Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thông thị trường bất động sản ở Việt Nam

Tuy nhiên do những quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi hoạt động của thị trường nên cũng có những quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản: -Có ý kiến cho rằng

MỤC LỤC

Lời mở đầu

Chương 1:

NHUNG LY LUAN CHUNG VE TH] TRUONG BAT DONG SAN VA |

VAI TRO QUAN LY THI TRUONG BAT ĐỘNG SAN CỦA NHÀ NƯỚC

1.1.Những lý luận chung về thị trường bắt động sản

trang

1.1.1 Khái niệm bất động sản Ma ee ene tenses reed

1.1.3.Cơ sở và các yếu tổ tác động đến sự ‘hinh thành v và à phát triển c của a thi

1.1.5.2.Hàng hoá của thị trường bất động sản

1.1.5.3.Giá cả của hàng hoá, các yếu tổ tác động và vấn đề định giá

bat dong san

1.1.5.4.Các hoạt động trên thị trường bất động sản

1.1.5.5.Các chủ thể tham gia thị trường

1.1.6.Tác động của thị trường bắt động sản đổi với nền kinh té 16

1.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bắt động sản

1.2.1.Những hạn chế của thị trưởng bất động sản hoạt động l8

1.2.2.Vai tro cia Nhà nước trong quản lý thị tường bắt động san 19

1.3.Các chính sách tài chính của Nhà nước đối với bất động sản và giao dịch

bât động sản

1.3.1 Khái niệm chính sách tài chính về bất động sản .21

1.3.2.Các loại chính sách tài chính đổi với bat a dong san

1.3.3 Vai trò của chính sách tài chính đất w với sự 1 phat triển của thị trưởng bất động sản và hoạt động của nên kinh té sev cee nnn CHUONG 2:

THỰC TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY

2.1.Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua 2.1.1.Quá trình phát triển thị trường bất động sản 23 2.1.2.Những kết quả đạt ñược của hoạt dong t thi trường bắt dong san

2.1.3.Những tân tại của a thi trường bắt đồng sản „nong thời gian qua 24 2.1.4.Nguyên nhân tôn tại: "¬ bee eee eae cee senses cee tea eee es 26 2.2.Thực (rạng các chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bât động sản

2.2.1.Chính sách tài chỉnh đối với bất động sản và giao dịch bất động sản trước khi ban hành Luật Đất dai 2003 "¬NNN 2.2.1.1.Thuế sử dụng đất nông nghiệp ¬ 28 2.2.1.2Lệ phí trước ba shee eeeeeeeeseeeesseeeesetenseetesseeesseeeesees 30 2.2.1.3 Thuế nhà đất - - nem 31 2.2.1.4.Thuế chuyến quyền sử dụng đất - 33

2.2.1.5.Tiền thuê đất HH ns sư, 35

2.2.2.5.Thu tiền sử dụng đất .- co ccn cài 53

2.2.2.6.Chính sách bôi thường, hồ trợ, tái định cư 54

CHUONG 3 CAC GIAI PHAP TAI CHINH NHAM KHAI THONG

THỊ TRUONG BAT DONG SAN TAI VIET NAM

3.1.Mục tiêu của chính sách tài chính về bất động sản và

3.2.4.Chính sách tiền sử dụng đẤt cà sàn cọc cà cà cà ves eee one 69

3.2.5.Chính sách bồi thưỜng cà cà cà cà sọ cọ he se se se se co ae ZO

3.3.Các giải pháp khác hỗ trợ sự phát triển thị trường bất động sản:

3.3.1.Tăng cung hàng hoá trên thị trường bất động sản 72

3.3.2.Tăng các hình thức huy động vốn đầu tư vào thị tường bắt it ding

3.3 3 Déy nhanh cáp giấy chứng nhận quyền s sử dung đất sec CỔ

3.3.4.Hoàn thiện các nhân tổ khác của thị trường su kê kế tenses see see ens CỔ

3.4.Dự kiến một số ảnh hướng và tác động của các giải pháp 77

Kết luận

Tài liệu tham khảo

LOT MO DAU

1.Tính cấp thiết của đề tài:

Đứng trước những bước chuyển mình nhanh chóng của các nền kinh tế và

xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi toàn cầu

thì việc nhìn nhận và xác định những lợi thế, nguồn lực hiện có đang trở thành

những vấn đề nóng bỏng tại mỗi quốc gia

Mặc dù diện tích là giới hạn nhưng chính những khả năng tiềm ẩn trong đất đai đã làm cho yếu tố này đóng góp một phần quan trọng trong sự trỗi dậy và

phát triển của mỗi quốc gia trên thế giới

Trước thực trạng biến động của thị trường bất động sản nói chung tại Việt

Nam trong thời gian qua, Chính phủ Việt Nam đã ban hành hàng loạt các chính sách nhằm điều chỉnh các hoạt động liên quan đến lĩnh vực này Mặc dù vậy, tính đồng bộ và sự liên kết của các chính sách này chưa gây được những hiệu ứng thị trường như mong muốn, nạn đầu cơ tích trữ gia tăng, bất động sản bị sử

dụng lãng phí, sai mục đích, .chính vì thế, đưới góc độ tài chính tôi đã chọn đề

tài: “Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thông thị trường bắt động sản tại Việt Nam”

2.Mục đích của đề tài:

Đề tài: “Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai

thông thị trường bắt động sản tại Việt Nam” được thực hiện với mục đích đề

xuất những giải pháp nhằm ổn định, khai thông các hoạt động trên thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay

3.Nhiệm vụ của đề tài:

Đề tài phái hoàn thiện các chính sách tài chính đang tồn tại và đề xuất những giải pháp, chính sách tài chính mới và biện pháp hỗ trợ mang tính xuyên

4.Đối tượng và phạm vỉ nghiên cứu: „

Đôi tượng nghiên cứu của đê tài là các chính sách tài chính liên quan đên

bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản của Việt

Nam

Phạm vi nghiên cứu được giới hạn trong những quy định về tài chính liên

quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản của Nhà nước Cộng hoà xã hội

chủ nghĩa Việt Nam đến thời điểm 30/9/2005

5.Co sở lý luận và phương pháp nghiên cứu:

Đề tài được nghiên cứu dựa trên các lý thuyết về kinh tế học vi mô, vĩ mô,

kinh tế phát triển, tài chính công, tài chính tiền tệ

Trên cơ sở các lý thuyết trên, đề tài được thực hiện dựa vào các phương

6.Bố cục của luận văn:

Luận văn gồm có 3 chương:

-Chương 1 nêu tổng quan về bất động sản, thị trường bất động sản, vai trò

của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản và các chính sách tài chính

liên quan đến lĩnh vực này

thời kỳ Qua đó đề tài rút ra được những điểm hạn chế và những thiếu sót cần

khắc phục, bổ sung trong giai đoạn phát triển mới

-Chương 3 xác định những giái pháp mang tính xuyến suốt về tài chính

liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường và các giải

pháp hỗ trợ khác nhằm giải quyết những tồn tại đã nêu ở chương trước, định hướng cho việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới

tại Việt Nam

Đề tài đã được tác giả nghiên cứu và đúc kết từ hoạt động thực tiễn, tuy

nhiên những góp ý của thầy cô, đồng nghiệp và những người có quan tâm sẽ làm tính khả thi của đề tài trở nên cao hơn và tạo được sự đồng thuận lớn hơn

CHUONG 1:

NHUNG LY LUAN CHUNG VE THI TRUONG BAT DONG

SAN VA VAI TRO QUAN LY TH] TRUONG BAT DONG SAN

CỦA NHÀ NƯỚC

1.1.Những lý luận chung về thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niêm bất động sản:

“Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng

gắn liền với đất đai, kế cá các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định ”

(Điều 174, Bộ Luật Dân sự năm 2005)

1.1.2.Khái niêm thị trường bắt động sản:

Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng

hóa Như vậy, ở đâu, vào lúc náo bất động sản chưa trở thành hàng hóa thì ở đó,

lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản Tuy nhiên do những quan niệm khác

nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi hoạt động của thị trường nên cũng có

những quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản:

-Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai chỉ là

một, vì tài sản là nhà ở và các công trình phải gắn liền với đất đai thì mới gọi là

bất động sản Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của

thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai cũng chỉ là một loại hay là một phần

của hàng hóa bat động sản

-Cũng có ý kiến cho rằng, thị trường bắt động sản là thị trường nhà và đất

(thị trường địa ốc), quan điểm này hiện khá phổ biến tại Việt Nam, vì cho rằng

chỉ có nhà và đất đai mới được đưa ra trao déi, mua bán trên thị Cũng giống như

trên, hàng hóa nhà, đất cũng chỉ là một bộ phận của hàng hóa bất động sản, vì vậy, quan điểm này không đầy đủ

-Một quan điểm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là thị

trường của các hoạt động mua, bán, trao đổi, thế chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng về bất động sản theo quy luật của thị trường Khái niệm này dễ làm cho nguoi ta hiéu vé phạm vi và nội dung hoạt động của thị trường bất động sản hơn

là một khái niệm có tính khái quát Hoặc cũng như quan điểm này, nhưng các hoạt động của thị trường ngoài chịu ảnh hưởng bởi các quy luật của thị trường còn chịu sự điều tiết và quản lý của Nhà nước Ý kiến này cũng xuất phát từ thực

tế là hoạt động của thị trường bất động sản của hầu hết các nước trên thế giới đều được điều chỉnh bằng pháp luật Dân sự, Luật Đất đai và chịu sự can thiệp, quản

lý của Nhà nước

Như vậy, một cách tổng quát, thi rường bất động sản là thị trường chứa

đựng những giao địch dân sự về bắt động sản tại một vùng nhất định, trong một thai gian xác định

Tại Việt Nam, Theo hiến pháp 1992, Luật đất đai 2003 và điều 174 Bộ

Luật Dân sự 2005 liên quan đến bất động sản thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

do Nhà nước thống nhất quản lý và đề ra chế độ sử dụng thông qua các hình thức

giao, cho thuê quyền sử dụng đất đối với các tô chức, cá nhân Các tổ chức, cá

nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sẽ có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật như: được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền

sử dụng đất, quyền kế thừa, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đề hợp tác kinh doanh Do vậy, ở nước ta thực chất hàng hóa đất đai tham gia trao đổi trên thị trường là quyền sử dụng đất Vì vậy, fbj trường bất

động sản ở nước ta là thị trường của các giao dịch dân sự về quyên su dung đất,

quyển sở hữu nhà và các công trình, vật dụng, kiến trúc gắn liền với nó

1.1.3.Cơ sở và các yếu tô tác động đến sự hình thành và phát triển của thị

trường bắt động sản

1.1.3.1.Cơ sở hình thành:

-Sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa:

Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá

trình tất yêu mang tính khách quan, gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng

hoá

Cơ sở kinh tế - xã hội cho sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là

phân công lao động và sự khác biệt về kinh tế giữa những nhà sản xuất với nhau,

sự khác biệt này do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định Như vậy, về

mặt kinh tế, chính chế độ tư hữu tư liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá

Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị chiếm hữu là ruộng đất; do sự sở

hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá đã làm

nảy sinh các hình thức trao đổi, mua bán, thuê mướn ruộng đất, đây cũng là

những hình thức giao dịch ban đầu và cơ bản của thị trường bắt động sản

Vì bất động sản là một trong những yếu tố đầu vào quan trọng của quá

trình sản xuất, đo đó sản xuất phát triển đòi hỏi thị trường bất động sản cũng phát

triển theo về qui mô, số lượng, chất lượng hàng hóa; các loại hình giao dịch trên

thị trường cũng ngày càng phong phú hơn; các chủ thể tham gia thị trường cũng

được mở rộng hơn Bên cạnh đó, quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường

cũng làm cho mức sống của các tầng lớp dân cư cảng tăng lên bên cạnh sự gia

tăng dân số và quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ dẫn đến nhu cầu giao dịch

