Thẩm định viên thu thập và lựa chọn thông tin thị trường để thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập

Để tìm hiểu chi tiết và cụ thể về vấn đề, em đã chọn đề tài: “ Thẩm định viên thu thập và lựa chọn thông tin thị trường để thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh và phương p

BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

- -BÀI TIỂU LUẬN

Đề tài:

“Thẩm định viên thu thập và lựa chọn thông tin thị

trường để thẩm định giá bất động sản theo phương

pháp so sánh và phương pháp thu nhập.”

Bộ môn: Định giá tài sản Sinh viên: Phạm Thị Hương Giang Lớp tín chỉ: 21.1-LT3 STT: 20 Lớp niên chế: CQ55/21.14

MỤC LỤC

Lời mở đầu ……… 3

Chương 1: Tổng quan về bất động sản và thẩm định giá 1.1 Bất động sản ……….……… 4

1.2 Thẩm định giá ……….……… 4

Chương 2: Thẩm định giá BĐS theo phương pháp so sánh 2.1 Khái niệm ……….……… 5

2.2 Xác định và lựa chọn thông tin thị trường để TĐG theo PPSS……… 5

2.3 Ưu, nhược điểm ……….……… …… 8

2.4 Điều kiện và phạm vi áp dụng ……….……… 8

2.5 Khắc phục hạn chế ……….……… 8

Chương 3: Thẩm định giá BĐS theo phương pháp thu nhập 3.1 Khái niệm ……….……… ……… 9

3.2 Xác định và lựa chọn thông tin thị trường để TĐG theo PPTN……… 9

3.3 Ưu, nhược điểm ……….……… 10

3.4 Điều kiện và phạm vi áp dụng ……….……… 10

3.5 Khắc phục hạn chế ……….……… 10

Chương 4: Thẩm định viên thu thập và lựa chọn thông tin thị trường để thẩm định giá BĐS 4.1 Thời gian thu thập thông tin ……… 11

4.2 Điều kiện thu thập thông tin ……… 11

4.3 Các nguồn thu thập thông tin ……… 13

4.4 Áp dụng thực tiễn khi thẩm định giá đất trống ……… 13

Chương 5: Kết luận và kiến nghị ……… 15

Tài liệu tham khảo ……… 16

LỜI MỞ ĐẦU

Cùng với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, lĩnh vực định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói riêng ngày càng phát triển mạnh mẽ Sự phát triển của lĩnh vực định giá bất động sản thể hiện thông qua việc hình thành các Hiệp hội, trung tâm đào tạo thẩm định giá: IVSC, AVA, AVO,…

Định giá là một phần không thể thiếu trong rất nhiều lĩnh vực: Đầu tư dự án, cho thuê nhà đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, sàn giao dịch Bất động sản,

Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng tài sản quốc gia Việc xác định và thu thập thông tin cần thiết để định giá được bất động sản vẫn còn rất nhiều khó khăn và cần có hướng đi rõ ràng hơn Để tìm hiểu chi tiết và cụ thể về vấn đề, em

đã chọn đề tài: “ Thẩm định viên thu thập và lựa chọn thông tin thị trường để thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập.”

Mục tiêu:

 Làm rõ hai phương pháp thẩm định giá

 Làm rõ những thông tin cần thiết cần sử dụng trong sử dụng phương pháp thẩm định giá

 Chỉ ra các nguồn thu thập thông tin và những điều kiện để thông tin có thể đáp ứng được yêu cầu sử dụng của phương pháp thẩm định giá

Mục đích: Giúp thẩm định viên có kiến thức căn bản về cách thu thập, lựa chọn thông tin thị trường để thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập

Kết cấu đề tài bao gồm:

Chương 1: Tổng quan về bất động sản và thẩm định giá

Chương 2: Thẩm định giá BĐS theo phương pháp so sánh

Chương 3: Thẩm định giá BĐS theo phương pháp thu nhập

Chương 4:Thẩm định viên thu thập và lựa chọn thông tin thị trường để thẩm định giá BĐS

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

THẨM ĐỊNH GIÁ

1.1.Bất động sản (BĐS): là các tài sản bao gồm:đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các TS khác gắn liền với đất đai; các TS khác do PL quy định

Đặc điểm của BĐS:

 Cố định về vị trí

 Tính bền vững

 Tính khan hiếm

 Tính khác biệt

 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

 Có giá trị lớn

1.2 Thẩm định giá (TĐG): là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về

lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

*) 5 nguyên tắc trong TĐG:

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất

 Nguyên tắc thay thế

 Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai

 Nguyên tắc đóng góp

 Nguyên tắc cung cầu

*) Quy trình thẩm định giá BĐS

Bước 1: Xác định vấn đề

Bước 2: Lập kế hoạch

Bước 3: Thu thập thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị tài sản

Bước 6: Lập báo cáo

CHƯƠNG 2: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH.

