Bất động sản đầu tư

Khi xác định một bất động sản đầu tư có thỏa mãn điều kiện thứ nhất để được ghi nhận là tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắc chắn gắn liền với việc thu được các

Trang 1

Kế toán tài chính I Chủ đề: Bất động sản đầu tư

I. khái niệm và điều kiện ghi nhận

1. Khái niệm

Bất động sản đầu tư bao gồm quyền sử dụng đất, nhà hoặc 1 phần nhà hoặc cả nhà

và đất đai, cơ sở hạ tầng

Bất động sản đầu tư nằm trong tài sản cố định vô hình của doanh nghiệp

Bất động sản đầu tư được nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ:

-Việc cho thuê

-hoặc chờ tăng giá

2. Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư ( theo VAS05):

Một bất động sản đầu tư được ghi nhận phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện:

• Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai

• Nguyên giá phải được xác định một cách đáng tin cậy

Khi xác định một bất động sản đầu tư có thỏa mãn điều kiện thứ nhất để được ghi nhận là tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắc chắn gắn liền với việc thu được các lợi ích kinh tế trong tương lai mà chúng có thể mang lại trên cơ sở những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận Điều kiện thứ hai để ghi nhận một bất động sản đầu tư là tài sản thường dễ được thoả mãn vì giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành bất động sản đã xác định giá trị của bất động sản đầu tư

II. Nguyên giá của BĐS đầu tư

Nguyên giá của BĐS đầu tư là toàn bộ các chi phí doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính đến

Trang 2

thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó Tùy từng trường hợp cụ thể nguyên giá bất động sản đầu tư được xác định như sau:

1. Đối với BĐS đầu tư mua vào trả tiền ngay: nguyên giá BĐS đầu từ đươc xác định bao gôm giá mua và chi phí liên quan trưc tiếp đến việc mua như phí

dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác

- Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:

Nợ TK 217 - BĐS đầu tư

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có các TK 111, 112, 331,

- Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp, ghi:

Có các TK 111, 112, 331,

2. BĐS đầu tư mua vào thanh toán theo phương thức trả chậm: Trong trường hợp này thì nguyên giá là giá mua trả tiền ngay thời điểm mua Khoản chênh

lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hoạch toán và chi phí tài chính theo kì hạn thanh toán từ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá BĐS đầu tư theo quy định chuẩn mực kế toán Việt Nam số 16 ( VAS 16 – Chi phí đi vay )

- Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:

Nợ TK 217 - BĐS đầu tư ( Nguyên giá - theo giá mua trả tiền ngay chưa

có thuế GTGT )

Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn ( Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuê GTGT đầu vào )

Có TK 331 - Phải trả cho người bán

Trang 3

- Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp, ghi:

Nợ TK 217 - BĐS đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả tiền ngay chưa

có thuế GTGT)

Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuê GTGT đầu vào)

- Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi:

Nợ TK 635 - Chi phí tài chính

Có TK 242 - Chi phí cho người bán

- Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:

Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán

Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính (Phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn - Nếu có)

Có các TK 111, 112,

3. Bất động sản đầu tư tự xây dựng: Nguyên giá được xác định là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trưc tiếp đến BĐS đầu tư tính đến ngày hoàn

thành công việc xây dựng

4. Khi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là bất động sản đầu tư,

căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:

Có các TK 111, 112, 315, 342, (Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận Hoá đơn thuê tài chính được thực hiện theo quy định tại Tài khoản 212 “TSCĐ thuê tài chính”)

5. Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của BĐS đầu tư:

- Chi phi phát sinh ban đầu (Trừ truờng hợp các chi phí này là cần thiết để đưa BĐS đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);

Trang 4

- Các chi phí khi mới đưa BĐS đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi BĐS đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;

- Các chi phí không bình thường về nguyên liệu, vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng BĐS đầu tư

- Các chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận và chi phí sản xuất, kinh doanh trong kì, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐS đầu tư này tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư

III. Kế toán các trường hợp tăng bất động sản đầu tư

1. Tăng BĐSĐT do mua sắm.

 Nếu doanh nghiệp trả tiền ngay :

- Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:

Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư

Có các TK 111, 112, 331

- Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp tính trực tiếp trên GTGT, ghi:

Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư

Có các TK 111, 112

 Nếu BĐSĐT mua vào thanh toán theo hình thức trả chậm:

- Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay chưa có thuế GTGT)

Nợ TK 242 - Chi phí trả trước

- Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi:

Trang 5

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay đó có thuế GTGT)

Nợ TK 242 - Chi phí trả trước

• Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua bất động sản đầu tư

theo phương thức trả chậm, ghi:

Nợ TK 635 - Chi phí tài chính

Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn

- Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:

Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán

Có TK 515 - Doanh thu tài chính (Phần chiết khấu thanh toán được hưởng

do thanh toán trước thời hạn - nếu có)

Có các TK 111, 112,…

VD:

Doanh nghiệp mua một tòa nhà cao ốc và đưa vào cho thuê hoat động với giá mua

10000, thuế GTGT 10% đã thanh toán bằng chuyển khoản và nhận được giấy báo

nợ của ngân hàng, lệ phí trước bạ chi bằng tiền mặt 15

Nợ TK 217: 10000

Nợ tk 133: 1000

Có tk 112: 11000

Lệ phí tước bạ:

Nợ TK 217: 15

Có TK 3339: 15

Khi nộp lệ phí trước bạ:

Nợ TK 3339:15

Có TK 111: 15

Trang 6

2 Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:

- Khi mua bất động sản về đưa vào xây dựng cơ bản, ghi:

Nợ TK 241 - XDCB dở dang

Có các TK 111, 112, 331,…

- Khi phát sinh các chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư, ghi:

Có các TK 111, 112, 152, 153, 141, 242, 331,…

- Khi quá trình xây dựng cơ bản bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nếu đủ điều kiện là BĐS đầu tư)

Nợ TK 156 - Hàng hoá (1567- Hàng hoá BĐS)

(Nếu không đủ điều kiện để hình thành BĐS đầu tư)

Có TK 241 - XDCB dở dang

- Kế toán các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu:

+ Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, nếu xét thấy chi phí đó không chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc không bao gồm trong nghĩa vô của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh

để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi nhận vào chi phí kinh doanh BĐS đầu tư trong kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi:

Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư), hoặc

Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn)

Có các TK 111, 112, 152, 153, 334,…

+ Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí đó có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc bao gồm trong nghĩa vô của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư:

• Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư thực tế phát sinh, ghi:

Trang 7

Có các TK 111, 112, 152, 153, 331,

• Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư, bàn giao ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có TK 241 - XDCB dở dang

VD:

Tại công ty đầu tư và kinh doanh Kim Ngân, đơn vị tiến hành mua đất với thuế VAT 10% và xây dựng chung cư để bán và cho thuê tại quận 7 TP Hồ Chí Minh , tỷ trọng các căn hộ được đặt mua là 50%, tỷ trọng các căn hộ được đặt thuê là 50% và trả tiền luôn bằng chuyển khoản qua ngân hàng, chi phí được hạch toán như sau:

Nợ tk 241: 20 000

Nợ TK 133: 2000

Có tk 112: 22000

Các chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng( chi phí san lấp …)

Nợ Tk 241: 100000

Nợ TK 133; 10000

Có Tk 112: 110000

Sau khi xây dựng hoàn thành bàn giao:

Nợ Tk 217: 120000

Có Tk 241:120000

3 Bất động sản đầu tư tăng do chuyển bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư

- Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi

Trang 8

Có TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc

Có TK 213 - TSCĐ vô hình

- Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế (Đối với những bất động sản chủ sở hữu

sử dụng đó trích khấu hao), ghi:

Nợ TK 2141, hoặc 2143

Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư

VD:

Doanh nghiệp quyết định chuyển tòa nhà đơn vị làm văn phòng để cho thuê hoạt động tài sản có nguyên giá 5000 dã khấu hao 1000

