Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản

Hiện nay có khá nhiều văn bản quy phạm pháp luật được ban hành để điều chỉnh, hướng dẫn và làm cơ sở vận dụng trong quá trình định giá bất động sản nhưng nhìn chung vẫn chưa mang tính cậ

Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

TS ao hất inh inh Thị Việt Trinh

Cần Thơ, năm 2014

Ờ ẢM



Đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đến Ban Giám Hiệu nhà trường, quý Thầy Cô khoa Luật Đại Học Cần Thơ đã tạo điều kiện cho em vốn kiến thức tiếp thu trong quá trình học tập không chỉ là nền tảng trong quá trình nghiên cứu khóa luận mà còn là hành trang quý báu để em bước ra xã hội một cách vững chắc và tự tin Đặc biệt em cảm ơn thầy Cao Nhất Linh đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành luận văn này với những chỉ dẫn khoa học quý báu trong suốt quá trình triển khai, nghiên cứu

và hoàn thành, đồng thời em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, những người anh, người chị, bạn bè đã ủng hộ giúp đỡ em trong thời gian qua Do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên trong quá trình hoàn thành khóa luận cũng như trong quá trình báo cáo khó tránh khỏi những sai sót em mong nhận được sự đóng góp của quý Thầy Cô để bài luận văn của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Ậ XÉT Ủ Ả V Ê Ớ DẪ 

Cần Thơ, ngày… tháng… năm 2014

chữ ký

Ậ XÉT Ủ Ộ Ồ P Ả B Ệ 

Cần Thơ, ngày… tháng… năm 2014

hữ ký

MỤ Ụ  Trang PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 1

3 Đối tượng và phạm vi cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Kết cấu của luận văn 2

1

Á VẤ Ề Í UẬ VỀ BẤT Ộ SẢ VÀ Ị Á BẤT Ộ SẢ 1.1 hái quát về định giá 3

1.1.1 Khái niệm định giá 3

1.1.2 Đối tượng của định giá 4

1.1.3 Cơ sở cho định giá 4

1.1.4 Một số nguyên tắc chi phối hoạt động định giá 6

1.2 ịnh giá bất động sản 7

1.2.1 Khái niệm bất động sản 7

1.2.2 Phân loại bất động sản 8

1.3 Vai trò, mục đích của việc định giá bất động sản 8

1.3.1 Vai trò của việc định giá bất động sản 8

1.3.1.1 Đối với các tổ chức tín dụng 8

1.3.1.2 Đối với hoạt động bán đấu giá 9

1.3.1.3 Đối với việc góp vốn, thành lập doanh nghiệp 10

1.3.1.4 Đối với nền kinh tế Việt Nam 10

1.3.2 Mục đích định giá bất động sản 11

1.4 ác yếu tố tác động đến hoạt động định giá bất động sản 13

1.5 ược sử hình thành và phát triễn của pháp luật về định giá tài sản nói chung bất

động sản nói riêng 15

2

MỘT SỐ QUY Ị P ÁP UẬT VỀ Ị Á BẤT Ộ SẢ 2.1 hủ thể trong hoạt động định giá bất động sản 17

2.1.1 Cơ quan nhà nước 17

2.1.2 Doanh nghiệp định giá 19

2.1.3 Các chủ thể khác 20

2.2 iều kiện hoạt động định giá 21

2.2.1 Đối với Hội đồng thẩm định giá của nhà nước 21

2.2.2 Đối với doanh nghiệp 23

2.2.3 Đối với hợp tác xã và tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá 25

2.2.3.1 Đối với hợp tác xã 25

2.2.3.2 Đối với tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá 26

2.3 Tiêu chuẩn định giá bất động sản 27

2.4 Quy trình định giá bất động sản 28

2.4.1 Xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định và sự lựa chọn giá làm cơ sở thẩm định 29

2.4.2 Lập kế hoạch thẩm định giá 29

2.4.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin 30

2.4.4 Phân tích thông tin 30

2.4.5 Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá và lựa chọn giá làm cơ sở định giá 30

2.4.6 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá 31

2.5 Phương pháp định giá bất động sản 31

2.5.1 Phương pháp so sánh 32

2.5.2 Phương pháp chi phí 33

2.5.3 Phương pháp thu nhập 34

2.5.4 Phương pháp thặng dư 35

2.5.5 Phương pháp lợi nhuận 35

2.6 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động định giá bất động sản 36

2.6.1 Quyền và nghĩa vụ của cơ quan nhà nước khi hoạt động định giá bất động sản 36

2.6.2 Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp hoạt động định giá 38

2.7 Quản lý nhà nước về định giá bất động sản 44

3

T Ự TR VÀ Ớ À T Ệ P ÁP UẬT VỀ Ị Á BẤT Ộ SẢ 3.1 Thực trạng về hoạt động định giá bất động sản 47

3.1.1 Thực trạng 47

3.1.2 Hạn chế của pháp luật về định giá bất động sản 48

3.1.2.1 Hạn chế về chủ thể 49

3.1.2.2 Hạn chế về điều kiện hoạt động 49

3.1.2.3 Hạn chế về tiêu chuẩn định giá 50

3.1.2.4 Hạn chế về quy trình định giá 50

3.1.2.5 Hạn chế về việc áp dụng các phương pháp định giá 51

3.1.2.6 Hạn chế trong quản lý nhà nước 52

3.1.2.7 Hạn chế trong quá trình thu thập thông tin 53

3.2 ướng hoàn thiện pháp luật về định giá bất động sản 54

3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về chủ thể 54

3.2.2 Hoàn thiện pháp luật về điều kiện hoạt động 54

3.2.3 Hoàn thiện pháp luật về tiêu chuẩn định giá 55

3.2.4 Hoàn thiện pháp luật về quy trình định 55

3.2.5 Hoàn thiện pháp luật về phương pháp định giá 56

3.2.6 Tăng cường chất lượng hiệu quả bộ máy nhà nước 56

3.2.7 Hoàn thiện hệ thống thông tin 57

3.2.8 Các hoàn thiện khác 57

3.2.8.1 Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách và môi trường văn hóa 57 3.2.8.2 Đề xuất với cơ quan có thẩm quyền 58

KẾT LUẬN 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 ý do chọn đề tài

Trong những năm vừa qua, cùng với sự phát triển của đất nước hoạt động thẩm định giá - một hoạt động dịch vụ mang tính chuyên nghiệp ngày càng phát triển và tăng tầm quan trọng đối với nền kinh tế thị trường của mỗi quốc gia Sự cần thiết này không chỉ đối với những nước có nền kinh tế phát triển mạnh mà nó còn quan trọng đối với tất cả các nước trên thế giới Việt Nam không nằm ngoài quy luật đó

Cùng với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, lĩnh vực định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói riêng phát triển mạnh mẽ Định giá là một phần không thể thiếu trong rất nhiều lĩnh vực: Thế chấp, đầu tư dự án, góp vốn liên doanh, giải phóng mặt bằng, tính thuế… Một lý do quan trọng nữa của việc xác định đúng giá trị bất động sản là giúp cho việc phân bố bất động sản như là một nguồn lực xã hội một cách có hiệu quả Khi tất cả nguồn lực bất động sản đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có

sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người cụ thể thì bất động sản sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất và có thể sẽ giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Hơn nữa định giá bất động sản sẽ tránh được các tranh chấp không đáng có, đảm bảo được quyền

và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia quan hệ định giá

Hiện nay có khá nhiều văn bản quy phạm pháp luật được ban hành để điều chỉnh, hướng dẫn và làm cơ sở vận dụng trong quá trình định giá bất động sản nhưng nhìn chung vẫn chưa mang tính cập nhật và theo kịp với xu hướng phát triển, còn rất nhiều bất cập trong thực tế vì vậy với mong muốn tìm hiểu rõ hơn công tác định giá cũng như các quy trình định nghiệp vụ, quản lý của nhà nước về hoạt động này và một số vấn đề khác nữa nên vì lý do trên người viết chọn đề tài “ Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản” làm đề tài nghiên cứu luận văn nhằm hệ thống lại các văn bản pháp luật và làm sáng tỏ các cơ sở lý luận khoa học đồng thời đánh giá thực trạng và đưa ra các biện pháp khắc phục để hoàn thiện hơn hoạt động định giá bất động sản

2 Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục đích sau:

