Đứng ở vị trí nhà Quản trị rủi ro của Chủ đầu tư, anh (chị) hãy thiết lập một danh mục các rủi ro có thể có đối với quá trình thực hiện dự án (giả thiết thời điểm phân tích là Quý III2014), đánh giá mức độ của rủi ro theo phương pháp định tính (phân tích định tính thông thường hoặc phương pháp cộng dồn đối với “Dự án tổ hợp nhà ở thương mại dịch vụ chung cư AZ Thăng Long tại thôn Lai Xá, Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội do công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư” Dự án có vị trí nằm trên quốc lộ 32 thuộc huyện Hoài Đức, Hà Nội, có vị trí thuận lợi khi kết nối với trung tâm qua quốc lộ 32 rộng 60m, đường sắt trên cao Nhổn – ga Hà Nội đang được xây dựng. Gần dự án đang xây dựng các khu đô thị lớn như Ledico, Kim Chung Di Trạch, các trường đại học lớn như Đại học Thành Đô, Đại học Công nghiệp….Dự án cách trung tâm Mỹ Đình chưa đầy 5 km đi về phía Tây của Thủ Đô, hệ thống hạ tầng khá đồng bộ với mạng lươi các trường, chợ, dịch vụ và trung tâm thương mại…
Trang 1Đề tài:
Đứng ở vị trí nhà Quản trị rủi ro của Chủ đầu tư, anh (chị) hãy thiết lập một danh mục
các rủi ro có thể có đối với quá trình thực hiện dự án (giả thiết thời điểm phân tích là
Quý III/2014), đánh giá mức độ của rủi ro theo phương pháp định tính (phân tích định
tính thông thường hoặc phương pháp cộng dồn đối với “Dự án tổ hợp nhà ở thương
mại dịch vụ chung cư AZ Thăng Long tại thôn Lai Xá, Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội do công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư”.
MỞ ĐẦU
Thời gian gần đây, nhất là nửa cuối năm 2014, tình hình bất động sản cả nước cũng đã
có nhiều chuyển biến tích cực, có nhiều tín hiệu cho thấy sự khởi sắc Tuy nhiên, nhìn chung, bất động sản vẫn nằm trong thời kì suy thoái, phải cần thêm thời gian để đạt được trạng thái “nóng” như 3,4 năm về trước
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đóng băng, gói dịch vụ nhà thu nhập thấp rơi vào tình trạng ế ẩm nặng, nhà thu nhập thấp khiến nhiều người e ngại Thực tế cho thấy, nhà thu nhập thấp được xây nhiều và được đông đảo người có nhu cầu khấp khởi mong chờ Song vì cố giữ giá nên đầu ra thị trường này cũng vô cùng khó khăn Điều này khiến không ít nhà thầu phải long đong, gặp khó khăn trong quá trình đầu tư Hòa trong xu thế chung đó lãnh đạo Công ty cổ phần đầu tư thương mại Thủ đô
có nhiều biện pháp để khắc phục khó khăn hạ giá thành sản xuất nâng cao khả năng cạnh tranh, xác định cho mình các lớp khách hàng khách nhau mà tập trung cụ thể vào lớp khách hàng tiềm năng là các đối tượng có thu nhập vừa phải có nhu cầu cao về nhà
ở Xác định được chiến lược đúng đắn Công ty đã triển khai dự án nhà ở thu nhập
thấp bắc Cổ Nhuế - Chèm Là một trong các dự án tiềm năng nhưng triển khai trong
giai đoạn khó khăn hiện nay nên dự án phải đối mặt rất nhiều rủi ro tiềm ẩn, cần phải nhận dạng và có biện pháp khắc phục rủi ro có thể xảy ra để dự án đạt được hiệu quả đầu tư cao nhất
Trước tình hình trên để làm sáng tỏ các vấn đề trên tôi phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến dự án qua đề tài “ Thiết lập danh mục các rủi ro và đánh giá mức độ rủi ro
theo phương pháp định tính dự án nhà ở thu nhập thấp bắc Cổ Nhuế- Chèm”
Bài viết gồm hai chương:
Chương 1: Tổng quan về “Dự án tổ hợp nhà ở thương mại dịch vụ chung cư AZ
Thăng Long tại thôn Lai Xá, Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội”
