THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Việc các dự án đình, hoãn, giãn tiến độ xây dựng đã gây ra nhiều hệ lụy trong đó điều nhìn thấy rất rõ đó là nguồn cung thị trường bất động sản năm 2012 sẽ giảm đi nhiều.. Với cùng lúc d

CUNG CẦU GIẢM 2012

Năm 2012 bất động sản sẽ phải đối mặt với sự khan hiếm nguồn cung Tuy nhiên, điều này không có nghĩa cung ít, cầu sẽ gia tăng và giá nhà, đất có thể tăng lên như những năm trước

Năm 2011, tình trạng thiếu vốn kéo dài đã khiến cho các doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng án binh bất động Hàng loạt các dự án

đã buộc dừng triển khai do không vay được tiền Việc các dự án đình, hoãn, giãn tiến độ xây dựng đã gây ra nhiều hệ lụy trong đó điều nhìn thấy rất rõ đó là nguồn cung thị trường bất động sản năm 2012 sẽ giảm đi nhiều

Bên cạnh đó, việc các cơ quan quản lý tiếp tục đưa ra hàng loạt các kiến nghị, đề xuất mới như quy định nâng tỷ lệ đất dành xây dựng chung

cư cao tầng trong các dự án lên 70-80% hay quyết định dừng cho vay các dự án mới cũng là một trong những yếu tố tác động lớn đến nguồn cung thị trường

Thông thường, theo quy luật của thị trường khi nguồn cung bị hạn chế sẽ khiến cho lực cầu tăng lên điều này cũng đồng nghĩa với việc giá nhà đất sẽ tăng cao hơn Tuy nhiên, kịch bản này sẽ khó tiếp diễn trong năm nay

1

Theo phân tích của ông Trần Như Trung - Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của công ty TNHH Savills thì n ếu các chủ đầu tư vẫn làm theo cách cũ tức là chỉ chuẩn bị tài chính ở mức vừa phải rồi tiếp tục huy động vốn vay lẫn nhau thì khi Ngân hàng giảm cho vay thì đương nhiên sản phẩm đưa ra thị trường sẽ ít đi Với cách làm như vậy chủ đầu tư khó có thể sống sót trong điều kiện khó khăn như hiện nay Đây chính là cơ hội để chủ đầu tư mở ra cách làm khác, trước đây chủ đầu tư có đất và không làm thêm bất cứ cái gì liên quan đến giá trị gia tăng và chỉ bán sản phẩm thô bởi bán sản phẩm thô lợi nhuận nhiều hơn nhà hoàn thiện Thế nhưng, bây giờ mọi thứ đã thay đổi

"Mặc dù nguồn cung giảm nhưng không có nghĩa là cung ít sẽ tạo lượng cầu lớn đẩy giá bán nhà đất lên cao hơn như nhiều người kỳ vọng Câu chuyện này phức tạp hơn như vậy nhiều bởi cần phải xem xét cầu để đầu tư hay cầu ở Cầu để đầu tư rất chính đáng nhưng cơ chế vận hành cầu đầu tư đang rất đơn giản, nếu đầu tư để ở với điều kiện hiện nay về thu nhập quả thực rất khó có thể tiếp cận được nhà ở" ông Trung nói

2

Thị trường BĐS sẽ khởi sắc vào cuối năm 2012

Có nhiều cơ sở tin tưởng, vào quý IV năm 2012, thị trường BĐS có thể sẽ ấm lên và khởi sắc Đó là nhận định của ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký HH BĐS VN

- Điểm lại những yếu tố ảnh hưởng đến diễn biến của thị trường BĐS 2011, theo ông những vấn đề gì là then chốt?

