Anh chị hãy phân tích đặc trưng các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản liên hệ phân tích sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản ở việt nam

Nóđóng vai trò quan trọng trong quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bềnvững, nâng cao khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho xây dựng và phát triểncơ sở vật chất – cở sở hạ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

VIỆN KẾ TOÁN – KIỂM TOÁN

BÀI TẬP LỚN Môn Thị trường Bất Động Sản a

Đề bài:

Anh/ chị hãy phân tích đặc trưng các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Liên hệ phân tích sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam”

SVTH: Nguyễn Hoàng NhânLớp tín chỉ: TTBĐS (216) _ 2

Mã sinh viên: 11153296GVHD: Nguyễn Thanh Lân

Mục lục

Đặt vấn đề 2

Nội dung 4

I Tổng quan về thị trường bất động sản 4

1 Quan niệm về thị trường bất động sản: 4

2 Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản: 5

3 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản: 6

4 Chu kỳ dao động của bất động sản: 7

II Thị trường bất động sản ở Việt Nam 8

1 Sự hình thành của thị trường bất động sản Việt Nam: 8

2 Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam: 10

3 Phân tích nguyên nhân khác gây ra hiện trạng đóng băng thị trường: 16

4 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam: 20

5 Đề xuất biện pháp phát triển thị trường bất động sản giai đoạn tới: 25

Kết luận 28

Tài liệu tham khảo 30

Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây ở nước ta,thị trường này chưa có điều kiện phát triển Nhưng khi chuyển sang nền kinh tế thịtrường, thị trường bất động sản ở nước ta đã từng bước hình thành và phát triểnvới tốc độ nhanh, đã góp phần không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước Nóđóng vai trò quan trọng trong quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bềnvững, nâng cao khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho xây dựng và phát triển

cơ sở vật chất – cở sở hạ tầng văn hóa đô thị làm thay đổi bộ mặt đô thị và nôngthôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đạihóa,… Tuy nhiên sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất độngsản cũng đã bộc lộ những bất cập và bức xúc về cơ chế vận hành thị trường, hệthống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, cơ cấu hàng hoá, thông tin bấtđộng sản,… Mà cụ thể trong đó như là bất động sản, đất đai chưa được khai thác,

sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn; hiện tượng tiêu cực, tham nhũngliên quan tới bất động sản gây nhiêu bất bình, mất lòng tin của người dân vào cácquy hoạch mang tính trọng điểm của nhà nước; thị trường thì thiếu minh bạch,mang tính tự phát cao, giao dịch chủ yếu được thực hiện vẫn là phi chính thức,cung – cầu bất động sản thì mất cân bằng đặc biệt là ở phân khúc nhà ở cho ngườidân, tình trạng đầu cơ kích cầu “ảo” gây nên những cơn sốt giá bất thường,…

Cùng với đó, những ảnh hưởng nặng nề do cuộc khủng hoảng tài chính thếgiới xuất phát từ chính sách cho vay thế chấp bất động sản tại Hoa Kỳ gây ra vớinền kinh tế thế giới nói chung và nền kinh tế Việt Nam nói riêng đã đặt ra một vấn

đề vô cùng cần thiết với mỗi quốc gia Đó là việc xem xét, nghiên cứu kỹ càng vềthị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản trong nước nói riêng

để từ đó đưa ra được những chính sách điều hành phù hợp với từng giai đoạn pháttriển của đất nước Việc nghiên cứu này sẽ mang lại nhiều lợi ích về mặt thực tiễnquản lý bất động sản ở Việt Nam bởi nó không chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế màcòn cả về mặt xã hội

Nội dung

I.Tổng quan về thị trường bất động sản

1 Quan niệm về thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản là một phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quátrình sản xuất và lưu thông hàng hoá Nó là tổng hòa các quan hệ giao dịch bấtđộng sản hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tạimột thời điểm xác định Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm hoặc

có thể liên hệ thông qua trung gian môi giới hoặc các phương tiện thông tin liên lạckhác để tiến hành giao dịch

Tuy nhiên, hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bấtđộng sản Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyếtđịnh về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thếnào và sử dụng vào mục đích gì Bên cạnh đó, có khái niệm cho rằng thị trường bấtđộng sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá bất động sảnhoặc thị trường bất động sản là "nơi" thực hiện các giao dịch về bất động sản, gồmcác hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợnhư môi giới, tư vấn