Hệ thống hóa cơ sở khoa học và các phương pháp về định giá cùng với việc nghiên cứu, đánh giá các quy trình, tình hình hoạt động định giá bất động sản và dẫn chiếu các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan qua đó đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động định giá bất động sản ở Việt nam đồng thời đề xuất một số giải pháp và kiến nghị hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản

3 ối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập chung nghiên cứu các chủ thể trong định giá bất

động sản, quyền và nghĩa vụ của chủ thể đồng thời còn nghiên cứu các tiêu chuẩn, quy

trình, phương pháp định giá và quản lý nhà nước về định giá bất động sản

Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu thông qua các văn bản quy phạm pháp luật đặc biệt là Luật giá, Luật Kinh Doanh bất động sản, Luật Doanh nghiệp…, bên cạnh đó còn tham khảo trên báo chí, internet…

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài người viết đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá…

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo thì kết cấu của luận văn gồm có 3 chương:

Chương 1: Lý luận về bất động sản và định giá bất động sản

Nội dung bao gồm các khái niệm về định giá, đối tượng và cơ sở cho định giá và định giá bất động sản bên cạnh đó còn nêu một số nguyên tắc chi phối hoạt động định giá cũng như vai trò, mục đích và các yếu tố tác động đến hoạt động định giá bất động sản

Chương 2: Các quy định pháp luật về định giá bất động sản

Chương này quy định các chủ thể, điều kiện, tiêu chuẩn của hoạt động định giá bất động sản cũng như các quy trình, phương pháp định giá, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức cá nhân tham gia định giá bất động sản và quản lý của nhà nước về hoạt động này

Chương 3: Thực trạng và hướng hoàn thiện pháp luật về định giá bất động sản

Nêu lên thực trạng và một số hạn chế của pháp luật: hạn chế về chủ thể, hạn chế về điều kiện, tiêu chuẩn, các quy trình và phương pháp định giá bất động sản… Và những hướng hoàn thiện pháp luật của các hạn chế nêu trên

1

Í UẬ VỀ BẤT Ộ SẢ VÀ Ị Á BẤT Ộ SẢ

1.1 hái quát về định giá

1.1.1 Khái niệm định giá

Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới Định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường Ở nước ta, trong những năm gần đây, nghề định giá tài sản cũng được phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường, và đội ngũ cán bộ thẩm định giá chuyên nghiệp Định nghĩa về định giá cho tới nay, có nhiều định nghĩa khác nhau

Theo đại từ điển tiếng Việt: “Định giá” là quy định giá cả hàng hóa: định giá hàng.1

Theo từ điển pháp luật Việt – Anh: “Định giá” là trường hợp tài sản đem bán đấu giá phải lập tổ chức định giá để định giá chuẩn trước khi đem bán đấu giá.2

Theo từ điển luật học: “Định giá” là việc ấn định, quyết định cuối cùng của một sản phẩm, một tài sản.3

Theo Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012: “Định giá” là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.4

Mặc dù có thể có nhiều định nghĩa khác nhau, song định giá có những nét đặc trưng cơ bản thừa nhận là:

 Định giá là công việc ước tính

 Định giá là công việc đòi hỏi tính chuyên môn

 Giá trị của tài sản được tính bằng tiền

 Tài sản được định giá là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản

 Xác định tại một tại một thời điểm cụ thể

Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên, cần phải có một

khái niệm mang tính tổng quát sau: “Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy

cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”

1.1.2 Đối tượng của định giá

Theo tiêu chuẩn số 12 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam5 thì đối tượng thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tài sản theo quy định hiện hành của pháp luật Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản căn cứ vào quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá ở khu vực và quốc tế

Như vậy, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.6

Trong thẩm định giá, tài sản chủ yếu được phân thành bất động sản và động sản Bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật quy định.7

Động sản là những tài sản không phải bất động sản (máy móc, thiết

bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ…8

) Quyền sở hữu tài sản là quyền tài sản bao gồm đầy đủ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.9

1.1.3 Cơ sở cho định giá

Định giá tài sản có thể dựa vào cơ sở là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường Tùy vào mỗi loại tài sản mà có thể có cơ sở định giá khác nhau Định giá những tài sản có nhiều giao dịch trên thị trường thường dựa vào cơ sở giá trị thị trường, trong khi đó, các

tài sản ít giao dịch hoặc không giao dịch thường dựa vào cơ sở giá trị phi thị trường

Thứ nhất, giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là

5

Nội dung tiêu chuẩn 05, tiêu chuẩn số 12 về phân loại tài sản trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo quyết định 219/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá( đợt 3)

người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. 10

Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:

 Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường

 Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường

 Kết quả khảo sát thực tế

Thứ hai, giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…11

”

Tùy theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên có thể sử dụng giá trị phi thị trường của tài sản cần thẩm định giá Để bảo đảm không có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải tuân thủ các bước sau:

Bước 1: Xác định rõ đối tượng được định giá;

Bước 2: Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài sản được định giá;

Bước 3: Xác định rõ mục đích của định giá tài sản;

Bước 4: Xác định giá trị làm cơ sở cho định giá;

Bước 5: Khảo sát thực tế tài sản cần định giá bảo đảm các bước công khai cần thiết; Bước 6: Công bố công khai những điều kiện hoặc tình huống bị hạn chế trong quá

11

Tiêu chuẩn số 02 giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)

Nếu công việc định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường, thì giá trị thu được là giá trị phi thị trường (không phải là giá trị thị trường) và phải được ghi rõ trong báo cáo định giá

Bước 8: Xác định thời gian hiệu lực của kết quả thẩm định giá

1.1.4 Một số nguyên tắc chi phối hoạt động định giá

Giá cả của tài sản nói chung và bất động sản nói riêng phụ thuộc rất lớn vào giá trị

sử dụng, tính khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán của người tiêu dùng… Ở các nước thị trường bất động sản phát triển, hoạt động định giá bất động sản là một ngành

có tính chuyên nghiệp cao Hầu hết các loại bất động sản giao dịch đều thông qua môi giới và định giá của các tổ chức tư vấn bất động sản chuyên nghiệp Các chuyên gia định giá bất động sản thường là những người có kinh nghiệm, am hiểu về thị trường bất động sản, am hiểu về kỹ thuật và kiến trúc Ngoài ra người định giá kết hợp những kinh nghiệm thực tiễn, dự đoán thị trường, áp dụng thông thạo các nguyên tắc trong hoạt động định giá bất động sản

Các nguyên tắc định giá bất động sản, về cơ bản được dựa trên các học thuyết kinh

tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường Các nguyên tắc này cần thiết phải kết hợp chặt chẽ với nhau trong việc định giá bất động sản Trên thực tế hoạt động định giá tại Việt Nam, có nhiều nguyên tắc chi phối hoạt động định giá.12

Tuy nhiên, các nguyên tắc chủ yếu trong định giá bất động sản bao gồm:

Thứ nhất, nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối

đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản Tuy nhiên một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó

Thứ hai, nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản

xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường

và một thời điểm

Thứ ba, nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có

tác động đến tổng giá trị của tài sản đó

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư

bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

Thứ tư, nguyên tắc tuân thủ

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc hữu dụng cao nhất Do đó thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất

Định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các công trình xây dụng trên đất (nếu có) của một bất động sản cụ thể cho một mục đích đã xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường nhất định và bằng phương pháp phù hợp

Theo Luật kinh doanh bất động sản: Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản tại một thời điểm xác định.14

Định giá bất động sản cũng theo phương pháp chung của định giá Điều quan trọng đối với thẩm định viên là phải hiểu thấu đáo, áp dụng thành thạo và giải thích rõ ràng các phương thức thích hợp Đạt được mục tiêu này, thẩm định viên sẽ góp phần hoàn thiện và

làm tăng độ tin cậy đối với định giá theo giá trị thị trường và làm lành mạnh thị trường tài sản đặc biệt là thị trường bất động sản

1.2.2 Phân loại bất động sản

Từ kinh nghiệm của nước ngoài và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt

Thứ nhất, bất động sản có đầu tư xây dựng:

Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc…Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt đối đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

Thứ hai, bất động sản không đầu tư xây dựng:

Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…

Thứ ba, bất động sản đặc biệt:

Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo toàn quốc gia,

di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…Đặc điểm của loại

bất động sản này khả năng tham gia thị trường rất thấp

1.3 Vai trò, mục đích, của việc định giá bất động sản

1.3.1 Vai trò của định giá bất động sản

1.3.1.1 Đối với các tổ chức tín dụng

Định giá bất động sản tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng ở Việt Nam là một trong những nghiệp vụ quan trọng trong việc cấp tín dụng và quản lý nợ xấu cho các Ngân hàng thương mại Kết quả định giá bất động sản cho biết giá trị tài sản bảo đảm do vậy đó là một trong những cơ sở để Ngân hàng xem xét trước khi quyết định cấp tín dụng cho khách hàng

Khi nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng, các ngân hàng phải thu thập thông tin có liên quan đến khách hàng và khoản vay sau đó tiến hành định giá để đưa ra quyết định có

nên cho khách hàng vay hay không nhưng khi không thể nhìn vào những cái vô hình khó phân tích như giá trị vô hình của doanh nghiệp, giá trị của vốn chủ sở hữu, giá trị thực của các khoản phải thu, các khoản tồn kho… do Việt Nam còn thiếu tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập nên việc đánh giá xếp loại khách hàng, đánh giá công ty càng trở nên chủ quan thì việc xét duyệt cho vay lại càng khó khăn hơn.15

Vì thế các tổ chức tín dụng, Ngân hàng tại Việt Nam chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét những gì hiện hữu nhất

đó chính là các tài sản hữu hình mà chủ yếu là bất động sản để bảo đảm cho các khoản vay Việc cấp tín dụng sẽ cảm thấy yên tâm hơn rất nhiều nếu nó được bảo đảm bằng bất động sản, nhất là những bất động sản có tính thanh khoản và giá trị cao

1.3.1.2 Đối với hoạt động bán đấu giá

Một trong những phương án xử lý tài sản bảo đảm, cấn trừ nợ là tiến hành bán đấu giá tài sản nói chung và bất động sản nói riêng nên hoạt động thẩm định giá sẽ giúp cho hoạt động bán đấu giá được công khai, minh bạch hơn và hạn chế phát sinh những tranh chấp và tiêu cực xảy ra: Hiện tượng đẩy giá mua lên hoặc hạ giá bán bất động sản của nhà nước xuống để kiếm lời.16

Tuy nhiên vẫn có những nhập nhằng về hình thức tổ chức định giá và bán đấu giá vì hiện nay nhiều tổ chức định giá và bán đấu giá tiền thân là một đơn vị nhưng khi muốn đăng kí thêm chức năng bán đấu giá thì một bộ phận của một tổ chức định giá được tách

ra thành một pháp nhân độc lập nhưng có cùng một đơn vị chủ quản hoặc có trường hợp

có cổ phần nhưng chưa đến tỉ lệ cổ phần chi phối Hai tổ chức này về hình thức thì có vẻ

là độc lập với nhau nhưng thực chất là hoạt động “ hai trong một”.17

Vấn đề này thì Nghị

định 17/2010/NĐ-CP và Thông tư 23/2010/TT-BTP cũng quy định rất cụ thể: Đối với

doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đồng thời có chức năng thẩm định giá, nếu doanh nghiệp hoặc chi nhánh của doanh nghiệp hoặc các tổ chức thuộc doanh nghiệp, đơn vị kinh tế mà doanh nghiệp đó có cổ phần chi phối đã tiến hành thẩm định giá tài sản để bán đấu giá thì doanh nghiệp bán đấu giá tài sản không được đồng thời tiến hành bán đấu giá tài sản đó 18

Bên cạnh đó thẩm định giá và bán đấu giá bất động sản là một hoạt động thường gắn với biện pháp cưỡng chế thi hành án, vì thế hoạt động này cần có những quy định cụ thể,

15

Hồ Thanh Thiên, TS Nguyễn Chí Đức, Quy định về vấn đề tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại Việt

Nam hiện nay, tạp chí phát triển & hội nhập, số 6, 2012, tr.46-49, tr.47

16

Nguyễn Kim Đức, Những vấn đề tài chính – ngân hàng hiên đại, Tạp chí Phát triển & hội nhập, số 7, 2012, tr

14-21, tr 21

17

Bảo Minh, Bổ trợ tư pháp, Thực tiển thi hành pháp luật về bán đấu giá tài sản – Còn nhiều tài sản,

http://www.moj.gov.vn/bttp/News/Lists/BanDauGiaTaiSan/View_Detail.aspx?ItemID=288, [ngày truy cập

06/11/2014]

18 Thông tư 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về Bán đấu giá tài sản, điều 11, khoản 4

rõ ràng để tạo cơ sở pháp lý19

cho cơ quan thi hành án và chấp hành viên thực hiện nhiệm

vụ đúng pháp luật, đảm bảo cho hiệu lực của Tòa án đã tuyên thi hành trên thực tế đạt hiệu quả.20

1.3.1.3 Đối với việc góp vốn thành lập doanh nghiệp

Định giá tài sản để góp vốn thành lập doanh nghiệp là chìa khóa để phân chia quyền lực và lợi ích tài chính trong công ty, bằng việc góp vốn người góp vốn được nhận phần vốn góp có giá trị tương ứng với giá trị tài sản góp vốn: Có số cổ phiếu biểu quyết, được chia lợi nhuận, nhận giá trị tài sản ròng khi giải thể hoặc phá sản công ty tương ứng với phần vốn góp

Góp vốn thành lập doanh nghiệp có thể bằng tiền mặt, tài sản, danh tiếng, bí quyết công nghệ Tài sản góp vốn không phải là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá21…với trường hợp góp vốn bằng bất động sản nếu do đơn vị tự định giá không phù hợp so với thực tế của bất động sản cùng loại hoặc tương đương trên thị trường thì đơn vị phải xác định lại giá trị hợp lý của bất động sản đó thông qua hội đồng định giá ở địa phương hoặc tổ chức có chức năng định giá theo quy định của pháp luật

Ngoài ra, bất động sản đó phải phải được đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu, khi góp vốn phải xuất hóa đơn, trong hóa đơn ghi giá trị của bất động sản đúng bằng giá trị góp vốn theo biên bản của hội đồng quản trị, dòng thuế giá trị gia tăng không ghi

và gạch chéo Hóa đơn này làm căn cứ để chuyển quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Bất động sản góp vốn trong trường hợp này không phải chịu lệ phí trước bạ Riêng đối với bất động sản làm tài sản kinh doanh của doanh nghiệp tư nhân thì không phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho doanh nghiệp

1.3.1.4 Đối với nền kinh tế Việt Nam

Ngành định giá bất động sản ra đời trong nền kinh tế thị trường là một tất yếu khách quan của xã hội Sự ra đời của định giá đánh dấu một bước dài trong giao dịch, phù hợp với quá trình hội nhập quốc tế của nước ta Định giá dần đóng vai trò quan trọng, một thành phần không thể thiếu trong hoạt động đời sống

Việc ra đời nghề định giá bất động sản tách nghiệp vụ định giá ra khỏi các hoạt động quản lý nhà nước về giá, giảm áp lực về tài chính, nhân sự cho bộ máy nhà nước, đảm

Hồ Quân Chính, Công tác thi hành án dân sự, Một số vấn đề về định giá, định giá lại và bán đấu giá tài sản kê

biên để thi hành án, http://www.moj.gov.vn/ThiHanhAn/Lists/NghienCuuTraoDoi/View_Detail.aspx?ItemID=369,

[ngày truy cập 06/11/2014]

21

Luật doanh nghiệp năm 2005 (sửa đổi bổ sung năm 2009, 2013), điều 30, khoản 1

bảo đáp ứng các yêu cầu về giá của mọi thành phần kinh tế Chức năng quản ý nhà nước

về giá chủ yếu dưới các hình thưc gián tiếp như xây dựng hành lang pháp lý về giá; thanh tra, kiểm tra, xử lý các vi phạm về giá trong xã hội theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam và Quốc tế

Hiện nay, nghề định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng…nó đã và đang đem lại nguồn tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập quốc tế Như vậy, định giá ra đời là một tất yếu khách quan và phù hợp với quá trình đổi mới, xu thế hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng một nền kinh tế thị trường đầy đủ theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta.22

Do vậy, một bất động sản có tình trạng pháp lý bảo đảm chỉ khi đáp ứng được các điều kiện sau:

Thứ nhất, có đầy đủ các loại giấy tờ hợp lệ và hợp pháp để chứng minh quyền sở hữu

đối với nhà ở, công trình xây dựng cũng như quyền sử dụng đối với đất

Thứ hai, không có tranh chấp

Thứ ba, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Thứ tư, còn trong thời hạn sử dụng (đối với đất)

