Đánh giá tình hình quản lý đất ở tại huyện quảng ninh, tỉnh quảng bình

"Đất đai" về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay tr

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Nguyễn Thị Ngọc Tuyết

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chương trình học và thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo sau Đại học của trường Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết ơn chân thành và tình cảm quý mến nhất

Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với Thầy giáo PGS TS Hồ Kiệt, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quảng Ninh, Chi cục Thống kê huyện Quảng Ninh, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quảng Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Quảng Ninh, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Bình đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đông đảo bạn bè và các đồng

nghiệp đã góp ý, giúp đỡ, động viên và tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Mặc dù đã có nhiều cố gắng, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của quý thầy, cô giáo, cùng những người quan tâm để đề tài được hoàn thiện tốt hơn Tôi xin chân thành cảm ơn./

Nguyễn Thị Ngọc Tuyết

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục đích của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

4.1 Đối tượng nghiên cứu 2

4.2 Phạm vi nghiên cứu 2

Chương 1TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu 3

1.1.1 Các khái niệm về đất đai 3

1.1.2 Phân loại đất theo mục đích sử dụng 6

1.1.4.Vai trò quản lý của Nhà nước về đất ở 10

1.2 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu 11

1.2.1 Tình hình quản lý đất đai ở một số nước trên thế giới 11

1.2.2 Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam 13

1.2.3 Một số nghiên cứu có liên quan 20

Chương 2MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.3.2 Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 29

2.3.3 Phương pháp biểu đồ và hình ảnh 30

Chương 3KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 33

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế – xã hội 42

3.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Quảng Ninh năm 2013 44

3.3 Đánh giá tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh 47

3.3.1 Đánh giá tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh 47

3.3.2 Công tác định giá đất ở 66

3.4 Đánh giá chung về tình hình quản lý đất ở trong những năm qua tại huyện Quảng Ninh 71

3.4.1 Tổ chức bộ máy quản lý đất đai 71

3.4.2 Kết quả thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất ở 72

3.4.3.Đổi mới công nghệ thông tin trong quản lý nhà nước về đất ở 74

3.4.4 Tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong việc quản lý và sử dụng đất ở 74

3.5 Các giải pháp tăng cường công tác quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80

1 Kết luận 80

2 Kiến nghị 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Một số chỉ tiêu về phát triển kinh tế - xã hội của huyện 2009 - 2013 34

Bảng 3.2 Cơ cấu kinh tế của huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2013 34

Bảng 3.3 Một số chỉ tiêu về sản xuất nông nghiệp 2009 - 2013 36

Bảng 3.4: Diện tích, dân số và mật độ dân số năm 2013 huyện Quảng Ninh 38

Bảng 3.5 Thành phần dân cư đô thị và nông thôn tại huyện Quảng Ninh 39

giai đoạn 2009 – 2013 39

Bảng 3.6 Hiện trạng sử dụng đất huyện Quảng Ninh - Năm 2013 44

Bảng 3.7 Diện tích tự nhiên, đất ở của các đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Quảng Ninh năm 2013 50

Bảng 3.8 Số lượng, diện tích các bản đồ Địa chính huyện Quảng Ninh 51

Bảng 3.9 Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009 – 2013 53

Bảng 3.10 Kết quả cho thuê đất của huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2013 53

Bảng 3.11 Quỹ đất ở thu hồi phục vụ các mục đích phát triển kinh tế xã hội 54

huyện từ năm 2009 - 2013 54

Bảng 3.12 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 31/12/2013 56

Bảng 3.13 Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2013 với năm 2010 57

Bảng 3.14 Kết quả thu ngân sách đất ở giai đoạn 2009 – 2013 60

Bảng 3.15: Kết quả thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật đất đai trên địa bàn huyện Quảng Ninh trong thời gian 2009 - 2013 64

Bảng 3.16 Kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất ở 65

Bảng 3.17 Giá đất ở tại thị trấn Quán Hàu 67

Bảng 3.18 Giá đất ở tại nông thôn 68

Bảng 3.19 Thống kê số giao dịch QSDĐ tại các nhóm điều tra 69

Bảng 3.20 Đánh giá thực trạng công tác QLNN về đất đai ở huyện Quảng Ninh 75

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng đất của huyện Quảng Ninh năm 2013 35 Hình 3.2 Số giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tại các khu vực điều tra 70

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần

quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, là cơ sở xây dựng các cơ sở hạ tầng kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng

Đồng thời đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý một cách hợp lý, tiết kiệm và bền vững

Trong thời đại ngày nay, khi quy mô dân số tăng nhanh cùng với sự phát triển sản xuất của con người đã gây sức ép không nhỏ đối với quá trình sử dụng đất, đặc biệt là đất ở, làm cho mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng trở nên căng thẳng, nhu cầu về mọi mặt của cuộc sống con người ngày càng tăng lên, trong khi đó đặc điểm hạn chế về đất

ở ngày càng thể hiện rõ nét Điều đó đòi hỏi công tác quản lý đất ở phải mang tính khoa học cao, nhằm sắp xếp và bố trí dân cư một cách hợp lý, từng bước đưa công tác quản lý đất đi vào ổn định theo khuôn khổ của Pháp Luật

Đối với nước ta là một nước “đất chật người đông”, mật độ dân số cao tác động nhiều đến mọi mặt của đời sống, sinh hoạt của nhân dân, việc sử dụng đất ở tại các tỉnh, thành phố hiện nay ngày càng trở nên bức xúc, đặc biệt là các thành phố lớn, các tỉnh ven biển Miền Trung trong đó có tỉnh Quảng Bình Việc bố trí, sắp xếp các thửa đất còn nhiều bất hợp lý giữa các khu vực, nguồn gốc thửa đất phức tạp gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý Mặt khác, công tác quản lý đất ở còn lỏng lẻo, không kiểm soát kịp thời các biến động do còn thiếu cơ sở thông tin chính xác Bên cạnh đó, hệ thống các văn bản quy định nhiều nhưng chưa kịp thời điều chỉnh với thay đổi của thực tiễn và chồng chéo, việc thực thi các quy định không nghiêm

Với sự phát triển của nền kinh tế nước ta hiện nay, đất đai thể hiện vai trò rất quan trọng trong đời sống xã hội Ở tỉnh Quảng Bình nói chung và huyện Quảng Ninh nói riêng thì quá trình đô thị hoá đã diễn ra rất rõ rệt, cùng với các chính sách phát triển kinh tế xã hội

và những tác động trực tiếp của người sử dụng đất đã làm cho tình hình quản lý đất đai, đặc biệt là đất ở càng phải chặt chẽ hơn Ở huyện Quảng Ninh qua thực tế cho thấy công tác quản lý đất đai còn nhiều tồn động, yếu kém Vì vậy công tác đánh giá tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh ngày nay càng trở nên rất quan trọng và hết sức cần thiết nhằm nắm bắt được tình hình quản lý đất ở Từ đó đề xuất những biện pháp chính sách nhằm đưa công tác quản lý đất ở trở nên hợp lý và hiệu quả hơn Đồng thời là cơ sở bước đầu cho công tác quy hoạch sử dụng đất nói chung và quy hoạch đô thị và khu dân cư nông thôn nói riêng, cũng như phục vụ cho các chiến lược phát triển kinh tế xã hội lâu dài

Xuất phát từ cơ sở thực tiễn đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình

quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình”

2 Mục đích của đề tài

Nghiên cứu hiện trạng công tác quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh giai đoạn

2009 - 2013 Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý đất ở trên địa bàn nghiên cứu

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.1 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đóng góp cơ sở khoa học để xây dựng các quy định và chính sách hợp lý về quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh nói riêng và tỉnh Quảng Bình nói chung

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp đánh giá chung về công tác quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh, từ đó lựa chọn phương pháp quản lý đất phù hợp

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Quỹ đất ở và tình hình quản lý đất ở tại huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009 – 2013

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Các khái niệm về đất đai

a Khái niệm về đất

Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá mẹ, động thực vật, khí hậu, địa hình, thời gian Giá trị tài nguyên đất được đánh giá bằng số lượng diện tích (ha, km2)và độ phì nhiêu, màu mỡ

Theo quan điểm của C Mac: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp [1]

"Đất đai" về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "Đất đai

là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: Khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (sông, suối, hồ, đầm lầy, ), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (đường sá, nhà cửa, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, )" Như vậy, đất đai

là một khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng, theo chiều nằm ngang - trên mặt đất - giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như trong cuộc sống

Nếu nhìn nhận đất đai trên phương diện từ vạt đất thì đất đai là một phần cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất [25]

Các nhiệm vụ và nội dung sử dụng đất đai:

- Sử dụng đất hợp lý về không gian, hình thành hiệu quả kinh tế không gian sử dụng đất

- Phân phối hợp lý cơ cấu đất đai trên diện tích đất được sử dụng hình thành cơ cấu kinh tế sử dụng đất

- Quy mô sử dụng đất cần có sự tập trung thích hợp, hình thành quy mô kinh tế

sử dụng đất

- Giữ mật độ sử dụng đất đai thích hợp, hình thành việc sử dụng đất một cách kinh tế, tập trung

Đất đai có các tính chất đặc biệt như sau:

- Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động

- Tính hạn chế về số lượng: Đất đai là tài nguyên hạn chế, diện tích đất bị giới hạn bởi ranh giới đất liền trên bề mặt địa cầu Các tư liệu sản xuất khác có thể tăng về

số lượng, chế tạo tùy theo nhu cầu của xã hội

- Tính không đồng nhất: Đất đai không đồng nhất về chất lượng, hàm lượng chất dinh dưỡng, các tính chất lý, hóa, Các tư liệu sản xuất khác có thể đồng nhất về chất lượng, quy cách, tiêu chuẩn

- Tính không thay thế: Thay thế đất bằng tư liệu sản xuất khác là việc không thể làm được, còn các tư liệu sản xuất khác tùy thuộc vào mức độ phát triển của lực lượng sản xuất có thể được thay thế bằng tư liệu sản xuất khác hoàn thiện hơn,

có hiệu quả hơn

- Tính cố định vị trí: Đất đai hoàn toàn cố định vị trí trong sử dụng, nghĩa là khi

sử dụng không thể di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác Các tư liệu sản xuất khác được

sử dụng ở mọi chỗ mọi nơi, di chuyển tùy theo sự cần thiết

- Tính vĩnh cửu: Đất đai là tư liệu sản xuất vĩnh cửu Nếu biết sử dụng hợp lý, đặc biệt là trong sản xuất nông - lâm nghiệp, đất sẽ không bị hư hỏng ngược lại có thể tăng tính chất sản xuất cũng như hiệu quả sử dụng Khả năng tăng tính sản xuất của đất tùy thuộc vào phương thức sử dụng, là tính chất có giá trị đặc biệt, không tư liệu sản xuất nào có được

Trong quá trình sử dụng đất, con người là nhân tố chi phối chủ yếu, ngoài ra, việc sử dụng đất còn chịu ảnh hưởng bởi các nhân tố sau:

- Nhân tố điều kiện tự nhiên:

Khi sử dụng đất đai, ngoài bề mặt không gian cần chú ý việc thích ứng với điều kiện tự nhiên và quy luật sinh thái của đất cũng như các yếu tố bao quanh mặt đất như nhiệt độ, ánh sáng, lượng mưa, không khí và các khoáng sản dưới lòng đất Trong nhóm nhân tố này thì điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng đầu của việc sử dụng đất

- Nhân tố kinh tế - xã hội:

Bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân số và lao động, thông tin và quản lý, chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất và trình

độ phát triển của nền kinh tế hàng hóa, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp,

thương nghiệp, Mặc dù nhóm nhân tố này xếp sau nhân tố nhân tố điều kiện tự nhiên nhưng thường có ý nghĩa quyết định đối với việc sử dụng đất đai Thật vậy, phương hướng sử dụng đất được quyết định bởi yêu cầu của xã hội và mục tiêu kinh tế trong từng thời kỳ nhất định Điều kiện tự nhiên của đất đai cho phép xác định khả năng thích ứng về phương thức sử dụng đất Còn sử dụng như thế nào phụ thuộc vào sự năng động của con người và các điều kiện kinh tế - xã hội, kỹ thuật hiện có, tính khả thi về kỹ thuật

và mức độ đáp ứng của chúng, quyết định bởi nhu cầu của thị trường

- Nhân tố không gian:

Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất đều cần đến đất đai như điều kiện không gian đề hoạt động Không gian bao gồm cả vị trí và mặt bằng Không gian là một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất Vị trí và không gian của đất đai không bị mất đi hay tăng thêm trong quá trình sử dụng dẫn đến hạn chế khả năng mở rộng không gian sử dụng đất và chi phối giới hạn thay đổi của cơ cấu đất đai

Vậy đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thuỷ văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt động của con người

Về mặt đời sống - xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá,

là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá và an ninh quốc phòng Nhưng đất đai lại là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian

b Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập

và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc bán, cho thuê hoặc thu thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm các hoạt động đo đạc, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát, quản lý và sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý

Nhà nước phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp Luật đất đai và pháp luật liên quan đến đất đai Đối với công tác quản lý đất đai, Nhà nước xác định một số nội dung chủ yếu: Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước; tập trung và phân cấp quản lý;

vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; vai trò của lĩnh vực công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý các tổ chức địa chính, quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn và kỹ thuật; hợp tác quốc tế

Điều 1, Luật đất đai năm 2003 đã khẳng định: Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai thống nhất trong cả nước là thống nhất về đường lối, chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước, thể hiện cụ thể ở Luật Đất đai, những văn bản dưới luật phải được triển khai đồng bộ và thống nhất từ Trung ương đến địa phương, làm cho người sử dụng đất hiểu được pháp luật và thực hiện đúng pháp luật

về đất đai Quản lý nhà nước về đất đai nhằm cung cấp các hồ sơ, tài liệu số liệu liên quan đến đất đai trong cả nước, giúp cho Chính phủ và các ngành, các địa phương có

kế hoạch sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai, là cơ sở để lập quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất hợp lý

Tóm lại, thực chất của quản lý đất đai là quản lý con người sử dụng đất: mỗi loại đất ở mỗi vùng khác nhau được nhà nước giao quyền sử dụng đất lâu dài cho các chủ sử dụng với mục đích được luật pháp quy định, do đó việc quản lý đất đai được thực hiện nhằm giúp người sử dụng đất phát huy hiệu quả của việc sử dụng đất và đảm bảo thực hiện theo đúng quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt Quản lý nhà nước về đất đai được xây dựng trên nền tảng học thuyết Mác-Lê nin: “Đất là đối tượng lao

động và tư liệu sản xuất chủ yếu không thể thay thế được”

1.1.2 Phân loại đất theo mục đích sử dụng

Phân loại đất theo mục đích sử dụng nhằm nắm được hiện trạng đất đai đang được sử dụng vào mục đích khác nhau như thế nào, số lượng, cơ cấu của mỗi loại trong tổng số là bao nhiêu, cũng như biến động của các loại đất này ra sao

Theo Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam năm 1987 quy định đất đai được phân thành 5 loại, gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng

và đất chưa sử dụng Luật Đất đai năm 1993 quy định đất đai được phân thành 6 loại, gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng [22]

Để khắc phục những hạn chế trong cách phân loại đất theo Luật Đất đai năm

1987 và Luật đất đai năm 1993 do sự chồng chéo phân loại đất vừa theo mục đích sử dụng, vừa theo địa bàn, Luật đất đai năm 2003 ra đời quy định phân loại đất thành 3

nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Việc xác định loại đất trên thực địa được căn cứ theo hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc tính pháp lý về quyền sử dụng đất

- Nhóm đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệm, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo

vệ, phát triển rừng Nhóm đất nông nghiệp được phân làm các phân nhóm: đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác Các phân nhóm lại được chia thành nhiều loại đất khác nhau

- Nhóm đất phi nông nghiệp là đất đang được sử dụng không thuộc nhóm đất nông nghiệp Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: đất ở, đất chuyên dùng, đất tôn giáo, tín ngưỡng, đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng, đất phi nông nghiệp khác Các phân nhóm trên được chia thành nhiều loại đất khác nhau

- Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng; bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây [23]

Theo Điều 10 Luật đất đai năm 2013, đất đai được phân loại 3 nhóm như sau:

- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất như sau: Đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối và nhóm đất nông nghiệp khác

- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác

- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng[ 24]

Khái niệm về đất ở

Tại điều 143 và điều 144 của Luật đất đai năm 2013 quy định về đất ở như sau:

* Đất ở tại nông thôn

1 Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyêt

2 Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy

định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương

3 Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn

4 Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất phi nông nghiệp [24]

* Đất ở tại đô thị

1 Đất ở tại đô thị gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

2 Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại

3 Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở

4 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo

dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở

5 Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị [24]

1.1.3 Vai trò của đất ở đối với sự phát triển kinh tế - xã hội

Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con người, một khi hai nhu cầu tối thiểu đó không được đáp ứng đầy đủ thì con người không thể làm khoa học, văn hóa và hoạt động chính trị Vấn đề thiếu chỗ ở kéo theo hàng loạt các tệ nạn, các tiêu cực xã hội phát sinh gây ra ảnh hưởng đến tiến trình phát triển của đất nước

Trong những năm đổi mới, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến tích cực, người dân đã có những nguồn thu nhập cao hơn, nhu cầu về nhà ở và đất ở do đó cũng tăng lên Có nhiều yếu tố làm tăng nhu cầu về đất ở nhưng tập trung có 4 yếu tố

cơ bản [21]

Yếu tố quan trọng nhất là sự gia tăng về kinh tế Sau thời gian đổi mới, thu nhập của người dân tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương… tăng lên, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu không chỉ là ăn, mặc

mà còn cả ở Đối với các đối tượng dân cư có thu nhập tăng lên tại các khu vực thành thị, việc gia tăng nhu cầu về đất ở là rất lớn Đây là một sự gia tăng đúng xu hướng Tuy nhiên, việc tăng nhu cầu đất ở trong những năm vừa qua rõ ràng có nguyên nhân

từ việc tăng thu nhập từ dân cư

Yếu tố thứ hai, đó là sự gia tăng phát triển hợp tác quốc tế Sau khi Luật đầu tư nước ngoài được ban hành, nhiều luồng tiền nước ngoài đã chảy vào các khu đô thị lớn Nhu cầu đầu tư về nhà ở và đất ở tại các tỉnh này tăng lên Cùng với luồng tiền nước ngoài chảy vào, một lực lượng người nước ngoài cũng đã đến cư trú tại các thành phố này Nhu cầu về đất ở của các đối tượng này lại cao hơn khả năng đáp ứng của các địa phương này Việc tạo ra các chỗ ở cho đối tượng này được đặt ra đã làm xuất hiện một nhu cầu khá đa dạng về nhà đất

