quyền địa ph-ơng gần nh- buông lỏng quản lý trong suốt thời gian dài vừa qua, hàng loạt ngôi nhà xây dựng trái phép, lấn chiếm đất công

mà không có hình thức xử lý mang tính răn đe và ngăn ngừa Tình trạng xây dựng trái phép trong các khu đã có quy hoạch làm dự án đầu t- hạ tầng và kinh doanh nhà ở phổ biến và tăng mạnh Hơn nữa, chính quyền địa ph-ơng th-ờng không dứt khoát và cứng rắn trong c-ỡng chế, giải tỏa mặt bằng vì sợ

đụng chạm đến dân Chính những điều này, làm cho công tác bồi th-ờng, giải

phóng mặt bằng vốn đã phức tạp, kéo dài càng kéo dài và phức tạp hơn rất nhiều lần đối với chủ đầu t-, ban quản lý dự án

Thực trạng xin cấp giấy phép xây dựng, san lấp mặt bằng:

❖ Tình hình cấp phép xây dựng và san lấp mặt bằng:

Theo thống kê của ủy Ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thì trong năm 2001 toàn thành phố cấp 9.236 giấy phép xây dựng với diện tích 1.620.399 m2 Trong đó xây dựng mới 8.872 giấy phép với 1.525.029 m2; cấp cho sữa chữa 1.364 giấy phép với 95.370 m2, Sở Xây dựng cấp 26 giấy phép xây dựng mới cho nhà cấp 1,2 với 221.565 m2 Khối quận huyện đã cấp giấy phép 9.210 với 1.398.834 m2

Bảng 2-7: Thống kê tình hình cấp phép xây dựng tại TpHCM

Nguồn: Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2003

Các dự án đầu t- hạ tầng và kinh doanh nhà ở đều phải tiến hành xin giấy phép xây dựng và san lấp mặt bằng

Hình 2-7: Quy trình xin giấy phép san lấp mặt bằng

(Theo quyết định số 319/2003 QĐ - UB ngày 26/12/2003 của UBND Tp.HCM)

Thực hiện san lấp

❖ Tồn tại trong việc xin giấy phép xây dựng, và san lấp mặt bằng:

• Thời gian xem xét, cấp phép kéo dài:

Theo số liệu thống kê tại bảng 15, có đến gần 3/4 số dự án cấp phép kéo dài v-ợt mức quy định (trên 2 tháng) tại quyết định số 58/2000/QĐ - UB - ĐT ngày 25/10/2000 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh v/v ban hành quy định về cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Bảng 2-8: Thống kê tỷ lệ % dự án xin giấy phép xây dựng đến năm 2005

Dự án cấp phép đúng hạn quy định 23,26

Nguồn: Ban TCQT Thành ủy, năm 2004

• Thủ tục cấp phép nhiêu khê:

Theo quy trình thủ tục cấp phép san lấp mặt bằng bằng khu dân c- tại Hình 2-7 có thể nhận thấy rằng, thủ tục xin giấy phép san lấp mặt bằng còn nhiêu khê Chủ đầu t- phải xin giấy phép san lấp tại quận nơi dự án đ-ợc thực hiện, sau đó nếu dự án có liên quan đến đ-ờng Sông thì phải xin ý kiến của Sở Giao thông Công chánh, Chính vì vậy, chủ đầu t- phải xin ý kiến của rất nhiều cơ quan, ban ngành mới thực hiện san lấp đ-ợc Hơn nữa, không phải lúc nào cũng có sự thống nhất giữa các cơ quan ban ngành về một dự án, một vấn đế mà chủ đầu t- nêu lên để xin phép

❖ Nguyên nhân:

• Các cấp chính quyền thiếu sự phối hợp để giải quyết:

Để thực hiện việc san lấp mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng cho khu dân c-, chủ đầu t- phải tiến hành xin giấy phép san lấp mặt bằng, bằng cách xin ý kiến, chủ tr-ơng của nhiều cơ quan ban ngành của thành phố Mỗi cơ quan, chủ đầu t- phải có bộ hồ sơ riêng theo yêu cầu, quy định của cơ quan đó Sau khi giải quyết hồ sơ tại cơ quan này thì lại tiếp tục chờ đợi sự giải quyết của cơ quan khác Các cơ quan nhà n-ớc, cùng chính quyền là UBND thành phố

không gắn kết, phối hợp với nhau để cùng xem xét giải quyết cho chủ đầu t- Chính vì vậy, thời gian xin giấy phép kéo dài gây lãng phí tài sản của doanh nghiệp, xã hội

• Cán bộ thực hiện còn quan liêu, nhũng nhiễu

Công việc nhanh hay chậm th-ờng liên quan mật thiết đến yếu tố con ng-ời thực hiện Do đó, thời gian vừa qua, công tác hành chính liên quan đến cấp phép, xin giấy phép xây dựng, san lấp mặt bằng bị chậm trễ cũng một phần do cán bộ thừa hành quan liêu, nhũng nhiễu, đôi khi cố tình kéo dài thời gian xem xét, giải quyết cho chủ đầu t- thực hiện dự án

❖ Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

* Quyết định 38/2000/QĐ - UB thay thế Quyết định 6280/QĐ - UB thủ tục giải quyết hồ sơ với thời gian còn 55 ngày

Tuy nhiên, theo kết quả khảo sát khách hàng của tiểu dự án I thuộc ch-ơng trình VIE/96/029 cho thấy thời gian giải quyết bình quân:

- Số ngày hoàn tất bản vẽ: 65 ngày

Hình 2-8 : biểu đồ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử

dụng đất ở tại TP HCM ( từ 26/8/1995 đến 31/12/2001 )

Chú giải : Cơ sở pháp lý giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền

Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản

❖ Số l-ợng các doanh nghiệp đăng ký kinh doanh nhà tại TP HCM từ

năm 1997-2002:

Theo bảng 2-6, từ năm 1997 đến năm 2002, số l-ợng doanh nghiệp

đăng ký hoạt động kinh doanh nhà tại Thành phố hồ Chí Minh gồm có:

• 19 Doanh nghiệp quốc doanh với tổng số vốn điều lệ là 1.083,539 tỉ đồng chiếm tỷ lệ 0,69%

• 531 Công ty Cổ phần với tổng số vốn điều lệ là 5.126.023 tỉ đồng chiếm tỷ

đồng Và với số vốn này thì vòng quay vốn nhanh nhất từ năm 2004 đến năm

2010 chỉ tối đa là 3 vòng vì mỗi dự án thời gian xây dựng và hoàn vốn nhanh nhất là 2 năm

Nh- vậy, giả sử có 13.538,773 tỉ đồng để đầu t- xây dựng 100% cho các khu dân c- đô thị mới từ năm 2004 cho đến năm 2010 thì số ha đất đầu t- là:

3 5 802 , 33ha

7

773 , 538

chiếm 5.802,33 = 46,376 % trên tổng số ha đất ở cần xây dựng cho đến năm

2010 : 12.511,23

Số ha đất còn thiếu vốn đầu t- là: 12.511,23 - 5.502,23 = 6.709 ha

L-ợng vốn đầu t- quy hoạch và xây dựng các khu dân c- đô thị mới cho đến năm 2010 còn thiếu là:

3 15 654 , 33

7

709

773 , 538

2 42.534

44 492.134

6 39.003

55 607.212

điều lệ

7 769.889

1 3.160

71 605.345

7 31.680

86 1.410.074

điều lệ

6 226.229

9 127.070

140 764.229

6 35.094

161 1.152.622

điều lệ

2 43.880

63 521.852

311 967.839

29 109.458

405 1.643.029

701 2.001.703

55 59.180

991 4.218.084

điều lệ

1 10.000

221 2.274.206

752 2.206.044

65 62.502

1.039 4.552.752

điều lệ

19 1.083.539

531 5.137.023

2.019 7.037.294

168 336.917

2.737 13.594.773