2011 là một năm đầy khó khăn của các doanh nghiệp BĐS trên góc nhìn về nguồn vốn Điểm xuất phát là thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ ngày 24/2/2011 về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội Và vì vậy không chỉ ngành BĐS mà các ngành kinh tế khác nói chung đều khó khăn trong ngắn hạn nhằm có được lợi ích lâu dài

Đặc biệt việc kiềm chế lạm phát là điều kiện then chốt nhằm đảm bảo lợi ích cho mọi đối tượng và tăng trưởng bền vững cho nhiều năm tiếp theo Ngay từ ngày 01/3/2011, NHNN chỉ đạo thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuất bao gồm lĩnh vực bất động sản, chứng khoán tại Chị thị số 01/CT-NHNN: Tỷ lệ dư nợ Tín dụng cho phi sản xuất, xuống 22% đến 30/6/2011 và xuống 16% đến 31/12/2011

3

Tiếp đó lãi suất huy động và cho vay của Ngân hàng tăng vọt, cao điểm có lúc lãi suất cho vay đến 25%/năm và thậm chí cao hơn Khó khăn tiếp cận nguồn vốn đồng thời lãi suất cao cùng đồng thời và kéo dài, đã đẩy doanh nghiệp BĐS vào thế khó khăn chưa từng có Với cùng lúc dưới 2 áp lực trên, các doanh nghiệp BĐS đã tìm nhiều giải pháp để thay đổi chiến lược kinh doanh, các giải pháp bán hàng, tìm kiếm các nguồn vốn mới…

Đặc biệt việc bán hàng với nhiều chính sách ưu đãi, giảm giá…để thu hút các nguồn vốn trực tiếp từ khách hàng Đến tháng 9/2011 Ngân hàng Nhà nước đã tiến hành thực hiện việc kiểm soát trần lãi suất huy động tiền đồng 14%/năm Đây là nền tảng để hạ lãi suất cho vay dần xuống dưới 20%/năm

Tiếp đó công văn số 8844/NHNN-CSTT ngày 14/11/2011 của Ngân hàng Nhà nước, đã đưa 4 nhóm tín dụng thuộc BĐS ra khỏi “rổ” phi sản xuất Đặc biệt ngày 6/12, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành chỉ thị 2196/CT-TTg về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản, căn cứ trên các đề xuất của Bộ Xây dựng Thủ tướng yêu cầu phải nâng cao vai trò, trách nhiệm của các cơ quan quản lý trong việc kiểm tra, thẩm định, cho phép đầu tư các dự án phát triển nhà ở, đầu tư kinh doanh bất động sản

4

Đồng thời chỉ thị đã có nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ về nguồn vốn cho thị trường BĐS trong năm 2012, bao gồm cả vồn vốn tín dụng từ ngân hàng và phi tín dụng ngân hàng Các tín hiệu này là cơ sở để các doanh nghiệp có niềm tin vào thị trường trong năm tới 2012

- Vậy ông dự báo như thế nào về thị trường BĐS trong năm tới?

2012 tiếp tục là một năm khó khăn về nguồn vốn đối với các DN Về kinh tế vỹ mô, dự báo của ADB, tăng trưởng GDP Việt Nam dự kiến là 6%

và chỉ số tiêu dùng CPI được kiểm soát khoảng 10% cho năm 2012 Các doanh nghiệp BĐS sẽ tiếp tục thiếu hụt nguồn vốn và tìm kiếm các cơ hội hợp tác kinh doanh với các doanh nghiệp nước ngoài, đặc biệt các đối tác khu vực Châu Á đặc biệt Đông Nam Á Dự báo hết 2011 tăng trưởng tín dụng là 12% và M2 là 10% Như vậy chúng ta có cơ sở để tin tưởng lạm phát sẽ kiểm soát tốt trong 2012 và mức tăng trưởng tín dụng có thể lại được tăng vào 2012

5

Một yếu tố quan trọng tích cực cho nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng đó là Kiều hối dự báo cho toàn 2011 rất tích cực, khoảng 9 tỷ USD cho cả năm Trong đó có 1 tỷ trọng lớn luôn dành cho thị trường BĐS Với đà tăng trưởng này, dự báo năm 2012, kiều hối vẫn là một nguồn bổ sung tích cực cho thị trường BĐS Việt Nam Với chủ trương tại chỉ thị 2196/CT-TTg liên quan đến thị trường BĐS và trong đó đặc biệt NHNN sẽ thực hiện việc nới lỏng tín dụng cho thị trường BĐS một cách phù hợp, đồng thời các cơ hội trong 2012 như phân tích trên được thực hiện, thì chúng ta có cơ sở tin tưởng, vào quý IV năm 2012, thị trường BĐS có thể sẽ ấm lên và khởi sắc

- Đâu là phân khúc thị trường sẽ mang lại nhiều cơ hội cho nhà đầu tư trong năm tới, thưa ông?