Yếu tố thứ ba tác động mạnh mẽ đến nhu cầu về đất ở, đó là sự gia tăng phát triển công nghiệp hóa (CNH) - hiện đại hóa (HĐH) tại địa bàn các tỉnh, thành phố Hàng loạt nhà máy, công trường, đường sá được xây dựng, đưa vào sử dụng

đã tạo ra đồng thời hai tác động Thứ nhất, làm tăng nhu cầu đất ở qua các lượng tài chính đầu tư vào công trình Thứ hai, cũng như tác động của luồng tiền nước ngoài, các khoản tài chính phát sinh từ các quá trình này cũng tạo ra những nhu cầu thực tế về đất ở của các đối tượng như chủ đầu tư, người làm công ăn lương

có liên quan đến các luồng tiền này

Yếu tố thứ tư, đó là sự hấp dẫn của đô thị là rất lớn trong giai đoạn vừa qua, đặc biệt đối với các thành phố đã nêu trên

Ngoài 4 yếu tố trên, một yếu tố nữa cũng ảnh hưởng đáng kể đến nhu cầu về đất

ở, đó là công tác giải phóng mặt bằng để triển khai các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế xã hội

Đất ở là điều kiện vật chất cho mọi sản xuất, sinh hoạt đều cần tới Hoạt động

sử dụng đất ở của con người đã trở thành nội dung chủ yếu nhất của hoạt động kinh tế

- xã hội của nhân loại Nó chính là môi trường phát triển của con người cả về nhân cách, hình thể Vấn đề đất ở này nó liên quan trực tiếp đến hoạt động sống của con người vì nó gắn bó chặt chẽ với cả cuộc đời đối với tâm lý con người Đồng thời đất ở tác động mạnh mẽ đến sự phát triển kinh tế - xã hội của con người và còn quyết định yếu tố phát triển của mỗi cá nhân con người và hộ gia đình trong xã hội [21]

1.1.4.Vai trò quản lý của Nhà nước về đất ở

Quản lý Nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế -

xã hội, và đời sống nhân dân Cụ thể là:

- Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai có

cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế - xã hội của đất nước; bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao Giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả

- Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai

về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế - xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả

- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai (văn bản luật

và dưới luật) tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của hộ gia đình, các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai

- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư Nhà nước kích thích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế - xã hội của cả nước

và bảo vệ môi trường sinh thái

- Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý đất, Nhà nước nắm chắc tình hình

sử dụng đất đai, phát hiện những hành vi phạm pháp về đất đai

Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 đã khẳng định rõ: Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Do đó, đất đai phải được quản lý từ Trung ương đến địa phương và đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất nhằm sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch

Quản lý Nhà nước về đất đai là nghiên cứu toàn bộ những đặc trưng cơ bản của đất đai nhằm nắm chắc về số lượng, chất lượng từng loại đất ở từng vùng, từng địa phương theo đơn vị hành chính ở mỗi cấp, đồng thời làm cho người sử dụng đất hiểu được pháp luật và thực hiện đúng pháp luật về đất đai Để thống nhất về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai trong cả nước từ Trung ương đến cơ sở thành một hệ thống quản lý đồng bộ, thống nhất, tránh tình trạng phân tán đất, sử dụng đất không đúng mục đích hoặc bỏ hoang, bỏ hóa làm cho đất xấu đi Việc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai nhằm xóa bỏ tình trạng phân chia đất đai cho nhiều ngành quản lý để tập trung quyền lực thống nhất vào hội đồng Chính phủ và Ủy ban nhân dân các cấp

Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan của Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, môi trường, khí tượng thủy văn, đo đạc và bản đồ trong phạm vi cả nước; quản lý nhà nước các dịch vụ công cộng và thực hiện đại diện chủ sở hữu phần vốn của Nhà nước tại doanh nghiệp có vốn Nhà nước các lĩnh vực trên theo quy định của Pháp luật

Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chuyên môn thuộc Uỷ ban nhân dân tỉnh, giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, môi trường, khí tượng thủy văn,

đo đạc và bản đồ trên địa bàn tỉnh theo quy định của Pháp luật

Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện là cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban nhân dân huyện quản lý nhà nước về lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường Chịu sự chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Uỷ ban nhân dân huyện, chịu sự chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ của Sở Tài nguyên và Môi trường

Từ khi có luật đất đai 1993 ra đời, công tác quản lý nhà nước về đất đai ở huyện Quảng Ninh đã từng bước đi vào nề nếp Hiện nay công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Quảng Ninh cơ bản hoàn thành được những nhiệm vụ của ngành, của tỉnh đề ra

1.2 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu

1.2.1 Tình hình quản lý đất đai ở một số nước trên thế giới

1.2.1.1 Tình hình quản lý đất ở Thụy Điển

Ở Thụy Điển, phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý đất đai

là mối quan tâm chung của toàn xã hội Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước

Bộ Luật đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp luật được xếp vào loại hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt động của toàn xã hội với 36 đạo luật khác nhau

Các hoạt động cụ thể về quản lý đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hoá Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội

Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân Quy định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế

chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký…[11]

1.2.1.2 Tình hình quản lý đất ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc đang thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, đó là chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động Mọi đơn vị,

cá nhân không được xâm chiếm, mua bán hoặc chuyển nhượng phi pháp đất đai Vì lợi ích công cộng, Nhà nước có thể tiến hành trưng dụng theo pháp luật đối với đất đai thuộc sở hữu tập thể

Tiết kiệm đất, sử dụng đất đai hợp lý, bảo vệ thiết thực đất canh tác là quốc sách cơ bản của Trung Quốc

Đất đai ở Trung Quốc được phân thành 3 loại:

- Đất dùng cho nông nghiệp là đất trực tiếp sử dụng vào sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đất rừng, đồng cỏ, đất dùng cho các công trình thuỷ lợi và đất mặt nước nuôi trồng

- Đất xây dựng gồm đất xây dựng nhà ở đô thị và đất ở tại nông thôn, đất dùng cho mục đích công cộng, đất dùng cho khu công nghiệp, công nghệ, khoáng sản và đất dùng cho công trình quốc phòng

- Đất chưa sử dụng là đất không thuộc hai loại đất trên [11]

1.2.1.3 Tình hình quản lý đất ở Pháp

Các chính sách quản lý đất đai ở Cộng hoà Pháp được xây dựng trên một số nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo quản lý đất đai và hình thành các công cụ quản lý đất đai

Nguyên tắc đầu tiên là phân biệt rõ ràng không gian công cộng và không gian

tư nhân Không gian công cộng gồm đất đai, tài sản trên đất thuộc sở hữu Nhà nước và tập thể địa phương Tài sản công cộng được đảm bảo lợi ích công cộng và có đặc điểm

là không thể chuyển nhượng, tức là không mua, bán được Không gian công cộng gồm các công sở, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa, bảo tàng…

Không gian tư nhân song song tồn tại với không gian công cộng và đảm bảo lợi ích song hành Quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình Chỉ có lợi ích công cộng mới có thể yêu cầu lợi ích tư nhân nhường chỗ và trong trường hợp đó, lợi ích công cộng phải thực hiện bồi thường một cách công bằng và tiên quyết với lợi ích tư nhân

Việc mua bán đất đai không thể tự thực hiện giữa người bán và người mua, muốn bán đất phải xin phép cơ quan giám sát việc mua bán Việc bán đất nông nghiệp phải nộp thuế đất và thuế trước bạ Đất này được ưu tiên bán cho những người láng giềng để tạo ra các thửa đất có diện tích lớn hơn

Ở Pháp có cơ quan giám sát việc mua bán đất để kiểm soát hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai Cơ quan giám sát đồng thời làm nhiệm vụ môi giới và trực tiếp tham gia quá trình mua bán đất Văn tự chuyển đổi chủ sở hữu đất đai có Toà án Hành chính xác nhận trước và sau khi chuyển đổi

Đối với đất đô thị mới, khi chia cho người dân thì phảo nộp 30% chi phí cho các công trình xây dựng hạ tầng, phần còn lại là 70% do kinh phí địa phương chi trả

Ngày nay, đất đai ở Pháp ngày càng có nhiều luật chi phối theo các quy định của các cơ quan hữu quan như quản lý đất đai, môi trường, quản lý đô thị, quy hoạch vùng lãnh thổ và đầu tư phát triển [11]

1.2.1.4 Tình hình quản lý đất ở Australia

Australia có lịch sử hình thành từ thuộc địa của Anh, nhờ vậy Australia có được

cơ sở và hệ thống pháp luật quản lý xã hội nói chung và quản lý đất đai nói riêng từ rất sớm Trong suốt quá trình lịch sử từ lúc là thuộc địa đến khi trở thành quốc gia độc lập, pháp luật và chính sách đất đai của Australia mang tính kế thừa và phát triển một cách liên tục, không có sự thay đổi và gián đoạn do sự thay đổi về chính trị Đây là điều kiện thuận lợi làm cho pháp luật và chính sách đất đai phát triển nhất quán và ngày càng hoàn thiện, được xếp vào loại hàng đầu của thế giới, vì pháp luật đất đai của Australia đã tập hợp và vận dụng được hàng chục luật khác của đất nước

Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia là đất thuộc sở hữu Nhà nước và đất thuộc sở hữu tư nhân Australia công nhận nhà nước và tư nhân có quyền sở hữu đất đai và bất động sản trên mặt đất Phạm vi sở hữu đất đai theo luật định là tính từ tâm trái đất trở lên, nhưng thông thường Nhà nước có quyền bảo tồn đất ở từng độ sâu nhất định, nơi có những mỏ khoáng sản quý như vàng, bạc, thiếc, than, dầu mỏ…

Luật đất đai Australia bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở, kể cả việc tích lũy đất đai Tuy nhiên, luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế, xã hội và việc trưng thu do gắn liền với Nhà nước phải thực hiện bồi thường thỏa đáng [11]

1.2.2 Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam

1.2.2.1 Thời kỳ trước Luật đất đai năm 1993

Khi con người xuất hiện thì đã có đất đai, đó chính là nơi để con người ở và tiến hành các hoạt động phục vụ cho sự tồn tại của mình Dưới góc độ chính trị pháp lý đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ gắn liền với chủ quyền quốc gia Điều này cho thấy Nhà nước với tư cách là người đại diện cho chủ quyền quốc gia,

luôn luôn thực hiện các biện pháp quản lý, bảo vệ đất đai tránh sự xâm lược của bên ngoài Lịch sử đấu tranh của loài người từ xưa đến nay đều nhằm bảo vệ đất đai trước

sự tàn phá của thiên nhiên và sự xâm lược của nước khác

Trong chế độ cộng sản nguyên thủy, khi Nhà nước và pháp luật chưa xuất hiện thì đất đai thuộc về chung một cộng đồng Khi chế độ cộng sản nguyên thủy tan rã, các chế

độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản phát triển cùng với với sự chiếm hữu tư nhân về đất đai Trong các xã hội này, đất đai trở thành công cụ bóc lột hữu hiệu của giai cấp thống trị, đất có giá trị thương mại, được tính thành tiền nằm trong vòng lưu thông dân sự Điều này lý giải tại sao pháp luật của các Nhà nước bóc lột này lại bảo vệ chế độ sở hữu

tư nhân về đất đai và các quy định về đất đai được quy định trong luật dân sự [11]

Ngày sau khi cách mạng tháng 8 giành thắng lợi, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản chính sách nhằm quản lý đất đai, xóa bỏ dần chế độ bóc lột của thực dân phong kiến do sự chiếm hữu đất đai mang lại Nhà nước ta chỉ xác lập và thừa nhận sở hữu đất đai của Nhà nước và sở hữu của người nông dân Trước khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, cùng với các địa phương khác trong cả nước, Đảng bộ và nhân dân huyện Quảng Ninh đã thực hiện các chủ trương lớn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai

Thực hiện Nghị quyết 169/CP năm 1977 của Thủ tướng Chính phủ về công tác

đo đạc, điều tra thống kê tình hình cơ bản đất đai cả nước

Thực hiện Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 về việc thống nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước và Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc phân hạng, đăng ký, thống kê đất đai (1981-1985) Tổ chức tuyên truyền thực hiện Luật Đất đai năm 1988 được Quốc hội khóa VIII thông qua ngày 29/12/1987; Nghị định 30/NĐ-HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật Đất đai

Từng bước thực hiện Quyết định 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 và Thông tư hướng dẫn 302/TT-ĐKTK của Tổng cục quản lý ruộng đất về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong giai đoạn hiện này, hiện tượng mua chui, bán chui đất

ở thường xảy ra, chính quyền địa phương không thể quản lý được do các chủ trương chính sách của Nhà nước chưa phản ánh được tính phức tạp trong thực tiễn và chưa có các quy định chặt chẽ do đó hiện tượng này vẫn diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Cũng trong thời kỳ này, hiện tượng lấn chiếm tranh chấp đất đai rất ít khi xảy ra Ngày 14/7/1993, Luật đất đai mới đã được Quốc hội thông qua Đây là dấu mốc quan trọng chuyển quan hệ đất đai sang giai đoạn mới, tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ trong công tác quản lý đất đai [11]

1.2.2.2 Thời kỳ sau Luật đất đai năm 1993 đến nay

Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 là một trong những đạo Luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước ta Việc thực hiện Luật đất đai năm 1993 đã có tác động tích cực giải quyết kịp thời những vấn đề thiết thực trong công tác quản lý, sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình Hệ thống quản lý nhà nước về pháp luật đất đai cũng hệ thống tổ chức của ngành Địa chính ngày càng được kiện toàn từ Trung ương đến địa phương đã góp phần hữu hiệu trong việc quản lý đất đai nói chung

và đất ở nói riêng Tuy nhiên việc triển khai thi hành Luật đất đai chưa thường xuyên nên tình trạng vi phạm pháp luật đất đai xảy ra khá phổ biến: lấn chiếm đất đai, làm nhà trái phép, mua bán, chuyển nhượng trái phép không qua cơ quan Nhà nước Công tác quản lý đất đai ở các địa phương còn nhiều sơ hở do cán bộ Địa chính cấp phường,

xã thiếu chuyên môn nghiệp vụ, lại bị thay đổi thường xuyên nên ảnh hưởng đến quá trình thực hiện Luật đất đai

Có thể nói từ sau Luật Đất đai năm 1993, người sử dụng đất đã có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, đáp ứng được nguyện vọng của nhân dân và nhu cầu của xã hội Ngày nay, sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội làm nảy sinh những vấn đề mới xuất phát từ thực

tế cuộc sống gây không ít khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc giải quyết những mâu thuẫn, những quan hệ liên quan đến lĩnh vực đất ở Do đó, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 ra đời đã kịp thời điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với tình hình mới, nhất là khi vị thế của đất ở ngày càng được nâng cao, có giá trị lớn về mặt kinh tế [11]

Theo Điều 13 Luật Đất đai năm 1993 có 07 nội dung về quản lý nhà nước về đất đai gồm:

- Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính

- Quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất

- Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó

- Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai

- Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai [22]

Hệ thống pháp luật về đất đai thời kỳ này đã đánh dấu một mốc quan trọng về

sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước ta với những thay đổi quan trọng như: Đất đai được khẳng định là có giá trị; ruộng đất nông lâm nghiệp được giao ổn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất được hưởng các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất….và quy định 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp

Bên cạnh đó là hàng loạt các chính sách liên quan trực tiếp hoặc hỗ trợ gián tiếp đến vấn đề đất đai

Theo Luật Đất đai năm 1993, hộ nông dân được giao quyền sử dụng đất lâu dài với 5 quyền: quyền chuyển nhượng, quyền chuyển đổi, quyền cho thuê, quyền thừa kế

và quyền thế chấp Thời hạn giao đất đối với cây hàng năm và ngư nghiệp là 20 năm,

50 năm đối với cây lâu năm Luật cũng quy định mức hạn điền đối với hộ nông dân, cụ thể đối với cây hàng năm là 2 hecta ở miền Bắc và các tỉnh miền Trung, 3 hecta đối với các tỉnh phía nam; đối với cây lâu năm quy định tối đa là 10 hecta đối với các xã đồng bằng và 30 hecta đối với các xã vùng trung du và miền núi

Cùng với việc giao đất cho các hộ nông dân thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được các cơ quan chức năng xem xét và cấp cho các hộ nông dân Đến năm

1998, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho 71% hộ nông dân, đến cuối năm 2000, con số này là trên 90%

Năm 1998, người nông dân được có thêm 2 quyền nữa đó là quyền cho thuê lại

và quyền góp vốn đầu tư kinh doanh bằng đất đai Năm 2001, những sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 1993 cho phép người sử đụng đất được tặng đất đai họ hàng, bạn bè của họ và được đền bù khi thu hồi đất

Ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất đai năm 2003, Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 Điều này chứng tỏ đây là một lĩnh vực đầy phức tạp, nóng bỏng và cực kỳ nhạy cảm, do đó chúng ta cần phải có biện pháp quản lý đất đai nói chung và đất ở nói riêng theo đúng chủ trương, chính sách của Nhà nước Luật Đất đai 2003 và hệ thống pháp luật về đất đai sau này đã vận dụng cũng như kế thừa những chính sách mang tính đổi mới, tiến bộ của hệ thống pháp Luật đất đai trước đây đồng thời tiếp thu, đón đầu những chính sách pháp Luật đất đai tiên tiến, hiện đại, phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội, chính trị của đất nước

Luật đất đai năm 2003, quyền của người sử dụng đất đã được bổ sung thêm, theo điều 106 Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất có các quyền: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu

hồi đất Ngoài ra người sử dụng đất còn có các quyền chung được quy định cụ thể tại điều

105 Luật đất đai năm 2003 Đối với đất nông nghiệp không có sự thay đổi về thời hạn sử dụng và hạn mức so với Luật Đất đai năm 1993 Tuy nhiên, lần đầu tiên đất đai được chính thức xem là “hàng hóa đặc biệt” có giá trị và chính vì thế có quyền chuyển nhượng

