Khảo sát đánh giá tình hình quản lý đất đai cấp xã ở thành phố hà nội

Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai 1993 ra đời lại khẳng định:”Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” do Nhà nứơc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và theo Pháp luật, đảm bảo sử

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ -ĐỊA CHẤT

NGUYỄN THANH TUẤN

KHẢO SÁT, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ -ĐỊA CHẤT

NGUYỄN THANH TUẤN

KHẢO SÁT, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

CẤP XÃ Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Kỹ thuật trắc địa

Mã số: 60520503

LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS Trần Thuỳ Dương

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi Các dữ liệu, kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Hà nội, ngày 14 tháng 4 năm 2014

Nguyễn Thanh Tuấn

- UBND: Ủy ban nhân dân

- HDND: Hội đồng nhân dân

- VĐV: Vận động viên

- TDTT: Thể dục thể thao

- TTCN: Tiểu thủ công nghiệp

- GĐVH: Gia đình văn hóa

MỤC LỤC

TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, BIỂU

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 3

1.1 Định nghĩa về đất đai và quản lý đất đai 3

1.1.1 Định nghĩa đất đai. 3

1.1.2 Định nghĩa về quản lý đất đai 3

1.2 Cơ sở khoa học và thực tiễn về công tác quản lý và sử dụng đất đai 4

1.2.1.Thời kỳ trước khi có thực dân Pháp xâm lược 4

1.2.2 Thời kỳ Pháp - Mỹ (1884 – 1945) 6

1.2.3 Thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hoà 6

1.3 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai. 10

1.3.1 Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất lập bản đồ địa chính. 10

1.3.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 12

1.3.3 Ban hành văn bản pháp luật và hướng dẫn thực hiện văn bản đó: 15

1.3.4 Giao đất, cho thuê, thu hồi đất. 16

1.3.5 Đăng ký đất, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê đất. 19

1.3.6 Thanh tra việc chấp hành các văn bản về quản lý sử dụng đất. 21

1.3.7 Giải quyết các tranh chấp về đất đai, giải quyết các khiếu nại tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất: 21

1.3.8 Xác định địa giới hành chính , lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính , lập bản đồ hành chính. 21

1.3.9 Thống kê, kiểm kê đất đai. 23 1.3.10 Quản lý tài chính về đất đai 23 1.3.11 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất

3.1.Điều kiện tự nhiên 71

3.1.1 Vị trí địa lý 71 3.1.2 Địa hình 72

3.1.3 Khí hậu 73

3.1.4 Tài nguyên 75

3.1.5.Thủy văn 75

3.1.6 Đánh giá chung 77

3.2 Điều kiện kinh tế và xã hội 77

3.3 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai của xã Tây Tựu. 85

3.4 Đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai. 85

3.4.1 Công tác ban hành các văn bản qui phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, tổ chức thực hiện các văn bản đó. 85

3.4.2 Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. 87

3.4.3 Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. 87

3.4.4 Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 90

3.4.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất:………91

3.4.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 92

3.4.7 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: 95

3.4.8 Quản lý tài chính về đất đai 96

3.4.9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. ……… 97

3.4.10 Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất……….98

3.4.11 Công tác thanh tra, kiểm tra chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 99 3.4.12 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi

phạm trong việc quản lý sử dụng đất đai. 101 3.4.13 Công tác quản lý dịch vụ công về đất đai. 103 3.5 Đánh giá chung về công tác quản lý nhà nước về đất đai của xã Tây Tựu 104 3.6 Một số giải pháp đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai của xã

trong thời gian tới: 105 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 110TÀI LIỆU THAM KHẢO 113

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, BIỂU

STT Tên hình ảnh,

8 Hình 3.1 Vị trí và ranh giới xã Tây Tựu, huyện Từ Liêm 71

Kết quả thanh tra, kiểm tra việc chấp hành về quản lý

đất đai của công dân xã Tây Tựu năm 2007-2012

102

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng.Tuy nhiên, đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng,

có vị trí cố định trong không gian, không thể thay thế và di chuyển được theo

ý muốn chủ quan của con người Mặt khác thời gian sử dụng đất có thể là vô hạn nếu con người biết sử dụng theo hướng tích cực và hiệu quả ngược lại đất

có thể bị hủy hoại nhanh nếu chúng ta sử dụng không hợp lý Chính vì vậy, việc quản lý và sử dụng tài nguyên quý giá này một cách hợp lý không những

có ý nghĩa quyết định đến sự phát triển đến nền kinh tế đất nước mà còn đảm bảo cho mục tiêu chính trị và phát triển xã hội Việc quản lý đất đai luôn là mục tiêu của mọi Quốc gia, mọi vùng lãnh thổ nhằm nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất, hướng đất đai phục vụ theo yêu cầu, đảm bảo việc sử dụng đất đai tiếp kiệm và có hiệu quả Chính vì vậy ở nước ta cũng như các nước khác trên thế giới việc quản lý và sử dụng đất đều được quy định trong hiến phát và pháp luật của mình

Trong công cuộc đổi mới đất nước, quá trình đô thị hóa diễn ra hết sức nhanh chóng Trong quá trình đô thị hóa để đáp ứng yêu cầu cho sự phát triển kinh

tế - xã hội, thì việc quản lý và sử dụng đất càng được thực hiện theo phương

pháp hợp lý, tiếp kiệm, hiệu quả và bền vững

Trên cơ sở đó, tôi đã lựa chọn đề tài:

“Khảo sát, đánh giá tình hình quản lý đất đai cấp xã

ở Thành phố Hà Nội”

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài:

- Khảo sát, đánh giá tình hình quản lý đất đai cấp xã ở Thành phố Hà

Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản

lý đất đai cấp xã ở thành phố Hà Nội

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài:

- Đề tài đi sâu vào đánh giá công tác quản lý đất đai ở xã Tây Tựu huyện Từ Liêm thành phố Hà Nội

4 Nội dung nghiên cứu:

- Nghiên cứu khảo sát và đánh giá tình hình quản lý đất đai cấp xã ở

thành phố Hà Nội

- Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai cấp xã ở thành phố Hà Nội

5 Phương pháp nghiên cứu:

- Đánh giá công tác quản lý đất đai

- Một số giải pháp đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai

6 Cấu trúc luận văn:

Ngoài phần mở đầu, kết luận, kiến nghị , nội dung luận văn được cấu

trúc thành 3 chương:

