KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH NHÀ Ở

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI HỌ VÀ TÊN SINH VIÊN ĐỖ THU HIỀN MÃ SỐ SINH VIÊN 431041 ĐỀ TÀI “ Hợp đồng về kinh doanh nhà ở trong thị trường Bất động sản và vấn đề thực thi trong thực tế ” Chuyên ngành Luật Đất Đai KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS Nguyễn Thị Hồng Nhung Hà Nội 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết luận, số liệu trong khoá luận tốt nghiệp là trun thực, đảm bảo độ tin cậy Xác nhận của G.

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HỌ VÀ TÊN SINH VIÊN: ĐỖ THU HIỀN

MÃ SỐ SINH VIÊN: 431041

ĐỀ TÀI : “ Hợp đồng về kinh doanh nhà ở trong thị

trường Bất động sản và vấn đề thực thi trong thực tế ”

Chuyên ngành : Luật Đất Đai

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS Nguyễn Thị Hồng Nhung

Hà Nội - 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết luận, số liệu trong khoá luận tốt nghiệp là trun thực, đảm bảo độ tin cậy./.

Xác nhận của Giảng viên

hướng dẫn

Tác giả khoá luận tốt nghiệp (Ký và ghi rõ họ tên)

DANH MỤC CÁC TỪ NGỮ VIẾT TẮT

KD BĐS : Kinh doanh Bất động sản NĐ-CP : Nghị định - Chính phủ

TT-BXD : Thông tư - Bộ Xây dựng XHCN : Xã hội chủ nghĩa

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Hợp đồng là một trong những phương tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân, tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn các nhu cầu của mình Đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay, khi đất nước ta đang trong thời kỳ hội nhập và phát triển, chế định hợp đồng càng được chú trọng hơn bao giờ hết Trong đó, hợp đồng kinh doanh nhà ở là một trong những loại hợp đồng tương đối phổ biến trên thị trường bất động sản Hành lang pháp lý điều chỉnh hợp đồng kinh doanh nhà ở tương đối đa dạng, đơn cử như các quy định về vấn đề này được ghi nhận trong Luật kinh doanh bất động sản, Bộ luật dân sự năm 2015, Luật nhà ở năm 2014, và các văn bản có liên quan khác Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, việc thi hành hợp đồng kinh doanh nhà ở trong thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam còn xảy ra nhiều diễn biến phức tạp, trong đó tình trạng hợp đồng kinh doanh nhà ở không tuân thủ quy định pháp luật xảy ra phổ biến, tình trạng tranh chấp về hợp đồng kinh doanh nhà ở tương đối nhiều Điều này vô hình chung gây ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự của đất nước nói chung và ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng nói riêng

Thực tiễn cho thấy, các vụ án tranh chấp về hợp đồng kinh doanh nhà ở không chỉ gia tăng về số lượng, mà tính chất của nó cũng ngày càng phức tạp, gay gắt hơn Theo số liệu báo cáo tổng kết xét xử các vụ án dân sự của Tòa án nhân dân tối cao cho thấy trong những năm gần đây tranh chấp về hợp đồng kinh doanh nhà ở không ngừng gia tăng, chỉ tính riêng năm 2019, ngành Tòa án nhân dân các cấp đã thụ lý gần 80.000 án về các tranh chấp hợp đồng kinh doanh nhà

ở Tranh chấp về hợp đồng kinh doanh nhà ở phát sinh do nhiều nguyên nhân, trong đó chủ yếu xuất phát từ việc thiếu hiểu biết về những quy định của pháp luật đối với hợp đồng kinh doanh nhà ở, đặc biệt là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh nhà ở của các bên tham gia, bên cạnh đó là các quy định của pháp luật về vấn đề trên còn nhiều bất cập, việc áp dụng pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền còn chưa thống nhất dẫn đến hợp đồng kinh doanh nhà ở không được thực hiện đúng quy định, việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập, cụ thể như các điều luật còn chưa dự liệu hết những căn cứ để xác định hợp đồng kinh doanh nhà ở vô hiệu do bị nhầm lẫn; điều luật chưa dự liệu được trường hợp chủ thể cố tình để bản thân rơi vào tình trạng không nhận thức và làm chủ hành vi của mình vào thời điểm xác lập hợp đồng; sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật về hình thức đối với hiệu lực của hợp đồng; việc quy định

xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng kinh doanh nhà ở vô hiệu còn chung chung, không phù hợp với đời so thực tiễn.

Do đó, nhận thấy tầm quan trọng trong việc tìm hiểu các quy định của pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở, đồng thời với mong muốn có cơ hội

được nghiên cứu sâu rộng hơn về lĩnh vực này, em xin phép lựa chọn đề tài số 74

:

“ Hợp đồng về kinh doanh nhà ở trong thị trường Bất động sản và vấn

đề thực thi trong thực tế.” thực hiện Khoá luận tốt nghiệp của mình nhằm lý

giải, cũng như cung cấp cơ sở khoa học góp phần hoàn thiện pháp luật Kinh doanh BĐS nói chung và các quy định về hợp đồng kinh doanh nhà ở nói riêng trong bối cảnh và giai đoạn phát triển kinh tế mạnh mẽ hiện nay.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Nghiên cứu chuyên sâu về hợp đồng kinh doanh nhà ở là một vấn đề mới

trong nền khoa học pháp lý tại Việt Nam Tuy nhiên, vấn đề này cũng đã được các tác giả nghiên cứu dưới nhiều góc độ, phạm vi khác nhau và đạt được những thành công nhất định Tiêu biểu có thể kể đến một số công trình nghiên cứu nổi bật sau:

- Sách chuyên khảo “Bình luận Luật Kinh doanh Bất động sản hiện hành (sửa đổi, bổ sung năm 2020)” của PGS TS Nguyễn Quang Tuyến do Nhà xuất

bản chính trị quốc gia sự thật phát hành năm 2020 đã bình luận, đánh giá các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm

2014 của Quốc hội, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015, được sửa đổi,

bổ sung bởi Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 6 năm 2020 của Quốc

hội, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2021 Cuốn sách Bình luận Khoa học Luật Kinh doanh bất động sản ( hiện hành ) ( sửa đổi, bổ sung năm 2020) đã

đi sâu vào phân tích, làm rõ nội hàm các điều luật cụ thể, gắn bình luận từng điều, khoản với bối cảnh thực tiễn thực thi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; phân tích những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2004, trong

đó, tác giả đã nghiên cứu, đánh giá và phân tích rất chi tiết các quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung (Chương II và Chương III ), cụ thể bình luận các quy định về hợp đồng kinh doanh nhà ở ( hợp đồng kinh doanh bất động) được thể hiện từ trang số 61 đến trang số 65.

- Sách chuyên khảo “Bình luận Luật nhà ở năm 2014” của TS Nguyễn

Minh Oanh do Nhà xuất bản Lao động phát hành năm 2018 đã bình luận, đánh giá các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2015, trong đó các nhà bình luận đã nghiên cứu và đánh giá, phân

tích rất cụ thể các quy định về hợp đồng kinh doanh nhà ở được quy định tại mục

3 của Chương VIII “Giao dịch về nhà ở”

- Sách chuyên khảo “Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật dân

sự năm 2015” của TS Đỗ Văn Đại (chủ biên) do Nhà xuất bản Hồng Đức- Hội

luật gia Việt Nam phát hành năm 2016 Chuyên khảo đã phân tích, đánh giá, bình luận các điểm mới của Bộ luật dân sự năm 2015 về hợp đồng thuê nhà ở Đồng thời, cuốn sách đã phác họa bức nên tranh toàn cảnh các cơ sở khoa học trong việc hoàn thiện chế định này trong mức độ tương quan với các quy định của pháp luật chuyên ngành.

- Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” của Tác giả Nguyễn Thị Xuân bảo vệ tại Trường Đại học Quốc

Gia Hà Nội năm 2019 Luận văn đã đưa ra cái nhìn về các quy định pháp luật liên quan đến giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam, phân tích việc áp dụng các quy định của pháp luật vào việc thực hiện trên thực tế Từ đó đưa ra một số kiến nghị cũng như giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn mà Nhà nước, các chủ đầu tư, những đối tượng thuộc diện thuê mua nhà ở xã hội hiện đang mắc phải để tiến hành và đẩy mạnh giao kết, thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đạt hiệu quả cao, tránh những hậu quả xấu xảy

ra làm các bên có thể xảy ra tranh chấp.

- Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” của Tác giả Hoàng Thị Thu Thuỷ bảo vệ tại Trường Đại học Quốc Gia Hà

Nội năm 2016 Luận văn đã nghiên cứu một cách có hệ thống các lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở làm cơ sở thống nhất trong cách hiểu và áp dụng chế định pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở trong thực tế.

-Luận văn thạc sĩ luật học “Giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà

ở xã hội theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Mai Phương bảo vệ tại

Học viên Khoa học xã hội năm 2016 Luận văn đã đưa ra cái nhìn về các quy định pháp luật liên quan đến giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam, phân tích việc áp dụng các quy định của pháp luật vào việc thực hiện trên thực tế Từ đó đưa ra một số kiến nghị cũng như giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn mà Nhà nước, các chủ đầu tư, những đối tượng thuộc diện thuê mua nhà ở xã hội hiện đang mắc phải để tiến hành và đẩy mạnh giao kết, thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đạt hiệu quả cao, tránh những hậu quả xấu xảy ra làm các bên có thể xảy ra tranh chấp

- Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng thuê nhà ở theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014” của tác giả Nguyễn Văn Túy bảo vệ tại Học viên Khoa học

xã hội năm 2016 Luận văn đã nghiên cứu một cách có hệ thống các lý luận về

hợp đồng thuê nhà ở làm cơ sở thống nhất trong cách hiểu và áp dụng chế định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở trong thực tế

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Hợp đồng kinh doanh nhà ở là một lĩnh vực tương đối phức tạp không chỉ

đối với pháp luật Việt Nam mà ngay cả đối với các nước trong khu vực và trên thế giới Trong phạm vi Khoá luận tốt nghiệp này, tác giả chỉ tập trung nghiên những quy định hiện hành của Pháp luật Việt Nam về hợp đồng kinh doanh nhà ở nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận và thực tiễn thi hành pháp luật đối với vấn

đề này

Cụ thể hợp đồng kinh doanh nhà ở bao gồm các loại hợp đồng sau: Hợp đồng mua bán nhà ở ; Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở; Hợp đồng cho thuê nhà ở và Hợp đồng thuê mua nhà ở

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Về mặt thời gian nghiên cứu : Khi tiến hành phân tích, đánh giá thực trạng

pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở trên thị trường kinh doanh bất động sản, Khoá Luận lấy mốc từ năm 2014 - năm Việt Nam ban hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2015 cho đến hiện nay.

