Tiểu luận môn học Quản lý chất lượng công trình xây dựng Chất lượng của công tác quản lý chung cư Đối tượng được nghiên cứu như ở phần trên đã nói là chất lượng của công tác quản lý chung cư. Do đó, phạm vi nghiên cứu của để tài cần gắn bó mật thiết với “sự vật”, ở đây là các chung cư. Xét về phương diện khác, phạm vi nghiên cứu bao gồm các hoạt động quản lý chung cư từ khâu thiết kế, thi công…cho tới khâu vận hành, bảo hành và quản lý chung cư về sau. Tuy nhiên do thời lượng của chuyên đề không nhiều nên ta không đi quá sâu vào từng khía cạnh mà chỉ nêu những vấn đề cơ bản nhất, quan trọng nhất. Theo đó, ta cần giới thiệu sơ lược về các loại chung cư theo tiêu chuẩn hiện hành. Có tất cả bốn loại chung cư được phân hạng theo thông tư 142008TTBXD: Nhà chung cư cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo. Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá. Nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng..
Trang 1TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Đề tài: Chất lượng của công tác quản lý chung cư
MỞ ĐẦU
I Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài
Hiện nay, việc xây dựng lên các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diện tích đất trong đó diện tích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa để phục vụ cho việc xây dựng này Từ đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm các khu chung cư cao cấp, trung cấp và nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, áp lực sốt giá nhà ở do cung không đủ cầu đang bị đẩy lùi
Việc xây dựng các khu chung cư đang là vấn đề cấp thiết của không chỉ riêng chính quyền mà còn là mối quan tâm của nhiều người dân khi mà giá đất thổ cư đang ở mức cao, chưa phù hợp đại đa số người dân các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại và môi trường sống thoáng đãng đã khiến mặt hàng chung
cư bán được dù trong điều kiện thị trường nhà đất ảm đạm Trong khi các khu chung cư được xây dựng lên thì vấn đề đặt ra việc quản lý các khu chung cư được tiến hành như thế nào? Bởi lẽ ở nước ta các vụ tai nạn ở chung cư thường xuyên xảy ra như hỏa hoạn, xuống cấp gây sập nhà, chung cư chất lượng thấp tuổi thọ không cao… nhưng các vấn đề này giải quyết thế nào thì rất ít người được biết đến và trách nhiệm của các các cơ quan hữu quan tới đâu?
Quản lý chung cư là lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp do nó bao gồm rất nhiều công việc trong từng thời đoạn khác nhau, từ khâu thiết kế, thi công…cho tới khâu quản lý vận hành và sử dụng Ngoài ra, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ Mặt khác, tại Luật Nhà ở, ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì Nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này
Ngoài những bất cập trong quy định còn có những bất cập xuất phát từ thực tiễn Có thể thấy hầu hết nhà đầu tư dự báo sai hoặc không quan tâm xây dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của người dân, trong khi cơ quan quản lý địa phương chưa hướng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếu chỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp Phương tiện đi lại, dừng đỗ tùy tiện trên sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức nào quản lý Trong khi các khu chung cư liên tục được xây dựng lên để giải quyết vấn đề nhà ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp cho các khu chung cư trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết Thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan
Trang 2đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng việc giải quyết còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố
Do đó, việc nghiên cứu chuyên đề về chất lượng của công tác quản lý chung cư sẽ cho
