Bài báo cáo chứng thư thẩm định giá

Bài báo cáo mô tả chứng thư thẩm định giá nhà phố theo phương pháp so sánh. Bất động sản nằm ở trung tâm thành phố hồ chí minh thuộc khu vực kinh doanh sôi động với nhiều lượi ích công cộng, thuộc khu dân cư hiện hữu, cách hẻm phụ bê tông rộng 1.8 đến 2m. Gần trường học, bệnh viện, chợ .......

Tp.HCM, ngày 23 tháng 04 năm 2015

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Số: 1234/2015/BĐS

 Khách hàng yêu cầu: Ông Đinh Mạnh Phú.

 Tài sản cần thẩm định giá: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng

Chí Minh

 Mục đích thẩm định giá: mua bán

 Thời điểm thẩm định giá: tháng 4 năm 2015

NỘI DUNG THẨM ĐỊNH

1 Cơ sở giá trị:

Chứng thư thẩm định giá được Công ty thẩm định giá XYZ lập một cách khoa học và chuyên nghiệp dựa trên những cơ sở và tiêu chuẩn sau:

1.1 C s pháp lý làm n n t ng th m đ nh giá: ơ sở pháp lý làm nền tảng thẩm định giá: ở pháp lý làm nền tảng thẩm định giá: ền tảng thẩm định giá: ảng thẩm định giá: ẩm định giá: ịnh giá:

Luật

1 Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 01/01/2013 Về giá

4

Luật sửa đổi, bổ

sung một số

điều của các luật

liên quan đến đầu

tư xây dựng cơ

bản

số 38/2009/QH12

Nghị định chính phủ

8 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày

23/6/2010

Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

01/9/2010

Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

20/02/2014

về sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định

số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

ngày 06/8/2013

quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá

ngày 14/11/2013

quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá

Thông tư, quyết định, công văn

13.

Quyết định

số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005

Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

ngày 31/12/2008

Về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá(đợt 3)

ngày 26/12/2013

Ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn Tp.HCM năm 2013

Các văn bản khác

17 Hợp đồng dịch vụ số 8080/XYZ-TĐG

ngày 20/04/2015

Hợp đồng tư vấn – dịch vụ thẩm định giá giữa Công ty thẩm định giá XYZ và Ông Đinh

Mạnh Phú

18

Giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà

ở và quyền sử

dụng đất ở

Số vào sổ 4332/2003 Cấp bởi UBND Quận

Gò Vấp ngày 06/5/2003

23/04/2015;

giá

1.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá:

giá XYZ chọn cơ sở giá trị thị trường để thẩm định giá

trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua

và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan

và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường (TDDGVN01)

1.3 Các nguyên tắc được sử dụng trong thẩm định giá:

1.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất: Việc sử dụng tốt nhất và có

hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp

lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

1.3.2 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác định

bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai

1.3.3 Các nguyên tắc khác: Thay thế, đóng góp, cung - cầu…

2 Đặc điểm tài sản thẩm định giá:

2.1 Đặc điểm pháp lý:

4332/2003 Cấp bởi UBND Quận Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh ngày 06/5/2003

2.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất:

+ Bất động sản nằm ở mặt tiền đường Lê Lai; Bất động sản nằm ở khu vực kinh doanh sôi động, có nhiều lợi ích công cộng Bất động sản giáp

hẻm phụ bê tông rộng không đều từ 1,8 – 2m, bất động sản thẩm định nằm trên mặt đường chính (bê tông rộng khoảng 3-6m)

+ Bất động sản thuộc khu dân cư hiện hữu

+ Bất động sản nằm ở vị trí đắc địa tại trung tâm Gò Vấp, Thuận lợi cho việc giao thương

+ Bất động sản nằm cách Bệnh viện 175 là 1.500m, cách trường mầm non Bán Công 4A 700m, cách trường tiểu học Hạnh Thông 650m, cách trường Đại Học Công Nghiệp Thành Phố Hồ Chí Minh 750m, cách chợ Gò Vấp 1000m

2.3 Đặc điểm công trình xây dựng:

Tên hạng

Nhà phố

cửa ra vào bằng sắt và kính, thiết bị vệ sinh loại thường

3 Phương thức tiến hành:

sự hướng dẫn của khách hàng;

trên thị trường và thông tin từ ngân hàng dữ liệu của Công ty Bất động sản XYZ

yêu cầu thẩm định cung cấp

năm 2015

4 Ứng dụng phương pháp thẩm định giá:

 Phương pháp so sánh: theo quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ tài chính

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên trên cơ sở phân

tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch

thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá,để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định

 Công ty Thẩm định giá XYZ đã tìm được 3 tài sản so sánh với tài sản được thẩm định Vị trí của 3 tài sản so sánh cùng nằm trên đường Lê Lai Công ty Thẩm định giá XYZ đã tiến hành khảo sát và đưa ra bản kết quả như sau:

STT

Tên tài sản Địa chỉ

TSTĐ

49 Lê Lai, Phường 4, Quận Gò Vấp.

TSSS 1 65/6 Lê Lai, Phường 3, Quận Gò Vấp.

