THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quản lý và phát triển thị trường bất động sản...27 CHƯƠNG II:...40 quá trình hình thành, phát triển và quản lý Nhà nước đối với thị trường bấ

TRƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN Trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản

Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường đất đai -

bất động sản ở Việt Nam

Hà nội 2/2006

Mục lục

Danh mục bảng, biểu đồ 2

Các chữ viết tắt 2

lời mở đầu 3

Chương I: 5

cơ sở khoa học về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 5

1.1 khái niệm, đặc điểm về bất động sản và thị trường bất động sản 5

1.2 vai trò và nội dung quản lý nhà nước đối với sự phát triển thị trường bất động sản 17

1.3 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quản lý và phát triển thị trường bất động sản 27

CHƯƠNG II: 40

quá trình hình thành, phát triển và quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở nước ta trong những năm qua .41

2.1 Thực trạng phát triển thị trƯờng bất động sản ở nƯớc ta .41

2.2 quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản ở nước ta trong những năm qua: kết quả đã đạt được và những tồn tại .67

2.3 NGUYÊN NHÂN Và NHữNG BàI HọC KINH NGHIệM RúT RA 92

CHƯƠNG III: 100

các giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước đối với phát triển thị trường bất động sản ở nước ta 100

3.1 Mục tiêu, quan điểm phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta 100

3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở nước ta 103

Kết luận 122

Tài liệu tham khảo 124

Danh mục bảng, biểu đồ Trang

Bảng số 1: Hình thức sở hữu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh 49Bảng số 2: Tỷ trọng các loại nhà ở đô thị hiện nay 55Bảng số 3: Tỷ lệ hộ có dự định xây dựng hoặc cải tạo nhà ở (theo

Bảng số 4: Nguyện vọng được cải thiện chỗ ở trong các nhà

Bảng số 5: Giá đất trên địa bàn các quận nội thành Hà Nội từ quý

Bảng số 6: Kết quả điều tra về sử dụng đất ở 4 khu đô thị mới tại

lời NóI đầu

Thị trường bất động sản tại Việt Nam chính thức được hình thành từnăm 1993, sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

và đến năm 1996, lần đầu tiên khái niệm “Thị trường bất động sản” đượcchính thức đề cập trong văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII Sauhơn 10 năm phát triển, thị trường bất động sản nước ta đã trải qua 2 cơn sốtvới những diễn biến bất thường Có nhiều nguyên nhân tạo ra những diễnbiến bất thường của thị trường, song nguyên nhân cơ bản là Nhà nước chưa

có giải pháp hữu hiệu trong việc điều tiết các nguồn cung và kiểm soát cáclực lượng cầu Sự thiếu thông tin, không minh bạch về các nguồn cung làmgia tăng thêm tính không hoàn hảo là đặc tính cố hữu vốn có của thị trườngbất động sản, làm gia tăng tình trạng đầu cơ đẩy giá bất động sản lên caothông qua các giao dịch ngầm

Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta đã cho thấy rõvai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước đốivới sự phát triển đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế Trongnhững năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triểnmạnh, hoạt động của thị trường bất động sản (BĐS) ngày càng trở lên sôiđộng và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước.Các quan hệ cung cầu và giao dịch về BĐS chủ yếu đang diễn ra thông quathị trường ngầm, phi chính thức; Sự biến động bất thường về giá cả BĐS(đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và những “cơn sốt đấtđai” cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Những diễnbiến phức tạp của thị trường BĐS, sự yếu kém trong công tác quản lý Nhànước đối với sự phát triển của thị trường BĐS đã và đang gây nhiều khókhăn trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế,thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Đất đai - nguồn tài nguyên quốc gia thuộc sở hữu chung của toàn

xã hội Trong nền kinh tế thị trường, quản lý Nhà nước về đất đai - bấtđộng sản vừa đòi hỏi tuân thủ các yêu cầu và quy luật điều tiết của cơchế thị trường, vừa đảm bảo giữa vững vai trò điều tiết của Nhà nước đốivới nguồn tài nguyên quốc gia thuộc sở hữu toàn xã hội mà Nhà nước làngười chủ đại diện Để thực hiện vai trò đó, vấn đề cốt yếu là phảinghiên cứu đề xuất một hệ thống các công cụ và chính sách kinh tế trong

quản lý đất đai phù hợp với cơ chế thị trường thay thế cho các công cụ

và chính sách quản lý mang tính hành chính, ngăn cấm, ép buộc khôngthích ứng thậm chí còn cản trở sự vận hành và phát triển của thị trườngđất đai – bất động sản hiện nay

Trước tình hình đó, gần đây trong các Nghị quyết của BCH TWĐảng và các chương trình hành động của Chính phủ đều nhấn mạnh sự cầnthiết phải tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước nhằm thúc đẩy sự hìnhthành và phát triển thị trường BĐS Trước yêu cầu đó, là một đơn vị cóchức năng nghiên cứu và đào tạo về quản lý đất đai và bất động sản, chúng

tôi xin giới thiệu cuốn sách " Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực

quản lý nhà nước về thị trường đất đai - bất động sản ở Việt Nam".

Cuốn sách này tập trung vào giải quyết các mục tiêu cơ bản sau đây:

- Góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về BĐS và thị trường BĐS

là cơ sở khung lý thuyết cho phần nội dung nghiên cứu tiếp theo

- Làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễn về vai trò quản lý Nhà nước đối vớithị trường BĐS; Làm rõ những nội dung và yêu cầu của công tác quản lýNhà nước đối với sự phát triển của thị trường

- Làm rõ thực trạng phát triển và quản lý Nhà nước đối với thị trườngBĐS ở nước ta hiện nay: chỉ ra những mặt được cũng như những vấn đềcòn tồn tại, hạn chế

- Phân tích cơ sở, đề xuất các giải pháp tăng cường hiệu lực quản lý Nhànước nhằm thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường BĐS ở nước ta

Vì thị trường đất đai là bộ phận cốt yếu và không tách rời thịtrường BĐS, do vậy để giải quyết các mục tiêu đã đặt ra, cuốn sáchkhông chỉ giới hạn ở thị trường đất đai một cách độc lập mà đặt thịtrường đất đai trong bối cảnh nghiên cứu chung cả thị trường BĐS Đểtiện cho bạn đọc theo dõi, cuốn sách được kết cấu thành 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học của quản lý nhà nước về thị trường BĐS

Chương 2: Thực trạng phát triển và quản lý Nhà nước về thị trường BĐS ở

nước ta trong những năm qua

Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị

trường BĐS ở nước ta

Mặc dù chúng tôi đã đầu tư nhiều thời gian và công sức cho việc

ra mắt bạn đọc, song cuốn sách này có thể còn thiếu sót Chúng tôi mongnhận được ý kiến đóng góp, bổ sung để lần tái bản sau được hoàn chỉnhhơn

Xin trân trọng giới thiệu cùng bạn đọc

Chương I:

cơ sở khoa học về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

1.1 khái niệm, đặc điểm về bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Tài sản là của cải vật chất dựng vào mục đớch sản xuất hoặc tiờu

dựng Tài sản bao gồm vật cú thực, tiền, giấy tờ trị giỏ được bằng tiền vàcỏc quyền tài sản Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thểchuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ Tài sản baogồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý

và sử dụng Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại

là bất động sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàngngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã

Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: " Bất động sản là các tài sản không thể di dời được" Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản,

nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di, dời được Hay nóicách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai Nhữngvật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được

sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khidịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặctốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắpghép…

Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta thì BĐS bao gồm:

- Đất đai:

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng

kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệuxây dựng không phải là BĐS);

+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng vàchất lượng của đất đai đó)

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản

gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không

đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằngbăng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà làcác động sản, hoặc công cụ lao động);

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá,cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền vớiđất đai;