Về mặt không gian nghiên cứu :

Thứ nhất, Khoá luận nghiên cứu các quy định của pháp luật về các loại hợp đồng kinh doanh nhà ở cụ thể trong thị trường bất động sản tại Việt Nam;

Thứ hai, Khoá luận nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật áp dụng pháp luật trong thị trường bất động sản tại Việt Nam trong những năm gần đây

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

4.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của đề tài là hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng kinh doanh nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà ở trong kinh doanh bất động sản và thực tiễn áp dụng pháp luật về vấn đề nay tại Việt Nam hiện nay nhằm đưa ra một số kiến nghị có tính khả thi để hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật hợp đồng Việt Nam nói chung và hợp đồng kinh doanh nhà ở trong kinh doanh bất động sản nói riêng

4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu trên, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:

- Làm rõ một số khái niệm những vấn đề mang tính lý luận về các dạng hợp đồng kinh doanh nhà ở cụ thể theo quy định của pháp luật hiện hành

- Nghiên cứu làm rõ những quy định của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng kinh doanh nhà ở trong kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam

- Làm rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia hợp đồng kinh doanh nhà ở trong kinh doanh bất động sản;

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở trong kinh doanh bất động sản, thực tiễn thi hành và áp dụng pháp luật tại Việt Nam Từ đó chỉ ra những vướng mắc, khó khăn trong quá trình thi hành và áp dụng pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở trong kinh doanh bất động sản;

- Nêu các phương hướng và đề xuất giải pháp thích hợp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng kinh doanh nhà ở trong kinh doanh bất động sản

5 Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Cơ sở phương pháp luận

Phương pháp luận dựa trên quan điểm đường lối, chủ trương chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về thể chế trong kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng XHCN.

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Để việc nghiên cứu đề tài một cách khoa học, có hệ thống, làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở trong kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam, các phương pháp nghiên cứu được áp dụng trong quá trình thực hiện, nghiên cứu đề tài bao gồm : Phương pháp phân tích, phương pháp liệt kê, phương pháp so sánh, phương pháp suy luận, phương pháp đối chiếu, phương pháp tổng hợp Cụ thể :

- Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải được sử dụng khi nghiên

cứu Chương I

- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích và

phương pháp hệ thống được sử dụng khi nghiên cứu Chương II

- Phương pháp diễn giải, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp…

được sử dụng khi nghiên cứu Chương III

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của khoá luận

6.1 Ý nghĩa khoa học

Đề tài “Hợp đồng về kinh doanh nhà ở trong thị trường Bất động sản

và vấn đề thực thi trong thực tế ” đã đạt được mục tiêu khi đưa ra cái nhìn về

các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng kinh doanh nhà ở trên thị trường bất động sản tại Việt Nam, phân tích việc thực hiện và thi hành các quy định của pháp luật vào việc thực hiện trên thực tế Từ đó đưa ra một số kiến nghị cũng như

đề ra giải pháp cụ thể cho hướng đi của pháp luật Việt Nam hợp đồng kinh doanh nhà ở trong kinh doanh bất động sản theo xu thế hội nhập như hiện nay, phù hợp với yêu cầu của thực tế cuộc sống cũng như phù hợp với xu hướng phát triển của pháp luật quốc tế hiện đại, đồng thời góp phần hạn chế phát sinh tranh chấp có thể xảy ra giữa các bên tham gia giao kết hợp đồng

7 Kết cấu của đề tài

Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung

của Khoá luận được chia thành 03 (ba) Chương sau đây :

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng kinh doanh nhà ở và

pháp luật hợp đồng kinh doanh nhà ở

Chương 2 : Thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở và thực

tiễn thi hành

Chương 3 : Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu

quả áp dụng pháp luật về Hợp đồng kinh doanh nhà ở

PHẦN NỘI DUNG Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH NHÀ Ở

VÀ PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG KINH DOANH NHÀ Ở

1.1 Lý luận về hợp đồng kinh doanh nhà ở

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà ở

Khái niệm hoạt động kinh doanh nhà ở

Hiện nay, khi dân số ở Việt Nam đang đứng thứ 15 trên thế giới1 trong bảng xếp hạng dân số các nước và vùng lãnh thổ với mật độ dân số là 318 người/ km2, trong khi diện tích đất đai hạn chế, kinh tế ở một số vùng, địa phương còn chậm phát triển, thu nhập bình quân đầu người còn thấp dẫn đến khả năng

tự tạo lập nhà ở còn là vấn đề khó khăn đối với nhiều cá nhân và hộ gia đình.

Do vậy, giá nhà ở ngày càng tăng cao, hoạt động đầu tư và hoạt động kinh doanh nhà ở cũng vì vậy được khuyến khích phát triển hơn.

Thực tế cho thấy, nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất, mặt khác, do đất đai mang thuộc tính cố định nên nhà ở cũng cố định về vị trí địa lý

và cũng không thể di chuyển được Căn cứ vào đặc tính tự nhiên này, tại Điều

107 quy định về bất động sản và động sản theo đó, bất động sản bao gồm : Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 , kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Như vậy căn cứ theo quy định trên thì hoạt động kinh doanh bất động sản được phân loại thành hai hoạt động chính sau :

-Hoạt động kinh doanh bất động sản

-Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản

Do đó từ các phân tích và dựa vào quy định trên, có thể thấy kinh doanh nhà ở là một loại hình kinh doanh bất động sản Pháp luật kinh doanh bất động

sản ở nước ta không đề cập trực tiếp như thế nào là kinh doanh nhà ở Vì vậy, trên cơ sở quan niệm về kinh doanh bất động sản cụ thể tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chúng ta có thể đưa ra khái niệm về kinh doanh

nhà ở như sau: “Kinh doanh nhà ở là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây

1 Theo số liệu Thống kê tại danso.org/viet-nam/ thì tính đến thời điểm ngày 15/02/2022 theo số liệu mới nhất từ Liên Hợp Quốc, dân số Việt Nam là 98.661.377 người, chiếm 1,25% dân số thế giới

dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở nhằm mục đích sinh lời”

Dựa vào khái niệm kinh doanh nhà ở đã trình bày thì có thể thấy hoạt động kinh doanh nhà ở mang những đặc điểm cơ bản sau đây :

Thứ nhất, đối tượng của hoạt động kinh doanh này là nhà ở được phép đưa vào kinh doanh trên thị trường bất động sản và phải đáp ứng được các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật Căn cứ theo quy định tại

Điều 5 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 thì các đối tượng nhà ở được

phép đưa vào kinh doanh có thể kể đến như : Nhà ở có sẵn của các tổ chức, cá

nhân; Nhà ở hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân và Nhà ở là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh.

Như vậy, hiểu theo quy định trên thì nhà ở thuộc đối tượng của hoạt động

kinh doanh này là nhà ở có sẵn, tồn tại dưới dạng nhà ở được xây dựng hoàn chỉnh, nhà ở đã hoàn thiện xong phần trang trí, nội thất hoặc nhà ở được hình thành trong tương lai (tức tại thời điểm các bên thực hiện giao dịch mua bán, cho

thuê hoặc thuê mua, nhà ở mới bắt đầu hoặc đang được xây dựng và trong tương lai chủ đầu tư hoặc bên bán mới bàn giao nhà cho bên mua) Do đó, dựa trên sự phân loại nhà ở này mà đòi hỏi đối tượng nhà ở đó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật mới được phép chính thức đưa vào kinh doanh trong thị trường Cụ thể:

Đối với kinh doanh nhà ở có sẵn : Theo quy định tại Điều 09 Luật Kinh

doanh Bất động sản năm 2014 thì nhà ở đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau :

o Có đăng ký quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà ở có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

o Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở xây dựng gắn liền với đất.

o Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Đối với kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai: Nhà ở hình thành

trong tương lai là một dạng “tài sản” khá đặc biệt nên quy định về điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh được pháp luật quy định tương đối chặt chẽ, rõ ràng tại Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, theo

đó, để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì cần đáp ứng đầy đủ những điều kiện dưới đây :

Một là có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải

có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Hai là trước khi bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Ba là trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà

ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu

- Người không tạo lập nhà ở nhưng đang sở hữu nhà ở với tư cách chủ thể kinh doanh, cung ứng nhà ở và đưa nhà ở tham gia các giao dịch kinh doanh nhà

ở nhằm tìm kiếm lợi nhuận

Tương ứng với từng loại chủ thể kinh doanh nhà ở này là các điều kiện để

họ có thể tham gia vào hoạt động kinh doanh nhà ở theo quy định của pháp luật.

Cụ thể theo quy định tại Điều 4 và Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản thì :

Đối với Tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà ở phải có các điều kiện chung sau đây:

Một là phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh

nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh nhà ở (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) trừ Tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Hai là phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ

sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở), tại sàn giao

dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính,

số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về nhà ở đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, dự án nhà ở đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng nhà ở được đưa vào kinh doanh, số lượng nhà ở đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng nhà ở còn lại đang tiếp tục kinh doanh Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;

Ba là chỉ kinh doanh nhà ở có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều

55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Đặc biệt, Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thành lập không bị ràng buộc về vốn pháp định, không bắt buộc phải đăng ký vốn điều lệ từ 20 tỷ đồng trở lên Như vậy, có thể thấy, Luật Đầu tư 2020 đã bãi bỏ điều kiện "phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng” tại Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản

2014 đối với tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản Quy định về bãi bỏ vốn pháp định này đã góp phần tạo điều kiện cho các cá nhâ, tổ chức có điều kiện tham gia vào hoạt động kinh doanh nhà ở một cách thuận lợi và dễ dàng hơn

Lưu ý : Đối với Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê mua nhà ở với quy mô nhỏ, không thường xuyên tại khoản 2 Điều

10 Luật KD BĐS năm 2014 không bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện quy định theo Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP

Mặt khác, đối với chủ thể kinh doanh loại hình nhà ở hình thành trong tương lai thì ngoài việc đáp ứng những điều kiện tại Điều 4, Điều 5 Nghị định

02/2022/NĐ-CP thì còn cần chú ý đến điều kiện quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014, theo đó chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại

có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai2 Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa

2 Hiện nay, ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã công bố danh sách 42 ngân hàng thương mại có đủ năng lựcthực hiện việc bảo lãnh trong KDBĐS hình thành trong tương lai trên trang thông tin điện tử của Ngân hàng Nhànước, trong đó có một số ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước đang kiểm soát vốn như Ngân hàng Nông thôn vàPhát triển Nông thôn (Agribank), Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (Vietinbank), …

thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng kinh doanh nhà ở

Khái niệm hợp đồng kinh doanh nhà ở

Hoạt động kinh doanh nhà ở thường bao gồm tương đối nhiều các nội dung, đặc biệt là sự gặp gỡ, thương thảo của các bên trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua một sản phẩm căn hộ, biệt thự, văn phòng làm việc…, và sau cùng, “đích đến” của các bên đều mong muốn tiến đến thống nhất về mặt “ý chí”, tiến tới xác lập và giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở

để thoả mãn nhu cầu của mình.

