Áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá tài sản bảo đảm cho mục đích thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân đội

34 CH NGă2: ÁPăD NGăPH NGăPHÁPăSOăSÁNHă ăTH Mă NHăGIÁăTẨIă S NăB Oă MăCHOăM Că ệCHăTH ăCH PăT IăNGỂNăHẨNGăQUỂNă I... 63 CH NGă3: NH NăXÉTăVẨăKI NăNGH ăNH MăKH CăPH CăNH NGăH Nă CH ă KHI

TR NGă IăH CăKINHăT ăTP.ăHCM

KHOA KINH T PHÁT TRI N

Giáo viên h ng d n : ThS NGÔ V N PHONG

Sinh viên th c hi n : Quách Th Thùy Linh

L p ậ Khóa : VG 02 ậ K34

M căl c

CH NGă 1: C ă S ă Lụă LU Nă V ă B Tă NGă S N,ă NGă S Nă VẨă

TH Mă NHăGIÁăTẨIăS NăB Oă MăCHOăM Că ệCHăTH ăCH P 1

1.1 T ng quan v b t đ ng s n 1

1.1.1 Khái ni m liên quan đ n b t đ ng s n 1

1.1.2 Thu c tính c a b t đ ng s n 1

1.1.3 c tr ng c a b t đ ng s n 2

1.1.4 Các y u t nh h ng đ n b t đ ng s n 3

1.1.5 Th tr ng b t đ ng s n 7

1.1.6 Các l c l ng tham gia th tr ng 10

1.2 T ng quan v đ ng s n 11

1.2.1 Khái ni m liên quan đ n đ ng s n 11

1.2.2 c đi m c a đ ng s n 12

1.2.3 Các y u t nh h ng đ n đ ng s n 12

1.2.4 Th tr ng b t đ ng s n 14

1.3 Th m đ nh giá tr tƠi s n đ m b o cho m c đích vay v n th ch p 17

1.3.1 nh ngh a v ho t đ ng th ch p c m c 17

1.3.1.1 Th ch p 17

1.3.1.2 C m c 17

1.3.1.3 H s th ch p vƠ c m c 17

1.3.1.4 Nh ng tƠi s n đ c đem th ch p, c m c 19

1.3.2 C s giá tr 20

1.3.2.1 Giá tr th tr ng 20

1.3.2.2 Giá tr phi th tr ng 20

1.3.3 Các nguyên t c ng d ng trong th m đ nh giá tƠi s n cho vay 24

1.3.4 Các ph ng pháp th m đ nh 27

1.3.4.1 Ph ng pháp so sánh 27

1.3.4.2 Ph ng pháp chi phí 29

1.3.4.3 Ph ng pháp th ng d 29

1.3.4.4 Ph ng pháp thu nh p 29

1.3.4.5 Ph ng pháp l i nhu n 29

1.3.5 Quy trình th m đ nh giá 29

K t lu n ch ng 1 34

CH NGă2: ÁPăD NGăPH NGăPHÁPăSOăSÁNHă ăTH Mă NHăGIÁăTẨIă S NăB Oă MăCHOăM Că ệCHăTH ăCH PăT IăNGỂNăHẨNGăQUỂNă I .35 Gi i thi u v ngơn hƠng Quơn i 2.1.1 L ch s hình thƠnh vƠ phát tri n 35

2.2.2 ThƠnh tích đ t đ c 36

2.1.3 Gi i thi u v chi nhánh SƠi Gòn 37

2.2 Các lo i tƠi s n b o đ m đ c th m đ nh t i ngơn hƠng 37

2.3 Quy đ nh th c hi n đ nh giá t i ngơn hƠng Quơn i 37

2.3.1 Th c hi n đ nh giá qua công ty MBAMC 38

2.4 Ph ng pháp đ nh giá m t s lo i tƠi s n b o đ m 41

2.4.1 Ph ng pháp đ nh giá tƠi s n b o đ m lƠ gi y t có giá 41

2.4.2 Ph ng pháp đ nh giá tƠi s n b o đ m lƠ b t đ ng s n 41

2.4.3 Ph ng pháp đ nh giá tƠi s n b o đ m lƠ ph ng ti n giao thông v n t i vƠ máy móc thi t b 44

2.4.4 Ph ng pháp đ nh giá tƠi s n b o đ m lƠ v t t , hƠng hoá 45

2.4.5 Ph ng pháp đ nh giá tƠi s n đ m b o lƠ quy n đòi n vƠ kho n ph i thu 45

2.5 i u ki n đ i v i tƠi s n đ m b o 45

2.6 ng d ng ph ng pháp so sánh đ th m đ nh giá tƠi s n b o đ m cho m c đích th ch p t i ngơn hƠng Quơn i 47

2.6.1 ng d ng ph ng pháp so sánh đ th m đ nh giá b t đ ng s n cho m c đích th ch p 47

2.6.2 ng d ng ph ng pháp so sánh đ th m đ nh giá đ ng s n cho m c đích th ch p 56

K t lu n ch ng 2 63

CH NGă3: NH NăXÉTăVẨăKI NăNGH ăNH MăKH CăPH CăNH NGăH Nă CH ă KHIă S ă D NGă PH NGă PHÁPă SOă SÁNHă ă TH Mă NHă GIÁă TẨIă S NăB Oă MăCHOăM Că ệCHăTH ăCH P 3.1 u đi m vƠ nh c đi m khi th m đ nh giá tƠi s n b o đ m b ng ph ng pháp so sánh 64

3.1.1 u đi m 64

3.1.2 Nh c đi m 65

3.2 Nh n xét 65

3.3 Ki n ngh 66

3.3.1 i v i NhƠ N c 66

3.3.2 i v i ngơn hƠng 67

KểT LU N 69 TẨI LI U THAM KH O

AMC Công ty qu n lý n và khai thác tài s n

S n Ngơn HƠng Quơn i

1.ăLýădoăch năđ ătƠi:

Vi t Nam gia nh p vƠo WTO đơy lƠ c h i l n nh ng c ng lƠ m t thách th c

h t s c lƠ khó kh n đ i v i kinh t Vi t Nam đang trong quá trình phát tri n Hi n nay, tình hình kinh t c a m t s n c trên th gi i đang trong tình tr ng suy thoái vƠ đang

ph c h i S kh ng ho ng tƠi chính bùng phát đƣ có nhi u n c t ng tr ng kinh t theo h ng xu t kh u S thơm h t tƠi chính c a các n c phát tri n, gánh n ng n công c a chính ph

Vi c giá d u vƠ giá x ng trên th gi i vƠ trong n c ti p t c t ng lên vƠ giá vƠng thì lên xu ng th t th ng, tình hình b t đ ng s n c ng di n ra h t s c ph c t p

i u nƠy lƠm cho n n kinh t xu t hi n l m phát vƠ l m phát di n ra m nh vƠ đòi h i

ph i có s can thi p c a chính ph đ h n ch l m phát Chính ph quy đ nh t ng t l

d tr b t bu c c ng nh t ng lƣi su t cho vay lên cao r t nhi u vƠ m t s ngơn hƠng trong n c đƣ h p nh t v i nhau i u nƠy d n đ n tơm lỦ e ng i cho ng i đi vay

c ng nh nh ng ng i cho vay (các ngơn hƠng) Nh ng ng i đi vay h n ch đi vay vì lƣi su t quá cao vƠ h lo l ng lƠ không bi t có tr h t hay không Còn ng i cho vay lƠ các nhơn hƠng l i e ng i v kh n ng thu h i v n vƠ lƣi Vì th , vi c đ nh giá giá tr c a tƠi s n b o đ m lƠ h t s c c n thi t đ có th c b n gi i quy t v n đ nƠy Vì có nh

v y ng i đi vay m i có th yên tơm khi tƠi s n c a mình đ c xác đ nh đúng giá tr

c a nó vƠ có th tho mƣn khi đ c vay đúng m c Còn v phía ngơn hƠng khi cho vay thì c n có tƠi s n b o đ m đ có th an tơm h n v kh n ng thu h i Vì v y, hi n nay

vi c th m đ nh giá tƠi s n cho m c đích th ch p đ vay v n lƠ m t nhu c u h t s c c n thi t không nh ng đ i v i ngơn hƠng vƠ còn r t nhi u c n thi t cho ng i đi vay

Chính vì s c n thi t ph i có công tác th m đ nh giá Vì v y, ng i lƠm đ tƠi nƠy quy t đ nh ch n đ tƠi “Ễp d ng ph ng pháp so sánh đ th m đ nh tƠi s n b o

đ m cho m c đích th ch p t i Ngơn HƠng Quơn i” v i m c đích tìm hi u vè hoƠn thi n c ng nh nơng cao h n v n ki n th c vƠ nó còn góp giúp ng i lƠm đ tƠi có kh

n ng ng d ng vƠo th c t nh ng gì đƣ h c vƠ nghiên c u đ c Qua quá trình nghiên

c u v đ tƠi có th tìm hi u thêm v th c t áp d ng ph ng pháp so sánh t i ngơn hƠng gi ng vƠ khác nhau nh th nƠo so v i nh ng v n đ đƣ đ c h c đ t đó đ a ra

t ng khách hƠng, m c phí d ch v ầ, đ c bi t trong đó lƠ cách áp d ng ph ng pháp

so sánh đ th m đ nh giá tƠi s n b o đ m cho m c đích th ch p t i ngơn hƠng T đó

có các nh n xét, đánh giá c th ; đ ng th i đ a ra các đ xu t, ki n ngh nh m nơng cao hi u qu vƠ kh c ph c nh ng khó kh n khi th m đ nh giá tƠi s n đ m b o b ng

ph ng pháp so sánh

ng d ng lỦ thuy t đ nh giá vƠo th c t

3.ă iăt ngăvƠăph măviănghiênăc u:

i t ng nghiên c u bao g m b t đ ng s n, đ ng s n trong khu v c thƠnh

Ch ng 2: Áp d ng ph ng pháp so sánh đ th m đ nh giá tƠi s n b o đ m cho

m c đích th ch p t i ngơn hƠng Quơn i

Ch ng 3: Nh n xét vƠ ki n ngh nh m kh c ph c nh ng khó kh n khi áp d ng

ph ng pháp so sánh t i ngơn hƠng

Ch ng 1:ăC ăS ăLụăLU NăV ăB T NGăS N,ă NGăS NăVẨăTH Mă

NH GIÁ TẨIăS NăB O M CHOăM Că ệCHăTH ăCH P

1.1 T ngăquanăv ăb tăđ ngăs n:

1.1.1 Khái ni m:

Theo Bloomberg-com Financial Glosarry: B t đ ng s n lƠ m t ph n đ t đai

vƠ t t c tƠi s n v t ch t g n li n v i đ t

Theo Mc Kenzie and Betts: B t đ ng s n bao g m đ t đai, tƠi s n g n li n

v i đ t, tƠi s n ph thu c vƠo đ t vƠ nh ng tƠi s n không di d i đ c quy đ nh b i pháp lu t