Chương 1: Khái quát về công tác quản lý đất đai

Chương 2: Thực trạng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố

Chương 3: Đánh giá tình hình quản lý đất đai ở xã Tây Tựu

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

1.1 Định nghĩa về đất đai và quản lý đất đai

Vì vậy, việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý là một trong những vấn đề mà mọi quốc gia đều quan tâm ở Việt Nam việc quản lý đất đai đã được thực hiện ngay trong những ngày đầu giành được độc lập Theo luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ghi:” Đất đai

là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất, đặc biệt là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các dân

cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay

1.1.2 Định nghĩa về quản lý đất đai

Quản lý đất đai (Land administration - địa chính): Theo định nghĩa của

LHQ: Là quá trình lưu giữ và cập nhật những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và những thông tin khác liên quan đến đất (Land administration guidelines-1996)- chỉ dẫn về quản lý hành chính đất đai

Là quá trình đảm bảo theo luật pháp cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhuận thu được từ đất (thông qua thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai Đối tượng quản lý đất đai liên quan đến

cả 2 đối tượng đất công và đất tư bao gồm các công việc: đo đạc đất đai, đăng

ký đất đai, định giá đất đai, giám sát sử dụng, lưu giữ và cập nhật các thông tin đất đai, cung cấp các thông tin đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai

1.2 Cơ sở khoa học và thực tiễn về công tác quản lý và sử dụng đất đai

Bất kỳ một quốc gia nào, nhà nước nào cũng có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi biên giới quốc gia mà thiên nhiên ban tặng Đất đai là vấn

đề sống còn của mỗi quốc gia, vì vậy nhà nước muốn tồn tại và phát triển thì phải quản lý chặt chẽ nắm chắc tài nguyên đất đai Mỗi chế độ chính trị khác nhau để có chính sách quản lý đất đai đặc trưng cho mỗi thời kỳ lịch sử đó Dưới đây là một số hình thức quản lý nhà nước về đất đai qua các thời kỳ

1.2.1.Thời kỳ trước khi có thực dân Pháp xâm lược

Đất nước Việt Nam ta đã có hơn 4000 năm văn hiến, 40 thế kỷ qua, nước ta

đã trải qua hàng chục triều đại Dưới mỗi nhà nước lại có những quy định về quản lý đất đai khác nhau Những quy định này luôn luôn có lợi cho giai cấp thống trị đương thời

-Thời kỳ Hùng Vương

Các Vua Hùng dựng nước Văn Lang đóng đô ở Phong Châu Thời kỳ này ruộng đất công chuyển dần từ tập thể công xã sang tay giai cấp thống trị đương thời

- Thời kỳ Thục An Dương Vương (257 – 208 Tr.CN)

Nước ta là Âu Lạc thủ đô ở Cổ Loa Đây là thời kỳ chế độ nô lệ, quyền sở hữu ruộng đất nằm trong tay chủ nô

- Thời Nhà Tiền Lê (981 – 1009)

Lê Hoàn sau khi lên ngôi lấy niên hiệu là Lê Đại Hành giữ tên nước là Đại Cồ Việt và thủ đô là Hoa Lư.Ông là người đầu tiên tổ chức cày ruộng

“tịch điền”

- Thời Nhà Lý (1010 -1225)

Lý Công Uẩn lên ngôi, đổi tên nước là Đại Cồ Việt, dời đô ra Thăng Long (Hà Nội ngày nay) Quyền sở hữu tối cao về đất đai vẫn thuộc về nhà Vua Nhà Vua đem ruộng đất ban thưởng cho người có công hoặc quý tộc Vì vậy, trong nước hình thành những thái ấp của tư nhân và điền trang

- Thời Nhà Hồ (1400 – 1407)

Hồ Quý Ly sau khi lên ngôi đã ban hành chính sách ‘hạn điền” Chỉ có đại vương và trưởng công chúa thì ruộng đất không có hạn đình, không được nhận quá 10 mẫu ruộng, người nào quá hạn đình thì phải nộp vào quan

- Thời Nhà Hậu Lê (1418 – 1788)

Dưới thời Lê - Trịnh bắt đầu có “quan điền, quan trại” có thể liên quan đến khái niệm “quốc khố” từ thời Lý Nhưng nổi bật là nhà Lê thi hành chế độ

“Lộc điền” thay cho việc trả lương cho viên chức quan lại Đồng thời thi hành chế độ “quan điền” ở các làng xã, tức là chia ruộng đất công cho dân

- Thời Nhà Nguyễn Tây Sơn (1789 – 1802)

Sau khi đánh thắng quân Thanh, Vua Quang Trung ban chiếu Khuyến nông “phục hồi phiêu tán, khai khẩn ruộng đất bỏ hoang” Đồng thời sửa lại chính sách quân điền cho hợp lý hơn và giảm nhẹ tô thuế

- Thời Nhà Nguyễn (1802 – 1945)

Tên nước là Đại Cồ Việt, và Đại Nam, kinh đô ở Phú Xuân Nhà Nguyễn nắm quyền có một số chính sách ruộng đất phản động như tịch thu ruộng đất của những người Tây Sơn, tăng tô thuế Đối với ruộng đất công làng xã, ban đầu nhà Nguyễn vẫn còn ngặt việc cầm bán ruộng đất công Đến năm 1844, nhà nước có nhượng bộ các làng xã, chấp nhận thực tế quyền cầm có thời hạn của làng xã đối với các ruộng đất trong tay họ

1.2.2 Thời kỳ Pháp - Mỹ

- Thòi kỳ pháp thuộc

đã làm tay sai cho chúng Chúng chiếm đất đai của chúng ta Giai cấp địa chủ với 2% dân số đã chiếm tới 52.1% ruộng đất Địa chủ bóc lột dân chủ yếu bằng hình thức phát canh thu tô với mức tô hiện vật rất cao Bên cạnh đó, người dân còn chịu sự bóc lột hà Ngay từ khi thực dân Pháp đặt chân lên đất nước ta, triều đình nhà Nguyễn khắc không kém của bọn thực dân Pháp

- Thời kỳ Mỹ - Ngụy tạm chiếm Miền Nam (1945 – 1975)

Ở thời kỳ này, chính sách nổi bật là “quốc sách cải cách điền địa” của Ngô Đình Diệm và sau đó là chính sách “người cày có ruộng” của Nguyễn Văn Thiệu

1.2.3 Thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hoà

Cách mạng tháng 8-1945 thành công, nước Việt Nam dân chủ Cộng hoà

ra đời, ngành Địa chính từ trung ương đến địa phương được duy trì và củng

cố để thực hiện tốt công tác quản lý ruộng đất

Ngay sau Cách mạng tháng 8 thành công, nhân dân ta đã trải qua một thời

kỳ phức tạp, nền kinh tế bị sa sút, lạc hậu Đặc biệt nạn đói năm 1945, để

khắc phục tình trạng đó Đảng và Chính phủ đã có chủ trương “Khẩn cấp chấn hưng Nông Nghiệp”

