Ve'thj tnfc1ng BDS, la "ndi"dien ra cac ho~t d'mg mua ban, chuyen nhlic;Jng,cho thue, the chap va cac d!ch vl,Jlien quan nhli moi giai, tli ' van.... phuh9PvC1icac doi tLiC;1ngcua thi tr
Trang 1VOl NOAH HANG
Thi trLlangbat o{)ngsan (BDS)
la m{)t trang nhflng thi trLlang
quantr(;mgnh{it cua nen kinh
te'quacdan Phat trien va quan Iy
cohi~uqua thi trLlangnay se la yeu
t6quyeto;nhtang kh8 nang thu hUt
cIad?ngc~c nguon van cha oeu tLl
phattrien, chuyen dich COcau kinh
tecIonggap thiet thl/Cvaa qua trinh
phattrien Mn vflng 00 thi va nong
than thea hLlang CNH, HDH oat
nLroc.
Khcii qucit vi 80S va thl
trubng 80S
Vi}'BDS, cho den nay hau het
cac nliac trEmthe giai deu phan lo~i
tai san thea lu~t co La Ma, Wc la
phan lo~i tai san thanh "Bat d9ng
san" va "D9ngsan" Nhli v~y,BDS
khongchi la dat dai, cua cai trong
longdat ma can la tat ca nhCtnggi
dugc t~o ra do suc lac d9ng cua
con ngliai g~n lien vai dat dai nhli
cac cong trinh xay dl!ng, mua
mang, cay trong va tat ca nhCtng
gi lien quan den dat dai hay gan
lien vai dat dai theo khong gian ba
chieu, t~o thanh m9t d~ng v~t chat
co cau truc va cong nang dligc xac
dlnh
anliac ta cOng tiep c~n vai
cach d~t van de nhli vay, nen B9
lu~t Dan sl! da quy d!nh "BDS la tai
san khong di dC1idlic;JC,bao gom:
Dat dai, nha A, cong trinh xay dlfng
gan lien vai dat dai, k~ ca cac tai
san gan lien vai nha A, cong trinh
xay dlfng do; cac tai san khac gan
lien vai dat dai va cac tai san khac
theo phap lu~t quy d!nh" (Dieu
181)
BDS dlic;JCphan chia thanh
nhieu lo~i, vai d~c diem va yeu cau
SLtdl:mg rat khac nhau Trong qua
liDo lI;.tnh*
trinh quan Iy, can phan lo~i BDS theo d~c di~m hinh thanh va kha
nangtham gia th! trliC1ngcua tU'ng lo~i d~ bao dam cho vi$c xay dlfng chinh sach pMt tri~n va quan Iy th!
trliC1ngBDS phu hc;Jpvai tinh hinh thlfC te Tv kinh nghi$m cua nhieu nliac va ket qua nghien cuu a nliac
ta, BDS co th~ phan thanh ba nhom: BDS co dau tli xay dlfng (nhom 1), BDS khong dau tli xay dl!ng (nhom 2) va BDS d~c bi$t (nhom 3)
Nhom 1, gom nha A, nha xliong
va cong trinh thlidng m~i - d!ch vI,!, h~ tang (h~ tang ky thu~t, h~ tang
xa h9i), trl,! so lam vi$c Trong nhom 1 thi nhom BDS nha dat (bao gom dat dai va cac tai san g~n lien vai dat dai) la Cd ban, chiem ty tn;mg rat ian, tfnh chat phuc t~p rat cao va ch!u anh hliong cua nhieu yeu to chu quan va khach quan
Nhling quan tr9ng h(m la nhom BD8 nay chiem tuy$t d~i da so cac giao dich tren th! trliC1ngBD8 a nliac ta cOng nhli tren the giai
Nhom2 chu yeu la dat nong nghi$p (dliai d~ng tli li$u san xuat) bao gom cac lo~i dat nong nghi$p, dat rU'ng,dat nuoi trong thuy san, datI
lam muoi, dat hiem, dat chlia SLt dl,!ng Nhom 3 la cac cong trinh bao ton quoc gia, di san van hoa v~t th~, nha tM h9, dinh chua, mieu m~o, nghia trang D~c di~m cua nhom nay la kha nang tham gia th!
