Giao dịch tư lợi trong luật đất đai

Tuy nhiên, ngoài việc thực hiện các giao dịch giữa các tổ chức, cá nhânvới nhau trong việc chuyển quyền sử dụng đất khi không có nhu cầu hoặckhông có điều kiện sử dụng thì các tổ chức, c

KHOA LUẬT ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI BÀI TẬP NHÓM LUẬT ĐẤT ĐAI

Chủ đề :

“Giao dịch tư lợi trong Đất đai”

Giảng viên : Doãn Hồng Nhung

Nhóm sinh viên thực hiện : Nhóm 10 – K53B

I KHÁI QUÁT CHUNG

1 Giao dịch tư lợi là gì ?

Giao dịch tư lợi trong đất đai là gì? Thật ra có rất nhiều cách hiểu khácnhau về nó và cũng chưa có 1 định nghĩa thật sự chính xác cho hoạt động này.Nhưng thông qua cụm từ “tư lợi” chúng ta có thể hiểu rõ được phần nào bảnchất của hoạt động giao dịch này

“Tư lợi” có thể hiểu là các giao dịch “tư” với “công” “Tư” ở đây có thểđược hiểu là các “tổ chức, cá nhân” được “Nhà nước” [công] giao cho quyền sửdụng đất Đây có thể hiểu là giao dịch về đất đai giữa người dân và Nhà nước.Như chúng ta đã biết Đất đai là sở hữu toàn dân [điều 17 Hiến pháp 1992

và điều 5 Luật Đất đai 2003] được nhà nước thống nhất quản lý [điều 200 Bộluật Dân sự 2005] và các tổ chức, cá nhân được nhà nước trao quyền sử dụngđất Qua việc trao quyền này, người sử dụng đất không chỉ được khai thác cáclợi ích từ đất mà còn được quyền chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các giaodịch về dân sự và kinh tế liên quan tới đất đai Có thể nói Nhà nước đã trao chongười sử dụng đất quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất mà mình được

sử dụng trong khuôn khổ pháp luật quy định

Tuy nhiên, ngoài việc thực hiện các giao dịch giữa các tổ chức, cá nhânvới nhau trong việc chuyển quyền sử dụng đất khi không có nhu cầu hoặckhông có điều kiện sử dụng thì các tổ chức, cá nhân còn thực hiện các giao dịch

về đất đai với Nhà nước Đó là việc khi Nhà nước vì một mục tiêu chung thuhồi quyền sử dụng đất đã giao cho tổ chức, cá nhân nào đó và bồi thường cho

họ về việc họ bị thu hồi quyền sử dụng đất cũng như các tài sản khác gắn vớiđất đai, đó là việc khi Nhà nước giao đất cho các cá nhân, tổ chức nào đó donhu cầu của chính bản thân họ để phục vụ cho mục đích sinh sống, sản xuấtkinh doanh… hoặc là khi cá nhân, tổ chức nào đó được hưởng những lợi íchnhất định khi Nhà nước xây dựng lên các kế hoạch sử dụng đất đai

Từ những điều trên ta có thể hiểu “Giao dịch tư lợi” trong đất đai như sau:

“Giao dịch tư lợi trong đất đai là hoạt động giao dịch về đất đai giữa các

tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với Nhà nước trongnhững trường hợp cụ thể”

2 Các hình thức của Giao dịch tư lợi

Như sự phân tích ở trên, ta thấy rằng “Giao dịch tư lợi” về đất đai chính

là giao dịch đất đai giữa những tổ chức, cá nhân với Nhà nước Điều này làmcho ta thấy rõ tính chất bất đối xứng của các giao dịch tư lợi về đất đai Ngườidân chỉ có thể phục tùng các quyết định của Nhà nước mà không thể có sự lựachọn khác

Do đó, trong giao dịch đất đai, người ta chia giao dịch tư lợi thành cáchình thức sau :

* Mục tiêu :

Việc lập kế hoạch sử dụng đất giúp Nhà nước lựa chọn được phương án sửdụng đất đạt hiệu quả cao nhất về kinh tế- xã hội, môi trường- sinh thái, anninh- quốc phòng

