MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

MỞ ĐẦULuật Đất Đai 2013 có quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất Điều 170: “Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc người sử dụng đất phải tiến hành trong

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÀI TẬP HỌC KỲ

MÔN:

Luật Đất đai

ĐỀ BÀI: 23

HÀ NỘI – 2020

HỌ TÊN : TRẦN THỊ AN DUYÊN

MSSV : 431434

LỚP : N02 TL4

NHÓM : 01

MỤC LỤC

ĐỀ BÀI SỐ 23

Hãy chỉ rõ những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Cho biết những thất thoát về nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở nghĩa vụ tài chính này xảy ra trên thực tế như thế nào? Cho ví dụ chứng minh

MỞ ĐẦU

Luật Đất Đai 2013 có quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 170): “Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc người sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và của các chủ thể sử dụng đất khác” 1 Trong đó có quy định những nghĩa

vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên không phải mọi tổ chức hay cá nhân nộp khoản thu này theo đúng quy định của pháp luật Vì thế, trên thực tế những thất thoát của nguồn ngân sách này đã và đang diễn ra gây ảnh hưởng xấu cho xã hội

NỘI DUNG

I Khái quát về các khoản thu tài chính từ đất đai.

1 Khái niệm và đặc điểm khoản thu tài chính từ đất đai.

1.1 Khái niệm:

Có rất nhiều khoản thu khác nhau cho ngân sách nhà nước như thuế, phí, lệ phí do các tổ chức và cá nhân nộp theo quy định của pháp luật; các khoản thu từ hoạt động kinh tế của Nhà nước; các khoản thu từ bán hoặc cho thuê tài nguyên, tài sản thuộc sở hữu nhà nước v,v Thu tài chính từ đất đai là khoản thu cho ngân sách Nhà nước từ các loại thuế đất đai như thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập khi chuyển QSDĐ; thu tiền bán, cho thuê tài nguyên đất đai; các loại phí, lệ phí và một số hình thức thu khác

1.2 Đặc điểm của thu tài chính từ đất đai:

- Thu tài chính từ đất đại thể hiện mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và chủ thể thống nhất quản lý đất đai với người sử dụng đất là đối tượng trực tiếp khai thác, sử dụng đất;

1 Giáo trình Luật Đất Đai, Trường Đaih học Luật Hà Nội, Nxb.Công an nhân dân, tr 179.

- Các khoản thu tài chính được quy định khác nhau tuỳ theo từng đối tượng, loại đất sử dụng, mục đích, nguồn gốc sử dụng, tình trạng pháp

lí, quyển và nghĩa vụ sử dụng đất v ;

- Mỗi chủ thể sử dụng đất có thể đồng thời phải thực hiện nhiều nghĩa vụ tài chính khác nhau về đất đại như: trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho nhà nước; nộp thuế sử dụng đất; thuế thu nhập khi chuyển QSDD, các loại phí, lệ phí v,v ;

- Các khoản thu tài chính từ đất đai gắn liền với giá đất, hay nói cách khác, giá đất có tác động lớn đến các khoản thu cho ngân sách nhà nước từ đất, bởi lẻ giá đất Nhà nước xác định là căn cứ để xác định các khoản thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai

1.3 Ý nghĩa và mục đích.

Việc quy định các khoản thu tài chính từ đất đai nhằm mục đích tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và là công cụ để Nhà nước quản

lý đất đai, điều tiết thị trường QSDĐ, thị trường bất động sản Trong nhiều trường hợp, Nhà nước không can thiệp trực tiếp bằng mệnh lệnh hành chính mà sử dụng các biện pháp giải tiếp, định và các nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai hay các nghĩa vụ tài chính về đất đai

để định hướng, kiểm soát các quan hệ đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung

Xác định rõ các khoản thu ngân sách từ đất đai cũng góp phần điêu hoà thu nhập và thực hiện sự công bằng xã hội trong việc phân chia hợp lí các lợi ích từ đất đai, đặc biệt là quy định các chính sách miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai cho các đối tượng chính sách (những người có công với cách mạng, những người có thu nhập thấp, các đối tượng khó khăn, vùng sâu vùng xa) Ngoài ra, nó góp phần thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh, thu hút đầu tư trong và ngoài nước thông qua các ưu đãi về tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và các khoản thuế về đất đai …