Theoăđi uă181ăb ălu tădơnăs : B t đ ng s n lƠ các tƠi s n không th di d i

đ c, bao g m đ t đai, nhƠ c a công trình xơy d ng g n li n v i đ t, k c các tƠi s n

g n li n v i nhƠ c a công trình xơy d ng đó, các tƠi s n khác g n li n v i đ t đai, các tƠi s n khác do pháp lu t quy đ nh

Theoă u ă bană tiêuă chu nă th mă đ nhă giáă qu că t : B t đ ng s n đ c đ nh

ngh a lƠ đ t đai vƠ nh ng công trình do con ng i t o nên g n li n v i đ t ó lƠ

nh ng v t h u hình có th nhìn th y vƠ s mó đ c, cùng v i t t c nh ng gì n m trên, phía trên hay d i m t đ t Lu t m i qu c gia có quy đ nh nh ng đ c đi m c

b n gi a b t đ ng s n vƠ đ ng s n M c dù nh ng khái ni m nƠy có th không đ c công nh n trên t t c các qu c gia, nh ng chúng ch p nh n trong tiêu chu n th m đ nh giá qu c t đ phơn bi t nh ng khái ni m vƠ thu t ng quan tr ng

1.1.2 Thu c tính c a b t đ ng s n:

1.1.2.1 Tính b t đ ng: Do b t đ ng s n luôn g n li n v i đ t đai,

nên c đ nh v v trí, v đ a đi m Ng i ta không th di chuy n b t đ ng s n hay nói cách khác chính xác h n lƠ không th di chuy n m t m nh đ t t n i nƠy sang n i khác i u nƠy có Ủ ngh a quan tr ng lƠ giá c b t đ ng s n tu thu c vƠo đ a đi m n i

đó to l c vƠ mang tính ch t đ a ph ng

1.1.2.2 Tính khan hi m: LƠ do di n tích b m t trái đ t có gi i

h n Khi dơn s ngƠy cƠng t ng trong khi cung đ t đai co giƣn kém s t o nên tính khan

hi m i u nƠy xét v lơu dƠi lƠm giá đ t có xu h ng ngƠy cƠng t ng

1.1.2.3 Tính không đ ng nh t: Chính vì tính khan hi m, tính c

đ nh không di d i đ c c a đ t đai nên hƠng hoá b t đ ng s n có tính cá bi t Trong cùng m t khu v c nh , k c c hai m nh đ t c nh nhau đ u có nh ng y u t không

gi ng nhau Trên th tr ng b t đ ng s n c ng khó t n t i hai công trình hoƠn toƠn

gi ng nhau vì chúng có v trí đ t đai, không gian không gi ng nhau, k c hai công trình c nh nhau vƠ có cùng m t thi t k Chính vì v y trên th tr òng b t đ ng s n,

giá tr c a b t đ ng s n s g n li n v i các đ c đi m c th c a b t đ ng s n đó

1.1.2.4 Tính b n v ng, đ i s ng kinh t lâu dài: b t đ ng s n đ c

bi t lƠ đ t đai có tính b n v ng cao, đ i s ng kinh t lơu dƠi

1.1.2.5 Có tính s h u chung: Lu t đ t đai 1993 quy đ nh: đ t đai

thu c s h u toƠn dơn do NhƠ N c th ng nh t qu n lỦ ơy lƠ đi m m u ch t quan

tr ng trong vi c quy đ nh quy n s d ng đ t vƠ quy n s h u nhƠ Vi t Nam khác v i

các n c khác trên th gi i

1.1.3 c tr ng c a b t đ ng s n

 Cungă b tă đ ngă s nă coă giƣnă kém: nhìn chung cung b t đ ng s n t ng đ i

kém đƠn h i v i nh ng thay đ i giá c do các nguyên nhơn sau:

 T ng cung toƠn b v đ t đai lƠ không đ i

 Cung ng đ t đai phù h p v i các m c đích riêng bi t lƠ có gi i h n Bên c nh các y u t v m t t nhiên nêu trên còn có h n ch v m t quy ho ch, đơy lƠ h n ch n i b t nh t b i vì: vi c phơn b đ t đai cho nh ng m c đích s d ng c

th ph i tuơn theo quy đ nh s d ng đ t đai trong t ng th i k ; s phơn b khu v c vƠ

di n tích đ t s d ng cho nông nghi p, s n xu t công nghi p, b n bƣi ho c nhƠ

ầđ c th hi n trong quy ho ch phát tri n c a đ a ph ng trong t ng th i k Do

v y thông th òng lƠ không th tu ti n chuy n m c đích s d ng đ t đai trái v i quy

ho ch, nh ng thay đ i v chi u cao, di n tích đ t xơy d ng c ng ph i đ m b o tuơn theo quy ho ch vƠ đi u l xơy d ng c a chính quy n đ a ph ng

 Th iăgianămua,ăbánăgiaoăd chăkéoădƠi,ăchiăphíămua,ăbánăgiaoăd chăcao: do

b t đ ng s n lƠ m t tƠi s n quan tr ng có giá tr cao, do đó vi c mua bán, bán b t đ ng

s n ph i đ c cơn nh c th n tr ng d n đ n th i gian mua, bán giao d ch th ng lƠ dƠi

so v i các tƠi s n khác, đi u đó d n đ n chi phí mua bán giao d ch cao

 Kh ăn ngăchuy năhoáăthƠnhăti năm tăkémălinhăho t: Thông th òng giá tr

c a b t đ ng s n lƠ khá l n vƠ th i gian mua, bán giao d ch kéo dƠi, d n đ n kh n ng chuy n hoá thƠnh ti n m t c a b t đ ng s n kém linh ho t

 S ăcanăthi păvƠăqu nălýăc aăNhƠăN căch tăch :ăb t đ ng s n lƠ tƠi s n quan

tr ng c a m i qu c gia, lƠ hƠng hoá đ c bi t, các giao d ch v b t đ ng s n tác đ ng

m nh đ n h u h t các ho t đ ng kinh t - xƣ h i, do tính ch t quan tr ng c a b t đ ng

s n nên NhƠ N c th ng có nh ng quy đ nh vƠ có s qu n lỦ ch t ch đ i v i vi c s

d ng vƠ chuy n d ch b t đ ng s n

1.1.4 Cácăy uăt ă nhăh ngăđ năb tăđ ngăs n

1.1.4.1 Nhómăcácăy uăt ăv ămô:

 Chínhăsáchăc aănhƠăn c: tác đ ng r t l n vƠ tr c ti p đ n giá b t đ ng s n,

th hi n trên các m t ch y u sau:

NhƠ n c ban hƠnh các quy đ nh v quy n s h u, thuê đ t, s d ng, chuy n

nh ng b t đ ng s n S thay đ i quy đ nh trong t ng th i k s tác đ ng đ n giá b t

đ ng s n trên th tr ng

NhƠ n c quy đ nh các chính sách vƠ ngh a v tƠi chính có liên quan đ n quy n

s d ng đ t ( thuê đ t, ti n thuê đ t, ti n s d ng đ tầ ), các chính sách nƠy nh

h ng tr c ti p đ n chi phí t o l p vƠ chi phí s d ng b t đ ng s n nên tác đ ng đ n giá b t đ ng s n

NhƠ n c ho ch đ nh vƠ công b quy ho ch v vi c s d ng đ t cho t ng khu

v c ơy lƠ y u t quan tr ng vƠ nh h ng l n đ n giá b t đ ng s n trên th tr ng

 Cácăy uăt ăkinhăt ăchungăc aăqu căgia,ăđ aăph ng:

Các y u t nƠy nh h ng đ n c u vƠ qua đó tác đ ng đ n cung c u b t đ ng s n nên nh h ng đ n giá b t đ ng s n

Giá b t đ ng s n bi n đ ng t l thu n v i giá t ng kinh t c ng nh thu nh p

qu c dơn c a qu c gia vƠ đ a ph ng

Các y u t nƠy g m s bi n đ ng c a: t ng s n ph m qu c gia, thu nh p bình quơn đ u ng i, ti t ki m cá nhơn vƠ đ u t

 Cungăc uăb tăđ ngăs n:

 Các y u t nh h ng đ n c u: S t ng tr ng v dơn s vƠ các nhu c u

Thu nhơp: M c thu nh p t ng lên cho phép nhu c u v b t đ ng s n tr thƠnh nhu

c u có kh n ng thanh toán, d n đ n nhu c u v nhƠ đ t s t ng lên

ô th hoá: c tr ng rõ nét nh t c a đô th hoá lƠ quy mô t p trung dơn s vƠ s phát tri n quy mô v b r ng vƠ không gian đô th Quá trình đô th hoá không ch lƠm thay đ i t ng c u v nhƠ mƠ còn lƠm thay đ i k t c u nhu c u v nhƠ

Vi c lƠm vƠ ngh nghi p: Vi c chuy n d ch c c u ngh nghi p vƠ chuy n d ch dơn c c ng lƠm phát sinh nhu c u v nhƠ đ t

S phát tri n vƠ hoƠn thi n k t c u h t ng: c ng lƠm t ng đáng k nhu c u nhƠ

đ i v i nh ng vùng tr c đơy ch a có c s h t ng, ho c c s h t ng còn thô s ,

S tham gia c a nhƠ n c: th hi n trên hai khía c nh ch y u:

o Quy ho ch: vi c chuy n m c đích s d ng đ t cho s n xu t nông nghi p vƠo m c đích s d ng cho s n xu t kinh doanh khác ho c nhƠ s t o ra đi u ki n t ng cung b t đ ng s n

o NhƠ n c tr c ti p bán b t đ ng s n thu c s h u NhƠ n c ra th tr ng

ho c t ng v n đ u t cho các công trình kinh doanh b t đ ng s n c a NhƠ n c

1.1.4.2 Nhómăcácăy uăt ăviămô:

Chi phí: lƠ toƠn b phí t n mƠ ng i đang s d ng ph i b ra đ t o l p ho c đ

có đ c quy n “s h u” b t đ ng s n, đơy lƠ y u t quan tr ng mƠ nhƠ th m đ nh giá

ph i xem xét khi th m đ nh giá b t đ ng s n Thông th ng chi phí quy t đ nh giá tr

b t đ ng s n Tuy nhiên không ph i b t c chi phí nƠo c ng t o nên giá tr b t đ ng s n trên th tr ng mƠ có khi còn có tác d ng ng c l i Chi phí nói trên lƠ chi phí hình thƠnh, lƠ chi phí c a ng i bán Bên c nh đó nhƠ th m đ nh giá còn ph i chú Ủ chi phí

s d ng lƠ chi phí ng i mu n s d ng ph i b ra đ có th s d ng b t đ ng s n theo mong mu n c a mình ơy lƠ chi phí c a ng i mua S tác đ ng ngh ch chi u c a hai

lo i chi phí nƠy t o nên giá tr b t đ ng s n trên th tr ng xét v khía c nh kinh t - tài chính