* Ý nghĩa của việc lập kế hoạch sử dụng đất:

- Đây là một trong những công cụ để quản lý đất đai được thống nhất

- Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm

- Thông qua kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước sử dụng quyền định đoạt vớiđất đai

* Nguyên tắc lập kế hoạch sử dụng đất :

Nguyên tắc lập kế hoạch sử dụng đất đai là những phương hướng chỉ đạo,

cơ sở chủ yếu để dựa vào đó pháp luật điều chỉnh những quy định về lập kếhoạch sử dụng đất

Các nguyên tắc lập kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 21 LuậtĐất đai 2003 Qua 8 nguyên tắc này ta có thể thấy, việc lập kế hoạch sử dụngđất phải phù hợp với chiến lược tổng thể phát triển kinh tế xã hội của quốc gia,phải có sự thống nhất giữa quy hoạch của cấp trên và cấp dưới, phải hướng quátrình sử dụng đất theo tiêu chí tiết kiệm và có hiệu quả, đảm bảo việc khai thácnguồn tài nguyên đất hợp lý, bảo vệ môi trường…

* Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất :

Điều 22 – Luật Đất đai 2003

1, Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyếtđịnh, xét duyệt;

2, Kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội năm năm và hàng năm của Nhànước;

3, Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dâncư;

4, Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất của kỳ trước;

5, Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất;

b Nội dung của kế hoạch sử dụng đất

Cùng với việc xác định các mục tiêu của việc lập quy hoạch sử dụng đất,việc chi tiết hóa nó cũng được thể hiện rất rõ bằng các nội dung cụ thể của kếhoạch sử dụng đất Thông qua việc phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kếhoạch sử dụng đất trong từng kỳ, Nhà nước sẽ thấy được những điểm tích cực

và những mặt hạn chế để có những đổi mới phù hợp trong các giai đoạn tiếptheo Tiếp đến, các kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất, kế hoạch chuyểndiện tích đất, kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất cũng là các nội dung

cơ bản được đặt ra trong kế hoạch sử dụng đất nhằm phục vụ cho các mục tiêuphát triển kinh tế và xây dựng hạ tầng xã hội

c Kỳ kế hoạch sử dụng đất

Kỳ kế hoạch sử dụng đất là lượng thời gian vật chất mà mỗi cấp chínhquyền từ trung ương đến từng địa phương xây dựng chiến lược từ tổng thể đếnchi tiết để thực hiện nội dung kế hoạch sử dụng đất Theo Khoản 2 Điều 24, kỳ

kế hoạch sử dụng đất của cả nước , tỉnh thành phố trực thuộc trung ương,huyện, quận,thị xã thành phố thuộc tỉnh , xã phường thị trấn là năm năm.Khoảng thời gian này ứng với chiến lược phát triển kinh tế xã hội trong mộtchu kỳ năm năm

d Lập kế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền xét duyệt và điều chỉnh kếhoạch sử dụng đất quy định tại các Điều 25 và 26 Luật đất đai 2003

1.2 Thực trạng của việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất và các giải pháp:

Việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất ở Việt Nam trong thời gian qua đã

có nhiều tiến bộ góp phần vào sự phát triển kinh tế và ổn định xã hội Đất đaingày càng được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, phát huy nguồn lực trong pháttriển kinh tế xã hội, khuyến khích người sử dụng đất đầu tư, khai thác tiềmnăng của đất Hiệu quả sử dụng đất đã góp phần quan trọng vào nguồn thu ngânsách để phục vụ đầu tư, tăng trường kinh tế xã hội của tỉnh Công tác quản lýnhà nước về đất đai có những bước phát triển đáng kể, từng bước đi vào nề nếp,

ổn định Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quan tâm, đếnnay đã cơ bản hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạinông thôn, giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất, ổn định đời sống.Công tác lập và điều chỉnh quy hoạch, kế họach sử dụng đất 3 cấp đã hoànthành, là công cụ hữu hiệu để quản lý nhà nước về đất đai, phân bổ quỹ đất chonhu cầu phát triển của các ngành kinh tế là căn cứ pháp lý cho công tác giaođất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và tạo nguồn thucho ngân sách địa phương Công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sửdụng đất, thu hồi đất được thực hiện kịp thời, đúng quy định, góp phần đáp ứngnhu cầu phát triển kinh tế xã hội và an ninh quốc phòng

Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác quản lý và sử dụng đất còn cónhững hạn chế và tồn tại, như: Chất lượng một số quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất chưa cao, dự báo nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển chưa sátvới thực tế, thiếu đồng bộ giữa quy họach sử dụng đất với các quy hoạchchuyên ngành khác dẫn đến tình trạng vừa thiếu quỹ đất phải bổ sung, nhưngcũng còn nhiều dự án chậm triển khai, do vậy phải điều chỉnh nhiều lần Một sốđịa phương chưa thực hiện công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đúng quyđịnh, dẫn đến người sử dụng đất thiếu thông tin về quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất, không an tâm Hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất nông nghiệpcòn thầp, đất đô thị chưa được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đất dân cư nông thôn

chưa được quy hoạch chặt chẽ, hạ tầng kỹ thuật còn yếu kém Tình trạng buônglỏng quản lý đất đai còn diễn ra khá phổ biến, sử dụng đất sai mục đích, chuyểnquyền sử dụng đất trái pháp luật chưa xử lý dứt điểm.Tính khả thi của phương

án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa cao, quy hoạch sử dụng đất giữa cáccấp còn có nơi chưa thống nhất, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạchchuyên ngành khác còn chồng chéo, tình trạng các dự án đã ghi trong quyhoạch, kế hoạch nhưng chậm triển khai còn gây nhiều bức xúc trong nhân dân.Tình trạng tự ý chuyển mục đích không đúng với quy hoạch, xây dựng côngtrình trái phép vẫn diễn ra và có xu hướng ngày càng tăng Nguyên nhân củanhững tồn tại nêu trên chủ yếu do chưa thực hiện được việc dự báo nhu cầu sửdụng đất cho các ngành kinh tế trong một thời gian dài, làm ảnh hưởng tới tínhkhả thi của dự án quy hoạch Việc lập quy hoạch sử dụng đất các cấp cũng nhưcác quy hoạch chuyên ngành khác chưa đồng bộ, việc cập nhật các quy hoạchchuyên ngành khác vào quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện thường xuyên.Nội dung và phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất cũng còn một số hạn chế,công tác quản lý đất đai của các phường, xã, thị trấn còn lỏng lẻo

Để khắc phục được những hạn chế trên ta phải thực hiện một số giải phápsau :

* Các giải pháp về quản lý hành chính :

- Ban hành các văn bản quy định về việc lập,quản lý quy hoạch kế hoạch

sử dụng đất Không cấp phép đầu tư, giao cấp đất đối với những dự án, côngtrình không đăng ký trong kỳ kế hoạch (ngoại trừ các công trình mang tính cấpbách vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng) Ban hành một số văn bản quy địnhriêng đối với từng vùng, từng khu vực đã được xác định mục đích theo hướng

mở rộng, nhằm thu hút đầu tư: Khu vực dịch vụ kinh doanh, khu công nghiệp,chợ và trung tâm hành chính các xã…

- Nâng cao tính khả thi của quy hoạch kế hoạch bằng các biện pháp hànhchính Quy định về chế độ thông tin, công bố quy hoạch theo tính chất của từngloại quy hoạch, đảm bảo được tính minh bạch trong việc công khai quy hoạch

kế hoạch để mọi thành phần kinh tế có thể tham gia vào việc thực hiện các mụctiêu trong kế hoạch.

