tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại trung tâm thẩm định giá việt tín

Em đã lựa chọn đề tài: “Tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định gía đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín” làm đề tài cho chuyên đề cuối khóa

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC CÁC BẢNG v

DANH MỤC CÁC HÌNH vi

LỜI MỞ ĐẦU vii

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1

1.1 Tổng quan về bất động sản 1

1.1.1 Khái niệm về bất động sản .1

1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản .1

1.1.3 Phân loại bất động sản .3

1.1.4 Các quyền của chủ thể đối với bất động sản 5

1.1.5 Thị trường bất động sản .6

1.2 Thẩm định giá bất động sản .8

1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản 8

1.2.2 Vai trò của thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế .9

1.2.3 Các mục đích thẩm định giá bất động sản .9

1.2.4 Cơ sở thẩm định giá bất động sản 10

1.2.5 Đặc trưng của thẩm định giá bất động sản 12

1.2.6 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản .12

1.2.7 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 15

1.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản .30

1.3.1 Xác định vấn đề 30

1.3.2 Lên kế hoạch thẩm định giá 30

1.3.3 Thu thập số liệu và phân tích thông tin .30

1.3.4 Phân tích số liệu 31

1.3.5 Đánh giá và áp dụng các phương pháp thẩm định giá 31

1.3.6 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá .31

CHƯƠNG 2: TÌM HIỂU PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO MỤC ĐÍCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TRUNG TÂM

THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT TÍN 34

2.1 Giới thiệu về trung tâm thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa 34 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển .34

2.1.2 Đối tượng tài sản thẩm định giá tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín…… 36

2.1.3 Mục đích thẩm định giá .37

2.1.4 Cơ cấu quản lý .37

2.1.5 Đánh giá kết quả hoạt động của trung tâm thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa trong thời gian qua .38

2.1.6 Phương hướng phát triển 40

2.1.7 Quy trình thẩm định giá tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín – Chi nhánh Khánh Hòa……… 40

2.1.8 Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa 42

2.2 Tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín 43

2.2.1 Xác định các yếu tố ban đầu cho mục đích thẩm định giá đất để thu tiền sử dụng đất.……… 44

2.2.2 Thu thập số liệu phục vụ việc thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất …… 45

2.2.3 Phân tích số liệu thu được .46

2.2.4 Sử dụng phương pháp khác tiến hành thẩm định giá lô đất 47

2.2.5 Lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá 47

2.3 Hồ sơ: Thẩm định giá đất thu tiền sử dụng đất đối với dự án nhà nuôi chim yến và du lịch dã ngoại của công ty TNHH Nha Trang Biển Đảo tại thôn Cù Hin, xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa 47

2.3.1 Thông tin chung 47

2.3.2 Đặc điểm tài sản .49

2.3.3 Cơ sở giá trị của thẩm định giá .54

2.3.4 Các nguyên tắc được sử dụng trong thẩm định giá .54

2.3.5 Phương thức tiến hành 54

2.3.6 Phương pháp thẩm định giá: 54

2.3.7 Ước tính giá trị tài sản 55

2.3.8 Kết quả thẩm định giá ……… 82

2.3.9 Các điều kiện kèm theo kết quả thẩm định giá ……… 83

2.4 Ý kiến, nhận xét về việc sử dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tại công ty thẩm định giá Việt Tín – Chi nhánh Nha Trang…… 83

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT TÍN… 85

3.1 Quan điểm…… 85

3.2 Một số kiến nghị……… 88

3.2.1 Kiến nghị 1:Đối với trung tâm thẩm định giá Việt Tín ….…… 87

3.2.2 Kiến nghị 2: Đối với tỉnh 90

3.2.3 Kiến nghị 3: Đối với nhà nước 90

3.3 Bài học kinh nghiệm .91

KẾT LUẬN CHUNG……… 91

TĐGVN : Thẩm định giá Việt Nam

TNDN : Thu nhập doanh nghiệp

TNHH : Trách nhiệm hữu hạn

TSCĐ : Tài sản cố định

VAT : Thuế giá trị gia tăng

DANH MỤC CÁC BẢNG

BẢNG 2.1 QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA TRUNG TÂM ……… 41

BẢNG 2.2 BẢNG XÁC ĐỊNH CHI PHÍ LẮP ĐẶT THIẾT BỊ……… 59

BẢNG 2.3 BẢNG XÁC ĐỊNH CHI PHÍ ĐIỆN……… 64

BẢNG 2.4 BẢNG TÍNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT……… 69

BẢNG 2.5 CÁC CHỈ TIÊU SO SÁNH TẠI ĐẢO HÒN TẰM………79

BẢNG 2.6 CÁC CHỈ TIÊU SO SÁNH TẠI ĐẢO HÒN TRE……… 80

BẢNG 2.7 BẢNG ĐIỀU CHỈNH CHÊNH LỆCH GIỮA BĐS CẦN TĐG VỚI BĐSSS……… 81

BẢNG 2.8 BẢNG ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ TĐG……… 83

DANH MỤC CÁC HÌNH

HÌNH 2.1 VĂN PHÒNG ĐẠI DIỆN C.TY CP TĐG VIỆT TÍN………… 35 TẠI NHA TRANG

HÌNH 2.2 MỘT SỐ HÌNH ẢNH LÔ ĐẤT CẦN THẨM ĐỊNH………… 53 HÌNH 2.3 HANG CHIM YẾN……… 57 HÌNH 2.4 ĐẢO HÒN TẰM……… 78

LỜI MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài

Nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển Các hoạt động mua bán, cầm cố, thế chấp, đầu tư, bảo hiểm, tính thuế… diễn ra thường xuyên và liên tục Khi đó để thúc đẩy các hoạt động đó diễn ra nhanh chóng hơn góp phần thỏa mãn nhu cầu xác định giá trị tài sản của các ngành như: ngân hàng, bảo hiểm, công ty cho thuê tài chính, các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh ….là vô cùng cần thiết Do đó nghề thẩm định giá hình thành là một tất yếu

