Thị trường bất động sản Tài liệu cho cao học

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG II: CẦU BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG III: CUNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG IV: CÂN BẰNG CUNG CẦU VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG V: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS CHƯƠNG VI: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng

Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trítuệ

Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng: trong hạchtoán, trong kinh tế - kĩ thuật…

Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại: là bất động sản và động sản

Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.Điều 174 của Bộ Luật Dân sự 2005 nước ta quy định: "Bất động sản là các tài sản không thể di dời được"

Như vậy, bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di, dời được.Hay nói cách khác, bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai lànhững vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể màkhi dịch chuyển sẽ bị hý hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như cáccông trình kiến trúc, công trình lắp ghép…

1.1.2 Các loại bất động sản (theo Bộ luật Dân sự):

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

1 Đất đai:

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng câycảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);

+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó)

2 Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền với công trình đó:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn,văn phòng… (những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xelăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động);

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xâydựng gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các máy mócthiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản

có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất động sản như: máy điều hoà diđộng, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định(các công trình tôn giáo; các di sản văn hoá thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hoá giá trị không coi là bất động sản)

3 Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…

4 Các tài sản khác:

Một số tài liệu còn quy định một số tài sản đặc biệt được coi là bất động sản hoặc áp dụng các quy chế như bấtđộng sản như máy bay, tàu thuỷ, tàu hoả vì các phương tiện này hoạt động phải gắn liền với một công trình bấtđộng sản là nhà ga, sân bay, bến cảng…

1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản

Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, bất động sản còn có những đặc điểm cụ thể sau:

Thứ nhất, bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được.

Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đất đặc điểm là có vị trí cố định và có giớihạn về diện tích và không gian

Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, đến kinh doanh bất động sản:

- Vị trí của bất động sản như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạtầng… ảnh hưởng đến giá trị và giá cả bất động sản

- Thị trường mang tính vùng, khu vực

- Cách biệt giữa hàng hóa bất động sản và địa điểm giao dịch

Thứ hai, bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền và có giá trị lớn

Tính lâu bền của hàng hoá bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặngkhông thể bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…)

Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm Ngaytrong nông nghiệp thì bất động sản là vườn cây, mà cây trồng trên đó cũng là cây lâu năm…

Ảnh hưởng:

- Chiến lược kinh doanh, chiến lược đầu tư, chiến lược vốn…

- Quy hoạch

- Khai thác, quản lý, sử dụng… nâng cao hiệu quả, tuổi thọ kinh tế của bất động sản

Thứ ba, hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm

Sở dĩ như vậy là do:

- Sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khuvực, từng thửa đất

- Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt củahàng hoá bất động sản

- Tính đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, cáccông trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hoá bất động sản

Vận dụng:

- Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

- Giá cả độc quyền, cần khai thác tính độc đáo, dị biệt

- Cơ sở, phương pháp định giá…

Thứ tư, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Với bất động sản thì đặc điểm này nối trội hơn vì:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ở mỗi nơi đòi hỏi phải có nhưng bất động sản phù hợp: Miền núi, nơi nhiềuđộng đất, nơi nhiều gió bão, nơi ngập nước…

- Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán,thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó

Vận dụng:

- Thị trường bất động sản mang tính vùng và khu vực sâu sắc

- Phải quan tâm đến tập quán,thị hiếu, tâm lý xh của từng vùng để tạo lập, kinh doanh các loại bất động sản phùhợp

Thứ năm, hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Do:

- Giữa các bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hànghoá bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng củahàng hoá bất động sản kia

- Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng hoặc vẻ đẹp, sự tiện lợi và giátrị của các công trình xây dựng trong khu vực Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụđiểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… bám theo trục đường đó…

Vận dụng:

- Khi đánh giá cơ hội kinh doanh phải tính đến các yếu tố có liên quan đến thay đổi giá trị bất động sản

- Phải đặt bất động sản mục tiêu trong mối quan hệ với các bất động sản khác

- Quan tâm nhiều hơn đến những quy hoạch mới

Thứ sáu, hàng hoá bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước

- Người kinh doanh bất động sản phải am hiểu luật pháp

- Phải thường xuyên cập nhất các chủ trương, chính sách, văn bản mới có liên quan đến lĩnh vực bất động sản

Thứ bảy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý

- Nhà nước cần phải không ngừng nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với bất động sản

- Nhà kinh doanh cần không ngừng nâng cao kiến thức, tri thức và học hỏi kinh nghiệm trong kinh doanh, trongquản lý bất động sản