- Tăng cường việc kiểm tra tình hình thực hiện quy hoạch kế hoạch sửdụng đất của cấp dưới, kiểm tra tình hình sử dụng đất công Có biện pháp xử lý

cụ thể đối với các trường hợp cố tình chậm triển khai thực hiện hoặc sử dụngđất sai mục đích khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

- Nghiên cứu xây dựng các tổ chức hiệp hội nghề nghiệp, các hiệp hộicung ứng giống cây trồng, hiệp hội sản xuất chuyên canh cây ăn quả, lúa xuấtkhẩu Qua đó tạo điều kiện cho người dân đầu tư phát triển, đồng thời cũnggóp phần nâng cao tính khả thi của quy hoạch

- Tiếp tục nghiên cứu cải tiến quy trình thực hiện thủ tục hành chính theohướng đơn giản hoá, hiệu quả cho các thủ tục: chuyển mục đích sử dụng đất,thuê đất, giao cấp đất, thẩm định các dự án sử dụng đất…

* Các giải pháp về kinh tế :

- Có chính sách ưu đãi trong đầu tư đối với những hạng mục công trình cókhả năng thực hiện dưới hình thức xã hội hoá (khu đô thị mới, trung tâm hànhchính, chợ đầu mối, các trục giao thông nội ) thịCần thực hiện lập quy hoạchchi tiết tỷ lệ 1/500 đối với các phân khu chức năng các quy hoạch đô thị, trungtâm hành chính xã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia Cần chú trọngtìm kiếm và mời gọi nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

- Thực hiện chính sách đổi đất tạo vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng, thôngqua các biện pháp : Chuyển đổi vị trí của các trụ sở cơ quan hành chính có lợithế, tiềm năng về kinh doanh dịch vụ và thương mại, phát triển đô thị; Khaithác hiệu quả về mặt vị trí thuận lợi, về dịch vụ thương mại, công nghiệp, cáckhu dân cư đô thị…đối với khu vực ven trục giao thông, các trung tâm hànhchính xã, thị trấn và các chợ đầu mối…

- Chỉ đạo UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương , huyện, thịcăn cứ vào các mục tiêu của kế hoạch tiến hành xây dựng các phương án đầu tư

bằng nhiều hình thức để người dân, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư cùng thựchiện.

- Về vốn đầu tư, ngoài nguồn vốn từ ngân sách , Nhà nước sẽ tiếp tụctuyên truyền vận động nhân dân hiến đất để xây dựng các công trình dự ánphục vụ cho mục đích công công, dân sinh và an ninh quốc phòng như : Giáodục, y tế, giao thông nông thôn, thủy lợi nội đồng…trên cơ sở phát huy truyềnthống, tích cực của quần chúng nhân dân Đồng thời, phải có biện pháp ưu đãithiết thực đối với nhân dân khi hiến đất ; có kế hoạch bố trí vốn từ ngân sáchNhà nước để chỉnh lý biến động đất đai, đăng ký và cấp giấy chứng nhận Huyđộng các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển thông qua chính sáchkhuyến khích đầu tư

* Các giải pháp về kỹ thuật :

- Chỉ đạo các ngành, các cấp rà soát danh mục các công trình dự án mangtính trọng điểm có ý nghĩa là đòn bẩy phát triển kinh tế xã hội của từng vùng,từng địa phương đã được đăng ký trong kỳ kế hoạch để tiến hành xây dựng quyhoạch chi tiết và xem xét thực hiện việc khảo sát đo đạc, cắm mốc và đền bùthu hồi đất theo từng dự án, công trình, nhằm khắc phục tình trạng triển khaichậm do ách tắc bởi công tác bồi hoàn

- UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, thị và UBNDcác xã, phường, thị trấn, các ban ngành có liên quan rà soát danh mục các côngtrình, phân loại cụ thể từng mục đích sử dụng đất trong kỳ kế hoạch, xác định

cụ thể đối tượng đầu tư nhằm chủ động trong việc mời gọi vốn đầu tư Trong

đó, cần lưu ý đến mục tiêu thực hiện việc đầu tư theo hình thức xã hội hoá đốivới những công trình mang tính chất đòn bẩy như : Công trình giao thông,Trung tâm chợ và phố chợ

- Giao trách nhiệm cho Bộ Tài nguyên và Môi trường thường xuyên tổchức tập huấn chuyên môn về công tác quản lý và thực hiện quy hoạch đối vớicán bộ cấp cơ sở và UBND các xã phường để nâng cao năng lực quản lý Đồng

thời giúp cán bộ cơ sở có nhận thức chính xác hơn về mục đích và vai trò củaquy hoạch kế hoạch sử dụng đất trong quản lý đất đai và nên hiểu quy hoạch kếhoạch là một công cụ quản lý nhà nước.

- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định kỳ làm việc với cácngành và UBND các huyện, thị xã để rà soát đối chiếu các công trình dự án nàokhông khả thi do thiếu vốn cần phải hủy bỏ hoặc điều chỉnh ngay trong năm

- Các Bộ, Sở ban ngành, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,huyện, thị phối hợp chặt chẽ trong việc xây dựng kế hoạch thực hiện ngân sáchcho các hạng mục công trình đầu tư theo đúng tiến độ đã đăng ký trong kỳ kếhoạch đã được phê duyệt

- Trên cơ sở đánh giá về mặt lợi thế của từng vùng, từng khu vực, UBNDcác cấp căn cứ vào mục tiêu quy hoạch kế hoạch để xây dựng các dự án pháttriển sản xuất chi tiết như : Dự án phát triển vùng cây ăn trái đặc sản, dự ánphát triển vùng rau màu thực phẩm

- Tăng cường đầu tư vào lĩnh vực công nghệ sinh học, ứng dụng tiến bộ kỹthuật trong các lĩnh vực: cung ứng giống trong nông nghiệp, thâm canh câytrồng-vật nuôi, áp dụng kỹ thuật tiên tiến trong việc cải tạo đất, nghiên cứu đưa

ra hệ thống canh tác điển hình như luân canh lúa-màu, lúa kết hợp thủy sản, sửdụng phân hữu cơ, phân vi lượng,…

- Đối với sản xuất tiểu thủ công nghiệp cần nghiên cứu có kế hoạch đầu tưphát triển các mô hình làng nghề truyền thống, hình thành các hợp tác xã đểcủng cố thương hiệu riêng cho các sản phẩm mang tính đặc thù của từng tỉnh,thành phố Đồng thời Nhà nước sẽ nghiên cứu thị trường, thực trạng môitrường đầu tư trên địa bàn Tỉnh để đề ra các chính sách hợp lý trong việc thuhút đầu tư cho các hoạt động ứng dụng công nghệ tiên tiến vào sản xuất

- Tăng cường quản lý việc thực hiện đánh giá tác động môi trường đối vớicác dự án đầu tư trên địa bàn từng Tỉnh, thành phố, thường xuyên kiểm tra

giám sát hoạt động bảo vệ môi trường của các cơ sở sản xuất kinh doanh, nhằmgóp phần bảo vệ môi trường sinh thái.

2 Giao đất

2.1 Khái niệm

Giao đất với ý nghĩa là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai, là hoạtđộng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất vàquyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư

sử dụng đất [ Giáo trình luật đất đai – Đại học Luật Hà Nội, tr 123.]

Giao đất cũng được quy định trong luật của nhà nước cụ thể: Khoản 1 điều

4 luật đất đai quy định: “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sửdụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và cụthể, bao gồm những quy định chung về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan.Những quy định chung là các quy định mà mỗi cơ quan nhà nước khi giao đấtphải tuân thủ một cách triệt để các căn cứ, trình tự, thủ tục về giao đất Nhữngquy định về thẩm quyền cụ thể nahwmf giới hạn phạm vi, các quyền hạn vềgiao đất, với mục đích làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý khôngphân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở cấp trên, làmcho các cơ quan thấy được trách nhiemj của mình trong việc giao đất [Sáchgiáo trình luật đất đai- đại học luật Hà Nội, tr 123]

Như vậy có thể nói giao đất là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất chodân với mục đích hợp lý và cần thiết,dựa trên những yêu cầu chính đáng củangười dân Đây là một hoạt động hợp pháp mà cả nhà nước và người dân đều

có lợi, nhà nước có thể thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai của mình còn ngườidân có vốn đất để sử dụng vào những công việc cần thiết trong cuộc sống củamình Bên cạnh những nhu cầu chính đáng và mặc dù việc giao đất đã đượcquy định rất chặt chẽ và cụ thể nhưng cũng không ít cá nhân lợi dụng việc giaođất để mưu lợi cá nhân, họ biến những hoạt động giao đất hợp pháp thành nơi

kinh doanh thu lợi của mình, lợi dụng những nhu cầu chính đáng của ngườikhác để trục lợi cho riêng mình.