Cùng với Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước đã ban hành các Nghị định, Thông

tư, Chỉ thị… đã tạo ra một hành lang pháp lý cho công tác quản lý đất đai Hệ thống văn bản pháp luật đất đai được đánh giá là tương đối hoàn chỉnh với những nội dung quy định cụ thể: về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; về thu tiền sử dụng đất; về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất; hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai Đây được coi là Nghị định mang tính đột phá, giải quyết được nhiều tồn tại, bất cập trong quá trình quản lý sử dụng đất [8]

Để khắc phục những hạn chế trong quá trình quản lý đất đai, tại điều 6 Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã quy định cụ thể hơn về các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, gồm 13 nội dung sau:

- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Thống kê, kiểm kê đất đai;

- Quản lý tài chính về đất đai;

- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử

lý vi phạm pháp luật về đất đai;

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến nay, các nội dung quản lý nhà nước

về đất đai đã được cụ thể hóa bằng các văn bản hướng dẫn chuyên ngành và được triển khai áp dụng ở khắp các địa phương trên cả nước, đã giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai dần đi vào nề nếp hơn [23]

Đánh giá tình hình quản lý theo Luật đất đai 2013 và các văn bản dưới luật có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 Cụ thể, tại điều 22 Luật Đất đai 2013 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, bao gồm:

- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản

đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thống kê, kiểm kê đất đai

- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và

sử dụng đất đai

- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điểm so với Luật Đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19/NQ-TW Hội nghị lần 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 [24]

Cụ thể, Luật Đất đai 2013 có những 11 điểm mới căn bản

Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 đã thêm nhiều điều luật để quy định về các quyền

của Nhà nước Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân

Thứ hai, Luật đã bổ sung các quy định về điều tra, đánh giá đất đai nhằm khắc

phục bất cập hiện nay; bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Thứ ba, Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu

tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự

án Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo

Thứ tư, Luật quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà

nước phải thu hồi; quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất

đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

Thứ năm, Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký

biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; Bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận hoặc cấp chung một giấy chứng nhận Trường hợp là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận ghi cả

họ, tên vợ hoặc họ tên chồng, nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng nếu có nhu cầu [24]

Thứ sáu, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo

mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành Bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể [24]

Thứ bảy, Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông

tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân

Thứ tám, Luật quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với khu

vực nông nghiệp; Hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất đối với sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế; Bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển kinh

tế - xã hội của đất nước

Thứ chín, Luật đất đai 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các

quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất [24]

Thứ mười, Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất

đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện

Thứ mười một, Luật đã bổ sung các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống

giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân [24]

1.2.3 Một số nghiên cứu có liên quan

Theo tác giả Lê Văn Mạnh (2010), “Đánh giá quá trình chuyển dịch đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2000 - 2010”, Luận văn Thạc sỹ Nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế thì sau hơn 20 năm đổi mới, đời sống nông dân đã có những đổi thay tích cực với thu nhập bình quân đầu người tăng từ mức 423 USD năm 2001 lên 723 USD năm 2007; tỷ lệ hộ nghèo của

cả nước đã giảm từ 15,47% năm 2006 xuống còn 14,75% năm 2007; thu nhập bình quân đầu người nông thôn năm 1999 là 3.540.000 đồng, đến năm 2006 đã tăng lên 6.072.000 đồng Tốc độ đô thị hóa tại các đô thị lớn đã không ngừng tăng nhanh, năm

1989 đạt 18,5%, đến năm 1997 đạt 20,5%, năm 1999 đạt 23,6% và hiện nay đạt 28% Năm 2000, dân số đô thị cả nước là 18,77 triệu người, đến năm 2008, dân số khu vực

đô thị là 24,04 triệu người Tuy nhiên, vấn đề nhà ở của của người dân, nhất là ở tại các đô thị lớn như Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây đang trở thành gánh nặng của chính sách an sinh xã hội [12]

Trong 10 năm (từ năm 1991 - 2000) diện tích nhà ở trong cả nước tăng từ 629 triệu m2 lên hơn 700 triệu m2 (riêng khu vực đô thị tăng lên 50 triệu m2, bình quân mỗi năm tăng 5 triệu m2) Diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị tăng từ 6,7 lên 7,5 m2, khu vực nông thôn tăng từ 7,5 lên 8,6m2 Tổng số hộ có nhà ở từ 95,2

% năm 1990 lên 99,93 % năm 1999 Tuy nhiên, về tổng thể nhà ở của đa phấn nhân dân còn chật hẹp, số hộ có diện tích trên 60m2 chỉ chiếm 24,2%, còn lại 75,8% số hộ

có diện tích nhà ở dưới mức 60m2, quỹ nhà ở quốc gia còn trong tình trạng thấp kém

về chất lượng [12]

Trong năm 2008, đã có 51,5 triệu m2 nhà ở xây mới, trong đó khu vực đô thị có 28,86 triệu m2 Kết quả tổng kiểm kê đất đai năm 2005 do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì thực hiện cho thấy, cả nước có 598.428 ha đất ở, chiếm 18,51% tổng diện tích đất phi nông nghiệp, chiếm 1,81% tổng diện tích đất tự nhiên cả nước, tăng 155.250 ha so với năm 2000 Trong đó, đất ở tại nông thôn cả nước có 495.549 ha, chiếm 82,81% tổng diện tích đất ở, tăng 124.529 ha so với năm 2000, đạt bình quân đầu người là 59,1 m2; đất ở tại đô thị có 102.879 ha, chiếm 17,19% tổng diện tích đất

ở, tăng 30.721 ha so với năm 2000, bình quân đầu người đạt 12 m2/người

Dân số đô thị đến năm 2010 chiếm 36% dân số cả nước (36/100 triệu dân), năm

2006 là 22,8236/84,1558 triệu (tương đương 27,1%) Dân số ngày một tăng và tất yếu

là nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là tại các khu vực đô thị [12]

Quyền về chỗ ở của con người được Nhà Nước công nhận, phát triển nhà ở không thể tách rời khỏi các cơ chế về đất đai, tài chính, vật tư, xây dựng, khoa học kỹ thuật, tổ chức bộ máy; việc phát triển nhà ở phải đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững, giảm thiểu tối đa mức độ ô nhiễm môi sinh, môi trường

Theo số liệu báo cáo của 46/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì đến ngày 30/9/2008, quỹ đất sử dụng cho hỗ trợ và tái định cư là 14.754,53 ha.Trong đó có 12.900,59 ha cho 1.468 dự án, công trình do Nhà nước thu hồi đất và 1.853,94 ha cho

449 dự án tái định cư do thiên tai Tuy nhiên, quỹ đất này chỉ đáp ứng được khoảng 50

- 60% nhu cầu tái định cư của người dân, số còn lại phải tạm cư chờ bố trí tái định cư, nhận thêm phần hỗ trợ để tự lo chỗ ở mới hoặc chưa được bố trí tái định cư [12]

Theo tác giả Trịnh Văn Toàn, “Nghiên cứu đánh giá thực trạng sử dụng đất ở của các thành phố làm cơ sở cho việc xây dựng chính sách sử dụng tiết kiệm, hợp lý đất ở đô thị”, Đề tài Nghiên cứu khoa học cấp Bộ, 2011 thì trong cả nước, bình quân

diện tích đất đô thị/người không phải là thấp, ở đa số các thành phố mức bình quân này cao hơn định mức chuẩn, chỉ có ở hai thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh mức bình quân này thấp hơn Ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, bình quân diện tích đất đô thị trên người chỉ đạt 58 m2

Diện tích đất ở chiếm 17% đất đô thị, bình quân đất ở đô thị/người của cả nước

là 38,75 m2, của 9 thành phố điều tra là 24,4 m2 Tuy nhiên, mức bình quân này phân hóa rất khác nhau giữa các thành phố và đặc biệt là giữa các khu vực trong cùng một thành phố:

Nếu so sánh giữa các thành phố thì các thành phố vùng núi như Buôn Ma Thuột, Việt Trì có bình quân diện tích các loại đất tương đối cao (đất ở xấp xỉ 50

m2/người) Các thành phố vùng ven biển như Vinh, Đà Nẵng, Cà Mau, có bình quân diện tích các loại đất ở mức trung bình (bình quân diện tích đất ở xấp xỉ 30 m2/người Các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh có bình quân diện tích thấp, chỉ đạt 15,4 m2/người

Nếu so sánh giữa các khu vực trong cùng thành phố thì có sự phân hóa rất lớn Các khu vực ven trung tâm và khu mới phát triển có mật độ dân số thấp hơn, bình quân diện tích đất ở lớn Các phường, quận ở khu vực trung tâm có mật độ dân số cao, tương ứng với việc bình quân diện tích các loại đất rất thấp như ở phường Hàng Buồm (Hoàn Kiếm, Hà Nội) bình quân diện tích đất ở có 6,6 m2/người, quận Lê Chân (Hải Phòng) có 6,0 m2/người, phường 14 (Quận 5, thành phố Hồ Chí Minh) có 7,1

m2/người [27]

* Về cơ cấu sử dụng đất ở

Cơ cấu sử dụng đất trong các khu ở nhìn chung không hợp lý, đất ở chiếm tỷ lệ cao (từ 40 đến 67%), diện tích đất dành cho công viên cây xanh, giao thông nội bộ, giao thông tỉnh, sân chơi và các công trình công cộng còn thiếu, nhiều nơi (như ở Hàng Buồm) hầu như không có, đất đai được khai thác triệt để cho việc làm nhà ở, hệ thống

hạ tầng còn thiếu kém, không đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và đời sống của nhân dân [9]