1.3.2 Mục đích của định giá bất động sản

Định giá được coi là công cụ đặc biệt giúp doanh nghiệp làm giảm thiểu rủi ro, làm lành mạnh tài chính, phục vụ cho hoạt động vay Ngân hàng và các tổ chức tín dụng Các mục đích cơ bản của thẩm định giá bất động sản gồm: Mua bán, sáp nhập (M&A) doanh

nghiệp, ngân hàng; góp vốn liên doanh; đền bù giải phóng mặt bằng; …

Sáp nhập doanh nghiệp là việc một hoặc một số doanh nghiệp chuyển toàn bộ tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp của mình sang một doanh nghiệp khác, đồng thời chấm dứt sự tồn tại của doanh nghiệp bị sáp nhập Mua lại doanh nghiệp được hiểu là việc mua toàn

bộ hoặc một phần tài sản của doanh nghiệp khác đủ để kiểm soát, chi phối toàn bộ hoặc một ngành nghề của doanh nghiệp bị mua lại Bên cạnh các ngân hàng yếu kém bị khoanh vùng bắt buộc cơ cấu lại, đến nay nhiều ngân hàng không nằm trong diện tái cơ cấu cũng thực hiện M&A Cụ thể ngày 23/11/2013, ngân hàng Đại Á (DaiABank) đã sáp nhập vào ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà Tp Hồ Chí Minh (HDBank),

22

Thẩm định giá, Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam,

http://ivc.com.vn/tin-tuc/377_tham-dinh-gia-giu-vai-tro.html, [ngày truy cập 07/11/2014]

Cũng không thuộc diện tái cấu trúc bắt buộc, tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 19/04/2014, ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải Việt Nam (MaritimeBank) đã đệ trình nội dung sáp nhập với ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Mê Kông (MDBank).23 Tài sản thẩm định giá để M&A là giá trị của bất động sản bao gồm quyền

sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ;

Góp vốn liên doanh: Ngoài yếu tố thị trường còn phụ thuộc vào mức độ đóng góp của tài sản tham gia góp vốn theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất như góp bằng quyền sử dụng đất, các điều kiện kinh doanh đặc biệt như định giá chẳng hạn, các nghề có điều kiện đăng ký ngặt nghèo (vốn pháp định, thẻ nghề, kinh nghiệm)

Trường hợp nếu bất động sản góp vốn được định giá cao hơn so với giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các thành viên sáng lập liên đới chịu trách nhiệm đối với các khoản

nợ và nghĩa vụ tài sản khác của công ty bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của bất động sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá

Tuy nhiên, với quy định như trên, nếu bất động sản góp vốn được định giá bởi các cổ đông thì sẽ dẫn đến khả năng các cổ đông cùng nhau định giá không sát với giá thị trường

và cùng nhau chấp nhận giá trị bất động sản không sát giá trị thị trường đó Hậu quả gây

ra làm thiệt hại cho những cổ đông không biết, cổ đông đến sau và thất thu thuế nhà nước

Ví dụ: Thành viên A và thành viên B cùng nhau góp vốn xây dựng thành lập công ty

X bằng một mảnh đất có giá trị thị trường là 1 tỷ đồng và nhà xưởng đi thuê giá trị 1 tỷ đồng Mỗi bên góp 50% Như vậy, tổng tài sản theo giá thị trường là 2 tỷ đồng Tuy nhiên

A và B cùng thỏa thuận với nhau trong biên bản định giá mảnh đất và nhà xưởng trị giá gần 4 tỷ Như vậy, vốn điều lệ công ty sẽ là 4 tỷ đồng Với hành động này, quy mô vốn của công ty X cao hơn thực tế Đáng chú ý, nếu định giá bất động sản đó khấu hao trong

10 năm thì mỗi công ty do A và B góp vốn sẽ khấu hao 400 triệu đồng, trong khi nếu bất động sản được đánh giá thật thì công ty chỉ được khấu hao mỗi năm 200 triệu Như vậy công ty X có lãi, nhà nước sẽ thất thu tiền thuế đánh trên phần trên lệch 200 triệu đồng mỗi năm.24

Mục đích đền bù, giải phóng mặt bằng thì phải căn cứ vào quyết định của từng địa phương về mức giá đền bù, mỗi địa phương có mức giá khác nhau, đấy là do bồi thường của nhà nước còn nếu là tư nhân đền bù với nhau thì lại khác vì đây lại có yếu tố phi thị trường, người bị bồi thường và được bồi thường nên không có yếu tố “điều kiện thương mại bình thường” hay “thuận mua vừa bán nữa”…Theo đánh giá của thứ trưởng Huỳnh

23

Nguyễn Quốc Việt, M&A ngân hàng: thực trạng và giải pháp, tạp chí Kinh tế và dự báo, số 17, 2014, tr.23

24

Phan Vân Hà, Đầu tư chứng khoán, Góp vốn bằng tài sản cần được định giá,

http://tinnhanhchungkhoan.vn/dau-tu/gop-von-bang-tai-san-can-duoc-dinh-gia-31385.html, [ngày truy cập 08/11/2014]

Thị Nhân, việc bồi thường đất ở sát với thực tế sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân, việc xác định đất ở để bồi thường đối với đất nông nghiệp và đất vườn ao liền kề với đất ở xen

kẽ trong khu dân cư, ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng tiền 20-50% mức bồi thường đất ở đất liền kề Quy định này phù hợp với thực tế sử dụng đất và đảm bảo hợp lý lợi ích của người dân khi nhà nước thu hồi.25

Mục đích thế chấp: khoảng thời gian bất động sản thế chấp đó (thường là một năm) Khi đó Ngân hàng mới cần xác định giá trị bất động sản thế chấp vì nếu có tranh chấp thì rất khó có trường hợp tranh chấp trong quá trình cho vay, vậy là ta phải tính tỷ lệ biến động giá cho một năm sau Biên độ biến động giá của bất động sản ta đưa ra phải phù hợp với yếu tố cấu thành chính hoặc có ảnh hưởng lớn của bất động sản, trượt giá của bất động sản để điều chỉnh tăng hay giảm so với bất động sản tại thời điểm thẩm định giá hiện tại

Việc định giá bất động sản cho vay thế chấp từ trước tới nay là chuyện nội bộ của ngân hàng, tuy nhiên, định giá nội bộ của ngân hàng chưa đáp ứng được yêu cầu của thị trường do những xung đột về lợi ích (ngân hàng và khách hàng), do hạn chế về kinh nghiệm, dẫn tới định giá quá cao hoặc quá thấp Việc tồn tại bộ phận định giá chủ yếu nhằm mục đích quản lý rủi ro các tài sản bảo đảm của ngân hàng Ngân hàng vẫn độc quyền trong dịch vụ định giá, chưa sẵn sàng chuyển việc này sang các công ty thẩm định giá chuyên nghiệp

Một trong những nguyên nhân quan trọng của nợ xấu có tài sản bảo đảm là bất động sản chiếm tỷ lệ cao, hay bong bóng bất động sản trên thế giới là do định giá sai Định giá sai có thể do chất lượng và kinh nghiệm của thẩm định viên, nhưng chủ yếu lại là nguyên nhân khách quan từ những yếu tố bên ngoài tác động tới giá trị việc định giá.26

1.4 ác yếu tố tác động đến hoạt động định giá bất động sản

Có các nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như bất động sản nói chung, cụ thể là:

Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động

25

Ngọc Quang, Giải phóng mặt bằng, cho thuê đất sẽ dễ dàng, Báo điện tử VnExpress, 2004,

http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/vi-mo/giai-phong-mat-bang-cho-thue-dat-se-de-dang-hon-2681077.html, [ngày truy cập 08/11/2014]

26

Thu Hương, VNVC thẩm định giá, Thẩm định giá thế chấp cần độc lập hơn,

http://www.vnvc.com.vn/Tham-dinh-gia-tai-san-the-chap-Can-doc-lap-hon-478.html, [ngày truy cập 08/11/2014]

sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế

về vị trí bất động sản là cực kì quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

Địa hình bất động sản tọa lạc: địa hình là nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá bất động sản sẽ thấp, ngược lại nó sẽ cao hơn

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 bất động sản có giá trị xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: Độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng đất cho xây dựng

Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn

ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những bất động sản nằm ở vùng thường

bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị bất động sản bị sút giảm và ngược lại

Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng … hiện có

Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của nhà nước về chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là:

Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng

Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động

sản tại Việt Nam; Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được

mua nhà tại thành phố

1.5 ược sử về sự hình thành và phát triển của pháp luật về định giá tài sản nói chung và bất động sản nói riêng

Định giá có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại Các nguyên tắc và kỹ

thuật thẩm định giá được thiết lập tương tự nhau giữa các nước từ những năm 40 của thế

kỷ XX Thế nhưng, hoạt động thẩm định giá trên thế giới chỉ thật sự phát triển và hoạt động chuyên nghiệp từ sau những năm 40 của thế kỷ này, hoạt động định giá đã phát triển

ở nhiều quốc gia lớn, nhỏ nhưng chưa có sự tập trung mang tính quốc tế, tuy nhiên các tiêu chuẩn đánh giá tài sản ở các nước vẫn còn tương đồng Trong những năm 70, vài cơ quan định giá tài sản ở các nước phát triển để công bố những tiêu chuẩn hành nghề định giá cho các thành viên của mình Sau đó, một số quốc gia khác cũng hình thành các tiêu chuẩn về đạo đức, nghề nghiệp trong hoạt động định giá, các tiêu chuẩn này đã hợp nhất một phần hoặc toàn bộ vào các quy định và luật pháp của quốc gia

Các thành viên ủy ban kỹ thuật của Viện định giá Hoàng gia Anh và văn phòng đại diện của các tổ chức thẩm định giá Hoa Kỳ đã bắt đầu hội thảo vào cuối những năm 70, tạo tiền đề cho việc thành lập Ủy ban các tiêu chuẩn định giá tài sản quốc tế (TIAVSC) năm 1981 Ủy ban đã đổi tên vào năm1994 thành Ủy ban các tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) Từ 2003 IVSC đã trở thành hiệp hội lớn nhất, bao gồm các hiệp hội định giá chuyên nghiệp từ khắp nơi trên thế giới và cho đến nay, ngoài IVSC, hiện còn có rất nhiều tổ chức liên quan đến hoạt động định giá như WAVO (hiệp hội các tổ chức định giá Thế giới); RICS (Viện khảo sát chuyên nghiệp hoàng gia Anh)…

Tại Việt Nam, trước 1986 nền kinh tế vẫn trong tình trạng sản xuất nhỏ, mang nặng tính tự cung, tự cấp, nghèo nàn và lạc hậu, một bộ phận lớn tài sản trong nền kinh tế không được xem là hàng hóa, khái niệm giá chỉ có tính chất danh nghĩa Việc định giá nếu có chỉ đơn thuần là sự kiểm kê, đánh giá về mặt số lượng và chất lượng tài sản, khả năng phục vụ sản xuất kinh doanh, xây dựng cơ chế quản lý tài sản, khái niệm về định giá tài sản theo giá trị thị trường không xuất hiện và không có ý nghĩa trong giai đoạn này nên không tạo cơ hội thuận lợi cho hoạt động thẩm định giá phát triển Sự khẳng định chuyển đổi cơ chế kinh tế tại Đại hội Đảng lần VI năm 1986 đã mở đường cho công cuộc đổi mới, dẫn đến các hoạt động của kinh tế thị trường có điều kiện hình thành, làm phát sinh nhu cầu trong thực tiễn về thẩm định giá các loại tài sản

Từ đấy dẫn đến xuất hiện ngày càng nhiều nhu cầu trong việc xác định giá trị tài sản cũng như hình thành các tổ chức có đủ điều kiện cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định pháp luật để xác định đúng giá trị thị trường của tài sản, phục vụ cho các nhu cầu khác nhau về giá mà trước đây nó phải phụ thuộc nặng nề vào Nhà nước dưới các hình thức áp đặt bằng các quyết định hành chính như khung giá hoặc kết quả định giá của Hội

đồng định giá, mất thời gian và thậm chí đôi khi chưa đảm bảo được tính khoa học

Xuất phát từ thực tiễn đó, ngày 08/06/1997 Ban Vật giá chính phủ (nay đã chuyễn sang Bộ tài chính) chính thức trở thành thành viên của Hiệp hội thẩm định giá ASEAN,

từ ngày xét thấy vai trò quan trọng của hoạt động định giá tại Việt Nam, năm 2002, Quốc hội đã ban hành pháp lệnh số 40; năm 2005, chính phủ ban hành Nghị định 101/2006/NĐ-CP về thẩm định giá cùng các văn bản vi phạm pháp luật khác hướng dẫn, ứng dụng các phương pháp trong hoạt động thẩm định giá Đặc biệt, trong năm 2011, lần đầu tiên dự thảo Luật giá đã được đưa ra lấy ý kiến trong kì họp Quốc hội khóa XIII (diễn

ra từ ngày 20/10 đến 26/11 năm 2011), NĐ89/2013/NĐ-CP ngày 06-08-2013; NĐ177/2013/NĐ-CP ngày 11-11-2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá

số 11/2012/QH13 về thẩm định giá đã một lần nữa khẳng định tầm quan trọng của lĩnh vực này, thể hiện rõ sự quan tâm của nhà nước, các Bộ, Cơ quan ban ngành trong việc duy trì và phát triển hoạt động định giá tại Việt Nam ngày càng khởi sắc Nếu như năm

1999, tại Việt nam chỉ có 2 doanh nghiệp định giá thì ngày nay, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này ngày càng nâng cao cả về số lượng lẫn chất lượng theo thông báo mới nhất của bộ tài chính (Thông báo số 48/2011/TB-BTC) về việc công bố danh sách các doanh nghiệp định giá, doanh nghiệp có chức năng định giá đủ diều kiện hoạt động thẩm định giá năm 2011 thì con số này đã lên 52 doanh nghiệp

Tóm lại, nhu cầu về thẩm định giá trị tài sản và dịch vụ định giá tuy mới xuất hiện và phát triển ở nước ta trong những năm gần đây nhưng đã có những ảnh hưởng đáng kể đến nhiều lĩnh vực hoạt động của nền kinh tế Do vậy rất cần sự quan tâm, phối hợp đồng bộ của các Bộ ngành trong việc đưa ra các giải pháp phù hợp nhằm làm cho dịch vụ này phát

triễn một cách lành mạnh, trở thành động lực thúc đẩy kinh tế

2

Á QUY Ị P ÁP UẬT VỀ Ị Á BẤT Ộ SẢ

Hoạt động định giá bất động sản là một hoạt động khách quan, có vị trí quan trọng

trong nền kinh tế thị trường, song hoạt động này liên quan đến nhiều chủ thể khác nhau nên khá phức tạp Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia quan hệ định giá bất động sản, cụ thể là của tổ chức, cá nhân kinh doanh; bảo đảm trật tự quan hệ

xã hội phát sinh trong hoạt động định giá bất động sản, nhà nước phải điều chỉnh các hoạt động này bằng pháp luật

Xuất phát từ thuộc tính riêng của pháp luật (tính quy phạm phổ biến, tính xác định chặt chẽ về hình thức, tính được đảm bảo bằng quyền lực nhà nước) mà nhà nước đã sử dụng pháp luật làm công cụ điều chỉnh các hoạt động định giá bất động sản Để điều chỉnh các hoạt động định giá, pháp luật cần quy định cụ thể về chủ thể, điều kiện, tiêu chuẩn của hoạt động định giá bất động sản cũng như các quy trình, phương pháp, quyền

và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động định giá bất động sản và quản lý nhà nước về

hoạt động này

2.1 hủ thể trong hoạt động định giá bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường của Việt Nam, có thể thấy nước ta chưa có một văn bản quy phạm pháp luật thống nhất làm cơ sở áp dụng chung cho tất cả các loại hình chủ thể kinh doanh Với tư cách là chủ thể pháp lý độc lập, chủ thể tham gia hoạt động định giá bất động sản bao gồm cơ quan nhà nước và doanh nghiệp định giá, ngoài ra còn có các chủ thể khác như hợp tác xã, tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá…

2.1.1 Cơ quan nhà nước

Cơ quan nhà nước tham gia hoạt động định giá bất động sản bao gồm Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài chính, các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh27

cụ thể như sau: Thủ tướng Chính phủ quyết định giá bán hoặc giá

cho thuê tài sản nhà nước là công trình kết cấu hạ tầng, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng không qua hình thức đấu thầu, đấu giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho thuê hoặc bán các đối tượng tái định cư, đối tượng chính sách,28