S h u d ng: Xét v m c đích s d ng m t b t đ ng s n có kh n ng dùng đ

, đ kinh doanh ho c có th k t h p c hai m c đích Nhìn chung m t b t đ ng s n có

kh n ng s d ng vƠo nhi u m c đích thì s thu n l i trong vi c bán vƠ do đó s có giá bán t t h n Xét v tính n ng hi u qu c a m t b t đ ng s n có th s d ng ngay có giá

tr h n m t b t đ ng s n ph i t n chi phí vƠ th i gian s a ch a đ có th s d ng đ c

Do v y khi th m đ nh giá b t đ ng s n c n chú Ủ đ n đ c đi m c a v t ki n trúc và tài

s n khác g n li n v i đ t

Các y u t v t ch t:

a đi m n i b t đ ng s n to l c: nh h ng r t l n đ n giá tr b t đ ng s n B t

đ ng s n v trí thu n l i cho sinh ho t vƠ kinh t (g n ch , tr ng h c, b nh vi n,

g n n i cung ng các ti n ích cho sinh ho t vƠ cho kinh doanh) thì có kh n ng sinh l i

l n vƠ có giá tr cao

Hình dáng lô đ t: nh ng lô đ t có hình dáng vuông v c, n h u thì có giá tr h n,

nh ng lô đ t có hình dáng méo mó, tóp h u cùng đ a đi m Nh ng lô đ t có b m t

ti p giáp v i đ ng ph r ng thì có giá tr h n lô đ t có b m t ti p giáp v i đ òng ph

h p mƠ quá sơu

Quy mô, kích th c c a lô đ t: nh ng lô đ t có quy mô, kích th c phù h p v i

m c đích s d ng thì giá tr cao h n lô đ t có quy mô, kích th c không phù h p v i

m c đích s d ng cùng đ a đi m

Ki u nhƠ, lo i nhƠ, kích th c nhƠ vƠ ki u c a tƠi s n:

o Ki u nhƠ, lo i nhƠ, kích th c nhƠ vƠ tu i c a tƠi s n g n li n v i chi phí

t o l p vƠ chi phí s d ng nhƠ nên nh h ng l n đ n giá tr b t đ ng s n

o Ki u dáng nhƠ có tính ch t th m m cao, hƠi hoƠ v i khu v c xung quanh thì có giá tr cao

Môi tr ng: Môi tr ng xung quanh c ng có tác đ ng đ n giá c b t đ ng s n,

n u môi tr ng t t s lƠm b t đ ng s n có giá tr cao, còn ng c l i s lƠm gi m giá tr

b t đ ng s n

1.1.5 Th ătr ngăb tăđ ngăs n

1.1.5.1 Kháiă ni m: có nhi u quan đi m khác nhau v th tr ng

b t đ ng s n:

 Th tr ng b t đông s n lƠ th tr ng nhƠ đ t

 Th tr ng b t đ ng s n lƠ ho t đ ng mua bán, trao đ i, cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s h u b t đ ng s n theo quy lu t c a th tr ng

 Th tr òng b t đ ng s n đ c đ nh ngh a lƠ quan h qua l i gi a các cá nhân hay t ch c nh m trao đ i các quy n c a b t đ ng s n l y li n

1.1.5.2 c tr ng

 Khôngăcóăth ătr ngătrungătơm: Hi n nay, không có m t th tr ng b t

đ ng s n v i tính ch t lƠ đ a đi m t p trung t i đó nh ng ng i mua vƠ ng i bán b t

đ ng s n, tác đ ng qua l i l n nhau Vi c mua bán b t đ ng s n thông th ng thông qua các đ n v kinh doanh b t đ ng s n b ng s liên h tr c ti p gi a nh ng ng i có nhu c u (mua ho c bán) v i các đ n v nƠy, ho c ng i mua tìm đ n tr c ti p th ng

l ng v i ng i bán thông qua l i rao bán trên báo chí, ph bi n h n c lƠ thông qua

nh ng ng i môi gi i (th ng đ c g i lƠ cò nhƠ, đ t) m c dù đơy lƠ nh ng giao d ch kém an toƠn G y đơy, thƠnh ph H Chí Minh có m t s ngơn hƠng đ ng ra thƠnh

l p trung tơm giao d ch b t đ ng s n vƠ đƣ hình thƠnh m t s sƠn giao d ch b t đ ng

s n nh m t o đi u ki n cho vi c giao d ch gi a ng i mua vƠ ng i bán đ c thu n

ti n vƠ an toƠn h n, đơy lƠ xu h ng phát tri n t t c n khuy n khích N u đ ng trên

c ng v c a th m đ nh viên vƠ xét d i góc đ c a nghi p v th m đ nh giá b t đ ng

s n, do đó không có th tr ng trung tơm nên thông tin v th tr ng r t khó thu nh p,

đ tin c y kém, t o nên tính không hi u qu c a thông tin th tr ng

 Th ătr ngămangătínhăch tăđ iăph ngănh tălƠăth ătr ngănhƠă : c tính c a đ t đai lƠ b t đ ng không th thiêu hu , chia c t mang đi, s th a th i đ t

n i nƠy không th s d ng đ đáp ng s thi u đ t đai m t đ a ph ng khác lƠm cho

th tr ng b t đ ng s n có đ c tính đ a ph ng ơy lƠ đi u quan tr ng mƠ th m đ nh

viên v giá c n quán tri t khi th m đ nh giá b t đ ng s n Các y u t nh : t p quán trong mua bán b t đ ng s n đ a ph ng, đ c đi m c th c a t ng b t đ ng s n bao

g m: đ a đi m, hình dáng, quy mô, tình tr ng pháp lỦ, môi tr ng xung quanhầ c n

đ c chú Ủ vƠ xem xét đúng m c

 Th ătr ngăc nhătranhăkhôngăhoƠnăh o: do tính không tái t o đ c c a đ t

nên th tr ng b t đ ng s n mang tính đ c quy n nhi u h n th tr ng hƠng hoá thông

d ng, bi n đ ng c a giá đ t th ng m nh m h n bi n đ ng c a giá hƠng hoá thông

th ng NgoƠi ra, nh ng đ c tính nh : đ c đi m c a b t đ ng s n, ph ng pháp ti n hƠnh các giao d ch buôn bán vƠ s thi u thông tin c n thi t cho các giao d ch góp ph n

t o nên s không hoƠn h o trong c nh tranh trên th tr ng b t đ ng s n NgoƠi nh ng

s khác nhau v c u trúc trong m i toƠ nhƠ, m i m t m nh đ t c ng có đ c tr ng riêng

bi t do v trí, đ a đi m c a nó a s các giao d ch trong th tr ng tƠi s n đ c ti n hƠnh riêng l , vƠ th m chí n u các giao d ch kinh doanh b ti t l thì tác d ng c ng h n

ch vì thi u các thông tin chi ti t nh di n tích ngôi nhƠ, tình tr ng s h u, tình tr ng

giao d ch

1.1.5.3 Các khu v c c a th tr ng b t đ ng s n

n c ta hi n nay th tr ng b t đ ng s n bao g m các khu v c ch y u sau

đơy:

Th tr ng đ t s n xu t nông nghi p: Th tr ng nƠy ch y u xu t hi n

nh ng đ a ph ng mƠ s n xu t nông nghi p lƠ ngƠnh kinh t ch y u Th tr ng nƠy phát sinh do nhu c u chuy n d ch vƠ tích t đ t s n xu t nông nghi p trong n i b nhơn dơn Th tr ng nƠy ch a đ c các nhƠ th m đ nh giá hi n nay quan tơm đúng m c nên

r t thi u thông tin có h th ng v th tr ng nƠy

Th tr ng nhà : đơy lƠ th tr ng sôi đ ng nh t hi n nay, đ c bi t lƠ

nh ng vùng đang đô th hoá vƠ có th chia lƠm 4 nhóm sau:

- Nhà bi t th : đơy lƠ th tr ng c a t ng l p có thu nh p cao, quy mô đ t khá r ng ph bi n t 150 ậ 500 m2 Thông th ng các đô th đƣ đ c hình thƠnh lơu

thì nhƠ bi t th th ng g n li n v i đ t, còn nh ng vùng m i quy ho ch lƠ n n đ t

tr ng đ ph c v cho vi c xơy d ng bi t th Giá đ t nhóm nƠy th ng cao do v trí

đ a đi m g n v i môi tr ng vƠ c nh quan u vi t

- Nhà v n: có di n tích trên d i 1000m2 n m các vùng ngo i ô đ c

bi t lƠ c nh các sông, r ch v a có th đ vƠ chung quanh còn có th tr ng v n cây

Lo i nhƠ nƠy có th đ c cung ng b i các doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n

nh ng quy mô di n tích t 400 ậ 600 m2, đ i v i nh ng lô đ t có quy mô di n tích

l n ch y u đ c hình thƠnh t vi c chuy n nh ng l i s n xu t nông nghi p, sau đó

c i t o thƠnh nhƠ v n ơy lƠ th tr ng c a t ng l p trung l u c bi t lƠ c a l p cán b cao tu i

- Nhà ph riêng bi t và nhà ph liên k : đơy lƠ th tr ng c a t ng l p có thu nh p trung bình v i quy mô đ t t 40 ậ 120 m2, ph bi n t 60 ậ 80 m2, có giá th

v a dùng đ , v a dùng đ , v a dùng đ kinh doanh n u m t ti n các đ ng ph

- Nhà chung c nhi u t ng: Ph c v cho cho nh ng ng i có thu nh p

th p ho c trung bình kém, do di n tích c a c n h ít, NhƠ n c h tr v chi phí h

t ng c a khu v c Giá tr c a t ng c n h ch y u lƠ giá tr xơy d ng Lo i nhƠ nƠy ngƠy cƠng chi m t tr ng cao trong giao d ch b t đ ng s n các đô th l n