ta cái nhìn thực tiễn, đầy đủ và chi tiết hơn về các vấn đề căn bản, thực trạng quản lý chung cư và đề xuất một số biện pháp để cải thiện chất lượng công tác quản lý chung cư hiện nay
II Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Đề tài có đối tượng là chất lượng của công tác quản lý của chủ đầu tư và nhà nước đối với các khu nhà chung cư hiện nay
Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng chung như hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng điện nước, thoát nước, điện thoại v.v Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng khác ) Sự phát triển chung cư
để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau
III Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tượng được nghiên cứu như ở phần trên đã nói là chất lượng của công tác quản lý chung cư Do đó, phạm vi nghiên cứu của để tài cần gắn bó mật thiết với “sự vật”, ở đây
là các chung cư Xét về phương diện khác, phạm vi nghiên cứu bao gồm các hoạt động quản lý chung cư từ khâu thiết kế, thi công…cho tới khâu vận hành, bảo hành và quản lý chung cư về sau Tuy nhiên do thời lượng của chuyên đề không nhiều nên ta không đi quá sâu vào từng khía cạnh mà chỉ nêu những vấn đề cơ bản nhất, quan trọng nhất Theo đó, ta cần giới thiệu sơ lược về các loại chung cư theo tiêu chuẩn hiện hành
Có tất cả bốn loại chung cư được phân hạng theo thông tư 14/2008/TT-BXD:
- Nhà chung cư cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết
bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo
- Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo
- Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá
- Nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác
sử dụng
Trang 3IV Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đề tài được nghiên cứu với mục đích:
Tìm hiểu việc thực hiện công tác quản lý các khu chung cư để đánh giá chất lượng, các mặt tích cực và những mặt còn tồn tại Trên cơ sở đó đề xuất những biện pháp để quản
lý chung cư đạt hiệu quả cao hơn
Yêu cầu
Nắm vững nội dung nghị định 15/2013/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình cụ thể là quản lý chất lượng công tác quản lý chung cư
Đảm bảo tính trung thực khách quan trong quá trình đánh giá chất lượng việc quản lý
và sử dụng đất đai đô thị
V Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra dự báo
Phương pháp phân tích tổng hợp
Phương pháp quy nạp diễn giải
Phương pháp diễn dịch
CHƯƠNG I
Trang 4TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm về quản lý chung cư (QLCC)
Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng chung như hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng điện nước, thoát nước, điện thoại v.v QLCC là quản lý từ khâu chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi đưa dự án vào vận hành sử dụng, bảo hành bảo trì và phá dỡ Trong đó,khâu khảo sát , thiết kế, thi công được quản lý theo nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 6-2-2013 của Chính Phủ, khâu vận hành sử dụng và bảo hành, phá dỡ công trình được quản lý theo quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây Dựng
1.2 Chức năng và nhiệm vụ của công tác quản lý chung cư.
Đảm bảo chất lượng công trình chung cư theo các tiêu chuẩn, quy định đã được ban hành, nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự; tạo lập nếp sống văn minh đô thị trong các khu nhà chung cư; duy trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh - môi trường của nhà chung cư
1.3 Nội dung của công tác quản lý chung cư
Nội dung quản lý chung cư là một nội dung lớn, bao gồm rất nhiều công việc, quy trình…từ khâu khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng…cho tới khâu vận hành sử dụng và bảo hành công trình Nội dung nghiên cứu trong chuyên đề này rộng hơn nội dung quản