Theo thống kê, trong 35 000 căn hộ tại TP HCM đã hoàn thành trước 2011, có 37% cao cấp, 28% trung bình, nhưng chỉ có 25% bình dân Tại thị trường nhà ở căn hộ tại Hà Nội, chủ yếu là loại lớn trên 100m2/căn Trong số 12 000 căn hộ

6

chào bán trong 6 tháng đầu 2011, 40% là cao cấp, có giá trên 30 tr đ/m2 Vì thế thị trường căn hộ đang để ngỏ một khoảng trống của thị trường ngách đối với căn hộ để bán thuộc phân khúc bình dân với giá bán dưới 12 tr đ/m2 tại TP HCM và dưới 25 tr đ/m2 tại Hà Nội, cho căn hộ nhỏ dưới 70m2 Đây là loại căn hộ mà thị trường đang có nhu cầu và là cơ hội cho năm 2012 tại TP HCM và HN

- Trong bối cảnh khó khăn vừa qua, xu hướng mua bán, sáp nhập doanh nghiệp và chuyển nhượng dự án diễn ra khá phổ biến Tình trạng này

có còn tiếp diễn trong thời gian tới?

Trong những năm qua, tốc độ tăng trưởng tổng giá trị giao dịch trên thị trường mua bán chuyển nhượng M&A đã tăng rất nhanh Theo thống kê, năm 2008 tổng giá trị các thương vụ M&A khoảng 1,12 tỷ USD thì 2009 là 1,14 tỷ USD, 2010 là 1,75 tỷ USD và 9 tháng đầu năm

2011 là 2,67 tỷ USD Trong đó BĐS và các ngành dịch vụ liên quan đến BĐS như giải trí, du lịch…chiếm gần 24% Các nhà đầu tư chủ yếu thuộc khu vực Châu Á Tại thời điểm này, các doanh nghiệp Việt Nam đã có sự chuẩn bị tốt về doanh nghiệp như kiểm toán đều các năm, cơ cấu sở hữu rõ ràng, các dự án của doanh nghiệp chặt chẽ về pháp lý, có phân tích đầu tư…và sẵn sàng đàm phán trên cơ sở cùng có lợi

7

Đây không chỉ là cơ hội cho M&A mà còn là cơ hội hợp tác trực tiếp giữa các doanh nghiệp Việt Nam với các nguồn vốn FDI từ nước ngoài trong phương thức hợp tác kinh doanh Vì vậy, M&A là một cửa ngõ tốt cho sự hợp tác giữa các doanh nghiệp nước ngoài với các doanh nghiệp Việt Nam trong năm 2012

Bên cạnh đó, các đề án mới về các nguồn vốn phi ngân hàng như mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ Tín thác đầu tư BĐS, Quỹ đầu tư BĐS

sẽ là cơ sở để cung cấp những nguồn vốn mới, lành mạnh nhằm ổn định thị trường BĐS trong trung và dài hạn Tôi cho rằng đây cũng chính

là các cơ hội để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia, kết nối từ quốc tế với thị trường tài chính BĐS còn rất tiềm năng ở Việt Nam trong năm 2012

8

Giải mã bí ẩn giá chung cư Hà Nội

Các chủ đầu tư có LN cao bởi :

Thứ nhất là trước đây họ mua được đất với giá khá thấp, đặc biệt là khi Hà Tây sáp nhập về Hà Nội Khi đó hàng loạt đất ruộng, đất vườn ao, đất kẹt được chuyển đổi sang đất dự án với chi phí đền bù rẻ mạt Thứ hai, trước đây khi thị trường chung cư bùng nổ, nguồn cung khan hiếm, các chủ đầu tư đã triệt để lợi dụng Đòn bẩy vốn để huy động vốn từ khách hàng (bằng vô vàn các chiêu thức: hợp đồng vay vốn và hưởng mua căn

hộ, hợp góp vốn, rồi mua trái phiếu, cổ phiếu thậm chí chỉ là một tờ giấy biên nhận tiền) Ngoài ra, có thể chủ đầu tư những dự án đó mua được đất giá rẻ, hai là họ chấp nhận bán hòa vốn thậm chí cắt lỗ do áp lực nợ đến hạn hoặc các toan tính khác

 Vậy giá chung cư liệu có còn giảm nữa?

