đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện đông anh thành phố hà nội

chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-

NGUYỄN THỊ HỒNG TRANG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2015

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-

NGUYỄN THỊ HỒNG TRANG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất

kì công trình nào khác

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Nguyễn Thị Hồng Trang

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, bản thân đã nhận được sự

giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong

Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý đất đai, Học viện nông nghiệp Việt Nam

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,

tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS Đỗ Thị Tám là

người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận

văn

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê, phòng

Tài nguyên và Môi Trường, Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các phòng

ban và nhân dân các xã của huyện Đông Anh, các anh chị em và bạn bè đồng

nghiệp, sự động viên và tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân

Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hồng Trang

1.1 Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai của các tổ chức 4

1.1.3 Phân loại các tổ chức sử dụng đất, quản lý đất 5

1.1.5 Quản lý đất đai đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất 6 1.2 Cơ sở pháp lý trong quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 7

1.4.3 Thực trạng quản lý của các tổ chức kinh tế trên cả nước 24 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh 28 2.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh 28 2.1.3 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn

2.1.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh 29

2.2.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu 30

3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội huyện Đông Anh 32 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 32

3.2 Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh 42

3.2.2 Hiện trạng và biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh 47 3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai 53 3.3 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn

3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Đông Anh phân theo đối tượng sử dụng 54 3.3.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa

3.3.3 Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn

3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

10 UBND Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

1.2 Hiện trạng sử dụng đất cả nước phân theo vùng 22 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Đông Anh năm 2014 50 3.2 Số lượng các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Anh 56 3.3 Tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức kinh tế được nhà

3.4 Tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức kinh tế được Nhà

3.5 Tình hình sử đụng đất không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế được

3.6 Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép diện tích đất được

3.7 Tình hình tranh chấp, lấn chiếm và bị lấn chiếm diện tích đất của các tổ

3.8 Tình hình chưa đưa đất vào sử dụng của các tổ chức kinh tế 62 3.9 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 63

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của nhân loại, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người Đối với mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp, đất đai là nguồn tài nguyên, là nguồn lực quan trọng, và là yếu tố đầu không thể thiếu được Vì vậy, việc quản lý, khai thác sử dụng có hiệu quả bền vững nguồn tài nguyên phục vụ cho các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng là nhiệm vụ quan trọng của cả thế giới quan tâm

Trong hoàn cảnh đất nước ta đang từng bước xây dựng công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì việc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị - xã hội Bên cạnh đó, nước ta là một nước nông nghiệp, có dân số đông, việc quản lý và sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý và có hiệu quả đang trở thành mối quan tâm hàng đầu,

là mục tiêu chiến lược của đất nước

Nhà nước luôn quan tâm đến vấn đề quản lý và sử dụng đất và đã ban hành, đổi mới Luật đất đai: Luật đất đai 1993, Luật đất đai 1998; Luật sửa đổi và

bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 năm 1998, năm 2001; Luật đất đai 2003; đặc biệt là Luật đất đai sửa đổi 2013 đã được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực bắt đầu từ ngày 01/07/2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý đưa công tác quản lý đất đai dần vào nề nếp, việc

sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn

Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan trong việc quản lý đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 về kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 04/04/2008 Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý nói riêng

Đông Anh là một huyện ngoại thành, ở vị trí cửa ngõ phía Bắc của thủ đô

Hà Nội, nằm trong vùng quy hoạch phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ du lịch

đã được Chính phủ và Thành phố phê duyệt, là đầu mới giao thông quan trọng nối thủ đô Hà Nội với các tỉnh phía Bắc Với lợi thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, huyện Đông Anh đã và đang có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội Các ngành dịch vụ, thương mại, công nghiệp phát triển mạnh và đã thu hút rất nhiều các nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trên địa bàn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đông Anh Điều đó dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất Việc nắm được tình hình quản lý sử dụng đất của tổ chức kinh tế để có những biện pháp để quản

lý, sử dụng đất đai phù hợp nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, đồng thời sử dụng tiết kiệm và hợp lý là rất cần thiết

Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá

tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội” là cần

thiết, nhằm đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế,

từ đó đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường việc quản lý sử dụng đất của các

tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn nghiên cứu nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung

2 Mục đích của đề tài

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh

tế trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

3 Yêu cầu của đề tài

- Đề tài nghiên cứu trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phải trung thực, chính xác, đảm bảo độ tin cậy và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu

- Đánh giá đúng thực trạng, những đề xuất kiến nghị trên cơ sở tuân thủ quy định của Luật đất đai và các quy định hiện hành

- Giải pháp, đề xuất phải phù hợp với đặc điểm của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu bao gồm:

- Quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh

- Các tổ chức kinh tế đóng trên địa bàn huyện Đông Anh

- Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với

tổ chức kinh tế

* Phạm vi nghiên cứu đề tài được tiến hành trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai của các tổ chức

1.1.1 Khái quát về đất đai

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân

bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái

sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Theo Luật Đất đai năm 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng

quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng

hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó

Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do

được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử

dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này

1.1.2 Khái quát về quỹ đất của các tổ chức

Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ

chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009) và Thông

Tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống

kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

1.1.3 Phân loại các tổ chức sử dụng đất, quản lý đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý bao gồm:

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức

xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của

tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu

tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả

1.1.4 Khái niệm tổ chức kinh tế

Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất:

- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt

Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ

Theo Khoản 1 Điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các tổ chức kinh tế sau đây:

a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;

b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;

c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;

d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật

Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 22 luật đầu tư 2005, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã tổ chức

và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật

1.1.5 Quản lý đất đai đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân

số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có

xu hướng tăng Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết

Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện

hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai Mặt khác, quản

lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả

và bền vững Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng

1.2 Cơ sở pháp lý trong quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

1.2.1 Luật dất đai

Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân

Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan Cụ thể như:

Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền

sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất

có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ

sở hạ tầng

Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau:

tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận

Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) vẫn quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử đụng đất, Điều 54, chương V của Luật Đất đai năm 2013 quy định 05 trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử đụng đất, trong đó tập trung vào các đối tượng: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức; Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh

1.2.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan đã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:

- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17.12.1996 quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22.4.1996;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29.10.2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27.01.2006 quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29.10.2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25.5.2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13.8.2009 của Chính phủ quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư;

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01.10.2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15.05.2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15.05.2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02.06.2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất của các tổ chức kinh tế đã bị sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân

1.3 Tổng quan chính sách quản lý đất đai trong nước và ngoài nước

1.3.1 Ở nước ngoài

Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người

sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội

Mục tiêu chính trong các chính sách về giao đất cho người sử dụng đất ở bất kỳ quốc gia nào giúp chính quyền nắm chắc, quản chặt và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất Hiện nay trên thế giới tồn tại chủ yếu 3 hình thức sở hữu

về đất đai là sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước Ở đa số các quốc gia đều có các hình thức sở hữu về đất đai ở trên, hiện tại còn có một số quốc gia như Lào, Triều Tiên, Việt Nam và Cu Ba chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước (hay sở hữu toàn dân) và ở các nước này việc giao đất cho người sử dụng đất thông qua 3 hình thức như: giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất Tuy nhiên, phụ thuộc vào chính sách quản lý đất đai và tốc độ phát triển kinh tế mà lựa chọn các loại hình thức trên cho phù hợp Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thực là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền

Tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,… Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị

tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…

Ngày 14/12/2007 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (Chính phủ, 2007) Qua kết quả thực hiện Chỉ thị 31/2007/CT-TTg có một số vấn đề chung nhất còn tồn tại trong việc sử dụng đất của các tổ chức sau khi được Nhà nước giao, cho thuê như sau: Sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê; cho mượn, cho thuê, chuyển nhượng trái phép, sử dụng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức cá nhân chiếm dụng,

31/2007/CT-Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước cũng còn những điều bất cập như: diện tích đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất không trùng với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho tổ chức, tỷ lệ cấp GCN quyền sử

dụng đất còn khá thấp, khả năng chuẩn hóa dữ liệu để quản lý hệ thống đất đai bằng các phần mềm chuyên ngành còn gặp rất nhiều khó khăn,