Th tr ng nhà x ng công nghi p: hi n nay th ng hình thƠnh các khu

v c ven đô th vƠ ngo i thƠnh đ c quy ho ch dƠnh cho vi c xơy d ng nhƠ x ng s n

xu t g m các khu công nghi p t p trung ho c các nhƠ máy riêng l Quy mô đ t r ng

th ng đ c hình thƠnh t m c đích s d ng đ t s n xu t nông nghi p ho c hoang hoá

Xu th phát tri n lƠ các khu công nghi p t p trung chuyên ngƠnh ho c đa ngƠnh đ d

qu n lỦ vƠ x lỦ ô nhi m môi tr ng

Th tr ng b t đ ng s n ph c v cho ho t đ ng th ng m i, d ch v , khách

s n, cao c v n phòng: th tr ng nƠy ch y u các trung tơm đô th có v trí thu n l i

cho vi c kinh doanh, đi u ki n h t ng t t Giá tr b t đ ng s n th tr ng nƠy r t cao

kh n ng sinh l i l n vƠ y u t khan hi m c ng cao h n các th tr ng khác

1.1.6 Cácăl căl ngăthamăgiaăth ătr ng

1.1.6.1 NhƠăN c: Trong th c ti n c a nhƠ n c ta hi n nay NhƠ

N c lƠ l c l ng có vai trò r t l n trong vi c tham gia c ng nh tác đ ng đ n th

tr ng b t đ ng s n th hi n sau:

NhƠ n c ban hƠnh các quy đ nh v qu n lỦ b t đ ng s n, v ngh a v tƠi chính

có liên quan đ n quy n s d ng đ t vƠ đ c bi t v ch ra quy ho ch v vi c s d ng đ t

và nhà x ng

Trong quá trình c i t s p x p l i doanh nghi p NhƠ N c c ng nh ch nh trang

đô th vì m t s nhƠ x ng, tr s lƠm vi c c a các doanh nghi p vƠ các c quan NhƠ

N c c n bán ơy lƠ ngu n cung ng khá quan tr ng trong th tr ng b t đ ng s n

1.1.6.2 Nhà đ u t : Bao g m nhƠ đ u t vƠo ngƠnh kinh doanh b t

đ ng s n vƠ vƠo các ngƠnh kinh t khác

i v i các nhƠ đ u t vƠo các ngƠnh kinh t khác thì vai trò ch y u lƠ ng i mua H t o nên c u trên th tr ng b t đ ng s n c a h , đ c bi t lƠ trên th tr ng nhƠ

x ng công nghi p c ng nh th tr ng b t đ ng s n ph c v cho ho t đ ng th ng

m i, d ch v , khách s n, cao c v n phòng, y t , giáo d c,ầ

i v i nhƠ đ u t vƠo kinh doanh b t đ ng s n Vai trò c a h lƠ đ c bi t quan

tr ng trên th tr ng b t đ ng s n, ho t đ ng c a h lƠm cho th tr ng b t đ ng s n

tr nên sôi đ ng vƠ phát tri n Trên th tr ng, h v a đóng vai trò ng i bán, v a đóng vai trò ng i mua, trong đó vai trò ng i bán lƠ ch y u H mua nh ng b t đ ng

s n bao g m đ t vƠ tƠi s n trên đ t, ho c đ t c i t o, đ u t nơng c p sau đó chuy n

- Ng i bán đ n thu n: bán b t đ ng s n đ chuy n hoá thƠnh v n dùng vƠo vi c khác

- V a mua v a bán

- Bán b t đ ng s n n i nƠy đ mua b t đ ng s n n i khác do nhu c u chuy n n i sinh s ng

- H lƠ đ i t ng quan tr ng mƠ các nhƠ kinh doanh b t đ ng s n nh m t i

đ c bi t lƠ các nhƠ kinh doanh trên th tr ng nhƠ

1.1.6.4 Ng i môi gi i

H lƠ nh ng ng i t v n cung c p cho ng i mua, ng i bán nh ng thông tin

c n thi t v vi c giao d ch mua, bán b t đ ng s n Nh h mƠ ho t đ ng th tr ng b t

đ ng s n đ c trôi ch y H c ng lƠ ngu n đ khai thác thông tin v th tr ng b t

đ ng s n mƠ nhƠ th m đ nh c n quan tơm Trong tình hình hi n nay n c ta vi c môi

gi i mua bán b t đ ng s n th ng thông qua nh ng nhƠ môi gi i các nhơn không đ c đƠo t o v nghi p v chuyên môn vƠ không có s qu n lỦ c a NhƠ N c, do v y c n

s m hình thƠnh nh ng công ty môi gi i b t đ ng s n đ đ a ho t đ ng môi gi i b t

đ ng s n đi vƠo n n p, t o đi u ki n thu n l i phát tri n th tr ng b t đ ng s n

Theoăquyăt căth măđ nhăgiáăqu căt ăs ă3ăậ tiêuăchu năth măđ nhăgiáăqu că

t ăn mă2000: NhƠ x ng vƠ máy móc thi t b lƠ nh ng tƠi s n h u hình ngoƠi b t đ ng

s n, ph c v t o ra thu nh p cho ng i ch s h u

Theoătácăgi ăKirităBudhbhatti: NhƠ x ng vƠ máy móc thi t b lƠ thu t ng

đ ch nh ng ph ng ti n đ c l p đ t vƠ b ph n h tr dùng đ s n xu t trong công

nghi p, đ c thi t k đ th c hi n ch c n ng nh t đ nh, có th đ c s d ng riêng l

ho c k t h p v i các thi t b khác trong s n xu t; nó bao g m các lo i c đ nh ho c di chuy n đ c, khác v i b t đ ng s n, nó có m t trong su t quá trình s n xu t, ch bi n,

ho c l p ráp b t đ u t nguyên li u thô đ n khi thƠnh s n ph m hoƠn thi n

Theoăt ăđi năT ăvƠăng ăVi tăNam,ăGiáoăs ăNguy năLơn,ăNhƠăxu tăb năTP.ă

H ăChíăMinh,ă3ă/ă2000: ng s n: (H: ng: không yên, s n: c a c i) c a c i d i đi

đ c nh ti n c a, đ đ c, qu n áo ng s n trái v i b t đ ng s n

TheoăB ăLu tăDơnăS ,ă2005: ng s n: lƠ nh ng tƠi s n không ph i lƠ b t

đ ng s n (đi u 174)

Theoătiêuăchu năT GăVi tăNam (TDGVN 08): ng s n lƠ nh ng tƠi s n

không ph i lƠ b t đ ng s n (máy, thi t b , ph ng ti n v n t i, dơy chuy n công ngh ầ)

1.2.2 c đi m c a đ ng s n:

ng s n (máy móc thi t b ) có tính h u d ng, đáp ng nhu c u c a ng i mua

Có tính ph bi n ; khác v i b t đ ng s n, máy móc thi t b không b h n ch v s

l ng Máy móc thi t b , đa s có th b di d i đ c, ch ng lo i r t đa d ng, phong phú, tu i th không dƠi Ch t l ng c a máy móc thi t b không ph thu c vƠo v trí

đ a lỦ, th tr ng, ng i ch s h u lƠ ai, hay tình tr ng pháp lỦ c a nó, có th chuy n

nh ng, thay đ i ch s h u d dƠng

Ch t l ng, đ tin cơy, tu i đ i c a MMTB ph thu c vƠo nhi u y u t ầ

Tu i đ i kinh t c a MMTB có gi i h n, tu i đ i hi u qu ph thu c vƠo s tuơn

th các h ng d n v n hƠnh c a nhƠ s n xu t trong quá trình khai thác c a ng i s

d ng

1.2.3 Các y u t nh h ng đ n đ ng s n:

1.2.3.1 Cung – c u:

T góc đ c b n nh t, giá tr vƠ giá c máy móc thi t b đ c t o ra vƠ duy trì

b i m i quan h , y u t g n li n v i b t c hƠng hoá ho c d ch v nƠo, đó lƠ tính h u

ích, s khan hi m, nhu c u vƠ s c mua S ho t đ ng c a nguyên t c cung ậ c u ph n ánh tác đ ng c a b n y u t trên

M t cung c a máy móc thi t b ch u tác đ ng c a tính h u ích, kh n ng cung

ng c a m t lo i máy móc thi t b c th b h n ch b i s khan hi m c a máy móc thi t b đó vƠ s c mua c a ng i tiêu dùng C ng nh v y nhu c u c a m t lo i máy móc thi t b c th nƠo đó đ c t o ra b i tính h u ích vƠ ch u nh h ng b i s khan

hi m, tính h p d n c a nó vƠ b gi i h n v s c mua c a ng i tiêu dùng

Tính h u ích c a máy móc thi t b đ c s n xu t, m c đ khan hi m hay kh

n ng đáp ng nhu c u c a máy móc thi t b đó nói chung đ c xem nh nh ng y u t liên quan đ n cung S a thích vƠ s c mua c a khách hƠng ph n ánh s mong mu n

vƠ xác đ nh kh n ng thanh toán đ i v i máy móc thi t b đ c xem nh y u t có liên quan đ n c u

Giá c c a máy móc thi t b đ c thanh toán trên th tr ng th hi n s giao nhau

nh p, giá c t ng lai, s thích c a ng i tiêu dùng lƠ không thay đ i), c ng nh giá c các lo i hƠng hoá khác, giá c máy móc thi t b bi n đ ng t l thu n v i c u vƠ t l ngh ch v i cung c a m t hƠng đó

1.3.2.2 S phát tri n c a khoa h c k thu t:

S phát tri n m nh m c a khoa h c k thu t lƠm cho hao mòn vô hình c a máy móc thi t b ngƠy cƠng t ng cao vƠ d n đ n hai xu th :