trliC1ngrat thap Vi$c phan chia BD8 theo ba nhom tren day la rat can thiet d~ bao dam cho vi$c xay dl!ng cd che chinh sach phu hc;Jpva xac d!nh mo hinh quan Iy doi vai th!
trliC1ng8D8 Hang hoa BD8 co nhCtng d~c di~m khac bi$t nhfmg
hang hoa khac, noi b~t nhat la tinh
co oinh va gia tri cua no phI) thu{)c nhieu vaa ml)c oich sadl)ng. Vi v~y, cong tac quy ho~ch d~c bi$t la quy ho~ch xay dlfng co y nghia CIfC
ky quan tr9ng trong vi$c bao dam tfnh kinh te, tinh hi$n d~i va SI!phat tri~n ben vCtngcua th! trliC1ngBD8 Gia tr! cua BD8 dat dai phl,Jthu9C vao ml,Jcdich SLtdl,!ng chung, hay noi cach khac la phl,Jthu9C vao slf tac d9ng cua yeu to con ngliC1ilam tang kha nang sinhlC1icuaBD8.Khi
dat dai dligc quy ho~ch vim san xuat oong nghi$p hoi:ilclam nghi$p thlic1ng co gia tr! thap hdn so voi trliC1nghc;Jpdat dai do dlic;JCquy ho~ch phat trien nha a ho~c kinh doanh d!ch Vl,J,thlidng m~i Noi cach khac, cong tac quy ho~ch co vai tro anh hliong quyet d!nh doi vai gia tr! BD8 noi chung va nang cao hi$u qua SLtdl,Jngdat n6i rieng
Ve'thj tnfc1ng BDS, la "ndi"dien
ra cac ho~t d('mg mua ban, chuyen nhlic;Jng,cho thue, the chap va cac d!ch vl,Jlien quan nhli moi giai, tli ' van giCta cac chu th~ tren th!
trliC1ng ma ad6 vai tro quan Iy nha
nliac doi vai th! trliC1ngBD8 co tac d9ng quyet d!nh den Sif thuc d§y phat tri~n hay kim ham ho~t d9ng kinh doanh doi vai thi trliC1ngnay Dieu nay I~i cang di:ilcbi$t quan
tr9nganliac ta khi Nha nliac la d~i
di$n chu SOhCtuve dat dai va la nha dau tli Ian va chu yeu trong ITnhvl!C phat tri~n h~ tang -u'U the Cd ban
lam tang gia tr! cua BD8 dat dai Th! trliC1ngBD8 a nliac ta dlic;JC b~t dau tv khi Nha nliaC giao hoi:ilc cho thue dat Trong phan lo~i th!
trliC1ngBD8, giai do~n nay 99i la thi trLlang SO cap hay can 99i Iii th!
'Ph6 Voytruong, Bao NhOn Dan
Trang 2VOl NGA.N HANG
trLfongquyen Slt dl,lngda:t.Chuth~
tham gia thi trLfongSOcap la Nha
nLfOc(d~i di$n chu so hG'u)voi nha
dau tLf ho~c ngLfC1ic6 nhu cau Slt
dl,lng dat.6nLfOcta dat dai thue)c
so hliu toan dan do Nha nLfOcd~i
di$n chu so hliu vi v$y thi trLfC1ngsa
cap ben cung chi c6 duy nhat la
Nha nLfOC.Tren thl,fCte thi sl,fphan
d!nh cOngnhLfcac thiet che quan Iy
giao dich cua thi trLfC1ngsa cap can
nhieu van de chLfadLf<;lCgiai quyet
nen tfnh chLfa hoan thi$n cua th!