TSSS 2

55 Lê Lai, Phường 3, Quận Gò Vấp

TSSS 3 66/28 Lê Lai, Phường 3, Quận Gò Vấp.

1

Giá

Đơn giá so

sánh (đồng/

4,5 tỷ

2 tỷ

2,85 tỷ

2

Pháp lý

Tỷ lệ

Tỷ lệ điều

chỉnh

Giá điều

chỉnh (trđ/

Sổ hồng 100%

-Sổ hồng 100%

-Sổ hồng 100%

-Sổ hồng 100%

-3

Chiều rộng

Tỷ lệ

Tỷ lệ điều

chỉnh

Giá điều

chỉnh (trđ/

4m 100%

-4,83m 104%

-3,8%

-1,129

2,55m 89%

+12,4%

+5,575

4m 100%

Tỷ lệ

Tỷ lệ điều

chỉnh

14,82m 100%

-23,12m 95%

+5,26%

16m 100%

-18m 96%

+4,2%

Giá điều

chỉnh (trđ/

5

Hình dáng

Tỷ lệ

Tỷ lệ điều

chỉnh

Giá điều

chỉnh (trđ/

Vuông vức 100%

-Vuông vức 100%

-Vuông vức 100%

-Vuông vức 100%

-6

Vị trí

Tỷ lệ

Tỷ lệ điều

chỉnh

Giá điều

chỉnh

Mặt tiền 100%

-Hẻm 60%

+66,7%

+19,81

Mặt tiền 100%

-Hẻm 60%

+66,7%

+20,718

Mức giá chỉ

Tổng số lần

Số điều

Số điều

Thống nhất

mức giá chỉ

dẫn (trđ)

50,532

- Vị trí của BĐS là nhân tố có ảnh hưởng rất lớn đến giá của BĐS đó, bởi vì vị trí ảnh hưởng đến các tiện ích cuộc sống của người sử dụng BĐS, ví dụ: khoảng cách đến trường học, chợ, bến xe, công viên… BĐS nằm ở vị trí mặt tiền đường thì sẽ có nhiều tiện ích hơn BĐS nằm ở vị trí hẻm, vd: kinh doanh, mua bán,…

- Vì BĐS ở mặt tiền có nhiều lợi thế hơn so với BĐS ở vị trí hẻm nên BĐS ở mặt tiền sẽ

có giá cao hơn BĐS ở vị trí hẻm là 40%

Vì 3 tài sản so sánh trên chỉ có tài sản so sánh 2 nằm gần và cùng vị trí nên

Giá trị đất: 50,532 triệu/m2 x 60,8m2 = 3072,346 triệu đồng

Giá trị ngôi nhà: (59,3 m2 x 4,3 triệu đồng) x 65% = 165,744 triệu đồng Đánh giá kết quả theo phương pháp so sánh:

Địa chỉ Giá trị đất Giá trị ngôi nhà Giá trị BĐS cần thẩm định

49 Lê Lai, Phường

Làm tròn

3238,000 triệu đồng

(Ba tỷ hai trăm ba mươi tám triệu đồng chẵn)

5 Những hạn chế kèm theo kết quả thẩm định giá:

so sánh

sản nên có sự chênh lệch giá so với thị trường

và tìm các hệ số điều chỉnh

quát chính xác được toàn bộ khu vực

6 Các điều kiện kèm theo của kết quả thẩm định giá

tờ pháp lý: Mục 2.1

vào thông tư 13/LB-TT ngày 18/8/1994 của Liên Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính – Ban Vật giá chính phủ, cấp công trình, tuổi thọ và đặc điểm hiện trạng tài sản tại thời điểm thẩm định giá

trình xây dựng tại số 49 Lê Lai, Phường 4, Quận Gò Vấp, Tp.HCM có đặc điểm

pháp lý đặc điểm kinh tế kỹ thuật, chất lượng còn lại và hiện trạng mô tả chi tiết như tại thời điểm thẩm định giá

thời điểm và địa điểm thẩm định giá

XYZ cung cấp mới có giá trị Mọi hành vi sử dụng bản sao Chứng thư thẩm định giá mà không có xác nhận của Công ty Thẩm định giá XYZ đề vi phạm pháp luật

và không có giá trị

thẩm định hiện trạng tài sản phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về thông tin liên quan đến đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính năng và pháp lý của tài sản thẩm định giá đã cung cấp cho Công ty Thẩm định giá XYZ tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá;

bản sao các giấy tờ liên quan đến pháp lý của tài sản yêu cầu thẩm định giá so với bản gốc

hiện tại phần đầu trang 01 của chứng thư Khách hàng phải hoàn toàn chịu trách nhiệm khi sử dụng sai mục đích đã yêu cầu