lý sử dụng, vận hành chung cư được quy định trong Quyết định 08/2008 của bộ xây dựng ban hành Do đó, nội dung công tác quản lý chung cư này cụ thể hơn, chi tiết hơn và cũng
có nhiều vấn đề cần lưu ý hơn Cụ thể, trong các văn bản pháp quy đã quy định trong từng giai đoạn, ở đây ta chủ yếu quan tâm đến các nghị định, văn bản liên quan tới chung
cư, ngoài các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật nói chung của ngành xây dựng:
- Giai đoạn khảo sát xây dựng
Điều 12-16 nghị định 15/2013/NĐ-CP
- Giai đoạn thiết kế xây dựng
Điều 17-22 nghị định 15/2013/NĐ-CP
- Giai đoạn thi công
Điều 23-33 nghị định 15/2013/NĐ-CP
- Giai đoạn vận hành, sử dụng và bảo hành công trình
Quyết định 08/2008 bộ XD
Điều 34- 35 nghị định 15/2013/NĐ-CP
1.4 Chất lượng của công tác quản lý chung cư
1.4.1 Khái niệm chất lượng của công tác quản lý chung cư (CLCCTQLCC)
CLCCTQLCC là sự phù hợp các quy định, yêu cầu của công tác quản lý chung cư,
nó phản ánh trình độ, các kết quả đạt được và các tồn tại trong công tác quản lý chung cư CLCCTALCC luôn gắn liền với các nhiệm vụ đặt ra trong công tác quản lý chung cư hay nói cách khác mức độ hoàn thành nhiệm vụ quản lý chung cư phản ánh chất lượng của công tác QLCC
1.4.2 Các tiêu chí và chỉ tiêu đánh giá chất lượng công tác quản lý chung cư
Trang 5Cũng như đối với chủ thể là một “sự vật” thì chất lượng công tác quản lý chung cư cũng có các tiêu chí và chỉ tiêu đánh giá Chủ thể ở đây là “Công tác quản lý chung cư” nên các tiêu chí và chỉ tiêu đưa ra khó lượng hóa để thành các nhóm cố định, mà ta gắn các tiêu chí, chỉ tiêu đó vào các chỉ tiêu và tiêu chí của chất lượng công trình và hiệu quả, hiệu lực của công tác quản lý Do đó, chỉ nên đưa ra tiêu chí “chất lượng tốt” và “chất lượng chưa tốt” đối với công tác quản lý chung cư
a/ Một cách khái quát, thì các tiêu chí đó bao gồm:
- Tính phù hợp của các giải pháp quy hoạch, kiến trúc, kết cấu với công năng, pháp lý, môi trường, kinh tế và thời gian
- Tính không hỏng của công trình, của các bộ phận công trình
- Tính bảo toàn của các bộ phận công trình và của công trình nói chung
- Sự cố ,mất khả năng làm việc của công trình hay bộ phận công trình mà không thể sửa chữa lại được
- Mức độ thực hiện công việc đúng cái định sẵn của những người trực tiếp làm nên sản phẩm
b/ Các chỉ tiêu chất lượng công tác quản lý chung cư
Tương tự như trên, ta cũng xây dựng các chỉ tiêu này dựa trên các chỉ tiêu chất lượng công trình :
♦ Đối với Tiêu chí chất lượng thiết kế:
- Giải pháp kiến trúc, kết cấu: Phù hợp với mục đích sử dụng, với môi trường cảnh quan
ở khu vực xây dựng
- Giải pháp về vật liệu xây dựng: Bền, đẹp, sang trọng mà thông dụng, dễ kiếm ;
- Giải pháp công nghệ thi công: Tính tiên tiến, tính phổ biến, tính hiện đại nhưng khả thi
về kỹ thuật, phương pháp và nguồn lực
♦ Đối với chất lượng thiết kế:
- Tiêu chí “giải pháp thiết kế phù hợp”:
+ Mức độ sử dụng kết cấu điển hình,
+ Mô-dul điển hình,
+ Diện tích và khối tích cho một đầu người sử dụng,
+ Mức độ an toàn của kết cấu…
- Về tiêu chí “vật liệu phù hợp”:
+ Mức độ thông dụng của vật liệu,
+ Độ bền tương đối của loại vật liệu đợc sử dụng,
+ Tính tiên tiến của tổ hợp vật liệu dùng trong công trình
- Về tiêu chí “công nghệ thi công”:
+ Tiên tiến,
+ Phổ cập
+ Khả thi (kinh nghiệm) v.v… ,
♦ Đối với chất lượng thi công:
- Tiêu chí “thi công đúng thiết kế”: Độ sai lệch về kích thước, diện tích, thể tích, độ bền,
… của từng chi tiết kết cấu, từng bộ phận công trình và của toàn bộ công trình nói chung
Trang 6- Tiêu chí “đúng kỹ thuật”: Tỉ lệ khối lượng công việc, kết cấu không đạt mức quy phạm
kỹ thuật ấn định
