Bị đơn là ông Liễu Thanh Quảng trình bày: Nhà, đất ông sở hữu và sử dụng tại số 31 Phan Huy Chú trước đây là số 8 phố Lao Động liền kề với đất ông Thực được cấp có nguồn gốc ông thuê của
Trang 1MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
NỘI DUNG CHÍNH 2
A- Lời nói đầu 2
B- Giải quyết vấn đề 3
I) Tóm tắt vụ án : 3
II) Các quyết định của tòa án: 4
III) Căn cứ pháp lí để giải quyết vụ án: 7
IV) Bình luận về việc giải quyết vụ án của Tòa án: 9
V) Quan điểm của nhóm về giải quyết vụ án: 11
C- Kết luận 12
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 14
Trang 2NỘI DUNG CHÍNH
A- Lời nói đầu
Do nhiều nguyên nhân mà trong những năm trở lại đây, tình hình khiếu nại, tố cáo của công dân diễn ra một cách phức tạp, số lượng gia tăng, trong đó khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về sở hữu bất động sản (ví dụ như: đất đai, nhà ở…) chiếm số lượng lớn, khoảng 80% so với các khiếu nại, tố cáo trong cả nước, có những tỉnh, thành phố riêng về đất đai chiếm số lượng rất lớn như: thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng, Hà Tây, Thái Bình, Cần Thơ, Hải Dương, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Bến Tre, Đồng Tháp, An Giang, Sóc Trăng
Tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp của công dân trong lĩnh vực sỡ hữu bất động sản diễn ra gay gắt, phức tạp ở hầu hết các địa phương trong cả nước, nhiều nơi đã trở thành điểm nóng Số lượng đơn vượt cấp gửi đến các cơ quan ở Trung ương nhiều, nội dung thể hiện tính bức xúc gay gắt, không chấp nhận với cách giải quyết của chính quyền địa phương Số lượng công dân đến khiếu nại trực tiếp tại phòng tiếp công dân của các địa phương, các cơ quan ở Trung ương hàng năm cao Nhiều vụ việc công dân tụ tập thành đoàn, đi xe, căng cờ, biểu ngữ… kéo đến các cơ quan chính quyền, Đảng… nhằm gây áp lực đòi được giải quyết quyền lợi theo yêu cầu Số lượng công dân tập trung đông chủ yếu ở các
kỳ họp Hội đồng nhân dân, Quốc hội, Đại hội Đảng, có nơi công dân tập trung huy động thương binh, phụ nữ, người già, trẻ em bao vây trụ sở chính quyền xã, huyện, tỉnh, doanh nghiệp gây mất trật tự, an toàn xã hội Tình hình trên nếu không được xử lý kịp thời sẽ rất phức tạp, gây tâm lý hoang mang, thiếu tin tưởng vào chính quyền, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và lợi ích quốc gia Tuy nhiên, việc xử lý những vụ việc về tranh chấp bất động sản
Trang 3trong thực tiễn xét xử Nhận thức được vấn đề này, nhóm chúng em đã bàn bạc
và quyết định chọn đề bài số 2 để làm rõ về vấn đề này
Bài làm của nhóm còn nhiều thiếu sót, mong thầy cô và các bạn đọc, nhận xét để bài làm được hoàn thiện hơn Nhóm chúng em xin chân thành cảm ơn !
