Bài Giảng Thị Trường Bất Động Sản Và Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản ( combo full slide 6 chương )

Phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của BĐS  Tính thích ứng: kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vừa giữ được đặc trưng của công trình vừa thỏa mãn nhu cầu SXKD hay s

Chương 1

KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS

VÀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BĐS

NỘI DUNG

 Khái niệm và đặc điểm bất động sản

 Khái niệm và vai trò của thị trường BĐS

 Đặc điểm và sự vận động của thị trường BĐS

 Quản lý thị trường BĐS

Khái niệm bất động sản

 Theo Bloomberg: BĐS là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất.

 Theo Mc Kenzie & Betts (1996): BĐS bao gồm đất đai, tài sản

gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được quy định bởi luật pháp

 Theo điều 181, Bộ Luật dân sự của Việt Nam: BĐS là những tài

sản không di dời được bao gồm:

• Đất đai;

• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

• Các tài sản khác gắn liền với đất;

• Các tài sản khác do pháp luật quy định

Khái niệm bất động sản

• Công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng;

• Công trình công nghiệp;

• Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh…

Khái niệm bất động sản

 BĐS là một hàng hóa có vị trí cố định, không thể di dời được: cố

định về vị trí, địa điểm và khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích

 Tính lâu bền: không bị hủy hoại trừ phi có thiên tai xói lở, vùi lấp;

vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm Phân biệt tuổi thọ kinh

tế với tuổi thọ vật lý của BĐS

 Tính thích ứng: kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vừa giữ

được đặc trưng của công trình vừa thỏa mãn nhu cầu SXKD hay sinh hoạt của người tiêu dùng

 Tính dị biệt: trên thị trường BĐS không tồn tại hai hàng hóa hoàn

toàn giống nhau

 Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: Chính phủ các nước

thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực BĐS nhằm điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong SX, giao dịch và sử dụng BĐS

 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Đặc điểm bất động sản

Khái niệm thị trường BĐS

 Thị trường BĐS và thị trường đất đai là một vì tài sản, các công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được

 Quan điểm khá phổ biến ở nước ta: thị trường BĐS là thị trường nhà, đất vì chỉ có nhà đất mới được mang ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường

 Quan điểm khá phổ biến khác: thị trường BĐS là hoạt động

mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản theo quy luật của thị trường

 Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về

bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.

Phân loại thị trường BĐS

 Thị trường BĐS gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán; thị trường cho thuê; thị trường thế chấp và bảo hiểm

 Căn cứ vào thời gian BĐS gia nhập vào thị trường thì thị trường

BĐS có 3 cấp

• Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho

thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai)

• Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng công trình để bán

hoặc cho thuê

• Thị trường cấp 3: thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công

trình đã được mua hoặc thuê

Phân loại thị trường BĐS

 Chia theo loại hình hàng hóa thì trên thị trường bất động sản

có các loại hàng hóa chính sau:

• Bất động sản cư trú: bao gồm biệt thự, nhà phố riêng biệt

và phố liền kề, nhà chung cư nhiều tầng

• Bất động sản đầu tư thương mại: cao ốc văn phòng, khu

thương mại phức hợp, đại siêu thị, trung tâm thương mại, hệ thống cửa hàng bán lẻ, khu công nghiệp

• Bất động sản nông nghiệp: đất trống, đất và tài sản gắn liền

với đất sử dụng cho sản xuất nông nghiệp như đất trồng cây hàng năm, vườn cây ăn trái và cây công nghiệp, trang trại chăn nuôi – nuôi trồng thủy sản, đồng muối

Vai trò của thị trường BĐS

 Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất

 Thị trường BĐS góp phần huy động vốn đầu tư cho phát triển

 Phát triển thị trường BĐS là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

 Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường và quan

hệ đối ngoại

 Thị trường BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội

 Thị trường BĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân dân

 Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách

đất đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản

Đặc điểm của thị trường BĐS

 Thị trường BĐS không phải chỉ là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

 Không có thị trường trung tâm, không có một TT BĐS với tính chất là địa điểm tập trung tại đó người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau

 Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà

ở, sự thừa thãi ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu hụt đất ở một địa phương khác

 Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, do tính bất động của

đất đai và tính không đồng nhất của bất động sản nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng khác

Đặc điểm của thị trường BĐS

 Là thị trường đa phân khúc, do mục đích sử dụng BĐS rất đa

dạng và cung cầu BĐS ở từng địa phương có sự khác nhau nên thị trường BĐS là thị trường đa phân khúc

 Là thị trường nhạy cảm với các biến động KT-CT-XH: BĐS là

một tài sản quan trọng, là một trong các yếu tố đầu vào cơ bản của sản xuất TT BĐS chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế, lạm phát, các chính sách của Nhà nước liên quan đến BĐS, đến phát triển kinh tế xã hội, sự biến động trong thu nhập dân cư

