Việc thực hiện đề tài "Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau" trong thời gian từ tháng 3/2016 đến tháng 8/2016, vớ
Trang 1-iii-
TÓM TẮT
Hiện nay đất nước đang thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trong đó đất đai là tư liệu có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động phát triển kinh
tế và ổn định xã hội Kể từ khi Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai (LĐĐ) năm 1993
ra đời, người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) Tuy vậy, cùng với sự phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, cùng với việc dân
số ngày một tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn, thì tình hình thị trường chuyển nhượng QSDĐ cũng diễn ra rất sôi động, phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, những vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ Tòa án phải thụ lý giải quyết ngày càng nhiều
Đứng trước tình hình đó Đảng và Nhà nước ta đề ra nhiều chủ trương cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, ổn định
xã hội Do đó, việc nghiên cứu một cách toàn diện về vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là yêu cầu cấp thiết trong công cuộc xây dựng, phát triển đất nước, ổn định xã hội của Đảng và Nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay
Việc thực hiện đề tài "Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng
đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau" trong thời gian từ tháng
3/2016 đến tháng 8/2016, với mục tiêu nghiên cứu các văn bản tố tụng nhằm đảm bảo công tác xét xử nói chung và tuyên truyền pháp luật về đất đai nói riêng đến mọi người dân tại tỉnh Cà Mau Đề tài đã tổng hợp số liệu các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: tranh chấp quyền ranh giới sử dụng đất, tranh chấp quyền sử dụng đất là di sản thừa kế,… giai đoạn 2013- 2015 tại Tòa án nhân dân tỉnh
Cà Mau; qua đó, phân tích, so sánh số liệu và nhằm tìm ra nguyên nhân giải quyết vụ
án được chính xác Bằng phương pháp của triết học duy vật biện chứng, duy vật lịch
sử Mác xít, trong đó kết lý luận và thực tiễn, phương pháp phân tích tổng hợp.Thông qua các phương pháp trên, đề tài nghiên cứu khái quát thực tiễn tranh chấp và giải quyết
Trang 2-iv-
tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau Kết quả nghiên cứu phát hiện những hạn chế từ các văn bản tố tụng, các văn bản Luật
Từ cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau, tác giả đưa ra các yêu cầu nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, giải pháp nhằm nông cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau./
Trang 3-v-
ABSTRACT
Currently, our country is implementing the revolution, industrialization, modernization and development of the socialist-oriented market economy
In which, the land is material that has a very important role for the activity of economic development and social stability Sincepromulgation of Constitution in
1992 and the Land Law in 1993, the land users have right to transfer land use rights (LUR) However, along with economic development, the increasing urbanization rate and the growing population, the demand for land is growing, the transferring market situation of land use rights also is very vibrant, complex, leading to more disputes arising, the cases of disputes in land use right transfer contract handled by the Court that are increasing
Facing with that situation, our Party and State proposed several guidelines for improving the legal system related to the settlement of disputes in land use right transfer contract, to meet the requirements of economic development, society stability Therefore, a comprehensive study on the issue of settlement of disputes in land use right transfer contract is a critical requirement in the building, development
of our country, social stability of our Party and State in the current period
The implementation of the thesis "Settlement of disputes in land use right
transfer contract from trial practice in the People's Court in Ca Mau Province" in
the period from March, 2016 to August 8, 2016, with the goal of researching the procedural documents to ensure that the work of trial advocacy in general and land legislation propaganda in particular to people in Ca Mau Province The thesis synthesized data from the cases of disputes in land use right transfer contract such as: Boundary disputes in land use, land use rights disputes as inheritance, the period of 2013- 2015 at the People's Court of Ca Mau Province; thereby, analyzing and comparing data to find the cause for the right settlement By the method of dialectical materialism philosophy, Marxist historical materialism, in which including the theoretical and practical, the integrated analysis method Through the methods above,
Trang 4-vi-
the research thesis has generalized practices of disputes and settlement of disputes in land use right transfer contract at People's Court Ca Mau Research results detect limits from the procedural documents, the legal document