1.2 Thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niêm thị trường bất động sản

Thị trường là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán, là tổng thể các quan hệ cho phép người mua và người bán traođổi được hàng hoá và dịch vụ cho nhau

Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định Khái niệm này vừa đõn giản, dễ hiểu, vừa bao hàm đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường

bất động sản

1.2.2 Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản

1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản

Có nhiều cách phân loại: theo loại bất động sản, theo loại hình giao dịch, theo địa bàn, theo sự hình thành…

Cách phân loại được sử dụng phổ biến là theo loại bất động sản:

Phân loại thị trường bất động sản theo loại bất động sản

- Thị trường đất đai

- Thị trường nhà ở

- Thị trường bất động sản công nghiệp

- Thị trường bất động sản thương mại,

- Thị trường bất động sản văn phòng

- Thị trường bất động sản đặc biệt

2.4 Vai trò của thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển

- Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển

- Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước

- Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế

- Thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội

- Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân

- Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi

mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS

2.5 Đặc điểm của thị trường bất động sản

1 Tính cách biệt giữa hàng hoá giao dịch với địa điểm giao dịch

Do:

Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được

Do đó Hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo Các chợ này rất đadạng, có thể là các sàn giao dịch, các trung tâm giao dịch, cũng có thể là một địa điểm với 1 phòng nhỏ hẹp với vài

ba đồ văn phòng thiết yếu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước…

Có thể qua mạng internet và cũng có thể nằm trong chăn điện thoại cho nhau…

Vấn đề đặt ra:

- Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải quacác khâu như:

+ Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sản giao dịch;

+ Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về bất động sản;

+ Đăng ký pháp lý

- Từ đặc điểm này cho thấy:

+ Kiểm soát thị trường bất động sản không thể như với thị trường các hàng hoá khác bày bán trên sạp hàng: temnhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng… mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc

+ Quan hệ giao dịch bất động sản không thể tiến hành trong một thời gian ngắn được, thường phải kéo dài, do đó,

dễ gặp các biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường… Điều đó buộccác bên phải ấn định quan hệ giao dịch thuộc một thời điểm nhất định

+ Mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều phải trải qua đầy đủ các khâu giao dịch trên Đó là điều

có tính chất bắt buộc đối với thị trường bất động sản chính thức, có kiểm soát của Nhà nước

2 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng giao dịch trong bất động sản

- Phải xem xét khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai

3 Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Vì:

- Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội củatừng vùng, từng khu vực.

- Bất động sản phụ thuộc vào phong tục, tập quán, thi hiếu và tâm lý xã hội

Do đó:

- Cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã,chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển

- Mỗi vùng, mỗi khu vực cũng có những đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản

Người ta không thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quánthị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường bất động sản mang tính vùng vàtính khu vực sâu sắc

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị, ở các vùng đang trong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâmkinh tế, chính trị, văn hoá, du lịch… thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác

Từ đặc điểm này cho thấy:

- Các quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnhhưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường bất động sảncủa các vùng, các khu vực khác

- Nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiệnthiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực

- Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khuvực khác

4 Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

- Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bấtđộng sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ

- Số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí chocạnh tranh hoàn hảo

Vấn đề đặt ra:

- Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đõnchiếc, do đó, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích caocho người có quyền đối với bất động sản Cần tạo ra bất động sản có giá độc quyền

- Khi giá cả biến động theo hướng độc quyền thì giá cả bất động sản sẽ được đẩy lên cao, hình thành nên nhữngcơn sốt về giá Thị trường bất động sản càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của bất động sản

- Sốt giá làm thị trường bất động sản bất ổn, có thể dẫn đến khủng hoảng, nhất là khủng hoảng tài chính

5 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS

Theo quan hệ cung cầu, khi cung bất động sản được thị trường chấp nhận, cầu bất động sản xuất hiện và tăng lên,khi đó, người sản xuất sẽ tăng lượng cung bất động sản

Tuy nhiên, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hoá khác Đó là dođặc điểm của bất động sản là thời gian để tạo ra chúng thường là lâu vì để xây dựng các công trình xây dựng cầnphải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thicông…

Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành nhữngcơn sốt giá bất động sản

Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về bất động sản, đặc biệt là có các giảipháp để bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về bất động sản không chính đáng(như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo)

6 Giao dịch trên thị trường BDS cần phải có tư vấn chuyên nghiệp

Sở dĩ như vậy là vì:

- Hàng hoá bất động sản không bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác;

- Người mua và bán bất động sản không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp vớibất động sản cần giao dịch

- Bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hộimua hoặc bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp)

Do vậy:

- Khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần phải có các nhà tư vấn, môi giới…

- Vì đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với

sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên tốt hơn

- Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kémhiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao

Từ đó:

- Phải coi tư vấn, môi giới bất động sản là một nghề chuyên nghiệp độc lập

- Phải coi các lĩnh vực dịch vụ bất động sản, các tổ chức tín dụng… là vô cùng cần thiết trong kinh doanh bất độngsản

7 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Do:

- Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở

để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản

- Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng,cũng như các biến động của chúng Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trongkhâu đăng ký pháp lý

- Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất độngsản ổn định hơn và an toàn hơn

- Thông qua kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giaodịch bất động sản

Do đó, cần:

- Tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

- Tăng cường, hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật, chính sách có liên quan đến bất động sản và kinh doanh bấtđộng sản

- Nhà kinh doanh phải am hiểu luật pháp và thường xuyên cập nhật những văn bản pháp luật mới có liên quan đếnbất động sản và kinh doanh bất động sản

- Phải bảo đảm kinh doanh đúng luật pháp

8 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Do:

- Bất động sản có giá trị lớn, do đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn

- Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn

Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định, thị trường bất động sản cũngkhông thể phát triển lành mạnh và ổn định được Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủnghoảng của thị trường bất động sản Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vìthế, các tổ chức tài chính tín dụng có thể bị phá sản

Do đó:

- Phát triển hệ thống ngân hàng tín dụng

- Hoàn thiện các quy định, chính sách: nới lỏng hay thắt chặt cho vay đôi svowis kinh doanh bất động sản…

- Có nhiều hình thức để huy động mọi nguồn vốn của XH, của ngoài nước…

9 Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp

và cần phải có nhiều thời gian

- Tính cạnh tranh trong kinh doanh bất động sản ít khốc liệt hơn so với nhiều lĩnh vực khác

- Để gia nhập thị trường có hiệu quả, phải có sự chuẩn bị đầy đủ, chu đáo mọi điều kiện cần thiết; phải nắm vững

cơ hội kinh doanh để gia nhập đúng thời điểm…

- Để rút ra khỏi thị trường phải tìm đúng thời cơ, có chiến lược rút lui thích hợp và hiệu quả

III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA MÔN HỌC

3.1 Đối tượng nghiên cứu của môn học

Là nghiên cứu các quan hệ kinh tế phát sinh và chi phối sự vận động của cung, cầu, giá cả bất động sản và mốiquan hệ giữa chúng của thị trường bất động sản nói chung, của các thị trường bất động sản cụ thể nói riêng

Cung, cầu, giá cả và mối quan hệ giữa chúng là những vấn đề cơ bản của thị trường, nhưng nó lại được biểu hiệntrên thị trường bất động sản với những đặc điểm riêng

Thông qua phân tích, đánh giá sự vận động và phát triển thị trường để có những chiến lược kinh doanh bất độngsản có hướng đầu tư kinh doanh bất động sản hợp lý và có căn cứ để định giá bất động sản một cách khoa học…

3.2 Nội dung nghiên cứu của môn học

- Nghiên cứu vai trò và đặc điểm của thị trường BDS

- Nghiên cứu những nội dung cơ bản về cầu bất động sản như: các loại cầu, các nhân tố ảnh hưởng, độ co giãn

- Nghiên cứu những nội dung cơ bản về cung

- Nghiên cứu phân tích quan hệ cung cầu và giá cả: cấu trúc, chức năng, sự cân bằng, tính độc quyền và cạnh tranhcủa thị trường

- Nghiên cứu các thị trường bất động sản cụ thể

- Nghiên cứu những khuyết tật của thị trường bất động sản và sự can thiệp của chính phủ vào thị trường bất độngsản

3.3 Phương pháp nghiên cứu của môn họcXuyên suốt và bao trùm trong nghiên cứu thị trường bất động sản là phương pháp duy vật biện chứng và duy vậtlịch sử Mọi nội dung, mọi vấn đề nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt trong mối quan hệ tác động qua lạibiện chứng, gắn với những điều kiện hoàn cảnh lịch sử cụ thể về không gian và thời gian

Ngoài ra, môn học còn sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu chuyên ngành như phương pháp thống kê, toánkinh tế, phương pháp hệ thống, phương pháp điều tra xã hội học và các phương pháp khác