Đồng thời, chúng ta thường hiểu sai về thị trường bất động sản khi cho rằngthị trường chỉ là giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trong thực tế thị trường bấtđộng sản ngoài giao dịch mua bán thông thường chiếm tỷ trọng lớn nhất, còn cócác giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… rấtphong phú và đa dạng Sự ngộ nhận tiếp theo nếu cho rằng thị trường bất động sảnchính là thị trường nhà đất, hiểu chính xác hơn thị trường nhà và đất chỉ là hai phânkhúc lớn xét theo quan điểm loại hình bất động sản, ngoài ra còn có những phânkhúc khác cũng nằm trong hệ thống như thị trường bất động sản thương mại, bấtđộng sản dịch vụ, bất động sản công nghiệp…

2 Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản:

Cũng như các thị trường khác, sự ra đời và phát triển của thị trường bất độngsản cũng gắn liền với chế độ sở hữu và phân công lao động xã hội Sự chiếm hữu

tư nhân về tư liệu sản xuất mà trực tiếp là sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùngvới sự phát triển của sản xuất và trao đổi các hàng hóa khác nhau đã làm nảy sinhhoạt động thuê mướn, trao đổi, chuyển nhượng ruộng đất – hay quyển sự dụng đất.Tuy nhiên có một đặc điểm khác biệt của đất đai so với các hàng hóa khác đó là nókhông thể sinh ra hay sản xuất ra thêm được mà bị giới hạn ở một mức trữ lượngnhất định điều này đã tạo nên sự khan hiếm vượt trội của đất so với các hàng hóakhác góp phần làm tăng giá trị cũng như nhu cầu trao đổi đất đai trong dân cư theothời gian Đồng thời khi dân số ngày càng gia tăng, sản xuất xã hội ngày càng pháttriển, thì nhu cầu về đất đai – bất động sản ngày càng tăng dẫn tới thị trường nơidiễn ra các giao dịch này càng trở nên nhộn nhịp và thường xuyên hơn Cácnghiệp vụ liên quan thì ngày càng trở nên phong phú và không ngừng phát triển.Điều này dẫn tới một hệ quả tất yếu đó là việc mua bán và trao đổi bất động sảnđược nhà nước thừa nhận là hợp pháp, môi trường kinh doanh được hình thành, thịtrường bất động sản được chính thức hình thành Kèm theo đó là hệ thống các quyđịnh chế tài quản lý sẽ được ban hành để nhà nước có thể kiểm tra và giám sát quátrình phát triển của thị trường

Khi nền kinh tế tăng trưởng tới một mức độ mới sẽ đòi hỏi sự phát triển đồng

bộ giữa các thị trường Với sự tăng trường của các thị trường yếu tố đầu vào nhưhàng hóa, vốn, sức lao động,… thị trường bất động sản được hình thành và pháttriển tuy với tốc độ chậm hơn nhưng lại chiếm một tỷ trọng lớn trên GDP của mộtđất nước Điều này cho thấy thị trường bất động sản cũng phát triển như các thịtrường khác không nằm ngoài quy luật của thị trường

3 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản:

Thông thường ở hầu hết các quốc gia có nền kinh tế thị trường trên thế giới,thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển qua 5 cấp độ như sau:

 Thứ nhất: Cấp độ sơ khởi Ở cấp độ này, về mặt nhà ở hầu như tất cả mọingười đều có thể xây dựng được cho mình và nó được coi như là một bất động sảntrên đất Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, tài chính công, các chủ đất vàcác cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

 Thứ hai: Cấp độ tập trung hóa Đây là giai đoạn mà các doanh nghiệp tiếnhành xây dựng Do sự hạn chế về đất đai, năng lực xây dựng nên không phải aitrong nền kinh tế cũng có thể tiến hành thi công và phát triển một toà nhà, một bấtđộng sản lớn hay một dự án bất động sản Trong cấp độ này, các chính sách về xâydựng, các doanh nghiệp và cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

 Thứ ba: Cấp độ tiền tệ hóa Là giai đoạn của các ngân hàng Do sự bùng

nổ trong xây dựng bất động sản ở giai đoạn trước, vấn đề vốn để hoàn thiện các dự