* Về phương thức sử dụng đất ở

Phương thức sử dụng đất nhìn chung chưa tiết kiệm và chưa có hiệu quả, vẫn là chủ yếu hình thức nhà chia lô, liền kề, nhà ống, nhà biệt thự chiếm tỷ lệ lớn (ở Hà Nội: 80%, thành phố Hồ Chí Minh: 72%), diện tích đất trong các khu ở được khai thác triệt để nhằm xây dựng nhà ở, kiến trúc và hình thái nhà ở rất đa dạng, lộn xộn, mật độ xây dựng cao, tầng cao trung bình Hình thức sử dụng đất này tạo ra hệ thống nhà ở dàn trải, chen chúc, chật chội, tạo ngõ ngách, không tiết kiệm đất, không tận dụng được không gian và

cơ sở hạ tầng đô thị, không tạo được cảnh quan đô thị văn minh hiện đại

Cách thức sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh, sản xuất là phổ biến ở tất cả các tuyến phố của các thành phố cũng là áp lực lên diện tích đất ở, hệ thống hạ tầng, môi trường đô thị và hàng loạt các bất tiện khác trong sinh hoạt của dân cư đô thị như việc lấn chiếm không gian, ô nhiễm không khí, tiếng ồn, chất thải,…

Biệt thự tuy chưa chiếm nhiều diện tích và có kiến trúc đẹp, khuôn viên rộng, thông thoáng, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng lớn, chỉ thích hợp với những người có thu nhập cao

Phương thức sử dụng đất ở tập trung tại các chung cư thấp và cao tầng đã tận dụng được không gian và cơ sở hạ tầng, nhà ở thông thoáng, sử dụng đất hợp lý và tiết kiệm hơn, song với các khu nhà cũ các căn hộ thường có diện tích hẹp, nhà ở bị cơi nới, xuống cấp, diện tích đất công cộng bị lấn chiếm,… đã làm mất mỹ quan đô thị và phá vỡ cơ cấu diện tích hợp lý ban đầu Một số chung cư mới xây dựng chất lượng xây dựng chưa đảm bảo, giá thành cao, tình trạng mua đi bán lại, đầu cơ đẩy giá lên cao, phức tạp cho công tác quản lý

Các khu đô thị mới bước đầu tạo ra hình ảnh đô thị đẹp, thông thoáng, thuận tiện, sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả hơn Tuy nhiên, đất đai cũng bị sức ép mạnh từ nhiều phía, đặc biệt là giá đất, do đó ngay cả trong các khu đô thị mới này đất đai cũng được khai thác triệt để vì mục tiêu kinh tế mà còn xem nhẹ các yếu tố khác,

tỷ lệ diện tích xây dựng nhà ở vì thế cũng tăng cao Mặt khác, quy mô diện tích các khu đô thị mới này còn rất hạn chế so với nhu cầu chung của mọi tầng lớp nhân dân, nhà ở đất ở trong các khu vực này đều có giá rất cao và còn bị đầu cơ ép giá nên chỉ phù hợp với những người có thu nhập khá trở lên Việc đầu tư xây dựng các khu mới chưa kết hợp đồng bộ với việc chỉnh trang, cải tạo các khu cũ và các khu vực làng xóm được đô thị hóa tại chỗ nên dẫn đến tình trạng chắp vá, thiếu đồng bộ, những tồn tại cơ bản của khu cũ vẫn không giải quyết được

Các khu chức năng và dịch vụ của các thành phố nhìn chung còn phân bố và phát triển chưa hợp lý, các khu đô thị mới và khu ven đô chưa thực sự thu hút dân cư,

đô thị chủ yếu phát triển trên bề mặt, còn không gian và phần nằm trong lòng đất chưa được quan tâm khai thác sử dụng

Phân bố đất ở trong các thành phố chưa hợp lý, các khu dân cư tập trung ở khu vực trung tâm và còn nằm xen lẫn với các công sở, nhà máy xí nghiệp [27]

Theo tác giả Phùng Văn Nghệ, “Công tác quản lý đất đai - những vấn đề đang đặt ra” của Tạp chí Cộng sản ngày 14/3/2012 thì việc Quản lý nhà nước về đất đai là nhu cầu khách quan, là công cụ bảo vệ và điều tiết các lợi ích gắn liền với đất đai, và quan trọng nhất là bảo vệ chế độ sở hữu về đất đai Nhiệm vụ này cần được đổi mới một cách cụ thể và phù hợp để đáp ứng các yêu cầu quản lý và tương xứng với điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước trong từng giai đoạn [13]

Xây dựng và hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai là nhiệm vụ trọng tâm của công tác quản lý đất đai qua các thời kỳ, theo định hướng của Đảng Những năm qua, công tác quản lý đất đai đạt được những thành tựu quan trọng Chính sách giao ruộng đất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng gắn với các quy định về quyền của người sử dụng đất đã góp phần quan trọng vào việc xóa đói, giảm nghèo, đưa nước ta trở thành một trong ba nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới Đồng thời, với các quy định đất có giá cũng đã tạo điều kiện để đất đai trở thành nguồn lực quan trọng trong phát triển kinh tế, ổn định xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống và thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Công tác điều tra, khảo sát đánh giá, phân hạng đất, phân hạng đất lúa phục vụ cho chương trình phát triển lương thực quốc gia, phân hạng đất lúa nước tại các địa phương để phục vụ cho việc tính thuế sử dụng đất nông nghiệp đã và đang được thực hiện tại 5 vùng là trung du Bắc Bộ, Bắc Trung Bộ, duyên hải Nam Trung Bộ, Tây Nguyên và đồng bằng sông Cửu Long, nhằm sử dụng hiệu quả tài nguyên đất trong phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường

Công tác điều tra, thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện thường xuyên, 5 năm một lần đáp ứng yêu cầu nghiên cứu chuyên sâu phục vụ quản lý nhà nước về đất đai

Từ đó xây dựng được bộ số liệu về đất đai để phục vụ hoạch định chính sách, lập quy hoạch, kế hoạch của các ngành kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng

Đến nay, trên 92% số hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất đã kê khai đăng

ký quyền sử dụng đất; lập sổ mục kê đất cho 85,9% số xã; lập sổ địa chính cho 79,3%

số xã Việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính với đầy đủ những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý là một tiến bộ quan trọng trong công tác quản

lý đất đai Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được triển khai từ năm

1987 Tính đến tháng 5 năm 2010, cả nước đã cấp được 30.378.713 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức với diện tích 17.685.613 ha, trong đó đã cấp chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất sản xuất nông nghiệp đạt 86,0%; diện tích đất lâm nghiệp đạt 72,0%; diện tích đất ở nông thôn đạt 81,0%; diện tích đất ở đô thị đạt 71,8%; diện tích đất chuyên dùng đạt 40,1%

Công tác lưu trữ thông tin đất đai đang từng bước được hiện đại hóa Công nghệ GIS phát triển đã cung cấp khả năng mới cho việc sử dụng bản đồ địa chính, đó là xây dựng hệ thống thông tin đất đai trên cơ sở các loại bản đồ dạng số, đặc biệt là bản đồ địa chính, giúp cho việc xử lý, quản lý và khai thác thông tin đất đai có hiệu quả Ở cấp quốc gia, hoàn thành kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất cả nước đến năm 2010 Ở địa phương, 100% số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 90% số huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và gần 80% số đơn vị hành chính cấp xã hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 [13]

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện việc kế hoạch hóa quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động, cơ cấu đầu tư, tạo bước đi hợp lý cho quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo nguồn cung về quỹ đất cho thị trường bất động sản; việc công khai quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất cấp xã đã từng bước nâng cao dân chủ ở cơ sở, tạo điều kiện thuận lợi để người dân tham gia, giám sát việc quản

lý sử dụng nguồn tài nguyên đất Mặc dù đạt được nhiều thành tựu, song công tác quản lý đất đai vẫn còn nhiều bất cập Một số vấn đề về quan hệ đất đai chưa được giải quyết triệt để và thống nhất; chất lượng xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng tài nguyên đất còn yếu, gây lãng phí, thất thoát; quản lý thị trường bất động sản còn lúng túng, sơ hở

- Hệ thống chính sách pháp luật đất đai tuy đã được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu giải quyết một số vấn đề vướng mắc trong thực tế Số lượng các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai nhiều, nhưng thiếu đồng

bộ, thiếu ổn định Một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền địa phương ban hành còn chậm, nội dung hướng dẫn chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai

- Phương pháp, công nghệ trong điều tra cơ bản chậm đổi mới; điều tra thiếu tập trung, còn chồng chéo; kết quả điều tra còn thiếu độ tin cậy, chỉnh lý cập nhật không thường xuyên Việc xử lý, lưu trữ, thông tin còn bất cập, tài liệu điều tra chưa được khai thác có hiệu quả

- Chất lượng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các địa phương có nhiều tiến

bộ nhưng thực sự chưa đạt yêu cầu đề ra Tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp, đặc biệt cấp huyện, xã còn chậm Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn những bất cập về: phân định cấp độ, nội dung của quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất giữa các cấp; kết hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch xây dựng; gắn với mục tiêu phát triển bền vững, bảo đảm an ninh lương thực Trong lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu sự giám sát chặt chẽ, tuân thủ triệt để chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải là chỉ tiêu pháp lệnh; việc áp dụng các công nghệ tiên tiến còn nhiều hạn chế