B- Giải quyết vấn đề
I) Tóm tắt vụ án :
Tranh chấp quyền sử dụng đất (tranh chấp ranh giới) giữa:
- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hữu Thực sinh năm 1960; trú tại tổ dân cư số
4, khu Tân Mỹ 2, thị trấn Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn
- Bị đơn: Ông Liễu Thanh Quảng sinh năm 1938; trú tại nhà số 31, đường
Phan Huy Chú, khối Cửa Nam, phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện đề ngày 14/7/2008 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu Thực trình bày:
Tại Quyết định số 1124/QĐ-UBND ngày 12/7/2006, ông được UBND thành phố Lạng Sơn giao đất và thu tiền sử dụng đất đối với 43,2m2 tại đường Phan Huy Chú, khối Cửa Nam, phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn (thuộc thửa đất số 185, tờ bản đồ 48 phường Chi Lăng) và đến ngày 29/9/2006 UBND thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho ông Liền kề với diện tích đất ông được cấp nêu trên là nhà, đất của ông Liễu Thanh Quảng Ông Quảng đã xây dựng công trình phụ, ban công tầng 2, tầng 3 nhà ông Quảng lấn sang phần đất của ông khoảng 5m2 (bao gồm cả phần khoảng không
và phần mặt đất), ông đã yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết nhưng hai
Trang 4bên không hoà giải được Do đó, ông khởi kiện đề nghị Toà án buộc ông Quảng trả lại ông diện tích đất đã lấn chiếm nêu trên
Bị đơn là ông Liễu Thanh Quảng trình bày: Nhà, đất ông sở hữu và sử
dụng tại số 31 Phan Huy Chú (trước đây là số 8 phố Lao Động) liền kề với đất ông Thực được cấp có nguồn gốc ông thuê của Nhà nước từ năm 1967, đến năm
1991 do nhà xuống cấp ông đã xin phép và được chính quyền cho ông xây dựng mới Đến năm 2001, Nhà nước bán căn nhà này cho ông (Quyết định số
615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 của 615/QĐ-UBND tỉnh Lạng Sơn) và ngày 25/11/2004 ông được UBND thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 51m2 đất Ông Thực cho rằng ông lấn chiếm đất của ông Thực là không đúng, vì căn nhà vẫn nguyên hiện trạng từ khi ông mua của Nhà nước, nên ông không đồng ý với yêu cầu của ông Thực
II) Các quyết định của tòa án:
* Tại bản án dân sự sơ thẩm số 06/2009/DSST ngày 17/4/2009, TAND
huyện thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn với nhận định (tóm tắt):
Căn nhà gia đình ông Quảng đang sử dụng có nguồn gốc là nhà thuộc sở hữu Nhà nước và liền kề là ngõ đi chung rộng khoảng 1m Năm 1991, ông Quảng xây dựng mới, ông Quảng đã xây dựng công trình phụ, đổ ban công tầng
2, tàng 3 chờm ra ngõ đi chung nhưng không cơ quan chức năng nào có ý kiến
và Công ty quản lý nhà thu tiền nhà theo diện tích mà ông Quảng đã xây dựng, nên phần đất phía Đông (đất ngõ) mà ông Quảng đã xây dựng công trình phụ và ban công, Nhà nước đương nhiên quản lý từ năm 1991 Sau đó năm 2001 ông Quảng mua lại căn nhà theo hiện trạng đã xây dựng từ năm 1991, nên phần đất gắn liền với công trình phụ và phía dưới ban công đương nhiên thuộc quyền sử dụng của ông Quảng Năm 2004 ông Quảng kê khai và được cấp giấy chứng
Trang 5nhận quyền sử dụng 51m2 đất theo số đo của Công ty kinh doanh nhà đã bán cho ông Quảng Việc các cơ quan chức năng cho rằng diện tích gắn liền với khu vệ sinh và nằm dưới ban công, ông Quảng không kê khai nên không cấp và là đất công là không đúng với thực tế, là sai sót của các cơ quan chức năng, nên dẫn đến việc cấp trùng diện tích đất nêu trên cho ông Thực và dẫn đến tranh chấp
Từ đó quyết định:
Bác đơn yêu cầu của ông Nguyễn Hữu Thực đòi ông Liễu Thanh Quảng trả lại 5m 2 đất và khoảng không là không có căn cứ Ranh giới phía đông nhà đất của ông Quảng giáp đất nhà ông Thực được xác định như sơ đồ hiện trạng kèm bản án
Ngoài ra, Toà án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và tuyên quyền kháng cáo
Sau khi xét xử sơ thẩm, bà Rỉ kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm
* Tại bản án dân sự phúc thẩm số 38/2009/DSPT ngày 24/8/2008, Toà
án nhân dân tỉnh Lạng Sơn với nhận định (tóm tắt): Khi xây dựng lại nhà năm