- Tiêu chí “tốt” và “mỹ quan” : là hoàn toàn định tính
- Tiêu chí đánh giá chất lượng lao động:
+ Số người làm sai, làm hỏng sản phẩm,
+ Lượng sản phẩm hỏng do tay nghề, do vô kỷ luật lao động, do không quán triệt quy trình thi công, …
1.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác quản lý chung cư
a Quy tắc 5-M
- Con người (Men) bao hàm kiến thức, tay nghề, sức khoẻ, đạo đức;
- Vật liệu (Materials) gồm tính năng, thành phần, hình thức ;
- Máy móc (Machines) gồm chủng loại, mức độ tiên tiến ;
- Phương pháp sản xuất (Methods) là quy trình thao tác, công nghệ, phương pháp kiểm tra
- Môi trường (Medium) nhiệt độ, độ ẩm, độ sạch, biện pháp an toàn );
b Tiếp cận quản lý: 3 nhóm chính
- Chất lượng của công tác chuẩn bị
+ Lựa chọn và huy động lao động (tay nghề, kỷ năng),
+ Chất lượng của bản vẽ thi công (đúng, khoa học),
+ Chất lượng của máy móc, thiết bị thi công (làm việc tốt, lựa chọn máy hợp lý),
- Chất lượng của vật liệu
+ Vật liệu đảm bảo đợc các yêu cầu trong hoạt động cung ứng,
+ Tuân thủ theo đúng tiêu chuẩn vật liệu nh quy phạm đặt ra
- Chất lượng của tác nghiệp
+ Trình độ tổ chức sản xuất (phương án tổ chức thi công)
+ Tổ chức công trường
+ Khả năng kỹ thuật của nhà thầu.,
CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ
Trang 72.1 Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị
Trong thời gian qua Việt Nam đã phát triển được nhiều nhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn Tình trạng lấn chiếm trái phép tại các nhà chung cư đã được chấm dứt Thông qua việc triển khai thực hiện các quy định về quản lý sử dụng nhà ở đã duy trì được chất lượng của nhà chung cư, giữ gìn cảnh quan môi trường, nâng cao điều kiện sống trong các khu chung cư; đặc biệt đã góp phần hình thành một nếp sống trong nhà chung cư theo hướng văn minh, hiện đại
Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trong phát triển theo hình thức số lượng để cung cấp cho ở cho người dân, mà còn coi nhẹ công tác quản
lý, thậm chí có nơi bị buông lỏng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa được nghiêm cứu, ban hành phù hợp với thực tế Vì vậy, việc người dân trong quá trình
sử dụng tuỳ tiện không chấp hành quy định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở chung
cư đã diễn ra khá phổ biến hiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị, cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề mang tính xã hội ngày càng phát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong nhà chung cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải quyết dứt điểm
2.2 Thực trạng công tác quản lý tại các chung cư
2.2.1 Thực trạng về quy hoạch
Hiện nay, có thêm rất nhiều các khu chung cư thương mại mới được xây dựng lên ở các khu vực xa trung tâm thành phố Việc này góp phần tạo điều kiện cho nhiều người dân sở hữu được một căn hộ cho riêng mình, không phải chịu cảnh thuê nhà ở, và ở trong những căn nhà “siêu mỏng” chật chội Tuy nhiên, khi các chủ đầu tư và các kiến trúc sư quy hoạch diện tích đất để xây dựng chung cư thì họ đã không tính đến hạ tầng cơ sở Trong khi ở các khu vực gần trung tâm thành phố thì luôn xảy ra hiện tượng quá tải trường học hay bệnh viện, tắc nghẽn giao thông vào giờ cao điểm thì tại một số khu chung cư mới được xây dựng xa trung tâm dường như lại trái ngược với điều đó
2.2.2 Thực trạng về mặt bằng kỹ thuật
Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cũ
Hiện nay chưa có sự quy định rõ ràng về việc quản lý và sử dụng chung cư, cụ thể là: Chưa có quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trùng tu nhà ở chung cư cao tầng
và các công trình hạ tầng kỹ thuật Do đó việc xây dựng kế hoạch trïng tu và dự trù kinh phí công tác này chưa thể hiện được