Các khoản thu tài chính từ đất đai về cơ bản bao gồm: Tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập khỉ chuyển QSDĐ; phí và lệ phí về đất đai; các khoản thu khác

II Khoản thu tài chính từ đất đai khi người sử dụng đất phải thực hiện khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.1 Tiền sử dụng đất

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai, Nhà nước thực hiện quyền sử dụng, quyền định đoạt đất đai thông qua việc cho thuê QSDĐ; giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất nhằm thu hồi vốn và một phần mang tính chất phân phối lại, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai, vừa tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Những năm qua, khoản thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là nguồn thu chủ yếu cho ngân sách Nhà nước từ đất đai

Theo Nghị định của Chính phủ số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất thì Nhà nước thu tiền sử dụng đất trong trường hợp sau: 1) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; 2) Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền

sử dụng đất; 3) Nhà nước công nhận QSDD cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 và các Nghị định thi hành Luật đất đai có những quy định sửa đổi, bổ sung để khắc phục các hạn chế bất cập của pháp luật trước đây về thu tiền tiền sử dụng đất, như: Sửa đổi về đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất vả đối tượng thuê đất tại các điều: 55, 56 Luật đất đai năm 2013 Theo đó, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho: Ilộ gia đình, cá nhân được giao đất ở, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở

để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng, Luật quy định thống nhất một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc

để bán kết hợp cho thuê (không có sự phân biệt tổ chức trong nước và nước ngoài như trước); thủ tục xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất được đơn giản hoá, trong một số trường hợp giá đất tính thu tiền sử

dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; quy định hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất tử trước ngày 15/10/1993 đến trước 01/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 nểu tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ phải nộp tiền sử dụng đất đặc biệt cao hơn nhiều so với trường hợp không có hành vi vi phạm vv

2.2 Tiền thuê đất

Hiện nay, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước và người nước ngoài sử dụng đất vào các mục đích sản xuất kinh doanh chủ yếu

sử dụng theo hình thức thuê đất Vấn đề này được quy định cụ thể trong Nghị định của Chính phủ số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Thông tư của Bộ tài chính số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, cụ thể:

- Các trường hợp Nhà nước thu tiền thuê đất: Nhà nước cho thuê đất; Nhà nước công nhận QSDĐ; gia hạn thời gian thuê đất cho các đối tượng đang thuê thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất, chuyển từ hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/ 2014 sang hình thức Nhà nước cho thuê đất

- Đối tượng thu tiền thuê đất Luật đất đai năm 2013 quy định mở rộng đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, bao gồm: 1) Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê tuỳ theo từng đối tượng theo quy định của pháp luật; 2) Tổ chức kinh tế, tổ chức

sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; 3) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc; 4) Nhà nước cho thuê đất thu tiền

thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh

- Đơn giá thuê đất: Trước đây, đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuế Đối với | đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt tối đa không quá 2 lần đơn giá trên Đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, đất dự án thuộc lĩnh vực khuyên khích đầu tư thì mức giá cho thuê đất thấp nhất bằng 0,5 lần đơn giả trên Nghị định số 46/2014/NĐ-CP sửa đổi đơn giá thuê đất giảm xuống một năm là 1% Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt V.V., tối đa không quá 3% Đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; đất thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư thì tôi thiểu không thấp hơn 0,5%

2.3 Thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất

- Đối với các doanh nghiệp: Khi chuyển nhượng QSDĐ, các doanh nghiệp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp Thực hiện việc nộp thuế được xác định theo Thông tư của Bộ tài chính số 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 hướng dẫn thi hành Nghị định của Chính phủ số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Theo đó, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (tử ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%), không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ phần thu nhập của doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 20 Thông tư số 78/2014/TT-BTC)

Đối tượng chịu thuế: Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập

từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng QSDD, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng QSDD, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở

- Đối với hộ gia đình, cá nhân: Cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ phải nộp thuế thu nhập theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, có hiệu lực ngày 1/01/2009 và được sửa đổi, bổ sung năm

2014 Thuế suất thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng QSDĐ là 2% trên thu nhập tính thuế

2.4 Thuế sử dụng đất

Trên thực tế, việc sử dụng đất phải nộp thuế được gắn với 2 loại thuế căn cứ và từng nhóm đất mà các chủ thể sử dụng, bao gồm: thuế

sử dụng nhóm đất nông nghiệp và thuế sử dụng nhóm đất phi nông nghiệp

Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Theo quy định của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì đối tượng nộp thuế bao gồm: tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp đều phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp; hộ được giao QSDĐ nông nghiệp mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp

Chế độ miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện nay được thực hiện theo Nghị quyết của Quốc hội số 55/2010/QH12 ngày

24/11/2010 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp và Nghị định của Chính phủ số 20/2011/NĐ-CP ngày 23/03/2011 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 55/2010/QH12 Với chính sách khoan sắc dân, tăng cường đầu tư cho sản xuất nông nghiệp, thực hiện nhất quán chủ trương của Quốc hội về miễn, giảm thuế nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân, vì vậy trên thực tế số thu từ thuế nông nghiệp hiện nay chỉ có tính hình thức và không còn là một trong các nguồn thu quan trọng điểu tiết từ việc sử dụng đất của người sử dụng đất nông nghiệp nữa

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Về nguyên tắc, người sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp để ở, xây dựng công trình, để kinh doanh thương mại, dịch vụ thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Theo đó, việc thu thuê được thực hiện theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010; Nghị định của Chính phủ số 53/2011/NĐ-CP ngày 01/7/2011 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; Thông tư của Bộ tài chính số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 hướng dẫn thi hành Nghị định số 53/2011/NĐ-CP về thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Về đối tượng chịu thuế, bao gồm: Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm); đất phi nông nghiệp sử dụng khác sử dụng vào mục đích kinh doanh Đối tượng phải nộp thuế là tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất; hộ gia đình, cá nhân có QSDD ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đối tượng sử dụng đất phi nông nghiệp vào mục đích kinh doanh

Về thuế suất: Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần Diện tích đất tính thuế (m2) phần trong hạn mức, thuế suất 0,03%; phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức, thuế suất 0,07%; phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức, thuế suất là 0,15% Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mức thuế suất 0,03% Đất phi nông nghiệp khác có kết hợp sử dụng vào mục đích kinh doanh, thuế suất 0,03%

2.5 Lệ phí và các khoản phí về đất đai

- Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ là khoản lệ phí mà các tổ chức, cá nhân có nhà, đất phải nộp khi đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng với

cơ quan nhà nước có thẩm quyền Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là (0,5% trên tổng giá trị nhà, đất, Nhà nước có chính sách miễn lệ phí trước bạ cho các hộ nghèo, người dân tộc thiểu số, nhà đất của các

cơ sở thực hiện xã hội hoá trong các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế và một số đối tượng khác được quy định tại Nghị định của Chính phủ số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ

- Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính là khoản thu đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền giải quyết các công việc về địa chính như cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng kí biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính

Tuỳ từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế-xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp

và không vượt quá mức thu tối đa áp dụng đối với tổ chức hộ gia đình,

cá nhân theo quy định tại Thông tư của Bộ tài chính 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Theo

đó, đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương: Mức thu tối đa khi cấp giấy chứng nhận QSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không quá 100.000 đồng giấy đối với cấp mới (đối với tổ chức tối đa không quá 500.000 đồng/giấy); Chứng nhận đăng kí biển động về đất đai không quá 28.000 đồng/1 lần; Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính không quá 15.000 đồng/1 lần Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương

- Các khoản phí về đất đai: Ngoài việc nộp lệ phí, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp phí trong một số trường hợp, bao gồm: phí đo đạc, lập bản đồ địa chính; phỉ thẩm định cấp QSDĐ; phi khai thác và sử dụng tài liệu đất đai;