2.1 Khái niệm

Định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các bằng chứng thị trường của các BĐS tương tự đó giao dịch trong thời gian gần nhất

2.2 Xác định và lựa chọn thông tin thị trường để TĐG theo PPSS.

 Lựa chọn thông tin thị trường:

Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần

nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh

hưởng tới giá trị như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí ,… Cụ thể, TĐV cần phải tìm kiếm các thông tin như sau:

- Tình trạng vật chất của BĐS:

Là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất của BĐS Đó là những công cụ hữu

ích mang tính cụ thể và trực quan ảnh hưởng đến giá trị như: kích thước, hình

dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng,

trang bị tiện nghi và thiết kế…

+ Đặc điểm về mặt bằng: đây cũng là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất và công

dụng hữu ích của BĐS Các đặc tính về mặt bằng, gồm: kích thước, bề rộng mặt

tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý, như: tình trạng ô nhiễm, đặc điểm của

hệ thống thoát nước và các đặc tính địa hình như độ cao, độ dốc, độ lún cửa song, biển, đồi núi… Trên thực tế, đặc điểm về mặt bằng là một căn cứ quan trọng để

người ta xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là SDTNVHQN đối với BĐS hay không

+ Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan: bao gồm chất lượng xây

dựng và chất lượng kiến trúc của gara, đường đi nội bộ, các bức tường xây, hàng

rào, bãi cỏ, vườn cây và phong cảnh tổng thể

+ Đặc điểm về vị trí hay địa điểm

 Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS Nó phản ánh những điều kiện và khả năng tiếp cận tới các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội của chủ thể sở hữu BĐS như trường học, cửa hàng, bệnh viện, nơi làm việc, nơi vui chơi giải trí và các dịch vụ công cộng khác Đặc điểm của các yếu tố này thể hiện ở: khoảng cách, số lượng, chất lượng của dịch vụ có tính xã hội ảnh hưởng đến giá trị của BĐS tương đương và BĐS mục tiêu

 Là yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trường xã hội có liên quan đến BĐS như phong tục tập quán, văn hóa, lối sống của những người hàng xóm, tình trạng sử dụng BĐS xung quanh, khả năng đi lại của xóm ngõ và đặc điểm của các công viên, khu vườn liền kề BĐS Trên thực tế, khi ước tính giá trị bất động sản, những đặc điểm về vị trí hay nói cách khác là những khả năng tiếp cận và môi trường xã hội của bất động sản là yếu tố được người ta thảo luận nhiều nhất Một phần bởi tính chất quan trọng của yếu tố này, còn một phần khác là do hạn chế về khả năng định lượng đối với chúng Sự khác biệt về vị trí hai địa điểm thường là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến

sự chênh lệch về giá trị giữa các bất động sản, do sự khác biệt về vị trí dẫn đến khác biệt một cách căn bản về môi trường sống và môi trường kinh doanh của chủ thể sử dụng

- Tình trạng pháp lý:

Để xác định bất động sản có được coi là SDTNVHQN hay không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý của bất động sản bao gồm:

+ Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình trên đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ mạch đất; hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình

+ Các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê: thời gian, giá thuê

+ Yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về PCCC, về cách âm

+ Tình trạng vi phạm giới hạn về không gian kiến trúc và xây dựng, như: hành lang an toàn giao thông, an toàn đê điều và lưới điện quốc gia, giới hạn khi xây dựng bên cạnh các danh lam thắng cảnh, di tích văn hóa; tình trạng vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, chiều cao tòa nhà, chiều cao mỗi tầng,độ nhỏ ban công, chiều kéo cánh cửa, vị trí thoát nước mái, màu sơn mặt tiền…

Sự khác biệt về tình trạng pháp lý có thể dẫn tới sự chênh lệch rất lớn về giá trị của các bất động sản, do thời gian để hoàn tất về mặt pháp lý thủ tục phức tạp, chi phí đối với bất động sản thường rất cao

 Nguồn gốc các giao dịch thị trường

- Các chứng cứ thị trường có thể lựa chọn thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua, bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh…