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xâydựng đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiểnhoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quancho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụngcủa nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hoà diđộng, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị

đồ dùng khác);

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thànhgiá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôngiáo; các di sản văn hoá thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốcgia không lượng hoá giá trị không coi là BĐS)

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định:

1.1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu của BĐS

Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có nhữngđặc điểm cụ thể sau:

Thứ nhất, bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý,

về địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS

sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đất đặc điểm là có vị trí cố định

và có giới hạn về diện tích và không gian Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đếnthị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm

cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạtầng… của hàng hoá BĐS có ý nghiã vô cùng quan trọng đối với giá trị vàgiá cả BĐS

Thứ hai, bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền

của hàng hoá BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản dothiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc biệtnhư: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng, côngtrình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trămnăm Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời giantồn tại lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳtheo từng loại BĐS cụ thể Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lượckinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý, sử dụng BĐS

Thứ ba, hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm Sở

dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đấtcũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất.Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạonên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hoá BĐS Mặt khác, chính sự đadạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ đầu tư cũngnhư của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nêntính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hoá BĐS

Thứ tư, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu

và tâm lý xã hội Nhìn chung hàng hoá đều có đặc điểm này, nhưng với

hàng hoá BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu vềBĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽbởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cảyếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó

Thứ năm, hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các

hàng hoá BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự rađời hay sự hoàn thiện của hàng hoá BĐS này là điều kiện để ra đời hoặcmất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoáBĐS kia Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựngtrong khu vực Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời củanhững tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịchvụ… bám theo trục đường đó

Thứ sáu, hàng hoá bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước BĐS là loại tài sản quan trọng của

mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi ngườidân Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầuhết những hoạt động kinh tế và xã hội Để tăng cường vai trò của mình, nhànước phải quan tâm hơn đến BĐS, dó đó buộc phải ban hành nhiều văn bảnpháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng.Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai, ở bất cứ quốc gia nào cũng

có pháp luật về đất đai và do đó, nhìn chung, BĐS chịu sự chi phối mạnh

mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước

Thứ bảy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản

lý Vì BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản

lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao

và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với các hàng hoá thông thường

Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn

đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, vănphòng… cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản

Các hình thái thô sơ nhất của thị trường BĐS thông qua việc muabán trao đổi đã có từ lâu: Từ thời Trung Hoa cổ đại, thời Vua Ai Cập và Ba

Tư cổ Ngày nay trải qua nấc thang tiến hoá của nhân loại, các lực lượngthị trường, tức là lực lượng cung và cầu đã trở thành những thực thể ngàycàng đa dạng, tinh vi, phức tạp giống như “bàn tay vô hình”, hướng dẫn lâudài về sự phân phối tài nguyên và các nguồn lực xã hội đến những nơi sửdụng hiệu quả nhất, mà bất cứ sự can thiệp thô bạo nào của Nhà nước đốivới thị trường cũng có thể làm cho nó biến dạng và trở nên khó điều khiểnhơn Trong bối cảnh đó, việc nhận thức quan điểm về thị trường nói chung,thị trường BĐS nói riêng, nhận dạng các hình thái và tìm hiểu các phươngthức ứng xử của những người tham gia thị trường đã trở thành vấn đề lý thú

và hấp dẫn, nhất là trong thời đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường như

ở nước ta

Thị trường BĐS là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hoá BĐS.

Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hànghoá BĐS

Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS Tuynhiên một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường BĐS là nơitổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá BĐS, tức là quan hệ giao dịch giữangười mua và người bán, giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệchuyển dịch về giá trị BĐS

Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hoá, tiền

tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường BĐS Thị trườngBĐS chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi mua, giao dịch bán vềhàng hoá BĐS Theo dòng lịch sử thì đất đai là loại hàng hoá BĐS đầu tiên.Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, khi mà các hoạt động kinh tếphát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thìquan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hoá Như vậy,

sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đaichuyển thành hàng hoá do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triểncủa các hoạt động kinh tế - xã hội Trên thực tế nội dung cơ bản của thịtrường BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trườngBĐS theo nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà đất Vì BĐS nhà, đất vừa mang ýnghĩa kinh tế, chính trị xã hội to lớn, và trong thị trường BĐS thì thị trườngnhà đất được hình thành rõ rệt và vận hành sôi động nhất Thị trường đấtđai là một bộ phận của thị trường BĐS Vì vậy, nó gắn liền với sự ra đời vàphát triển của thị trường BĐS Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơidiễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai cũng nhưdịch vụ gắn liền với hàng hóa đó Quá trình trao đổi - mua và quyền sửdụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch,trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau

Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉđược mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê,thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnhkhông thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn lànơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảohiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐS

Do vậy, thị trường BĐS được hiểu như sau: Thị trường bất động

sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong

cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường thị trường BĐS thường

được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại

đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần là chỉ

địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan

hệ giáo dịch về BĐS diễn ra

1.1.2.2 Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoánên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng

Thứ nhất, Tớnh cỏch biệt giữa hàng hoỏ với địa điểm giao dịch

Đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơihiện diện của hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá BĐS, địa điểm giaodịch lại cách biệt với hàng hoá BĐS giao dịch Đó là do đặc điểm của hànghoá BĐS: có vị trí cố định, không thể di dời được Hoạt động giao dịchBĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo Các chợ nàyrất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc), cũng có thể

là một địa điểm với nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thểtại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet đều tạo nênchợ giao dịch BĐS.

Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giaodịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua các khâu như:

- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin vềBĐS giao dịch;

- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác củathông tin về BĐS;

- Đăng ký pháp lý

Từ đặc điểm này cho thấy:

- Kiểm soát thị trường BĐS không thể như với thị trường các hànghoá khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chấtlượng… mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc

- Quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong một thời gianngắn, do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thayđổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường… Điều đóbuộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định;thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi rocàng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch BĐSthì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn racác khâu của quá trình giao dịch

- Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua đầy

đủ các khâu giao dịch trên Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thịtrường BĐS chính thức, có kiểm soát của Nhà nước

Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng giao dịch trong bất động sản

Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định Đặc điểm của đấtđai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) vàngười có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đainhư các hàng hoá khác Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợiích do đất đai mang lại Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xácđịnh giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hoá thông thường màphải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợicủa vốn đầu tư vào đất đai.

Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.

Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền vớinhững điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do

đó, cung và cầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ

số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển.Mặt khác, BĐS còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu,

do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung vàcầu BĐS Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũngnhư không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực nàysang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng vàtính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trường BĐS ở các đô thị, ở cácvùng đang trong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, vănhoá, du lịch… thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với cácvùng khác

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐSthường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnhhưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnhhưởng rất chậm đến thị trường BĐS của các vùng, các khu vực khác Đồngthời, nghiên cứu thị trường BĐS phải đặt chúng trong từng vùng, từng khuvực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của

vùng, của khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS củavùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.

Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Mặc dù thị trường BĐS có nội dung rất phong phú nhưng là thịtrường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hoá bấtđộng sản và thị trường BĐS không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loạihàng hoá khác Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác vì cáctiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hoákhác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị tríđịa lý… đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác) Bất độngsản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phảibao giờ cũng tìm được BĐS cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy

đủ Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS đều có

số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo

Đặc điểm này dẫn đến những vấn đề sau:

- Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trongnhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thếđộc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao Giá cả độc quyền luôn mang lại lợiích cao cho người có quyền đối với BĐS

- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũngtăng thêm làm giá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt vềgiá Thị trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá củaBĐS

Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu

và giá cả bất động sản.