án trở nên vô cùng quan trọng bởi nguồn lực tài chính của chính các doanh nghiệp

là không đáp ứng đủ mà họ cần có sự giúp đỡ của hệ thống tín dụng ngân hàng.Lúc này, sự tham gia của các ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong các dự án bấtđộng sản Ở cấp độ này, các chính sách về ngân hàng, các ngân hàng và các cơquan quản lý về ngân hàng là các chủ thể có vai trò quyết định

 Thứ tư: Cấp độ tài chính hóa Khi quy mô của thị trường tăng cao và pháttriển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn tài trợ dài hạn, các ngân hàng hoặckhông thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc là sẽ phải đối mặt với các rủi

ro rất lớn Khi đó, bản thân ngân hàng cần phải tiến hành tài chính hóa các khoảncho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huyđộng đa dạng các nguồn vốn Việc cấp vốn bất động sản sẽ không chỉ dừng lại ở hệthống tín dụng mà được thực hiện thông qua các kênh tài chính đa dạng, đặc biệt là

Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tàichính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

 Thứ năm: Cấp độ hoàn thiện của thị trường Khi nền kinh tế vận hànhhoàn toàn theo quy luật của cơ chế thị trường, các thị trường sẽ giao thoa và tácđộng qua lại lẫn nhau trên nền tảng các chính sách, thể chế hoàn hảo Ở giai đoạnnày, các thể chế và chủ thể giữ vai trò ngang nhau trong việc thúc đẩy đầu tư vàonền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường bấtđộng sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cấp độ như trên đồng thời cũng khôngnhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian ởcác nước Cũng không nhất thiết, cấp độ phát triển của thị trường hiện tại phải kếtthúc rồi mới chuyển sang giai đoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế

đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu, chẳng hạn như Úc hay New Zealand, các tàisản bất động sản đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao Còn ở các nước có nềnkinh tế chuyển đổi, phức hợp thì đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức làđồng loạt áp dụng tất cả các cơ chế, chính sách theo quy chuẩn của nền kinh tế thịtrường kết quả là hiện nay, thị trường bất động sản cũng đã ở cấp độ tài chính hoátương đương với các nước đã có lịch sử phát triển lâu đời

4 Chu kỳ dao động của bất động sản:

Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận độngcủa thị trường có chu kỳ dao động tương tự như các thị trường khác Chu kỳ daođộng của thị trường bất động sản (kéo dài 7 – 8 năm ở Việt Nam) gồm 4 giai đoạn:

 Phồn vinh: thị trường phát triển sôi động

 Suy thoái: thị trường có dấu hiệu chững lại và bắt đầu tụt dốc

 Tiêu điều: thị trường giậm chân tại chỗ và trở nên đóng băng

 Phục hồi: thị trường nóng dần trở lại, có thể xảy ra các cơn “sốt”

II Thị trường bất động sản ở Việt Nam

1 Sự hình thành của thị trường bất động sản Việt Nam:

Các quan hệ hàng hóa tiền tệ trong giao dịch về bất động sản từng xuất hiện ởViệt Nam từ rất sớm ngay sau CMT8/1945 đến năm 1980 dưới hình thức chế độ

đa sở hữu về đất đai: tư nhân, tập thể và Nhà nước Mặc dù không có các văn bảnpháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận vàlàm thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kýquyền sở hữu đất

Khi nền kinh tế chuyển sang phát triển theo cơ chế thị trường và nằm trong sựkhuyến khích phát triển sản xuất hàng hóa của chính phủ, các quan hệ hàng hóatiền tệ đã được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố

cơ bản của đời sống xã hội Điều này đã tác động tới tình hình bất động sản nước

ta lúc đó theo chiều hướng tích cực mà cụ thể, tọng Hiến pháp 1992 đã quy địnhrằng: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật” Trên nền tảng đó, chỉ trong một thời gian ngắn, Nhà nước

đã ban hành nhiều văn bản quy định các khung pháp lý đầu tiên cho sự xuất hiện

và phát triển của thị trường bất động sản

Đến năm 1993 với sự ra đời của bộ Luật Đất đai đánh dấu sự thay đổi trongcung cách Nhà nước quản lý đất đai từ sử dụng các công cụ hành chính sang quản

lý bằng việc kết hợp các công cụ kinh tế với hành chính, trong đó công cụ kinh tế

là chủ yếu Theo đó, các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ổnđịnh lâu dài có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,thế chấp và góp vống liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định củapháp luật và đất có giá Luật Đất đai đã tạo điều kiện cho người sở hữu tài sản trênđất, bao gồm nhà ở, công ty, công trình, vật kiến trúc có thể thể đem ra tiến hànhgiao dich dưới nhiều hình thức phong phú khác nhau cho các đối tượng trong nướchay kế cả là cho người nước ngoài thuê