 Giá c máy móc thi t b th h m i cao, th m chí r t cao l n bán đ u tiên

 Giá c máy móc thi t b đƣ qua s d ng ngƠy cƠng gi m

-Khi khoa h c k thu t phát tri n m nh m s lôi cu n theo s t ng cung máy móc thi t b , đ c bi t lƠ máy móc thi t b có hƠm l ng chính xác cao, n ng su t cao,

ti t ki m n ng l ng, nguyên v t li u

1.3.2.3 ng l i chính sách:

i v i n n kinh t : Khi n n kinh t có s t ng tr ng s kích thích đ u t d n

đ n t ng nhu c u máy móc thi t b , lƠm thu nh p t ng nên nhu c u t ng, đ n đ n t ng quy mô s n xu t, do đó t ng nhu c u MMTB C u MMTB bi n đ ng t l thu n v i

t ng tr ng kinh t vƠ ng c l i: Khi n n kinh t gi m kh n ng t ng tr ng d n đ n thu nh p c a ng i dơn gi m s tác đ ng đ n s c mua vƠ h n ch nhu c u tiêu dùng

c a h

i v i chính sách xã h i: Vi t Nam ph n l n các thi t b chuyên dùng hay dây

chuy n s n xu t đ u ph i nh p kh u n c ngoƠi, n u chính sách thu quan (nh p

kh uầ) thay đ i s tác đ ng đ n c hƠng hoá máy móc thi t b lƠm cho giá c hƠng hoá đó khi thu nh p v Vi t Nam s thay đ i theo Máy móc thi t b đ c s n xu t ra còn ph thu c vƠo th hi u, s thích c a ng i tiêu dùng

1.2.4 Th tr ng đ ng s n:

1.2.4.1 Khái ni m:

Th tr ng đ ng s n (MMTB) lƠ môi tr ng trong đó ng i mua vƠ ng i bán

th ng l ng, trao đ i v i nhau đ th c hi n vi c mua bán nƠy v i nhau đ th c hi n viêc mua bán máy móc, thi t b trên c s giá vƠ tho thu n v i nhau v t t c các v n

đ có liên quan đ n mua bán máy, móc thi t b

- Khu v c lơn c n

- Th tr ng th gi i

 Theo máy móc thi t b còn m i hay đã qua s d ng

Th tr ng máy móc thi t b m i:LƠ th tr ng giao d ch các lo i máy móc thi t

b còn m i ch a qua s d ng, hi n nay trên th gi i đơy lƠ th tr ng cung ng nh ng

lo i s n ph m công ngh m i v i tính n ng ngƠy cƠng u vi t: ít t n n ng l ng, ít tiêu hao nguyên v t li u, nh g n, t đ ng hoá cao

ơy lƠ th tr ng ch y u cung ng máy móc thi t b cho các xí nghi p các

n c phát tri n, giá c máy móc thi t b trên th tr ng nƠy th ng cao l n giao d ch

đ u tiên

Th tr ng máy móc thi t b đƣ qua s d ng:LƠ th tr ng giao d ch các lo i máy móc thi t b đƣ qua s d ng, đơy lƠ th tr ng ch y u cung ng máy móc thi t b cho các n c đang phát tri n vƠ kém phát tri n trong quá trình chuy n giao công ngh vƠ máy móc thi t b t các n c phát tri n sang các n c đang phát tri n sang các n c kém phát tri n

Giá c máy móc thi t b trên th tr ng nƠy r t r do y u t kh u hao vô hình vƠ

b n thơn các máy móc thi t b nƠy đƣ kh u hao h t v giá tr kinh t nên r t phù h p

v i đi u ki n kinh t c a các n c đang phát tri n vƠ kém phát tri n

1.2.4.3 Các nhân t nh h ng đ n th tr ng đ ng s n:

 Các l c l ng tham gia th tr ng:

Ng i s n xu t: ơy lƠ các doanh nghi p s n xu t máy móc thi t b , h lƠ nh ng nhƠ cung ng máy móc thi t b m i ho c tơn trang ph c h i máy móc thi t b đƣ qua s

d ng, h lƠ ng i bán máy móc thi t b

Ng i tiêu dùng ho c ng i có nhu c u s d ng máy móc thi t b : ơy lƠ các doanh nghi p s d ng máy móc thi t b đ ph c v ho t đ ng s n xu t kinh doanh c a

h , bên c nh đó c ng có nh ng ng i tiêu dùng cá nhơn mua máy móc thi t b đ ph c

v cho sinh ho t c a h

Trên th tr ng ng i bán vƠ ng i mua máy móc thi t b có th liên h giao d ch

tr c ti p v i nhau đ th c hi n mua bán c bi t trong đi u ki n công ngh thông tin phát tri n nh hi n nay, h có th giao d ch tr c ti p v i nhau qua m ng Internet ho c thông qua m t đ n v trung gian lƠ các công ty chuyên kinh doanh máy móc thi t b Các nhƠ môi gi i: H lƠ nh ng ng i đ m trách công vi c đ a máy móc thi t b

đ n v i ng i tiêu dùng, giúp m i th t c đ có đ c tƠi s n nhanh nh t hay giúp

ng i s n xu t, nhƠ phơn ph i bán đ c máy móc thi t b hi u qu nh t

Th ng nhơn ậ các đ i lỦ ậ t ng đ i lỦ: H lƠ ng i đ m trách vai trò phơn ph i

ho c môi gi i gi a ng i mua vƠ ng i bán máy móc thi t b đ giúp cho vi c mua bán đ c nhanh chóng, lƠm gi m b t th i gian cho ng i mua ho c ng i bán H có

th lƠ công ty chuyên kinh doanh máy móc thi t b đa ngƠnh ho c chuyên ngƠnh

NhƠ tƠi chính: Gi vai trò quan tr ng trên th tr ng máy móc thi t b , đ c bi t lƠ máy móc thi t b xu t nh p kh u, h lƠ ng i b o lƣnh cho vi c mau bán thanh toán máy móc thi t b đ c nhanh chóng, thu n ti n qua thanh toán tín d ng th (L/C)

 Chính sách thu quan:

Khi m t qu c gia mu n h n ch nh p kh u m t hƠng nƠo, thì chính ph s t ng t

su t thu nh p kh u i u nƠy d n đ n s khan hi m m t hƠng nƠy Giá bán s t ng vì thu nh p kh u t ng vƠ s khan hi m

M t m t hƠng đ c khuy n khích nh p kh u, ch c ch n thu nh p kh u s m c

th p ho c đ c gi m Ng i ta s t ng nh p kh u, th tr ng đ c cung c p hƠng hoá nhi u h n Giá bán c a hƠng hoá nƠy gi m

 Chính sách phi thu quan:

 Chính sách kích c u, khuy n khích cho vay đ mua s m

Th ch p lƠ vi c ng i đi vay có ngh a v giao gi y t ch ng minh quy n s h u tƠi

s n cho bên vay đ đ m bao kho n n mƠ khách hƠng đi vay bên cho vay Bên đi vay

đ c quy n gi l i tƠi s n

1.3.1.2 C m c :

C m c lƠ vi c bên đi vay có ngh a v giao tƠi s n vƠ gi y t ch ng minh quy n s h u tài s n cho bên đi vay i v i gi y t có đ ng kỦ quy n s h u thì các bên có th tho thu n tƠi s n do khách hƠng vay, bên b o lƣnh ho c bên th ba gi nh ng bên cho vay

Gi y t tu thơn vƠ h kh u ho c gi y xác nh n đ a ch th ng trú, t m trú c a bên c m c , th ch p, b o lƣnh vƠ đ c b o lƣnh lƠ cá nhơn

Các gi y t ch ng minh tình tr ng hôn nhơn (gi y ch ng nh n đ ng kỦ k t hôn,

gi y xác nh n ch a đ ng kỦ k t hôn), gi y ch ng minh tƠi s n chung, tƠi s n riêng theo quy đ nh c a pháp lu t (n u có)

i v i pháp nhơn c n có: Gi y phép thƠnh l p, đ ng kỦ kinh doanh,quy t đ nh

b ng i đ ng đ u pháp nhơn, gi y t tu thơn c a ng i đ i di n pháp nhơn, gi y u quy n c a ng i đ i di n pháp nhơn cho ng i khác trong tr ng h p ng i đ i di n pháp nhơn không tr c ti p đ n phòng công ch ng kỦ h p đ ng, gi y t tu thơn c a

ng i đ i di n theo u quy n Trong tr ng h p pháp nhơn lƠ công ty trách nhi m h u

h n, ho c công ty c ph n c n có: biên b n h p thƠnh viên công ty, ho c biên b n h p

h i đ ng qu n tr có n i dung v th ch p, c m c , ho c b o lƣnh vƠ c ng i đ i di n

c a pháp nhơn th c hi n kỦ k t h p đ ng,ầ

Các gi y t ch ng minh quy n s h u đ i v i tƠi s n s n th ch p, c m c , b o lãnh

Tr ng h p có ch ng t s h u h p l v nhƠ , đ t do c quan có th m quy n

c a ch đ c c p, ch s h u c n liên h v i UBND qu n đ xác nh n nhƠ không thu c di n nhƠ n c qu n lỦ

Các bên có th tho thu n đ i t ng c a h p đ ng th ch p ho c b o lƣnh b ng

th ch p lƠ g n v i giá tr quy n s d ng đ t ho c tách r i

Khi ch ng nh n h p đ ng c m c , th ch p ho c b o lƣnh công ch ng viên có th yêu c u các bên xu t trình thêm các gi y t khác liên quan theo quy đ nh c a pháp lu t

1.3.1.4 Nh ng tài s n đ c đem th ch p, c m c :

1.3.1.4.1 Tài s n c m c :

Máy móc thi t b , ph ng ti n v n t i, nguyên li u, nhiên li u, v t li u, hƠng tiêu dùng, kim khí quỦ, đá quỦ vƠ các v t có giá tr khác

Ngo i t b ng ti n m t, s d trên tƠi kho n ti n g i t i các t ch c cung ng d ch

v thanh toán b ng ti n Vi t Nam vƠ ngo i t

Trái phi u, c phi u, tín phi u, k phi u, ch ng ch ti n g i, s ti t ki m, th ng phi u, các gi y t khác tr giá đ c b ng ti n Riêng đ i v i c phi u c a t ch c tín

d ng phát hƠnh, khách hƠng vay không đ c c m c t i chính t ch c tín d ng đó Quy n tƠi s n phát sinh t quy n tác gi , quy n s h u công nghi p, quy n đòi

n , quy n đ c nh n s ti n b o hi m, các quy n tƠi s n khác phát sinh t h p đ ng

ho c t các c n c pháp lỦ khác

Quy n đ i v i ph n v n góp trong doanh nghi p, k c trong doanh nghi p v n

đ u t n c ngoƠi

Quy n khai thác tƠi nguyên thiên nhiên theo quy đ nh c a pháp lu t

Tàu bi n theo quy đ nh c a b lu t HƠng H i Vi t Nam, máy bay theo quy đ nh

c a lu t Hàng Không dơn d ng Vi t Nam trong tr ng h p đ c c m c

TƠi s n hình thƠnh trong t ng lai lƠ đ ng s n hình thƠnh sau th i đi m kỦ k t giao d ch c m c vƠ s thu c quy n s h u c a bên c m c nh l i t c, tƠi s n hình thƠnh t v n vay, các tƠi s n khác mƠ bên c m c có quy n nh n