Đối với các hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cảthường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích

thích tăng cung cân bằng với cầu và giá lại quay trở lại mức cân bằng Tuynhiên, đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứngtăng nhanh như các loại hàng hoá khác Đó là do đặc điểm của BĐS là thờigian để tạo ra chúng thường là lâu vì để xây dựng các công trình xây dựngcần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyểnnhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công…

Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động củagiá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS Do vậy,Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS,đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế và kiểmsoát sự gia tăng của cầu về BĐS không chính đáng (như nạn đầu cơ sinh racầu giả tạo)

Thứ sáu, là thị trường khó thâm nhập

Sở dĩ như vậy là vì hàng hoá BĐS không bày bán trên thị trường nhưcác loại hàng hoá khác, người mua và bán BĐS không có cơ hội và đủlượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giaodịch Hơn nữa, vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua và bán BĐSthường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán (trừ những ngườikinh doanh chuyên nghiệp)

Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS, cần phải cócác nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiếnthức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với sự tham giacủa họ, các giao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn Thực tế cho thấy nếulực lượng tư vấn môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trườngBĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao

Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch BĐS là một nghềchuyên nghiệp độc lập Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giớithông thường, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn,

môi giới giao dịch BĐS vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụcho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá BĐS.

Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý củaNhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn chocác giao dịch BĐS Mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấpgiấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động củachúng Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệttrong khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường BĐSthông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và antoàn hơn Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giátrị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyểnnhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần… Hơnnữa, thông qua kiểm soát thị trường BĐS, Nhà nước tăng được nguồn thungân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS

Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.

Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, do

đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn.Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn

Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lànhmạnh và ổn định, thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và

ổn định được Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sựkhủng hoảng của thị trường BĐS Khi BĐS sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự giatăng các khoản nợ khó đòi, vì thế, các tổ chức tài chính tín dụng có thể bịphá sản

Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian

Sở dĩ như vậy là vì BĐS thường là có giá trị lớn, người mua trên thịtrường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóngnhư đối với các loại hàng hoá khác Bất động sản là những yếu tố vật chấtlâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gìthay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS Đặc điểm nàyđòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu

tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổithọ vật lý để quyết định hướng đầu tư

1.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân

Nền kinh tế thị trường là một hệ thống gồm nhiều thị trường khỏcnhau hợp thành và giữa chỳng cú mối liờn kết với nhau Trong đú đặctrưng của chỳng phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản: cung, cầu và giỏ cả.Trong lý thuyết kinh tế chỳng ta thường thấy chỳng được phõn loại theocỏc tiờu chớ bao gồm: tiờu chớ hàng hoỏ để trao đổi, tiờu chớ tỏc nhõntham gia thị trường và tiờu chớ khụng gian Đối với thị trường BĐS chỳng

ta thường quan tõm đến tiờu chớ hàng hoỏ mua bỏn, trao đổi và tiờu chớkhụng gian

Thị trường BĐS đúng một vai trũ rất quan trọng trong nền kinh tếquốc dõn Nú chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặtkhỏc cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế Những ảnh hưởng của thịtrường BĐS đến nền kinh tế quốc dõn được thể hiện qua cỏc mặt:

 Vị trớ trong tổng sản phẩm quốc dõn

 Vị trớ trong dự trữ quốc dõn Dự trữ được định nghĩa như là tổnggiỏ trị đất đai và nhà cửa Thị trường BĐS đó cung cấp những mặt bằngcần thiết cho việc thực hiện cỏc hoạt động kinh tế Giỏ thuờ cỏc mặt bằngnày cũng như chi phớ liờn quan đến nú ảnh hưởng trực tiếp đến chi phớhoạt động của doanh nghiệp cũng như hiệu quả tài chớnh của cỏc hoạtđộng này

 Sự tham gia đụng đảo của cỏc lực lượng lao động

 Vị trớ trong việc thu thuế, phớ

 Khả năng “hõm núng” thị trường vốn đầu tư vào BĐS thụng quaviệc thế chấp Khả năng huy động vốn này cú ý nghĩa quan trọng, hỗ trợđắc lực cho sự tăng trưởng kinh tế

Trong một nền kinh tế thị trường ổn định, nếu đạt được những chứcnăng trờn của mỡnh, khu vực BĐS sẽ gúp phần vào sự ổn định kinh tế.Xuất phỏt từ những ảnh hưởng đến nền kinh tế trờn, chỳng ta nhận thấykhu vực BĐS cú năm chức năng cơ bản gúp phần tạo ra những yếu tố cho

sự phỏt triển Thứ nhất BĐS, trong đú cú cả những cụng trỡnh hạ tầng cơ

sở, là yếu tố sản xuất, tạo nờn cơ sở về vốn cho việc tạo ra sản phẩm vàdịch vụ

Thứ hai BĐS cung cấp khụng gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và cỏc

hoạt động xó hội của kinh tế gia đỡnh ngoài thời gian làm việc

Thứ ba BĐS là đối tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi dụng

vốn Nú là nơi gom vốn và cú thể chuyển sự gom vốn từ người này sangngười khỏc khi được bỏn

Thứ tư BĐS cú giỏ trị vốn trờn thị trường Điều này cho phộp thực

hiện việc chuyển BĐS thành tiền thụng qua việc bỏn hay để vay vốn tớndụng bằng thế chấp

Thứ năm bản thõn sự vận hành của khu vực BĐS sẽ mang đến

những hiệu quả lớn theo cấp số nhõn trong vũng quay kinh tế, nhờ sự liờn

hệ mật thiết và đa dạng, tạo ra cầu về những hàng húa và dịch vụ được sảnxuất ra bởi nền kinh tế trong nước

1.1.3.1 Vị trớ của khu vực bất động sản trong nền kinh tế thị trường ổn định

Khu vực BĐS sẽ thực hiện được trọn vẹn năm chức năng cơ bản trờnkhi nú tạo điều kiện cho kinh tế cỏ thể, xớ nghiệp và cỏc nhà đầu tư đượctiếp cận một cỏch nhanh chúng, cụ thể và tương đối rẻ theo nhu cầu vềBĐS của họ Ở đõy vấn đề nhà ở cú ý nghĩa đặc biệt quan trọng và là mộtphần căn bản của khu vực BĐS Nhà ở, cả nhà để ở lẫn để cho thuờ, đối vớichủ của chỳng theo nguyờn tắc là sự đầu tư vốn lớn nhất trong đời người,

mà từ đú để phục vụ lõu dài cho việc sử dụng hay với mục đớch kinhdoanh Sự đầu tư và tỏi đầu tư trong lĩnh vực BĐS này đó và đang chiếmmột phần lớn trong vũng quay của thị trường vốn tại Việt Nam (VN)

Nhỡn vào cỏc nước phỏt triển cú nền kinh tế thị trường ổn định tathấy khu vực BĐS đúng vai trũ lớn hơn, rừ ràng hơn rất nhiều so với thựctrạng tại VN Nếu như chỳng ta xỏc định kinh tế thị trường theo hạch toỏnthống kờ coi như là bản hạch toỏn tài sản (tài sản cú - assets) và vốn tàichớnh để đầu tư (vốn nợ - Owner’ Equities), thỡ chỳng ta chỳ ý thấy rằngtài sản này gúp phần tớch cực vào việc tạo ra tổng sản phẩm quốc dõn,nghĩa là vào độ lớn của nền kinh tế Vỡ vậy đương nhiờn tồn tại mối liờn

hệ đa tầng giữa tài sản và kết quả kinh doanh Một nền kinh tế hiệu quả sẽđặc trưng với sự sử dụng tài sản một cỏch hiệu quả nhất để tạo ra nhiềunhất số lượng hàng húa và dịch vụ được mong đợi trờn thị trường Bảnthõn việc tạo ra nhiều tài sản vẫn là chưa đủ nếu thiếu một bộ mỏy hoạtđộng hiệu quả, năng động trong việc tạo ra và sử dụng tài sản trờn Một nềnkinh tế hiệu quả vỡ vậy cần cả tài sản cũng như bộ mỏy thị trường vậnhành hiệu quả Điều kiện này cũng động chạm đến những BĐS của nhiềuchủ sở hữu mới của chỳng (tư nhõn và Nhà nước), những thành phần màtrong thời gian biến động đất đai suốt những năm qua tại VN đó trở thànhchủ sở hữu về BĐS