trLfC1ngBD8 can th~ hi$n ro neta
nLfOcta
Nh$n xet va danh gia ho~t de)ng
cua th! trLfC1ngBD8 nhling nam vua
qua anLfOcta cho thay Nha nLfOc
tham gia thi trLfC1ngnay voi ba vai
tro chu yeu la: Di;lidi{;n cM so hCtu
cNit dai; quan 1ftNha nlJac doi vai thi
trlJC1ng8DS, va vai tro cM di;lOde
thUc day kinh doanh trang thi
truC1ng 8DS Tren thl,fCte hi$n nay a
nLfOCta, cac co quan hanh chfnh
Nha nLfOccan Ian Ie)nvai tro d~i
di$n chu so hliu voi vai tro QLNN ve
dat dai Dieu nay da dan toi lam lu
mC1vai tro chu d~o khi tham g,ia
dieu hanh qulm Iy Nha nLfOca tam
vi mo doi voi thi trLfC1ngBD8 Ket
qua cua sl,f quan Iy khong minh
b~ch nay da lam giam hi$u qua cua
th! trLfC1ngBD8, giam kha nangthuc
d§y nen kinh te phat tri~n
Qua trinh chuy~nd6i tU nen kinh
te ke ho~ch hoa t$p trung sang nen
kinh te th! trLfC1ngtheo dinh hLfong
XHCN, chu trLfang xay dl,fng va
quan Iy thi trLfC1ngBD8 da dLf<;lCth~
hi$n trong Nghi quyet D~i he)id~i
bi~u toan quoc Ian thu IX Dang
Ce)ngsan Vi$t Nam la: "Hinh thanh
va phat tri~n thi trLfC1ngbat de)ng
san, bao gom ca quyen Sltdl,lngdat
theo quy d!nhcua phaplu$t; tUng
bLfOCmo thi trLfC1ngbat de)ngsan
cho ngLfC1iVi$t Nam a nLfOcngoai
va ngLfC1inLfOcngoai tham gia dau
tLf" Nham cl,I th~ hoa Nghi quyet
D~i he)iDang toan quoc Ian thu IX,
trong chi d~o phat tri~n th! trLfC1ng
BD8, He)inghi Ian thu 7 BCHTW
khoa IX da nhan m~nh: "Chu de)ng xay dl,fng va phat tri~n thi trLfC1ng BD8, trong d6 c6 quyen Slt dl,lng dat, trLfochet a cac do thi va a cac vung quy ho~chse phat tri~n do th!
Nha nLfocdinh hLfong,dieu tiet va ki~m soat th! trLfC1ng,c6 bi$n phap
chong cac hanh vi dau COBD8; t~o
dieu ki$n thu$n l<;Ii cho cac thanh phan kinh te tham gia thi trLfong BD8, phat huy vai tro chu d~o cua kinh te Nha nLfoctrong kinh doanh
va binh 6n gia BD8" Moi day, khi phan tfch danh gia tinh hinh kinh te
- xa he)itrong nlta nhi$m ky, Nghi quyet He)i ngh! Ian thu chfn Ban chap hanh TW Dang khoa IX da nhan m~nh: "Phat tri~n va quan Iy c6 hi$u qua thi trLfC1ngBD8, ap dl,lngbi$n phap m~nh me, dong be) d~ xoa bao cap ve dat, chong dau
CO trl,lc I<;Ii, kfch cau ao, gay khan hiem "sot" nha dat gia t~o, tham nhOng, chiem dl,lng trai phep va lang phf dat dai Thl,fChi$n chfnh sach dieu tiet d§ bao dam l<;Iifch cua Nha nLfocvoi tLfcach la ngLfC1i d~i di$n chu so hG'uva la nha dau tLflon nhat phat tri~n co so h~ tang, lam tang gia tr! cua dat" Vi v$y, d~