Định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng ở Việt Nam còn rất mới mẻ Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, nhu cầu đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh tăng lên khi đó việc xác định giá trị bất động sản càng nhiều và đa dạng Việc xác định giá trị đất đai cho mục đích thu tiền sử dụng đất phục vụ cho các dự án sản xuất kinh doanh là một ví dụ điển hình

Trước đây việc thẩm định giá tài sản hầu hết là do các trung tâm thẩm định giá thuộc Bộ Tài Chính hay các trung tâm thuộc Sở Tài Chính ở các địa phương thực hiện nên chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân và doanh nghiệp Nhưng theo thông tư 67/2006/TT-BTC của Bộ Tài Chính thì sau ngày 31/08/2007 các trung tâm này phải tiến hành thành lập doanh nghiệp Mặt khác, hiện nay chưa có công ty thẩm định giá nước ngoài nào có đủ điều kiện hoạt động tại Việt Nam Chính vì thế đây là điều kiện thuận lợi cho các công ty thẩm định giá ở nước ta ra đời

Trong ngành thẩm định giá nói chung cũng đã có các văn bản luật, nghị định, thông tư hướng dẫn quy trình, nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá khác nhau Tuy nhiên các công ty thẩm định giá muốn tồn tại trong điều kiện nền kinh tế thị trường cạnh tranh khốc liệt đòi hỏi các công ty này luôn hoàn thiện kỹ thuật định giá nói chung và kỹ thuật định giá bất động sản nói riêng, lựa chọn linh hoạt các phương pháp định giá sao cho phù hợp nhất để đáp ứng nhu cầu xã hội một cách tốt nhất, từ đó có thể tồn tại và phát triển

Xuất phát từ nhu cầu thực tế trên, cùng với kiến thức tại trường cũng như học

tập và nghiên cứu thực tế tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín Em đã lựa chọn đề

tài: “Tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định gía đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín” làm đề tài cho

chuyên đề cuối khóa của mình nhằm góp phần hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá bất động sản nói chung và phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản nói riêng tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín, từ đó nâng cao hiệu quả thẩm định giá tại trung tâm

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài đi sâu vào tìm hiểu, phân tích và đánh giá thực trạng sử dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản qua dự án nhà nuôi chim Yến và du lịch dã ngoại Khu Ba Lố, thôn Cù Hin, xã Cam Hải Đông, Cam Lâm, Khánh Hòa tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín Từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản nói riêng và phương

pháp thẩm định giá bất động sản nói chung tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín

trong quá trình hội nhập, không ngừng nâng cao về chất lượng cũng như mở rộng

và phát triển, đáp ứng tốt nhu cầu xã hội

Mục tiêu cụ thể:

 Nghiên cứu các cơ sở lý luận liên quan đến thẩm định giá bất động sản

 Tìm hiểu, phân tích thực trạng cụ thể phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín

 Tiếp xúc, học hỏi kinh nghiện thực tế trong việc thẩm định giá bất động sản nói chung và việc sử dụng phương pháp thu nhập vào thẩm định giá đất nói riêng

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

a Đối tượng nghiên cứu:

- Các phương pháp thẩm định giá bất động sản nói chung và thẩm định giá bất

động sản bằng phương pháp thu nhập nói riêng

- Quy trình thẩm định giá bất động sản

- Ví dụ một dự án cụ thể sử dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất

động sản

b Phạm vi nghiên cứu:

- Lý luận về các phương pháp thẩm định giá bất động sản đang được sử dụng phổ

biến hiện nay

- Lý luận và thực tiễn về phương pháp thu nhập trog thẩm định giá đất tại trung

tâm thẩm định giá Việt Tín

- Dùng số liệu của doanh nghiệp yêu cầu thẩm định giá bất động sản

- Các thông tin số liệu liên quan trong khu vực tỉnh Khánh Hòa

4 Phương pháp nghiên cứu:

Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở các phương pháp:

 Phương pháp quan sát

 Phương pháp phỏng vấn

 Phương pháp thu thập thông tin

 Phương pháp phân tích, đánh giá

 Phương pháp tổng hợp

 ……

5 Kết cấu của đề tài nghiên cứu

Ngoài lời mở đầu, mục lục, phụ lục, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo Nội dung chính của đề tài được chia thành ba chương:

Chương 1: Lý luận chung về thẩm định giá bất động sản

Chương 2: Tìm hiểu phương pháp thu nhập trong thẩm định gía đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín

Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín

6 Những đóng góp của đề tài nghiên cứu:

Đề tài cho ta cái nhìn tổng quát về thực trạng công tác thẩm định giá ở nước ta hiện nay, thấy được thực trạng việc vận dụng các quy định của pháp luật vào thẩm định giá bất động sản nói chung và việc sử dụng phương pháp thu nhập trong thẩm

định giá đất nói riêng tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín Thông qua việc tìm

hiểu thực trạng từ đó đề xuất ý kiến nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá

bất động sản tại trung tâm thẩm định giá Việt Tín, góp phần nâng cao chất lương

thẩm định giá, khẳng định vai trò quan trọng của nó trong nền kinh tế nước ta

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về bất động sản

1.1.1 Khái niệm về bất động sản

Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được, được quy định bởi pháp luật” (Real estate is considered “land, that which is affixed to the land, that which

is appurtenant to the land, and that which is immovable by law”)

Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 quy định:

Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm:

 Đất đai;

 Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;

 Các tài sản khác gắn liền với đất;

 Các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo tiêu chuẩn thẩm định gía quốc tế 2005, bất động sản là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình cùng với những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất

Như vậy, bất động sản là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là bất động sản Chỉ những tài sản không thể di dời được mới được coi là bất động sản

Trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai

1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản

được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ chuyển được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi mà họ muốn

Vì vậy, giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá bất động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của bất động sản, tức là khoảng cách của bất động sản đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa – xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của bất động sản với các trung tâm đó Mặt khác, giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản còn chịu tác động của yếu tố môi trường như: Những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường, nên khi định gía bất động sản phải tính đến yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến bất động sản

1.1.2.2 Tính bền vững:

Bất động sản là tài sản sử dụng lâu dài, riêng đất đai thì bền vững theo thời gian

và không thay đổi trạng thái vật chất Chất lượng của đất phụ thuộc vào sự khai thác

và sử dụng của con người Đối với các công trình gắn liền với đất thì thời gian sử dụng phụ thuộc vào vật liệu, kiến trúc và địa chất của nó Thông thường nhà ở, nhà xưởng có hạn sử dụng hàng chục năm, đặc biệt những công trình xây dựng kiên cố bằng bê tông cốt thép có thể tồn tại hàng trăm năm, có thể cải tạo, nâng cấp

Tính bền vững này xem xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế từ đó đặt ra vấn đề:

 Khi xây dựng phải dự tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí nhiều lần

 Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định tuổi sự tồn tại của bất động sản đó Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động bất động sản thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì bất động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý

1.1.2.3 Tính khác biệt:

Giữa các bất động sản có sự khác nhau rất đáng kể, thực tế không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau mà chúng thường khác nhau về vị trí, kết cấu và

kiến trúc, quyền đối với tài sản, cảnh quan, môi trường Chính sự khác biệt này tạo nên sự chênh lệch giá rất lớn giữa các bất động sản Vì vậy, khi định giá bất động sản cần phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau, sự so sánh giữa các bất động sản chỉ mang tính tham khảo chứ không thể áp đặt mức giá

1.1.2.4 Tính khan hiếm:

Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn Trong khi đó, dân số ngày càng tăng lên, các công trình xây dựng mọc lên ngày càng nhiều làm cho quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu Qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản,

về lâu dài giá cả bất động sản có xu hướng tăng lên Người làm công tác định giá cần chú ý tới đặc điểm này khi định giá bất động sản nhằm đảm bảo tính chính xác khi định giá

1.1.3 Phân loại bất động sản

1.1.3.1 Theo đặc tính vật chất: Bất động sản được chia thành 3 loại:

 Đất đai: Đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

 Công trình kiến trúc và tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:

 Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời

 Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lưới, điện thoại, cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước, hệ thống cấp khí ga và hệ thống cứu hỏa , …

 Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động …

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

 Vườn cây lâu năm

 Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối

 Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

 Các công trình khai thác mỏ

1.1.3.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất được chia thành:

 Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai năm 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng

 Công trình kiến trúc: Bao gồm 5 loại:

 Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán: Tùy theo yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường người ta có sự phân biệt nhà ở thành hai loại là: Nhà chung

cư, nhà ở riêng biệt và biệt thự Trong loại biệt thự lại được chia thành 4 hạng: Từ hạng I đến hạng IV Hay tùy thuộc vào yêu cầu kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và của các kết cấu chính như: móng, tường, sàn, mái… mà người ta chia nhà thành 4 cấp: Từ cấp I đến cấp IV

 Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tang, mặt bằng khu công nghiệp

 Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hang cho thuê, chợ, trung tâm thương mại,…

 Khách sạn và văn phòng cho thuê: Tùy thuộc vào điều kiện vật chất, chất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường… mà khách sạn được chia ra làm các loại từ I đến

V sao

 Công trình kiến trúc khác: Nhà thờ, bệnh viện, trường học, …

1.1.3.3 Theo khả năng phát triển: Bất động sản được chia làm 2 loại:

 Bất động sản có khả năng phát triển

 Bất động sản không có khả năng phát triển

Ý nghĩa của việc phân loại bất động sản:

Việc phân loại bất động sản giúp cho thẩm định viên có nhận thức rõ về những tài sản cần thẩm định và các tài sản so sánh nhằm định hướng cho việc thu thập thông tin, phân tích dữ liệu và lựa chọn phương pháp thẩm định chủ đạo trong quá trình tác nghiệp, điều này sẽ góp phần nâng cao chất lượng nghiệp vụ thẩm định giá trị bất động sản