Theo nhận định, giá chung cư sẽ còn giảm trong thời gian tới đến hết quý I năm sau, sau đó sẽ ổn định dần ở mặt bằng mới (tức là ở mặt bằng giá sau giảm) Tuy nhiên, mức độ giảm sẽ khác nhau đối với các phân khúc khác nhau Tôi tạm chia ra làm 3 nhóm và tạm gọi như sau: (a) nhóm trên

40 triệu đồng/m2 là phân khúc cao cấp, (b) nhóm dưới 40 triệu đồng/m2 là phân khúc trung cấp và (c) nhóm dưới 17 triệu đồng/m2 là phân khúc bình dân

9

Đối với nhóm cao cấp: Các dự án sắp mở bán hoặc đã mở bán nhưng số lượng bán ra còn chiểm tỉ lệ nhỏ thì giá bán chắc chắn sẽ phải điều chỉnh giảm mạnh Còn đối với các dự án đã bán được trên 70%, họ khó có thể giảm mạnh do áp lực của những khách hàng đã mua trước, và cũng do họ đã bán được phần lớn nên không chịu nhiều áp lực về tài chính và họ sẽ cố chờ đợi thị trường ấm lại Dự đoán nhóm này sẽ có mức giảm từ 20-30%

Đối với các dự án chung cư thuộc phân khúc trung cấp: Cũng tương tự như như đối với phân khúc cao cấp nhưng mức độ giảm sẽ không mạnh như ở phân khúc cao cấp do ở phân khúc này, lượng cầu lớn hơn hẳn Dự đoán nhóm này sẽ có mức giảm từ 10-20%

Đối với các dự án chung cư thuộc phân khúc bình dân: Ở nhóm này sẽ rất khó có khả năng giảm mạnh vì: Thứ nhất, đây là phân khúc có mức cầu lớn nhất, điều đặc biệt của nhóm này là có ít nhà đầu cơ, cầu của nhóm này phần nhiều là người có nhu cầu ở thật và họ không chịu nhiều áp lực từ các khoản vay Thứ hai, giá của nhóm này khá sát với giá vốn, nếu giảm nữa chủ đầu tư sẽ về hòa thậm chí là lỗ: Dự đoán nhóm này nếu có giảm thì tối đa cũng chỉ 5-10%

10

Đánh thuế cao để hạn chế nạn đầu cơ bất động sản

Ông Phạm Văn Khánh, Vụ trưởng Vụ Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) đã có những quan điểm xung quanh việc đánh thuế bất động sản nhằm hạn chế đầu cơ

Trước đó, Thủ tướng Chính phủ ký ban hành Chỉ thị 2196/CT-TTg về tăng cường quản lý thị trường bất động sản

Theo ông, vì sao Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ nhanh chóng nghiên cứu, đưa ra cơ chế đánh thuế cao đối với bất động sản và sửa đổi quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản?

Thuế là một công cụ quản lý nhà nước Các nước sử dụng rất hiệu quả công cụ này và thời gian qua, Việt Nam cũng đã áp dụng đánh thuế cao để quản lý, điều tiết thị trường ở những lĩnh vực mà Nhà nước không khuyến khích đầu tư

Tác hại của đầu cơ bất động sản đã thể hiện rất rõ trong thời gian qua Có một thực trạng đáng lo ngại là, một nguồn lớn vốn đổ vào bất động sản, nhưng bị chôn lại, không mang lại giá trị gia tăng, trong khi nhiều lĩnh vực sản xuất khác đang rất khát vốn Cho nên, cần có những biện pháp để chuyển nguồn vốn ứ đọng này sang lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, đẩy mạnh tiêu thụ hàng hóa, tạo động lực để kinh tế phát triển

Hiệu quả của việc đánh thuế bất động sản rất rõ ràng, giúp giảm nạn đầu cơ, tích trữ nhà đất, giúp hạ giá nhà để người dân có nhu cầu thực tiếp cận được sản phẩm

11

Vậy mức áp thuế với kinh doanh bất động sản sẽ như thế nào?