Tiếp theo vấn đề “hạch toỏn” đó đề cập ở trờn, chỳng ta chia tài sảnkinh tế thành tài sản “cố định” và “lưu động” BĐS được tớnh vào phần tài

sản cố định, tham gia vào nhiều hơn một “chu kỳ sản xuất”2 Bờn cạnhnhững tài sản vật chất cố định cũn tồn tại dạng tài sản phi vật chất cố định

mà chỳng cũng tham gia vào nhiều hơn một chu kỳ sản xuất Trong phầntài sản cố định của cỏc nước cú nền kinh tế thị trường ổn định thỡ BĐSchiếm khoảng 60% giỏ trị Tại cỏc nước đang thực hiện việc chuyển đổi cơcấu kinh tế (trong đú cú cả Việt Nam) thỡ BĐS theo nguyờn tắc thườngchiếm tỷ lệ cao hơn nhiều, trong khi những thành phần tài sản cố định khỏcgần như khụng đỏng kể, hoặc hơn nữa là bị giảm giỏ (vớ dụ như cỏc mỏymúc và hệ thống quỏ cũ nỏt) Tại Ba Lan, một nước cũn đang trong quỏtrỡnh phỏt triển nền kinh tế thị trường tại Chõu Âu, người ta ước rằng chưa

kể giỏ trị đất đai mà chỉ tớnh riờng giỏ trị của cỏc tũa nhà và cụng trỡnhxõy dựng đó chiếm khoảng 70% tổng giỏ trị của tài sản cố định trong nềnkinh tế Nếu tớnh cả giỏ trị đất đai thỡ tỷ lệ này cũn lớn hơn nhiều Vậy ở

VN tỷ lệ này là bao nhiờu? Nhỡn chung BĐS chiếm tỉ trọng đặc biệt lớn

trong tài sản cố định của nền kinh tế Sự quay vũng và việc sử dụng tài sản này trở nờn yếu tố cơ bản của cỏc quỏ trỡnh kinh tế, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả của chỳng.

Nếu chỳng ta chia tài sản BĐS thành hai loại nhà ở và khụng phải để

ở thỡ loại đầu tiờn chiếm đến 70% giỏ trị tài sản BĐS trong những nềnkinh tế thị trường ổn định Cũn lại 30% thỡ 15% là BĐS nụng nghiệp/lõmnghiệp và 15% là BĐS kinh doanh/dịch vụ/cụng nghiệp Tớnh chung thỡBĐS nhà ở chiếm khoảng 40% tài sản cố định trong nền kinh tế thị trường

ổn định Phần tài sản lớn như vậy khụng thể khụng cú ảnh hưởng đến nềnkinh tế thụng qua rất nhiều hiệu ứng của quỏ trỡnh tiờu dựng, quay vũngv.v… Vũng quay của tài sản này ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng chỳng,đến tớnh thớch ứng theo nhu cầu sản xuất, tiờu dựng của cỏc thành phầnkinh tế với những khớa cạnh phỏp lớ và vật lý (thay đổi cấu trỳc, chất liệu,tớnh năng sử dụng v.v…) Tại những nước đang thực hiện chuyển đổi cơcấu kinh tế ở Chõu Âu, phần tài sản về nhà ở là khỏ lớn khi mà hệ thống

kinh tế thời kỳ trước đú đó dành nhiều phương tiện để tạo ra chỳng so vớinhững tài sản cố định khỏc Điều này tạo nờn một tiềm năng lớn, nhưng vớimột điều kiện là chỳng phải được sử dụng một cỏch hiệu quả Xem xột sự

so sỏnh với cỏc nước trờn thế giới chỳng ta cú thể thấy tại Việt Nam hiệuquả sử dụng BĐS cũn rất kộm Hơn nữa bản thõn tiềm năng về đất đai hạnchế, nhà xưởng và cụng trỡnh tại Việt Nam đang cú là nhờ số lượng BĐS

đó được xõy dựng trước đõy Vấn đề hiện nay được đặt ra là chất lượng củalượng BĐS này ra sao và tỡnh trạng kĩ thuật của chỳng thế nào và cơ chếnào cú thể cải tạo và nõng cấp chỳng

Ngoài khớa cạnh hạch toỏn – tài sản núi ở trờn, BĐS cũn tham giatớch cực vào vũng quay kinh tế một cỏch trực tiếp và giỏn tiếp Phần thamgia trực tiếp được thể hiện ở vốn đầu tư (làm tăng tài sản) cũng như nhữngchi tiờu vận hành trong quỏ trỡnh sử dụng và duy trỡ BĐS Trong nền kinh

tế thị trường ổn định thỡ đầu tư cho BĐS nhà ở chiếm khoảng từ 2-8% tổngsản phẩm quốc dõn (GDP) Mức độ đầu tư phụ thuộc vào chu kỳ kinh tếcũng như mức phỏt triển kinh tế của mỗi quốc gia Sau khi cộng thờm phầnBĐS khụng phải để ở thỡ ta cú thể núi rằng mức đầu tư này sẽ chiếm từ 3-11,5% GDP

Ngoài phần vốn đầu tư của mỡnh tham gia vào GDP thỡ BĐS cũntham gia vào những khoản chi phớ vận hành (bao gồm tiền thuờ, thuế suất,chi phớ cho sử dụng và duy trỡ BĐS) Mức chi tiờu của chỳng trong ngõnsỏch kinh tế gia đỡnh sẽ là thước đo để chỉ ra những khoảng cỏch giàunghốo, phụ thuộc vào mức độ phỏt triển kinh tế của mỗi quốc gia Trongnhững nước phỏt triển thấp, những chi phớ này chiếm khoảng 5-10% thunhập của kinh tế gia đỡnh; tại cỏc nước phỏt triển ở mức trung bỡnh chiếm25-30% thu nhập; cũn tại cỏc nước phỏt triển cao con số này là 20-25% thunhập Nếu cho rằng thu nhập của kinh tế gia đỡnh chiếm khoảng 60-65%GDP thỡ cú thể rỳt ra rằng vị trớ của những chi tiờu vận hành BĐS trong

GDP chiếm khoảng 3-6% tại cỏc nước phỏt triển thấp; 15-20% tại cỏcnước phỏt triển trung bỡnh và 12-15% tại cỏc nước phỏt triển cao Nếucộng thờm vào những chi tiờu vận hành trờn phần vốn đầu tư vào BĐS,chỳng ta sẽ cú vị trớ của tổng chi tiờu cho BĐS trong GDP là dưới 10% tạicỏc nước phỏt triển thấp; 20-25% tại cỏc nước phỏt triển trung bỡnh; 15-20% đối với cỏc nước phỏt triển cao Trong phần tớnh toỏn này vẫn chưatớnh đến BĐS nụng nghiệp/lõm nghiệp và kinh doanh/dịch vụ/cụng nghiệp.Nếu cộng thờm chi tiờu của cả những BĐS này thỡ phần tham gia vàoGDP cũn cú giỏ trị lớn hơn nữa.