From a theoretical basis and practical for application of the law in settlement of disputes in land use right transfer contract at the People's Court of Ca Mau, the author has made requirement to improve the efficiency of settlement of disputes in land use right transfer contract, solutions to improve the efficiency of settlement of disputes
in land use right transfer contract at the People's Court of Ca Mau./
Trang 5-vii-
MỤC LỤC
Trang tựa
Quyết định giao đề tài
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
TÓM TẮT iii
ABSTRACT v
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT x
DANH SÁCH CÁC BẢNG xi
PHẦN MỞ ĐẦU 1
1 Lý do chọn đề tài 1
2 Tình hình nghiên cứu 2
3 Mục tiêu nghiên cứu 3
4 Nhiệm vụ nghiên cứu 4
5 Phương pháp nghiên cứu 4
6 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5
7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 5
8 Kết cấu của luận văn 5
PHẦN NỘI DUNG 6
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TOÀ ÁN 6
1.1 Một số vấn đề lý luân chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6
1.1.1 Các khái niêm: Quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6
1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 6
1.1.1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11
Trang 6-viii-
1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.1.3 Nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất 17 1.1.3.1 Nguyên nhân của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.1.3.2 Hậu quả của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.2 Những vấn đề lý luân về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án 20 1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của tòa án 20 1.2.2 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của tòa án 22 1.3 Cơ sở pháp lý của giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án 25
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU 30
2.1 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa
án nhân dân tỉnh Cà Mau 30 2.1.1 Những vấn đề phát sinh trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân 33 2.1.1.1 Vấn đề phát sinh do sự thay đổi của chế độ sở hữu đất đai 33 2.1.1.2 Vấn đề phát sinh do sự thay đổi của các quy định của pháp luật dân sự
và pháp luật đất đai 34 2.1.2 Trình tự giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 35 2.2 Thực tiễn những hạn chế trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại Toà án nhân dân tỉnh Cà Mau 36
Trang 7-ix-
2.3 Một số hạn chế, vướng mắc phát sinh trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau
thời gian qua 46
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO PHÁP LUẬT TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC TIỄN TẠI TAND TỈNH CÀ MAU 53
3.1 Hoàn thiện pháp luật về đất đai 53
3.2 Hoàn thiện pháp luật có liên quan đến quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 54
3.3 Hoàn thiện quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 55
3.4 Hoàn thiện về cách tổ chức thực hiện 55
3.5 Hoàn thiện về cơ chế phối hợp 59
KẾT LUẬN 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO 62
Trang 8-x-
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
BLDS : Bộ luật dân sự
BLTTDS : Bộ luật tố tụng dân sự
LĐĐ : Luật đất đai
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
TAND : Toà án nhân dân
TANDTC : Toà án nhân dân tối cao
UBND : Uỷ ban nhân dân
Trang 9-xi-
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 2.1
Thống kê thụ lý và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyến nhượng QSDĐ ở cấp huyện tại TAND tỉnh Cà
Mau từ năm 2013 – 2015
31
Bảng 2.2
Thống kê thụ lý và giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở cấp tỉnh của TAND tỉnh Cà Mau từ năm 2013 – 2015
31
Bảng 2.3 Tình hình giải quyết đối với từng loại tranh chấp QSDĐ
của TAND tỉnh Cà Mau từ năm 2012 – 2014 32
Trang 10-1-
PHẦN MỞ ĐẦU
1 Lý do chọn đề tài
Thực trạng tranh chấp về bất động sản nói chung và về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề phức tạp, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước và ổn định xã hội Nguyên nhân của các tranh chấp như thế nào, cơ chế giải quyết tranh chấp có bảo vệ được kịp thời
và chính xác các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch hay không là những vấn đề rất quan trọng và cần phải được thực hiện phù hợp với các quy định của pháp luật (bao gồm cả pháp luật nội dung cũng như pháp luật hình thức)
Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu về các quy định pháp luật hiên hành cũng như đi sâu vào phân tích, đánh giá những vướng mắc qua thực tiễn xét xử là nội dung quan trọng để góp phần hoàn thiên cơ chế giải quyết tranh chấp này hiện nay tại Tòa án, nhằm bảo vệ được quyền và lợi ích tối đa của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Những năm qua, tình hình khởi kiên đối với tranh chấp về đất đai mà đặc biệt