Trong tờ trình Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã có quan điểm về vấn đề này Việc áp dụng mức thuế còn phụ thuộc vào các điều kiện thực tế của thị trường, tùy vào đối tượng kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, đánh thuế ở mức độ nào để có hiệu quả chống đầu cơ, thì   còn phụ thuộc nhiều yếu tố khác

Nếu áp dụng việc đánh thuế bất động sản, các chủ thể có thể tìm cách trốn thuế bằng việc nhờ người thân sở hữu Vấn đề này sẽ được giải quyết ra sao?

Pháp luật khi đã được ban hành, thì người dân luôn tìm mọi cách để tránh hoặc lách Vấn đề là, người làm luật phải lường trước được những tình huống đó để hạn chế việc này Giám sát việc trốn thuế không khó Việc quản lý bất động sản phải được thực hiện công bằng, minh bạch, công khai, nên nếu chúng ta công bố rõ ràng, công khai trên Internet, thì sẽ tránh được tình trạng trốn thuế

12

Ngoài công cụ thuế, để quản lý tốt thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cần áp dụng thêm những giải pháp nào?

Thuế chỉ là một trong những công cụ quản lý, điều tiết thị trường Để quản lý tốt, chúng ta phải thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tích cực nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện hệ thống luật pháp về nhà ở và kinh doanh bất động sản; tiếp tục rà soát, kiểm tra các dự án phát triển nhà ở đang triển khai; chỉ đạo thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm, 5 năm và dài hạn; chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh chương trình xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị và chương trình mục tiêu hỗ trợ nhà ở tại khu vực nông thôn

Đồng thời, sẽ nghiên cứu xây dựng, trình Chính phủ Đề án Nhà ở cho thuê, trong đó chú trọng phát triển nhà ở xã hội cho thuê và Đề án Quỹ tiết kiệm nhà ở; phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư và các địa phương xây dựng hệ thống số liệu thống kê về nhà ở, phục vụ công tác hoạch định chính sách và quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản

13

Dự báo về triển vọng của thị trường bất động sản

Một câu hỏi rất dễ đặt ra nhưng rất khó trả lời, đó là, kịch bản nào sẽ xảy ra đối với thị trường bất động sản năm nay, và đâu là xu hướng thị trường từ nay đến năm 2015?

“Lên xuống” theo chu kỳ

Suy giảm giao dịch, giá giảm, các công trình khởi công giảm, các công trình kết thúc đầu tư giảm, nguồn tiền vận hành vào thị trường giảm Một số doanh nghiệp nhà nước không có chức năng chính là kinh doanh bất động sản đã thoái vốn khỏi lĩnh vực đầu tư bất động sản… Tại hội thảo “Giải pháp tổng thể cho thị trường bất động sản 2012” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 28/3, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, trong năm 2011 vừa qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến tất cả những gì gọi là bất lợi

Tuy nhiên, theo TS Trần Kim Chung, có điều “lạ” là đến thời điểm này, thị trường vẫn chưa đổ vỡ, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn chưa phá sản Lãi suất đã giảm nhưng hệ thống ngân hàng vẫn chưa mở rộng tín dụng cho thị trường bất động sản Số dư tín dụng toàn

hệ thống ngân hàng vẫn khoảng 200 nghìn tỷ đồng, tương đương với khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng

Trong khi đó, thị trường chứng khoán dù đã phục hồi, tăng 25% nhưng vẫn chưa thấy động thái chốt lời để chuyển sang thị trường bất động sản Nhưng quan trọng hơn, các chính sách và các công cụ tài chính được mong đợi vẫn chưa ra đời

14