Các tƠi s n khác theo quy đ nh c a pháp lu t:

- L i t c vƠ các quy n pháp sinh t tƠi s n c m c c ng thu c tƠi s n c m

c , n u các bên có tho thu n ho c pháp lu t có quy đ nh, tr ng h p tƠi s n c m c

đ c b o hi m khi kho n ti n b o hi m c ng thu c tƠi s n c m c

- i v i quy n v tƠi s n quy đ nh t i đi m d, e, f, t ch c tín d ng nh n

đ c có khi xác đ nh đ c giá tr c th do các bên tho thu n, ho c thuê t ch c t

TƠu bi n theo quy đ nh c a b lu t HƠng H i Vi t Nam, máy bay theo quy đ nh

c a b lu t HƠng Không dơn d ng Vi t Nam trong tr ng h p đ c th ch p

TƠi s n hình thƠnh trong t ng lai lƠ b t đ ng s n hình thƠnh sau th i đi m kỦ k t giao d ch th ch p s thu c quy n s h u c a bên th ch p nh l i t c, tƠi s n hình thƠnh t v n vay, công trình xơy d ng, các tƠi s n khác mƠ bên th ch p có quy n

nh n

Các tƠi s n khác theo quy đ nh c a pháp lu t:

- Tr ng h p th ch p toƠn b tƠi s n có v t ph , thì v t ph đó c ng thu c tƠi s n th ch p Trong tr ng h p th ch p m t ph n b t đ ng s n có v t ph , thì v t ph ch thu c tƠi s n th ch p, n u các bên có tho thu n

- L i t c, các quy n phát sinh t tƠi s n th ch p c ng thu c tƠi s n th

ch p, n u các bên có tho thu n ho c pháp lu t có quy đ nh; tr ng h p tƠi s n th

ch p đ c b o hi m thì kho n b o hi m c ng thu c tƠi s n th ch p

1.3.2 C s giá tr :

1.3.2.1 Giá tr th tr ng:

Giá tr th tr ng c a m t tƠi s n lƠ m c giá c tính s đ c mua bán trên th

tr ng vƠo th i đi m th m đ nh giá, gi a m t bên lƠ ng i mua s n sƠng mua, vƠ m t bên lƠ ng i bán s n sƠng bán, trong m t giao d ch mua bán khách quan vƠ đ c l p, trong đi u ki n th ong m i bình th ng

1.3.2.2 Giá tr phi th tr ng:

Giá tr phi th tr ng lƠ t ng s ti n c tính mƠ khi th m đ nh giá tƠi s n d a vƠo công d ng kinh t ho c các ch ng n ng c a tƠi s n h n lƠ kh n ng đ c mua,

đ c bán trên th tr ng c a tƠi s n ho c khi th m đ nh giá tƠi s n trong đi u ki n th

tr ng không đi n hình hay không bình th ng

Giá tr phi th tr ng c a tƠi s n lƠ m c giá c tính đ c xác đ nh theo nh ng

c n c khác v i giá tr th tr ng ho c có th đ c mua bán, trao đ i theo các m c giá không ph n ánh giá tr th tr ng nh :

- Giáătr ătƠiăs nătrongăs ăd ng lƠ giá tr phi th tr ng đ c xem xét t giác

đ m t ng i s d ng riêng bi t tƠi s n vƠo m t m c đích riêng bi t

Khi ti n hƠnh th m đ nh giá lo i tƠi s n nƠy, th m đ nh viên t p trung ch y u vƠo khía c nh tham gia, đóng góp c a tƠi s n vƠo ho t đ ng c a m t dơy chuy n s n

xu t, m t doanh nghi pầ không xét đ n khía c nh giá tr s d ng t t nh t, t i u c a

m t tƠi s n ho c s ti n có th t vi c bán tƠi s n đó trên th tr ng

- Giáătr ăđ uăt lƠ giá tr c a m t tƠi s n đ i v i m t ho c m t nhóm nhƠ đ u

t c th theo nh ng m c tiêu đ u t đƣ xác đ nh

Giá tr đ u t lƠ khái ni m có tính ch quan liên quan đ n nh ng tƠi s n c th

đ i v i m t nhƠ đ u t riêng bi t, m t nhóm các nhƠ đ u t ho c m t t ch c v i

nh ng m c tiêu ho c tiêu trí đ u t xác đ nh

Giá tr đ u t lƠ giá tr c a m t tƠi s n có th cao h n ho c th p h n giá tr thj

tr òng c a tƠi s n đó Tuy nhiên giá tr tr ng có th ph n ánh nhi u đánh giá cá bi t

v giá tr đ u t c a m t tƠi s n c th

- Giáătr ăb oăhi m lƠ giá tr c a tƠi s n đ c quy đ nh trong h p đ ng ho c chính sách b o hi m

- Giáătr ăđ căbi t lƠ giá tr tƠi s n đ c hình thƠnh khi m t tƠi s n nƠy có th

g n li n v i m t tƠi s n khác v m t k thu t ho c kinh t vƠ vì th ch thu hút s quan tơm đ c bi t c a m t s ít khách hƠng ho c ng i s d ng nên có th lƠm t ng giá tr tƠi s n lên v t quá giá tr th tr ng

Giá tr đ c bi t c a m t tƠi s n đ c hình thƠnh do v trí, tính ch t đ c bi t c a tƠi s n, ho c t m t tình hu ng đ c bi t trên th tr ng, ho c t m t s tr giá v t quá giá tr th tr ng c a m t khách hƠng mu n mua tƠi s n đó v i b t c giá nƠo đ có

đ c tính h u d ng c a tƠi s n

- Giáătr ăthanhălý lƠ giá tr đ c c tính thu đ c khi h t th i gian s d ng

h u ích c a tƠi s n sau khi tr chi phí thanh lỦ c tính

Giá tr thanh lỦ ph n ánh giá tr còn l i c a m t tƠi s n (tr đ t đai) khi tƠi s n

đó đƣ h t h n s d ng vƠ đ c bán thanh lỦ TƠi s n v n có th đ c s a ch a, ho c hoán c i cho m c đích s d ng m i ho c có th cung c p nh ng b ph n linh ki n r i cho nh ng tƠi s n khác còn ho t đ ng

- Giáătr ătƠiăs năb tăbu căph iăbán lƠ t ng s ti n thu v t bán tƠi s n trong

đi u ki n th i gian giao d ch đ bán tƠi s n quá ng n so v i th i gian bình th òng c n

có đ th c hi n mua bán theo giá th tr ng, ng i bán ch a s n sƠng bán ho c bán không t nguy n b c ng ép

M t cu c mua bán b t bu c liên quan đ n m t m c giá đ c hình thƠnh trong

m t tình hu ng mƠ th i gian ti p th không phù h p trong vi c mua bán ho c trong

đi u ki n ng i bán ch a s n sƠng bán vƠ ng i mua tƠi s n bi t rõ vi c ch a s n sƠng bán đó ho c ng i bán ph i bán tƠi s n m t cách c ng ép, không t nguy n Giá c trong nh ng cu c mua tƠi s n nh v y g i lƠ giá tr tƠi s n b t bu c ph i bán, không

ph n ánh giá tr th tr ng

Trong nh ng cu c mua bán mang tính c ng ép nh v y, th m đ nh viên ph i tìm hi u đ y đ , chi ti t trong báo cáo th m đ nh hoƠn c nh pháp lỦ, xƣ h i, t nhiên đ xác đ nh b n ch t c a vi c mua bán vƠ giá th hi n

- Giáătr ădoanhănghi p lƠ giá tr tƠn b tƠi s n c a m t doanh nghi p Giá tr

c a m i tƠi s n c u thƠnh t ng tƠi s n c a doanh nghi p không th tách r i nhau vƠ

c ng không th th m đ nh trên c s giá tr th tr ng

Giá tr doanh nghi p ph i đu c xem xét trên t ng th tƠi s n, không ph i lƠ giá

tr c a t ng tƠi s n riêng bi t, bao g m tƠi s n h u hình vƠ tƠi s n s h u trí tu c a doanh nghi p

Giá tr tƠi s n đang ho t đ ng c a doanh nghi p có xu h ng cao h n giá tr th

tr ng c a tƠi s n khi doanh nghi p đang kinh doanh hi u qu , thu đ c l i nhu n cao

h n so v i doanh nghi p cùng s n xu t s n ph m t ng t , ng c l i có xu h ng th p

h n giá tr th tr ng khi doanh nghi p lƠm n kém hi u qu Giá tr tƠi s n đang trong

quá trình s d ng c ng có xu h ng cao h n giá tr th tr ng khi doanh nghi p có

b ng sáng ch , gi y phép, h p đ ng s n xu t nh ng s n ph m đ c bi t, ho c doah nghi p có uy tín đ c bi t, ho c các d ng tƠi s n thu c s h u trí tu khác mƠ các doanh nghi p cùng lo i hình kinh doanh khác không có

- GiáătƠiăs n chuyên dùng lƠ giá tr tƠi s n do có tính ch t đ c bi t, ch đ c

x d ng h n h p cho m t m c đích ho c m t đ i t ng s d ng nƠo đó nên có h n ch

v th tr ng

- Giáă tr ă tƠiă s nă cóă th ă tr ngă h nă ch lƠ giá tr c a tƠi s n do tính đ n

chi c, ho c do nh ng đi u ki n c a th tr ng, ho c do nh ng nhơn t khác tác đ ng lƠm cho tƠi s n nƠy có ít khách hƠng tìm mua, t i m t th i đi m nƠo đó

c đi m quan tr ng c n phơn bi t c a tƠi s n nƠy không ph i lƠ không có kh

n ng bán đ c trên th tr ng công khai, mƠ đ bán đ c c n đòi h i m t quá trình ti p

th lơu dƠi h n, t n nhi u chi phí vƠ th i gian h n so v i nh ng tƠi s n khác

- Giáătr ăđ ătínhăthu lƠ giá tr d a trên các quy đ nh c a pháp lu t liên quan

đ n vi c đánh giá giá tr tƠi s n đ tính kho n thu ph i n p

- Giáătr ăth ăch păc aătƠiăs năđ ăchoăvay lƠ m t s k thu t phơn tích r i ro,

đ c s d ng đ tính tr ng s r i ro g n li n v i tƠi s n đ m b o n vay do ngơn hƠng

n m gi phù h p v i các h ng d n ơy lƠ k thu t đánh giá r i ro trong dƠi h n vƠ không ph i lƠ c s phù h p đ thi t l p giá tr vƠo m t th i đi m nh t đ nh