Ngoài Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ban hành thêm các văn bản khác nhưPháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán vàkinh doanh nhà ở, Nghị định số 56/CP ngày 18/9/1995 ban hành quy chế chongười nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê, đã quy định và chophép:

+ Bán nhà ở thuốc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử dụng đátcho người đang thuê, kinh doanh nahf ở, mua bán ở không nhằm mụcđích kinh doanh

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và các cá nhân được phép chongười nước ngoài, người Việt Nam định cưu ở nước ngoài thuê nhà để ở,đặt trụ sở văn phòng đại diện, chí nhánh công ty hoặc cơ sở hoạt độngkinh doanh theo quy định của pháp luật

Không chỉ dừng ở đó, còn có các quy định về Luật Tín dụng năm 1997, Nghịđịnh 178/1999/NĐ – CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghịđịnh số 165/1999/NĐ – CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm đã cho phép tổchức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng bất động sản (gồm tài sản gắn liền với đất vàquyền sự dụng đất) tiến hành thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuấtkinh doanh Trong trường hợp đến thời gian trả nợ mà khánh hàng không có khảnăng thanh toán thì tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản cũng với chuyển nhượngquyền sử dụng bất động sản đã thế chấp để thu hồi vốn ban đầu Bên cạnh đó còn

có Luật Đất đai năm 2003, các văn bản hướng dẫn thi hành kèm theo khác đã rađời và đi vào thực tiễn khẳng định sự tồn tại của thị trường bất động sản nước ta

Từ các cơ sở pháp lý như đã nêu trên, thị trường bất động sản đã chính thức

đi vào hoạt động và phát triển ở nước ta dưới sự thi hành và giám sát của hệ thốngluật lệ quy định của Nhà nước

2 Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam:

a, Thời kỳ trước năm 1993 (trước khi Luật đất đai 1993 ra đời):

Thời kỳ này kinh tế nước ta còn lạc hậu, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thịhóa diên ra chậm chạp, nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trongnước còn thấp Tuy nhiên, đã tồn tại chế độ đa sở hữu về nhà đất như sở hữu tưnhân, tập thể, sở hữu của Nhà nước Các giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố nhàđất của các cá nhân đã xuất hiện tuy không phổ biến dưới hình thức tự thoả thuận.Tuy nhà nước không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản,song vẫn thừa nhận Do chỉ được bán tài sản trên đất mà không được bán đất, nêntrên thực tế, người bán và người mua đều ngầm tính cả tiền đất vào giá tài sản trênđất Từ đó, có thể thấy trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bấtđộng sản mà nó chỉ là các giao dịch “ngầm" mang tính phi thị trường về nhà đất

b, Bùng phát sơ khởi, cơn sốt thị trường lần thứ nhất (1993 – 1994):

Với sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, việc giao dịch mua bán bất độngsản được thừa nhận hợp pháp và được tiến hành công khai minh bạch đã mở ra cơhội cho nhiều người có tiền, có nhu cầu mua nhà đất riêng hoặc mua đất để sảnxuất kinh doanh Trong thời kỳ này, sau khi được Chính phủ Hoa Kỳ xoá bỏ cấmvận, nước ta bắt đầu mở cửa tăng cường hợp tác quốc tế nhằm thu hút các nguồnđầu tư nước ngoài Nền kinh tế tăng trưởng nhanh, nhu cầu về bất động sản tănglên mạnh mẽ Phần lón người có tiền đang gửi tiết kiệm trong ngân hàng chuyểnsang đầu tư mua bán bất động sản Mặt khác lượng vốn cá nhân đi lao động từnước ngoài chuyển về nước nhiều lên đáng kể sau khi bỏ cấm vận Các yếu tố trên

đã tạo ra sự gia tăng đột biến cầu về bất động sản, tạo ra cơn sốt thị trường bấtđộng sản những năm 1993 - 1995 Cơn sốt này bắt đầu từ Hà Nội, Thành phố HồChí Minh rồi nhanh chóng lan rộng ra cả nước Trong đó nhiều người mua nhà đất