Để cứu đói cho nhân dân các chính sách đất đai lúc này đều nhằm chấn hưng Nông nghiệp Hàng loạt các Thông tư Chỉ thị, Nghị định của Chính phủ được ban hành nhằm tăng cường hiệu quả sử dụng đất Nông nghiệp

Trong cuộc kháng chiến chống Pháp, Chính phủ đã có nhiều chính sách

sử dụng đất khai hoang, đất vắng chủ, đất tịch thu từ bọn việt gian phản động

từ năm 1950, người cày được giảm tô khi canh tác trên đất vắng chủ

Ngày 14/2/1953 Quốc hội thông qua luật cải cách ruộng đất đánh đổ hoàn toàn chế độ Phong kiến thực dân, triệt để thực hiện khẩu hiệu “Người cày có ruộng”

Ngày 19/12/1953, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký lệnh ban hành Luật cải cách ruộng đất với mục đích:” Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc khác ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của địa chủ phong kiến, đem lại ruộng đất cho nhân dân”

Năm 1959-1960 hợp tác hoá ruộng đất cơ bản hoàn thành, lúc này tồn tại 3 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Ngày 14/12/1959 Thủ tướng Chính phủ ra quyết định số 404 TTg cho phép thành lập cục đo đạc và bản đồ trực thuộc Phủ Thủ tướng để chắc địa hình và tài nguyên đất

Ngày 09/12/1960 Chính Phủ ban hành nghị định 70/CP về nhiệm vụ về tổ chức ngành quản lý ruộng đất, quyết định chuyển ngành địa chính từ Bộ tài chính sang Bộ nông nghiệp phụ trách và đổi tên thành quản lý ruộng đất Trong quá trình hoàn thiện quản lý ruộng đất, nhiều địa phương còn buông lỏng nên đã phát sinh việc bỏ hoang hoá, lấn chiếm ruộng đất của hợp tác xã, cấp và cho đất trái pháp luật

Căn cứ vào Nghị quyết số 548/NQ-QH ngày 24/05/1979 của uỷ ban Thành uỷ Quốc hội, Chính phủ đã ban hành Nghị định 440/CP ngày

09/11/1979 về thành lập hệ thống ruộng đất trước thuộc Hội Đồng Bộ trưởng

và uỷ ban nhân dân các cấp

Giai đoạn 1980-1991: Hiến pháp 1980 ra đời khẳng định:”Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Trong thời gian này tuy chưa có Luật đất đai nhưng hàng loạt hệ thông văn bản mang tính pháp luật của Nhà nước về đất đai ra đời :

+ Quyết định 201/CP ra ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính Phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất

+ Chỉ thị 299/TTg ra ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc bản đồ giải thửa, phân hạng và đăng ký ruộng đất nhằm nắm chắc quỹ đất trong cả nước

để lập hồ sơ địa chính

+ Chỉ thị 100/CT-TW ngày 13/4/1981 của Ban bí thư trung ương Đảng về việc khoán sản phẩm đến nhóm người lao động và người lao động trong nhóm hợp tác xã nông nghiệp

Ngày 08/01/1988 Quốc hội thông qua luật đất đai 1988 ra đời đã là một dấu mốc lịch sử đầu tiên thể hiện sự quản lý Nhà nước đối với đất đai, tiếp theo đó là Nghị quyết 10 của Bộ chính trị 05/04/1988, đây là sự biến đổi lớn lao trong quan niệm về quản lý đất đai

Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai 1993 ra đời lại khẳng định:”Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” do Nhà nứơc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và theo Pháp luật, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả, Nhà nước giao đất cho các tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài… Năm 1993, Luật đất đai được Quốc hội thông qua, điểm nổi bật của luật đất đai năm 1993 là cho phép người sử dụng đất có 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, ngoài ra Nhà nước còn ban hành các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành luật đất đai Đây là cơ sở pháp lý giúp người dân thực sự yên tâm đầu tư phát triển trên đất được giao Điều 13

luật đất đai 1993 còn nêu ra 7 nội dung quản lý Nhà nứơc về đất Tiếp theo luật đất đai 1993 và luật đất đai sửa đổi bổ sung một số điều luật đất đai 1998

và 2001 để hoàn thiện chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất

Ngày 22/02/1994: Chính phủ ban hành Nghị định 12/CP thành lập Tổng cục Địa chính trên cơ sở hợp nhất và tổ chức lại Tổng Cục quản lý ruộng đất

Ngày 22/02/1994: Chính phủ ban hành Nghị định 12/CP thành lập Tổng cục Địa chính trên cơ sở hợp nhất và tổ chức lại Tổng cục quản lý ruộng đất

Để tiếp tục hoàn thiện thêm những quy định của Luật đât đai, ngày 26/01/2001 tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khoá X đã thông qua luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993

Những sửa đổi và bổ sung Luật đất đai đã đặt nền tảng ban đầu cho hành lang pháp lý về sử dụng nguồn lực đất đai trong quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo định hướng xây dựng một đất nước công nghiệp

Nhìn chung qua các thời kỳ, công tác quản lý sử dụng đất được Nhà nước coi trọng, mặc dù tồn tại dưới nhiều hình thức và tên gọi khác nhau, song vẫn

là cơ quan chuyên môn giúp Nhà nước và sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật

1.3 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

1.3.1 Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất lập bản đồ địa chính

Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất là công việc đầu tiên của công tác quản lý đất đai Thông qua công tác này nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai cả về số lượng lẫn chất lượng trong lãnh thổ quốc gia Mặt khác nhà nước mới có thể đánh giá được khả năng đất đai ở từng vùng, từng địa phương để có mục đích sử dụng đất phù hợp Đối với đất có tiềm năng lớn cho sản xuất nông nghiệp, thông qua công tác này nhà nước sẽ quy hoạch đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp Cũng nhờ công tác này

mà nhà nước mới có biện pháp và phương hướng sử dụng các loại đất có khoa học và hệ thống

Để nắm được diện tích đất đai, nhà nước phải tiến hành khảo sát đo đạc Công tác này thuộc về Cục đo đạc trong bộ máy quản lý Việc đo đạc được tiến hành trên phạm vi cả nước cũng như từng vùng, địa phương Từ đó cho phép đánh giá về mặt kinh tế của đất đai Yếu tố kinh tế cả đất được thể hiện thông qua độ phì của đất Độ phì làm cho cây trồng sinh trưởng và phát triển