Theo quy định hiện hành thì việc trùng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc về chủ sở hữu Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, các công trình hạ tầng kỹ thuật chưa có văn bản
cụ thể quy định mức đóng góp kinh phí để trùng tu, sửa chữa Mặt khác việc sửa chữa trong các căn hộ hiện nay rất tuỳ tiện Một số hộ dân đã tự đục phá cả kết cấu chịu lực gây nguy hiểm cho cả ngôi nhà, nhiều hộ dân đã tự cơi nới, lấn chiếm diện tích chung làm ảnh hưởng đến mỹ quan, gây khiếu kiện và làm giảm tuổi thọ ngôi nhà Tại một số
Trang 8khu nhà ở chung cư cao tầng đã quy định các hộ dân phải đóng góp một số tiền nhất định hang tháng
Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư
Ngay từ nhiều năm trước, khi các khu chung cư cao tầng mới được mọc lên thì một vấn đề nhức nhối đã nảy sinh và là vấn đề lớn nhất còn tồn đọng đến tận ngày nay mà nhà nước vẫn không kiểm soát được: chất lượng của nhà chung cư Đây là vấn đề được báo chí và truyền hình từng đề cập đến rất nhiều Về vấn đề này, đầu tiên ta phải kể đến chất lượng của các khu nhà tái định cư Khi làm thủ tục nhận bàn giao các căn hộ chung cư, nhất là dạng nhà tái định cư, người mua chỉ được nhận biên bản bàn giao nhà với các thông tin "vẻn vẹn" về diện tích, thiết bị nội thất mà không có bất cứ một loại giấy tờ nào liên quan đến chất lượng công trình Thậm chí, tại nhiều khu tái định cư, khi dân đến
ở vẫn còn thiếu cả hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy
Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư “bậc trung”
Theo quy định của nhà nước, các công trình xây dựng có liên quan đến cộng đồng (bao gồm cả nhà cao tầng) phải có chứng nhận phù hợp về chất lượng cũng như sự an toàn Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tư chung cư thực hiện quy định này Người mua nhà thì đang ở thế bất lợi (cung nhỏ hơn cầu) nên không đòi hỏi chủ đầu tư đáp ứng thủ tục này Vì thế, không chỉ có nhà tái định cư chịu tiếng chất lượng kém mà ngay cả những chung cư được gọi là "bậc trung" cũng phải đối mặt với hiện tượng này
2.2.3 Thực trạng về mặt đảm bảo an toàn cho người dân trong khu chung cư
Các khu chung cư hiện nay đều được các chủ đâu tư xây dựng với số lượng tầng càng ngày càng cao thêm, Số lượng người ở chung cư cũng tăng thêm Một vấn đề không mới nữa về việc đảm bảo an toàn tại các khu chung cư đó là công tác quản lý cư trú tại các khu chung cư Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn buông lỏng Tình trạng lộn xộn về số nhân khẩu, hộ khẩu trong các khu nhà cũng hết sức phức tạp Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư cho người dân đến định
cư tại các khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà cứ đưa từng cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy
ra tranh chấp
CHƯƠNG III
Trang 9GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC TỒN TẠI VÀ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG QLCC
Việc quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp Hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ
Do thiếu những căn cứ pháp lý, nhất là về chế độ sở hữu nên những mâu thuẫn có liên quan đến chế độ sở hữu, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang có hiện tượng bị “ứ đọng”, nếu không được xử lý kịp thời thì vấn đề ngày càng trở nên phức tạp dễ dẫn đến những bất ổn trong xã hội, mâu thuẫn triền miên giữa nhà đầu tư với người sở hữu sử dụng căn
hộ chung cư, gây cản trở cho việc triển khai chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, không kiểm soát được nạn đầu cơ bất động sản là nhà ở