Bộ trưởng Bộ Tài chính quyết định giá bán giá cho thuê tài sản của nhà nước là công trình kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng không qua hình thức đấu thầu, đấu giá theo ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ đồng thời căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ để hướng dẫn

cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá cho thuê mặt nước, bên cạnh đó Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh quyết định căn cứ vào khung giá chuẩn của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Bộ và hướng dẫn của Bộ Tài chính để quyết định giá các loại đất, giá cho thuê mặt nước, giá bán hoặc cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước cho các đối tượng tái định cư, đối tượng chính sách bên cạnh đó quyết định giá bán hoặc cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước để làm việc hoặc sử dụng vào các mục đích khác

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định giá khi thực hiện thẩm định giá tài sản theo yêu cầu hoặc đề nghị bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc cơ quan, tổ chức, đơn vị giao mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước trong các trường hợp quy định của Luật giá29

cụ thể như sau: mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, đồng thời không thuê được doanh nghiệp thẩm định giá đối với tài sản nhà nước trong trường hợp cơ quan, tổ chức, đơn vị giao mua, bán, thanh lý, cho thuê, đi thuê tài sản nhà nước đã đăng công khai thông tin sau 15 ngày mời cung cấp dịch vụ thẩm định giá nhưng không có doanh nghiệp thẩm định giá nào tham gia, trừ trường hợp đấu thầu theo quy định của pháp luật

về danh mục bí mật nhà nước hoặc mua bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước thì cơ quan nhà nước sẽ tiến hành định giá tài sản.30

Điểm mới trong Luật đất đai năm 2013 về tổ chức định giá, theo đó để đảm bảo tính khách quan trong việc định giá đất, tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ.31

Tổ chức định giá của nhà nước có chức năng xây dựng giá đất và bất động sản, thực hiện công tác định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả nước Theo đó giá đất và bất động sản được định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tùy theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được

Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt Trường hợp bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ra Tòa để giải quyết, quyết định của Tòa án sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật

29

Luật giá năm 2012, điều 44

30

Duyên Anh, Thẩm định giá, Những vấn đề quan trọng cần lưu ý của Nghị định 89/2013/NĐ-CP,

http://ivc.com.vn/tin-tuc/384_nhung-van-de-quan-trong.html , [ngày truy cập 12/11/2014]

31

Luật đất đai số 45/2013/QH13, điều 24, khoản 2

Tóm lại, việc cơ quan nhà nước định giá bất động sản là việc định các mức giá cụ thể cho từng loại bất động sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch, mua bán bất động sản

đó trên thị trường Đối với các loại bất động sản do nhà nước định giá thì các mức giá cụ thể của từng loại bất động sản mang tính bắt buộc với mọi đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực hiện Đối với những bất động sản không thuộc danh mục nhà nước định giá thì do các tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị trường

2.1.2 Doanh nghiệp định giá

Doanh nghiệp định giá là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp và được Bộ Tài chính cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu đề nghị thẩm định giá.32

Việc thành lập, tổ chức, quản lý hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và Luật Đầu tư, vì vậy doanh nghiệp thẩm định giá có những đặc điểm:

Thứ nhất, là doanh nghiệp vì vậy doanh nghiệp thẩm định giá có đầy đủ các đặc điểm

của doanh nghiệp: là đơn vị kinh tế, hoạt động trên thương trường, có trụ sở giao dịch ổn định, có tài sản đồng thời đã được đăng ký kinh doanh và hoạt động kinh doanh

Thứ hai, cung cấp dịch vụ thẩm định giá, tư vấn thẩm định giá theo quy định của

pháp luật như dịch vụ thẩm định giá phục cho các doanh nghiệp: thẩm định giá trị doanh nghiệp để mua bán, góp vốn, liên doanh; xác định bất động sản đảm bảo phục vụ hoạt động tín dụng ngân hàng…

Thứ ba, hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp được thực hiện theo hợp đồng

cung cấp dịch vụ định giá bằng văn bản với cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân có nhu cầu định giá Hợp đồng dịch vụ định giá thể hiện nội dung, tài sản, mục đích định giá; quyền và nghĩa vụ của các bên; giá trị hợp đồng và các điều khoản thanh toán; thời gian thực hiện hợp đồng, chấm dứt hợp đồng và điều khoản chung

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng quy định về thành lập hoạt động của doanh nghiệp định giá dưới các hình thức tổ chức bao gồm: công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên và công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân

Các doanh nghiệp định giá bất động sản là lực lượng năng động nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là những doanh nghiệp luôn tìm tòi khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc Những doanh nghiệp này cung cấp thông tin về giá các loại bất động sản và các thông tin liên quan đến giá bất động sản trong việc chuyển

32

Nghị định 89/2013/NĐ/CP Quy định chi tiết và biện pháp thi hành một số điều của Luật giá năm 2012 về thẩm định giá, điều 3, khoản 1

nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản và các thông tin liên quan đến

sự hình thành giá bất động sản theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân Giá cả do các tổ chức này công bố tuy không có giá trị bắt buộc đối với bên mua hoặc bên bán, nhưng được đảm bảo bằng những căn cứ vững chắc nên thường các bên sử dụng để đàm phán trước khi tới các quyết định thỏa thuận cuối cùng Với chức năng của mình các doanh nghiệp định giá bất động sản đã phát hiện ra các trường hợp rửa tiền qua việc mua, bán bất động sản với giá quá rẻ hoặc quá đắt so với các mức giá của thị trường.33

Ngoài ra kết quả thẩm định giá của doanh nghiệp định giá được sử dụng là một trong những căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt chi từ ngân sách nhà nước, tính thuế, xác định giá trị tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng, cho thuê, chuyển nhượng … và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong hợp đồng định giá, đồng thời để tư vấn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và là cơ sở cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu định giá

sử dụng kết quả định giá theo mục đích đã được ghi trong hợp đồng định giá

2.1.3 Các chủ thể khác

Những người tham gia thương trường đầu tiên có lẽ là những cá nhân, tổ chức mong muốn tìm kiếm lợi nhuận trong việc trao đổi mua bán hàng hóa hoặc dịch vụ nói chung và hoạt động định giá bất động sản nói riêng Giống như các chủ thể khác của luật dân sự, những cá nhân, tổ chức này phải chịu trách nhiệm đến cùng trong phạm vi vốn điều lệ, vốn tích lũy và các nguồn vốn khác đối với các khoản nợ do hành vi thương mại của

mình gây ra Cùng với điều kiện: thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải

thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất

động sản theo quy định của pháp luật; thứ hai, khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động

sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.34

Theo quy định này thì

hộ kinh doanh không thể là chủ thể của hoạt động định giá giá bất động sản vì hộ kinh doanh không phải là một doanh nghiệp Vậy ngoài những chủ thể nêu ở phần trên còn có hợp tác xã và tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá là chủ thể của hoạt động định giá bất

động sản

Hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể do các cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là

xã viên) có nhu cầu, lợi ích chung, góp sức lập ra theo quy định của luật này để phát huy sức mạnh tập thể của từng xã viên tham gia hợp tác xã, cùng nhau thực hiện có hiệu quả các hoạt động sản xuất, kinh doanh và nâng cao đời sống vật chất, tinh thần, góp phần

33

Công ty bất động sản Goldland, Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản,

th-trng-bt-ng-sn&catid=29:tin-kinh-te&Itemid=92 , [ngày truy cập 17/11/2014]

http://www.batdongsanninhbinh.com/index.php?option=com_content&view=article&id=3173:cac-lc-lng-tham-gia-34

Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006, điều 8, khoản 2

phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.35

Hợp tác xã bình đẳng với các mô hình doanh nghiệp khác, hoạt động như một loại hình doanh nghiệp, nhưng không đơn thuần là hoạt động kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi nhuận mà còn có chức năng xã hội đối với các

xã viên: phát huy tinh thần tập thể, nâng cao ý thức trong việc phát triển hợp tác trong cộng đồng xã hội, hợp tác giữa các hợp tác xã với nhau ở trong nước và nước ngoài theo quy định của pháp luật, hơn nữa nó có tư cách pháp nhân, tự chịu trách nhiệm và cùng có lợi: chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh dịch vụ trong phạm vi vốn điều lệ, vốn tích lũy của hợp tác xã và phân phối thu nhập, chia lãi, đảm bảo được lợi ích của các xã viên

Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá là tổ chức xã hội - nghề nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật trên cơ sở tham gia tự nguyện của các thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan trong lĩnh vực thẩm định giá.36