- Cơ chế thuê đất để thực hiện dự án đầu tư giữa tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân với tổ chức, cá nhân nước ngoài vẫn còn tạo ra sự bất bình đẳng không chỉ về kinh tế mà cả trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vẫn là một trong những vấn đề vướng mắc ở nhiều địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, chưa tạo được sự đồng thuận giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính quyền địa

phương Việc thực hiện các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện thiếu

sự thống nhất giữa các dự án thu hồi đất để sử dụng vào mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng với các dự án thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội Các quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người thuộc diện thu hồi đất còn thiếu ổn định và có sự khác nhau giữa các địa phương đã gây nên sự mất công bằng đối với người sử dụng đất

- Hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay còn mang tính thủ công, thực hiện thiếu thống nhất ở các địa phương Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa theo kịp tiến độ đo đạc lập bản đồ địa chính, do đó hạn chế hiệu quả đầu tư của việc đo vẽ bản đồ Cơ sở

dữ liệu bản đồ, hồ sơ địa chính thiếu về số lượng và kém về chất lượng, được cập nhật không thường xuyên, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện chậm, không đạt được mục tiêu đề ra đã ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền

sử dụng đất của tổ chức và hộ gia đình cá nhân, hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản

- Công tác định giá đất chưa đáp ứng được yêu cầu giá quy định sát giá thị trường, hiện nay giá đất do Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng từ 30% tới 60% giá đất chuyển nhượng thực tế Chưa tổ chức hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm

cơ sở định giá đất phù hợp Công tác thẩm định giá đất còn hạn chế, đội ngũ cán bộ định giá đất chưa được đào tạo cơ bản, hoạt động còn mang tính kiêm nhiệm Sự phát triển của thị trường đất đai đôi khi còn mang tính tự phát, bị các yếu tố đầu cơ chi phối, tạo nên những biến động một cách cực đoan, đặc biệt tại các khu vực đô thị, khu công nghiệp và những nơi mà sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đang diễn ra mạnh

mẽ Tại khu vực nông thôn, thị trường đất đai không phát huy được hết tiềm năng Nguồn thu từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng quỹ đất Chính sách thuế và phí trong lĩnh vực quản lý đất đai thiếu điều tiết hợp lý nguồn thu từ đất vào ngân sách nhà nước; chưa trở thành công cụ quản lý thị trường, chống đầu cơ về đất đai, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả

- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về quản lý và sử dụng đất đai chưa tương xứng Các vi phạm, tranh chấp về đất đai tuy có giảm nhưng lại diễn biến phức tạp, đặc biệt tình trạng tham nhũng trong quản lý đất đai vẫn còn diễn ra ở nhiều địa phương, nhưng một số vụ việc chưa được thanh tra, phát hiện và xử lý kịp thời Ý thức chấp hành pháp luật của người dân, kể cả cán bộ, công chức trong hệ thống cơ quan quản lý đất đai các cấp chưa nghiêm, mức độ sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai còn nhiều [13]

Về giải quyết hiệu quả những bất cập mới trong công tác quản lý đất đai trong

thời gian tới: Đất đai là vấn đề nóng, là tâm điểm chú ý của xã hội Đây vừa là thuận

lợi cho công tác quản lý đất đai phát triển, nhưng cũng là thách thức lớn, chịu sức ép trong quá trình vận hành

Cơ chế phân cấp ngân sách hiện nay tạo điều kiện cho các địa phương chủ động phân bổ nguồn lực theo khả năng và nhu cầu phát triển của từng địa phương Tuy nhiên, đây cũng là một trở ngại cho việc tập trung nguồn vốn đủ lớn để phát triển đồng

bộ một ngành, đặc biệt đối với các địa phương có nguồn ngân sách hạn hẹp Cơ chế này cũng gây áp lực cho công tác quản lý đất đai, trong điều kiện thiếu vốn, mọi nguồn lực đều trông chờ vào nguồn tài chính - đất đai, các địa phương tìm cách để tăng nguồn thu từ đất Tham nhũng trong lĩnh vực đất đai vẫn xảy ra ở nhiều nơi, nhiều cấp, nhiều ngành Đầu cơ đất đai đã trở thành phổ biến với những quy mô khác nhau, gây nên những cơn sốt trên thị trường bất động sản, đẩy giá đất tăng cao một cách bất hợp

lý, tăng chi phí đầu tư, giảm năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp tác động xấu đến tình hình kinh tế - xã hội

Hệ thống tổ chức của ngành, chính sách pháp luật đất đai được hình thành và phát triển qua nhiều giai đoạn, đã khẳng định tính phù hợp với điều kiện chính trị, kinh

tế, xã hội hiện tại nhưng chưa khẳng định sự phù hợp với yêu cầu của một hệ thống quản lý đất đai hiện đại, vận hành trong cơ chế thị trường phát triển và hội nhập quốc

tế sâu rộng

Cơ sở hạ tầng trang thiết bị kỹ thuật công nghệ được đầu tư xây dựng, mua sắm

từ nhiều nguồn, nhiều chương trình, dự án khác nhau nên mặc dù có đủ số lượng nhưng còn thiếu đồng bộ Đây là một thách thức lớn, bởi phải tập trung nguồn kinh phí lớn, đặc biệt vì sự đồng bộ ở nhiều cấp khác nhau

Nguồn tài nguyên đất đai của nước ta rất hạn chế, lại đang phải đối mặt với nguy

cơ suy giảm về diện tích và chất lượng Vì vậy, việc quản lý, bảo vệ, khai thác và sử dụng phải theo quy hoạch, bảo đảm hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm và bền vững

Chính sách, pháp luật đất đai bảo đảm đưa đất đai thành nguồn lực quan trọng để phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Yếu tố đất đai trong thị trường được xác lập đồng bộ với các yếu tố thị trường khác vừa tuân theo các quy luật của kinh tế thị trường vừa bảo đảm tính định hướng xã hội chủ nghĩa

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước bảo đảm phân bổ một cách hợp lý nguồn tài nguyên quốc gia phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội bền vững là định hướng chủ đạo và yêu cầu xuyên suốt trong công tác quản lý đất đai Việc quản lý, sử dụng đất phải thông qua công cụ quy hoạch sử dụng đất, vừa bảo đảm

quỹ đất phục vụ mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vừa bảo đảm mục tiêu bảo vệ môi trường, an ninh lương thực, xóa đói giảm nghèo, công bằng xã hội, thích ứng với biến đổi khí hậu, bảo đảm quỹ đất sử dụng phù hợp cho từng giai đoạn

và lâu dài

Xây dựng và kiện toàn công tác quản lý đất đai theo hướng hiện đại hóa trên cơ

sở ứng dụng công nghệ hiện đại và mô hình quản lý tiên tiến Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ là một trong những đột phá chiến lược chính để phát triển

Nâng cao khả năng đóng góp của đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội theo hướng thúc đẩy việc vận dụng các quan hệ kinh tế với các quan hệ hành chính trong hoạt động quản lý; xã hội hóa cung cấp dịch vụ công; tăng cường sử dụng công cụ tài chính nhằm nâng cao nguồn thu ngân sách, bảo đảm công bằng trong thụ hưởng các lợi ích từ đất đai [13]

Tuy vậy các tác giả trên mới chỉ tập trung nghiên cứu về tình hình quản lý đất ở

đô thị ở các tỉnh, thành phố lớn Hiện nay, đối với tỉnh Quảng Bình nói chung và huyện Quảng Ninh nói riêng chưa có đề tài nào đánh giá hiểu quả sử dụng đất ở để trên cơ sở đó nâng cao việc quản lý nhà nước về đất ở, cụ thể: Công tác quản lý đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh trong thời gian qua đã đạt được một số kết quả nhất định, ngày càng chặt chẽ, đi vào nề nếp và phù hợp với thực tế hơn Song vẫn còn nhiều hạn chế, cần phải được khắc phục

Đối với các xã ở địa bàn miền núi, đồng thời với tập quán sử dụng đất và tập quán sinh hoạt của đồng bào chậm được thay đổi, trình độ dân trí còn thấp chưa am hiểu pháp luật, nên hầu hết việc sử dụng đất ở còn tự phát, sử dụng đất nương rẫy còn du canh Tuy nhiên, ở các vùng thị trấn và các khu vực nông thôn nơi đã có quy hoạch hoặc nơi có trục đường giao thông chính, thì việc sử dụng đất được quy cũ và được các cấp chính quyền quản lý chặt chẽ, việc sử dụng đất diễn

ra theo đúng quy hoạch, kế hoạch

Chương 2 MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.2 Nội dung nghiên cứu

- Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Quảng Ninh ảnh hưởng đến tình hình quản lý đất ở

- Nghiên cứu tình hình quản lý đất ở của huyện Quảng Ninh giai đoạn 2009 – 2013

- Đánh giá chung về tình hình quản lý đất ở trong những năm qua tại huyện Quảng Ninh

- Đề xuất các kiến nghị, giải pháp cụ thể nhằm khai thác, quản lý, phát triển quỹ đất ở hợp lý và có hiệu quả hơn