đem lại hiệu quả cao Chính vì vậy, trong quá trình sử dụng đất đai đòi hỏi con người phải cải tạo nâng cao chất lượng đất đai Điều 14 luật đất đai quy định : Chính phủ chỉ đạo UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung điều tra, khảo sát đo đạc đánh giá và phân hạng đất UBND chỉ đạo cơ quan quản lý theo dõi sự biến động về diện tích, loại đất, người sử dụng đất, kịp thời chỉnh

lý các tài liệu về đất đai cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất ở địa phương mình

Việc đánh giá và phân hạng đất là một công việc rất phức tạp Định giá đất đòi hỏi phải phân hạng đất Đối với phân hạng đất, nhà nước phải căn cứ vào

5 yếu tố đó là: Điều kiện địa hình, khí hậu, chất đất, điều kiện tưới tiêu, vị trí của khu đất so với đường giao thông hoặc nơi tiêu thụ sản phẩm

Điều 12 luật quy định : Nhà nước xác định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá đối với từng vùng và theo từng thời gian

Để quy định giá đất, Chính phủ đã ban hành nghị định 87CP Giá đất được xác định cho từng hạng đất, tính thuế sử dụng đất nông nghiệp chia theo ba loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi

Giá đất khu dân cư nông thôn được xác định cho từng hạng đất và chia theo

ba loại xã

Đối với đất đô thị, giá đất được xác định căn cứ vào từng loại đô thị, trong từng loại đô thị lại chia ra từ 3 đến 4 loại đường phố, trong từng loại đô thị lại chia ra từ 4 đến 5 loại vị trí đất khác nhau Vị trí này được căn cứ vào điều kiện sinh lời, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và giá đất của từng vùng trong đô thị

Việc định giá đất còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố không gian, thời gian, môi trường, tính pháp lý và yếu tố tâm lý xã hội, quan hệ cung cầu đất

Luật đất đai năm 1993 khẳng định : đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý Bởi vậy việc định giá đất ở nước ta là xác định giá trị của quyền sử dụng đất, còn quyền chiếm hữu và quyền định đoạt không được xác định giá trị Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi phải xây dựng giá cả quyền sử dụng đất một cách hợp lý phù hợp với giá thị trường và được cả hai bên chấp nhận đó là một yêu cầu cơ bản của công tác định giá đất Từ đó làm cho giá đất là cầu nối của quan hệ đất đai trên thị trường với sự quản lý của nhà nước Nhà nước có thể điều tiết đất đai thông qua giá cả và khi đó giá đất mới thật sự phản ánh được tiềm năng kinh tế to lớn của đất đai Trong cơ chế thị trường, tiềm năng đó phải được tiền tệ hoá Hơn nữa việc hình thành giá đất còn góp phần hình thành thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh trong quan hệ sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước là người có đủ điều kiện huy động các nguồn lực của xã hội để khai thác đất đai và đất đai lại trở thành phương tiện để nhà nước tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Đánh giá tiềm năng đất đai bằng việc định giá đất rất thuận lợi trong điều kiện nền kinh

tế thị trường, đòi hỏi người định giá phải có đủ kiến thức về thị trường cũng như về lĩnh vực đất đai mới có thể thực hiện tốt công tác này

Công tác lập bản đồ địa chính được quy định trong điều 15 của luật đất đai Chính phủ chỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính thống nhất trên phạm

vi cả nước Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương ban hành quy trình kĩ thuật quy phạm xây dựng bản đồ địa chính UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình Bản đồ địa chính đươc lập theo đơn vị hành chính xã phường, thị trấn và là căn cứ để

có thể hạn chế, ngăn chặn các hiện tượng tranh chấp đất đai hiện nay

1.3.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kĩ thuật và pháp lý của nhà nước về tổ chức sử dụng quản lý đất đai một cách

đầy đủ hợp lý khoa học và có hiệu quả cao nhất, thông qua việc tính toán phân bổ quỹ đất cho các ngành, các mục đích sử dụng, các tổ chức và cá nhân

sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội và tạo điều kiện bảo vệ đất đai môi trường sinh thái Thông qua quy hoạch, căn cứ vào những thuộc tính tự nhiên của đất như vị trí, diện tích mà các loại đất được sử dụng theo từng mục đích nhất định và hợp lý Các thành tựu khoa học công nghệ không ngừng được áp dụng để nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất Hiệu quả sử dụng đất được thể hiện ở hiệu quả kinh tế xã hội và môi trường mà quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để đạt được hiệu quả đó Chính vì vậy cho nên quy hoạch sử dụng đất có vai trò rất quan trọng và được thể hiện như sau:

+Quy hoạch sử dụng đất đảm bảo sự quản lý thống nhất của nhà nước,

nó không chỉ có ý nghĩa trước mắt mà còn lâu dài Nhờ có quy hoạch, tính chủ động sáng tạo trong sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được nâng cao khi họ giao quyền sử dụng đất

+ Quy hoạch sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất để đầu tư phát triển kinh tế xã hội, góp phần chyển dịch cơ cấu kinh

tế, đảm bảo an ninh lương thực, thực hiện công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước.Thông qua quy hoach, đất đai từng bước được hoạch định chiến lược để sử dụng cho mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, phát triển công nghiệp, đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội phù hợp với quỹ đất của một quốc gia, một vùng hay một địa phương nào đó

+ Quy hoạch sử dụng đất là công cụ hữu hiệu giúp cho nhà nước nắm chắc được quỹ đất mà xây dựng chính sách sử dụng đất một cách đồng

bộ, hạn chế sự chồng chéo trong quản lý đất đai, ngăn chặn các hiện tượng chuyển mục đích sử dụng tuỳ tiện

Kết quả của công tác quy hoạch phải đảm bảo 3 điều kiện : Kỹ thuật, kinh tế

và pháp lý Điều kiện về mặt kinh tế được thể hiện ở hiệu quả của việc sử dụng đất, điều kiện về mặt kỹ thuật thể hiện ở các công việc chuyên môn như điều tra, khảo sát đo đạc, xây dựng bản đồ dịa chính, điều kiện về mặt pháp lý

là quy hoạch phải tuân theo các quy định của pháp luật, theo sự phân công phân cấp của nhà nước đối với công tác quy hoạch

Công tác quy hoạch sử dụng đất đã được khẳng định trong Hiến pháp 1992, theo đó nhà nước thông nhất quản lý đất đai theo quy hoạch Luật đất đai năm

1993 còng quy định : Căn cứ để nhà nước giao đất cho thuê đất là quy hoạch

sử dụng đất

Về thẩm quyền lập quy hoạch : Chính phủ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong cả nước trình quốc hội quyết định UBND các cấp lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất trong địa phương mình Bộ quốc phòng, bộ Công an căn

cứ vào nhiệm vụ quyền hạn của mình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do

bộ mình phụ trách và trình chính phủ xét duyệt

Quy hoạch sử dụng đất bao gồm quy hoạch tổng thể sử dụng đất trên phạm vi

cả nước, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và quy hoạch sử dụng đất cấp xã Quy hoạch sử dụng đất cấp trên là căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất của cấp đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp

Nội dung của công tác quy hoạch là: Khoanh định các loại đất trong từng địa phương và trong phạm vi cả nước, điều chỉnh việc khoanh định nói trên cho phù hợp với giai doạn phát triển kinh tế xã hội

Vấn đề chú ý khi lập quy hoạch là quy hoạch phải đảm bảo tính thống khoa học và dự báo, quy hoạch phải được công bố rộng rãi cho công chúng biết

Kế hoạch sử dụng đất là chỉ tiêu cụ thể hoá quy hoạch Công tác kế hoạch tập trung những nguồn lực hạn hẹp vào giải quyết có hiệu những vấn đề trọng tâm của kế hoạch trong từng thời kì

Nội dung của kế hoạch sử dụng đất là : Khoanh định việc sử dụng từng loại đất trong từng thời kì kế hoạch và điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với quy hoạch

Vấn đề cần chú ý khi lập kế hoạch sử dụng đất là:

+Đẩy mạnh thực hiện kế hoạch theo chương trình của dự án

+Giải quyết tốt mối quan hệ giữa kế hoạch và thị trường

+Coi trọng công tác kế hoạch, nâng cao trách nhiệm của người làm công tác kế hoạch

+Tăng cường chất lượng công tác kế hoạch

1.3.3 Ban hành văn bản pháp luật và hướng dẫn thực hiện văn bản đó:

Văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất là những văn bản không chỉ cung cấp thông tin mà còn thể hiện ý chí mệnh lệnh của các cơ quan quản lý đối với người sử dụng đất nhằm thực hiện các quy định luật lệ của nhà nước Công tác xây dựng văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất là một nội dung quan trọng không thể thiếu trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai Dựa trên việc ban hành các văn bản pháp luật này, nhà nước buộc các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện các quy định về sử dụng theo một khuôn khổ do nhà nước đặt ra Văn bản pháp luật quản lý sử dụng đất biểu hiện quyền lực của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, nhằm lập lại một trật tự pháp lý theo mục tiêu của các cơ quan quản lý Văn bản pháp luật nói chung và văn bản pháp luật quản lý sử dụng đất nói riêng mang tính chất nhà nước Nhà nước

ta là nhà nước của dân, do dân và vì dân Vì vậy văn bản pháp luật đất đai vừa thể hiện được ý chí của nhà nước vừa thể hiện được nguyện vọng của đối tượng sử dụng đất đai

Thông tin quản lý có thể được truyền tải dưới dạng vô tuyến, fax… nhưng văn bản vẫn giữ một vị trí quan trọng Nó là phương tiện truyền đạt thông tin chính xác và bảo đảm các yêu cầu về mặt pháp lý chặt chẽ nhất Ngoài ra, văn

bản pháp luật đất đai còn là cơ sở để giúp cho các cơ quan quản lý tiến hành kiểm tra, thanh tra giám sát hoạt động của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức,

hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Kiểm tra là một khâu tất yếu để đảm bảo cho việc sử dụng đất đạt hiệu quả Nếu không có kiểm tra thì các Nghị quyết, nghị định, chỉ thị được ban hành chỉ là hình thức

Văn bản quản lý nhà nước về đất đai có hai loại hình:

- Văn bản quy phạm pháp luật

- Văn bản quy phạm pháp quy

Văn bản quy phạm pháp luật bao gồm các văn bản luật và dưới luật Các văn bản Luật bao gồm Luật, Hiến pháp, pháp luật Các quy định của Hiến pháp là căn cứ cho tất cả các ngành luật Còn luật là các văn bản có giá trị sau Hiến pháp nhằm cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp

Văn bản pháp quy là các văn bản dưới luật, chứa đựng các quy tắc sử sự chung được áp dụng nhiều lần do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo một trình tự thủ tục nhất định nhằm cụ thể hoá luật, pháp lệnh Văn bản pháp quy được ban hành nhằm đưa ra các quy phạm pháp luật thể hiện quyền lực của nhà nước được áp dụng vào thực tiễn Đó là phương tiện để quản lý nhà nước, để thể chế hoá và thực hiện sự lãnh đạo của Đảng, quyền làm chủ của nhân dân Mặt khác nó còn cung cấp các thông tin quy phạm pháp luật mà thiếu nó thì không thể quản lý được

Văn bản pháp quy bao gồm: Nghị định, quy định, chỉ thị, thông tư… nhằm hướng dẫn thực hiện các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, giải thích các chủ trương chính sách và đề ra các biện pháp thi hành các chủ trương đó

1.3.4 Giao đất, cho thuê, thu hồi đất

Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai phát triển đa dạng hơn, phức tạp hơn

Mối quan hệ đó được xây dựng trên cơ sở sự phát triển cả lực lượng sản xuất phù hợp với tính chất và trình độ của lực lượng sản xuất Thực hiện chủ trương chính sáchcủa Đảng, nhà nước đã giao đất đén từng hộ gia đình

cá nhân sử dụng lâu dài và ổn định để sản xuất nông nghiệp theo nghị đinh số 85/1999/NĐ-CP, sản xuất lâm nghiệp theo nghị định số 163/1999/NĐ-CP( thay thế cho nghị định 64CP và nghị định 02CP) Hé gia đình cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đỏi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất

*Chính sách giao đất của nhà nước thể hiện như sau:

- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất :

+ Các tổ chức trồng rừng và bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng

+ Các cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kĩ thuật, ngoại giao

+ Hộ gia đình cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản, làm muối mà nguồn sống chủ yếu là thu nhập có được từ các hoạt động sản xuất đó

+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích công cộng

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:

+ Hộ gia đình cá nhân có nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở

+ Tổ chức kinh tế sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê +Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng đó

+Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án

- Nhà nước cho thuê đất:

+Tổ chức kinh tế sử dụng đất để sản xuất kinh doanh theo dự án đã được phê duyệt trừ các doanh nghiệp nhà nước đang sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản làm muối

+ Các tổ chức và cá nhân người nước ngoài

Thẩm quyền giao đất, cho thue đất được quy định theo điều 23,24 của luật đất đai Thẩm quyền gao đất cho thuê đất không phải sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối được quy định như sau: Chính phủ: Giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án

Giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao đất cho thuê đất cho các tổ chức sử dụng đất, hộ gia đình cá nhân tại nội thành, nội thị

UBND quận huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân

Đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối thì thẩm quyền giao quy định nh sau:

+UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao đất cho thuê đất cho tổ chức kinh tế sử dụng đất, UBND quận huyện, thị xã,thành phố thuộc tỉnh giao đất cho thuê đất cho hộ gia đình cá nhân

Hạn mức giao đất do Chính phủ quy định đối với từng vùng và từng loại

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất dược giao

- Đất không sử dụng trtong 12 tháng liền mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép

- Người sử dụng đất không thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước

- Đất giao không đúng thẩm quyền

Trong trường hợp thu hồi đất để phục vụ mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, xây dựng các cơ sở hạ tầng nhằm mục đích phát triển kinh tế xã hội, nhà nước có chính sách đảm bảo cuộc sống cho những người có đất bị thu hồi, có các chính sách đền bù hỗ trợ theo các quy định của chính phủ

1.3.5 Đăng ký đất, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê đất

Đăng ký đất là một thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Vì đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt, có giá trị cao bởi vậy việc sử dụng đất của bất

kỳ đối tượng nào cũng phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc đăng ký đất được thực hiện đối với mọi loại đất trên phạm vi cả nước trong những trường hợp sau:

- Khi nhà nước giao quyền sử dụng đất

- Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

- Khi thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất

- Khi thực hiện các hợp đồng về sử dụng đất

Tóm lại, đăng ký đất có hai hình thức đó là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động Thông qua đăng ký đất, xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất làm cơ sở để quản lý đất đai một cách chặt chẽ theo pháp kuật vầ cũng là để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng Đăng ký đất thực chất là quá trình thiết lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cho những người có đủ điều kiện từ đó nó tạo ra cơ sở pháp lý để phat huy các quyền của người sử dụng đất

Đăng ký đất phải được thực hiện thương xuyên liên tục để có thể phản ánh kịp thời cập nhật những biến động đất đai Đăng ký đất thường được tiến hành

ở cấp xã, do xã là đơn vị cơ sở, là đầu mối tiếp xúc với người dân ngay tại địa phương mìmh quản lý Mặt khác, cấp xã cũng là nơi truyền tải trực tiếp những quy định của nhà nước về sử dụng đất đến người dân và cấp xã cũng là đơn

vị nắm rõ nhất được tình hình đất đai cũng như biến động đất đai dựa trên hệ thống hồ sơ địa chính do xã quản lý Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất, là cơ sở để bảo vệ các quyền của người sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp cũng như xác định nghĩa

vụ tài chính mà họ phải tuân thủ theo pháp luật Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở trung ương phát hành UBND tỉnh, thành phố thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho

tổ chức và đối tượng được chính phủ quyết định giao đất UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hé gia đình cá nhân

Quá trình đổi mới kinh tế đã làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế và đây chính

là nguyên nhân làm cho đất đai bị biến động cả về diện tích cũng như đối tượng sử dụng đất Vì vậy phải tổ chức công tác thống kê, kiểm kê đất đai để

có thể nắm rõ được những biến động đó Thống kê đất đai được tiến hành hàng năm và kiểm kê đất đai được tiến hành 5 năm một lần Đơn vị thống kê, kiểm kê đất đai là đơn vị lập sổ địa chính, đó là UBND xã phường, thị trấn UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai ở địa phương mình

1.3.6 Thanh tra việc chấp hành các văn bản về quản lý sử dụng đất

Quản lý nhà nước về đất đai không thể thiếu được hoạt động này Điều 37 luật đất đai quy định: Chính phủ tổ chức việc thanh tra đất đai trong cả nước, UBND các cấp tổ chức thanh tra đất đai trong địa phương mình Nội dung thanh tra đất đai đươc quy định nh­ sau:

- Thanh tra việc quản lý Nhà nước về đất đai của UBND các cấp

- Thanh tra việc chấp hành luật đất đai của người sử dụng đất

- Giải quyết các khiếu nại tố cáo đối với hành vi vi phạm luật đất đai

Về xử lý các sai phạm trong việc quản lý sử dụng đất tùy theo tính chất nghiêm trọng, mức độ tác hại và hậu quả của các trường hợp sai phạm mà các

cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện phương sách cho phù hợp

1.3.7 Giải quyết các tranh chấp về đất đai, giải quyết các khiếu nại tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất:

Quá trình sử dụng đất không thể không xảy ra các tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau Việc này xảy ra khi các đối tượng sử dụng đất bị xâm phạm đến lợi Ých cuả mình Chính vì vậy, vai trò của nhà nước là rất lớn trong việc giải quyết những vấn đề này Nhà nước khuyến khích việc hòa giải các tranh chấp đất đai trong nhân dân, đảm bảo trật tự công bằng xã hội đôi bên cùng có lợi Công tác giải quyết các tranh chấp được quy định theo chức năng thẩm quyền của cơ quan quản lý từ UBND quận, huyện đến UBND thành phố trực thuộc trung ương

đáng là thủ đô anh hùng trong thời kì đổi mới

1.3.8 Xác định địa giới hành chính , lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính , lập bản đồ hành chính

Luật đất đai 2003 đã đưa vào nội dung quản lý địa giới hành chính các cấp, trong đó có trách nhiệm cảu các cơ quan nhà nước trong việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành

chính, giải quyết tranh chấp đất đai có liên quan đến địa giới hành chính Đây

là những nội dung mới của công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sự thống nhất về lãnh thổ trong hoạt động địa chính nói riêng và trong quản lý nhà nước nói chung

- Địa giới hành chính: là giới hạn phần lãnh thổ của các đơn vị hành chính các cấp, được thể hiện cụ thể bằng đường địa giới hành chính và các mốc địa giới hành chính các cấp

+ Đường địa giới hành chính các cấp là đường ranh giới giới hạn phần đất của một đơn vị hành chính được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đồng thời với quyết định thành lập các đơn vị hành chính đó, được chính quyền của đơn vị hành chính đó và chính quyền của các đơn vị hành chính liền kề cùng phân vạch, cắm mốc trên thực địa theo đúng các văn bản pháp lý của nhà nước

+ Mốc địa giới hành chính các cấp là điểm đánh dấu để xác định đường địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính cùng cấp liền kề nhau

- Hồ sơ địa giới hành chính và bản đồ hành chính

+ Hồ sơ địa giới hành chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với địa giới hành chính, bao gồm các tài liệu như là : Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thành lập đơn vị hành chính; bản đồ địa giới hành chính; sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính; bảng tọa độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên đường địa giời hành chính v.v

+ Bản đồ địa giới hành chính là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành chính, đường địa giới hành chính và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính

+ Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện ranh giới các đơn vị hành chính xác định theo đường biên giới quốc gia (nếu có), đường mép nước triều kiệt

trung bình(nếu có), đường địa giới hành chính kèm theo địa danh, các yếu

tố chính của hệ thống hành chính

1.3.9 Thống kê, kiểm kê đất đai

Mục đích của thông kê, kiểm kê đất đai :

- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất đai và làm cơ sở để kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Làm tài liệu điều tra cơ bản về tài nguyên đất phụ vụ cho việc xây dựng chiến lược, quy hoạch tổng thể

- Đề xuất việc điều chỉnh chính sách, pháp luật về đất đai

- Công bố số liệu về đất đai trong niên gián thống kê quốc gia; phục vụ nhu cầu sử dụng dữ liệu về đất đai cho quản lý nhà nước

1.3.10 Quản lý tài chính về đất đai

Quản lý tài chính về đất đai bao gồm quản lý giá đất và các khoản thu về đất Quản lý giá đất bao gồm giá đất, nguyên tắc xá định giá đất, phương pháp xác định giá đất

Các khoản thu về đất : các khoản thu về đất phải gắn chặt với yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai sao cho đồng thời đạt được cả ba mục tiêu đó là về tài chịnh về kinh tế và về xã hội

- Thu từ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dung đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Thu từ thuế đối với đất đai

1.3.11 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất được tiếp nhận khá muộn ở nước ta

Các khu vực của thị trường bất động sản trước tiên chúng ta phải nói tới khái niệm bất động sản được quy định ở điều 174 Bộ luật Dân Sự năm 2005: “ Bất

động sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà; công trình xây dựng gắn liền với đất đai , kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

- Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Các loại đất được tham gia vào thị trường bất động sản :

Đất mà luật đất đai 2003 cho phép người sử dụng đất có một trong các loại quyền chuyển đội, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Đất thuê của nhà nước mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản

Quản lý đất đai trong thị trường bất động sản

Các cơ quan nhà nước thực hiện quản lý đất đai trong thị trường bất động sản bằng các biện pháp chính như điều 61 Luật đất đai 2003 quy định như sau:

1 Tổ chức đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất

2 Khuyến khích hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản

3 Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ chợ cho thị trường bất động sản

4 Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch quyền

sử dụng đất trong thị trường bất động sản

5 Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai

1.3.12 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Hoạt động quản lý việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được tiến hành thông qua các hệ thống Ủy ban nhân dân các cấp, cơ quan quản lý đất đai các cấp và hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp

Hoạt động kiểm tra, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là một khâu rất quan trọng làm hoàn chỉnh nội dung quản lý nhà nước về đất đai Thông qua hoat động giám sát việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất mà phát hiện các vi phạm, bất hợp lý trong việc sử dụng đất đai, thực hiền các quyền không phù hợp qui định của pháp luật thì người phát hiện có trách nhiệm báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền để kịp thời giải quyết, xử lý, Mặc khác, hoạt động kiểm tra, giám sát này cũng nhằm phát hiện những bất hợp lý của pháp luật để đề nghị sửa đổi,

bổ sung kịp thời, tạo thuận lợi cho người sử dụng đất

1.3.13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Đây là công tác rất mới được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 Các lĩnh vực hoạt động dịch vụ công về đất đai bao gồm:

- Tư vấn về giá đất

- Tư vấn về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Dịch vụ về đo đạc bản đồ

- Dịch vụ về thông tin đất đai

Các hoạt động dịch vụ về đất đai ra đời nhằm đáp ứng các nhu cầu ngày một nhiều trong việc quản lý sử dụng đất đai Tuy nhiên để các hoạt động dịch vụ này phát triển theo định hướng của nhà nước thì cần có sự tổ chức và quản lý một cách chặt chẽ Ở nước ta theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 cho đến thời điểm này có rất nhiều tỉnh thành lập văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất, nhân sự phục vụ có nhiều do đó công tác này rất mạnh nên việc học hỏi kinh nghiệm là không hạn chế Đây sẽ là một đơn vị mạnh thực hiện các hoạt động về dịch vụ công nhiều nhất

CHƯƠNG 2: CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN

Trong suốt thời gian này cũng như tình hình chung của cả nước, quỹ đất của

Hà Nội không được quản lý thống nhất, sử dụng lãng phí, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn gặp nhiều khó khăn, bộ máy quản lý cồng kềnh chồng chéo Việc lấn chiếm đất công mượn đất liên doanh liên kết chưa theo nguyên tắc, đất hoang hoá còn nhiều Sự biến động đất đai chưa được theo dõi và có hướng giải quyết kịp thời mà thường bị động chạy theo hậu quả Vì vậy cũng trong thời gian này, một loạt các văn bản pháp lý ra đời góp phần chỉ đạo kịp thời công tác quản lý sử dụng đất theo từng nội dung khía cạnh giúp cho cơ quan chức năng và các cấp trong thành phố thực hiện ngày một nền nếp và có hiệu quả hơn để cố gắng đáp ứng được công tác quản lý sử dụng đất đai đặc biệt là yêu cầu cần thiết đối với thành phố Hà Nội

Sau khi luật đất đai ban hành năm 1993, các quận huyện của Hà Nội có những biến đổi do việc xác lập lại địa giới hành chính Năm 1994, thành phố

Hà Nội đã cho thực hiện chỉ thị 364- CT ngày 6/11/1991 của chủ tịch Hội đồng bộ trưởng về giải quyết những tranh chấp đất đai liên quan đến điạ giới hành chính các cấp tỉnh, huyện, xã Do bộ máy quản lý đất đai trên địa bàn thành phố là phân tán, không tập trung thống nhất cho nên tháng 4/1995, thành phố Hà Nội thành lập Sở địa chính dựa trên cơ sở toàn bộ chức năng và nhiệm

vụ của sở quản lý Ruộng đất và đo đạc và chức năng quản lý đất đô thị của Kiến trúc sư trưởng thành phố Thực hiện Nghị định số 34CP của Chính phủ

về nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức bộ máy ngành Địa chính, tập trung nhiệm

vụ và thành lập phòng Địa chính các quận huyện, mỗi xã phường có một cán

bộ địa chính chuyên trách giúp UBND các quận huyện thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và đo đặc bản đồ Còn Sở Nhà đất được thành lập vào năm 1988, là cơ quan tham mưu giúp UBND thành phố quản lý quỹ đất liên quan đến quỹ nhà được giao quản lý, quỹ đất tại các khu nhà ở xây dựng tập trung Đến tháng 1 năm 1999, UBND thành phố Hà Nội Thành lập Sở địa chính nhà đất trên cơ sở sáp nhập Sở Địa chính và sở Nhà đất thực hiện chức năng quản lý thống nhất toàn bộ đất đai và nhà trên địa bàn thành phố Việc tổ chức bộ máy như vậy đã làm giảm bớt những khó khăn thủ tục rườm rà trước kia, tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai có hiệu quả hơn Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố từng bước được ổn định và thống nhất về một đầu mối quản lý là Sở địa chính nhà đất Công tác quản lý đất đai được Sở địa chính nhà đất thực hiện theo bảy nội dung đã được qui định trong luật đất đai