1991, gia đình ông Quảng đã xây dựng không đúng sơ đồ thiết kế kèm theo giấy phép, cụ thể là ban công tầng 1, tầng 2 đã lấn sang ngõ đi chung và phần công trình tường rào, bể nước cũng không có trong thiết kế Tại phiên toà phúc thẩm ông Quảng cũng thừa nhận việc xây dựng ban công tầng 1, tầng 2, phần công trình tường rào, bể nước không có trong sơ đồ thiết kế và vượt quá phạm vi đất được sử dụng Ông Quảng cũng không kê khai phần đất đã xây dựng công trình
vượt quá giấy phép để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Theo
Quyết định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 thì UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ bán cho ông Quảng nhà cấp 4 với diện tích 24,9m2 (như giấy phép thiết kế sửa chữa lớn),
Trang 6nên việc ông Quảng cho rằng ông mua nhà của Nhà nước nên hiện trạng ngôi nhà như thế nào ông sử dụng đến đó Khi giao đất cho ông Thực, UBND thành phố Lạng Sơn đã trừ phần tiếp giáp nhà ông Quảng khoảng trống có chiều rộng
là 0,38m, nhưng phần công trình của ông Quảng vẫn lấn vào đất của ông Thực, nên cần buộc ông Quảng tháo dỡ phần công trình xây dựng trên phần đất ông Thực được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để trả lại đất cho ông Thực
Từ đó quyết định:
1 Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu Thực Giao cho ông Thực được sử dụng diện tích đất tranh chấp là 4,64m 2 (gồm 2,4m 2 trên đó gia đình ông Quảng đã xây dựng công trình tường rào, bể nước và 2,24m 2 là phần ban công mái tôn nhà ông Quảng lấn sang khoảng không trên đất).
2 Buộc ông Liễu Thanh Quảng phải tháo dỡ các công trình đã làm trên phần đất nêu trên để trả quyền sử dụng đất cho ông Thực, cụ thể:
- Tháo dỡ công trình: tường rào, một phần bể nước ăn đã xây trên diệ tích đất là 2,4m 2 là hình KK1L1L với các kích thước KK1 = LL1 = 4,06m, K1L1 = 0,56m (0,94m - 0,38m) và KL =0,65m (1,03m - 0,38m).
- Tháo dỡ phần ban công tầng 1 của nhà ông QUảng lẫn chiếm sang phần đất cấp cho hộ ông Thực diện tích là 1,13m 2 là hình CC1D1D với CC1 = DD1 = 5,15m và CD = C1D1 = 0,22m (0,60m - 0,38m); tháo dỡ một phần nhà vệ sinh nằm trên phần ban công bị tháo dỡ trên.
- Tháo dỡ phần ban công tầng 2 của nhà ông Quảng lẫn chiếm sang phần đất cấp cho hộ ông Thực diện tích là 2,24m 2 là hình CC1E1E với CC1 = EE1 = 5,15m và CE = 0,39m (0,77m - 0,38m); CE1 = 0,48m (0,86m - 0,38m).
Trang 7- Tháo dỡ phần mái tôn tầng 3 lấn sang diện tích đã giao cho anh Thực nêu trên.
Ngoài ra, Toà án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí
III) Căn cứ pháp lí để giải quyết vụ án:
1 Điều 256 BLDS về quyền đòi lại tài sản :
“Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và Điều 258 của Bộ luật này ”
2 Điều 265 về nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản:
“1 Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại
từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp
2 Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Trang 83 Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người
sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.”
4 Khoản 1 Điều 267 về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
“1 Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật
về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách
mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh…”
5 Điều 599 về nghĩa vụ hoàn trả
“1 Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản của người khác mà không có căn cứ pháp luật thì phải hoàn trả cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp tài sản đó; nếu không tìm được chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp tài sản đó thì phải giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này
2 Người được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật làm cho người khác bị thiệt hại thì phải hoàn trả khoản lợi đó cho người bị thiệt hại, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này.”