2.2 Nội dung

a Các căn cứ để giao đất

Điều 31 luật đất đai 2003 quy định:

“ Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất bao gồm:

1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quyhoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền xét duyệt;

2 Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuêđất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Với căn cứ thứ hai cần xác định:

- Nhu cầu thể hiện ở những dự án nào?

- Nhu cầu sử dụng đất ghi nhận trong đơn xin giao đất của những chủ thểđang sử dụng đất thì cần thiết phải có cơ quan nhà nước xác nhận nhu cầu đók?

Vì vậy các loại dự án cần phân biệt thành :

- Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tưnước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư.Đối với dự án này cơ quan có thẩm quyền cấp phép đầu tư trực tiếp thẩm địnhnhu cầu sử dụng đất

- Dự án đầu tư của tổ chức không sử dụng nguồn vốn của ngân sách nhànước hoặc không phải dự án có vón đầu tư nước ngoài thì phải có văn bằngthẩm định nhu cầu sử dụng đất của sở tài nguyên môi trường nơi có dự án

- Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phốtrực thuộc trung ương xét duyệt

Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư trong đơn yêu cẩu giao đấtphải có xác nhận của ủy ban nhân dân xã phường về nhu cầu sử dụng đât [sáchgiáo trình luật đất đai - đại học luật Hà Nội, tr 124, 125].

Như vậy việc xác định căn cứ sử dụng đất lả một yếu tố quan trọng giúpcho việc giao đất được rõ ràng, minh bạch và hợp lý.Tránh được tình trạng giaođất một cách tùy tiện bừa bãi

Ngoài ra luật còn quy định việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đang cóngười sử dụng cho người khác

Điều 32 luật Đất đai 2003 quy định:

“Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụngcho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó.”

b Các hình thức giao đất

* Giao đất không thu tiền sử dụng đất

Điều 33 luật đất đai 2003 quy định:

“Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1 Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy địnhtại Điều 70 của Luật này;

2 Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm

về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

3 Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp vớinhiệm vụ quốc phòng, an ninh;

4 Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự

án của Nhà nước;

5 Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợptác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sảnxuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

6 Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ

sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật này;đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đấtxây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thaophục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mụcđích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

7 Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đấtphi nông nghiệp quy định tại Điều 99 của Luật này.”

* Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Điều 34 luật đất đai quy định : “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đấttrong các trường hợp sau đây:

1 Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2 Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở đểbán hoặc cho thuê;

3 Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựngkết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

4 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xâydựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

5 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng côngtrình công cộng có mục đích kinh doanh;

6 Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, làm muối;

7 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các

dự án đầu tư

Như vậy có thể thấy rõ luật đã quy định rõ ràng về những đối tượng đượcgiao đất không thu tiền và những trường hợp giao đất có thu tiền

c Thẩm quyền giao đất

Thẩm quyền giao đất được quy định tại điều 37 của luật đất đai 2003

- Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương có quyền giao đấttrong trường hợp:

+) Giao đất cho tổ chức trong nước, giao đất với cơ sở tôn giáo trên cơ sởcông nhận diện tích mà hiện nay họ đang sử dụng hoặc vào mục đích phi nôngnghiệp không thu tiền sử dụng đất

+) Giao đất với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đàu tư vào ViệtNam

- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh có quyềngiao đất với cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư

Cần lưu ý rằng những cơ quan có thẩm quyền giao đất kể trên khôngđược ủy quyền khi giao đất

•Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy hẹn cho người nộp

•Nếu hồ sơ không hợp lệ thì hướng dẫn cá nhân, tổ chức hoàn thiện hồ sơtheo quy định

Bước 4 - Sở Tài nguyên và Môi trường giải quyết và chuyển kết quả đếnVăn phòng UBND tỉnh

Bước 5 - Văn phòng UBND tỉnh tiếp nhận hồ sơ, chuyển đến người cóthẩm quyền giải quyết và trả kết quả về Sở Tài nguyên và Môi trường

Bước 6 - Cá nhân, tổ chức nhận kết quả tại Sở Tài nguyên và Môi trường

[www.vinhphuc.gov.vn, cập nhật 23/11/2009]