Một trong những giải pháp mà cho là ưu việt nhất để khắc phục tình trạng nêu trên là bắt tay vào việc xây dựng “Luật Chung cư” Luật có thể được xây dựng và phát triển từ những điều luật,quy định nghị định bộ luật mà chính phủ đã ban hành từ trước
3.1 Quan điểm của luật chung cư
Sở hữu, sử dụng, quản lý khu chung cư theo hướng chất lượng cao và hiện đại là vấn
đề mới của công tác lập pháp Việt Nam, khác hẳn với cách nhìn đối với các khu tập thể trước đây
Phân định rõ phần thuộc sở hữu chung và phần sở hữu riêng của nhà chung cư cùng với quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng
Từng bước xoá bỏ kiểu nhà tập thể cũ để xây dựng thành khu nhà ở chung cư cao tầng hiện đại phù hợp với các tiêu chuẩn kỹ thuật mới
Gắn liền với chính sách xã hội hoá việc xây dựng nhà ở, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội
3.2 Nội dung của luật chung cư
3.2.1.Quy định chất lượng nhà chung cư trước khi đưa vào sử dụng
Chất lượng tiêu chuẩn của 1 khu nhà chung cư:
Về mặt quy hoạch : các khu chung cư phải được xây dưng gần các khu trường học, chợ, siêu thị để tiện lợi cho các gia đình sống tại đó Không để tình trạng chợ cóc tập trung ngay dưới các khu chung cư làm mất cảch quan đô thị,
Về mặt hạ tầng kĩ thuật: trong khâu kiểm soát, giám sát công trình các chủ đầu tư phải có ghi rõ điều khoản về trách nhiêm của mình trong công tác này Nếu để người dân
tố cáo về chất lượng công trình thì chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiêm trước pháp luật, phải bị tước giấy phép đầu tư Ngoài ra có thể phải chịu trách nhiệm hình sự
a Chế độ sở hữu nhà chung cư:
Sở hữu chung: Chủ sở hữu là cộng đồng các chủ sở hữu căn hộ chung cư Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại phần sở hữu riêng
Trang 10Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn
hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó
Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật
Sở hữu riêng: Chủ sở hữu là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc
sở hữu riêng
b Chế độ sử dụng nhà chung cư
Sử dụng phần thuộc sở hữu chung - bảo dưỡng và vận hành các trang thiết bị kỹ thuật chung của nhà chung cư Các chủ đầu tư có quyền hạn và trách nhiệm bảo dưỡng , vận hành các trang thiết bị kĩ thuật chung của khu nhà Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư Việc bảo trì có thể áp dụng và phát triển theo quy đinh tại thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng Việc bảo trì nhà chung cư phải do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì
Sử dụng phần thuộc sở hữu riêng - các giới hạn về quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản là hộ chung cư Các hộ gia đình không được phép thay đổi kết câú của căn hộ Cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức, đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư
c Chế độ quản lý nhà chung cư
Quản lý Nhà nước đối với nhà chung cư - xác lập các quyền hạn và trách nhiệm từ phía nhà nước Tư cách pháp nhân của cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư :khi xảy ra các vấn đề của khu nhà liên quan đến luật pháp thì những người đồng sở hữu sẽ có quyền hạn và trách nhiêm như thế nào Quản lý biến động về quyền sở hữu đối với nhà chung cư.,không để tình trạng đầu cơ tích trữ tài sản :kẻ ăm không hết người lần không ra
III.2.2 Các khoản thuế và phí nhà chung cư.
a Tổ chức dịch vụ quản lý nhà chung cư.
Về mặt an ninh : khu chung cư phải đảm bảo an toàn cho nhứng người dân sống tại đó.Mỗi khu nhà chung cư cần có 1 ban quản lý Ban quản lý này không chỉ thực hiện công việc như trông xe, bảo vệ khu chung cư khỏi trộm cướp mà cần được trải qua 1 khoá đào tạo cơ bản về việc xử lý các tình huống bất ngờ như hoả hoạn động đất…Ngoài
ra họ cũng nên nắm rõ được khách ra khách vào,đến nhà ai Nếu ở các khu nhà tái định