* Chính sách giao đất

- Căn cứ giao đất

Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho người có nhu cầu sử dụng đất Việc giao đất dựa vào các căn cứ theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) như sau:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất

- Đối tượng giao đất

Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Và một trong các đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội

- nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao

Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Điều 54 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;

+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất

là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản

4 Điều 55 của Luật này;

+ Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự

+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở

để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc

+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều

131 của Luật này;

+ Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

+ Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;

+ Đất tín ngưỡng;

+ Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này

Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định người sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau:

+ Thời hạn giao đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này

+ Thời hạn giao đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá 50 năm

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không

quá 70 năm

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài

+ Thời hạn giao đất được tính từ ngày có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

* Chính sách cho thuê đất

- Căn cứ cho thuê đất

Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) như sau:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt;

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất

- Đối tượng cho thuê đất

Theo quy định của Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) thì việc Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền sử dụng đất một lần cho

cả thời gian thuê, trong các trường hợp sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp,

lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc

+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh

- Thời hạn cho thuê đất

Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định người sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau:

+ Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất;

+ Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm;

+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế

- xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm;

+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước

ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này

+ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm;

+ Thời hạn cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

* Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Theo Điều 59 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất trong các trường hợp sau đây:

+ Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức;

+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất trong các trường hợp sau đây:

+ Giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư

- Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Theo Điều 173 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất như sau:

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Theo Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

++ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

++ Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

++ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

++ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

++ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật

+ Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản

2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

++ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

++ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu

tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

++ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền

thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được quy định tại Điều 175 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) như sau:

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

++ Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

++ Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

++ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

++ Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

++ Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu

tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

1.4 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2013

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2013 (Bộ Tài nguyên và Môi trường,

2013), diện tích đất tự nhiên của nước ta (bao gồm cả đất liền và các đảo nổi) là 33.097.200 ha

Trên địa bàn cả nước, diện tích đất đang được khai thác sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp là 30.148.900 ha, chiếm 91,09% diện tích đất tự nhiên; đất chưa sử dụng còn 2.948.300 ha, chiếm 8,91% tổng quỹ đất

Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2013

Hình 1.1 Cơ cấu các loại đất chính năm 2013 trên cả nước

Nước ta có 3/4 diện tích lãnh thổ là đồi núi, được phân bố ở các tỉnh phía Bắc khoảng 11,6 triệu ha, (2,10 triệu ha ở đồng bằng, tập trung tại hạ lưu các dòng sông, các dải đất ven biển) Các tỉnh phía Nam có khoảng 6,3 triệu ha diện tích đất tự nhiên với 4,0 triệu ha đất bằng chủ yếu ở Đồng bằng sông Cửu Long

Bảng 1.2 Hiện trạng sử dụng đất cả nước phân theo vùng năm 2013

2 Trung du và miền núi phía Bắc 9.527.500 28,79

3 Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung 9.583.400 28,96

Hình 1.2 Cơ cấu sử dụng đất phân theo vùng trên cả nước năm 2013

1.4.2 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên cả nước năm 2013

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng trên toàn quốc là 7.833.142,70 ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp 6.687.695,59 ha (chiếm 85,38%), sử dụng mục đích phi nông nghiệp 845.727,62 ha (chiếm 10,80%), diện tích đất chưa sử dụng 229.719,49 ha (chiếm 3,83%), đất mặt nước ven biển được giao, cho thuê là 0,23% (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

* Tình hình giao đất

Theo kết quả kiểm kê đối với diện tích được Nhà nước giao (có giấy tờ về giao đất) thì diện tích đất giao cho các loại hình tổ chức sử dụng trên phạm vi toàn quốc 2.254.803,11 ha, chiếm 65,74% tổng diện tích của các các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng trong đó giao đất không thu tiền 597.118,91 ha và giao đất

có thu tiền 1.657.685,2 ha Như vậy, diện tích sử dụng đất của các tổ chức chủ yếu được Nhà nước giao đất (giao đất có thu tiền), trong đó giao không thu tiền phần lớn là tổ chức kinh tế vốn đầu tư Nhà nước hay các nông trường quốc doanh Phần lớn giao có thu tiền là giao thu tiền hàng năm