Thực chất, hợp đồng kinh doanh nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng, có đối tượng giao dịch là nhà ở và các quyền tài sản gắn với nhà ở đó Các hợp đồng kinh doanh nhà ở đều có gốc chung là hợp đồng dân sự theo quy định

tại Điều 388 Bộ Luật Dân sự 2015, khi coi đây là “sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”

Trên thực tế, nếu một người có nhu cầu chuyển nhượng quyền sở hữu một căn nhà hay căn hộ mà không nhằm mục đích kinh doanh hoặc không vì mục đích lợi nhuận thì đó được coi là một giao dịch thuần tuý dân sự Tuy nhiên, hoạt động này không còn là giao dịch thuần tuý dân sự trong trường hợp nếu người chuyển nhượng là một chủ thể kinh doanh nhà ở và người nhận chuyển nhượng cũng có thể có hoặc không là chủ thể kinh doanh nhà ở thì ở đây tồn tại một giao dịch về kinh doanh nhà ở Những giao dịch này xuất phát từ việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà tại giao dịch đó, các bên chủ thể luôn mong muốn tìm kiếm một lợi nhuận nhất định, nếu không vì mục đích lợi nhuận họ sẽ không tham gia các giao dịch này trừ trường hợp họ phải bán các bất động sản này để trả nợ, bán tháo hết các bất động sản này để “khỏi” phải trả lãi ngân hàng trong bối cảnh thị trường bất động sản đi xuống, dẫn đến việc làm

ăn của họ bê bối.

Từ các phân tích trên, có thể đưa ra định nghĩa về hợp đồng kinh doanh

nhà ở như sau : “Hợp đồng kinh doanh nhà ở được hiểu là sự thoả thuận bằng văn bản giữa các bên về việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, dự án xây dựng… nhằm mục đích kiếm lời thông qua các giao dịch đó.”

Do đó, xuất phát từ nhu cầu về sở hữu, sử dụng hoặc khai thác bất động sản, tùy theo đối tượng của giao dịch về nhà ở mà người có nhu cầu hướng tới, đồng thời tùy vào khả năng tài chính của bên có nhu cầu mà họ định tham gia vào giao dịch kinh doanh nhà ở phù hợp Từ thực tế đó đã hình thành nên các

dạng hợp đồng kinh doanh nhà ở khác nhau Luật Kinh doanh bất động sản của Việt Nam năm 2014, đã luật hóa và phân loại hợp đồng kinh doanh nhà ở thành các loại hợp đồng cơ bản sau:

lĩnh vực này cũng có những đặc điểm riêng biệt Xét một cách tổng quát có thể thấy hợp đồng kinh doanh nhà ở có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, không phải tất cả chủ thể có thể tham gia vào các giao dịch dân

sự nói chung đều có thể là chủ thể của hợp đồng kinh doanh nhà ở Chủ thể của

hợp đồng kinh doanh nhà ở phải đáp ứng những yêu cầu nhất định tùy vào loại hợp đồng cũng như loại giao dịch mà họ là chủ thể giao dịch3 và ít nhất một bên chủ thể trong hợp đồng kinh doanh nhà ở phải là chủ thể kinh doanh bất động sản Trong thực tế có thể thấy hoạt động kinh doanh nhà ở tại nước ta diễn ra rất phong phú và các chủ thể tham gia vào các giao dịch liên quan đến kinh doanh nhà ở cũng rất đa dạng Các chủ thể đó có thể bao gồm: các cá nhân, tổ chức có thể là chủ thể kinh doanh bất động sản hoặc không Tuy nhiên, đối với một hợp đồng kinh doanh bất động sản thí ít nhất một bên chủ thể phải là chủ thể kinh doanh bất động sản, các bên còn lại của hợp đồng có thể là chủ thể kinh doanh bất động sản hoặc không phải nhưng cũng phải đáp ứng những điều kiện nhất định (điều này sẽ được phân tích kĩ ở Chương 2)

Thứ hai, đối tượng của hợp đồng kinh doanh nhà ở là bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống dân sinh Đó chính là nhà ở, tuy nhiên cần

lưu ý những bất động sản này chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng kinh doanh nhà ở khi đáp ứng những điều kiện nhất định để được đưa vào kinh doanh, tham gia các giao dịch kinh doanh nhà ở trên thị trường bất động sản

Thứ ba, hợp đồng kinh doanh nhà ở phải được xác lập bằng văn bản và

đa số các hợp đồng đó phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật Sở dĩ pháp luật có quy định này vì đối tượng của hợp đồng kinh

doanh nhà ở thường có giá trị lớn, trên thực tế có những ngôi nhà có giá trị lên đến hàng tỷ thậm chí là hàng chục tỷ đồng, nên khi tham gia vào các giao dịch kinh doanh nhà ở thường tạo nên sự phức tạp, thậm chí kéo dài thời gian giao

3 Nội dung này đã được đề cập tại mục 1.1.1.2

dịch và các giao dịch này cũng dễ phát sinh tranh chấp so với các giao dịch có đối tượng thông thường khác Vì thế, để hạn chế những rủi do có thể xảy ra cho các bên và để có cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc giải quyết các tranh chấp có thể phát sinh Nhà nước buộc phải can thiệp để quy định về hình thức của hợp đồng kinh doanh nhà ở Thứ tư, hợp đồng kinh doanh nhà ở luôn được hình thành vì mục đích lợi nhuận Đặc điểm này cũng xuất phát từ đặc điểm ít nhất một bên

chủ thể trong hợp đồng là chủ thể kinh doanh nhà ở Trong thực tế đời sống, một chủ thể đã tham gia vào kinh doanh nhà ở trên thị trường bất động sản thì mục đích đầu tiên và tiên quyết luôn luôn là tìm kiếm lợi nhuận Từ thực tế đã chứng minh do lợi nhuận lớn từ hoạt động kinh doanh nhà ở mang lại nên những năm gần đây lĩnh vực đầu tư này đã thu hút rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh tham gia Chính điều này đã làm cho thị trường nhà ở "nóng lên" và phát triển cao độ trong khoảng thời gian 2016 - 2020 vừa qua.4

1.1.3 Khái niêm, đặc điểm của từng loại hợp đồng kinh doanh nhà ở 1.1.3.1 Hợp đồng mua bán nhà ở

Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở

Trong số các hợp đồng kinh doanh nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng tương đối thông dụng và hay gặp trong các giao dịch về nhà ở Không chỉ thường xuyên xuất hiện trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, mặt khác do nhà ở cũng được coi là một loại tài sản5 có thể đưa vào giao dịch trên thị trường khi đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật, do đó hợp đồng mua bán nhà ở còn là một dạng hợp đồng mua bán tài sản khá phổ biến trong đời sống dân sự

Trước đây, theo quy định của BLDS 2005 tại Điều 428 thì Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán Kế thừa, sửa đổi, bổ sung và mở rộng hơn về phạm vi của giao dịch

mua bán, BLDS 2015 quy định về Hợp đồng mua bán tài sản, cụ thể như sau:

“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.”

4 Theo Vietnam.plus.vn, Đây là thông tin được ghi nhận tại hội nghị tổng kết nhiệm kỳ 5 năm (2016-2020) và định hướng mục tiêu, nhiệm vụ giải pháp của ngành xây dựng cho giai đoạn 5 năm tới diễn ra tại Hà Nội, chiều

26/12/2020

5 Theo quy định tại Điều 104 Luật Đất đai 2013, tài sản gắn liền với đất bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm Đồng thời Khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP liệt kê các loại tài sản gắn liền với đất, bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở giống hợp đồng mua bán tài sản thông thường ở điểm hợp đồng mua bán nhà ở cũng là hợp đồng song vụ6 và có tính đền bù7 Mặt khác hợp đồng mua bán nhà ở khác hợp đồng mua bán tài sản thông thường ở chỗ khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải được thể hiện bằng văn bản và bên bán không những phải chuyển quyền sở hữu về nhà ở cho bên mua mà còn phải chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua (trong trường hợp nhà ở là tài sản gắn liền với đất) Như vậy, từ các phân tích tổng quát và các quy định về hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành, ta có thể đưa

ra định nghĩa về hợp đồng mua bán nhà ở như sau :

“Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên mua

và bên bán, theo đó bên bán nhà có nghĩa vụ chuyển giao toàn bộ nhà ở hoặc một phần nhà ở và quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sở hữu một phần nhà ở đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu nhà ở hoặc một phần nhà ở do bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.”

Bởi hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và là loại hợp đồng đặc biệt trong hợp đồng kinh doanh nhà ở nói riêng Do vậy, ngoài mang các đặc điểm chung của một hợp đồng mua bán tài sản thì loại hợp đồng này còn có những nét đặc trưng của hợp đồng kinh doanh bất động sản Cụ thể :

Về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

Ngay trong tên gọi của hợp đồng, chúng ta đã có thể phần nào thấy được đối tượng của dạng hợp đồng này là nhà ở Cụ thể, Theo khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014, Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Tuy nhiên, không phải loại nhà ở nào cũng có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Để có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở, thì trước tiên nhà ở đó phải thuộc các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, cụ thể trước đây, theo như quy định của Luật Kinh doanh bất động sản

2006 (khoản 1 Điều 6) thì nhà ở được đưa vào kinh doanh bao gồm:

+ Các loại nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng

+ Các loại nhà ở khác theo quy định của pháp luật

 Có thể thấy, quy định này còn khá chung chung, chưa thật sự rõ ràng và

cụ thể Điều này vô hình chung khiến cho các chủ thể kinh doanh nhà ở nói chung và các chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng còn gặp khá

6 Khoản 1 Điều 402 BLDS quy định Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa

vụ đối với nhau Mỗi bên chủ thể là người vừa có quyền và có nghĩa vụ.

7 Hợp đồng có đền bù là hợp đồng mà trong đó mỗi bên chủ thể sau khi đã thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng.

nhiều “lúng túng” trong việc xác định đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Nhận thấy bất cập đó, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 đã sửa đổi và cụ thể hoá hơn về quy định này Theo đó, tại Điều 5 Luật Kinh doanh Bất động sản

năm 2014 quy định: “Các loại nhà ở đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này bao gồm: Nhà ở có sẵn8 của các tổ chức, cá nhân; Nhà ở hình thành trong tương lai 9của các tổ chức, cá nhân; Nhà ở là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh10.”