 Là TT có mối quan hệ mật thiết với TT vốn và TT tiền tệ, BĐS là

một tài sản đầu tư, là một phương tiện cất trữ quan trọng có giá trị lớn Hai nguồn tài chính quan trong cho việc đầu tư và phát triển BĐS là vốn chủ sở hữu và nợ vay hình thành từ TT tiền tệ và TT vốn

Khả năng chi trả (Cầu)

 Là yếu tố quyết định cầu BĐS trong ngắn hạn

 Ngưỡng xác định khả năng chi trả thay đổi:

• Tùy giai đoạn

• Tùy vùng

D Giá đất tác động lên chi phí XD nhà

D Giá nhà

Giảm khả năng chi trả Giảm cầu nhà ở

Tác động tiêu cực lên TT nhà đất

D Giá đấtMối quan hệ giữa cầu BĐS và khả năng chi trả

Các yếu tố ảnh hưởng đến cung

BĐS

 Tích tụ và tập trung đất đai

– Tầng lớp “địa chủ” - Tình trạng độc quyền

» Khi nào thì địa chủ bán nhà, đất?

– Giảm cung đất trên thị trường

– Là nguyên nhân gây tăng giá nhà đất

» Tăng giá đất, tăng thuế;

» Quy hoạch, phân vùng, điều chỉnh địa giới: Trong ngắn hạn hay dài hạn?

 Giá thành khai phát BĐS ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của nhà đầu tư

• Giá cao, lãi lớn dẫn đến cung tăng

 Lãi suất ngân hàng, tình hình lạm phát

• Lãi cho vay giảm, cung tăng

 Kỳ vọng vào giá trị tương lai của nhà đất

• Thông tin về quy hoạch dài hạn

• Thông tin về điều chỉnh phạm vi địa giới

Các yếu tố ảnh hưởng đến cung

BĐS

 Giá thuê nhà là do thị trường sử dụng bất động sản quyết định

chứ không phải thị trường đầu tư bất động sản chi phối

 Thị trường đầu tư BĐS quyết định số lượng cung, cầu với bất động sản lại do giá tiền thuê và một số nhân tố như trình độ sản xuất, mức thu nhập, số lượng các hộ gia đình…quyết định

Vì vậy, tác dụng của thị trường sử dụng BĐS là xác lập được mức giá thuê, với mức đó thì số lượng cầu cân bằng cung

Quản lý thị trường BĐS

• Mục tiêu quản lý

• Chủ thể tham gia công tác quản lý

• Nội dung quản lý

• Công cụ quản lý

Mục tiêu quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS

 Giải quyết thoả đáng các mối quan hệ liên quan đến BĐS phát sinh và vận động trong cơ chế thị trường

 Bảo đảm công bằng trong tiếp cận đất đai và các BĐS khác

 Bảo đảm tính minh bạch của thị trường đất đai nói riêng và thị trường BĐS nói chung

 Sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất

 Ổn định tình hình kinh tế - xã hội

Chủ thể tham gia thị trường BĐS

việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản

bất động sản và vào các ngành kinh tế khác Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua

người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau

 Ngân hàng, các tổ chức tín dụng

 Nhà nước tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản: Trên thị trường BĐS, yếu tố pháp luật có tính chất quy định

sự hình thành và phát triển: bằng việc ban hành hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung…của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS

 Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đăng ký

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản: Quy hoạch xây dựng

và quy hoạch sử dụng đất là một nhiệm vụ của nhà nước nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật

 Cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật: Nhà nước tổ chức cung

cấp các thông tin về xác lập quyền sở hữu bất động sản (quyền

sử dụng đất), về diện tích đất, về ranh giới, đăng ký quyền sở hữu, về quy hoạch và các thông tin cần thiết khác có liên quan đến bất động sản

Chức năng của nhà nước trong quản lý thị trường BĐS

 Tổ chức định giá bất động sản: Khác với động sản, giá cả bất

động sản có những đặc trưng riêng mà đặc trưng này gắn liền với đặc trưng của giá đất Yếu tố có thể được chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là quyền và lợi ích có được từ đất đai nên giá đất cũng phải xuất phát từ đó

 Thực hiện các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy sự hình thành và

phát triển của thị trường bất động sản: ban hành, sửa đổi, bổ

sung, hoàn thiện chính sách tài chính vĩ mô; thành lập các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế kinh doanh bất động sản

Chức năng của nhà nước trong quản lý thị trường BĐS

Công cụ quản lý

• Hiến pháp nước CH XHCN Việt Nam

• Pháp luật đất đai trong thời kỳ đổi mới:

– Luật Đất đai (1987)

– Luật Đất đai (1993)

– Luật Sửa đổi, bổ sung (1998)

– Luật Sửa đổi, bổ sung (2001)

– Luật Đất đai (2003)

• Hệ thống các văn bản dưới luật

 Công cụ kinh tế

• Chính sách tài chính: thuế, phí, định giá

• Chính sách tín dụng: vốn vay, lãi suất,

CHƯƠNG 2

Cơ sở khoa học của quản lý thị trường

bất động sản

NỘI DUNG

 Cơ sở khoa học của quản lý thị trường BĐS

• Cơ sở về quyền sở hữu và sử dụng đất đai

• Cơ sở về quan hệ cung cầu (chương 1)

• Cơ sở về pháp luật và chính sách đất đai (bài tập nhóm 1)

 Quản lý thị trường BĐS ở Việt Nam

• Sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam (bài tập nhóm 2)

• Thực trạng giao dịch

• Cung, cầu, giá cả

 Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản

lý bất động sản thuộc sở hữu của mình Người không phải là chủ

sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định

 Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.

 Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu bất động sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản bất động sản

Quyền sở hữu và sử dụng

trong quản lý BĐS

Cơ sở Hiến pháp 1992

 Điều 17, Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và

Điều 18 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn

bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài Tổ chức và các cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được nhà nước giao theo quy định của Pháp luật”.

Cơ sở Luật đất đai 2003

 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

 Các tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất cũng

được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn Các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho

cả thời gian thuê hoặc trả trước ít nhất 5 năm cũng được chuyển nhượng hoặc cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê…

Cơ sở Luật đất đai 2003

 Quyền sở hữu tài sản đối với đất đai ở VN là quyền mà pháp luật giao cho cá nhân, tổ chức kinh tế và xã hội quản

lý và sử dụng đất

 Quyền sở hữu tài sản đất đai ở VN có giới hạn

 Các quyền cơ bản: sử dụng lâu dài + 9 quyền khác (chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, thuê, góp vốn bằng QSD đất, cho thuê lại, biếu tặng, bảo lãnh)

 Quyền sở hữu tài sản đối với đất gắn liền với thời hạn giao đất

 Quyền sở hữu tài sản đất giúp cho chủ đất dễ dàng tiếp

cận với các nguồn lực khác, đặc biệt là vốn

 Ở VN, cấp giấy chứng nhận QSD đất là cơ sở bảo đảm về QSH tài sản đối với đất đai

 Giao dịch bất động sản góp vốn liên doanh (từ khi có

sự ra đời của Luật doanh nghiệp)

Cung trong thị trường BĐS Việt Nam

nhà theo các dự án, năng lực của các doanh nghiệp này là rất lớn cả

về tài chính và các lợi thế khác

thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh

triển hạ tầng cho các khu vực có nhu cầu đầu tư lớn như đầu tư hạ tầng cơ sở cho các khu công nghiệp

tập trung ở các đô thị lớn

dịch vì nhiều lý do như tăng diện tích, thay đổi địa điểm sống…

Cầu trong thị trường BĐS Việt Nam

 Nhóm người có thu nhập cao: người nước ngoài đến làm ăn sinh

sống tại Việt Nam, người Việt Nam có thu nhập cao

 Nhóm thu nhập trung bình: người có thu nhập vừa phải, có một số

tiền tích lũy trong nhiều năm, đang mong muốn có thêm diện tích nhà ở để cải thiện điều kiện sinh hoạt gia đình

 Nhóm thu nhập thấp: người có thu nhập chỉ đủ chi tiêu cho cuộc

sống thường nhật Đối tượng thuộc nhóm này bao gồm giáo viên, viên chức nhỏ, công nhân, những người mới nhập cư vào đô thị

 Nhóm người nghèo: dân nghèo thành thị, dân trong điều kiện giải

tỏa, những người dân mới di cư vào các khu đô thị, những người làm việc trong các khu công nghiệp tập trung Nhu cầu của nhóm này thuần túy là mong muốn có chỗ ở để làm ăn sinh sống

Giá cả trên thị trường BĐS Việt Nam

đất tại Việt Nam nói chung và đặc biệt ở các đô thị lớn bị đẩy lên cao một cách phi lý, có thể sánh vai với giá bất động sản tại các đô thị lớn của các nước phát triển

đất ở tăng 50-100% và giá đất ruộng, đất vườn tăng gấp 2-3 lần

đô thị mới cũng tăng từ 2-2,5 lần.

Chương 3

QUẢN LÝ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

NỘI DUNG

 Khái quát về đăng ký bất động sản

 Nội dung quản lý đăng ký BĐS

 Quản lý đăng ký BĐS ở Việt Nam

 Khái niệm đăng ký BĐS

• Đăng ký, theo nghĩa hẹp của từ ngữ, là việc ghi chép một sự việc vào một quyển sổ nhằm chính thức hoá sự việc ấy trong mối quan hệ đối với toàn xã hội

• Việc đăng ký một quyền nói chung, đăng ký quyền đối với bất động sản nói riêng được ghi nhận, và chế định đăng ký được xây dựng trong luật của các nước

 Việc đăng ký nhà nước về bất động sản có ý nghĩa các quyền về bất động sản được đảm bảo bởi nhà nước

 Đăng ký bất động sản là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi

ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người dân

Khái quát về đăng ký bất động sản