* Tình hình thuê đất

Diện tích đất do các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi toàn quốc 113.076,14 ha, chiếm 3,8% tổng diện tích đất của các tổ chức, trong đó thuê đất

trả tiền một lần 88.457,04 ha chiếm 78% và thuê đất trả tiền hàng năm 24.619,10

ha chiếm 22% Trong tổng diện tích sử dụng 88.457,04 ha của hình thức thuê đất trả tiền một lần thì diện tích sử dụng tập trung chủ yếu là Tây Nguyên 20.062,40

ha Đồng bằng sông Hồng 19.002,86 ha, Đông Nam bộ 18.063,24 ha và Duyên hải Nam Trung bộ 10.020,24 ha Trong tổng diện tích sử dụng 24.619,10 ha của hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì diện tích tập trung chủ yếu ở các nông - lâm trường 20.460,14 ha, chiếm 83% (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

* Công nhận quyền sử dụng đất

Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức sử dụng đất được công nhận QSDĐ là 1.684.476,66 ha, chiếm 49,74% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng, trong đó được công nhận QSDĐ không thu tiền 626.231,49 ha và được công nhận QSDĐ có thu tiền 1058.245,17 ha

Trong tổng diện tích được công nhận QSDĐ không thu tiền 626.231,49 ha thì diện tích được cấp tập trung chủ yếu ở các nông, lâm trường 444.028,02 ha, chiếm 70,90%, diện tích tổ chức kinh tế có vốn đầu tư Nhà nước được cấp GCNQSDĐ đạt 109.408,07 ha, chiếm 17,50%, các loại hình tổ chức còn lại chiếm tỷ lệ 11,6%

Diện tích được công nhận QSDĐ có thu tiền 1.058.245,17 ha tập trung chủ yếu ở các công ty cổ phần, TNHH xin đất để lấy mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, trụ sở và giới thiệu sản phẩm… chiếm 952.926,90 ha, chiếm 90,87%, diện tích được công nhận QSDĐ (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức chuyển nhượng QSDĐ và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước là 34.298,02 ha, chỉ chiếm khoảng 10% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng Trong

đó, chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu do các công ty TNHH, cổ phần, tập đoàn được giao đất rồi không sử dụng đến hoặc không có khả năng đầu tư rồi chuyển

nhượng lại QSDĐ cho công ty khác đầu tư để nhận tiền chênh lệch hoặc giảm thiệt hại do đã chi các khoản chi phí để nhận QSDĐ Trong năm 2010, kết quả kiểm kê quỹ đất cho thấy có đến 3.311 tổ chức sử dụng đất không đúng với mục đích được giao, được thuê với diện tích 25.587,82 ha với các hình thức vi phạm chuyển nhượng trái phép (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

* Hình thức sử dụng khác

Hình thức sử dụng khác là những hình thức do các loại hình tổ chức đang

sử dụng đất mà chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ Tổng diện tích hình thức sử dụng khác do các loại hình tổ chức đang sử dụng đất trên phạm vi cả nước là 302.515,61 ha, chiếm 8,82% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng Trong đó, lớn nhất là nông - lâm trường 105.237,28 ha, chiếm 49,69%, tổ chức, hợp tác xã 53.000 ha, các loại hình tổ chức kinh tế đầu tư khác…(Bộ Tài nguyên

và Môi trường, 2013)

1.4.3 Thực trạng quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế của cả nước

* Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê

Cả nước có 121.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích 3.130.108,49 ha, chiếm 91,26% Trường hợp tổ chức sử dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ 2,74%, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho mượn trái pháp luật (diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 21,60% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước, diện tích đất cho mượn chiếm 12,31% tổng số diện tích đất cho mượn của cả nước)

* Sử dụng vào mục đích khác

Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết các loại hình tổ chức, cả nước có 23.377 tổ chức sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích là 299.272,82 ha, trong đó chủ yếu là các vi

phạm về chuyển nhượng, cho thuê trái thẩm quyền, tự chia đất xây nhà hoặc không sử dụng Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ở chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên của các tổ chức kinh tế đạt 57,98%, không

sử dụng hoặc chỉ sử dụng một phần (32,67%), cho thuê trái thẩm quyền (5,34%)

- Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình

tổ chức như tổ chức kinh tế vốn đầu tư Nhà nước, nông lâm trường, các công ty cổ phần, HTX Như vậy qua kiểm kê đã cho thấy, số tổ chức có diện tích đất đang tranh chấp có số lượng không nhỏ Nguyên nhân chủ yếu do khi thực hiện giao đất cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ, mô tả ranh giới, mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã có mốc giới nhưng qua quá trình xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịch chuyển vị trí ngoài ý muốn

Do vậy khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn

- Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụng chưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một phần diện tích bị lấn, bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ yếu các loại hình tổ chức kinh tế như: doanh nghiệp Nhà nước được giao đất, nông lâm trường, hợp tác xã Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất của các tổ chức không được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ các giấy tờ để theo dõi, quản lý không được quan tâm đúng mức Mặt khác các mốc ranh giới khu đất đã được giao không được quản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường rào hoặc căm mốc giới để phân định với đất của người dân Thời gian giao đất trước đây đã quá lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiều lần và không bàn giao cho người sau để tiếp tục quản lý, Xuất phát từ nhiều nguyên nhân cho nên trong suốt quá trình sử dụng, các tổ chức đã để cho người dân lấn, chiếm, cá biệt có tổ

chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó khăn, phải mất rất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đất được giao

Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng không hết, Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựng hoàn thành đã đưa vào sử dụng nhưng sau một thời gian vì nhiều lý do phải dời

đi nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phương không báo cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏ hoang không sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở

Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trường hợp lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường

* Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức

Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng là 299.719,46 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chức quản lý (tập trung chủ yếu là án phát triển khu đô thị mới, dự án xây dựng các khu công nghiệp, các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,… Một

số dự án tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện)

* Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức

Cả nước đã có 52.004 tổ chức được cấp GCNQSDĐ, đạt 35,99% số tổ chức cần cấp giấy, số lượng GCNQSDĐ đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đã cấp là 1.684.476,66 ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

Phần lớn diện tích đất đã được cấp GCNQSDĐ là của các tổ chức kinh tế

có vốn đầu tư Nhà nước, các công ty TNHH, công ty cổ phần và hợp tác xã

Kết quả nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng đất đai của các tố chức kinh tế trong thời gian qua cho thấy: nhiều trường hợp các tổ chức được cấp

GCNQSDĐ nhưng hiện đang có sự chênh lệch diện tích giữa quyết định giao, GCNQSDĐ và hiện trạng đang sử dụng đất Đây cũng là một trong những khó khăn cần phải có biện pháp xử lý nhằm hoàn thiện hồ sơ của các tổ chức kinh tế

để quản lý đất đai ngày một tốt hơn

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Nội dung nghiên cứu

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh

a Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường

- Điều kiện tự nhiên

- Các nguồn tài nguyên

- Thực trạng môi trường

b Tình hình phát triển kinh tế - xã hội

- Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

- Thực trạng phát triển các ngành kinh tế theo giai đoạn: nông nghiệp; công nghiệp, TTCN, xây dựng cơ bản; dịch vụ, du lịch và các lĩnh vực khác

- Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

- Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn

- Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

2.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh

2.1.2.1 Công tác quản lý đất đai

- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

- Đánh giá thực trạng công tác giao đất, thuê đất cho các tổ chức;

- Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Thống kê, kiểm kê đất đai;

- Quản lý tài chính về đất đai;

- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các tổ chức;

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai

và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

2.1.2.2 Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện

- Hiện trạng sử dụng đất năm 2014

- Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014

2.1.3 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Anh

- Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

- Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức so với mục đích được giao theo Quyết định giao đất, cho thuê đất

- Đánh giá tình hình quản lý đất đai của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh

- Đánh giá chung

2.1.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các

tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đông Anh

- Giải pháp về chính sách pháp luật

- Giải pháp về kinh tế

- Giải pháp về khoa học công nghệ

- Giải pháp khác