Mặt khác, để chính thức trở thành đối tượng của một hợp đồng mua bán nhà ở, thì nhà ở đó còn cần phải đáp ứng được các điều kiện để được phép đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật, cụ thể, theo quy định tại Điều

118 Luật Nhà ở 2014 , nhà ở trong giao dịch về mua bán nhà ở phải có đủ các điều kiện sau đây:

 Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận;

 Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền

sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

 Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền;

Như vậy, có thể thấy, điều đặc biệt về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thể hiện ở chỗ nhà ở đó có thể có sẵn và hiện hữu tại thời điểm hai bên kí hợp đồng hoặc có thể không có sẵn, không hiện hữu vì nhà ở đó là nhà ở hình thành trong tương lai Nhìn chung, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở tương đối rộng so với một số loại hợp đồng kinh doanh nhà ở khác Do đó, dựa vào đặc điểm về đối tượng của hợp đồng này mà trên thị trường kinh doanh bất động sản,

ta thường bắt gặp một số dạng phổ biến của hợp đồng này như : Hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở… Cụ thể, tìm hiểu sâu hơn

về các quy định của pháp luật có liên quan đến các loại hợp đồng này, em xin phép được trình bày tại chương II của Khoá luận.

8 Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng (CCPL : khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 )

9 Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.” ( CCPL : khoản 4 Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 )

10 Nhà ở là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh được hiểu là nhà ở xâydựng bằng nguồn vốn ngân sách của Nhà nước và thuộc sở hữu của Nhà nước, hay nhà ở được tổ chức, cá nhân hiếntặng cho Nhà nước hay được Nhà nước trưng thu, trưng mua hoặc nhà ở vô chủ được Nhà nước quản lý…

Về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở

Từ thực tiễn cho thấy nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao dịch mua bán nhà ở thường không thể nhanh chóng như các giao dịch mua bán tài sản thông thường khác Do đó, ở bất kỳ thời đại nào, pháp luật cũng quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là phải lập thành văn bản, có thể

được công chứng 11 hoặc chứng thực 12 bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Nội dung về hình thức đối với hợp đồng mua bán nhà ở không phải cho đến bây giờ mới được ghi nhận mà trước đó, tại Điều 450 BLDS 2005 đã ghi nhận về

hình thức về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở như sau : “ Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Như vậy, theo quy định của luật cũ, hợp

đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực pháp luật Tiếp tục kế thừa, bổ sung quy định trên về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, khoản 2 Điều 17 Luật KD BĐS năm 2014 chỉ rõ hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán nhà mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này tức tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, nhà

ở với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật hợp đồng mua bán nhà

ở đó phải được công chứng hoặc chứng thực Đồng thời theo quy định Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng mua bán nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực trừ trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.

Lưu ý : Các trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không bắt buộc phải

thực hiện công chứng, chứng thực này vẫn sẽ được công chứng, chứng thực nếu các bên có nhu cầu Điều này cũng góp phần tạo tâm lý an tâm hơn cho cả bên mua và bên bán trong quá trình giao kết hợp đồng, từ đó thực hiện các nội dung trong hợp đồng một cách nghiêm túc hơn

1.1.3.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng cho thuê nhà ở

Khái niệm hợp đồng cho thuê nhà ở

Trong quan hệ về thuê nhà ở thường tồn tại hai chủ thể, đó là người có nhà

ở cho thuê nhằm tìm kiếm một lợi tức nhất định và người thuê nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu của mình Hai bên sẽ ràng buộc với nhau bằng quan hệ hợp đồng cho thuê nhà ở Mặt khác, do hợp đồng cho thuê nhà ở cũng là một dạng hợp đồng thuê tài sản theo quy định tại Điều 472 BLDS Vì vậy, căn cứ theo Điều luật này và quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, theo đó, hợp đồng cho thuê nhà ở là hợp đồng thể hiện ý chí của bên cho thuê và bên thuê nhà ở Bên cho thuê nhà ở muốn thu về những lợi ích nhất định, bên thuê có nhu cầu khai thác, sử dụng nhà ở để đáp ứng những nhu cầu vật chất, tinh thần của

11 Thủ tục công chứng được thực hiện theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014

12 Thủ tục chứng thực được thực hiện theo quy định về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch

mình Nhà ở đưa vào giao dịch cho thuê phải đáp ứng đủ điều kiện để đưa vào

kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Do đó, từ phân tích trên có

thể hiểu : Hợp đồng cho thuê nhà ở là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao nhà ở cho bên thuê khai thác, sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định nhằm thu về một lợi ích xác định, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận và trả lại nhà ở khi hết thời hạn thuê

Về đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở mang các đặc điểm sau :

Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng cho thuê nhà ở là nhà ở đáp ứng đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh trên thị trường bất động sản, tương tự như các

điều kiện đã phân tích đối với đối tượng nhà ở được phép đưa vào giao dịch mua

bán đã đề cập ở mục 1.1.2.1 Tuy nhiên, khác với hợp đồng mua bán nhà ở thì đối

tượng của hợp đồng cho thuê nhà ở bắt buộc phải là nhà ở hiện hữu tại thời điểm hai bên kí kết hợp đồng, nghĩa là không có việc cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai Điều này xuất phát từ nhu cầu thực tế của bên thuê, bởi bên thuê có nhu cầu sử dụng ngay nhà ở mới đi thuê nên đòi hỏi nhà ở cho thuê phải có sẵn Nhà ở có vị trí đẹp, thuận lợi, cơ sở hạ tầng tốt, an ninh tốt sẽ có giá thuê cao hơn những nơi không đáp ứng được các nhu cầu của bên thuê Đồng thời, bên thuê cũng phải có đủ năng lực tài chính mới có thể thuê được nhà ở có vị trí đẹp và thuận lợi Ngược lại, nếu không có đủ năng lực về tài chính, họ phải chấp nhận thuê nhà ở có thể không đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của chính họ

Thứ hai, hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản và tuân thủ các quy định của pháp luật Trước đây, theo quy định tại Điều 492 Bộ luật Dân

sự năm 2005: "Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".Như vậy, theo quy định của luật cũ nếu hợp đồng thuê nhà có thời hạn dưới 6 tháng thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực Tuy nhiên, theo quy định mới nhất của pháp luật hiện hành tại khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, tương tự như đối với hợp đồng mua bán nhà ở, ngoại trừ trong một số trường hợp nhất định thì hợp đồng thuê bất động sản không bắt buộc phải có công chứng hay chứng thực nữa, việc thực hiện công chứng, chứng thực đối với hợp đồng cho thuê nhà ở hoàn toàn phụ thuộc vào sự thoả thuận của bên thuê và bên cho thuê Đây cũng được xem là một quy định nhằm giảm thiểu thủ tục hành chính của Nhà nước ta

1.1.3.3 Khái niêm, đặc điểm của hợp đồng thuê mua nhà ở

Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở

Theo Từ điển Luật học, hợp đồng thuê mua tài sản được hiểu là một loại hợp đồng, theo đó người cho thuê chuyển giao tài sản cho người thuê để người này sử dụng trước khi quyết định mua hay không mua hẳn một tài sản lúc hết hạn thuê Mặt khác, theo khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì

thuê mua nhà là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước

cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà ở đó.

Do đó, dựa trên các quy định này, có thể thấy "thuê mua nhà ở” chính là

sự kết hợp giữa việc thuê và mua nhà ở Tương ứng với đó hợp đồng thuê mua nhà ở cũng là sự kết hợp của hợp đồng thuê nhà và hợp đồng mua nhà ở.Về mặt pháp lý, hợp đồng thuê mua nhà ở được xếp vào loại hợp đồng thuê nhưng có những điều kiện đặc thù liên quan đến số phận pháp lý của nhà ở đó sau khi hết thời hạn cho thuê Trong hợp đồng thuê mua nhà ở, tính chất thuê được xác định ngay từ khi ký kết hợp đồng nhưng tính chất mua chỉ được xác định khi người thuê quyết định mua nhà ở khi hết thời hạn trong hợp đồng thuê mua Trường hợp người thuê mua đã trả đủ tiền và không mua nhà ở thì người cho thuê mua đơn thuần lấy lại nhà ở thuộc sở hữu của mình Ngược lại, nếu người thuê mua

đã trả đủ tiền và quyết định mua tại thời điểm hết thời hạn thuê mua thì gần như toàn bộ các quyền đối với nhà ở thuê mua được chuyển sang cho người mua Quyền sở hữu tài sản của người mua chính thức được xác lập Vì vậy, từ những phân tích trên ta có thể khái quát về hợp đồng thuê mua nhà ở như sau :

Hợp đồng thuê mua nhà ở được hiểu là sự thỏa thuận của các bên; theo

đó, bên cho thuê mua xác lập quyền sở hữu nhà ở cho người thuê mua sau khi bên thuê mua trả hết tiền mua nhà ở.

Với tính chất thuê mua như đã phân tích, có thể thấy hợp đồng thuê mua nhà ở có những đặc trưng sau:

Thứ nhất, về mục đích của bên thuê mua trong hợp đồng

Nếu như trong hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, bên mua hay bên thuê nhà ở không chỉ nhằm mục đích thỏa mãn nhu cầu sử dụng nhà ở mà có thể để kinh doanh thông qua việc mua đi, bán lại thì với hợp đồng thuê mua nhà, bên thuê mua thường là cá nhân, hộ gia đình hướng tới mục đích thỏa mãn nhu cầu

về nhà ở, ban đầu là sử dụng và mục đích cuối cùng mà họ hướng đến có thể là

sở hữu nhà ở đó Bản chất của giao dịch thuê mua nhà ở xuất phát từ khả năng tài chính hạn hẹp, bên thuê mua không đủ tiền để mua hẳn nhà ở tại thời điểm hiện tại nhưng lại có nhu cầu sử dụng nhà ở đó Vì vậy, trong hợp đồng thuê mua nhà

ở, bên thuê mua có thể thỏa thuận, thương lượng với bên cho thuê mua để được

thuê nhà ở trong một thời gian nhất định Sau đó, bên thuê sẽ mua nhà ở đó Bên cho thuê mua có thể là bất kỳ chủ thể nào có nhà ở được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về đối tượng của hợp đồng

Ngay từ tên gọi của hợp đồng cho thấy mục đích của hợp đồng này trước hết là để thuê nên đòi hỏi nhà ở cho thuê phải là tài sản xác định, hiện hữu tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng Nhà ở cho thuê mua phải có sẵn và sau khi thuê một thời gian nhất định, bên thuê mua sẽ quyết định có mua nhà ở đó hay không Do đó, trong quá trình thực hiện hợp đồng, quyền sở hữu nhà ở của bên cho thuê mua vẫn được bảo lưu đến thời điểm bên thuê mua mua nhà ở