phat huy tot hi$u qua cua th! trLfC1ng nay phu h<;lpvoi dieu ki$n kinh te
-xa he)icua nLfoc ta tuy dang c6
nhieu kh6 khan, phuc t~pnhlingrat
can thiet va cap bach Vi the, trong
ke ho~ch tri~n khai chLfang trinh hanh de)ngcua Chfnhphu thl,fChi$n Nghi quyet He)inghj Ian thu 5 Ban
chaphanhTW khoaIX, Thu tLfong Chfnh phu da ban hanh Quyet d!nh
so 94/2002/QD-TTg ngay
17/7/2002 giao cho Be)Xay dl,fng chu tri phoi h<;lpvoi sau Be),nganh c6 lien quantrong d6 c6 Ngan hang Nha nLfocVi$tNamxaydl,fngDe an
"Phattri~n th!trLfC1ngBD8".Trong
cac thang 1, 2 va 3-2004, T6
nghiencuu lien nganhdatrl,fCtiep lam vi$c voi ba thanh pho trqng di~m tieu bi~u cho ba vung la Ha Ne)i,TP Ho Chf Minh va Da Nang, lay y kien cua cac nganh d~ hoan thi$nDe anva da dLf<;lCbaocaot~i
dia phLfongva cue)chqp thLfangky
cua Chfnh phu dien ra trong hai
ngay 31-3 va 1-4 vua qua.
Caegial phap ehu.yiu phcU
trlin thl truc)ng BOS
Mgt la, d6i moi nh$n thuc ve phattri~nva quanIyth!trLfC1ngBDS d~ t~o de)ngIl,fCthuc d§y kinhte
-xa he)i.Chfnh quyen cac cap can nh$n thuc ro th! trLfC1ngbat de)ng san lame)ttrong nhling th! trLfang quan trqng cua nen kinh te quoc dan, c6 quan h$ trl,fCtiepvCiicacth!
trLfC1ngkhac nhLf th! trLfC1ngvan, thi trLfang lac de)ng, th! trLfC1ngkhoa hqc cong ngh$ Phat tri~n th! trLfang BD8 g6p phan huy de)ng dLf<;lCnguon van Ion cho phat tri~n
kinhte vat~otacde)ngIan toa tCii51! phat tri~n cua cac nganh, linh vl!e khac nhau, dong thai thuc d§y qua trinh phat tri~n do thL nong thon ben vling thee hLfong CNH, HDH dat nLfoc Hoan thi$n thiet che di doi voi giao trach nhi$m CI,Ith~ cho Cd quan QLNN va chfnh quyen cae
cap ki~m tra, giam sat mqi h09t de)ngtren thi trLfC1ng8D8 theo quy dinh cua phap lu$t.
Hai la, t$p trung xay dl,fng mCii
va hoan thi$n h$ thong phap lu$t, cac COche chfnh sach phu h<;lpde phat tri~n va quan Iy c6 hi$u qua thi trLfC1ng8D8 Th! trLfC1ng8D8 lien quan den nhieulinh Vl,fc phuc t9p (tU dat dai, tai chfnh, ngan hang, xay dl,fng, tLf phap ) vi v$y phat tri~n va v$n hanh th! trLfang 8DS doi hoi phai c6 khung phap Iy dong be)va ch~t che Ne)idung cua khung phap Iy phai bao quat tU th!trLfong
SO cap (th! trLfang quyen Slt dl,lng dat), thi trLfC1ngdau tLf phat trien 8D8 den thi trLfC1ngthu cap (thi trLfang giao d!ch 8D8).