để ở nhưng cũng có một bộ phận không nhỏ mua nhà đất vì mục đích đầu cơ tích

trữ chờ tăng giá Điều này đã dẫn tới một hậu quả xấu cho thị trường sau khi Nhànước quyết định can thiệp để điều chỉnh thị trường.

c, Thị trường suy giảm, đóng băng lần 1 (1995 – 1999):

Trước cơn sốt của thị trường, Nhà nước đã nhanh chóng can thiệp để điềuchỉnh lại sự cân bằng của thị trường thông qua hai nghị định là Nghị định 18/CP(1994) và Nghị định 87/CP (1995) về chính sách thuê đất nhằm kiềm chế sự giatăng về giá của bất động sản, từ đó ngặn chặn hiện tượng đầu cơ Theo đó, người

sử dụng đất sẽ phải trả tiền hai lần gồm tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuêđất Sự can thiệp này “hiệu quả” đến mức mà các nhà đầu cơ mua đất bằng tiềnvay của các Ngân Hàng đã ngay lập tức gặp rất nhiều khó khăn với các khoản nợ

và thuế phải nộp của họ, nó đã khiến cho các nhà đầu cơ phải bán tống bán tháobất động sản đang nắm giữ ra thị trường để tránh lỗ vốn và trả tiền cho ngân hàng.Mặt khác năm 1997, khu vực châu Á rơi vào cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ(khởi nguồn từ Thái Lan) khiến cho tình hình càng tồi tệ thêm, các nhà đầu cơphải bán nhà bán đất để trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất đã liên tục giảm nay contụt thê thảm hơn, thị trường rơi vào đóng băng gần như hoàn toàn và không ítngười đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.Không chỉ dừng lại ở đó, cuộc khủnghoàng này còn làm cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào ViệtNam thất bại, góp phần làm cho thị trường càng trở nên suy thoái và khó “ngócđầu dậy” hơn nữa

d, Thị trường bùng phát sôi động, cơn sốt giá lần thứ 2 (2001 – 2002):

Sau khủng hoảng tài chính, trong khi các nước khác trong khu vực vẫn đangphải khắc phục hậu quả, thì nền kinh tế Việt Nam vẫn tiếp tục đứng vững, tạo nên

uy tín lớn trên môi trường kinh doanh quốc tế giúp nước ta ngày càng thu hútmạnh mẽ nguồn vốn đầu tư nước ngoài Hơn nữa, Hiệp định thương mại Việt - Mỹđược ký kết, Luật Đất đai dự kiến được sửa đổi theo hướng thông thoáng hơn tạođiều kiện cho thị trường bất động sản phát triển Cùng với đó là các chính sáchphát triển đô thị, khu đô thị mới, chung cư Và đặc biệt sự ra đời của thị trường

chứng khoán Tp.HCM đánh dấu bước hội nhập sâu rộng của Việt Nam vào nềnkinh tế thị trường (năm 2000) cùng với chỉ số chứng khoán VN-index tăng phi mã

từ 100 điểm lên đỉnh 572 điểm chỉ trong vòng 6 tháng, ngay sau đó, bất động sảnbắt đầu vào cơn sốt thứ hai kể từ thời gian bị đóng băng 6 năm trước đó kể từ cơnsốt lần 1 Mặt khác đây là thời điểm các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quyhoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và phát triển mở rộng đô thị; chủtrương cho Việt kiều mua nhà; ban hành giá đất mới mang đầy tiềm năng;… Điềunày dẫn đến hàng loạt các nhà đầu tư đầu cơ đón trước quy hoạch, dự đoán vàđánh giá cao nên đã mạnh dạn tung dòng tiền của mình vào bất động sản làm giánhà đất cũng bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh vàokhoảng quý II năm 2001 Cơn sốt này tiếp diễn và kéo dài cho đến cuối năm 2003thì ngừng lại, thị trường lại đứng trước nguy cơ đóng băng lần thứ 2 từ khi đượchình thành

e, Thị trường ngưng trệ, trầm lắng đóng băng lần 2 (2003 – 2006):