Thứ ba, về hình thức của hợp đồng

Tương tự như đối với các dạng hợp đồng kinh doanh nhà ở đã trình bày ở trên thì hợp đồng thuê mua nhà cũng phải được lập thành văn bản, tuân thủ việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật trong một số các trường hợp tại khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 Quy định này thể hiện các đảm bảo về mặt pháp lý cho các bên trong quan hệ thuê

mua

1.1.4 Vai trò của hợp đồng kinh doanh nhà ở

Tìm hiểu về các loại hợp đồng kinh doanh nhà ở cho thấy hợp đồng kinh doanh nhà ở có vai trò quan trọng trong đời sống xã hội, thể hiện ở những khía cạnh cơ bản sau:

Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh nhà ở là cơ sở để các bên thực hiện một cách chính xác nhất quyền và nghĩa vụ của mình đối với đối tác Bởi nó là văn

bản ghi nhận sự thể hiện ý chí của các bên khi tham gia vào các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở Thông qua hợp đồng kinh doanh nhà ở, các bên có thể thể hiện mong muốn của mình một cách rõ ràng nhất

để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng một cách chuẩn xác nhất Thực tế cho thấy, các điều khoản của hợp đồng kinh doanh nhà ở càng chi tiết, càng thể hiện

cụ thể những mong muốn của các bên bao nhiêu thì khi thực hiện càng ít xảy ra tranh chấp bấy nhiêu

Thứ hai, ở mỗi giao dịch nói riêng và giao dịch về kinh doanh nhà ở nói chung thì hợp đồng kinh doah nhà ở là công cụ pháp lý ghi nhận một cách đầy

đủ và công khai nhất mục đích, yêu cầu, quyền và nghĩa vụ của các bên Hợp

đồng kinh doanh nhà ở chính là cơ sở trực tiếp nhất để có thể giải quyết các tranh chấp khi phát sinh mâu thuẫn giữa các bên trong hợp đồng Việc giải quyết mâu

thuẫn phát sinh từ hợp đồng kinh doanh nhà ở có thể được các bên tự giải quyết với nhau hoặc thông qua bên thứ ba giải quyết, nhưng dù giải quyết theo con đường nào thì hợp đồng vẫn là cơ sở, là căn cứ, là chứng cứ đầu tiên để giải quyết tranh chấp.

Thứ ba, thông qua hợp đồng kinh doanh nhà ở, Nhà nước sẽ dễ dàng quản lý hơn đối với hoạt động của các chủ thể trong thị trường bất động sản Bởi

hợp đồng kinh doanh nhà ở là cơ sở để Nhà nước kiểm soát tốt hơn các giao dịch

về nhà ở trên thực tế; đồng thời, nó là căn cứ quan trọng để Nhà nước có thể giải quyết tranh chấp phát sinh khi các bên tranh chấp có yêu cầu

Nhìn chung, vì vai trò quan trọng của hợp đồng kinh doanh nhà ở nên pháp luật nước ta quy định tương đối cụ thể về loại hợp đồng này Thông qua hợp đồng kinh doanh nhà ở, Nhà nước ta có thể quản lý dễ dàng hơn các giao dịch về bất động sản trên thị trường; đồng thời có cơ sở rõ ràng hơn để giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất động sản, giúp thị trường kinh doanh bất động sản phát triển theo chiều hướng lành mạnh, tích cực hơn

1.2 Lý luận pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở

Khái niệm pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở

Hiểu một cách khái quát thì pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở là hệ thống các văn bản có chứa các quy phạm pháp được xây dựng và ban hành theo đúng thẩm quyền, hình thức, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật, điều chỉnh các quan hệ về hợp đồng kinh doanh nhà ở.

Dựa vào định nghĩa trên, ta có thể đưa ra một số đặc điểm cơ bản của pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở như sau

Thứ nhất, pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở mang tính hệ thống và được xác định chặt chẽ về mặt hình thức Đặc điểm này thể hiện ở chỗ, pháp luật

về hợp đồng kinh doanh nhà ở được cấu thành bởi hệ thống các văn bản pháp luật như Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất Đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản

2014, Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư 2014, Luật Xây dựng 2014 và một số các văn bản dưới luật như Nghị định 02/2022/NĐ-CP 13, Nghị định 100/2018/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc các lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ xây dựng, Nghị định số 30/2019/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 99/2015/-NĐ-CP ngày 20/10/2015 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật nhà ở, Thông tư số19/2016/TT-BXD của Bộ Xây

13 Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/03/2022 thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014

dựng: Hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở…

Thứ hai, pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở được xây dựng và ban hành theo đúng trình tự, thủ tục do luật định Theo đó, quá trình xây dựng và ban

hành các quy định của pháp luật có liên quan đến hợp đồng kinh doanh nhà ở cần phải tuân theo đúng trình tự đã được quy định chặt chẽ thể hiện các bước, từng công việc phải làm để đưa ra các văn bản quy phạm pháp luật, từ đề xuất sáng kiến lập pháp, lập chương trình xây dựng văn bản quy phạm pháp luật đến soạn thảo dự án văn bản quy phạm pháp luật, thẩm định, thẩm tra dự án văn bản quy phạm pháp luật, công bố, tổ chức lấy ý kiến đóng góp của các cơ quan, tổ chức,

cá nhân, những tầng lớp dân cư có liên quan đến việc tổng hợp, phân tích, nghiên cứu và tiếp thu ý kiến đóng góp, đến trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, cho ý kiến hoặc thông qua dự án văn bản quy phạm pháp luật.

Thứ ba, pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở điều chỉnh các quan hệ

về hợp đồng kinh doanh nhà ở trong xã hội từ việc thoả thuận, thay đổi, làm phát

sinh hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên Do đó, các chủ thể kinh doanh cũng như tham gia vào giao kết HĐ Kinh doanh nhà ở đều phải tuân theo các quy định về PL hợp đồng kinh doanh nhà ở

Thứ tư, pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở là phương tiện hữu hiệu giúp Nhà nước quản lý về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt

động kinh doanh nhà ở nói riêng, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định hơn.

1.2.2 Các yếu tố chi phối pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở

Tìm hiểu về hợp đồng kinh doanh nhà ở trong thị trường bất động sản, có thể thấy hiện nay, pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở đang chịu sự chi phối chủ yếu của một số các văn bản luật và dưới luật như :

Bộ Luật Dân sự 2015: Bộ Luật Dân sự 2015 ra đời thay thế Bộ Luật Dân

sự 2005, chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 Trong BLDS cũ trước đó, hợp đồng được ghi nhận tại phần quy định về chủ thể tổ hợp tác Tuy nhiên, đến BLDS năm 2015 thì quy định về hợp đồng lần đầu tiên được ghi nhận một mục riêng, nằm trong Chương XVI quy định về các hợp đồng thông dụng Có thể thấy, BLDS năm 2015 đã chú trọng và nâng tầm quan trọng của hợp đồng hợp tác trong mối tương quan với các hợp đồng khác Mặt khác, Bộ Luật Dân sự

2015 được ban hành với tinh thần là một luật chung điều chỉnh quan hệ tài sản và quan hệ nhân thân phi tài sản giữa các tổ chức, cá nhân trong xã hội Vì vậy, nó

có ý nghĩa như là luật chung về hợp đồng Bộ Luật Dân sự 2015 quy định một cách khải quát về định nghĩa hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, các nguyên tắc kí kết hợp đồng: tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội, nguyên tắc bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực Đồng

thời BLDS năm 2015 cũng quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở… cũng quy định về trách nhiệm pháp

lý khi vi phạm hợp đồng kinh doanh nhà ở và chế tài xử lý Nói chung, về cơ bản, những quy định của BLDS 2015 là đòi hỏi trước tiên mà một hợp đồng kinh doanh nhà ở cần phải tuân thủ.

Luật Đất đai 2013: Luật Đất đai 2013 là sự kế thừa và tiếp nối của Luật

đất đai năm 2003 và là luật chuyên ngành có vị trí và ảnh hưởng trục tiếp đến hợp đồng kinh doanh nhà ở Cụ thể tại Chương XXI của Luật này có quy định rõ ràng về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với một số loại hợp đồng kinh doanh bất động sản thông dụng liên quan đến hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực về nhà ở

Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Luật Kinh doanh bất động sản 2014

ra đời thay thế Luật Kinh doanh Bất động sản tiền nhiệm 2006, có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 đã có nhiều điểm mới về hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung và hợp đồng kinh doanh nhà ở nói riêng, “bám sát” thực tế hoạt động kinh doanh nhà ở tại Việt Nam trong những năm gần đây, đơn cử như quy định Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Luật Nhà ở 2014: Ngay từ khi ra đời, luật Nhà ở đã có những tác động

tích cực đáng kể đối với các cá nhân, tổ chức trong xã hội nói chung và các chủ thể kinh doanh, tham gia vào giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở nói riêng Tất

cả nhằm đảm bảo việc sử dụng nhà ở của người dân được hiệu quả và an toàn nhất.

Luật nhà ở năm 2014 chính là tập hợp các quy định, điều luật liên quan tới nhà ở Trong đó chỉ rõ những yêu cầu, điều kiện liên quan tới việc xây dựng, mua bán nhà ở… Cụ thể các quy định về giao dịch về nhà ở được ghi nhận tại Chương VIII Luật này từ các điều kiện để tham gia vào giao dịch về nhà ở cho đến nội dung về hình thức của hợp đồng… đều được hướng dẫn và quy định chi tiết trong Luật này.

Luật Xây dựng năm 2014: Luật này bao gồm quy định về các hoạt động

xây dựng, các quyền và nghĩa vụ của những tổ chức, cá nhân (cả trong và ngoài nước) đầu tư xây dựng và có hoạt động xây dựng trên lãnh thổ nước ta, nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan ví dụ như chủ đầu tư, nhà thầu

Đồng thời, pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở cũng chịu sự điều chỉnh của một số pháp luật chuyên ngành khác như: Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã, Luật Thương Mại, Luật Đầu tư,… Những đạo luật này quy định về chủ thể của hợp đồng kinh doanh nhà ở là các doanh nghiệp và các hợp tác xã, những nhà đầu tư nước ngoài,… Ngoài ra, pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở còn chịu sự điều chỉnh của các văn bản dưới luật quy định và hướng dẫn thi hành các đạo luật kể trên

Thứ nhất là quy định chung về hợp đồng kinh doanh nhà ở bao gồm các

nội dung như: Nguyên tắc ký kết hợp đồng, Chủ thể hợp đồng, Hình thức và hiệu lực của hợp đồng, Nội dung của hợp đồng, Trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng

Thứ hai, quy định đối với các loại hình hợp đồng kinh doanh nhà ở cụ thể

như: Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ

dự án nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng thuê mua nhà ở.