2.2 iều kiện hoạt động định giá bất động sản

2.2.1 Đối với hội đồng thẩm định giá của nhà nước

Về thành phần thẩm định giá:

Hội đồng thẩm định giá tài sản của Bộ Tài chính được thành lập theo thẩm quyền quản lý nhà nước: thực hiện thẩm định giá hoặc chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước theo yêu cầu của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ do lãnh đạo

Bộ Tài chính hoặc người được ủy quyền làm chủ tịch, các thành viên khác gồm: Đại diện đơn vị chuyên môn về quản lý giá thuộc Bộ Tài chính; Đơn vị đại diện chuyên môn về quản lý tài sản nhà nước thuộc Bộ Tài chính; Các thành viên khác do Chủ tịch hội đồng quyết định căn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá

Trường hợp Hội đồng thẩm định giá do Bộ Tài chính thành lập theo thẩm quyền quản

lý nhà nước: phân công và tổ chức thực hiện quy định tài sản nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và quy định khác của pháp luật có liên quan và đối với việc mua bán, thanh lý, cho thuê tài sản phục vụ hoạt động của nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; không thuê được doanh nghiệp định giá; mua bán tài sản thuộc bí mật nhà nước; mua bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ quản lý theo

quy định về phân cấp quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; quy định về phân cấp quản lý của ngân sách nhà nước và quy định của pháp luật có liên quan.37

Hội đồng thẩm định giá tài sản của Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ,

cơ quan khác của trung ương (sau đây gọi là Bộ, cơ quan trung ương) do lãnh đạo Bộ, cơ quan trung ương có tài sản cần thẩm định giá hoặc người được ủy quyền làm Chủ tịch gồm: Thủ trưởng đơn vị có tài sản cần định giá; Đại diện đơn vị chuyên môn về quản lý giá, quản lý tài chính thuộc Bộ, cơ quan trung ương và bộ phận chuyên môn về giá hoặc tài chính, kế toán của đơn vị có tài sản cần thẩm định giá.38

Hội đồng thẩm định giá tài sản cấp tỉnh, cấp huyện do lãnh đạo hoặc người được ủy quyền của cơ quan tài chính nhà nước (Sở tài chính, Phòng tài chính kế hoạch) làm chủ tịch, các thành viên khác gồm: đại diện đơn vị có tài sản cần thẩm định giá; đại diện đơn

vị chuyên môn về quản lý giá, quản lý tài chính của cơ quan tài chính nhà nước; các thành viên khác do cơ quan có thẩm quyền quyết định, căn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá.39

Hội đồng thẩm định giá tài sản của cơ quan, tổ chức, đơn vị (sau đây gọi chung là đơn vị) được giao mua, bán, quản lý và sử dụng tài sản do lãnh đạo đơn vị có tài sản cần thẩm định giá hoặc người được ủy quyền làm chủ tịch, các thành viên khác gồm: đại diện

bộ phận chuyên môn về giá hoặc tài chính, kế toán của đơn vị được giao mua, bán, quản

lý sử dụng tài sản; đại diện bộ phận chuyên môn về giá hoặc tài chính của cơ quan cấp trên; các thành viên khác do cơ quan có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng quyết định căn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá.40

Tiêu chuẩn về thẩm định viên đối với Hội đồng thẩm định giá:

Hội đồng thẩm định giá phải có ít nhất một thành viên đã qua đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá theo quy định của Bộ Tài chính hoặc đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng, đại học, sau đại học chuyên về vật giá, thẩm định giá.41

Trong trường hợp cần thiết, Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá quyết định thành lập Tổ giúp việc Hội đồng thẩm định giá42: Các thành viên của Tổ giúp việc có nhiệm vụ giúp Hội đồng thẩm định thực hiện các chức năng nhiệm vụ của Hội đồng thẩm định như: Các thành viên của Hội đồng thẩm định có nhiệm vụ thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư theo nhiệm vụ, thẩm quyền được giao; Chủ tịch Hội đồng thẩm định phân công nhiệm vụ các thành viên căn cứ yêu cầu về nội dung cần thẩm định của từng dự án,

có văn bản đề nghị cần thẩm định và gửi phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến các thành viên của Hội đồng thẩm định phù hợp yêu cầu thực tế

Hội đồng thẩm định làm việc theo nguyên tắc tập thể Phiên họp thẩm định giá chỉ được tiến hành khi có mặt ít nhất 2/3 số lượng thành viên của Hội thẩm định giá tài sản trở lên tham dự Trường hợp hội đồng thẩm định giá tài sản chỉ có 03 thành viên thì phiên họp phải có đủ mặt 03 thành viên Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá điều hành phiên họp Trước khi tiến hành phiên họp thẩm định giá, những thành viên vắng mặt phải có văn bản gửi tới chủ tịch Hội đồng thẩm định giá nêu rõ lý do vắng mặt và ý kiến độc lập của mình

về các vấn đề liên quan đến giá của tài sản cần thẩm định Hội đồng thẩm định giá kết luận về giá của tài sản theo ý kiến đa số đã được biểu quyết và thông qua của thành viên hội đồng có mặt tại phiên họp Trong trường hợp có ý kiến ngang nhau thì bên có biểu quyết của Chủ tịch Hội đồng là ý kiến quyết định Thành viên Hội đồng thẩm định giá có quyền bảo lưu ý kiến của mình nếu không đồng ý với kết luận về giá của tài sản do Hội đồng quyết định; ý kiến bảo lưu đó được ghi vào biên bản phiên hợp thẩm định giá tài sản.43

Hội đồng thẩm định giá của nhà nước sẽ chấm dứt hoạt động sau khi hoàn thành nhiệm vụ quy định tại quyết định thành lập hội đồng Các trường hợp phát sinh sau khi hội đồng thẩm định giá chấm dứt hoạt động sẽ do cơ quan có thẩm quyền thành lập Hội đồng chủ trì xử lý.44

Song, do chưa có quy định rõ về quyền và trách nhiệm của cơ quan tài chính tại địa phương trong việc kiểm tra, giám sát hoạt động thẩm định giá, kết quả thẩm định giá nên

dễ dẫn đến tình trạng móc ngoặc giữa doanh nghiệp thẩm định giá và người có thẩm quyền trong cơ quan tổ chức, quản lý, sử dụng tài sản nhà nước để thẩm định giá quá cao, còn khi mua sắm và thẩm định giá quá thấp khi bán hoặc thanh lý tài sản nhà nước gây thất thoát cho ngân sách nhà nước, điều này đặt yêu cầu cần phải tăng cường công tác quản lý để đáp ứng yêu cầu thẩm định giá các tài sản nhà nước.45

2.2.2 Đối với doanh nghiệp

Doanh nghiệp định giá phải căn cứ vào quy định của luật giá và các văn bản hướng

dẫn thực hiện (NĐ89/2013/NĐ-CP hướng dẫn một số điều của luật giá 2012), theo đó muốn trở thành doanh nghiệp thẩm giá thì ngoài các điều kiện về thành lập và hoạt động

http://www.baomoi.com/Diem-của doanh nghiệp thẩm định giá46, doanh nghiệp thẩm định giá còn phải đủ các điều kiện cấp giấy chứng nhận kinh doanh dịch vụ thẩm định giá của từng loại hình doanh nghiệp:47

Thứ nhất, các doanh nghiệp phải có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng

nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về hoạt động định giá bất động sản

Thứ hai, có từ 03 (ba) thẩm định viên về giá trở lên, các thẩm định viên về giá có thẻ

định viên về giá còn giá trị hành nghề, trong đó người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá có thẻ thẩm định viên về giá

Thứ ba, đối với doanh nghiệp thẩm định giá có hình thức là công ty trách nhiệm hữu

hạn, công ty cổ phần thì người đại diện hợp pháp của doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá; đối với doanh nghiệp thẩm định giá có hình thức là công ty hợp danh thì tất

cả thành viên hợp danh phải là thẩm định viên về giá, một thẩm định viên về giá có thẻ thẩm định viên về giá chỉ được làm một thành viên hợp danh của một công ty thẩm định giá hợp danh, còn trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá có hình thức là doanh nghiệp

tư nhân thì chủ doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá, một thẩm định viên về giá chỉ được làm chủ một doanh nghiệp thẩm định giá tư nhân

Thứ tư, về vốn pháp định, doanh nghiệp muốn kinh doanh bất động sản nói chung và

hoạt động định giá bất động sản nói riêng phải có vốn pháp định 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam48 ngoài ra đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên và công ty cổ phần còn phải có thêm điều kiện “Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định”