CHƯƠNG II CẦU BẤT ĐỘNG SẢN

I HÀNH VI NGƯỜI TIÊU DÙNG TRÊN THỊ TRƯỜNG HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN

II CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN

I HÀNH VI NGƯỜI TIÊU DÙNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Phân loại khách hàng trên thị trường hàng hoá bất động sản

1.1.1 Phân loại khách hàng căn cứ vào loại hình giao dịch, gồm các loại sau:

- Người mua bất động sản

- Người thuê bất động sản

- Người nhận thế chấp bất động sản

- Liên doanh, công ty cổ phần có nhận vốn góp bằng bất động sản

- Các tổ chức kinh doanh bảo hiểm nhận bảo hiểm đối với các bất động sản

1.1.2 Phân loại khách hàng căn cứ vào loại chủ thể

Theo căn cứ này, khách hàng gồm những đối tượng sau:

- Cá nhân: trong nước và người nước ngoài

- Các doanh nghiệp tư nhân

- Các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài;

- Tập thể: các công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh, công ty liên doanh, các hợp tác xã;

- Nhà nước: doanh nghiệp Nhà nước, tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội

1.1.3 Phân loại khách hàng dựa trên các tiêu chí khác:

Ngoài những căn cứ trên, có thể phân loại khách hàng căn cứ vào: mục đích mua hàng, giới tính, thu nhập, tuổi tác,trình độ học vấn, kinh nghiệm, mức độ quan hệ…

1.1.4 Các loại khách hàng khác

- KH mua để sử dụng

- KH mua để kinh doanh

- KH là người trung gian môi giới

- KH là nam, nữ

- KH là người cao tuổi, trung niên, thanh niên

- KH là người có thu nhập cao, trung bình, thấp

- KH là người có trình độ học vấn cao, thấp

- KH là người có kinh nghiệm

- KH là người quen,lạ…

1.2 Hành vi lựa chọn hàng hoá bất động sản của người tiêu dùng

- Nhóm động cơ tiêu dùng có tính chất sinh lý

- Nhóm động cơ tiêu dùng có tính chất tâm lý

- Động cơ thực dụng

- Động cơ vì cái mới, cái đẹp

- Động cơ mua loại bất động sản nổi tiếng

- Động cơ phô trương

II CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại cầu bất động sản

1.1 Khái niệm cầu bất động sản

Cầu hàng hoá bất động sản là khối lượng hàng hoá bất động sản mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấpnhận thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được lượng hàng hoá bất động sản đó trên thị trường

Cần phải phân biệt giữa cầu và nhu cầu:

- Có nhu cầu nhưng không có khả năng thanh toán;

- Có khả năng thanh toán nhưng chưa có nhu cầu;

- Không có nhu cầu nhưng lại sẵn sàng chấp nhận và thanh toán nhằm mục đích đầu cơ kiếm lợi

- Có như cầu, sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán, nhưng không có cung nên không hình thành cầu

1.2 Phân loại cầu bất động sản

- Phân loại theo loại bất động sản:

+ Cầu về đất đai

+ Cầu về nhà ở

+ Cầu về bất động sản dịch vụ, thương mại

+ Cầu văn phòng, công sở

+ Cầu bất động sản công nghiệp

+ Cầu về bất động sản trong nông nghiệp

+ Cầu về bất động sản khác

1.2 Phân loại cầu bất động sản

- Phân loại theo trình tự xuất hiện:

+ Cầu sõ cấp: đó là cầu về bất động sản với mục đích, ý đồ kinh doanh Họ mua để bán kiếm lời chứ không phải đểtiêu dùng

+ Cầu thứ cấp: đó là cầu về bất động sản với mục đích thoả mãn nhu cầu tiêu dùng

+ Cầu về bất động sản cho sản xuất: thực chất là cầu gắn với cả mục đích kinh doanh, cả mục đích tiêu dùng

2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản

2.1 Quy mô, cơ cấu dân cư

- Dân số tăng dẫn đến cầu về bất động sản tăng: đất đai, nhà ở…

- Cơ cấu dân cư: vùng miền, thành thị, nông thôn, theo lứa tuổi, theo mặt bằng văn hoá, trình độ học vấn, nghềnghiệp…