(Những nội dung chủ yếu này em xin phép được trình bày rõ hơn tại chương

II của Khoá luận.)

Kết luận Chương 1

Khoá luận tại Chương 1 đã tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận như: Các loại hợp đồng kinh doanh nhà ở trên thị trường bất động sản; Các yếu tố tác động đến pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở và Nội dung cơ bản của pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở

Qua đây, có thể thấy, hợp đồng kinh doanh nhà ở có vai trò vô cùng quan trọng trong đời sống xã hội Tuy nhiên do nhà ở là một loại bất động sản có giá trị lớn, dễ xảy ra tranh chấp đặc biệt là trong hoạt động kinh doanh bất động sản,

do vậy, chế định về hợp đồng kinh doanh nhà ở được quy định tương đối chặt chẽ Cụ thể, hiện nay, pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở trên thị trường bất động sản được quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Bộ luật dân sự năm 2015, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật nhà ở năm 2014, Luât đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Các văn bản này tạo thành hệ thống quy phạm pháp luật đảm bảo tính ổn định của giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua nhà nhà ở trên thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH NHÀ Ở

VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH

2.1 Thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh nhà ở

2.1.1 Quy định chung về hợp đồng kinh doanh nhà ở

2.1.1.1 Nguyên tắc ký kết hợp đồng

Giao kết hợp đồng là quá trình các bên bày tỏ với nhau ý chí về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng trên cơ sở tuân theo nguyên tắc do pháp luật quy định Mặt khác, hợp đồng kinh doanh nhà ở trước nhất vẫn được xem như một dạng của hợp đồng dân sự nói chung, do đó, nguyên tắc ký kết hợp đồng kinh doanh nhà ở ít nhiều cũng bị ảnh hưởng bởi các nguyên tắc ký kết hợp đồng dân sự thông thường.

Hợp đồng kinh doanh nhà ở là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự nên khi giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở, các bên phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự được quy định tại Điều 3 Bộ Luật dân sự 2015, cụ thể như sau:

“Việc giao kết hợp đồng phải được thực hiện trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.

Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng trong việc giao kết hợp đồng Các bên phải giao kết hợp đồng một cách thiện chí, trung thực.

Việc giao kết hợp đồng không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.”

Từ thực tiễn cho thấy quy định về nguyên tắc ký kết hợp đồng kinh doanh nhà ở không phải cho đến mãi thời điểm những năm gần đây mới xuất hiện mà trước đó, tại Điều 5 Luật Kinh doanh BĐS 2006 đã quy định: “khi tham gia vào hoạt động kinh doanh nhà ở thì các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền

và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật.” và quy định này lại một lần nữa được khẳng định tại Điều 5 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cụ thể:

“các bên tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.”

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, theo đó, khi tham gia giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở, các bên tham gia đều bình đẳng với nhau, do đó các bên không được lấy lý do khác biệt về dân tộc, giới tính, thành phần xã hội, hoàn cảnh kinh tế, tín ngưỡng, tôn giáo, trình độ văn hóa, nghề nghiệp để đối xử không bình đẳng với nhau Đồng thời, các bên đều phải hoàn toàn dựa trên sự tự nguyện, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe dọa, ngăn cản bên nào Mọi hành vi tác động làm ảnh hưởng đến sự tự nguyện của chủ thể có thể làm cho hợp đồng kinh doanh nhà ở mà các chủ thể giao kết bị vô hiệu Ngoài ra,

sự trung thực, ngay thẳng trong việc giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở cũng là yêu cầu mà pháp luật đặt ra đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, tránh trường hợp một bên đưa ra thông tin sai lệch, không chính xác về nội dung giao dịch nhà ở để bên còn lại giao kết hợp đồng với mình.

2.1.1.2 Chủ thể hợp đồng

Như đã đề cập tại mục 1.1.1 thì hợp đồng kinh doanh nhà ở là hợp đồng có

sự tham gia của các cá nhân, tổ chức, nhằm mục đích sinh lời và theo quy định

tại Điều 11 Luật Kinh doanh BĐS 2014, thì các chủ thể đó có thể là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, mặt khác hợp đồng kinh doanh nhà ở nói chung cũng là một

dạng của giao dịch dân sự 14 và là sự thỏa thuận giữa các bên về việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ Trong đó, vấn đề về chủ thể là một trong những điều kiện quan trọng để xác định hiệu lực của hợp đồng Tùy từng loại hợp đồng kinh doanh nhà ở cụ thể mà điều kiện về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng là khác nhau nhưng tất cả đều phải đáp ứng điều kiện cơ bản theo quy định của pháp luật dân sự Do đó, khi tham gia vào giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở nói chung thì các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật này đều phải đáp ứng được quy định về điều kiện chủ thể tham gia giao kết hợp đồng theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ Luật Dân sự năm 2015 như sau: “Chủ thể

có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân

sự được xác lập.”

Theo đó, cá nhân, tổ chức tham gia giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở

phải thỏa mãn điều kiện: Có đủ năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật dân sự.Cụ thể :

Thứ nhất, đối với chủ thể tham gia giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở là

cá nhân :

Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự" Theo đó, năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng, là tiền đề, điều kiện cần thiết để công dân có quyền, có nghĩa vụ đồng

14 Theo quy định tại Điều 116 BLDS năm 2015 : Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

thời là thành phần không thể thiếu được của cá nhân với tư cách chủ thể của quan

hệ hợp đồng kinh doanh nhà ở Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân bao gồm:

Quyền nhân thân không gắn với tài sản và quyền nhân thân gắn với tài sản, Quyền sở hữu, quyền thừa kế và quyền khác đối với tài sản và Quyền tham gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó.

Mặt khác, năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 19 Bộ Luật dân sự năm 2015) Thông thường, người từ đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sụ đầy đủ, trừ một số trường hợp như: người mất năng lực hành vi dân sự; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự và người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi.

Như vậy, đối với các hợp đồng kinh doanh nhà ở nói chung thì người từ

đủ 18 tuổi trở lên có thể tham gia giao kết hợp đồng Trường hợp cá nhân từ đủ

15 đến chưa đủ 18 tuổi, căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 21 Bộ Luật Dân

sự năm 2015 thì khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý Do đó, từ quy định này, có thể hiểu, đối với chủ thể tham gia giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở là cá nhân từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi, khi tham gia vào quan hệ hợp đồng này bắt buộc phải được người đại diện theo pháp luật của cá nhân15 đó đồng ý.

Thứ hai, đối với chủ thể giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở là tổ chức

Theo khoản 1 Điều 86 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về năng lực dân

sự của pháp nhân như sau : “Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân là khả năng của pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân không bị hạn chế, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.”

Đồng thời, theo quy định của Pháp luật, một tổ chức được coi là pháp nhân khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 74 Bộ luật dân sự năm 2015 :

+ Được thành lập theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; + Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều 83 của Bộ luật này;

+ Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình;

+ Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập.

15 Quy định về người đại diện theo pháp luật của cá nhân được thể hiện chi tiết tại Điều 136 BLDS năm 2015.

Theo quy định của pháp luật tại khoản 1 Điều 134 BLDS 2015 thì khi tổ chức tham gia giao kết hợp đồng phải thông qua người đại diện theo pháp luật của tổ chức đó Do đó, chủ thể giao kết hợp đồng của pháp nhân vừa phải đáp ứng điều kiện đối với cá nhân khi giao kết hợp đồng, đồng thời phải là người đại diện hợp pháp của tổ chức (hoặc người đại diện theo ủy quyền).

Tuy nhiên, đối với từng loại hợp đồng kinh doanh nhà ở khác nhau thì ngoài các điều kiện đã nêu trên ra, các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng còn cần đáp ứng được những điều kiện riêng về chủ thể giao kết đối với loại hợp

đồng đó, cụ thể vấn đề này em xin phép được trình bày tại mục 2.1.2 đối với từng

dạng hợp đồng kinh doanh nhà ở khác nhau

2.1.1.3 Hình thức và hiệu lực của hợp đồng

Về hình thức của hợp đồng kinh doanh nhà ở

Hiểu một cách khái quát thì hình thức của hợp đồng nói chung là cách thức thể hiện của hợp đồng để ghi nhận sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng Các bên có thể thỏa thuận về hình thức của hợp đồng: bằng lời nói, bằng văn bản hay bằng hành vi cụ thể Tuy nhiên bởi hoạt động kinh doanh nhà ở là một loại hình kinh doanh bất động sản đặc thù, hơn nữa đối tượng của hoạt động kinh doanh chủ yếu là nhà ở có giá trị lớn, điều này đòi hỏi hợp đồng kinh doanh nhà ở phải được quy định chặt chẽ về mặt hình thức, từ đó giúp cho việc thực hiện các giao dịch kinh doanh nhà ở dễ dàng và thuận tiện hơn Quy định về hình thức của hợp đồng kinh doanh nhà ở không phải cho đến thời điểm Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 ra đời mới xuất hiện mà trước đó, theo quy định

tại khoản 3 Điều 67 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 đã ghi nhận: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; việc

ký kết hợp đồng phải tuân theo các quy định của Luật này, Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan”

Thực tế cho thấy, việc công chứng, chứng thức hợp đồng các giao dịch về kinh doanh nhà ở mang lại lợi ích cho các bên không chỉ về mặt pháp lý mà còn

về mặt kinh tế, thương mại, hạn chế được những rủi ro tiềm ẩn trong quá trình kinh doanh Do đó, tiếp nối tinh thần của Luật cũ, đồng thời sửa đổi, bổ sung và

cụ thể hoá hơn quy định trên, khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản

năm 2014 quy định: “ Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều

10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.” Cụ thể đó là những

trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật Như vậy việc quy định về hình thức của hợp đồng kinh doanh nhà ở theo pháp luật hiện hành nêu rõ trường hợp nào cần phải thực hiện công chứng, chứng thực, trường hợp nào không bắt buộc thực hiện giúp các chủ thể khi tham gia vào hợp đồng kinh doanh nhà ở tiết kiệm thời gian, chi phí, từ đó bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình hơn Đồng thời quy định chặt chẽ về mặt hình thức của hợp đồng kinh doanh nhà ở và vấn đề về công chứng, chứng thức đối với hợp đồng kinh doanh nhà ở còn góp phần làm hạn chế tranh chấp phát sinh giữa các bên, giúp

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc giải quyết tranh chấp, khiếu kiện về hợp đồng nhanh chóng, thuận tiện hơn.