Hồ sơ xin giao đất gồm:

a) Đơn xin giao đất, ( có mẫu)

b) Văn bản thoả thuận địa điểm hoặc bản sao giấy chứng nhận đầu tư cóchứng thực của UBND cấp xã (hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước theoquy định của Luật Công chứng năm 2006) và dự án đầu tư của tổ chức theo quyđịnh của pháp luật về đầu tư; trường hợp dự án đầu tư của tổ chức không sửdụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nướcngoài thì phải có văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất của Sở TN&MTtheo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 30 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CPhoặc Văn bản chấp thuận đầu tư của UBND tỉnh trong đó có xác định rõ địađiểm, nhu cầu SDĐ của dự án;

c) Trường hợp dự án thăm dò, khai thác khoáng sản phải có giấy phépkèm theo bản đồ thăm dò, khai thác mỏ; trường hợp SDĐ vào mục đích sảnxuất gạch ngói, làm đồ gốm và vật liệu xây dựng thông thường phải có quyếtđịnh hoặc đăng ký kinh doanh (sản xuất gạch ngói) hoặc dự án đầu tư được cơquan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

d) Văn bản xác nhận của Sở TN&MT về việc chấp hành pháp luật về đấtđai đối với các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó HoặcBản kê khai về tất cả diện tích đất, tình trạng SDĐ đã được Nhà nước giao, chothuê trước đó và tự nhận xét về việc chấp hành pháp luật đất đai trong quá trìnhthực hiện từng dự án theo mẫu kèm theo quy trình này [www.binhthuan.gov.vncập nhật: 24/11/2010, 10:16:22]

2.3 Thực trạng & giải pháp

a Thực trạng

Vấn đề giao đất hiện nay đang là một trong những vấn đề nhạy cảm củaluật đất đai, tồn tại nhiều khúc mắc cần tháo gỡ

* Sai sót trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sự việc này phát sinh một phần từ sai sót của cơ quan có thẩm quyền,như : Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai sót về tên chủ sử dụng, sơ đồthửa đất, diện tích… Có những trường hợp, không cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất mà không có lý do chính đáng hoặc lý do không rõ ràng Các cơquan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết lại không giải thích rõ cho dânhiểu lý do tại sao không cấp giấy

* Quá trình giải quyết việc giao đất còn nhiều khó khăn

Khó khăn trong giao đất một phần xuất phát từ các cán bộ của cơ quan cóthẩm quyền Quá trình giải quyết hồ sơ diễn ra chậm, sách nhiễu, gây phiền hà,khó khăn cho người sử dụng đất Điển hình như vụ ông Bùi Đình Sệnh, địa chỉ:

số nhà 22 A ngõ 304 Hồ Tùng Mậu, tổ 12, Cầu Diễn, Từ Liêm, Hà Nội khiếunại hành vi không nhận hồ sơ của cán bộ công chức tiếp nhận hồ sơ xin cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất [www.dantri.com.vn, cập nhật 29/11/2010,20:05]

Hay việc người dân không chấp nhận phần đất được giao như ở Hà Giang.Sau khi lập xong hồ sơ giao đất & tiến hành giao đất thì nhiều hộ dân khôngchịu nhận phần đất của mình với nhiều lí do [www.monre.gov.vn, cập nhật29/11/2010, 21:00]

* Rắc rối quy hoạch giao đất

Giao đất theo quy hoạch là một trong những nội dung quan trọng của giaođất Nhưng thực trạng ở Việt Nam hiện nay, việc giao đất theo quy hoạch còngặp rất nhiều rắc rối

Việc quản lí đất đai theo qui hoạch càng có vai trò quan trọng để hoạchđịnh sự phát triển không gian kinh tế của từng khu vực cụ thể, làm tiền đề chocác dự án đầu tư, phát triển kinh tế “Ông Nguyễn Tấn Vạn phát biểu “Qui

hoạch xây dựng đã làm được nhiều việc, nhưng nhìn chung chất lượng còn yếu,chưa bám sát nhu cầu phát triển của thị trường và thiếu sự tham gia giám sátcủa dân cư” Đại biểu Quốc hội Nguyễn Viết Chức lại cho rằng “Qui hoạch thìquá tốt rồi, nhưng qui hoạch mà “treo” thì còn “ác” hơn là không qui hoạch, vì

nó khiến người dân sống bất an, đi không được, ở không xong” Quy hoạch

“treo” nên các nhà đầu tư, nhà thầu không được giao đất đúng thời hạn, gây ảnhhưởng lớn tới các dự án