hang hoa cho thi trLfang 8D8, d~e bi$t la nha 0, bao dam chu d(mg binh 6n thi trLfang theo quy lu$t cung cau Mo re)ngcac hinhthue
"cung" cua thi trLfang 8D8 nha a
bao gom nha a cho thue, nha a ban tra dan vua tang nguon cung vLta
Trang 3phuh9PvC1icac doi tLiC;1ngcua thi
trlfong;xuc tien thanh I~p quy pMt
trien nhaat~i cac tinh, thanh pho
tr~cthu(JcTrung Lidng.SC1mthanh
I~pcac t6 chuc phat tri~n quy dat
theo quy dinh cua Lu~t Oat dai
2003d~ t~o quy dat nham chu
d(mgdieutiet thi trLidngBOS.Trong
flnhvi.!Cdau tLi tri.!Ctiep cua nLiac
ngoai,trang giai do~n trLiC1cmi3tt~p
trungkhuyenkhfchdau tLiphat tri~n
khucong nghi$p, h~ tang ky thu~t,
congtrinh thLidngm~i, khach s~n,
van phong, nha a Oong tMi vC1i
giamach uk trang thu tl,lCdau tLi,
dIn thay d6i Cdche dau tLi d~ tang
cuongc~nh tranh lanh m~nh thong
quadau thau di.!an; giai quyet cac
achtik ve den bu giai ph6ng m~t
bang,va t6 chuc cac hinh thuc khai
thacquy dat d~ khdi thong nguon
cungve dat hang hoa cho th! trLidng
88S
Bon 18,xuc tien vi$Choan thi$n
th! trLidng chUng khoan, san giao
d!ch BOS de t~o dieu ki$n cho thi
trLidngBOS v~n hanh c6 hi$u qua
Ho~mthi$n th! trLidngthu cap theo
hLiC1ngxay di.!ngquy che hinh thanh
-va ho~t d9ng cua cac t6 chuc dinh
gia BOS, tLi van phap Iy BOS, bao
hiem BOS, thOngtin BOS, moi giC1i
80S, dong thdi phai sC1m.ban hanh
cac dinh che de quan Iy ho~t d9ng
cua cac t6 chuc n6i trim Tang
cLidngtfnh c~nh tranh trong giao
dich trim th! trLidng,t~o thu~n ICJiva
khuyen khich cac giao d!ch chinh
thuc theo hLiC1ng:ddn gian thu tl,lC,
giam chi phf giao d!ch, giam phien
ha, sach nhieu de cac chu de dang
tham gia thi trLidngW khau dau tLi
t~o I~p den giao d!ch BOS de tang
kha nang ILiUthong cua hang hoa
tren thi trLidng80S; nghien cuu Cd
che xli Iy nghiem cac giao dich
ngoai luong; t6 chuc tot va nang
cao chat ILiC;1ngthong tin, tang
cLidng si.! cong khai, minh b~ch
trang giao d!ch tren th! trLidngBOS
O~ Cd cau thi trLidng 80S hoan
chinh,th! trLidngthu cap a nLiC1cta
can thiet b6 sung m9t so t6 chuc
nhLitLivan, dinh gia, bao hiem, chi
d~o hinh thanh San giao dich BDS.
Nam la, d6i mC1iCd che chfnh
sach day m~nh phat tri~n thi trLidng 80S theo hLiC1ngtang CLidngtfnh c~nh tranh, khai thong ach tac, t~o dieu ki$n cho th! trLidngho~t d(Jng lanh m~nh va hi$u qua O~c bi$t chu trc;mgCdche chfnh sach ve giao
va cho thue dat, Cdche dau thau di.!