Về hiệu lực của hợp đồng kinh doanh nhà ở

Căn cứ Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản, theo đó thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh nhà ở do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Như vậy, còn tùy vào từng trường hợp cụ thể thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh nhà ở khác nhau, ví dụ hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực chứ không phụ thuộc vào hai bên ký kết Vì vậy, khi giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở, các bên cần căn cứ quy định trên để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2.1.1.4 Nội dung của hợp đồng

Tại Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 trước đây, quy định về nội dung của các dạng hợp đồng kinh doanh nhà ở được ghi nhận tại Điều 70, 72 và

73 Luật này, nhìn chung theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản cũ thì một hợp đồng kinh doanh nhà ở nói chung bao gồm những nội dung cơ bản như :Tên, địa chỉ của các bên; Các thông tin về nhà ở; Giá giao dịch ; Phương thức và thời hạn thanh toán; Thời hạn giao, nhận, bàn giao quyền sử dụng nhà ở

và các hồ sơ, giấy tờ kèm theo; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Yêu cầu sử dụng

và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo (nếu có); Bảo hành ; Giải quyết tranh chấp và Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Nhìn chung về cơ bản thì theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản cũ, một hợp đồng kinh doanh nhà ở nói chung bao hàm những nội dung chủ

yếu như trên đã phần nào góp phần bảo đảm về quyền và lợi ích hợp pháp đối với các bên Tuy nhiên, đứng trước sự phát triển của nền kinh tế, xã hội, các quy định trên đã dần được sửa đổi, bổ sung sao cho phù hợp nhất với thực tiễn, cụ thể, ghi nhận về vấn đề này, căn cứ theo Điều 18 và Điều 53 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, có thể thấy nội dung của hợp đồng kinh doanh nhà ở nói chung theo quy định của pháp luật hiện hành chứa đựng chủ yếu các điều khoản dưới đây :

Điều khoản về chủ thể của hợp đồng

Thông thường trong hợp đồng kinh doanh nhà ở nói chung, nội dung này thường được ghi nhận là thông tin các bên, cụ thể gồm một số các thông tin về nhân thân như tên, số CMNC/CCCD, địa chỉ, phương thức liên hệ… Thực tiễn giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở cho thấy, điều khoản về chủ thể của hợp đồng kinh doanh nhà ở không chỉ ảnh hưởng đến vấn đề phát sinh, xác lập hợp đồng mà còn liên quan đến tư cách của chủ thể ký hợp đồng, từ đó ảnh hưởng đến quyết định có thể tuyên hợp đồng vô hiệu Do đó, nếu là cá nhân thì chính cá nhân đó ký; còn nếu chủ thể là pháp nhân thì phải là người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền (phải kèm theo văn bản ủy quyền) Ngoài ra, việc quy định về điều khoản chủ thể hợp đồng còn giúp xác định đối tượng của hợp đồng, từ đó xác định quyền và trách nhiệm cơ bản của chủ thể.

Điều khoản về thông tin về nhà ở

Nhà ở là đối tượng quan trọng và được đánh giá như “linh hồn” của một hợp đồng kinh doanh nhà ở Bởi nhà ở là đối tượng giao dịch mà các bên khi tham gia giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở “đặc biệt” quan tâm và hướng đến,

do đó, với một hợp đồng kinh doanh nhà ở nói chung, điều khoản này yêu cầu các bên cần cung cấp và thể hiện rõ ràng trong hợp đồng các thông tin cụ thể về nhà ở đó như : thông tin về vị trí nhà ở; đặc tính; công năng sử dụng của căn nhà

và đặc biệt là các thông tin về tình trạng pháp lý của ngôi nhà đó nhằm bảo đảm chắc chắn rằng nhà ở đưa vào giao dịch đáp ứng đủ các điều kiện để tham gia vào giao dịch kinh doanh về nhà ở theo quy định của pháp luật Đồng thời, với mỗi loại hình giao dịch kinh doanh nhà ở cụ thể thì đòi hỏi các bên phải cung cấp các thông tin về nhà ở đó ở từng khía cạnh khác nhau và nội dung này em xin

được phép trình bày rõ ràng hơn tại mục 2.1.2 khi tìm hiểu về các dạng HĐ kinh

doanh nhà ở khác nhau.

Điều khoản về giá, phương thức và thời hạn thanh toán

Điều khoản này cũng được đánh giá là nội dung quan trọng trong hợp đồng kinh doanh nhà ở, bởi nó gắn trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào hoạt động kinh doanh nhà ở Tại điều khoản này, các bên sẽ dựa trên những nguyên tắc cơ bản trong giao kết hợp đồng, thoả thuận cụ thể với nhau về giá của giao dịch, mặt khác các bên có thể thoả thuận nhờ bên thứ ba xác

định giá cả làm căn cứ cho giao dịch Đồng thời, các bên có thể thoả thuận về hệ

số trượt giá16 khi có biến động về giá nếu việc thanh toán tiền chia làm nhiều lần

và việc chuyển giao các quyền có liên quan đến nhà ở diễn ra trong thời gian dài

và thoả thuận rõ về phương thức trả tiền : thanh toán một lần hay trả chậm, trả dần; thanh toán bằng tiền mặt hay chuyển khoản… Việc giao nhận tiền sẽ do các bên tự thoả thuận với nhau và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Điều khoản về thời hạn giao, nhận nhà ở và hồ sơ kèm theo

Đây là điều khoản tương đối quan trọng đối với quá trình các bên thực hiện hợp đồng kinh doanh nhà ở trên thực tế Theo đó, các bên thoả thuận cụ thể

về thời hạn giao, nhận nhà ở và các hồ sơ, tài liệu kèm theo nhà ở đó tuỳ thuộc vào từng giao dịch cụ thể.

Điều khoản về bảo hành

Theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là tại Điều 20 và Điều 33 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, bên bàn giao nhà ở phải có nghĩa vụ bảo hành, sửa chữa nhà cho bên được bàn giao nếu có hư hỏng trong thời gian bảo hành Tuy nhiên, vì hợp đồng kinh doanh nhà ở được xác lập dựa trên nguyên tắc tôn trọng sự thoả thuận của các bên Vì vậy, tại điều khoản này, các bên có thể thoả thuận trách nhiệm bảo hành nhà ở thuộc về bên bàn giao nhà ở hoặc không, nếu

có bảo hành thì thời hạn bảo hành là bao lâu và phạm vi, đối tượng và điều kiện bảo hành được xác định cụ thể như thế nào.

Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên

Căn cứ vào các điều khoản về nội dung và giá trị hợp đồng của từng loại hình giao dịch kinh doanh về nhà ở cụ thể, đồng thời dựa trên những quyền lợi chính đáng mà các bên đã thỏa thuận với nhau để quyết định điều khoản về quyền lợi của các bên Mặt khác, nội dung này cũng thể hiện những nghĩa vụ và cam kết của các bên và nêu thêm các điều khoản ràng buộc nếu các bên xét thấy

là cần thiết (Chi tiết về nội dung này,em xin phép được đề cập tại mục 2.1.2 của Khoá luận)

Điều khoản về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và phạt vi phạm hợp đồng

Theo đó, điều khoản về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng kinh doanh nhà

ở và phạt vi phạm kinh doanh nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên trong quy định

về việc bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm Mức phạt vi phạm17 do các bên thỏa thuận, tuỳ thuộc vào từng loại giao dịch về nhà ở,

16 Hệ số trượt giá là mức chênh lệch phản ánh sự biến động của giá cả trên thị trường so với giá trị của hàng hóa.

Hệ số trượt giá được các bên trong hợp đồng thỏa thuận nhằm bảo đảm giá trị của đối tượng của hợp đồng khi có biếnđộng về giá

17 Về mức phạt hợp đồng do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, theo từng lĩnh vực và phạm vi điều chỉnh mà mỗi hợp đồng có thể quy định các mức phạt khác nhau Luật Thương mại năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2017, 2019) quy định mức phạt tối đa là 8% trên giá trị phần hợp đồng vi phạm, trong khi đó trong lĩnh vực xây dựng, giá trị phạt hợp

trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác Do đó, các bên có thể thỏa thuận

về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Điều khoản về trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp

xử lý

Việc chấm dứt, huỷ bỏ hợp đồng kinh doanh nhà ở được áp dụng khi một trong các bên có những vi phạm cơ bản theo hợp đồng khiến cho bên còn lại không thể đạt được mục đích ban đầu Ngoài ra, có thể bên vi phạm vi phạm những cam kết gây ảnh hưởng đến tiến độ hoặc các quá trình làm việc của bên thứ ba Bên cạnh việc hai bên chấm dứt hợp đồng kinh doanh nhà ở, các bên có quyền thỏa thuận về các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng đối với từng bên, đồng thời, các biện pháp xử lý đối với trường hợp chấm dứt, huỷ

bỏ hợp đồng kinh doanh nhà ở sẽ phụ thuộc vào thoả thuận của các bên, theo đó các bên cùng nhau bàn bạc về mức bồi thường, xử lý tiền cọc, thực hiện hoàn trả lại nhà ở và các giấy tờ liên quan theo quy định của pháp luật

Điều khoản về giải quyết tranh chấp

Thông thường tại điều khoản này, các bên sẽ thoả thuận và đưa ra dự liệu

về cách thức giải quyết tranh chấp (nếu có), trước tiên việc giải quyết tranh chấp

là thông qua thương lượng, hoà giải, sau cùng trong trường hợp nếu các bên không tự giải quyết được thì sẽ nhờ đến sự can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều khoản về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Xuất phát từ một trong các nguyên tắc cơ bản, xuyên suốt của chế định

hợp đồng là “tự do thỏa thuận”, nên pháp luật dân sự cho phép các bên có thể

thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng Tuy nhiên, sự thỏa thuận đó không được trái luật hoặc trái với bản chất của hợp đồng Do đó điều khoản về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh nhà ở sẽ do các bên thỏa thuận và

ghi nhận trong nội dung của hợp đồng Như đã trình bày tại mục 2.1.1.3 trường

hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

là thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng

Như vậy, nhìn chung, khi đối chiếu và so sánh những quy định về nội dung của hợp đồng kinh doanh nhà ở giữa Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 vàđồng xây dựng, bồi thường thiệt hại do vi phạm và giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng không vượt quá 12% giátrị hợp đồng vi phạm đối với công trình sử dụng vốn nhà nước

2014, có thể thấy quy định về nội dung này tại Luật KD BĐS mới được hoàn thiện, bổ sung thêm một số các quy định khác, cụ thể là “mở rộng” hơn nội dung của hợp đồng về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phạt vi phạm hợp đồng, các trường hợp chấm dứt, huỷ bỏ và các biện pháp xử lý và “cụ thể hoá” hơn nội dung về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, việc bổ sung thêm quy định về các nội dung này nhằm phù hợp với đời sống thực tiễn và sự phát triển về kinh tế hơn, đồng thời nâng cao tinh thần chấp hành pháp luật của các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở, giúp thị trường kinh doanh nhà ở phát triển lành mạnh hơn.