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu

- Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp:

Thu thập số liệu thứ cấp từ các cơ quan nhà nước, các trung tâm sự nghiệp: UBND tỉnh, sở Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện, phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thống kê huyện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, UBND các

xã, thị trấn…

- Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp:

+ Phỏng vấn nội dung liên quan đến quản lý đất ở tại một số điểm trung tâm của các xã Võ Ninh, Gia Ninh, Lương Ninh và thị trấn Quán Hàu (100 mẫu phiếu điều tra trong đó thị trấn Quán Hàu 29 hộ, xã Lương Ninh 24 hộ, xã Võ Ninh 27 hộ và xã Gia Ninh 20 hộ) Tại địa bàn các xã, thị trấn nói trên việc giao dịch về chuyển nhượng, chuyển quyền đất ở diễn ra sôi động hơn so với các địa bàn khác trong toàn huyện + Điều tra, phỏng vấn cơ quan liên quan trong quá trình triển khai

2.3.2 Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu

- Trên cơ sở các tài liệu, số liệu thu thập được và kết quả điều tra, tiến hành lựa chọn, phân tích tổng hợp những thông tin liên quan đến đề tài; thống kê và xử lý số liệu theo mục đích, nội dung nghiên cứu

- Phương pháp so sánh: So sánh một số chỉ tiêu, định mức về quản lý đất ở để đưa ra phương pháp quản lý đất ở hợp lý

- Phương pháp phân tích: Là kết quả các số liệu đã thu thập được, tiến hành phân tích mối quan hệ của các số liệu đó nhằm đưa ra những nhận xét, đánh giá chính xác cho đề tài

- Sử dụng phần mềm Excel để thống kê, so sánh

2.3.3 Phương pháp biểu đồ và hình ảnh

Minh họa bản đồ, biểu đồ và hình ảnh liên quan đến đề tài nghiên cứu để làm cho

đề tài nghiên cứu sinh động hơn

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Quảng Ninh ảnh hưởng đến tình hình quản lý đất ở

3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Huyện Quảng Ninh có vị trí địa lí từ 17004/ đến 17026/ vĩ độ Bắc và từ 106017/đến 106048/ độ kinh Đông, là nơi hẹp nhất nước Việt Nam với chiều dài theo đường chim bay khoảng 50 km, có ranh giới:

- Phía Bắc giáp huyện Bố Trạch và thành phố Đồng Hới;

- Phía Nam giáp huyện Lệ Thủy;

- Phía Đông giáp biển Đông;

- Phía Tây giáp nước Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào

Là cửa ngõ phía Nam thành phố Đồng Hới có các tuyến giao thông Bắc - Nam gồm đường bộ, đường sắt đi qua nên huyện Quảng Ninh có nhiều cơ hội thuận lợi trong việc phát triển kinh tế

Với vị trí địa lí thuận tiện như vậy, tạo cho huyện có điều kiện thuận lợi hơn để phát triển sản xuất hàng hóa, tiếp thu nhanh khoa học kỹ thuật, phát triển nhanh những ngành kinh tế mũi nhọn, sớm hòa nhập xu thế chung của cả tỉnh

3.1.1.2 Địa hình địa mạo

Huyện Quảng Ninh nằm ở sườn Đông của dãy Trường Sơn, nghiêng từ Tây sang Đông Toàn huyện có thể phân chia thành bốn dạng địa hình chính:

- Địa hình vùng rừng núi cao: Dạng địa hình này ở sát biên giới Việt - Lào, chiếm 57% diện tích tự nhiên, với nhiều lâm sản quý hiếm Địa hình có đặc điểm là núi cao chạy theo hướng Bắc - Nam, trong đó đan xen một số khối núi đá vôi; độ cao trung bình vùng núi từ 300 - 500 m, có một số đỉnh cao trên 1.000 m như đỉnh U Bò -

Ba Rền Do núi cao nằm gần biển nên sườn dốc và bị chia cắt lớn, nhưng nhờ lớp phủ thực vật còn khá nên hạn chế một phần tốc độ dòng chảy lũ

- Địa hình vùng gò đồi: Là phần tiếp giáp địa hình núi cao từ Bắc vào Nam, gồm các quả đồi hình bát úp liên tục chạy theo hướng Bắc Nam, có độ cao từ 50 – 100

m, độ dốc từ 5 - 25o, sườn đồi ít bị chia cắt Dạng địa hình này chiếm 26,7% diện tích

tự nhiên là nơi có nhiều thuận lợi trong việc trồng rừng lấy gỗ, trồng cây công nghiệp

có giá trị kinh tế cao (cao su, thông, tiêu ), chăn nuôi đại gia súc

- Địa hình vùng đồng bằng: Chiếm 9,5% diện tích, là vùng đồng bằng hẹp nằm giữa vùng đồi và vùng cát ven biển Vùng đồng bằng với đặc điểm có độ cao từ 0,5 – 5

m, tương đối bằng phẳng Do địa hình vùng thấp trũng, hàng năm thường bị ngập lũ và phù sa bồi đắp nên đất có độ phì tự nhiên cao Đây là khu vực sản xuất lương thực trọng điểm của huyện

- Địa hình vùng cát ven biển chiếm 6,7% diện tích tự nhiên và có chiều dài 19,6 km; có độ cao từ 5 - 20 m, thuận lợi cho việc phát triển du lịch Do trong vùng cát có nguồn nước ngầm khá dồi dào nên phù hợp các mô hình trang trại chăn nuôi kết hợp với nuôi trồng thủy sản và trồng rừng [26], [34]

3.1.1.3 Khí hậu thủy văn

Quảng Ninh nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa chịu ảnh hưởng của khí hậu chuyển tiếp giữa miền Bắc và miền Nam Nhiệt độ bình quân 24,5 - 25oC, lượng mưa bình quân khoảng 2.100 - 2.200 mm, mỗi năm có 2 mùa rõ rệt [26], [34]

Mùa khô thường từ tháng 3 đến hết tháng 8 hàng năm, có nhiệt độ trung bình

từ 26,5 - 27oC, nhiệt độ cao nhất có khi đến 39oC Do nền nhiệt cao, lượng mưa chỉ chiếm 20 - 30% tổng lượng mưa cả năm Trong mùa khô có gió mùa Tây - Nam, sau khi vượt qua lục địa Thái - Lào bị hút mất độ ẩm cho nên thường gây khô hạn, làm các hồ đập nhỏ bị cạn nước; đồng thời vào mùa khô nước mặn xâm nhập vùng

hạ lưu các sông

Mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau, nhiệt độ trung bình

22 - 23oC, thấp nhất vào tháng 1, có khi đến 10oC Lượng mưa trong mùa này thường chiếm 65 - 70% tổng lượng mưa cả năm Lượng mưa cao nhất vào khoảng 15/9 - 15/11 hàng năm Do mưa lớn, địa hình rất dốc nên thường gây lũ lụt ở vùng thấp và lũ quét hai bên sông ở vùng núi

3.1.1.4 Tài nguyên đất đai

Toàn huyện có 5 nhóm đất chủ yếu, gồm:

- Nhóm đất đỏ vàng chiếm hơn 70% diện tích tự nhiên, phân bố chủ yếu trên địa hình vùng núi có độ cao 500 m trở lên Nhóm đất này phát triển trên các loại đá Macmasilic, đá phiến sa, đá phiến sét Do phân bố trên vùng núi, lớp phủ thực vật còn khá nên độ phì tự nhiên còn tốt

- Nhóm đất phù sa chiếm trên 4,6% diện tích tự nhiên, phân bố ở vùng gò đồi

và các thung lũng đan xen Nhóm đất này có 2 loại: Đất phù sa không được bồi đắp và đất phù sa được bồi đắp Là nơi trồng cây công nghiệp dài, ngắn ngày, cây ăn quả và đồng cỏ chăn nuôi chính của huyện

- Nhóm đất mặn, đất phèn và glây (lầy thụt) chiếm 3,8% diện tích tự nhiên phân

bố ở vùng đồng bằng ven sông Long Đại và Kiến Giang; hàng năm được phù sa bồi đắp nên khá màu mỡ, nhưng do nước mặn xâm nhập trong mùa khô nên đất bị chua phèn Hiện nay nhờ được đầu tư các công trình thủy lợi ngăn mặn và hồ chứa cung cấp nước cho sản xuất hai vụ, nên đây là vùng lúa có năng suất cao nhất của huyện và tỉnh Quảng Bình

- Nhóm đất cát ven biển chiếm 5,5% diện tích tự nhiên Do cát có lượng SiO2

chiếm từ 97 - 99% nên rất nghèo dinh dưỡng và liên kết yếu, do đó thường xuyên di động, tạo ra hiện tượng cát bay, cát nhảy vào mùa gió Tây - Nam

- Đất khác chiếm 15,3% trong đó núi đá chiếm 13,7%, sông suối chiếm 1,6% Đây là loại đất bạc màu bị rửa trôi nên không phù hợp với trồng cây các loại [34]

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.2.1 Tình hình kinh tế

Trong những năm gần đây, thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước ta về phát triển nền kinh tế nhiều thành phần theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh tế của huyện Quảng Ninh đã có bước phát triển khá Đời sống ngày càng được cải thiện nhờ chuyển dịch cơ cấu kinh tế hợp lý, theo hướng tăng giá trị công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ và phát triển nông nghiệp toàn diện