Quản lý và định giá bất động sản

Nhận diện các yếu tố cơ bản của một thỏa thuận quản lý BĐS, giải thích các chức năng nhiệm vụ của nhà quản lý Mô tả các rủi ro và vấn đề quản trị rủi ro trong quản lý BĐS cho thuê Nhận diện các yếu tố chủ yếu tác động tới giá trị BĐS và những kỹ thuật định giá cơ bản

Mục tiêu nghiên cứu:

 Nhận diện các yếu tố cơ bản của một thỏa thuận quản lý BĐS, giải thích các chức năng nhiệm vụ của nhà quản lý

 Mô tả các rủi ro và vấn đề quản trị rủi ro trong quản lý BĐS cho thuê

 Nhận diện các yếu tố chủ yếu tác động tới giá trị BĐS và những kỹ thuật định giá cơ bản

Quan điểm

 Quản lý tài sản cũng là quản lý con người, do vậy các mối quan hệ là hết sức quan trọng

 Một nhà quản lý tài sản nên hình thành một kế hoạch quản lý tài sản đa bối cảnh

 Định giá BĐS là tối quan trọng trong các giao dịch

và cung cấp dịch vụ BĐS

 Quá trình định giá không đơn thuần trên phương diện vật lý, mà còn trên phương diện giá trị, chi phí, lợi ích và các yếu tố xã hội có liên quan

Các yếu tố cơ bản của một thỏa thuận quản lý BĐS

 Mô tả tài sản thực BĐS

 Thời gian hiệu lực của thỏa thuận

 Định nghĩa các trách nhiệm của nhà quản lý

 Trình bày mục đích của chủ sở hữu BĐS

 Giới hạn phạm vi quyền lực của nhà quản lý đối với BĐS được giao quản lý

 Các thỏa thuận về chi phí

Các yếu tố cơ bản … (tiếp)

 Chế độ báo cáo

 Các dịch vụ kèm theo

 Phân phối lợi ích

 Trách nhiệm bảo trì, bảo dưỡng

 Thiệt hại và bồi thường thiệt hại

 Các điều khoản vi phạm và vô hiệu hóa thỏa thuận

 Các thỏa thuận về chia sẻ nghĩa vụ thuế,…

Những trách nhiệm chính của nhà QL BĐS cho thuê

 Báo cáo tài chính

 Cho thuê BĐS

 Marketing

 Lựa chọn người thuê

 Thu tiền thuê và các khoản phí

 Chăm sóc quan hệ khách hàng (người thuê)

Trách nhiệm của người QL về bảo dưỡng BĐS

 Phòng ngừa rủi ro đối với BĐS

 Sửa chữa nhỏ

 Bảo trì BĐS hàng ngày

 Xây dựng, sửa chữa lớn (theo thỏa thuận)

 Trợ giúp người đi thuê tiến bộ hơn trong sử dụng các tài sản BĐS cho thuê

Quản trị rủi ro

 Nhận diện rủi ro và kiểm soát rủi ro

 Bảo hiểm:

- Thiên tai

- Các thiệt hại trong quá trình sử dụng tài sản thuê

- Hỏa hoạn

- Tai nạn

- Các RR khác

 Đảm bảo các yêu cầu bảo vệ môi trường

Tiến trình định giá BĐS

(1)Nhận dạng bài toán

(2)Lên danh mục dữ liệu đầu vào

(3)Thu thập, ghi chép, sàng lọc và phân tích dữ liệu

(4)Xác định giá cao nhất và mục đích SD tốt nhất

(5)Ước giá đất

(6)Ước giá BĐS theo mỗi phương pháp khác nhau

(7)Điều hòa giá trị được xác định

(8)Báo cáo kết quả định giá

Nguyên tắc cơ bản trong định giá

 Yếu tố tiên lượng

 Sự thay đổi

 Giá cạnh tranh

 Sự phù hợp, khả thi

 Cấu thành giá trị

 Giá cao nhất gắn với mục đích sử dụng tốt nhất

Quy định của VN về nguyên tắc định giá BĐS

1 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá

bất động sản bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch

vụ bất động sản theo quy định của pháp luật

2 Việc định giá phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ

thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá

3 Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách

quan, trung thực và tuân thủ pháp luật

Nội dung chính của chứng thư định giá BĐS

 Bất động sản được định giá;

 Vị trí, quy mô của bất động sản;

 Tính chất và thực trạng của bất động sản;

 Tình trạng pháp lý của bất động sản;

 Các hạn chế của bất động sản;

 Phương pháp định giá bất động sản;

 Thời điểm định giá bất động sản;

 Giá của bất động sản;



Định giá BĐS – tiếp cận giá bán so sánh

 Đặt BĐS đối diện với các BĐS so sánh

 Xác định các lợi ích (quyền) liên quan đến BĐS

 Các nhượng bộ tài chính

 Các điều kiện thị trường hiện hành

 Các điều kiện bán của thương vụ

 Các điều kiện thị trường từ thời điểm bán

 Vị trí

 Các đặc trưng vật lý và sự hấp dẫn khác

Định giá BĐS – tiếp cận Chi phí

 Chi phí xây mới

 Sự suy giảm giá trị của BĐS định giá:

- Hư hỏng vật lý

- Chức năng lỗi thời

- Kiểu dáng lỗi thời

Định giá BĐS – tiếp cận Thu nhập

 Thu nhập tiềm tàng hàng năm

 Tổng thu nhập hiệu quả

 Xác định chi phí điều hành và các chi phí khác

 Ước tính thu nhập thuần

 Ước tính thuế

 Xác định tỷ lệ hiện tại hóa

 Ước tính giá trị hiện tại (PV) của BĐS mục tiêu

Quyền của người định giá

trách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá

bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật

Nghĩa vụ của người định giá

theo quy định của pháp luật

ĐK cấp Chứng chỉ định giá BĐS

a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

b) Có trình độ từ cao đẳng trở lên;

c) Đã được đào tạo về định giá bất động sản;

d) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động

sản

Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá BĐS

a) Đơn xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản có

xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ;

b) Bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng trở lên;

c) Bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về định

giá bất động sản