Trang 2Chương 2: Thiết lập danh mục rủi ro và đánh giá mức độ rủi ro theo phương pháp định tính
CHƯƠNG I:
Tổng quan về “Dự án tổ hợp nhà ở thương mại dịch vụ chung cư AZ Thăng
Long tại thôn Lai Xá, Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội”
1, Vị trí dự án và các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
Dự án có vị trí nằm trên quốc lộ 32 thuộc huyện Hoài Đức, Hà Nội, có vị trí thuận lợi khi kết nối với trung tâm qua quốc lộ 32 rộng 60m, đường sắt trên cao Nhổn – ga Hà Nội đang được xây dựng Gần dự án đang xây dựng các khu đô thị lớn như Ledico, Kim Chung Di Trạch, các trường đại học lớn như Đại học Thành Đô, Đại học Công nghiệp….Dự án cách trung tâm Mỹ Đình chưa đầy 5 km đi về phía Tây của Thủ Đô,
hệ thống hạ tầng khá đồng bộ với mạng lươi các trường, chợ, dịch vụ và trung tâm thương mại…
Trang 32, Quy mô và các tiện ích của dự án
Đây là một trong những dự án nhà xã hội trọng điểm trên địa bàn Hà Nội, được phê duyệt tại Quyết định số 964/QĐ-UBND ngày 14/2/2014 với tổng mức đầu tư 1.270 tỷ đồng Chủ đầu tư dự án là liên doanh công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long và AZ land
Dự án gồm 4 tòa nhà cao 35 tầng được xây dựng trên khuôn viên khu đất 14.350m2 Tổng diện tích đất xây dựng là 5.626m2 Diện tích đất cây xanh và đường nội bộ là 8.724m2 Tống số căn hộ là 1.496 căn có diện tích từ 48-70m2
Dự án dành 70% diện tích dự án để trồng cây xanh và xây dựng các tiện ích Tổ hợp với 2 sân tennis hiện đại, đường chạy bộ rộng rãi, thoáng đãng; đài phun nước lớn; sân chơi, vườn tiệc, cafe ngoài trời và nhiều tiện ích khác
Trang 4D án nhà xã h i AZ Thăng Long v a đ ội AZ Thăng Long vừa được cam kết rót khoảng 1.100 tỷ để ừa được cam kết rót khoảng 1.100 tỷ để ược cam kết rót khoảng 1.100 tỷ để c cam k t rót kho ng 1.100 t đ ết rót khoảng 1.100 tỷ để ảng 1.100 tỷ để ỷ để ể tri n khai d án trong 3 năm ể
Sáng 08/10/2014, Chủ đầu tư Dự án nhà xã hội AZ Thăng Long do Liên doanh Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long và AZ Land đã ký kết hợp đồng tín dụng với BIDV chi nhánh Tây Hà Nội, về việc tài trợ vốn cho Dự án này.
Ông Trần Quang Bình Giám đốc BIDV chi nhánh Tây Hà Nội, cho biết BIDV đã thẩm định kỹ lưỡng hồ
sơ Dự án AZ Thăng Long (có tên thương mại là Bright City) trong suốt thời gian qua, đến nay đi đến
ký kết hợp đồng cung cấp vốn cho dự án thể hiện sự tin tưởng dự án sẽ triển khai đảm bảo tiến độ và chất lượng.
Điều đáng chú ý là AZ Thăng Long được xem là dự án nhà xã hội được cam kết tài trợ vốn lớn nhất từ trước đến nay từ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ Theo ông Bùi Viết Sơn, chủ tịch HĐQT AZ Land, theo hợp đồng ký kết thì BIDV sẽ dành khoản tín dụng khoảng 1.100 tỷ cho dự án, đây là mức vốn lớn cùng với vốn tự có của công ty sẽ đảm bảo được dòng vốn để triển khai dự án đúng tiến độ trong thời gian tới.
Ngoài việc bơm vốn cho dự án Bright City, BIDV cũng sẽ là đơn vị tài trợ vốn vay ưu đãi từ gói 30.000
tỷ cho các khách hàng mua căn hộ dự án này.
Bright City là dự án nhà xã hội có quy mô lớn với 4 tòa nhà cao 35 tầng, với tổng số quỹ căn hộ 1.496 căn có diện tích từ 48m2 đến 70m2 Giá bán dự kiến dưới 15 triệu đồng/m2.
(VTC News) - Sáng 8/10/2104, Ngân hàng BIDV đã ký Hợp đồng tín dụng tài trợ vốn cho
dự án AZ Thăng Long với số tiền giải ngân lên tới trên 1.100 tỷ đồng.
» Đất phía tây Hà Nội 'cảm lạnh' sau cơn sốt
» Giá thuê nhà, đất phục vụ đối ngoại tính thế nào?