Nợ TK 217: 4000

Có TK 211:4000

Nợ TK 2141: 1000

Có TK 2147:1000

4 Bất động sản đầu tư tăng do chuyển hàng tồn kho thành BDS đầu tư

Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

Có TK 156 - Hàng hoá (1567 - Hàng hoá bất động sản)

VD:

Doanh nghiệp quyết định chuyển tòa nhà đang rao bán sang cho thuê làm văn phòng tòa nhà có giá trị 15000

Nợ tk 217: 15000

Có TK 1567: 15000

5 Bất động sản đầu tư tăng do thuê tài chính

Trang 9

- Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là bất động sản đầu tư, căn

cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:

Có các TK 111, 112, 3412…

- Khi hết hạn thuê tài sản tài chính

+ Nếu trả lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐS đầu tư ghi

Nợ TK 2147: hao mòn bất động sản đầu tư

Nợ TK 632: chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê với giá trị hao mòn lũy kế

Có TK 217: BĐS đầu tư nguyên giá

+ nếu mua lại BĐSĐT đang phan loại là BĐSĐT để tiếp tục đầu tư

Nợ TK 127:

Có TK 111, 112,…

+nếu mua lại bất động sản thuê tài chính được phân loại là BĐSĐT dùng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, quản lí doanh nghiệp thì phải phân loại thành BĐS chủ

sở hữu ghi:

Nợ TK 211

Nợ TK 213

Có TK 217

Có TK111,112 ( tiền phải trả thêm)

Đồng thời kết chuyển hao mòn lũy kế

Nợ Tk 2147

Có tk 2141, 2143

Trang 10

Sơ đồ kế toán các trường hợp tăng bất động sản đầu tư

IV. Kế toán trích khấu hao BĐSĐT

Trích khấu hao BĐSĐT là tính phần giá trị hao mòn của BĐSĐT để kết chuyển vào chi phí của đối tượng sử dụng có liên quan BĐS đầu tư, trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá hoặc cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao BĐS đầu tư, khấu hao BĐS đầu tư được ghi nhận vào chi phí giá vốn hàng bán Doanh nghiệp có thể dựa vào các BĐS chủ sở hữu sử dụng (TSCĐ) cùng loại để ước tính thời gian trích khấu hao và xác định phương pháp khấu hao BĐS đầu tư

Trang 11

Và để kế toán quá trình khấu hao BĐSĐT, kế toán các chứng từ và tài khoản chủ yếu sau đây:

- Chứng từ sử dụng: các bảng tính khấu hao BĐSĐT, bảng tính và phân bổ

trích khấu hao…

- Tài khoản sử dụng: Tài khoản được sử dụng để phản ánh quá trình khấu hao

BĐSĐT là tài khoản 214 -“ Hao mòn TSCĐ”, mà chi tiết hơn là TK 2147- Hao mòn bất động sản đầu tư TK này phản ánh tình hình tăng, giảm giá trị hao mòn và giá trị hao mòn lũy kế của BĐSĐT trong quá trình sử dụng do trích khấu hao và những khoản tăng, giảm hao mòn khác của BĐSĐT

 TK 2147 hiện nay có kết cấu như sau:

Bên nợ: Ghi giá trị hao mòn BĐSĐT giảm do thanh lý, nhượng bán, điều động cho

đơn vị khác, góp vốn liên doanh

Bên có: Ghi giá trị hao mòn BĐSĐT tăng do trích khấu hao.

Số dư có: Phản ánh giá trị hao mòn lũy kế BĐSĐT hiện có.

 Các nghiệp vụ thường gặp trong doanh nghiệp về khấu hao BĐSĐT:

1. Định kỳ tính, trích khấu hao BĐS đầu tư đang nắm giữ chờ tăng giá, đang cho thuê hoạt động, ghi:

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)

Có TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT

VD: Vào thời điểm 2012, nguyên giá của Trung tâm thương mại Vincom Center A thuộc Vingroup được tính là 4000 tỷ VNĐ Vingroup đã xây dựng TTTM Vincom này để cho thuê mặt bằng bán lẻ hiện đại Vincom Center A chính là 1 BĐSĐT của tập đoàn Vingoup, được trích khấu hao theo phương pháp đường thẳng trong suốt thời gian hữu dụng ước tính của công ty là 45 năm