1.1.3.2 Vị trớ của khu vực bất động sản trong quỏ trỡnh chuyển đổi cơ cấu kinh tế ở Việt Nam

Sự vận hành đúng đắn của nền kinh tế phụ thuộc ở một mức độ lớnvào sự phõn chia, sắp đặt hợp lớ cỏc nguồn vốn và tài sản cần thiết để tạo

ra sản phẩm hàng húa và dịch vụ một cỏch hiệu quả nhất cú thể Một trongnhững tài sản cơ bản, mà thiếu nú thỡ nền kinh tế khụng thể vận hành mộtcỏch hiệu quả, là đất đai và không gian tích hợp trong BĐS Sự nhanhchúng, dễ dàng trong việc sắp đặt cũng như tái sắp đặt nguồn vốn BĐS vỡvậy cú ảnh hưởng trực tiếp đến nhịp phỏt triển và sự tăng trưởng kinh tế.Giỏ cả và chi phớ giảm (tiền thuờ, thuế, phớ và cỏc khoản chi phí cho BĐSkhác) sẽ là sự kớch hoạt trong quỏ trỡnh tỏi sắp đặt sử dụng những khuvực, diện tích đó được đầu tư Sự sắp đặt và tỏi sắp đặt không gian đũi hỏimột thị trường BĐS năng động, hiệu quả, và vỡ vậy đũi hỏi những cơ chếhoạt động chuẩn mực của vũng quay BĐS

Vai trũ của nguồn vốn BĐS trong nền kinh tế tỏ ra đặc biệt quantrọng đối với quỏ trỡnh chuyển đổi cơ cấu kinh tế tại VN Những tồn tại đểlại của cơ chế kinh tế tập trung trước đây là việc sử dụng cạn kiệt, bất hợp

lớ nguồn tài sản đất đai và khụng gian Núi một cỏch tổng quỏt là quỏ

nhiều đất đai dành cho hoạt động cụng nghiệp và nụng nghiệp, cũn quỏ ớtdành cho nhà ở và kinh doanh-dịch vụ Những sự đầu tư trong thời kỳ trước

ở trong và ven cỏc thành phố được thực hiện dựa vào chủ yếu bốn cơ chế

giỏ cả chưa được định hỡnh cụ thể: (1) đất đai lúc đó chưa có giá trị; (2) vốn vay chưa có chi phí thực (chi phớ cho việc vay vốn); (3) giỏ cả của

năng lượng và hạ tầng cơ sở chỉ chiếm một phần không đáng kể trong chi

phớ thực tế; (4) tiền thuờ, giỏ cả và những chi phớ khụng phụ thuộc vào vị

trí và địa điểm

Hệ thống quản lý tập trung của chúng ta đó bỏ qua những tớn hiệuđáng tin cậy về giỏ cả, cũng như bỏ qua những biện phỏp khuyến khớchkinh tế để thực hiện thay đổi một cỏch hiệu quả chức năng kinh tế vựng

Hệ thống này đó tạo ra một sơ đồ kinh tế khụng gian với hệ số tập trungdõn số chủ yếu vào khu vực trung tõm thành phố Điều này gõy rất nhiềukhó khăn cho quá trỡnh quy hoạch lại hiện nay đang diễn ra tại một sốthành phố lớn tại Việt Nam Ngoài ra việc giữ lại các xưởng cụng nghiệp ởnhững địa điểm hấp dẫn trong thành phố đó và đang tạo ra tỡnh trạng nhiềucác xưởng cụng nghiệp hoạt động khụng hiệu quả lại nằm ở những điểmđược “thốm muốn” bởi cỏc ngành nghề kinh doanh, dịch vụ khác Cơ cấukhụng gian này làm giảm rất nhiều hiệu quả kinh tế của cỏc khu vực dướigóc độ tiêu thu năng lượng, yờu cầu về cơ sở hạ tầng cũng như việc vậnchuyển của cỏc xớ nghiệp đó Hơn nữa cơ cấu bất hợp lớ này cũn trở thànhgỏnh nặng cho môi trường tự nhiờn của các đô thị Hậu quả của việc quyhoạch này là gỏnh nặng tài chớnh trong việc duy trỡ những BĐS hoạt độngkộm hiệu quả Hơn thế là những chi phớ quỏ lớn xuất phỏt từ cơ cấu khụnggian bất hợp lí cũng như bỏ lỡ các cơ hội phỏt triển của các đô thị

Như đó nhắc đến ở phần trờn, trong khỏi niệm hạch toỏn-tài sản củadoanh nghiệp, BĐS chiếm một vị trớ quan trọng tại Việt Nam Tuy vậy vịtrớ của chỳng trong tổng sản phẩm quốc dõn (GDP) vẫn cũn rất thấp Cú

thể núi rằng, khu vực BĐS chưa đóng vai trũ cần thiết theo đúng nhiệm vụcủa chỳng trong nền kinh tế, nhưng chúng có tiềm năng lớn bờn cạnh giảthiết rằng, nền kinh tế Việt Nam sẽ vẫn phỏt triển và sẽ phải cần tiếp tụcthực hiện những sự thay đổi cơ cấu.

Số lượng và chất lượng rất “khiờm tốn” trong việc xõy dựng nhữngnăm gần đây đó chỉ ra những vấn đề, một mặt là sự thiếu trầm trọng nhữngnguồn tài chính cũng như biện phỏp tạo nguồn tài chớnh, vốn đầu tư củanhà nước cho khu vực BĐS hiện đang hạn chế ở mức thấp Mặt khỏc là chiphớ xõy dựng quỏ cao (cộng với sự đầu cơ) dẫn đến giỏ của BĐS gần nhưkhông thể với tới cho phần lớn dõn chỳng, gõy ra tỡnh trạng cầu của xó hộithiờn về cỏc mặt hàng khác hơn là mặt hàng BĐS Vốn đầu tư thấp vào khuvực nhà ở bị cản trở bởi mức cung tài chớnh thấp qua con đường vay vốntớn dụng Ngoài ra một số khu vực thuộc cỏc doanh nghiệp, tổ chức nhànước được thuê BĐS với mức giỏ bị ộp thấp dẫn đến sự cản trở trong việcvay tớn dụng cho những việc sửa chữa và nõng cấp tổng thể BĐS Vốn tớndụng vay nhờ sự thế chấp bằng BĐS trong các nền kinh tế phỏt triển làkhoảng 30% tổng số tất cả cỏc loại vốn tớn dụng, đồng thời nú chiếmkhoảng 50% giỏ trị bản thân các BĐS Tại Việt Nam những con số tương

đương này thấp hơn rất nhiều lần BĐS “làm đọng vốn”, và vỡ vậy làm

đọng quỏ lớn số lượng vốn tự cú cần thiết để cho những thương vụ đầu

tư tài chính mới khác cũng như để phỏt triển hoạt động kinh doanh.

Điều này cũng cú nghĩa là rủi ro tài chính đối với BĐS bị tập trung quỏ lớnchỉ vào bản thõn cỏc chủ sở hữu chỳng Tỡnh trạng này ngược lại với cácnước phỏt triển nơi mà vốn tớn dụng bảo lónh bằng BĐS, ở một mức độlớn, đó chia xẻ độ rủi ro cho một số lượng lớn cỏc hộ kinh tế gia đỡnh vàcỏc đối tượng kinh tế khỏc Những đối tượng trờn gom tiền của mỡnh đểgửi vào cỏc tổ chức tài chính, trong đó những tổ chức này cú chức năngcho vay tín dụng thế chấp BĐS Tại Việt Nam mức độ rủi ro từ việc đầu tưcao cộng với việc phải tập trung vốn tự cú của các nhà đầu tư làm họ đũi

hỏi một mức lói cao thớch hợp, điều này làm tăng sự tớnh toỏn về chi phớvốn dẫn đến tõm lí tăng giá cả (bỏn hoặc cho thuờ) Hậu quả là sự kỡmhóm tỉ lệ đầu tư ở mức thấp.