» 'Miền đất hứa' hút tiền của đại gia địa ốc Việt
Theo đó, Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Tây Hà Nội sẽ thực hiện tài trợ cho Chủ đầu tư là Công ty TNHH Bánh Kẹo Thăng Long với doanh số giải ngân trên 1.100 tỷ đồng từ nguồn vốn ưu đãi
30.000 tỷ đồng của Chính Phủ thời gian vay tối đa 8 năm.
Đồng thời, Ngân hàng BIDV Chi nhánh Tây Hà Nội cũng là nhà tài trợ độc quyền đối với các
khách hàng mua nhà (nếu khách có nhu cầu và đáp ứng được các điều kiện theo quy định) tại
dự án từ nguồn vốn vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng nói trên trong vòng 15 năm để đảm bảo yêu cầu quản lý và tiến độ triển khai dự án.
Trang 5CHƯƠNG II: THIẾT LẬP DANH MỤC RỦI RO VÀ ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ RỦI
RO THEO PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH TÍNH
2.2 Thiết lập danh mục các rủi ro có thể xảy ra với với quá trình thực hiện dự án
Trong quá trình triển khai dự án do sự tác động của các nhân tố bên trong và bên ngoài của dự án nên dự án có những sự rủi ro nhất định cụ thể:
2.2.1 Các rủi ro bên ngoài dự án:
a Môi trường kinh tế - văn hóa - xã hội:
- Mức độ cạnh tranh, tâm lý tiêu dùng: Năm 2014 tình hình thị trường bất động sản tuy có dấu hiệu khởi sắc bởi số lượng giao dịch thành công của các sàn giao dịch
đã tăng lên nhưng nhìn chung còn khá trầm lắng Giá bất động sản vẫn ở mức thấp do sụt giảm tử khi bắt đầu suy thoái Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở thời điểm khó dự đoán
Giai đoạn 2008- 2010 thị trưởng bất động sản phát triển rất mạnh, nguồn cung bất động sản ồ ạt tăng lên, vượt nhu cầu thực tế của người mua Thời điểm này, tình trạng đầu cơ bất động sản cũng chiếm tỉ lệ lớn khiến cho khối lượng hàng hóa dư thừa ngày càng nhiều và giá trị trao đổi càng cao lên, những khách hàng có nhu cầu thật thì lại khó có khả năng mua được Sau giai đoạn này, hệ lụy của tình trạng nóng lên và suy thoái thể hiện ngày càng rõ nét Nhiều dự án treo, chậm tiến độ, ngưng trệ , nhiều chủ đầu tư lớn, nhỏ bị phá sản, thị trường đóng băng Xét về khía cạnh kinh tế vĩ mô, tình trạng lạm phát gia tăng do tồn kho xây dựng lớn (tỉ trọng ngành xây dựng trong nền kinh tế quốc dân tương đối lớn, xấp xỉ 5% GDP) dẫn tới chi tiêu của người dân ngày càng eo hẹp Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán nhằm giảm hàng tồn kho, thu hồi vốn và cắt lỗ
Giá bất động sản đang dần chuyển động về với đúng giá trị thực của nó Đối với người tiêu dùng, đây là một tín hiệu đáng mừng Hàng hóa nhiều, giá thành hạ để cạnh tranh bán hàng giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn Tuy nhiên, do tâm lý muốn đợi giá bất động sản xuống tận đáy nên đến tận thời điểm 2013 thị trường bất động sản vẫn khá trầm lắng
Bên cạnh đó quan điểm thích nhà thổ cư, tâm lý khách hàng luôn lo sợ sự xuống cấp nhà chung cư làm cho nhu cầu với căn hộ chung cư giảm
- Chính sách tiền tệ của các ngân hàng: Các ngân hàng có nhiều chính sách thắt chặt tiền tệ trong các chính sách cho vay đối với doanh nghiệp, và đặc biệt thận trọng đối với khối ngành xây dựng Tuy nhiên cho vay tiêu dùng cá nhân từ 2012 trở lại đây lại đang được các ngân hàng khuyến khích, hỗ trợ
- Biến động giá nhân công, vật liệu: Một số chính sách về điều chỉnh tiền lương (lương tối thiểu vùng, tối thiểu chung) của nhà nước, sự tăng giá đột biến của các lọa vật liệu (sắt, thép, ), nguyên liệu (xăng, dầu) ảnh hưởng lớn đến chi phí thi công xây dựng công trình
Trang 6b Môi trường luật pháp:
- Dự thảo luật nhà ở sửa đổi: Tháng 9/2013 Bộ xây dựng đưa ra phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong 50 năm Tuy nhiên điều này ảnh hưởng tới tâm lý của khách hàng, họ sẽ có xu hướng mua đất thổ cư thay vì mua chung cư
- Chính sách điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở: Quyết định số 859/QĐ- BXD ngày 13/9/2013 cho phép “điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thương mại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ” điều này ảnh hưởng trực tiếp tới cạnh tranh dự án đang thực hiện
- Chính sách vay vốn: Chính phủ sử dụng gói tín dụng 30.000 tỷ tạo điều kiện cho khách hàng có điều kiện vay vốn rộng, nhưng cơ hội vay được nguồn vốn tín dụng này của người có nhu cầu đang gặp khó khăn trong chính cơ chế cho vay
- Điều kiện mua nhà thu nhập thấp: Người mua nhà thu nhập thấp phải đáp ứng
đủ các điều kiện theo điều 5, quyết định số 34/2010/ QĐ- UBND; khoản 1, điều 1, quyết định số 13/2012/QĐ-UBND; điều 1, quyết định 13/2013/QĐ-UBND với nhiều quy định khắt khe gây khó khăn cho khách hàng
c Môi trường thiên nhiên
Điều kiện tự nhiên thay đổi như mưa bão, khí hậu nhiệt đới ẩm gió mùa ảnh hưởng tiến độ, chi phí, chất lượng công trình
d Môi trường công nghệ
Nhiều công nghệ thi công mới, công nghệ vật liệu mới được áp dụng dẫn đến sự giảm giá chi phí của các công trình tương tự sắp sửa triển khai làm cho tính cạnh tranh của dự án giảm
2.2.2 Các rủi ro do môi trường bên trong của dự án:
2.2.2.1 Rủi ro về mặt chi phí:
Các nhân tố tác động động có thể gây rủi ro về mặt chi phí của dự án được phân tích
cụ thể như sau:
- Khả năng huy động vốn: Chủ đầu tư là đơn vị nhà nước có bề dầy kinh nghiệm sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng Trong vài năm gần đây chủ đầu tư mở rộng ngành nghề kinh doanh sang các lĩnh vực khác như: đầu tư bất động sản; đầu tư vào lĩnh vực văn phòng cho thuê, khách sạn… Việc đầu tư vào kinh doanh đa ngành nghề sẽ ảnh hưởng đến việc phân bổ nguồn vốn vào các lĩnh vực nói chung và cho dự án nói riêng Về khả năng vay vốn, hiện tại các ngân hàng đang siết chặt chính sách vay vốn đối với lĩnh vực bất động sản do gặp phải tình trạng nợ xấu với lĩnh vực này trong các năm liền trước, nên chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn khi vay vốn và hợp tác với ngân hàng thương mại
- Địa điểm xây dựng: Dự án được thực hiện tại khu đô thị mới Đặng Xá đã hoàn thành xong giai đoạn 1 nên cơ sở hạ tầng vật chất khá đầy đủ, không phải đầu tư thêm chi phí cho cơ sở hạ tầng, vật chất
- Vật tư, thiết bị: Vì là đơn vị có lợi thế trong sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng nên chủ đầu tư hoàn toàn có thể đưa sản phẩm của mình vào thi công cho dự án
Trang 7đầu tư xây dựng của mình Như vậy một phần chi phí vật tư thiết bị đưa vào dự án đã được chủ đầu tư kiểm soát chặt chẽ Dự án chỉ phải phụ thuộc một số ít vật tư mà chủ đầu tư không tự cung cấp được sẽ chịu nhiều rủi ro do tác động của biến động giá trên thị trường
- Giá bán sản phẩm: Tính chất sản phẩm là nhà thu nhập thấp nên giá bán sản phẩm cũng phải thấp để đảm bảo tính chất dự án và cạnh tranh Tuy nhiên giá thấp lại
có thể mang lại rủi ro cho chủ đầu tư nếu không kiểm soát tốt các chi phí
- Giải pháp thiết kế: Thực tế thi công xây dựng hiện tại cho thấy việc thiết kế còn tồn tại nhiều vấn đề Thiết kế tính toán thiếu đồng bộ, tính toán thiếu khối lượng dẫn đến mất thời gian chỉnh sửa, phát sinh khối lượng làm tăng chi phí của dự án