1.1.4 Các quyền của chủ thể đối với bất động sản

1.1.4.1 Đối với đất đai: Có ba hình thức chiếm hữu đất đai:

 Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận quyền

sở hữu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là hình thức chiếm hữu cao nhất

 Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhà nước có thể đem cho thuê theo hợp đồng ngắn hoặc dài hạn Những hợp đồng cho thuê đất cũng thường được lưu hồ sơ bằng các chứng thư, và có thể kéo dài vô thời hạn

 Quyền sử dụng đất: Tương tự như cho thuê theo hợp đồng nhưng thường gắn liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê như du lịch hay nghề rừng

Trong điều kiện cụ thể của Việt Nam, theo điều 17 Hiến pháp nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam sửa đổi năm 1992 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn

dân, Nhà nước là chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản lý”

1.1.4.2 Đối với các công trình:

 Sở hữu vĩnh viễn: Quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy

 Thuê theo hợp đồng: Các công trình nằm trên khu đất được đem cho thuê theo hợp đồng

Quyền sở hữu bất động sản bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Các quyền đó có thể bị cưỡng chế bởi luật pháp và bị giới hạn: khi Chính phủ thu

hồi vì lợi ích quốc gia; hạn chế quyền đi qua khu đất trong một số trường hợp nhất định

Các văn bản luật liên quan đến quản lý đất đai đã ban hành vào các năm 1993,

2001, 2003 thì các quyền lợi của người được trao quyền sử dụng đất được mở rộng

và quy định về nghĩa vụ càng chặt chẽ hơn

 Về quyền lợi:

 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

 Hưởng thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất được giao;

 Được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định củ pháp luật;

 Hưởng các công trình công cộng và cải tạo đất mang lại;

 Được Nhà nước bảo vệ khi bị xâm hại đến quyền sử dụng đất hợp pháp;

 Được Nhà nước bồi thường thiệt hại khi đất bị thu hồi

 Về nghĩa vụ:

 Sử dụng đất đúng ranh giới và mục đích được giao;

 Bảo vệ và tăng khả năng sinh lợi của đất;

 Bảo vệ tài nguyên môi trường và không xâm hại lợi ích chính đáng của người

1.1.5.1 Khái niệm về thị trường bất động sản

Hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản:

 Thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất

 Thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy định của thị trường, có sự quản lý của Nhà nước

 Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định

Như vậy, có thể thấy rằng: Thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm

các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ

1.1.5.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có các đặc điểm sau:

 Thứ nhất: Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được, quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực địa, đăng kí pháp lý Do đó, trong quá trình giao dịch có sự biến động của thị trường cũng như sự thay đổi của các yếu tâm lý, việc định giá có nguy cơ sai sót lớn, rủi ro đối với nghề thẩm định giá là cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng như chuyên môn nghề nghiệp

 Thứ hai: Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực

Thị trường bất động sản được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau Gía của một bất động sản chịu ảnh hưởng của tính khu vực Vì vậy, muốn đánh giá một cách hợp

lý giá trị của bất động sản cần gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa – xã hội

 Thứ ba: Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không

hoàn hảo

Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành như các thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản không phổ biến, không có các bất động sản cùng loại để so sánh, số người tham gia trên thị trường không nhiều Do đó, trong quá trình phân tích các chứng cớ giao dịch cần phân tích xem chúng có đáp ứng yêu cầu là bằng chứng về giá trị thị trường và có thể sử dụng để so sánh, ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không

 Thứ tư: Cung về bất động sản chậm co giãn khi giá cả thay đổi

Trên thị trường bất động sản, khi cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay đổi về giá cả bất động sản Do vậy, trong quá trình định giá cần có sự cân nhắc thận trọng đến đặc điểm này để ước tính một cách hợp lý giá trị bất động sản

 Thứ năm: Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát

của Nhà nước

Bất động sản trong đó chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá nên sự can thiệp của Nhà nước là cần thiết như nhà nước đảm bảo tính pháp lý của bất động sản, kiểm soát các giao dịch trên thị trường bất động sản Điều này đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu và cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của Nhà nước về bất động sản trong quá trình định giá

1.1.5.3 Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh

tế nói chung và hoạt động thẩm định giá nói riêng Có thể khái quát những vai trò chủ yếu của thị trường bất động sản

 Giống như các loại thị trường khác, thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng

 Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh bất động sản

 Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản

lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng, đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác

 Vận hành thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học – công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường

 Góp phần quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững

1.2 Thẩm định giá bất động sản

1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản

Theo khoản 9, điều 4, Luật kinh doanh bất động sản 1/1/2007 thì: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”

Theo tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá thì:

“thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động

sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp”

Từ các khái niệm trên ta có thể thấy đặc trưng cơ bản của thẩm định giá bất động sản như sau:

 Khoa học ước tính giá trị bất động sản,

1.2.2 Vai trò của thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế

 Minh bạch hóa giao dịch: Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn… thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

 Giúp cho người quản lý đưa ra các quyết định đầu tư, khai thác sử dụng bất động sản hợp lý hơn, hiệu quả hơn