- Để khẳng định nguồn gốc của các giao dịch chứng cớ, đòi hỏi phải có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, chính xác và kịp thời việc mua bán và cho thuê bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc so sánh, thẩm định viên phải có một cơ sở

dữ liệu về tất cả các giao dịch bất động sản, bao gồm: loại bất động sản, địa chỉ của bất động sản, diện tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở hữu, ngày ký hợp đồng giao dịch, giá cả thanh toán và những thông tin khác

- Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá bất động sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để đảm bảo đáp ứng yêu cầu kiểm tra của các

cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá

 Điều kiện thông tin cần đáp ứng:

Thông tin về bất động sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá

và với địa điểm giao dịch gần nhất với bất động sản cần thẩm định giá Trường hợp giá bất động sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công đến thời điểm cần thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của bất động sản so sánh theo các yếu tố so sánh đã lựa chọn, cần phải điều chỉnh mức giá giao dịch thành công theo chỉ số giá thích hợp - chỉ số giá có thể được xác định bởi các cơ quan, tổ chức có uy tín công

bố hoặc do thẩm định viên thống kê, tính toán phù hợp với biến động giá thị trường

Theo quy định hiện hành với các giao dịch thị trường có thể so sánh được phải diễn ra trong thời hạn 1 năm trước thời điểm thẩm định giá

2.3 Ưu, nhược điểm.

Ưu điểm:

 Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường

 Thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở vững chắc để khách hàng và

cơ quan quản lý công nhận

 Thường được sử dụng kết hợp với các phương pháp khác để định giá BĐS Nhược điểm:

 Phải có giao dịch về các BĐS tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh được

 Các thông tin chứng cứ mang tính chất lịch sử

 Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường

2.4 Điều kiện áp dụng và phạm vi áp dụng.

Điều kiện áp dụng:

 Thông tin phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy, kiểm tra được

 Thị trường ổn định

Phạm vi áp dụng:

 Các BĐS có tính đồng nhất như: các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt

 Các mảnh đất trống

2.5 Khắc phục một số nhược điểm

 TĐV cần thu thập thông tin thị trường để tạo nên một cơ sở dữ liệu đầy đủ (thông tin được thu thập từ các mua bán trên thị trường tự do và các mua bán trên các sàn giao dịch BĐS)

 Xây dựng các tỉ lệ điều chỉnh giá trị phù hợp để sử dụng cho trường hợp có

sự chênh lệch yếu tố so sánh giữa các BĐS

CHƯƠNG 3:THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO

PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP.

3.1 Khái niệm

Định giá BĐS theo phương pháp thu nhập là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu tư

3.2 Xác định và lựa chọn thông tin thị trường để TĐG theo PPTN.

Nguồn gốc thông tin:

- Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê bất động sản cần định giá thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự

- Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự

- Thẩm định viên xác định tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng tài sản thông qua điều tra từ thị trường những bất động sản cho thuê tương tự

 Điều kiện thông tin cần đáp ứng:

- Với bất động sản có dự án cải tạo, đầu tư phức tạp đòi hỏi thẩm định viên đánh giá một cách kỹ càng việc lập dự toán, phân biệt một cách rõ ràng các dòng tiền thu chi đảm bảo độ tin cậy về hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư

- Bất động sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí so với bất động sản thẩm định giá

- Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến thẩm định viên phải nghiên cứu kỹ đặc điểm đối với từng vùng từng cơ sở kinh tế của địa phương đặc điểm của bất động sản và khả năng ổn định của người thuê

3.2 Ưu, nhược điểm phương pháp.

Ưu điểm:

 Tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư

 Là phương pháp đơn giản

 Độ chính xác cao khi có những chứng cớ về các thương vụ có thể so sánh được

Nhược điểm:

 Cần điều chỉnh nhiều mặt (tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…)

 Có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập trong tương lai

 Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các nhân tố tính toán

3.3 Điều kiện áp dụng và phạm vi áp dụng.

Điều kiện áp dụng:

 Định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể

dự báo trước một cách hợp lý

Phạm vi áp dụng:

 Tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư

3.4 Khắc phục một số nhược điểm

 TĐV cần thu thập được các thương vụ chính xác

 TĐV cần có những kiến thức về kinh doanh của các lĩnh vực cũng như nguồn thông tin thị trường

CHƯƠNG 4: THẨM ĐỊNH VIÊN THU THẬP VÀ LỰA CHỌN THÔNG

TIN THỊ TRƯỜNG ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS

4.1 Thời gian thu thập thông tin:

 Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá và địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần định giá

 Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần định giá

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công theo chỉ

số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc

do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này

4.2 Điều kiện khi thu thập thông tin:

a) Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường Trong trường hợp cơ sở giá trị là thị trường thì trong các giao dịch này bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài

 Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của