Việc tăng vai trũ của khu vực BĐS không chỉ đũi hỏi việc tăng cầu

về vốn đầu tư (xây dựng), mà cũn đũi hỏi tăng chi tiêu trong khai thác (tiềnthuờ và cỏc khoản tiền khỏc liên quan đến BĐS), tăng cầu về chi tiờu trong

sử dụng, khai thỏc và duy trỡ BĐS Những khoản chi tiờu trờn nếu giữ ởmức thấp sẽ gõy ra việc duy trỡ tiền thuờ ở mức thấp trong khu vực đượcbảo hộ và tạo ra sự ngần ngại, thiếu hấp dẫn cho khu vực cụng cộng và tưnhân trong việc tiến hành nõng cấp, hiện đại húa tổng thể với nguồn tàichớnh lấy từ tiền cho thuờ Một mặt thành phố khụng thể dành nhiều tiềncho mục tiờu này với lớ do nhiều mục tiờu khỏc quan trọng hơn, cũng như

từ lớ do nền tảng thuế BĐS cũn kộm hiệu quả Mặt khỏc cỏc thành phầnkinh tế gia đỡnh quen với phong cỏch chi tiờu cũ, dành tiền cho cỏc mặthàng khỏc khụng phải là hàng húa cho sửa chữa nõng cấp, và vỡ vậy họ lựilại việc cải thiện nhà ở trong một khoảng thời gian nào đó Việc tiếp diễntỡnh trạng này sẽ dẫn đến “lỗ hổng” về sửa chữa ngày càng lớn, hậu quả làphải đầu tư lớn để “cấp cứu” sự xuống cấp của BĐS

Mặc dự trong quỏ trỡnh đổi mới, chúng ta đó thu được những thànhtựu lớn về nhiều mặt nhưng trong lĩnh vực BĐS thỡ sự phỏt triển cũn yếukộm Hiệu quả hoạt động thấp trong lĩnh vực này ảnh hưởng đến sự tănggiá BĐS, làm giảm “nhiệt” trong cầu về BĐS, chuyển sang cầu cỏc mặthàng khỏc

Nếu như cả vốn đầu tư lẫn chi phí cho khai thác BĐS không đạtđược ở mức cần thiết, trong khi đó kinh tế lại luôn tăng trưởng thỡ một cõuhỏi được đặt ra là bằng cách nào làm tăng hiệu quả sử dụng của tài sảnBĐS chưa được sử dụng hợp lớ bởi rất nhiều người sử dụng khụng hiệuquả hiện tại Một phần lớn những người sử dụng này, nhờ kết quả trong

suốt quỏ trỡnh lịch sử-kinh tế của Việt Nam trở thành đối tượng chiếm hữuBĐS, bỏ qua cơ chế cạnh tranh thị trường Trong khi đó chính cơ chế cạnhtranh này ộp việc kinh doanh BĐS phải hiệu quả Sự chuyển đổi quyền sởhữu, đặc biệt là quyền sở hữu đất đai, nhằm mục đích tăng hiệu quả kinh tế,buộc cỏc thành phần kinh tế phải tận dụng một cỏch tốt hơn các nguồn lựccủa mỡnh thụng qua thị trường vốn tại Việt Nam là cõu trả lời thớch hợpcho cõu hỏi trờn.

Khu vực BĐS tại Việt Nam hiện vẫn chưa đạt được tầm và vai trũcần thiết thực sự của nú trong nền kinh tế thị trường Khi chưa đạt đượcđiều này thỡ nú vẫn chưa thể đóng vai trũ là một động lực căn bản thúc đẩy

sự tăng trưởng nền kinh tế Nền kinh tế Việt Nam đang tỡm con đường đểtăng trưởng một cỏch cõn bằng và ổn định Để có được điều này đũi hỏiphải cải cỏch nhiều mặt tốt hơn nữa, mặc dự nhiều sự thay đổi cơ cấu đóđược thực hiện trong cỏc khu vực sản xuất và thị trường tài chớnh Chỳng

ta nhận thấy rừ hiện tượng hiệu quả kinh tế thấp của cỏc khu vực thành thị,nơi mà vốn đầu tư vào BĐS bị xúi mũn trong 50 năm qua với sự quản lớthiếu tớnh chuyờn nghiệp, thiếu nhạy cảm với cỏc nguyờn lý kinh tế, vớinhu cầu thị trường và “mạch đập” của nền kinh tế thị trường Việc cỏcthành phố bị “chia năm xẻ bảy” đũi hỏi sự tỏi thiết quy hoạch trờn diệnrộng một cỏch khẩn trương và thận trọng Vấn đề này cũng là nhiệm vụ củathị trường BĐS Thị trường cần hoạt động một cỏch thận trọng từng bước,phự hợp với ngõn sỏch và liờn quan hữu cơ với những lĩnh vực khỏc Việcnày đũi hỏi quỏ trỡnh tập trung cao trong việc tỏi sắp đặt nguồn vốn, chứcnăng và đối tượng chiếm hữu BĐS Điều này sẽ trực tiếp làm tăng động lựcquay vũng BĐS Thị trường hoạt động lành mạnh sẽ bắt đầu bằng sự lựachọn chức năng, địa điểm hợp lớ với những người sử dụng hiệu quả

1.2 vai trò và nội dung quản lý nhà nước đối với sự phát triển thị trường bất động sản

1.2.1 Vai trò của thị trường bất động sản

Thứ nhất, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.

Thị trường BĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nốigiữa sản xuất và tiêu dùng về BĐS Đó chính là nơi thực hiện quá trình táisản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bảnthân BĐS Thị trường BĐS là nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn từ hình tháihiện vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh BĐS) và từ hình thái giá trịsang hiện vật (đối với người tiêu dùng BĐS) Khi thị trường BĐS khôngđược thông suốt, ngưng trệ, sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốnluân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong nhữngchu kỳ sản xuất tiếp theo Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ luânchuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho người sản xuất kinh doanh BĐSđẩy mạnh sản xuất, đồng thời, người tiêu dùng BĐS cho sản xuất cũng nhờ

đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình

Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.

Trước hết, khi thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triểnthì bản thân nó đã là quá trình tăng vốn đầu tư cho phát triển bởi vì sự pháttriển của nó, chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội, và đóchính là nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng Thứ hai, khi thị trườngBĐS phát triển, tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là mộtcách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển Thứ ba, các giao dịch thếchấp BĐS để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng BĐS là những giao dịchlàm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển Khi thực hiện thế chấp BĐS,

nguồn vốn như được tăng lên gấp đôi vì nhờ đó, huy động được vốn nhànrỗi mà BĐS vẫn sử dụng phát huy tác dụng Góp vốn liên doanh bằng BĐSchính là cách tạo ra vốn đối ứng để thu hút đầu tư nước ngoài, góp phầnhuy động vốn cho đầu tư phát triển.

Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước.

Sự phát triển thị trường BĐS có thể diễn ra theo 2 hướng:

Một là, tăng lượng hàng hoá BĐS trên thị trường giao dịch

Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giaodịch sẽ làm cho khối lượng giao dịch nhiều hơn do quá trình mua đi, bánlại, thuê đi, thuê lại…

Cả 2 hướng phát triển đó của thị trường BĐS đều dẫn đến góp phầntăng thu cho ngân sách nhà nước thông qua thuế

Thứ tư, phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế.

Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của cácloại thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trườngBĐS Do đó, sự phát triển của thị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả cácthị trường đó và thị trường chung của mỗi quốc gia Khi thị trường BĐSphát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát triển theo để đầu tư pháttriển Khi đó, thị trường sức lao động và thị trường các loại hàng hoá trong

đó có hàng hoá đầu vào cho thị trường BĐS cũng phát triển theo tươngứng

Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thịtrường ngoài nước Sự phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thịtrường ngoài nước bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiệncho các chủ thể là người nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nước,

đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh vàthậm chí, có thể cư trú và sinh sống tại đó Thông qua đó mà mở rộng quan

hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc

Thứ năm, thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội.

Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liềnvới chính sách về đất đai ở bất cứ quốc gia nào, thị trường BĐS cũng là thịtrường quan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội Thị trườngBĐS phát triển không lành mạnh (đặc biệt là thị trường đất đai) là chínhsách đất đai không phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trường, gia tăngnạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thấtthường… Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với cácchủ trương, chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của BĐS, do đó, ảnhhưởng đến sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động xã hội nóichung Thị trường BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà cungcầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội được ổn địnhhơn

Thực tiễn hoạt động của thị trường BĐS ngầm trong đầu những nămqua ở nước ta đã minh chứng điều đó Thị trường không có sự kiểm soátcủa Nhà nước, nạn đầu cơ đất đai gia tăng… đã khiến giá đất lên cao, làmngười dân lo lắng, thiếu an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ

về đất đai, nhà ở đã có nhiều biểu hiện tiêu cực

Thứ sáu, thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.

Thị trường BĐS phát triển buộc người sản xuất kinh doanh BĐSphải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệsản xuất và do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đápứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho cáchoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp

cộng đồng… Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn nhu cầu ngày càng caocủa nhân dân về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt…

Thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó, sự pháttriển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thịtrường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hoá, và nói chung làtác động tốt đến sự phát triển thị trường chung đáp ứng các nhu cầu đadạng của con người, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân

Thứ bảy, phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản.

Chỉ có thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường BĐS,

ta mới thấy rõ được những bất cập của chính sách, đặc biệt đối với đất đai,

từ đó để sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng Quan hệ đất đai là quan hệkinh tế, là quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu qua thị trường, do đó, từthị trường đất đai, Nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sáchcủa hệ thống quản lý đối với đất đai Qua đó, Nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung

và hoàn thiện, không chỉ các chính sách, mà còn cả các công tác quản lýđất đai, quản lý BĐS Từ đó, khắc phục được tình trạng thị trường ngầm vềBĐS, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai

1.2.2 Vai trò của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản

Để quản lý vĩ mô nền kinh tế, Nhà nước cần phải kiểm soát các quátrình quản lý, sử dụng và cải tạo đất đai, nhà ở Sự kiểm soát của Nhà nước

có những vai trò to lớn sau đây:

- Qua kiểm soát để đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ theo khối lượng,chất lượng và quy định của Nhà nước đối với các ngành, lĩnh vực, địaphương, các doanh nghiệp trong cả nước

- Kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quátrình thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của các ngành, các cấp đểNhà nước điều chỉnh, bổ sung hoàn chỉnh.

- Qua kiểm soát sẽ chỉ ra những mặt yếu kém trong công tác để tổchức thực thi nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội của các cơ quan quản lýNhà nước

- Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việcquản lý, sử dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước của các đơn vị,

tổ chức và cá nhân trong xã hội sao cho có hiệu quả

- Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước còn phải giám sát việc chấphành pháp luật, chính sách và các quy chế quản lý do Nhà nước ban hànhnhằm ngăn chặn những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền kinh

tế theo định hướng đã vạch ra

- Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng

xã hội trong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêudùng và tích lũy giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phươngtrong cả nước

Kiểm soát cùng với các chức năng quản lý khác của Nhà nước, đểthực hiện thắng lợi mục tiêu phát triển Chức năng này gắn bó mật thiết vớicác cơ quan quản lý chuyên ngành như quản lý đất đai, quản lý nhà ở

1.2.2.1 Đối với thị trường nói chung

Nhà nước đã xuất hiện từ khi trong xã hội có sự phân chia giai cấp.Vấn đề Nhà nước nói chung, vai trò quản lý của Nhà nước về kinh tế nóiriêng là vấn đề vừa cổ điển vừa hiện đại Là vấn đề cổ điển bởi vì khôngphải bây giờ vai trò của Nhà nước trong nền kinh tế mới được đặt ra, mà đãđược các nhà kinh tế kinh điển nghiên cứu từ lâu Là vấn đề hiện đại bởi lẽ

cho đến hôm nay vẫn đang tồn tại nhiều tranh luận đặt ra xoay quanh vấn

đề xác định nội dung của Nhà nước trong quản lý kinh tế

Vai trò của Nhà nước đối với quản lý nền kinh tế đã được lý luận vàthực tiễn khẳng định Mô hình tổng hợp “thị trường và Nhà nước” là môhình phổ biến hiện nay của nhiều quốc gia trên thế giới Trong lý luận và

thực tiễn, ít ai đặt câu hỏi: Nhà nước có nên tham gia quản lý kinh tế hay

không? mà thường đặt ra câu hỏi: Nhà nước thực hiện quản lý nhà nước về kinh tế như thế nào? Định hướng tác động của Nhà nước về phát triển kinh

tế nhằm phục vụ cho lợi ích của những tầng lớp nào trong xã hội?

Trong mô hình kinh tế hỗn hợp “Thị trường và Nhà nước”, nhiềungười đều nhấn mạnh tính 2 mặt của thị trường: tích cực và tiêu cực

Phân tích mặt tích cực của kinh tế thị trường cho thấy: chúng kíchthích tính năng động, sáng tạo của các chủ thể kinh tế, nhờ đó khai thác cóhiệu quả tiềm năng của nền kinh tế; kích thích ứng dụng khoa học côngnghệ, cải tiến các hình thức tổ chức và quản lý góp phần thoả mãn nhiềumặt, nhiều vẻ khác nhau cho tiêu dùng cá nhân và cho sản xuất kinh doanh;tạo ra tính mềm dẻo, linh hoạt và có khả năng thích nghi cao trước sự thayđổi của điều kiện kinh tế Phân tích mặt trái của kinh tế thị trường, đã chỉ ranhững khuyết tật phổ biến như: vấn đề xuất hiện độc quyền, do chạy theolợi ích khác biệt nên xuất hiện những ngoại ứng, ít đầu tư vào khu vực côngcộng, phân hoá giàu nghèo cao, chênh lệch về trình độ phát triển càng lớngiữa nông thôn và thành thị, giữa miền núi và đồng bằng, tư tưởng chạytheo đồng tiền làm tha hoá con người vv

Nước ta bước vào nền kinh tế thị trường tuy thời gian chưa lâu,nhưng cũng đủ để thử nghiệm, nhìn nhận những khuyết tật, hạn chế củakinh tế thị trường (như phân hoá giàu nghèo cao, thất nghiệp, thiếu việclàm ở mức độ lớn, tài nguyên môi trường bị huỷ hoại, tham nhũng, tệ nạn

xã hội cao

Nhiều người cho rằng trong mô hình “Thị trường và Nhà nước” nếunhư ở các nước phát triển - nơi đã có nền kinh tế thị trường được thiết lậphàng trăm năm - vai trò của Nhà nước chủ yếu là khắc phục những khuyếttật của kinh tế thị trường, thì ở các nước đang phát triển, Nhà nước chưa cókinh nghiệm lại vừa phải thiết lập thị trường, vừa phải khắc phục khuyết tậtcủa nó Từ đó, việc nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về kinh tế ở cácnước đang phát triển là công việc vừa cấp bách nhưng lại là vấn đề rất phứctạp và khó khăn.