Công ty Thẩm định giá XYZ 01 bản

Định giá viên

(Chứng chỉ số: 9999-Tp.HCM)

Giám đốc

(Thẻ TĐC số: 8989)

PHỤ LỤC HÌNH KÈM THEO CHỨNG THU THẨM ĐỊNH GIÁ

Số: 1234/2015/BĐS Mặt trước nhà

Mặt đường

Phía trong nhà

Hướng vào Bất động sản cần thẩm định

Vị trí bất động sản (điểm màu đỏ) cần thẩm định trên bản đồ

Sơ đồ vị trí các tài sản

Nguyễn Thái Sơn

TSSS3



TSSS1



Phạm Văn Đồng

Giấy tờ pháp lý của tài sản

BẢNG TÍNH ĐƠN GIÁ SO SÁNH

Tài sản so sánh 1: 65/6 Lê Lai, F.3, Q Gò Vấp

 Loại nhà: Nhà cấp 2

 Tuổi thọ: 60 năm

 Số tầng: 4 tầng

 Kết cấu: Nhà 4 tầng, tường gạch,khung sàn BTCT, mái BTCT

 Pháp lý:

liền với đất do Ủy ban nhân dân quận Gò Vấp cấp ngày 4 tháng 12 năm 2009

 Mục đích sử dụng:Đất ở đô thị.

 Thời gian xây dựng:2009

 Các yếu tố khác:

 Tiện nghi: đầy đủ điện, nước, điện thoại.

tế, dịch vụ gần trường Đại Học Công Nghiệp, công viên Gia Định, bệnh viện Gia Định

 Giá chào bán:4.900.000.000 đ.

Giá thương lượng: 4.500.000.000 đ.

Nguồn thông tin: Trực tiếp.

 Đơn giá QSDĐ:

= 5.200.000đ/m2 × 252,70m2 = 1.314.040.000 đ

= 1.314.040.000 × 90% = 1.182.636.000 đ

Tài sản so sánh2: 55 Lê Lai, F.3, Q.Gò Vấp

 Diện tích:

 Loại nhà: Nhà cấp 3

 Tuổi thọ: 40 năm

 Số tầng: 2tầng

 Kết cấu: Nhà 2 tầng, tường gạch,cột gạch, sàn gỗ, mái tôn

 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất do Ủy ban nhân dân quận Gò Vấp cấp ngày 08 tháng

06 năm 2009

 Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị.

 Thời gian xây dựng: 2009

 Các yếu tố khác:

 Tiện nghi: đầy đủ điện, nước, điện thoại

 Thụ hưởng lợi ích công cộng: nằm ở trung tâm bệnh viện Gia Định, công viên Gia Định, trường đại học Công Nghiệp

 Môi trường: trung bình

 Tình trạng an ninh trật tự, an toàn, xã hội: tốt

 Mục đích mua bán, chuyển nhượng: chuyển nhà

 Giá chào bán: 2.200.000.000 đ.

Giá thương lượng: 2.000.000.000 đ.

Nguồn thông tin: Trực tiếp.

 Đơn giá QSDĐ:

= 5.000.000đ/m2 × 39m2 = 195.000.000 đ

= 195.000.000 × 85% = 165.750.000 đ

 Diện tích:

 Loại nhà: Nhà cấp 2

 Tuổi thọ: 24 năm

 Số tầng: 2 tầng

 Kết cấu: Nhà 2 tầng, 1 trệt 2 lầu, tường gạch,cột gạch, sàn gỗ, mái tôn

 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất do Ủy ban nhân dân quận Gò Vấp cấp

 Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị.

 Thời gian xây dựng: 1991

 Các yếu tố khác:

 Tiện nghi: đầy đủ điện, nước, điện thoại

 Thụ hưởng lợi ích công cộng: nằm ở trung tâm bệnh viện Gia Định, công viên Gia Định, trường đại học Công Nghiệp

 Môi trường: trung bình

 Tình trạng an ninh trật tự, an toàn, xã hội: tốt

 Mục đích mua bán, chuyển nhượng: chuyển nhà

 Giá chào bán: 3.200.000.000 đ.

Giá thương lượng: 2.850.000.000 đ.

Nguồn thông tin: Trực tiếp.

 Đơn giá QSDĐ:

= 4.500.000đ/m2 × 218,1m2 = 981.450.000 đ

= 981.450.000 × 60% = 588.870.000 đ