- Giải phòng mặt bằng: Việc chậm giải phòng mặt bằng có thể làm kéo dài thời gian và tăng chi phí của dự án
- Lựa chọn nhà thầu: Việc lựa chọn nhà thầu thi công phù hợp là yếu tố rất quan trọng đồi với chất lượng của dự án Nhà thầu thi công không đủ năng lực tổ chức thi công có khả năng làm kéo dài thời gian dẫn đến tăng chi phí dự án
- An toàn lao động: Việc mất an toàn lao động có thể khiến chủ đầu tư mất thêm nhiều chi phí cũng như thời gian của dự án
2.2.2.2 Rủi ro về mặt chất lượng:
Như chúng ta đã biết chất lượng tốt thường gắn liền với chi phí cao Tính chất của dự án là nhà ở thu nhập thấp vì vậy chi phí đầu tư cho dự án cũng bị hạn chế do đó chất lượng của dự án cũng được khống chế ở tầm mức phù hợp với chi phí của dự án
Cụ thể:
- Vật liệu, thiết bị: Vật liệu và thiết bị sử dụng cho dự án chỉ ở mức độ trung bình
do chi phí bỏ ra thấp nên về lâu dài chất lượng, thẩm mĩ của dự án có thể bị ảnh hưởng
- Năng lực quản lý: Chủ đầu tư cũng là đơn vị mới tham gia vào thị trường đầu tư khai thác bất động sản trong thời gian gần đây Lợi thế của chủ đầu tư chủ yếu về lĩnh vực cung ứng vật tư Việc tham gia quản lý dự án không phải là một lợi thế của chủ đầu tư, điều này nhiều khả năng làm ảnh hưởng đến chất lượng dự án
- Lựa chọn nhà thầu: Nhà thầu thi công không đủ năng lực sẽ làm ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng của dự án
2.2.2.3 Rủi ro về mặt tiến độ:
Các nhân tố có thể gây ra rủi ro về tiến độ cho chủ đầu tư:
- Khả năng huy động vốn: Việc không huy động được vốn đầu tư sẽ là một nguyên nhân gây chậm tiến độ dự án
- Giải pháp thiết kế
- Giải phóng mặt bằng
- Quản lý dự án: Quản lý không phù hợp, thiếu kinh nghiệm cũng là một nguyên nhân kéo dài tiến độ của dự án
- Lựa chọn nhà thầu
Trang 8- Cung ứng vật tư: Vật tư cung cấp không kịp thời là một nguyên nhân ảnh hưởng tới tiến độ dự án
- An toàn lao động
2.3 Đánh giá mức độ tác động rủi ro theo phương pháp định tính
2.3.1 Đánh giá mức độ rủi ro theo phương pháp định tính thông thường
Thực hiện theo 3 bước:
Bước 1: Đánh giá xác suất xuất hiện của rủi ro
Xác suất xuất hiện của rủi ro được đánh giá theo bảng sau:
Từ danh mục rủi ro ta thiết lập bảng xác suất xuất hiện rủi ro sau:
Bảng 1: Bảng xác suất xuất hiện rủi ro
Xác suất xuất hiện rủi ro
Giá trị xác suất xuất hiện rủi ro
Ghi chú
a Môi trường kinh tế - văn hóa - xã hội
b Môi trường luật pháp
Trang 9TT Danh mục rủi ro
Xác suất xuất hiện rủi ro
Giá trị xác suất xuất hiện rủi ro
Ghi chú
c Môi trường thiên nhiên
d Môi trường công nghệ
Bước 2: Đánh giá mức độ tác động của rủi ro
Mức độ tác động của rủi ro được phân cấp: rất thấp, thấp, trung bình, cao, rất cao, tùy theo mỗi loại rủi ro mà mức độ tác động của nó tới dự án cũng khác nhau Ta có bảng mức độ tác động rủi ro của từng rủi ro tới dự án :
Bảng 2: Mức độ tác động của từng rủi ro
a Môi trường kinh tế
3 Sự thay đổi tiền lương, nguyên liệu vật liệu cao
b Môi trường luật pháp
Trang 105 Chính sách điều chỉnh cơ căn hộ nhà ở trung bình
c Môi trường thiên nhiên
d Môi trường công nghệ
e Môi trường văn hóa, tâm lý xã hội
1 a Tài chính dự án
b giai đoạn thi công xây dựng
Bước 3: Trên cơ sở hai bước trên tiến hành xây dựng bảng ma trận xác suất xuất hiện
và mức độ tác động của rủi ro
Từ hai bảng ở bước 1 và bước 2 ta có bảng ma trận xác xuất suất hiện và mức độ tác động của rủi ro như sau:
Bảng 3: Ma trận xác suất và mức độ tác động rủi ro
Mức độ tác động rủi ro Thấp Trung
Rất cao
a Môi trường kinh tế
3 Sự thay đổi tiền lương, nguyên liệu vật
b Môi trường luật pháp