Phán ứng lại với cơn sốt bất động sản thứ 2, nhà nước đã ban hành Luật Đấtđai 2003 nhằm kiểm soát cung cầu đất đai, cùng với những quy định chi tiết củaNghị định 181/NĐ-CP chấm dứt tình trạng phân lô bán nền trên thị trường Cộngvới đó là tiềm năng lớn của thị trường Chứng khoán, dòng tiền đầu tư đã chuyểnhoàn toàn sang thị trường chứng khoán – người người nhà nhà đua nhau chơichứng khoán Điều này đã khiến cho thị trường bất động sản bước vào giai đoạn

hạ nhiệt và trầm lắng, các dự án bất động sản không có nhiều giao dịch Theo sốliệu thống kê, giao dịch bất động sản thành công đã giảm 28% trong năm 2003,56% trong năm tiếp theo và tiếp tục giảm tới 78% vào năm 2005 Cơn sốt bấtđộng sản dừng lại, tuy nhiên giá cả không hạ xuống mà tương đối ổn định do tronggiai đoạn này nguồn vốn đầu tư chủ yếu là vốn tư nhân nên không có áp lực thuhồi vốn như giai đoạn trước

f, Thị trường sốt trở lại ở phân khúc cao cấp 2007 – 2008:

Sau cơn mưa trời lại sáng, từ cuối năm 2007 đến tháng 3 năm 2008 thị trườngbất động sản lại xuất hiện cơn sốt bất động sản lần 3 chỉ có điều đặc biệt là lần này

nó tập trung mạnh ở phân khúc căn hộ chung cư cao cấp, biệt thự liền kề và nhà ởhạng sang

Việc này xảy ra là do cầu về nhà đất có sự gia tăng đột biến trong thời gianngắn xuất phát từ một số nguyên nhân chủ yếu sau đây:

Nguồn vốn FDI dồi dào đổ mạnh vào thị trường Việt Nam tạo điềukiện cho nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ

Chính sách lãi suất và cơ chế cho vay của ngân hàng thông thoáng, nhàđầu tư và người dân dễ dàng vay để đầu tư bất động sản

Thị trường chứng khoán Việt Nam bước vào thời kỳ huy hoàng khi sốlượng nhà đầu tư tăng vọt và việc kiếm tiền từ chứng khoán trở nên dễdàng Nguồn vốn thặng dư từ những người thắng lớn được chuyển dầnsang đầu tư vào thị trường bất động sản tạo điều kiện cho phân khúccao cấp phát triển

Người dân lo lắng về lạm tăng cao, hay còn gọi là lo sợ về sự mất giácủa đồng tiền nên nhiều người tìm kiếm các tài sản khác thay thế đểcất trữ, trong đó bất động sản là một trong những đối tượng tiềm năngnhất

g, Thị trường ảm đạm trong thời gian dài, đóng băng lần 3 (2009 – 2013):

Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày càng phình to

ra ngày càng lớp chuẩn bị vỡ tung cùng với tỷ lệ lạm phát tăng cao, kinh tế khókhăn do chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, Chính phủ đã tiếnhành điều tiết thị trường bằng các chính sách tài chính tiền tệ cùng với việc kiểmsoát tín dụng một cách chặt chẽ, đẩy lãi suất cho vay lên cao,… và nhiều biệnpháp khác nhằm ôn định thị trường và kiềm chế lạm phát Tuy nhiên điều đó là

không đủ để cứu vãn được tình hình, bong bóng cũng đến lúc phải nổ, thị trườngbất động sản ở miền Nam hạ nhiệt nhanh chóng với sự sụt giảm mạnh cả về giá và

số lượng giao dịch trong khí ở miền Bắc thì bị ảnh hưởng không đáng kể do có đủnguồn cấp vốn Tuy nhiên nhìn chung chỉ có giao dịch là chững lại còn giá thì chỉsụt giảm khoảng 8% trên thị trường cả nước, trở về tương đương với mặt bằng giátháng 10/2007

Mặc dù tình hình thị trường đang chuyển biến xấu như vậy nhưng Chính phủvẫn tiếp tục việc ban hành và thi hành Luật Đất đai sửa đổi năm 2009 và việc thuthuế sử dụng đất đã khiến cho thị trường đã ảm đạm nay còn ảm đạm hơn