Giá tr th ch p c a tƠi s n đ cho vay lƠ giá tr có tính đ n r i ro nên th p h n giá tr th tr ng vƠo th i đi m th m đ nh giá

Giá tr th ch p c a tƠi s n đ cho vay đ c th m đ nh viên xác đ nh sau khi

th c hi n đánh giá m t cách th n tr ng v kh n ng th tr ng t ng lai c a tƠi s n

b ng cách đ a vƠo nh ng khía c nh có th ch ng minh đ c c a tƠi s n trong dƠi h n

đi u ki n th tr ng bình th ng hay khu v c, vƠ vi c s d ng hi n t i cùng v i vi c

s d ng thay th thích h p c a s n Nh ng suy đoán có th đ a vƠo đánh giá giá tr tƠi

s n th ch p cho vay Giá tr th ch p đ cho vay đ c ghi b ng v n b n m t cách rõ rƠng vƠ minh b ch

1.3.3 Các nguyên t c ng d ng trong th m đ nh giá tài s n cho vay

1.3.3.1 Nguyên t c s d ng t t nh t và có hi u qu nh t

Vi c s d ng t t nh t vƠ có hi u qu nh t c a tƠi s n lƠ đ t đ c m c h u d ng

t i đa trong nh ng hoƠn c nh kinh t - xƣ h i th c t phù h p, có th cho phép v m t

k thu t, v m t pháp lỦ, v tƠi chính vƠ đem l i giá tr l n nh t cho tƠi s n

Tuy nhiên m t tƠi s n đang s d ng th c t không nh t thi t đƣ th hi n kh n ng

s d ng t t nh t vƠ có hi u qu nh t c a tƠi s n đó

1.3.3.2 Nguyên t c cung – c u

Giá tr c a m t tƠi s n đ c xác đ nh b i m i quan h cung vƠ c u v tƠi s n đó trên th tr ng Ng c l i, giá tr c a tƠi s n đó c ng tác đ ng đ n cung vƠ c u v tƠi

s n Giá tr c a tƠi s n thay đ i t l thu n v i c u vƠ thay đ i t l ngh ch v i cung v tƠi s n

Giá tr c a tƠi s n đ c xác đ nh b i m i quan h cung vƠ c u, trong đó các y u

t v đ c đi m v t lỦ vƠ đ c đi m kinh t xƣ h i khác bi t v i nh ng thu c tính c a tƠi

s n khác S nh h ng c a nh ng đ c tính ph thêm nƠy đ c ph n ánh trong cung ậ

c u vƠ giá tr tƠi s n

th m đ nh viên ph i n m đ c m i quan h nhơn qu gi a các nhơn t tr ng thái

đ ng, ph i phơn tích quá trình thay đ i nh m xác đ nh m c s d ng tƠi s n t t nh t vƠ

có hi u qu nh t

1.3.3.4 Nguyên t c thay th

Trong tr ng h p hai hay nhi u tƠi s n có th thay th l n nhau trong quá trình s

d ng, thì giá tr c a nh ng tƠi s n đó đ c xác đ nh b i s tác đ ng l n nhau c a tƠi

l p b i chi phí mua m t tƠi s n thay th c n thi t t ng đ ng, v i đi u ki n không có

s ch m tr quá m c lƠm nh h ng đ n s thay th M t ng i th n tr ng s không

tr giá cao h n chi phí mua m t tƠi s n thay th trong cùng m t th tr ng vƠ trong cùng m t th i đi m

1.3.3.5 Nguyên t c cân b ng

Các y u t c u thƠnh c a tƠi s n c n ph i cơn b ng đ tƠi s n đ c kh n ng sinh

l i t i đa hay m c h u d ng cao nh t Do đó, đ c tính m c s d ng t t nh t và có

hi u qu nh t c a tƠi s n, c n ph i phơn tích xem li u đƣ đ t t i s cơn b ng nh v y

Nguyên t c nƠy c ng hoƠn toƠn đúng đ i v i đ u t vƠo l nh v c b t đ ng s n

1.3.3.7 Nguyên t c phân ph i thu nh p

T ng thu nh p sinh ra t s k t h p các y u t c a quá trình s n xu t (đ t đai,

v n, lao đ ng, qu n lỦ) vƠ có th đ c phơn ph i cho t ng y u t nƠy N u vi c phơn

ph i đ c th c hi n theo đúng nguyên t c t ng ng thì ph n t ng thu nh p còn l i sau khi đƣ phơn ph i cho v n, lao đ ng vƠ qu n lỦ s th hi n giá tr c a đ t đai

có ngh a lƠ l ng giá tr mƠ nó đóng góp vƠo giá tr toƠn b lƠ bao nhiêu

Nguyên t c nƠy lƠ nguyên t c c b n trong vi c xem xét tính kh thi c a vi c đ u

t b sung vƠo tƠi s n khi th m đ nh viên xác đ nh m c s d ng tƠi s n đó t t nh t vƠ

có hi u qu nh t

1.3.3.9 Nguyên t c tuân th

TƠi s n c n ph i phù h p v i môi tr ng c a nó nh m đ t đ c m c sinh l i t i

đa ho c m c h u d ng cao nh t Do đó, th m đ nh viên ph i phơn tích xem li u tƠi s n

đó có phù h p v i môi tr ng hay không khi th m đ nh viên xác đ nh m c s d ng tƠi

s n t t nh t vƠ có hi u qu nh t

1.3.3.10 Nguyên t c c nh tranh

L i nhu n cao v t tr i s thúc đ y c nh tranh, ng c l i, c nh tranh quá m c có

th lƠm gi m l i nhu n vƠ cu i cùng có th không còn l i nhu n i v i tƠi s n, m i quan h c nh tranh c ng đ c quan sát gi a các tƠi s n v i nhau vƠ gi a các tƠi s n nƠy v i các tƠi s n khác Do đó, giá tr c a tƠi s n đ c hình thƠnh lƠ k t qu c a s

c nh tranh trên th tr ng

1.3.3.11 Nguyên t c d tính l i ích t ng lai

Giá tr c a tƠi s n có th đ c xác đ nh b ng vi c d tính kh n ng sinh l i trong

t ng lai

Giá tr c a tƠi s n c ng ch u nh h ng b i d ki n th ph n c a nh ng ng i tham gia th tr ng vƠ nh ng thay đ i có th d tính tr c trong y u t nƠy c ng nh

h ng t i giá tr

Vi c c tính giá tr c a tƠi s n luôn luôn d a trên các tri n v ng c a t ng lai,

l i ích d ki n nh n đ c t quy n s d ng tƠi s n c a ng i mua

1.3.4 Cácăph ngăphápăth măđ nh

1.3.4.1 Ph ng pháp so sánh

1.3.4.1.1 Khái ni m:

Ph ng pháp so sánh lƠ ph ng pháp th m đ nh giá d a trên c s phơn tích m c giá c a các tƠi s n t ng t v i tƠi s n c n th m đ nh giá đƣ giao d ch thƠnh công ho c đang mua bán trên th tr ng trong đi u ki n th ng m i bình th ng vƠo th i đi m

c n th m đ nh giá ho c th i đi m c n th m đ nh giá đ c tính vƠ xác đ nh giá tr th

tr ng c a tƠi s n

1.3.4.1.2 Các nguyên t c s d ng trong ph ng pháp so sánh

Nguyênăt căthayăth : m t nhƠ đ u t có lỦ trí s không tr giá cho m t tƠi s n

nhi u h n chi phí đ mua m t tƠi s n l a ch n mƠ có cùng m t s h u ích nh nhau

Nguyênăt căs ăđóngăgóp: Quá trình đi u ch nh có c tính s tham gia đóng góp

c a các y u t hay các b ph n c a tƠi s n đ i v i t ng giá tr th tr ng

1.3.4.1.3 Tr ng h p áp d ng

Ph ng pháp so sánh tr c ti p th ng đ c s d ng đ th m đ nh giá tr tƠi s n trong các tr ng h p sau:

Các tƠi s n có tính đ ng nh t nh : các c n h , các chung c , các dƣy nhƠ c ng xơy d ng m t ki u, các ngôi nhƠ riêng bi t vƠ bán riêng bi t, các phơn x ng, các nhƠ kho trên m t m t b ng, các nhóm v n phòng vƠ nhóm c a hi u

- t tr ng

1.3.4.1.4 Các b c ti p c n ph ng pháp so sánh:

B că1: Tìm ki m vƠ t p h p thông tin v tƠi s n th m đ nh vƠ tƠi s n so sánh

đ c v i tƠi s n th m đ nh giá trong th i gian g n đơy, có nhi u t ng đ ng v i tƠi s n

th m đ nh giá

B că 2: Ki m tra, đánh giá thông tin thu th p đ c lo i b nh ng thông tin

không phù h p ho c đ tin c y kém Xác đ nh nh ng thông tin có th dùng đ so sánh

B că3: L a ch n các đ n v so sánh chu n vƠ xơy d ng b ng phân tích so sánh

đ i v i m i đ n v chu n

B că4: Phơn tích, so sánh vƠ ti n hƠnh đi u ch nh

B că5: c tính giá tr c a b t đ ng s n th m đ nh giá sau khi đi u ch nh

B că6: Trên c s đi u ch nh theo các tiêu chí đƣ đ ra, đ a ra k t qu

1.3.4.1.5 u đi m c a ph ng pháp so sánh

ơy lƠ ph ng pháp ít khó kh n v m t k thu t, vì nó không c n thi t ph i xơy

d ng các công th c ho c mô hình tính toán, mƠ d a vƠo s hi n di n c a các giao d ch

Các thông tin giao d ch th ng khó đ ng nh t v i b t đ ng s n c n đ nh giá, đ c

bi t lƠ tính th i đi m (thông tin giao d ch thƠnh công di n ra tr c th i đi m c n đ nh giá b t đ ng s n m c tiêu) Trong đi u ki n th tr ng bi n đ ng, các thông tin nhanh chóng tr nên l c h u trong m t th i gian ng n