2.1.1.5 Thủ tục giao kết hợp đồng

Thủ tục giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở là hành vi pháp lý mà các bên tham gia giao kết cần tuân thủ để thực hiện các giao dịch về nhà ở như : mua, bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua nhà ở… Thủ tục giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở về cơ bản cần được thực hiện theo các trình tự quy định tại BLDS

2015, cụ thể như sau :

Thứ nhất, đề nghị giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở

Căn cứ theo quy định tại Điều 386 BLDS 2015, theo đó đề nghị giao kết hợp kinh doanh nhà ở là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và chịu sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề nghị đối với bên đã được đề nghị Cụ thể, bên đề nghị mua bán, chuyển nhượng, thuê hoặc thuê mua nhà ở phải xác định rõ những nội dung chủ yếu (điều khoản cơ bản) của hợp đồng và chịu sự ràng buộc

về đề nghị đối với bên đã được đề nghị Nếu đề nghị giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở có nêu rõ thời hạn trả lời mà chưa hết thời hạn đó, bên đề nghị lại giao kết hợp đồng với người thứ ba khi đang chờ bên được đề nghị trả lời thì phải bồi thường thiệt hại cho bên được đề nghị nếu bên này bị thiệt hại do không được giao kết hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 386 BLDS 2015 Nói cách khác phù hợp với thực tế trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở thì đề nghị giao kết hợp đồng là thủ tục đặt cọc mua bán, chuyển nhượng, thuê hoặc thuê mua nhà ở Bên mua, nhận chuyển nhượng, nhận thuê, nhận thuê mua đặt cọc một khoản tiền

để đảm bảo bên bán không bán, chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê mua căn nhà

đó cho bên thứ ba nào khác Việc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, cho thuê mua nhận tiền đặt cọc được xem như là hành vi chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng mua kinh doanh nhà ở theo quy định.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 328 BLDS 2015, trường hợp bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, cho thuê mua không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng kinh doanh nhà ở, hủy bỏ giao kết và bán, chuyển nhượng, cho bên thứ

ba thuê, thuê nhà ở thì phải trả lại tiền cọc cho bên đã đặt cọc cùng với khoản tiền phạt cọc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng tương đương số tiền đặt cọc Trường hợp bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, thuê mua vi phạm thì mất tiền

cọc đó Như vậy, sau khi nhận được đề nghị giao kết hợp đồng kinh doanh nhà, bên được đề nghị trả lời cho bên đề nghị biết về việc đồng ý hay không lời để nghị để các bên tiến hành những bước tiếp theo.

Thứ hai, giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở

Sau khi các bên đã thỏa thuận xong với nhau về những nội dung mà hai bên đồng ý giao kết thì hai bên có thể thực hiện việc ký kết hợp đồng kinh doanh nhà ở theo quy định của pháp luật Căn cứ tại Điều 400 BLDS

2015, thời điểm giao kết hợp đồng kinh doanh nhà ở được xác định như sau:

Hợp đồng được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận giao kết.Trường hợp các bên có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp đồng

là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó.

Thời điểm giao kết hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng.

Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng

ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản.

Thứ ba, thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng kinh doanh nhà ở

Hợp đồng kinh doanh nhà ở phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật trong một số trường hợp quy định tại Điều 17 Luật KD BĐS năm 2014, đồng thời nội dung hợp đồng mà các bên giao kết phải được thực hiện theo quy định tại Điều 398 BLDS 2015, Điều 18 và Điều 53 Luật Kinh doanh BĐS 2014 Việc thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh nhà ở được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực

2.1.1.6 Trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng kinh doanh nhà ở

Trong quan hệ hợp đồng nói chung thì trách pháp lý là hậu quả bất lợi đối với chủ thể không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình theo hợp đồng hoặc theo

quy định của pháp luật (khoa học pháp lý gọi là chế tài dân sự, trách nhiệm dân

sự) Theo đó, căn cứ vào mức độ vi phạm, bên vi phạm hợp đồng phải chịu hậu quả bất lợi tương ứng với mức độ hành vi vi phạm đó gây ra.

Trong hệ thống pháp luật nước ta, vi phạm hợp đồng chưa được đưa ra một khái niệm giải thích cụ thể, tuy nhiên, nhiều đạo luật như Bộ Luật Dân sự năm 2015 và Luật thương mại 2005 (sđ,bs năm 2017,2019) đã sử dụng thuật ngữ

vi phạm hợp đồng với cách hiểu tương đối thống nhất là hành vi của bên có nghĩa vụ theo hợp đồng đã không thực hiện hoặc thực hiện không đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình Các đạo luật này cũng đã quy định tương đối chi tiết về các trường hợp vỉ phạm hợp đồng và các chế tài được áp dụng tương ứng với từng trường hợp vi phạm ấy Cụ thể tại khoản 1 Điều 351 BLDS năm 2015 quy định:

“Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung nghĩa vụ”, khoản 12 Điều 3 LTM 2005 quy định: “Vi phạm hợp đồng là một bên không thực hiện, thực hiện không đầy đủ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của luật này” Như vậy, theo các quy định trên các chủ thể phải thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng nói chung, theo đó bên có vi phạm hợp đồng phải chịu trách nhiệm do hành vi vi phạm của mình gây ra.

Tương tự, đối với lĩnh vực kinh doanh nhà ở, dựa vào phân tích và các quy định trên, ta có thể hiểu trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng kinh doanh nhà ở là hậu quả bất lợi đối với chủ thể không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình như đã cam kết trong hợp đồng kinh doanh nhà ở, cụ thể trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng kinh doanh nhà ở chỉ phát sinh khi một bên đã không thực hiện hoặc thực hiện không đúng và đầy đủ các nghĩa vụ của mình (VD như bàn giao nhà ở, các hồ sơ, giấy tờ có liên quan đến quyền sở hữu nhà ở chậm chễ, không thực hiện nghĩa vụ bảo hành nhà ở như đúng cam kết,…) và từ những hành vi đó mà dẫn đến thiệt hại cho bên còn lại

Trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng kinh doanh nhà ở được đặt ra nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp đối với bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, thuê mua Vì vậy, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 358 BLDS 2015, theo đó “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện một công việc mà mình phải thực hiện thì bên có quyền có thể yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hoặc tự mình thực hiện hoặc giao người khác thực hiện công việc

đó và yêu cầu bên có nghĩa vụ thanh toán chi phí hợp lý, bồi thường thiệt hại Như vậy, dựa theo quy định trên, khi bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, cho thuê mua vi phạm hợp đồng kinh doanh nhà ở thì tuỳ thuộc vào sự thoả thuận về phương thức xử lý mà các bên đã đặt ra trước khi giao kết hoặc theo quy định của pháp luật mà bên vi phạm có thể phải gánh chịu một số các chế tài như :

Thứ nhất, bên vi phạm buộc thực hiện đúng hợp đồng trong kinh doanh

nhà ở

Thứ hai, chịu phạt vi phạm hợp đồng kinh doanh nhà ở là hình thức chế

tài áp dụng đối với bên vi phạm hợp đồng, theo đó bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền phạt theo quy định trong hợp đồng

Thứ ba, bồi thường thiệt hại Theo quy định tại Điều 361 BLDS năm

2015, bồi thường thiệt hại chỉ được áp dụng khi có thiệt hại xảy ra Theo đó bên yêu cầu bồi thường thiệt hại có nghĩa vụ phải chứng minh tổn thất, mức độ tổn thất do hành vi vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không bị vi phạm hợp đồng Mặt khác, bên vi phạm không phải chịu trách nhiệm bồi thường khi không thực hiện được nghĩa vụ hoàn toàn do lỗi

của bên có quyền, theo khoản 3 Điều 351 BLDS năm 2015 quy định “Bên có

nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền”

Thứ tư, tạm ngừng18, đình chỉ 19 hoặc hủy bỏ 20 hợp đồng kinh doanh nhà ở.

2.1.2 Quy định về các loại hợp đồng kinh doanh nhà ở cụ thể 2.1.2.1 Hợp đồng mua bán nhà ở

Như đã trình bày tại mục 1.1.3.1 do hợp đồng mua bán nhà ở là một trong

số các dạng hợp đồng kinh doanh bất động sản thông dụng, qua đó nhằm làm thay đổi, chấm dứt hoặc phát sinh quyền sở hữu nhà ở, đồng thời hợp đồng mua bán nhà ở trong một số trường hợp nhất định phải thực hiện việc công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Nội dung của một hợp đồng mua bán nhà ở về cơ bản bao gồm các điều khoản của một hợp đồng kinh doanh nhà ở nói chung Căn quy định tại Điều 121 và khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 , theo đó nội dung của hợp đồng mua bán nhà

ở bao gồm :

 Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên

 Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ

18 Tạm ngừng thực hiện hợp đồng là việc một bên tạm thời không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng.

19 Đình chỉ thực hiện hợp đồng là việc một bên chấm dứt thực hiện nghĩa vụ hợp đồng và hợp đồng không có hiệu lực kể từ thời điểm bị đình chỉ

20 Hủy bỏ hợp đồng là việc một bên chấm dứt thực hiện nghĩa vụ hợp đồng và hợp đồng không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết

chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

 Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước

có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

 Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

 Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

 Quyền và nghĩa vụ của các bên;

 Cam kết của các bên;

- Hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn

- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở

(Tìm hiểu một cách sâu sắc và toàn diện hơn về các loại hợp đồng mua bán nhà ở cụ thể này, em xin phép đề cập ở phần nội dung tiếp theo)

2.1.2.1.1 Hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn là nhà ở đáp ứng được các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đồng thời đối tượng nhà ở này phải là tài sản có sẵn, hiện hữu tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng, nói cách khác thì nhà ở đó là nhà ở đã được xây dựng xong, đã được nghiệm thu, sẵn sàng đưa vào bàn giao và sử dụng trên thực

tế hoặc nhà ở đó là đối tượng nhà ở đã qua sử dụng nhưng do chủ sở hữu không

có nhu cầu sử dụng đến nữa, thay vào đó là mong muốn đưa nhà ở đó thực hiện giao dịch mua bán nhằm mục đích sinh lợi nhuận Việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn cần được tuân thủ theo các nguyên tắc mua, bán nhà ở có sẵn quy định tại Điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, cụ thể :