an, cd che ban dau gia 80S, Cdche the chap - giai chap, nhling cd che
ve d!nh gia va chfnh sach thue 06i mC1icd che giao dich 80S tren nguyentac cua gia ca thi trLidngde t~o moi trLidng c~nh tranh lanh m~nh 06i mC1iCd che the chap -giai chap BOS phu hCJpde cac ngan hang yen tam tham gia th! trLidng BOS nham chuyen hoa tiem nang 80S thanh von de phat trien kinh te
vaphathuy"hi$uquakep"trangsli
dl,lngBOS (vCtathe chap de c6 von ho~t d9ng san xuat kinh doanh vCta van dLiCJCsli dl,lng BOS d6) Trang d6 d~c bi$t chu y den cd che dau gia BOS nha a de the chap klli phat m~i
Cung vC1ivi$c de xuat cac giai phap t6ng the neu tren, trLiC1cmat chung ta can thiet trien khai ngay
m9t st)' giai phap cap bach de
kh,k phl,lCnhling ton t~i dang 113rao can lam cho thi trLidng BOS ho~t d9ng kem hi$u qua
06 la, W nay den2005t~p trung hoan thanh cap giay chUng nh~n quyen sli dl,lng dat theo quy dinh cua Lu~t Oat dai va giay chung nh~n quyen sa huu nha va cong trinh de hang hoa BOS c6 du dieu ki$n tham gia giao dich hCJpphap tren thi trLidng BOS 06i mai toan di$n cong tac I~p quy ho~ch va quan Iy dau tLi xay di.!ngtheo quy ho~ch,dong thdi cong bo cong khai
va c6 quy d!nh thdi gian thi.!Chi$n c6 hi$u Ii.!Ccua quy ho~ch de nhan dan biet va tham gia giam sat Ban hanh chfnh sach khuyen khfch dau
tv (trang nvC1cva nVC1cngoai) de tang kha nang cung cap hang h6a 80S d~c bi$t 11380S nha a va nha xvang cua cac doanh nghi$p VLt\
va nho Hoan thi$n Cd che chfnh sach ve tfn dl,lng phl,lc vl,l yeu cau phat trien thi trvdng BOS 06i mC1i
Cd che the chap t~o thu~n ICJicho cac doanh nghi$p, ngLididan c6 the the chap BOS de vay von Ngan hang Nha nvC1ccan c6 cac Cdche
ma r9ng kha nang cung cap nguon
tai chinh cho thi trvdng BOS W cac
ngan hang va cac t6 chuc tin dl,lng (ke ca t6 chuc tin dl,lngnvC1cngoai)
de c6 the cho vay dai h~n vC1ilai suat phu hCJp.O~c bi$t la Cd che cho h9 gia dinh, ca nhan vay mua nha tra g6p, xay dlfng nha cho thue Cai cach cac Cd che chfnh sach lien quan den xlily tai san the chap theo hVC1ngthong thoang; khac phl,lctinh tr~ng ch~mxlily gay lang phf va that thoat Oe xuat cai cach thu tl,lchanh chfnh trong quan h$ tfn dl,lng phu hCJpvai yeu cau phat trien kinh te thi trLiong
06i mC1iCd che djnh gia dat, giao dat, cho thue dat, den bu giai toa m~t bang bao dam binh d~ng, cong khai; dieu chinh, b6 sung m9t s6 lo~i thue va 1$phf lien quan tC1i
80S trLiC1chet nham khuyen khich sli dl,lngc6 hi$u qua BOS dong thdi pMt trien m~nh cac giao d!ch chfnh thuc tren thi trLiong, h~n che dau
cd, khac phl,lc tinh tr~ng mua ban trao tay, tron I~uthue cOngnhLicac nghia vl,l khac doi vC1iNha nLiC1c Thong qua thue, phf va 1$phi, Nha nvC1cgiG'vai tro dieu tiet doi vC1j BOS, d~c bi$t 113dia to chenh I$ch doi vaj cac trLidnghCJpdo Nha nLiC1c dau tv ket cau h~ tang t~o ra Chi d~o m9t so thanh pho trc;mgdiem hinh thanh va dLia vao ho~t d9ng
mo hinh San giao d!ch BOS - khau
d9t pM de hoanthi$n cd cau t6 chuc cho th! trvdng 80S Oay m~nh thi.!C hi$n cai cach thu tl,lC hanh chfnh lien quan den pMt trien va
quan Iy thi trvdng 80S Trong d6 phai LiUtien thu tl,lCcap giay chUng nh~n sa huu nha va quyen sli dl,lng dat, thi.!C hi$n tri$t deCd che "m9t
clia, m9t dau" trang cac thu tl,lC hanh chfnh
T~ em NCMIIANC- 86 6 NAM'2004
51