ôi khi khó có đ c giao d ch t ng t trên th tr ng

Vi c đi u ch nh theo s khác bi t c n ph i có s phán xét t t vƠ c n kinh nghi m

Nó th ng khó b o v vƠ gi i thích m t cách tho đáng

Th ng khó thu đ c m i thông tin xác đáng v t ng v mua bán

Các d li u nh t thi t ph i liên quan đ n giao d ch quá kh

Ph ng pháp nƠy không th áp d ng th c t v i lo i nhƠ ít khi đ c bán

1.3.4.2 Ph ng pháp chi phí

Ph ng pháp chi phí lƠ ph ng pháp th m đ nh giá d a trên c s chi phí t o ra

m t tƠi s n t ng t tƠi s n c n th m đ nh giá đ xác đ nh giá tr th tr ng c a tƠi s n

c n th m đ nh giá

1.3.4.3 Ph ng pháp th ng d

Ph ng pháp th ng d lƠ ph ng pháp th m đ nh giá mƠ giá th tr ng c a tƠi

s n th m đ nh đ c xác đ nh c n c vƠo giá tr v n hi n có b ng cách l y giá tr c tính c a s phát tri n gi đ nh c a tƠi s n (t ng doanh thu) tr đi t t c các chi phí phát sinh đ t o ra s phát tri n đó

1.3.4.4 Ph ng pháp thu nh p

Ph ng pháp thu nh p lƠ ph ng pháp th m đ nh giá d a trên c s chuy n đ i các dòng thu nh p ròng trong t ng lai có th nh n đ c t vi c khai thác tƠi s n thƠnh giá tr hi n t i c a tƠi s n (quá trình chuy n đ i nƠy còn đ c g i lƠ quá trình v n hoá thu nh p) đ c tính giá tr th tr ng c a tƠi s n th m đ nh giá

1.3.4.5 Ph ng pháp l i nhu n

Ph ng pháp l i nhu n lƠ ph ng pháp th m đ nh giá d a trên kh n ng sinh l i

c a vi c s d ng tƠi s n đ c tính giá tr th tr ng c a tƠi s n c n th m đ nh giá

1.3.5 Quy trình th m đ nh giá

Quy trình th m đ nh giá tƠi s n lƠ trình t mang tính h th ng bao g m nhi u

ho t đ ng mƠ th m đ nh viên v giá tuơn th theo các b c đi đó đ c tính, đ a ra

k t lu n cu i cùng v giá tr c a tƠi s n m t cách h p lỦ vƠ đáng tin c y

Các b c th c hi n trong quy trình th m đ nh giá g m 6 b c:

B că1: Xác đ nh t ng quát v tƠi s n c n th m đ nh giá vƠ lo i hình giá tr lƠm

c s th m đ nh giá

Các đ c đi m c b n v pháp lỦ, v kinh t k thu t c a tƠi s n c n th m đ nh giá

M c đích th m đ nh giá: Th m đ nh viên ph i xác đ nh vƠ nh n th c m c đích

th m đ nh giá c a khách hƠng trên c s liên h v i khách hƠng t i th i đi m nh n nhi m v th m đ nh giá M c đích th m đ nh giá ph i đ c nêu rõ trong báo cáo th m

c u c a khách hƠng, y u t rƠng bu c đ n k t qu th m đ nh giá, th i gian hi u l c,

gi i h n c a tính pháp lỦ, quy n c a th m đ nh viên theo h p đ ng th m đ nh giá

Vi c đ a ra nh ng đi u ki n rƠng bu c vƠ h n ch ph i d a trên nh ng c s :

- Có s xác nh n b ng v n b n c a khách hƠng vƠ trên c s nh n th c rõ rƠng nh ng đi u ki n rƠng bu c đó s tác đ ng đ n bên th ba thông qua k t qu th m

Xác đ nh th i đi m th m đ nh giá Vi c xác đ nh đ c đi m, b n ch t (t nhiên, pháp lý) c a tƠi s n c n th m đ nh giá ph i đ c th c hi n ngay sau khi kỦ h p đ ng

th m đ nh giá vƠ Ủ ki n đánh giá v giá tr c a tƠi s n đ c đ a ra trong ph m vi th i gian cho phép c a h p đ ng Th i đi m th m đ nh giá lƠ ngƠy, tháng t ng ng v i

th i đi m đánh giá giá tr c a tƠi s n ó có th lƠ th i đi m trong quá kh , hi n t i

ho c t ng lai tu thu c vƠo m c đích s d ng k t qu th m đ nh giá c a khách hƠng Xác đ nh c s giá tr c a tƠi s n: trên c s xác đ nh khái quát v đ c đi m, lo i hình tƠi s n c n th m đ nh giá, th m đ nh viên c n xác đ nh rõ lo i hình giá tr lƠm c

s cho vi c th m đ nh giá, giá tr th tr ng hay giá tr phi th tr ng Vi c xác đ nh giá

tr lƠm c s th m đ nh giá ph i phù h p v i nh ng quy đ nh c a pháp lu t hi n hƠnh

vƠ các v n b n quy ph m pháp lu t do c quan nhƠ n c có th m quy n ban hƠnh

B că2: L p k ho ch th m đ nh giá

M c tiêu c a vi c l p k ho ch th m đ nh giá: vi c l p k ho ch th m đ nh giá

nh m xác đ nh rõ nh ng b c công vi c ph i lƠm vƠ th i gian th c hi n t ng b c công vi c c ng nh toƠn b th i gian cho vi c th m đ nh giá

N i dung k ho ch ph i th hi n nh ng công vi c c b n sau: Xác đ nh các y u t cung c u thích h p v i các ch c n ng, các đ c tính vƠ các quy n g n li n v i tƠi s n

đ c mua bán vƠ các đ c đi m th tr ng Xác đ nh các tƠi li u c n thu nh p v th

tr ng, v tƠi s n, v tƠi li u so sánh Xác đ nh vƠ phát tri n các ngu n tƠi li u, đ m

b o ngu n tƠi li u đáng tin c y vƠ ph i đ c ki m ch ng Xơy d ng ti n đ nghiên

c u, xác đ nh trình t thu th p vƠ phơn tích d li u, th i h n cho phép c a trình t ph i

th c hi n L p đ c ng báo cáo k t qu th m đ nh giá

B că3: Kh o sát hi n tr ng, thu th p thông tin

Kh o sát hi n tr ng: th m đ nh viên ph i tr c ti p kh o sát hi n tr ng, đ i v i máy móc thi t b , dơy chuy n công ngh , b t đ ng s n, doanh nghi p vƠ th ng hi u Thu nh p thông tin:

- S li u chung (v mô) lƠ nh ng thông tin nh h ng t i giá tr tƠi s n nh

lƠ các tác đ ng c a chính ph , kinh t , xƣ h i, môi tr ng, n m ngoƠi tƠi s n c n th m

đ nh giá, các s li u kinh t xƣ h i, môi tr ng, nh ng tác đ ng đ n giá tr , các thông tin v nh ng y u t t nhiên, kinh t xƣ h i nh h ng đ n m c đích s d ng c a tài

s n, các thông tin vƠ nh ng y u t t nhiên, kinh t xƣ h i nh h ng đ n m c đích s

d ng c a tƠi s n, các thông tin v y u t cung c u đ i v i tƠi s n th m đ nh vƠ tƠi s n

so sánh, l c l ng tham gia th tr ng, đ ng thái ng i mua ậ ng i bán ti m n ng, tƠi

s n c nh tranh

- S li u c th lƠ nh ng thông tin chi ti t v tƠi s n c n th m đ nh giá vƠ tƠi s n so sánh: s li u v các tƠi s n đang đ c th m đ nh giá, s li u v các tƠi s n so sánh

- Ngu n thu th p thông tin: đ th c hi n th m đ nh giá, th m đ nh viên

ph i d a trên nh ng thông tin thu nh p t các ngu n (kh o sát th c đ a, nh ng giao

d ch mua bán tƠi s n, thông tin trên báo chí, thông tin trên v n b n th hi n tính pháp

lý), th m đ nh viên ph i nêu rõ ngu n thông tin trong báo cáo th m đ nh giá vƠ ph i

Phơn tích nh ng đ c tr ng c a th tr ng tƠi s n c n th m đ nh giá

- B n ch t vƠ hƠnh vi ng x c a nh ng ng i tham gia th tr ng: đ i v i tƠi

s n th ng m i ho c công nghi p, đ i v i tƠi s n lƠ nhƠ c a dơn c

- Xu h ng cung c u trên th tr ng tƠi s n: nh ng xu h ng t ng gi m v ngu n cung, t ng gi m v nhu c u c a nh ng tƠi s n t ng t hi n có trên th tr ng

nh h ng c a xu h ng trên đ n giá tr tƠi s n đang th m đ nh giá

Phơn tích v khách hƠng: đ c đi m c a nh ng khách hƠng ti m n ng, s thích v

v trí, quy mô, ch c n ng vƠ môi tr ng xung quanh tƠi s n, nhu c u,s c mua v tƠi

s n

Phơn tích v vi c s d ng t t nh t vƠ t i u tƠi s n: Th m đ nh viên c n xem xét

kh n ng s d ng t t nh t m t tƠi trong b i c nh t nhiên, hoƠn c nh pháp lu t vƠ tƠi chính cho phép mang l i giá tr cao nh t cho tƠi s n Th m đ nh viên c n đánh giá c

th viêc s d ng tƠi s n trên các khía c nh: s h p lỦ, tính kh thi trong s d ng tƠi

s n, s h p pháp c a tƠi s n trong s d ng; nh ng h n ch riêng theo h p đ ng, theo quy đ nh c a pháp lu t; s thích h p v m t v t ch t, k thu t đ i v i vi c s d ng tƠi

s n; tính kh thi v m t tƠi chính; hi u qu t i đa trong s d ng tƠi s n

B că5: Xác đ nh giá tr tƠi s n c n th m đ nh giá

Th m đ nh viên ph i nêu rõ các ph ng pháp đ c áp d ng đ xác đ nh m c giá

đ ki m tra chéo, t đó đi đ n nh ng k t lu n cu i cùng v giá tr th m đ nh

B că6: L p báo cáo k t qu vƠ ch ng th th m đ nh giá

K TăLU NăCH NGă1

T quá trình nghiên c u, đ tƠi đƣ nêu s l c v m t s khái ni m có liên quan

nh th m đ nh giá, b t đ ng s n, đ ng s n, th ch p, quy trình th m đ nh giáầ.Sau đơy ta ti p đ n ph n th c ti n đ có th bi t đ c cách th c mƠ ngơn hƠng Quơn i

ng d ng ph ng pháp so sánh có nh ng đi m gì gi ng và khác nhau khi chúng ta nghiên c u T đó nó c ng giúp ng i lƠm đ tƠi có kinh nghi m th c t cho công vi c sau này