Thứ năm, điều kiện về tiêu chuẩn của thẩm định viên về giá Thẩm định viên về giá

khi hành nghề phải có tiêu chuẩn và thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá49

, theo

đó doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải luôn tôn trọng và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề, phải bảo vệ uy tín nghề nghiệp, không được có những hành vi giảm uy tín nghề nghiệp định giá Ngoài ra, thẩm định viên về giá phải có năng lực hành vi dân sự; có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan; có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học hoặc chuyên ngành vật giá, thẩm định giá và các ngành gồm: kinh tế, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc ở nước ngoài cấp

Đồng thời, phải có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá, thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học theo quy định nêu trên Định giá viên mới được đào tạo muốn trở thành chuyên gia định giá cần bắt đầu sự nghiệp là làm trợ lý định giá cho các chuyên gia định giá có chứng chỉ hành nghề

Ngoài ra, phải có chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính như phải có khả năng dễ dàng tính toán trên máy tính, có kiến thức về thống kê để dự báo về

xu hướng kinh tế, trừ các trường hợp: Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành vật giá, thẩm định giá; kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ định giá và đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá vì đây là nghề thuộc lĩnh vực kinh tế đòi hỏi các ứng viên có kiến thức nền tản về kinh tế, tài chính Bên cạnh đó, cần có thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp.50

Như vậy, muốn trở thành doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản, các

cá nhân tổ chức phải thỏa mãn điều kiện về thành lập, hoạt động của từng loại hình doanh nghiệp theo quy định về luật doanh nghiệp cũng như muốn thành lập công ty thẩm định giá phải đảm bảo các tiêu chuẩn đã được quy định tại điều 39 Luật giá 2012 như trên

2.2.3 Đối với hợp tác xã và tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá

2.2.3.1 Đối với hợp tác xã

Cũng giống như doanh nghiệp định giá, hợp tác xã muốn hoạt động định giá bất động sản cũng bắt buộc phải đăng ký kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản và phải có vốn pháp định 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam và phải có ít nhất hai xã viên có chứng chỉ định giá bất động sản51

thì mới được phép hoạt động dịch vụ định giá bất động sản Xã viên để có được chứng chỉ định giá bất động sản phải có điều kiện và hồ sơ như sau: Thứ nhất, không phải là cán bộ, công chức nhà nước; Thứ hai, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong

tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; Thứ ba, có bằng tốt

nghiệp cao đẳng hoặc đại học; Thứ tư, có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản

Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản bao gồm: Đơn xin cấp chứng chỉ có dán ảnh và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ và có 02 ảnh màu cỡ (3 x 4) cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ, bên cạnh đó còn

có bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người xin cấp chứng chỉ; bản sao giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản hoặc bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học.52

Trên thực tế cho thấy, các cá nhân không thành lập doanh nghiệp cũng như hợp tác

xã vẫn có thể tham gia dịch vụ định giá bất động sản được, nhưng pháp luật quy định muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp để đảm bảo tính pháp lý, tạo

sự minh bạch trong các hợp đồng kinh tế, hạn chế những tranh chấp không đáng có, việc quy định vốn pháp định 6 (sáu) tỷ và phải có địa điểm giao dịch, giấy phép kinh doanh sẽ tạo niềm tin đối với khách hàng vì đây là lĩnh vực có tính rủi ro cao, hơn nữa khi khách hàng đến giao dịch ở hợp tác xã sẽ thấy yên tâm, tin tưởng hơn sẽ có được nhiều hợp đồng định giá hơn Nhiều hợp tác xã hiện nay đã chú ý đến việc thiết lập hình ảnh của mình, đưa thông tin của hợp tác xã tới xã hội cũng như đối tác, thêm vào đó là những báo cáo tài chính hàng năm Những thông tin cụ thể về hợp tác xã ngày càng rộng rãi bởi nếu

có xảy ra tranh chấp hoặc sự cố thì sẽ dễ dàng kiện tụng hợp tác xã làm ăn không trung thực

2.2.3.2 Đối với tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá

Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về hội và pháp luật về thẩm định giá53 nên điều kiện thành lập và hoạt động của

tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá cũng như điều kiện cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ về thẩm định giá cũng sẽ được áp dụng tương tự như của doanh nghiệp thẩm định giá đã phân tích phía trên

Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được tổ chức và đào tạo, cấp chứng chỉ bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ về thẩm định giá và thực hiện những nhiệm vụ liên quan đến hoạt động thẩm định giá sau:

Nghiên cứu, cập nhật tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét ban hành hoặc bổ sung sửa đổi tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cho phù hợp với tình hình thực tế tại Việt Nam và thông lệ quốc tế bởi tiêu chuẩn thẩm định giá quốc

tế là tiêu chuẩn chung làm hài hòa, cân đối những tiêu chuẩn thẩm định giá của các thành viên

Đồng thời, phối hợp với Bộ Tài chính tổ chức thi cấp thẻ thẩm định viên về giá: đối tượng đăng ký dự thi phải thi chuyên ngành gồm 5 môn: Pháp luật áp dụng trong lĩnh vực giá và thẩm định giá; nguyên lý hình thành giá cả thị trường và nguyên lý căn bản về thẩm định giá; thẩm định giá bất động sản; thẩm định giá máy, thiết bị; thẩm định giá trị

doanh nghiệp và môn ngoại ngữ là tiếng anh trình độ C Những người dự thi các kỳ trước

nhưng kết quả không đạt thì chỉ thi lại những môn chưa đạt yêu cầu, các môn chưa thi sẽ

thi các môn đăng ký dự thi và bảo lưu kết quả thi các môn đã thi.54

Bên cạnh đó phối hợp với Bộ Tài chính thực hiện, kiểm tra, đánh giá chất lượng hoạt

động thẩm định giá và việc chấp hành các quy định của nhà nước về thẩm định giá đối

với doanh nghiệp thẩm định giá là hội viên và cung cấp thông tin cho Bộ Tài chính về

hoạt động của hội viên để phục vụ công tác quản lý nhà nước về thẩm định giá; Ngoài ra

tổ chức công tác thông tin, tuyên truyền hoạt động thẩm định giá; phối hợp với Bộ Tài

chính thực hiện công tác tuyên truyền về cơ chế, chính sách quản lý điều hành của nhà

nước trong lĩnh vực giá Tham gia hoạt động hợp tác quốc tế về thẩm định giá theo quy

định của pháp luật về hội

2.3 Tiêu chuẩn định giá bất động sản Việt am

Trong các văn bản quy phạm pháp luật đã được nhà nước Việt Nam xây dựng và ban

hành về lĩnh vực thẩm định giá như Luật kinh doanh bất động sản 2006, Nghị định

153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện luật kinh doanh bất động sản, Luật giá số

11/2013/QH13, Nghị định 89/2013 hướng dẫn luật giá, … thì với việc ban hành hệ thống

tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã giúp cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh

vực này có cơ sở pháp lý rõ ràng và chặt chẽ nhằm góp phần bình ổn giá cả thị trường nói

chung cũng như giá trị thị trường bất động sản nói riêng ở Việt Nam

Các thẩm định viên độc lập, các công ty nhà nước và tư nhân với nhiều hình thức sở

hữu khác nhau muốn hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá đều phải đảm bảo một số

tiêu chuẩn do Chính phủ quy định:

Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam tính đến thời điểm tháng 06/2014 bao

gồm 13 tiêu chuẩn thẩm định giá, được ban hành chia thành 4 đợt tương ứng với mỗi

Quyết định cụ thể của Bộ Tài chính Đợt 1 bao gồm 3 tiêu chuẩn (ban hành kèm theo

Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ); quy định nội dung về giá trị thị trường của tài sản,

những quy tắc đạo đức chi phối và chứng thư thẩm định giá Đợt 2 bao gồm 3 tiêu chuẩn

(ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC); quy định nội dung về giá trị phi

thị trường, quy trình thẩm định giá và các nguyên tắc xác định Đợt 3 chia làm 6 tiêu

chuẩn (ban hành kèm theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC ); quy định nội dung về các

phương pháp thẩm định giá và phân loại tài sản, sau cùng là đợt 4 bao gồm 1 tiêu chuẩn

(ban hành kèm theo thông tư số 6/2014/TT-BTC); quy định nội dung về thẩm định giá tài

sản vô hình Các tiêu chuẩn thẩm định giá này góp phần đảm bảo tính khách quan trung