- Cơ cấu gia đình…

2.2 Thu nhập

Thu nhập liên quan đến khả năng thanh toán, theo nấc thang nhu cầu

2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản

2.3 Đô thị hoá

2.4 Cung cầu các bất động sản thay thế

Chẳng hạn, sự thay đổi cung và giá thuê nhà sẽ dẫn đến sự thay đổi cầu về nhà đất

Sự thay đổi về cung và giá thuê đất sẽ tác động đến cầu về nhà ở cao tầng

Sự thay đổi cung và giá thuê đất ngoài khu công nghiệp tác động đến cầu thuê đất trong khu công nghiệp

2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản

2.5 Sự phát triển của kết cấu hạ tầng

2.6 Mốt và thị hiếu

2.7 Chính sách tiền tệ

2.8 Chính sách quản lý bất động sản

- Quyền sở hữu về nhà ở, quyền sử dụng về đất ở

- Luật đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Sự thừa nhận thị trường

- Chính sách tài chính – thuế

- Quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất

- Chính sách đâu tư xây dựng nhà cho thuê, giá thuê nhà của nhà nước

- Tiêu chuẩn hoá trong xây dựng nhà ở, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí

3 Độ co giãn của cầu bất động sản

3.1 Khái niệm độ co giãn của cầu bất động sản

* Phân biệt độ dốc và độ co giãn

- Độ dốc của đường cầu theo giá phụ thuộc vào đõn vị tính giá và đo lượng cầu

- Để xem phản ứng của cầu với giá, người ta phải sử dụng độ co giản của cầu

* Xác định độ co giãn của cầu

Giả sử khi giá một căn hộ ở một chung cư là 950 triệu đồng thì cầu là 12 căn Khi giá tăng lên 1.050 triệu thì lượngcầu giảm xuống còn 8 căn Vậy hệ số co giãn được tính như thế nào?

X

%

D

% X

X : D

D

E d x

Δ

Δ Δ

- ▲X: là thay đổi của yếu tố tác động

- Độ co giãn (hệ số co giãn) cầu bất động sản theo giá bằng tỷ lệ % thay đổi lượng cầu bất động sản chia cho tỷ lệ

% thay đổi giá của bất động sản với giả định các nhân tố khác không đổi Ta có:

P Δ

%

D Δ

%

E d p =

Trong đó:

Độ co giãn = 4 Điểm ban đầu Điểm mới

8

1.050 1.000

Giá

Lượng 950

.

4 10%

E

▲D: là lượng cầu bất động sản tăng thêm

▲P: là lượng giá bất động sản tăng thêm

Công thức tính:

1 2

1 2

d p

D D

P

P P

Δ

D Δ E

+

+

×

=

3.2 Phương pháp xác định xu hướng biến động cầu bất động sản

Để xác định sự biến động cầu bất động sản, người ta thường sử dụng hàm cầu Hàm cầu bất động sản là một hàm

số đối với các biến là các nhân tố tác động và các hệ số là độ co giãn:

X

X

Δ E

D Σ

Y

i

3.3 Nhân tố ảnh hưởng đến sự biến động cầu một số loại bất động sản

3.3.1 Đối với cầu nhà ở

- Quy mô dân số, quy mô hộ gia đình, kết cấu gia đình

- Cơ cấu nghề nghiệp của lao động

- Tỷ lệ nhà thuê và nhà chủ sở hữu

- Thu nhập, tiêu dùng và tích luỹ

- Chính sách cung tiền tệ

- Chính sách thuế đối với nhà ở

3.3.2 Đối với cầu bất động sản dịch vụ

- Quy mô và tỷ lệ gia tăng cơ học dân số, cơ cấu tuổi…

- Thu nhập và tỷ lệ có thu nhập từ trung bình trở lên

- Cơ cấu tiêu dùng dân cư

- Khả năng đáp ứng của cơ sở dịch vụ hiện tại

- Giao thông và khả năng tiếp cận

- Tăng trưởng và mở mang giao lưu kinh tế

3.3.3 Đối với cầu bất động sản văn phòng, công sở

- Quy mô và tốc độ gia tăng số người làm các công việc hành chính, văn phòng

- Sự gia tăng các cơ sở hoạt động kinh tế, xã hội

- Tiêu chuẩn định mức diện tích văn phòng làm việc tương ứng với mỗi lĩnh vực

- Hệ thống bất động sản văn phòng hiện tại

- Hạ tầng (Giao thông, thông tin liên lạc…)