là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng với tính chất và mức độ khá phức tạp Thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau đối với các dạng tranh chấp này cũng ngày càng gia tăng và chiếm tỷ lệ lớn nhất trong các dạng tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Mỗi năm, Toà án nhân dân các cấp thụ lý và giải quyết hàng ngàn vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhìn chung, ngành toà án nhân dân đã giải quyết thành công một số lượng lớn các vụ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, chất lượng xét xử ngày càng cao, phần nào bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức xã hội và công dân Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận rằng, vì nhiều lý do khác nhau, nhiều lúc, nhiều nơi hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai chưa thực sự đem lại hiệu quả như mong muốn Số lượng án bị hủy, sửa ngày càng gia tăng Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vẫn đang tồn tại, là một vấn đề bức xúc, tình trạng hợp đồng được giao kết giả tạo,
Trang 11-2-
lừa dối nhau, thực hiên chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật, hình thức của hợp đồng, không tuân thủ theo quy định của pháp luật xâm phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội và đặc biệt là gây nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa Bên cạnh đó, việc xác định tính hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật vẫn còn bộc lộ nhiều vấn đề bất cập, các quy định có sự chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều lúng túng trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, điều đó gây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá của cơ quan
có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp
Qua nghiên cứu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện hành để giải quyết tại Tòa án nhằm phát hiện ra những hạn chế, thiếu sót, bất cập của hệ thông pháp luật và từ đó đưa ra được những kiến nghị, các giải pháp giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền có những điều chỉnh phù hợp, góp phần tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp luật về đất đai cho phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của đất nước trong điều kiện hội nhập hiện nay là việc làm mang ý nghĩa to lớn Sự nhận thức đúng đắn, đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án
Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài "Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa
án nhân dân tỉnh Cà Mau" làm luận văn thạc sĩ của học viên
2 Tình hình nghiên cứu
Thời gian gần đây, có nhiều công trình nghiên cứu, nhiều bài viết của các nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai và trong ngành Tòa án đề cập đến vấn
đề tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án ở cả khía cạnh lí luận và thực tiễn Cụ thể: Đề tài khoa học cấp bộ năm 2001 của Toà án nhân dân tôi
Trang 12-3-
cao, do Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền
giải quyết của Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học của Châu Huế (2003), Khoa Luật,
Đại học quôc gia Hà Nội; “Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003 ”,
Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước và Pháp
luật; đề tài “Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh
chấp về quyền sử dụng đất tại toà án nhân dân”; “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án từ thực tiễn tại Tp Đà Nẵng” Luận văn thạc sỹ luật học của Mai Thị Tú Oanh
(2008); Báo cáo tham luận “Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án nhân
dân - Kiến nghị và giải pháp” của TS Nguyễn Văn Cường và cử nhân Trần Văn
Tăng, Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, ngày 08 - 09 tháng 10
năm 2008 tại Buôn Mê Thuột - Đắc Lắc; chuyên khảo “Pháp luật dân sự và thực tiễn
xét xử” của tác giả Tưởng Duy Lượng, do Nxb Chính trị quôc gia xuất bản năm 2008
và tái bản có sửa chữa, bổ sung năm 2009
Nhìn nhận một cách tổng quan thì các công trình, các bài viết nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác nhau về những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về tranh chấp đất đai và hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai Tuy nhiên, một công trình nghiên cứu độc lập và riêng về tranh chấp và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt lại đặt vấn đề nghiên cứu từ thực tiễn thực thi tại Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau thì đây là công trình mang tính chuyên biệt
và chưa được nghiên cứu trước đây Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tôi vẫn mang ý nghĩa lí luận và thực tiễn sâu sắc
3 Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài " Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ
thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau" có mục đích làm sáng tỏ những
vấn đề lý luận và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau Từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiên pháp luật và tổ chức thực hiên pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Viêt Nam