-Sự hình thành đồng bộ của các thị trưởng khác trong nên kinh tế: Thị trường bất động sản là một thị trường trong hệ thống các thị trường

gắn liền với quá trình sản xuất kinh doanh

Với vai trò yếu tố đầu vào chính của sản xuất: bất động sản, vốn, lao động,

một mặt đóng góp vào hoạt động sản xuất hàng hóa của nền kinh tế, mặt khác,

thị trường các yếu tố này cũng có những tương tác lẫn nhau nhằm tạo sự chuyển dịch hiệu quả của hàng hóa bất động sản, vốn và lao động trong toàn bộ nền kinh

tế Do vậy, việc hình thành thị trường bất động sản phải được đặt trong mối quan

hệ đồng bộ với các thị trường khác là điều cần thiết để các thị trường có điều

kiện phát triển

1.1.3.2.Các yếu tố tác động

Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội,

dân cư Tuy nhiên, sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất động

sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụ thể:

-Sự phát triển kinh tế

Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử đụng

đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, vấn đề

này đòi hỏi phải có quá trình chuyến dịch đất sử dụng trong hoạt động sản xuất

nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại - dịch

vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát

triển cho thị trường bất động sản Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời

là quá trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào

việc tạo lập, thay thế, cải tạo hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới

của nền kinh tế và xã hội

- Dân số

Trước hết, tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại

hàng hoá trên thị trường, các ngành sản xuất đòi hỏi phải mở rộng, phát triển về

quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất Tuy nhiên, do đất đai giới hạn và

tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục

đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi phải

được giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu

Tiếp đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng

nhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ,

thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí,

thể dục thể thao , những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về

bat động sản, nhất là các bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương

mại, dịch vụ

-Pháp luật

Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động có tính chất quyết định đến

sự hình thành và phát triển của thị trường bắt động sản biểu hiện qua những quy

định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh

bằng bất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đây, hạn chế hoặc có

thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng

hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi

thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh

12

-Chính sách kinh tế:

Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa

phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này

thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất, từ đó những khu vực,

ving nao nằm trong quy hoạch chuyên mục đích sử đụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ, sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu

về bất động sản, thúc đây tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản

trên thị trường Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung ương, Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế đo yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh đoanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao địch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng

-Phong tục địa phương:

Tập quán, truyền thống là những yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp trên thị trường bất động sản, nó có tác dụng đây nhanh hoặc làm hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê, ; nó cũng có tác dụng làm đây nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau.

Trong khi đó, £jj hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai

khía cạnh chủ yếu sau, mớt ià, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng, phương

hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu

cầu; Z#øi ià, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cô điển cũng là

những nhân tế trực tiếp làm ánh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường

bất động sản

1.1.4 Các đặc điểm của thị trường bất động sản

Xét thị trường bất động sản bao gồm những hàng hóa như đất đai, nhà

cửa, vật kiến trúc và các công trình gan liền với đất, ta có nhận xét sau: đối với

nhà cửa, vật kiến trúc, và các công trình gắn liền với đất, nếu ta thực hiện động

tác tách rời với đất đai thì đây là những hàng hóa bình thường, tức là chúng ta có

thể xác định giá trị, giá trị còn lại của chúng trên cơ sở giá trị và giá trị sử dụng

Như vậy, hàng hóa bất động sản chỉ mang tính đặc biệt khi gộp chung đất đai và

các vật dụng gắn liền với đất thành một — hàng hóa bất động sản -, điều đó cũng

có nghĩa là tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai quy định những đặc điểm của

thị trường bất động sản:

-Thị trường bất động sản vừa là thị trường giao dịch bản thân hàng hóa bất

động sản là nhà ở, vật kiến trúc, vừa là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích

có được từ việc nắm giữ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, đây cũng là yếu

tố cơ bản trong việc quyết định tính đặc thù của mỗi giao dịch trên thị trường

-Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Đặc

điểm này của thị trường có được từ đặc tính không đi dời được của hàng hóa đất

đai, cũng chính vì thế mà thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng của yếu tố

tập quán, tâm lý, thị hiếu vùng sâu sắc Mỗi vùng đều có trình độ phát triển kinh

tê, văn hóa, xã hội khác nhau, mật độ dân sô cũng khác nhau dân đên nhu câu

về bất động sản là rất khác nhau về số lượng, chất lượng, kiểu dáng kiến trúc và

do đó qui mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản ở mỗi vùng cũng khác nhau Chính do đặc điểm mang tính địa phương sâu sắc nên thị trường bất động sản là loại thị trường không hoàn hảo

-Một đặc điểm khác của thị trường bất động sản là tổng cung hàng hóa đất

đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù việc cải tạo đất có thé

làm gia tăng cung cận biên trong tông cung

-Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ánh nhanh chóng với

sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại hình bất động sản cụ thể nào

đó thường mắt nhiều thời gian

-Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại hình tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao do bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn Mặc khác, giá cả của hàng hóa bat động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu

tố, thông tin trên thị trường, trong khi các thông tin này thường không hoàn hảo Chính vì vậy, khi mua, bán, giao dịch về bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, tham khảo ý kiến của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản .thuộc các tổ chức môi giới trên thị trường

-Thi trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn đo hàng hóa trên thị trường này thường có giá trị lớn, các hoạt động giao dịch, đầu

tư kinh doanh đều có nhu cầu rất lớn về vốn Bên cạnh đó, với đặc điểm cố định, không thể đi đời và có giá trị lớn nên bất động sản cũng còn được sử dụng làm

vật đảm bảo cho các hoạt động vay mượn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng Chính vì vậy, thị trường bat động sản của một quốc gia chỉ có thé phát triển lành

mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.

1.1.5.Các thành tổ của thi trường bất động sản

Thị trường bất động sản bao gồm một số các thành tố chủ yếu sau:

1.1.5.1.Cung cầu

Cũng như các thị trường khác, thành tố hàng đầu của thị trường bất động

sản là cung-cầu về bất động sản

Cầu bất động sản được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại bat

động sản Nhu cầu sở hữu bất động sản có khi không bắt nguồn từ nhu cầu sử

dụng phan vat chat cua bat động sản mà xuất phát từ mục tiêu khác như kinh

doanh (mua để bán), tích trữ tài chính Khác với nhu cầu sở hữu, nhu cầu sử

dụng bất động sản chủ yếu lại là nhu cầu gắn với phần vật chất của bất động sản

như sử dụng đất ruộng để trồng trọt, dùng đất ở để xây nhà, xây văn phòng cho

thué ; do đặc điểm này nên người có nhu cầu sử dụng bất động sản không nhất

thiết phải đồng thời là người sở hữu, trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng

bất động sản, người sử dụng thường đi thuê từ những người sở hữu bắt động sản

Như trên đã đề cập, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản nên

cung bất động sản thường thay đổi rất chậm so với nhu cầu bất động sản trên thị

trường, sự thay đổi chậm của cung chủ yếu đo trình tự, thủ tục tạo lập, thay đổi

bất động sản cần nhiều thời gian hơn so với các hàng hóa thông thường khác

Vấn đề xác định cung-cầu hàng hóa cho thị trường bất động sản trong từng

giai đoạn ngắn, trung, đài hạn cũng là vấn đề khá phức tạp do phải phụ thuộc vào

rất nhiều yếu tố không ổn định và khó xác định như: tỷ lệ tăng dân số, yêu cầu

cải thiện nhà ở, yêu cầu mở rộng sản xuất công-nông nghiệp, xác định tỷ lệ khu

vực dân cư có khả năng thanh toán Do đó, việc xác định mức cầu phù hợp với

điều kiện kinh tế-xã hội của từng vùng sẽ gặp rất nhiều khó khăn, có thể gây nên

các trạng thái căng thắng cầu hàng hóa bất động sản hoặc tình trạng thừa cung

l6

trên thị trường, tất cá những trạng thái đó đều tác động đến giá cả hàng hóa bất động sản và sự ôn định của thị trường bất động sản nói chung