Chi phí KH hàng năm vincom center A =

== 88, 89 ( tỷ VNĐ)

Định khoản: Nợ TK 632: 88,89

Có TK 2147: 88,89

Trang 12

2. Cuối năm tài chính doanh nghiệp xem xét lại thời gian trích khấu hao

và phương pháp khấu hao BĐSĐT, nếu có sự thay đổi mức khấu hao cần

phải điều chỉnh số khấu hao ghi trên sổ kế toán như sau:

a, Nếu do thay đổi phương pháp khấu hao và thời gian trích khấu hao BĐSĐT, mà mức khấu hao BĐSĐT tăng lên so với số đã trích trong năm, số chênh lệch khấu hao tăng, ghi:

Nợ TK 632 : Số chênh lệch khấu hao tăng

Có TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT

VD: Công ty CPĐT 304 có 1 BĐSĐT là nhà xưởng Thới An tại quận 12 TPHCM được công ty xây dựng để cho thuê Công ty dự định thời gian trích khấu hao của BĐSĐT này là 30 năm với mức KH 60 triệu VNĐ/ năm Tuy nhiên, tại thời điểm năm thứ 5 của việc trích KH thì công ty quyết định rút thời gian trích KH xuống còn 25 năm

Điều này làm mức trích KH BĐSCĐ tăng lên thành 74,28 triệu, tăng 14,28 triệu

so với số đã trích trong năm

Định khoản: Nợ TK 632: 14,28

Có TK 2147: 14,28

b, Nếu do thay đổi phương pháp khấu hao và thời gian trích khấu hao BĐSĐT, mà mức khấu hao BĐSĐT giảm so với số đã trích trong năm, số chênh lệch khấu hao giảm, ghi:

Nợ TK 214: Hao mòn BĐSĐT

Có TK 632: Số chênh lệch khấu hao giảm

Trang 13

VD: Năm 2013, CTCP Sữa Vinamilk có lô đất ở 184-186-188 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, Quận 3, TP HCM đang chờ tăng giá để bán Ban đầu, công ty trích khấu hao theo phương pháp số dư giảm dần Tại thời điểm năm thứ 3 của việc trích KH thì công ty chuyển sang phương pháp kháu hao đường thẳng Điều này đã làm giảm mức trích KH BĐSĐT từ 156 triệu xuống còn 137 triệu, chênh lệch là 19 triệu

Định khoản: Nợ TK 2147: 19

Có TK 632: 19

1 Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư, nếu xét thấy chi phí đó không chắc chắn làm cho BĐS đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều

hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc không bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa BĐS đến trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi nhận vào chi phí kinh tế BĐS đầu tư trong kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi:

Nợ TK 632- giá vốn hàng bán

( chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) hoặc

Nợ TK 242- chi phí trả trước dài hạn ( nếu chi phí có giá trị lớn)

Có các TK 111,112,252.153,334,…

Ví dụ 1:CTCP XD& TM Kiến Tạo Việt xây dựng 1 chung cư cho thuê năm 2013 Sau 1 thời gian, phát sinh các chi phí liên quan đến việc khôi phục, sửa chữa lại đường ống nước( do đường ống bị dò, ảnh hưởng tới cuộc sống của các hộ dân trong chung cư) để khôi phục lại hiện trạng ban đầu, số tiền sửa chữa là 20tr đồng, trả ngay bằng tiền mặt

Ta sẽ hạch toán như sau:

Nợ TK 632: 20 trđ

Có TK 111: 20trđ

VD 2: Ngày 1/1 CTCP ĐT&PT Thịnh Vượng nâng cấp văn phòng cho thuê CT thuê CTTNHH Sơn Ca sơn sửa tường, xây dựng thêm 1 vài phòng và lát lại sàn gạch và cải tạo, nâng cấp lại khu vực nhà vệ sinh Tổng chi phí phát sinh là 200trđ

Định dạng
Số trang	17
Dung lượng	49,49 KB