Hết quy hoạch “treo” lại tới việc quy hoạch chồng chất Từ đầu năm đếnnay [theo www.monre.gov.vn cập nhật 05/08/2010, 14:40], UBND tỉnh QuảngTrị đã ban hành một số văn bản về việc thu hồi đất để giao cho các nhà đầu tưthực hiện dự án trong vùng Quy hoạch chung xây dựng khu Dịch vụ - Du lịchdọc tuyến đường ven biển Cửa Tùng - Cửa Việt Quy hoạch này được UBNDtỉnh Quảng Trị phê duyệt tại Quyết định số 79/2006/QĐ-UBND ngày23/11/2006 Nghịch lý, quy hoạch đó của tỉnh lại chồng lên quy hoạch thăm dò,khai thác, chế biến và sử dụng quặng titan giai đoạn 2007 - 2015, định hướngđến năm 2015 đã được Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng phê duyệt.Việc tỉnh Quảng Trị ban hành những văn bản trên đã ảnh hưởng nghiêm trọngđến các doanh nghiệp đang khai thác khoáng sản trong vùng quy hoạch củaChính phủ, đã được Bộ TN&MT cấp phép Quy hoạch của tỉnh chồng lên quyhoạch của Chính phủ, nên việc giao đất là không thể thực thi

* Các hành vi không chuẩn mực của cán bộ, cơ quan chức năng có thẩmquyền :

Thực tế hiện nay có rất nhiều vụ tố cáo liên quan tới việc cán bộ lạm dụngquyền hạn, chức vụ & các chương trình, dự án lớn về giao đất để bao chiếmruộng đất, chia chác đất đai, nhất là đối với chương trình trồng rừng, các dự ánphát triển khu dân cư, các dự án tái định cư

b Giải pháp

Tăng cường công tác xây dựng, tuyên truyền pháp luật :

- Thường xuyên rà soát, hệ thống hóa, kiểm tra các văn bản quy phạmpháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan nhằm pháthiện các quy định mâu thuẫn, không phù hợp để kịp thời sửa đổi, bổ sung vàhoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai và các chính sách, phápluật có liên quan

- Cần sửa đổi một cách cơ bản Luật đất đai hiện hành, khắc phục nhữngvướng mắc giữa lý luận và thực tế về vấn đề sở hữu đất đai, giá đất, vấn đề thuhồi, đền bù thiệt hại về đất đai khi thực hiện các dự án đầu tư, sao cho có sự hàihoà về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư

- Tăng cường, đổi mới công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luậtsao cho thiết thực, hiệu quả, có trọng tâm, trọng điểm

Hoàn thiện công tác tổ chức – cán bộ :

- Cần tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo, củng cố lại công tác quản lý và sửdụng đất đai từ trung ương đến địa phương; tập trung đào tạo, bồi dưỡngchuyên sâu về kiến thức, kỹ năng nghề nghiệp, đồng thời chú trọng hơn đếncông tác rèn luyện phẩm chất đạo đức cho đội ngũ cán bộ, công chức làm côngtác quản lý đất đai và giải quyết tranh chấp, khiếu kiện về đất đai

Thắt chặt kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm :

- Cần tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra về quản lý, sử dụng đất đai,phát hiện, chấn chỉnh kịp thời những yếu kém, sai phạm, xử lý nghiêm minhcác trường hợp vi phạm;

- Nâng cao chất lượng, hiệu quả giải quyết tranh chấp, khiếu kiện củanhân dân liên quan đến đất đai; đồng thời đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểmtra, giám sát trách nhiệm giải quyết tranh chấp, khiếu kiện của các cơ quan cóthẩm quyền

3 Thu hồi