- Sự phát triển hệ thống dịch vụ

3.3.4 Đối với cầu bất động sản công nghiệp

- Quy hoạch phát triển ngành công nghiệp: Quy mô, cơ cấu ngành, thành phần, vùng

- Chính sách chuyển đổi các CSCN cũ

- Sự phát triển của hệ thống hạ tầng

- Chính sách khuyến khích đầu tư, giá thuê đất

- Khả năng thu hút đầu tư bên ngoài

3.3.5 Đối với cầu bất động sản nông nghiệp

- Cầu về sản phẩm nông nghiệp

- Sự hình thành các vùng tập trung hoá, chuyên môn hoá

- Chính sách hạn điền và chính sách bảo hộ nông nghiệp

- Các tiến bộ khoa học kỹ thuật làm thay đổi khả năng khai thác các nguồn lực đất đai

CHƯƠNG III CUNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

I Khái quát chung về cung bất động sản

1 Khái niệm cung bất động sản

Cung hàng hoá bất động sản trên thị trường là một khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trườngtại một thời điểm nào đó với một mức giới hạn nhất định

Cung bất động sản không phải là tổng khối lượng bất động sản trên toàn bộ nền kinh tế mà chỉ làlượng hàng hoá sẵn sàng tham gia trên thị trường

2 Điều kiện để cung bất động sản trở thành cung trên thị trường

- BĐS phải là hàng hoá BĐS, phải có 2 thuộc tính giá trị và giá trị sử dụng;

- Phải có giá cả phù hợp với cả người mua và người bán;

- Phải có thị trường và các giao dịch trên thị trường thừa nhận cung bất động sản là cung của một hàng hoá đặcbiệt

Thí dụ: Biểu cung căn hộ chung cư:

+ Hàm cung tổng hợp là hàm số thể hiện mối quan hệ giữa lượng cung với các yếu tố tác động đến cung:

Qs = f(Px, Pi, NSX…), trong đó: Px : giá của hàng hóa X;

Pi: giá của các yếu tố đầu vào; NSX là số lượng người SX…

- Độ co giãn của cung

+ Khái quát chung

Độ co giãn về cung của một loại hàng hoá nào đó là sự thay đổi của lượng cung khi có bất kỳ một sự thay đổi củabất kỳ yếu tố nào có liên quan (giá, thu nhập, sự thay đổi của cầu )

- Theo giá:

+ Độ dốc phản ánh độ nhạy cảm của cung với sự thay đổi của giá - khác nhau với các loại hàng hóa BĐS khácnhau

Tuy nhiên nếu khác nhau đơn vị tính thì độ dốc trở nên không có ý nghĩa so sánh

Do vậy, để loại trừ sự khác nhau về đơn vị của cung và giá, người ta sử dụng độ co giãn của cung

Cung trong ngắn hạn thường ít co giãn (đường cung dốc)

Cung trong dài hạn co giãn hơn (đường cung thoải hơn)

Đường cung thẳng đứng là đường cung hoàn toàn không co giãn,

Đường cung nằm ngang là đường cung hoàn toàn co giãn, có độ co giãn là vô cực

+ Độ co giãn của cung hàng hóa bds

- Về đất đai (nói chung – dt không thay đổi)

- Tuy nhiên, với từng loại đất, độ co giãn của cung rất khác nhau:

Tổng cung đất đai

P

Q

- Hãy cho biết độ co giãn của các loại đất sau:

+ Đất nông nghiệp

+ Đất phi NN

+ Đất ở đô thị

- Độ co giãn của một số loại bds

+ Độ co giãn của cung bất động sản nông nghiệp

+ Độ co giãn của cung bất động sản công nghiệp

+ Độ co giãn của cung bất động sản văn phòng, công sở

+ Độ co giãn của cung bất động sản thương mại

+ Độ co giãn của cung bất động sản nhà ở đô thị

- Độ co giãn của cung phụ thuộc nhiều vào chính sách, pháp luật và giá

Một qui định mới về việc mở rộng qui hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng thì sẽ làm cho đường cung dịchchuyển về bên phải

Các chi phí đầu vào và việc đầu tư cho công nghệ và kỹ thuật tăng lên làm cho lượng cung giảm, do đó đườngcung sẽ dịch chuyển sang bên trái

II CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CUNG HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN

+ Trong ngắn hạn, cung ít co giãn, do đó, khi giá tăng, cầu không đổi, cung tăng không kịp

+ Trong dài hạn, cung co giãn, giá tăng, cầu không đổi,cung sẽ tăng, đường cung chuyển dịch sang phải và sẽ đỡdốc hơn