Đến năm 2011, trước tình hình lạm phát ngày cang tăng cao cùng việc leodốc của tỷ giá USD/VNĐ đã buộc Chính phủ ban hành Nghị quyết số 11 về cácbiện pháp kiềm chế lạm phát, ổn định lại thị trường kinh tế vĩ mô và an sinh xãhội Theo đó, tín dụng tiếp tục bị hạn chế ở mức 20%, dư nợ tín dụng cho cáckhoản vay với lĩnh vực phi sản xuất ở mức 16% Các biện pháp này đã giáng mộtđòn mạnh vào thị trường bất động sản đang định trệ làm cho giá tụt dốc khôngphanh, phá tan mọi kỳ vọng của các nhà đầu tư bất động sản vào một sự hồi phụccủa thị trường trong ngắn hạn Để có thể tồn tại cũng như cắt lỗ và thoái vốn, cácchủ đầu tư bất động sản đã tiến hành hàng loạt các chương trình giảm giá, hỗ trợnhằm kích cầu nhưng không được thị trường tiếp nhận Ở một số địa phương, mứcgiá của nhiều dự án, sản phẩm chỉ còn lại khoảng 50% so với trước nhưng vẫnkhông ai thèm ngó ngàng tới cả Thị trường đóng băng lên tới định điểm, bướcsang năm 2012 lần đầu tiên trong lịch sử có nhiều doanh nghiệp phá sản đến nhưvậy Theo thống kế của Phòng Thương mại và Công Nghiệp Việt Nam (VCCI),tính tới trước năm 2012 thì trung bình có khoảng từ 5000 – 7000 doanh nghiệpphá sản, tuy nhiên con số này thấp hơn đến khoảng 8 lần con số của năm 2012.Hàng loạt công ty đóng cửa trong khi các chủ doanh nghiệp thì tuyên bố phá sảnhoặc rao bán dự án

Bước sang 2013, thị trường vẫn tiếp tục gặp khó khăn: giao dịch ảm đạm,hàng tốn kho lớn và nợ xấu chưa được giải quyết Theo một số nghiên cứu, giá bấtđộng sản đã giảm từ 15% đến 30%, ở một số nơi lên tới 50%, trong khi một sốnguồn ghi nhận giá không đổi, đặc biết ở thị trường Hà Nội Tuy nhiên, nhìnchung có thể thấy rằng không hề có sự cải thiện về giá Trước tình hình này, Chínhphủ đã thanh lập Công ty Quản lý và Khai thác Tài sản Việt Nam (VAMC) để thumua các khoảng nợ xấu của các tổ chức tín dụng; gói 30 nghìn tỷ đồng được banhành theo Nghị quyết số 2 nhằm khuyến khích thị trường nhà ở giá rẻ và nhà ở xãhội; quỹ tín thá đầu tư bất động sản (REITs) cũng được giới thiệu.

Đến cuối năm 2013, những tồn đọng của thị trường đã bước đầu cơ bản đượcgiải quyết, những kỳ vọng về một sự cải thiện của thị trường dần được hình thành

h, Thị trường bước vào giai đoạn hồi phục (2014 – nay):

Với những ảnh hưởng tích cực từ các chính sách của Chính phủ trong giaiđoạn trước, từ tháng 9/2014, thị trường bắt đầu có dấu hiệu tăng nhẹ trở lại, giá bấtđộng sản đã có xu hướng tăng Các gói khuyến mại về chiết khấu và hỗ trợ giá bấtđộng sản cũng dần biến mất Các dự án hoàn thành đã đạt lại được mức giá củanhững năm 2008 – 2010 Sang tới năm 2015, với gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đã tạo một

cú hích lớn cho bất động sản, thị trường chung cư giá đã tăng đáng kể, hàng bấtđộng sản tồn kho đã giảm mạnh Cho đến nay, thị trường đã hồi phục đáng kể, cácchính sách kích cầu của chính phủ dần không trở nên còn cần thiết, thị trường đã

có thể tự vận động trở lại và phát triển một cách bền vững ở mọi loại hình và phânkhúc, đồng thời thị trường cũng đã dần bắt kịp xu hướng phát triển chung của thếgiới trong những năm gần đây

Căn cứ quá trình diễn biến như trên của thị trường bất động sản Việt Nam chothấy bước phát triển “sơ khởi” của thị trường là giai đoạn 1978 – 1997 Từ 1997 –

2006 thị trường chuyển sang cấp độ “tập trung hóa” và bước vào cấp độ “tiền tệhóa” kể từ năm 2007 Và cho đến năm 2014, thị trường đã mang đầy đủ các đặcđiểm của cấp độ “tiền tệ hóa”, những ưu điểm, nhược điểm của thị trường đã được