6 Điều 10 Luật Xây dựng 2003 quy định về các hành vi nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng :
“…2 Xây dựng công trình sai quy hoạch, vi phạm chỉ giới, cốt xây dựng; không có giấy phép hoặc xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp
…6 Cơi nới, lấn chiếm không gian, khu vực công cộng, lối đi và các sân bãi khác đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố…”
Trang 97 Khoản 1 Điều 9 Nghị định 105/2009/NĐ – CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định về việc lấn chiếm đất :
“ 1 Lấn, chiếm đất mà không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2
và khoản 3 điều này thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a Phạt tiền từ năm trăm nghìn (500.000) đồng đến hai triệu (2.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức một (1)
b Phạt tiền từ hai triệu (2.000.000) đồng đến mười triệu (10.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức hai (2)
c Phạt tiền từ mười triệu (10.000.000) đồng đến ba mươi triệu (30.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức ba (3)
d Phạt tiền từ ba mười triệu (30.000.000) đồng đến một trăm triệu (100.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức bốn (4).”
IV) Bình luận về việc giải quyết vụ án của Tòa án:
Thứ nhất, tòa án sơ thẩm đã có thiếu sót khi nhận định rằng năm 2001 ông
Quảng mua lại căn nhà theo hiện trạng đã xây dựng từ năm 1991, nên phần đất gắn liền với công trình phụ và phía dưới ban công đương nhiên thuộc quyền sử dụng của ông Quảng Tuy nhiên, khi tòa phúc thẩm điều tra lại thì phát hiện rằng theo Quyết định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 thì UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ bán cho ông Quảng nhà cấp 4 với diện tích 24,9m2 (như giấy phép thiết kế sửa chữa lớn), nên việc ông Quảng cho rằng ông mua nhà của Nhà nước nên hiện trạng ngôi nhà như thế nào ông sử dụng đến đó là không có căn cứ pháp luật Trong khi đó, tòa sơ thẩm chỉ xem xét giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không xem xét đến quyết định trên Vì vậy, theo điều 256 BLDS về quyền kiện đòi tài sản : “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người
Trang 10chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó…” thì ông Thực có quyền kiện ông Quảng để đòi lại 5m2 phần diện tích đất bị ông Quảng lấn chiếm Do đó quyết định của Tòa án
sơ thẩm khi bác đơn yêu cầu của ông Nguyễn Hữu Thực đòi ông Liễu Thanh Quảng trả lại 5m2 đất và khoảng không là không hợp lý
Thứ hai, trong quá trình xây dựng cũng như sử dụng nhà, ông Liễu Thanh
Quảng đã lấn chiếm 5m2 phần diện tích đất thuộc quyền sở hữu của ông Thực Việc này đã xâm phạm quy định của pháp luật về nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản (Điều 265 BLDS) và nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng (Điều 267 BLDS) Bên cạnh đó, do phần diện tích 5m2 là thuộc sở hữu hợp pháp của ông Thực, do vậy, việc lấn chiếm phần diện tích này của ông Quảng là việc chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật Dựa theo khoản 1 Điều 599 BLDS
về nghĩa vụ hoàn trả thì ông Liễu Thanh Quảng phải có nghĩa vụ dỡ bỏ phần diện tích đã lấn chiếm (5 m2) của ông Nguyễn Hữu Thực Từ đó, chúng ta có thể
nhận thấy rằng quyết định của tòa án phúc thẩm, theo đó “chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu Thực Giao cho ông Thực được sử dụng diện tích đất tranh chấp là 4,64m 2 (gồm 2,4m 2 trên đó gia đình ông Quảng đã xây dựng công trình tường rào, bể nước và 2,24m 2 là phần ban công mái tôn nhà ông Quảng lấn sang khoảng không trên đất) Buộc ông Liễu Thanh Quảng phải tháo
dỡ các công trình đã làm trên phần đất nêu trên để trả quyền sử dụng đất cho ông Thực” là hoàn toàn chính xác.
V) Quan điểm của nhóm về giải quyết vụ án:
Thứ nhất, theo nhóm chúng em thấy, ông Quảng đã gian dối trong việc kê
khai phần đất đã xây dựng vượt quá giấy phép, dẫn đến việc nhầm lẫn trong việc