 Công tác thẩm định giá bất động sản phát triển tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút vốn đầu tư vào các dự án, thúc đẩy kinh tế phát triển

 Công tác thẩm định giá hạn chế việc thất thu thuế từ các giao dịch bất động sản

 Thẩm định giá bất động sản tác động tích cực đến công tác quản lý Nhà nước như xử án, đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng…

1.2.3 Các mục đích thẩm định giá bất động sản

Có thể phân các mục đích thẩm định giá bất động sản theo quan điểm chức năng phục vụ

1.2.3.1 Theo quan điểm chức năng có thể phân ra làm ba mục đích thẩm định:

 Thẩm định giá thông thường: Nhằm đưa ra giá trị ước tính về bất động sản cần thẩm định giá phản ánh các giá trị thị trường thích hợp

 Tư vấn thẩm định giá: Nhằm phân tích, đưa ra ý kiến về một vấn đề xác định do khách hàng yêu cầu Ý kiến này có tác động đến việc đưa ra quyết định cuối cùng

của khách hàng về vấn đề quan tâm

 Tái thẩm định giá: Kiểm định lại kết quả thẩm định do thẩm định viên khác tiến hành nhằm đánh giá chất lượng hay trình bày quan điểm khác về vấn đề thẩm định giá đó

1.2.3.2 Theo quan điểm đối tượng phục vụ có thể chia ra làm hai nhóm

 Khu vực tư nhân: Phục vụ cho các mục đích gắn liền với thị trường, kinh tế, tài chính, tín dụng mà khách hàng chủ yếu là các cá nhân, tổ chức tư nhân có nhu cầu thẩm định giá bất động sản cho các mục đích như: mua bán, chuyển nhượng, bảo hiểm, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh, tư vấn, đầu tư, sáp nhập, giải thể, cho thuê, chứng minh tài sản

 Khu vực công: Phục vụ cho các mục đích gắn liền với công tác quản lý Nhà nước mà khách hàng chủ yếu là các cơ quan, tổ chức Nhà nước có nhu cầu thẩm định giá phục vụ các mục đích như: đánh thuế, phân chia tài sản,bồi thường, thừa

kế, lập khung giá đất…

1.2.4 Cơ sở thẩm định giá bất động sản

Cơ sở khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá thị trường và giá trị phi thị trường

1.2.4.1 Cơ sở giá trị thị trường

Theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, tiêu chuẩn số 1: “Gía trị thị trường của

một tài sản là mức gía ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Nội dung trên đây được hiểu như sau:

1 Mức giá ước tính: đây là yếu tố lượng về tiền sẽ được đưa ra trong trao đổi để lấy bất động sản (giá)

2 Người mua tự nguyện và người bán tự nguyện: điều này có nghĩa là cả hai bên đều có thể đưa ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan để trao đổi và giao dịch

3 Khách quan: có nghĩa là không có mối quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp giữa các

bên để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về số tiền mua, bán

4 Độc lập: Không bị phụ thuộc, không bị ràng buộc bất kỳ nguyên nhân nào khi đưa ra quyết định mua hoặc bán

5 Điều kiện thương mại bình thường: Không có những thay đổi lớn tác động mạnh đến thị trường bất động sản như: thiên tai, địch họa, lạm phát

1.2.4.2 Cơ sở giá trị phi thị trường

Theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, tiêu chuẩn số 2: “ Gía trị phi thị trường

của tài sản là mức giá ước tính theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh theo giá trị thị trường như giá trị đầu tư, giá trị tính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá trị đặc biệt” Các dạng giá trị phi thị trường tiêu biểu trong nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản:

 Gía trị bất động sản chuyên dụng: là giá trị của bất động sản chuyên biệt có công dụng cho một người hoặc một nhóm người sử dụng không đại diện cho thị trường ví dụ giá trị của trường học dành cho người khiếm thị

 Gía trị thế chấp của bất động sản: Gía trị thế chấp thông thường ước tính thấp hơn giá trị thị trường của bất động sản đó tại cùng một thời điểm Do tính chất chuyển hóa thành tiền của bất động sản kém, những rủi ro có thể phát sinh từ khả năng trả nợ hoặc thị trường bất động sản trì trệ

 Gía trị đầu tư của bất động sản: Tùy theo mục đích, kỳ vọng của mỗi nhà đầu tư

mà giá trị của bất động sản là khác nhau đặc biệt trong hoạt động đấu giá

 Giá trị bảo hiểm tài sản của bất động sản: là giá trị ước tính có cân nhắc tới mức

độ rủi ro có thể xảy ra mà công ty bảo hiểm phải bồi thường khi có sự cố xảy ra Gía trị bảo hiểm tài sản của bất động sản thông thường thấp hơn giá trị thị trường tại một thời điểm

 Giá trị tính thuế bất động sản: được tính toán trên một tổng thể chung toàn khu vực và ít thay đổi theo sự biến động về giá cả thị trường

 Giá trị thanh lý của bất động sản: là số tiền ước tính thu được từ việc bán các tài sản gắn liền với đất, giá trị này thông thường được tính gộp và không có số liệu

tương đồng trên thị trường để so sánh

 Giá trị bất động sản đặc biệt: Với những bất động sản có vị trí,đặc điểm riêng biệt có thể kích thích người mua

