BTHK thi hành án dân sự

Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là một biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định tại Khoản 3 Điều 71 Luật Thi hành án dân sự 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 và được hướng dẫn tại Điều 24 Nghị định 622015NĐCP; Điều 4 Thông tư liên tịch số 112016TTLTBTPTANDTCVKSNDTC. Để tìm hiểu rõ hơn về biện pháp trên, em xin trình bày một biện pháp cưỡng chế, kê tài sản cụ thể như sau: “Đề 10: Biện pháp kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án dân sự là quyền sử dụng đất”.

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN:Luật Thi hành án dân sự

ĐỀ BÀI: 10

Biện pháp kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án dân sự là quyền sử dụng đất

Hà Nội, 2020

MỞ ĐẦU

Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là một biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định tại Khoản 3 Điều 71 Luật Thi hành án dân sự 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 và được hướng dẫn tại Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP; Điều 4 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC Để tìm hiểu rõ hơn về biện pháp trên, em xin trình bày một biện pháp cưỡng chế, kê tài

sản cụ thể như sau: “Đề 10: Biện pháp kê biên, xử lý tài sản của người phải thi

hành án dân sự là quyền sử dụng đất”.

NỘI DUNG

I Nguyên tắc áp dụng biện pháp kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất

1 Các nguyên tắc chung

Kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án nên vẫn phải bảo đảm các nguyên tắc chung khi cưỡng chế thi hành ánlà:

(i) Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế phải căn cứ vào nội dung bản án quyết định; tính chất mức độ, nghĩa vụ thi hành án, điều kiện của người phải thi hành án;

đề nghị của đương sự và tình hình thực tế ở địa phương

(ii) Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế sau khi đã hết thời gian tự nguyện thi hành án Trừ trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành áncó hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc trốn tránh việc thi hành án, chấp hành viên có quyền áp dụng ngay các biện pháp bảo đảm, cưỡng chế thi hành án

(iii) Chỉ kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án khi có căn cứ khẳng định tài sản đó thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người phải thi hành ánvà do họ đang quản lý sử dụng hoặc do người thứ ba giữ

(iv) Chỉ kê biên tài sản tương ứng với nghĩa vụ của người phải thi hành ánvà các chi phí cần thiết khác; tuy nhiên, nguyên tắc này cũng có ngoại lệ được xem xét và cân nhắc khi người phải thi hành ánchỉ có tài sản duy nhất lớn hơn nhiều lần

so với nghĩa vụ phải thi hành ánvà tài sản đó không thể phân chia được hoặc khi phân chia làm giảm đáng kể giá trị của tài sản đó

(v) Không tổ chức cưỡng chế trong các thời điểm: Từ 22 giờ đến 06 giờ sáng hôm sau; trong thời gian 15 ngày trước và sau Tết Nguyên đán; các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; các ngày truyền thống đối với các đối tượng chính sách khi họ là người phải thi hành án

2 Các nguyên tắc riêng của biên pháp kê biên, đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Khi kê biên bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc đặc thù sau:

(i) Chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó

(ii) Khi kê biên quyền sử dụng đất, nếu người phải thi hành án có tài sản gắn liền tài sản trên đất thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất

(iii)Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án thì phải kê biên cả quyền

sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó

II Thủ tục kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất

1 Lập hồ sơ, xác minh điều kiện thi hành án và ra quyết định cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất

Về thủ tục kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, bước đầu tiên cần được thực hiện đó là lập hồ sơ thi hành án Việc lập hồ sơ phải căn cứ theo quyết định thi hành án Theo quy định của pháp luật hiện nay thì việc lập hồ sơ thi hành

án do chấp hành viên thực hiện, thời hạn lập hồ sơ là không quá 02 ngày làm việc

kể từ ngày được phân công

Trước khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên cần phải tiến hành xác minh điều kiện thi hành án Việc xác minh đối với tài sản là quyền sử dụng đất

cũng được hưỡng dẫn Điều 3 của Thông tư liên tịch số 11/2016 như sau: “Việc xác

minh đối với tài sản thuộc diện phải đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thì tùy từng trường hợp cụ thể mà Chấp hành viên căn cứ vào một trong các giấy tờ sau: hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc tặng cho, giấy chứng nhận về quyền sở hữu, sử dụng tài sản hoặc thông qua chủ sở hữu, chính quyền địa phương, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan chức năng hoặc người làm chứng như xác nhận của người bán, của chính quyền địa phương, cơ quan chức năng về việc mua bán tài sản”.