1.1.5.2.Hàng hoá của thị trường bất động sản

Hàng hóa bất động sản có thể xác định gồm 2 loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng xong gắn liền với đất

*Dat dai : Đất đai nếu tách rời với nhà cửa, vật kiến trúc thì bản thân nó không thé

thỏa mãn nhu cầu cư trú của con người, nhưng vì có giá trị phát triển tiềm an

thông qua đầu tư nên cuối cùng nó cũng đạt đến mục đích trở thành không gian lưu tra cua cơn người Do đó đất đai thuộc phạm trù bất động sản và là bộ phận quan trọng trong phạm trù đó

*Nhà cửa, vật kiến trúc gan liền với đất:

Vật kiến trúc gắn liền với đất có thể kể đến như:

+Các công trình nhà ở phổ thông, biệt thự và nhà chung cư Mỗi loại công trình phát triển trong những giai đoạn khác nhau, tương ứng với mức tăng thu nhập khác nhau

+Các công trình thương nghiệp có thể kể đến như khách sạn, nhà hàng,

nhà xưởng, siêu thị, chợ Các công trình xây dựng này đòi hỏi về vốn đầu tư

lớn, địa điểm phải được lựa chọn kỹ, phù hợp với mục tiêu sản xuất, kinh doanh

của người đầu tư đồng thời cũng phải gắn với những điều kiện kinh tế, xã hội

của khu vực quanh đó

+Ngoài ra còn có các công trình đặc biệt như: các trung tâm giải trí, trường học, bến cảng, sân bay đây là những dạng công trình đầu tư dài hạn, lượng giao dịch hạn chế

Nhìn chung, hàng hóa bất động sản có những đặc điểm sau:

+Tính cố định, đặc điểm này xuất phát từ thực trạng gắn liền với hàng

hóa đất đai của các hàng hóa là công trình, vật kiến trúc khác Mặt khác, đất đai

là loại tài nguyên quốc gia không thể thay đổi vẻ diện tích, do đó hàng hóa bất

động sản còn mang tính khan hiếm đặc biệt

+Cũng xuất phát từ vị trí cố định, hàng hóa bất động sản mang íínJ cá

biệt lớn, tức là không có hàng hóa bất động sản nào trên thị trường bất động sản

là giống nhau, đặc tính này có được do hai yếu tố, thứ nhất: tính vị trí như nói ở

trên, thứ hai, sự khác biệt về kiểu dáng, kiến trúc cũng như những công trình phụ

đi kèm

+Mặc dù mang tính cá biệt lớn, nhưng các hàng hóa bat động sản lại cu

ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, đặc biệt là trong các trường hợp thay đổi kết cầu hạ

tầng kỹ thuật, những công trình xây dựng lớn, quy mô được thực hiện thì các

bất động sản khác liền kể cũng chịu tác động ngay về mặt giá cả

+Ngoài ra, hàng hóa bất động sản còn chịu sự chỉ phối mạnh mẽ của các

chính sách pháp luật và kinh tế của Nhà nước, đặc điểm này cũng xuất phát từ

đặc điểm hàng hóa đất dai 1a tai san quan trọng của mỗi quốc gia, các giao dịch

về bất động sản đều tác động mạnh đến các hoạt đồng kinh tế-xã hội khác, do đó,

vẫn đề về đất đai, nhà ở, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với đất phải chịu

sự chỉ phối của nhà nước nhằm làm giảm đến mức thấp nhất những tác động xấu

đến nền kinh tế, đồng thời cũng có thể phát huy đến mức tối đa những nguồn lực

có được hoặc sinh ra từ thị trường bat động sản

1.1.5.3.Giá cả của hàng hoá, các yếu tố tác động và vấn đề định giá

bất động sản

Các đặc trưng về giá bat động sản:

-Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu vẻ bất động sản trên thị trường, tuy nhiên do đây là loại hàng hóa đặc biệt, do đó giá cá bất động sản mang một

số đặc trưng khác biệt với các loại hàng hóa khác như:

+ Giá cả bất động sản được xác định trong những giao dịch cụ thể và khác biệt Đặc trưng này do tính cá biệt của bất động sản và những người tham gia giao dich tao nén

+ Mang tính khu vực sâu sắc

+ Trong đài hạn, giá cả bất động sản có xu hướng tăng lên vì đất đai là loại tài nguyên có giới hạn

+ Giá cả thay đổi nhanh chóng theo thời gian, do đó, giá bất động sản chỉ

có giá trị tại thời điểm định giá

Các yếu tô tác động đến giá củ hàng hóa bất động sản:

- Đứng ở góc độ vĩ mô, những yếu tố tác động chủ yếu đến giá bất động

sản như:

+Các quy định về sở hữu, sử dụng, thuê, chuyển nhượng bất động sản

của Nhà nước trong từng thời kỳ

+Các chính sách và nghĩa vụ tài chính do Nhà nước quy định có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất ), các chính sách

này có ảnh hưởng trực tiếp đến chỉ phí tạo lập và chỉ phí sử dụng nên cũng tác

động đến giá bất động sản

+Nhà nước hoạch định và công bố các quy hoạch về sử dụng đất đai cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản trên thị trường

+ Ngoài ra còn có các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương

như yếu tố về tổng sản phẩm quốc dân, mức thu nhập bình quân đầu người hay

mức tiết kiệm cá nhân và đầu tư cũng đều ảnh hưởng đến giá bất động sản

+Các yếu tố tác động đến cung (tăng trưởng kinh tế, sự phát triển của kết

cấu hạ tầng, sự tham gia của Nhà nước trong các vấn đề về quy hoạch, cung cấp

hàng hóa thuộc sở hữu Nhà nước) và đến cầu (tốc độ tăng dân số, thu nhập, sự

thay déi-dich chuyén trong viéc lam, nghé nghiệp hoặc tốc độ đô thị hóa )

cũng tác động đến những thay đổi về giá trên thị trường bất động sản

- Các yếu tố vi mô ảnh hướng đến giá bất động sản như:

+Chi phi tạo lập bất động sản

+Tính hữu dụng của bất động sản, nhìn chung nếu bất động sản có tính

hữu dụng cao (có thể sử dụng vào nhiều mục đích) thì giá càng cao

+Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản Bất động sản ở

những vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, bệnh viện,

gần nơi cung ứng các tiện ích sinh hoạt, kinh doanh ) thì có khả năng sinh lợi

lớn và có giá trị cao

+Hình dáng lô đất vuông vức, nở hậu, gần những mặt tiền lớn thì có

giá trị lớn hơn những lô đất hình dang méo m6, top hau

Định giá hàng hóa bất động sản

Định giá hàng hóa bắt động sản là công việc hết sức khó khăn và phức tạp

do thông thường bất động sản được kết hợp bởi hai yếu tố: đất đai và các công

trình kiến trúc gắn liền với đất, do đó: giá cả của đất đai cũng phải bao gốm cả

hai yếu tố trên, tuy nhiên:

- Giá của vật kiến trúc, công trình khi tách riêng với đất đai thì ta có thể

xác định được dựa trên việc tổng hợp các chi phí tạo lập, cải tạo công trình; tuy

20

nhiên trong một số trường hợp đặc biệt thì chỉ phí tạo lập chưa hẳn là giá trị của

công trình, vật kiến trúc do đó là những chỉ phí liên quan đến kéo dài thời gian thi công không cần thiết hoặc do việc sữa chữa lại công trình do thi công sai