2.2 Thực trạng của công tác quản lý đất đai.

2.2 1 Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá đất, phân hạng, lập bản đồ địa chính

Đây là một nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Trong những năm qua, để tăng cường vai trò quản lý đất đai, để năm chắc toàn bộ quỹ đất cả về số luợng và chất lượng, công tác này đã được UBND thành phố Hà Nội chỉ đạo cho các ngành có liên quan đầu tư cả về tài chính cũng như về con người để công tác này đạt kết quả cao nhất Cơ quan quản lý đất đai đã thực hiện quá trình khảo sát đo đạc để tổng hợp diện tích đất tự

nhiên và từng loại đất theo mục đích sử dụng như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng

Kết quả của quá trình đó đã giúp cho cơ quan quản lý đánh giá chính xác

số lượng cũng như chất lượng đất và lập bản đồ địa chính trên toàn thành phố, giúp cho công tác quản lý đất đai một cách chặt chẽ đến từng thửa đất, đến từng chủ sử dụng đất Bước đầu ngành Địa chính của thành phố đã áp dụng công nghệ tin học vào nhiều lĩnh vực như công tác cập nhật bản đồ, bàn giao mốc giới, xây dựng hồ sơ địa chính và trích lục bản đồ, gắn việc quản lý đất đai với quản lý nhà nước và đã tiến hành nhiều công trình thí điểm về đo đạc lập sổ địa chính theo phương pháp quản lý mới ở một số phường xã

Quá trình đo đạc bản đồ địa chính ở Hà Nội có sự khác nhau qua các giai đoạn Giai đoạn trước năm 1954 thực dân Pháp đã tiến hành thành lập 1902 bản đồ địa chính tỉ lệ 1/200 và 1/500, 910 tờ bản đồ tỉ lệ 1/1000, 942 bản đồ tỉ

lệ 1/2000 cho toàn bộ làng xã khu phố trên địa bàn Hà Nội

Trong giai đoạn 1955 đến 1975, thành phố Hà Nội không xây dựng bản đồ địa chính Công tác quản lý đất đai dựa vào hồ sơ và bản đồ địa chính thời Pháp và được chỉnh lý vào cuối năm 1959-1960, công tác xây dựng bản đồ địa chính ít được quan tâm do đất nước vẫn còn chiến tranh

Giai đoạn 1975 đến 1991, Cục đo đạc bản đồ nhà nước đã giúp Hà Nội thành lập hệ thống bản đồ tỉ lệ 1/5000 cho bốn quận cũ là Hai Bà Trưng, Đống

Đa, Ba Đình, Hoàn Kiếm, 1/10000 cho bốn huyện cũ là Sóc Sơn, Từ Liêm, Đông Anh, Gia lâm và hệ thống bản đồ tỉ lệ 1/25000 cho toàn thành phố Trong giai đoạn này, công tác đo đạc thành lập bản đồ vẫn chưa được quan tâm đầy đủ Tuy nhiên do yêu cầu thống kê, kiểm kê đất đai theo chỉ thị 299/TTg năm 1991 của Thủ tướng chính phủ thì một số huyện, xã của Hà Nội

đã thành lập bản đồ giải thửa nhưng hệ thống bản đồ này mang tính rời rạc

chắp vá, độ chính xác thấp, nội dung của bản đồ không thể hiện được yêu cầu của công tác quản lý

Giai đoạn từ năm 1992 đến năm 2001, được sự chỉ đạo và giúp đỡ của Tổng cục Địa chính, thành phố Hà Nội đã quyết định đo đạc bản đồ và xây dựng hồ sơ địa chính cho toàn bộ các xã ngoại thành Hà Nội Do được đầu tư kinh phí và ứng dụng tiến bộ khoa học kĩ thuật vào công tác đo đạc cho nên

Hà Nội đã thành lập xong bản đồ gốc địa chính cho toàn bộ 118 xã, thị trấn của 5 huyện ngoại thành Hà Nội Có 13859ha đất bản đồ tỉ lệ 1/500, 45727ha đất bản đồ tỉ lệ 1/1000, 21412ha đất bản đồ tỉ lệ 1/2000, 5179ha bản đồ tỉ lệ 1/5000 Toàn bộ khối lượng bản đồ địa chính các xã ngoại thành được vẽ thành 12 mảnh bản đồ tỉ lệ 1/5000, 286 mảnh bản đồ tỉ lệ 1/2000, 2442 mảnh bản đồ tỉ lệ 1/1000, 2960 mảnh bản đồ tỉ lệ 1/500 Hệ thống bản đồ địa chính trên thể hiện một số thông tin địa chính và các yếu tố địa lý khác liên quan đến đất đai phục vụcho:

- Kiểm kê thống kê đất

- Giao đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp cho các hộ gia đình cá nhân và

tổ chức đăng kí đất đai, xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

- Xác nhận hiện trạng và theo dõi biến động đất đai

Cụ thể tỉ lệ bản đồ được thành lập đến từng xã, phường, thị trấn nh sau: Huyện Sóc Sơn: Đất thổ cư tỉ lệ bản đồ là : 1/1000

Đối với các xã Yên Hoà, Trung Hoà, Xuân phương, Đại Mỗ tỉ lệ bản đồ cả

thổ canh và thổ cư đều là 1/1000

Đối với phường Quan Hoa, tỉ lệ bản đồ cả thổ canh và thổ cư là 1/200

Huyện Thanh Trì: Đất thổ cư :1/500

vẽ Khối lượng bản đồ này đã được giao cho các cấp quận huyện để thực hiện công tác kê khai đăng ký đất

* Định giá đất: Công tác này về cơ bản vẫn áp dụng NĐ87CP của chính phủ

về khung giá ban hành Mặt khác để phù hợp với thực tế, UBND thành phố đã ban hành quyết định 3519/QĐ- UB ngày 12/9/1997 qui định về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Việc định giá đất xác định nghĩa vụ tài chính của các đối tượng sử dụng đất trong thời gian qua đã tăng cường nguồn thu cho ngân sách của nhà nước Tuy vậy giá đất thực tế vẫn cao gấp 4 đến 6 lần

so với khung giá do nhà nước qui định và giá đất trên thị trường là do sự thoả thuận giữa các cá nhân tham gia mua bán đất đai là chủ yếu Chính điều này