Tại Điều 89 Luật Thi hành án dân sự cũng có quy định: “trước khi kê biên

tài sản là quyền sử dụng đất….,Chấp hành viên yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp

về tài sản, giao dịch đã đăng ký” Ngoài ra, tại Điều 9 Nghị định 62/2015/NĐ-CP

cũng hưỡng dẫn về việc xác minh điều kiện thi hành án Theo đó, việc kê khai phải được tiến hành trung thực, Chấp hành viên phải lập thành văn bản Ngoài ra, trong trường hợp cần làm rõ thông tin tài sản, nơi cư trú, làm việc của người phải thi hành án hoặc các thông tin khác liên quan đến việc thi hành án thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự có thể ủy quyền xác minh có cơ quan thi hành án dân sự nơi có thông tin trên Sau khi đã tiến hành xác minh, Chấp hành viên ra quyết định

cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đấtđối với người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án

2 Tổ chức cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 88 của Luật Thi hành án dân sự, khi kê biên tài sản

là bất động sản, Chấp hành viên phải thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố, nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên ít nhất là 03 ngày làm việc trước khi kê biên Việc kê biên phải được tiến hành với sự có mặt của đương

sự hoặc người được ủy quyền; nếu đương sự cố tình vắng mặt, thì vẫn tiến hành kê biên nhưng phải mời người làm chứng; nếu không mời được người làm chứng thì vẫn kê biên những phải ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên Biên bản kê biên có chữ ký của đương sự hoặc người được ủy quyền, người làm chứng, đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, chấp hành viên và người lập biên bản

Sau khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên quyền sử dụng đất đó để xử lý theo quy định tại khoản 1 Điều 187 Luật Thi hành án dân sự

3 Định giá quyền sử dụng đất

Việc định giá quyền sử dụng đất cũng được hiện theo quy định tại Điều 98 Luật Thi hành án dân sự và Điều 25 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, cụ thể: Nếu đương sự thỏa thuận được về giá tài sản: giá do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá; Nếu đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá: ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó

Nếu đương sự không thỏa thuận được về giá, tổ chức thẩm định giá hoặc tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối ký hợp đồng và việc thi hành án

do Cơ quan thi hành án dân sự chủ động thi hành: ký hợp đồng với tổ chức thẩm

định giá trên địa bàn tỉnh nới có tài sản là quyền sử dụng đất bị kê biên trong thời hạn 05 ngày làm việc, kê từ ngày kê biên tài sản

Chấp hành viên tự xác định giá: Trong trường hợp không thực hiện được việc ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá Đối với trường hợp này, Chấp hành viên tự xác định giá cần phải lưu ý nếu trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có tài sản kê biên chưa có tổ chức thẩm định giá, thì Chấp hành viên yêu cầu đương sự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá ở địa bàn khác Nếu như đã yêu cầu mà đương sự không thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì Chấp hành viên tiến hành xác định giá tài sản theo quy định

Đối với vấn đề thẩm định giá, ngoài việc áp dụng các quy dịnh của Luật Thi hành án dân sự và Nghị định hướng dẫn Luật Thi hành thì còn cần phải áp dụng các văn bản pháp luật chuyên ngành khác

Theo quy định tài khoản 1 Điều 99 Luật Thi hành án dân sự thì tài sản kê biên có thể bị định giá lại trong các trường hợp:

(i) Chấp hành viên có vi phạm nghiêm trọng quy định về định giá tài sản kê biên dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản

(ii) Đương sự có yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản

4 Bán đấu giá quyền sử dụng đất

Bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tài Điều 101 Luật Thi hành án dân sự Theo đó, việc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải do tổ chức bán đấu giá thực hiện Cụ thể: “Đương sự có quyền thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá quyền sử dụng đất với tổ chức bán đấu giá

do đương sự thỏa thuận…” Như vậy, các đương sự có thể thỏa thuận với nhau để lựa chọn tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất Trong trường hợp các đương sự

không thỏa thuận được tổ chức bán đấu giá thì Chấp hành viên được lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá quyền sử dụng đất

Việc bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện trong thời hạn 45 ngày,

kể từ ngày ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức bán đấu giá

Trong trường hợp bán đấu giá lần đầu mà không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì chấp hành viên thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản Nếu đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về mức giảm giá thì chấp hành viên quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá

5 Giao quyền sử dụng đất

Tài sản là quyền sử dụng đất đã kê biên sẽ được giao cho người phải thi hành án trong hai trường hợp:

(i) Đương sự có thỏa thuận với nhau để người được thi hành án nhận quyền

sử dụng đất đã kê biên trừ vào số tiền được thi hành hành án

(ii) Trong trường hợp tiến hành bán đấu giá, nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành

Nếu như có nhiều người được thi hành án thì người được nhận quyền sử dụng đất đã kê biên theo thỏa thuận phải thanh toán lại cho những người được thi hành án khác số tiền tương ứng tỷ lệ giá trị mà họ được hưởng Và trong trường hợp này, người được thi hành án chỉ được nhận quyền sử dụng đất đã kê biên khi được sự đồng ý của những người được thi hành án còn lại Việc giao quyền sử dụng đất cho người được thi hành án được thực hiện trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày có thỏa thuận

Đối với trường hợp không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án Nếu người được thi hành án đồng ý nhận quyền sử dụng đất để trừ vào số tiền được thi hành án thì Chấp hành viên thông báo cho người phải thi

hành án biết Nếu người phải thi hành án không nộp đủ số tiền phải thi hành án và chi phí thi hành án để lấy lại quyền sử dụng đất đưa ra bán đấu giá trong thời hạn

30 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được thông báo về việc người được thi hành án đồng ý nhận quyền sử dụng đất để thi hành án thì chấp hành viên giao tài sản cho người được thi hành án Chấp hành viên quyết định giao quyền sử dụng đất cho người được thi hành án để làm thủ tục cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất cho người được thi hành án

III Một số vấn đề khi thực hiện kê biên, xứ lý tài sản là quyền sử dụng đất

1 Khó xác minh các yếu tố liên quan đến quyền sử dụng đất

Hiện nay, các cơ quan thi hành án dân sự còn gặp rất nhiều khó khăn trong công tác cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất bởi theo quy định tại khoản 1 Điều 110 Luật Thi hành án dân sự: “Chấp hành viên chỉ kê biên quyền

sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai” Trong khi đó, Luật Đất đai lại quy định rất nhiều trường hợp quyền sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng tùy theo mỗi loại phân định về người sử dụng đất (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức), phân định trên cơ sở loại đất (đất ở, đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp để trồng lúa nước, đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm…)

Trong trường hợp nhất định, đất được giao cho người phải thi hành án sử dụng chính là công cụ lao động, sản xuất của họ nếu họ là người trực tiếp lao động, sản xuất nông nghiệp và có thu nhập từ diện tích đất nông nghiệp đó Theo quy định của pháp luật về đất đai thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dung đất nông nghiệp để trồng lúa nước phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng chưa có quy định họ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức đất mà pháp luật quy định Vì vậy, việc xác minh đầy đủ các yếu

tố liên quan đến quyền sử dụng đất của người phải thi hành án, nhất là điều kiện

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đã kê biên trong thi hành án dân sự rất khó khăn