Tóm lại: Căn cứ vào mục đích, công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với

mỗi người, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản mà thẩm định viên cần lựa chọn đúng cơ sở giá trị cho thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

1.2.5 Đặc trưng của thẩm định giá bất động sản

Do bất động sản có những đặc trưng riêng biệt so với những tài sản khác nên hoạt động thẩm định giá bất động sản cũng có những đặc trưng sau:

 Thẩm định giá bất động sản phải gắn liền với các quy định của Nhà nước: Vì đất đai là thành phần cơ bản của bất động sản thuộc sở hữu của Nhà nước và bất động sản là tài sản có giá trị lớn của nền kinh tế Mặt khác, nội dung định giá phải gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng

 Do bất động sản có tính cố định về vị trí, người ta không thể mang bất động sản đến nơi giao dịch nên trong quá trình định giá bất động sản phải có giai đoạn điều tra, khảo sát hiện trường

 Việc định giá tài sản nói chung và bất động sản nói riêng chỉ là công việc ước tính Trên thực tế không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau và cũng không

có phương pháp định giá nào hoàn toàn chính xác mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất

là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình thành nên quy trình và

phương pháp định giá một cách hợp lý và khoa học

1.2.6.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

 Nội dung của nguyên tắc: Mỗi bất động sản có thế sử dụng vào nhiều mục

đích và đưa ra các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay

thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Theo tiêu

chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì nội dung của nguyên tắc này: “Là cách sử

dụng tốt nhất một bất động sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản”

 Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng bất động sản trên nguyên tắc

khai thác một cách tối đa lợi ích mà bất động sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà bất động sản đó có thể mang lại Vì vậy, giá trị của một bất động sản được thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

 Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên

phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng bất động sản và những lợi ích của việc sử dụng đó Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là

cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất sẽ là cơ sở để ước tính giá trị bất động sản

1.2.6.2 Nguyên tắc thay thế

 Nội dung của nguyên tắc: Mức giá của một bất động sản trên thị trường bị giới

hạn bởi giá của các tài sản cạnh tranh với nó

 Cơ sở đề ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không trả cho một bất

động sản mức giá cao hơn giá của tài sản so sánh mà có cùng mức hữu dụng

 Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên

phải nắm được những thông tin về mức giá, thời gian giao dịch của các bất động sản

so sánh và được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các bất động sản nhằm làm chứng cứ hợp lý cho việc ước tính giá trị của bất động sản cần định giá

1.2.6.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

 Nội dung của nguyên tắc: Gía trị của một bất động sản được quyết định bởi

những lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư

 Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản: là

biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Mặt khác, thẩm định giá thực chất là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai

 Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm

định viên phải dự kiến những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó

để ước tính giá trị bất động sản

1.2.6.4 Nguyên tắc đóng góp

 Nội dung của nguyên tắc: Gía trị của một bất động sản được hình thành bởi sự

tham gia của nhiều yếu tố Khi thẩm định giá một bất động sản cần xác định giá trị phần đóng góp của từng yếu tố vào sự hình thành tính hữu dụng của bất động sản

 Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu

hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể

 Tuân thủ nguyên tắc: Đánh giá một bất động sản như một thể thống nhất chư

không phải như tổng của các thành phần

1.2.6.5 Nguyên tắc cung cầu:

 Nội dung của nguyên tắc: Gía cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị bất

động sản Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị bất động sản Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực Vì vậy, khi so sánh các bất động sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu

tố cung cầu ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cần thẩm định

 Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định

giá bất động sản là dựa vào giá trị thị trường của bất động sản Giá trị thị trường của một bất động sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung Hai yếu tố này luôn luôn thay đổi theo thời gian nên thẩm định viên phải đánh giá được tác động của các yếu tố này và dự báo được sự biến động của chúng trong tương lai

 Tuân thủ nguyên tắc: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng

cứ thị trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu

bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh hay không Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập

Trên đây là 5 nguyên tắc được chấp nhận một cách phổ biến Tuy nhiên, vẫn còn phải kể đến một số nguyên tắc khác như: nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc tuân thủ, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm, nguyên tắc phân phối thu nhập Các nguyên tắc cũng được sử dụng trong quá trình xác định giá trị bất động sản

1.2.7 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

1.2.7.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

a Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng

 Nguyên tắc áp dụng:

 Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản

nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau

 Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng

góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường

 Đất trống

b Kỹ thuật định giá

Trên thực tế không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau nên để tiến hành

so sánh, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản tương tự bất động sản mục tiêu Sau đó tiến hành phân tích các bất

động sản và làm các điều chỉnh cần thiết để tìm giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu Về trình tự có thể chia thành các bước cụ thể như sau:

 Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trong

thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị Thẩm định viên cần phải dựa vào 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

 Tình trạng vật chất của bất động sản: Kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng, thiết kế

 Đặc điểm về mặt bằng: Kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý như: tình trạng ô nhiễm, đặc điểm của hệ thống thoát nước…

 Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan: Bao gồm chất lượng xây dựng và chất lượng kiến trúc của gara, đường đi nội bộ, các bức tường xây, hàng rào, vườn cây và phong cảnh tổng thể

 Đặc điểm về vị trí hay địa diểm:

- Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của bất động sản Nó phản ánh những điều kiện và khả năng tiếp cận tới các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và

xã hội của chủ thể sở hữu bất động sản

- Là các yếu tố phản ánh các đặc điển khác về môi trường xã hội có liên quan tới bất động sản như phong tục tập quán, văn hóa, lối sống của những người hàng xóm, tình trạng sử dụng bất động sản xung quanh…

 Tình trạng pháp lý: Bao gồm các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình trên đất như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình, các quy định pháp lý về quyền hạn về trách nhiệm cho thuê: thời gian, giá thuê

 Thời gian giao dịch: Là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá giao dịch trên thị trường bất động sản

 Các điều khoản và các điều kiện giao dịch:

- Các điều khoản của giao dịch có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản như: Phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, trách nhiệm nộp thuế…

- Các điều kiện và bối cảnh của giao dịch có ảnh hưởng lớn đến tính chất có thể

so sánh được là: tình trạng cung và cầu, phương thức giao dịch, tính chất công khai của việc tiếp thị, mức độ tự nguyện mua bán của các bên và các động thái khác của thị trường

 Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh

được với bất động sản mục tiêu Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch trên thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường

 Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh

nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh

 Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất

động sản chứng cứ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá của các bất động sản Cách điều chỉnh thông dụng là lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện điều chỉnh đối với bất động sản chứng cứ Nếu bất động sản chứng cứ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cứ xuống và ngược lại

 Bước 5: ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất động sản

đã điều chỉnh

c Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

 Ưu điểm: Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất

trong thực tế vì 3 ưu điểm cơ bản sau:

 Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường

để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

 Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường Đó là các bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản Vì vậy, nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

 Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư

 Hạn chế:

 Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng một khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được Nếu ít có bất động sản so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên thì kết quả sẽ có độ chính xác kém

 Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử Đây là điều không thể tránh khỏi Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn Khi đó tính chính xác sẽ thấp

 Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

 Điều kiện áp dụng:

 Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được

 Thị trường phải ổn định, nếu thị trường có biến động sẽ có sai số lớn

 Thường dùng phương pháp so sánh trực tiếp trong các trường hợp: Các bất động sản có tính tương đồng, các mảnh đất trống

1.2.7.2 Phương pháp chi phí:

a Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng

 Nguyên tắc áp dụng:

 Nguyên tắc thay thế: Một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ

không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự

 Các trường hợp áp dụng

 Thẩm định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, các cơ sở lọc dầu

là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường

 Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm

 Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định giá khác

b Kỹ thuật định giá

 Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất

đó là đất trống Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

 Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để tái tạo,thay thế

những công trình xây dựng trên miếng đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

 Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả những điểm

đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá Chi phí tái tạo được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu đã được sử dụng theo đúng nguyên bản nhân (x) giá tại thời điểm cần thẩm định

 Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu có thể thay thế nhân (x) giá tại thời điểm cần thẩm định

 Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm

giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn do lỗi thời chức năng, hao mòn kinh tế

 Hao mòn tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng

Việc ước tính hao mòn tự nhiên có thể theo ba cách:

- Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ Lựa chọn các bất

động sản có đặc điểm cải tạo tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trên thị trường và áp dụngquá trình chiết trừ để tìm ra tổng mức hao mòn

- Cách 2: Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính

sự hao mòn từ đó tính giảm giá công trình

Công thức:

- Cách 3: Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao

n

i

ki ki

T

xT H

1 1

Trong đó: H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %

Hki: Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %

Tki: Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình

n: Số kết cấu chính trong công trình

 Hao mòn do lỗi thời chức năng là hao mòn do giá trị sử dụng của công trình bị giảm do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, lỗi thời về thiết bị…) dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng được yêu cầu sử dụng tốt nhất Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời về chức năng công trình để tính giá trị hao mòn

 Hao mòn kinh tế (còn gọi là hao mòn do tác nhân bên ngoài) Trường hợp hao mòn do giá trị của công trình bị giảm vì các yếu tố bên ngoài như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải….), sử dụng không tương thích, suy thoái kinh tế th́ căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá

 Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trù giá trị hao mòn

lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

 Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng kết

quả bước 1 và kết quả bước 4

c Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

 Ưu điểm:

 Phương pháp này có thể định giá được những bất động sản mà trên thị trường ít

hoặc không có giao dịch như: Nhà thờ, bệnh viện, trường học… Những bất động sản khó có cơ sở để dự báo lợi ích tương lai

 Thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các giao dịch vào mục đích riêng biệt

 Hạn chế:

 Cũng dựa nhiều vào việc thu thập các thông tin, dữ liệu thị trường

 Chi phí nói chung không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Tổng giá trị của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ phận

 Việc tính một số khoản giảm giá có thể trở nên chủ quan và khó thực hiện

 Yêu cầu thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức đặc biệt trong ngành xây dựng

 Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác

1.2.7.3 Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư)

a Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng

 Nguyên tắc áp dụng:

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

 Nguyên tắc cung cầu

 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

 Một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận

b Kỹ thuật định giá

Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp

 Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

 Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau

 Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Là phương pháp sử dụng thu nhập để ước

tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập

 Công thức:

V=

Trong đó: V: Gía trị tài sản

I: Thu nhập ròng trong một năm

R: Tỷ suất vốn hóa

 Các bước tiến hành:

- Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi

loại tỷ suất vốn thích hợp

- Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập

- Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp

o Ước tính thu nhập từ tài sản: vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực hiện (EGI), thu nhập họat động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sỡ hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI)

 Xác định thu nhập ròng mang lại từ ( cho thuê) tài sản theo công thức sau:

-

Thất thu do tài sản không được thu hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa

-

Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động)

 Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với

tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá Các yếu tố xác định tài sản cho thuê tương tự:

 Tương tự về mục đích sử dụng

 Tương tự về hệ số sử dụng đất

 Tương tự về tuổi đời kinh tế còn lại của công trình

 Tương tự về tỷ lệ chi phí duy tu, bảo dưỡng

 Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân (X) tổng thu nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống (không có khách thuê) và do thanh toán dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự

 Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản: Gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp

 Chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không Ví dụ:

- Chi phí về thuế bất động sản

- Chi phí về bảo hiểm nhà cửa

 Chi phí gián tiếp: là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số

lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít Ví dụ:

- Chi phí quản lý

- Chi phí mua ngoài: điện, nước, gas, dọn vệ sinh

- Chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ

- Dọn vệ sinh, duy tu

- Chi phí tân trang

o Xác định tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập:

Tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường Điểm cơ bản là các tài sản phải tương đồng

về rủi ro, thu nhập, chu phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá

Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hóa

 Phương pháp 1:

TTỷ suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của nhà

đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro Trong đó:

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm

Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính, rủi ro thanh khoản

 Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản, theo công thức sau:

M x Rm + ( 1- M ) x Re = R0Trong đó:

R0 : tỷ suất vốn hóa

M : tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản

(1 – M): tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản

Rm: tỷ suất thu hồi vốn

Re: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư

 Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán

 Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF): Là phương pháp ước tính giá trị

của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập

r

V r

CF

)1()1(

CF

)1()1(

- Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản

- Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản

- Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí

- Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ

- Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp

- Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên

c Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

 Điều kiện áp dụng:

 Phù hợp khi định giá bất động sản có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý Với bất động sản có thu nhập không đều thì có thể sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền

 Dòng thu nhập trong tương lai có thể tính toán một cách đáng tin cậy

 Những rủi ro liên quan tới bất động sản thẩm định có thể ước lượng được

 Giá trị thu hồi của bất động sản có thể dự tính được

 Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư

1.2.7.4 Phương pháp thặng dư

a Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng

 Nguyên tắc áp dụng:

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

 Nguyên tắc lợi ích tương lai

 Trường hợp áp dụng: Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng để thẩm định đối với

những bất động sản có tiềm năng phát triển

 Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển

 Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển bao gồm:

 Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng (đường, hệ thống cấp thoát nước cho toàn khu, hệ thống điện)

 Chi phí xây dựng, xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng

 Chi phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát triển mới

 Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc chon thuê nền đất hoặc toàn bộ công trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo…

 Lãi vay ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế x lãi suất ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư

 Được sử dụng để đánh giá những bất động sản có tiềm năng phát triển

 Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

 Nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản

 Hạn chế:

 Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất

 Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

 Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ước tính các chi phí và giá bán

 Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính các chi phí và gía bán

 Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy là giả định tất cả các dòng tiền xảy ra trong cùng một thời điểm mà giả định này là không hiện thực

 Điều kiện áp dụng:

 Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao

 Thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

 Cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá phương án phát triển bất động sản

 Phương pháp này được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và cơ hội đầu tư vào bất động sản… Được người mua nhà xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền

để cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí

tương đương sẽ gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản

b Kỹ thuật định giá

 Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ: bao gồm tất cả

các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng

ký với cấp có thẩm quyền

 Bước 2: Xác định tổng chi phí bao gồm:

 Chi phí nguyên, nhiên vật liệu: Hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh như: nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn, xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu, vật tư… sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng

 Chi phí lãi vay ngân hàng

 Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công, điện, nước, gas, điện thoại, sửa chữa, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị…

 Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản: Là phần còn lại sau khi lấy

tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công cho nhà đầu tư

 Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản

Giá trị thị trường của bất động sản =

c Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

 Ưu điểm:

Định giá được những bất động sản mà giá trị của tài sản phụ thuộc chủ yếu vào khả năng sinh lời của bất động sản

 Hạn chế:

 Khó khăn trong việc xác định sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

 Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa

 Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng được đối với những tài sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận

 Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thật của tài

sản Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của việc làm việc chăm chỉ quá mức của người vận hàng tài sản đó

 Muốn làm việc tốt theo phương pháp này thẩm định viên phải có kiến thức tốt

về loại hình kinh doanh mà tài sản sử dụng

 Cơ sở giá trị của thẩm định giá: Giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

 Khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá

 Ngày có hiệu lực của ý kiến thẩm định giá

 Xác định những điều kiện ràng buộc đối với tài sản: Những giới hạn về tính pháp lý, nguồn dữ liệu, công dụng của tài sản…

 Xác định nguồn dữ liệu cấn thiết cho công việc thẩm định

1.3.2 Lên kế hoạch thẩm định giá

 Xác định phạm vi công việc

 Xác định các tài liệu cần thu thập

 Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy

và phải được kiểm chứng

 Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu nhập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh

 Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

1.3.3 Thu thập số liệu và phân tích thông tin

 Thu thập số liệu về thị trường tài sản trong khu vực