- Giá trị của đất đai nhìn chung khó xác định đo nó phụ thuộc vào nhiều yếu tổ không mang tính định lượng như hình đáng, vị trí đất, sở thích, thị hiếu và

quan trọng là mục đích sử dụng của người có nhụ cầu Mặc dù hiện nay, co nhiéu phuong phap để định giá hàng hoá bat động sản như phương pháp so sánh, phương pháp thầu khoán, phương pháp lợi nhuận, phương pháp giá trị còn lại và phương pháp đầu tư (vốn hoá), tuy nhiên việc định giá vẫn phụ thuộc rất nhiều vào nhận xét chủ quan của người định giá bất động sản

1.1.5.4.Các hoạt động trên thị trường bất động sản Thông thường thị trường bất động sản có các hoạt động chủ yếu như sau:

- - Hoạt động mua - ban bất động sản:

- Cho thuê bất động sản

- _ Thế chấp tài sản bất động sản:

- _ Góp vốn liên doanh, liên kết

-_ Các hoạt động tư vấn, trung gian mua bán, định giá hàng hóa bất

+Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ

tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất, xây dựng các công trình liên quan

+Mặt khác bản thân Nhà nước cũng nắm trong tay nhiều tài sản công,

trong các quá trình sắp xếp, cải tổ hoạt động của nền kinh tế, sẽ có những tài sản

là bất động sản cần thanh lý, bán, cho thuê, đây cũng là nguồn hàng hóa quan

trọng trên thị trường

-Nhà đầu tư: bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và

vào các ngành kinh tế khác:

+Dé6i với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ

trên thị trường chủ yếu là người mua, họ tạo nên cầu trên thị trường bất động

sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như trên thị trường

bất động sản phục vụ cho các hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ, khách

sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,

+Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh đoanh bắt động sản, thi vai trò của

họ là đặc biệt quan trọng, họ làm cho hoạt động trên thị trường trở nên sôi động

và phát triển Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò

người bán, trong đó vai trò người bán là chủ yếu Họ mua những bất động sản,

bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc mua đất trống để tự cải tạo, đầu tư nâng

cấp, sau đó thực hiện chuyển nhượng lại

-Người mua-bán thông thường họ thường là những người dân bình

thường có nhu cầu mua, bán bất động sản vì nhiều lý đo khác nhau Họ có thê là:

+Người mua đơn thuần bất động sản phục vụ cho nhu cầu cư trú

+Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn

dùng vào việc khác

+Vừa là người bán, vừa là người mua, có thể do nhu cầu chuyển nơi sinh sống

Đây là những đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản

muốn nhắm tới, đặc biệt là các nhà kinh doanh nhà ở

-Người môi giới: là những người tư vấn, cung cấp cho những người mua,

bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch, mua bán bất động sản, nhờ họ

mà hoạt động của thị trường bất động sản được trôi chảy Các nhà môi giới này cũng đồng thời là nguồn có thể khai thác thông tin về các bất động sản khác trên thị trường mà các nhà thâm định giá cần quan tâm

1.1.6.Tác đông của thị trường bắt động sản đối với nên kinh tế

Tác động của thị trường bất động sản đối với hoạt động nền kinh tế được

xác định trong mối quan hệ tác động giữa các thị trường với nhau và giữa các thị trường đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân:

-Xét trong mối quan hệ giữa tích lũy và tiêu dùng thì bất động sản có thé

nói chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tích lũy tài sản cố định Với đặc tính này bất

động sản trở thành một thành tố quan trọng của tổng sản phẩm quốc dân (GDP)

Và như vậy, khi thị trường bất động sản “nóng” sẽ làm cho nền kinh tế phát triển với tốc độ cao và ngược lại, nó có thể tác động xấu đến tình hình kinh tế nếu

hoạt động thị trường “đóng băng” đột ngột

-Động thái phát triển của thị trường bất động sản tác động đến nhiều loại

thị trường khác trong nền kinh tế Dễ thấy nhất là thị trường máy móc, thiết bị và

thị trường vật liệu xây dựng, đây là hai loại thị trường cung cấp sản phẩm đầu vào cho nhu câu xây dựng công trình nhà ở, cửa hàng, khách sạn, nhà máy , và