Ngoài ra, đối với quyền sử dụng đất thì việc cưỡng chế thi hành án dân sự cũng gặp rất nhiều khó khăn vì trên thực tế có một số trường hợp trước khi có bản

án thì người phải thi hành án đã lập văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… quyền sử dung đất có công chứng, chứng thực nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng

ký quyền sử dụng đất hoặc người phải thi hành án nhận chuyển quyền sử dụng đất bằng văn bản có công chứng, chứng thực nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất

Như vậy, trong trường hợp này về mặt pháp lý thì quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền sử dụng của người phải thi hành án nhưng trên thực tế thì tài sản này

đã được chuyển cho người khác Do vậy, các cơ quan thi hành án dân sự còn gặp lúng túng vì chưa có cơ sở pháp lý vững chắc để áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, có thể dẫn tới việc không bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người đã được nhận chuyển dịch tài sản, nhất là những trường hợp việc chuyển nhượng đã được thực hiện nhiều năm

2 Thiếu cơ chế xử lý tài sản gắn với quyền xử dụng đất của người khác

Ngoài vấn đề liên quan đến kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất thì pháp luật hiện hành cũng thiếu quy định mang tính khái quát về việc xử lý tài sản của người phải thi hành án gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác để đảm bảo thi hành án nếu tài sản đó không thể tách rời đất

Theo đó, Điều 95 Luật Thi hành án dân sự hiện nay chỉ dừng lại ở việc quy định về kê biên đối với tài sản là nhà ở của người phải thi hành án gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác Theo quy định này thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà

ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng

kể giá trị căn nhà

Tuy nhiên, cơ quan Thi hành án dân sự cần căn cứ vào tiêu chí nào để xác định, định lượng được việc tách rời nhà ở và đất mà không làm giảm đáng kể giá trị của căn nhà là vấn đề còn chưa được quy định rõ ràng Trong khi đó, giá trị căn nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố bao gồm cả sự biến động của giá cả thị trường bất động sản trước và sau kê biên Mặt khác, tài sản thi hành án vốn là một loại tài sản rất khó lưu thông và giao dịch trên thị trường, đặc biệt trong trường hợp tài sản là nhà ở lại nằm trên đất của người khác thì việc định giá, bán đấu giá tài sản lại càng gặp nhiều khó khăn do tâm lý e ngại của người mua.1

Như vậy, pháp luật hiện hành chưa có cơ chế để xử lý tài sản của người phải thi hành án gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác trong trường hợp người

có quyền sử dụng đất không đồng ý kê biên Điều này làm hạn chế rất nhiều hiệu quả thi hành án, làm vụ việc tồn đọng kéo dài do không thể cưỡng chế đối với tài sản đó Vì vậy, cần thiết nghiên cứu bổ sung thêm quy định phân loại án chưa có điều kiện thi hành trong trường hợp mặc dù người phải thi hành án có tài sản nhưng chưa có phương án giải quyết phù hợp trong việc xử lý tài sản

KẾT LUẬN

Thực tiễn hiện nay có không ít vụ việc thi hành án mặc dù người phải thi hành án có tài sản nhưng cơ quan THADS không thể xử lý do thiếu cơ sở pháp lý vững chắc để áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý khi tài sản đó là quyền

sử dụng đất (QSDĐ), tài sản gắn với QSDĐ Mặt khác, trong quá trình sửa đổi

Luật THADS cần xem xét hoàn thiện các quy định pháp luật về kê biên, xử lý tài sản là QSDĐ, tài sản gắn với QSDĐ của người khác theo hướng đảm bảo tính khả

1 Bảo Ngọc (2020), Khó khăn trong cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất,

https://thads.moj.gov.vn/tuyenquang/noidung/tintuc/lists/nghiencuutraodoi/view_detail.aspx?itemid=147