1.2.2.2 Vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản

Như đã phân tích ở trên, thị trường BĐS có nhiều đặc điểm riêngnhưng đáng kể nhất là những đặc điểm cơ bản như: thị trường không hoànhảo; cung phản ứng chậm hơn so với cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu

sự chi phối của pháp luật và Nhà nước Chính những đặc điểm cơ bản đó

đã dẫn đến những khuyết tật cơ bản của thị trường BĐS Những thông tintrên thị trường BĐS thường không công khai, không sẵn có, thiếu đồng bộ.Giữa người mua và người bán thường có những thông tin không giốngnhau Những người tham gia trên thị trường thường thiếu cả những thôngtin tầm vĩ mô như qui hoạch, cả những thông tin tác nghiệp, gắn với từngBĐS nhất định Ngoài ra, chính những người tham gia thị trường BĐScũng chưa thật đầy đủ thông tin về pháp luật trong kinh doanh BĐS

Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy, những khủnghoảng kinh tế tài chính thường đi đôi với khủng hoảng của thị trường BĐS.Thông thường khi xảy ra khủng hoảng chính là lúc thị trường BĐS "đóngbăng" Vốn đầu tư vào BĐS thường là rất lớn, khi cung vượt quá cầu, hànghoá BĐS không bán được, gánh nặng lãi suất ngân hàng đè nặng lên cácnhà kinh doanh Không thể cứ để BĐS nằm đó, "đóng băng" như vậy, trongkhi vốn vay ngân hàng đã đến kỳ thanh toán hoặc tiền lãi ngân hàng, từng

ngày tăng lên, các nhà kinh doanh thiếu vốn, phải chấp nhận bán rẻ để trảvốn vay, và không ít trường hợp bị ngân hàng phát mại Tình hình đó dẫnđến là cho nền kinh tế tiêu điều, nhiều nhà kinh doanh BĐS bị phá sản

Những khuyết tật trên đối với thị trường BĐS không thể tự từngngười khắc phục được Chúng đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết của Nhànước vì lợi ích chung của nền kinh tế

Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường BĐS thể hiệntrước hết trong các chủ trương, đường lối chính sách của Đảng và Nhànước về phát triển thị trường BĐS Cũng nhờ sự cho phép xuất hiện cácquan hệ giao dịch về BĐS, các văn bản pháp luật của Nhà nước đã tạo ramột hành lang pháp lý để các giao dịch về đất đai trở thành các quan hệgiao dịch công khai, trong khuôn khổ kiểm soát của nhà nước đã tạo ra thịtrường BĐS chính thức Vai trò duy trì, điều tiết của nhà nước đối với thịtrường BĐS còn được thể hiện trong việc nhà nước kiểm soát việc sử dụngđất đai đúng mục đích, thực hiện duy trì việc bảo vệ, bồi bổ, cải tạo, sửdụng và khai thác hợp lý đất đai một cách có hiệu quả tiết kiệm, theo mộtđịnh hướng ổn định lâu dài Đây là các đặc tính và vai trò vượt trội của Nhànước đối với việc hình thành và định hướng sự phát triển của thị trườngBĐS trong nền kinh tế thị trường

1.2.3 Nội dung của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản

1.2.3.1 Khái quát chung

Chức năng quản lý Nhà nước trong nền kinh tế thị trường bao gồm:

- Thiết lập khuôn khổ luật pháp, hệ thống định chế vĩ mô làm cơ sởcho quyền tự do hoạt động kinh doanh của dân cư, các doanh nghiệp, kể cảcác tổ chức kinh tế nước ngoài đang hoạt động trong nước

- Can thiệp vào các hoạt động không hiệu quả của thị trường thôngqua quản lý và kiểm soát giá cả, thuế xuất nhập khẩu v.v

- Đảm bảo ổn định chính trị xã hội và các điều kiện kinh tế vĩ mô

- Tiến hành xây dựng các chiến lược, chương trình, dự án, kế hoạchphát triển kinh tế - xã hội Thực hiện việc phân bổ, quản lý các nguồn lực

để phát triển kinh tế - xã hội

- Đảm bảo công bằng, phân bổ các nguồn lực hợp lý, thực hiện cáccông cụ phân phối lại thuế, thực hiện các biện pháp bảo trợ xã hội

Nghiên cứu về vấn đề này, nhiều người đã nêu khái quát chứcnăng cơ bản của Nhà nuớc trong nền kinh tế thị trường là:

- Chức năng kiến tạo môi trường (chính trị, đối ngoại, pháp lý,kinh tế, xã hội );

- Chức năng điều tiết kinh tế (như chính sách thuế, tín dụng, sửdụng sức mạnh kinh tế của Chính phủ);

- Chức năng kiểm soát hoạt động kinh tế thông qua các công cụ,thiết chế kinh tế

1.2.3.2 Nội dung của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản

Có nhiều quan niệm khác nhau về quản lý Nhà nước về thị trườngbất động sản, song chung quy các quan niệm đều hướng tới có chung mộtcách hiểu thống nhất về quản lý Nhà nước về thị trường BĐS là những tácđộng liên tục thông qua việc sử dụng một hệ thống công cụ quản lý củaNhà nước (quy hoạch và kế hoạch hoá, luật pháp và các chính sách kinh tế)

để kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ thể tham gia hoạt động trong thị

trường BĐS nhằm đưa thị trường BĐS vận động và phát triển theo đúngmục tiêu định hướng của Nhà nước

Nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản làlàm tăng tính hữu hiệu các tác động của Nhà nước để việc kiểm soát, điềutiết hành vi của các chủ thể tham gia thị trường BĐS được sớm đạt đượccác mục tiêu định hướng đã đặt ra Việc nâng cao hiệu lực quản lý Nhànước về thị trường BĐS bao gồm nhiều nội dung, trong đó hoàn thiện cácnội dung quản lý là vấn đề cốt lõi mang tính quyết định

Những nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước đối với sự phát triển

của thị trường BĐS là:

■ Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản.

Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy

có rất nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiềuđến hoạt động của thị trường BĐS Trong số đó, hệ thống các văn bản phápluật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động của thị trường BĐS gồm:Luật Đất đai; Luật kinh doanh bất động sản; Luật Xây dựng; Luật Nhà ở;các Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, bấtđộng sản… Cùng với hệ thống các văn bản dưới luật như các Pháp lệnh,Nghị định, Thông tư, Chỉ thị cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luậttrên Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt là đảm bảo tínhđồng bộ, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các quan hệ vềBĐS trong từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảocho các văn bản pháp luật được thực thi trong cuộc sống

Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các địnhchế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trường bất động sản

- Ban hành các chính sách về tài chính, thuế đối với đăng ký BĐS,

với các loại hình giao dịch BĐS như khung giá đất, khung giá nhà…

- Ban hành các chính sách đền bù, bồi thưởng, giải toả, giải phóngmặt bằng trong thu hồi đất

- Phát hành trái phiếu với nhà đất, BĐS; gắn thị trường BĐS với hệthống chứng khoán…

- Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loạidịch vụ BĐS như: tư vấn, môi giới, quản lý, định giá, giao dịch BĐS

■ Xây dựng và ban hành các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản.

Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính là định hướngchiến lược và cụ thể hoá các định hướng đó Chúng chính là một trongnhững công cụ chủ yếu trong quản lý nhà nước về BĐS, là những căn cứ,

cơ sở quan trọng cho sự phát triển của thị trường BĐS Các nhà kinh doanhBĐS phải dựa vào những cơ sở đó để phát triển thị trường Cũng thông quaquy hoạch, kế hoạch, hệ thống BĐS và thị trường BĐS mới được đảm bảotính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả

■ Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản

Khác với các thị trường hàng hoá thông thường, nơi gặp gỡ giữangười mua và người bán với sự hiện diện của hàng hoá giao dịch, thịtrường BĐS phải được giao dịch tại các sàn giao dịch Thực chất các sàngiao dịch chính là các "chợ" BĐS Khởi đầu, các chợ thường hình thành tựphát theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tấtyếu, Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết Không thể để các sàngiao dịch tự phát hình thành và hoạt động tự do trên thị trường Nhà nướccần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch đó theo hướng xã hộihoá, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu

quả, để cung gặp cầu, để các thị trường tiềm năng trở thành hiện thực.

■ Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với thị

trường bất động sản

- Tổ chức bộ máy quản lý BĐS từ Trung ương xuống địa phương

Bộ nào sẽ trực tiếp thực hiện chức năng quản lý đối với BĐS? Bộ Tàinguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Bộ Tài chính?

- Tổ chức các cơ quan chuyên quản lý thị trường BĐS: trên Trungương, có thể là uỷ ban quản lý thị trường BĐS, dưới địa phương là các các

cơ quan quản lý thị trường chịu sự lãnh đạo trực tiếp của UBND các cấp

- Tổ chức các tổ chức dịch vụ công trong hoàn thiện các thủ tục giấy

tờ liên quan đến giao dịch BĐS…