Bài giảng Kế toán bất động sản đầu tư

Bài giảng Kế toán bất động sản đầu tư Chia sẻ: wide_12 | Ngày: 28072014 Bài giảng Kế toán bất động sản đầu tư nhằm xác định đối tượng kế toán để ghi nhận là bất động sản đầu tư, bất động sản chủ sở hữu, hàng hóa bất động sản, nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư, kế toán các trường hợp liên quan đến việc hình thành, chuyển đổi, khấu hao, nhượng bán, thanh lý và cho thuê bất động sản đầu tư, trình bày và công bố thông tin trên báo cáo tài chính.

1

Mục tiêu

1 Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận là bất động sản đầu

tư, bất động sản chủ sở hữu, hàng hóa bất động sản

2 Nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư

3 Kế toán các trường hợp liên quan đến việc hình thành, chuyển đổi, khấu hao, nhượng bán, thanh lý và cho thuê bất động sản đầu tư

4 Trình bày và công bố thông tin trên báo cáo tài chính

2

Chuẩn mực kế toán liên quan

• VAS 05 - BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

• VAS 03 – TSCĐ HỮU HÌNH

• VAS 04 – TSCĐ VÔ HÌNH

• VAS 02 – HÀNG TỒN KHO

• IAS 40 INVESTMENT PROPERTIES

3

MT 1: Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận

là bất động sản đầu tư, bất động sản chủ sở hữu, hàng hóa bất động sản

Bất động sản đầu tư là:

 quyền sử dụng đất, nhà (hoặc một phần của nhà), hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng

 do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ

 nhằm mục đích

 thu lợi từ việc cho thuê

 chờ tăng giá

4

Ví dụ bất động sản đầu tư

• Quyền sử dụng đất nắm giữ mà chưa xác định rõ mục

đích sử dụng trong tương lai;

• Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp

thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp

đồng thuê hoạt động;

– Bao gồm cả nhà để trống trong khi chờ được cho thuê hoạt

động

• BĐS đầu tư đang được xây dựng lại

– Để tiếp tục sử dụng là BĐS đầu tư

Không phải bất động sản đầu tư

• Bất động sản đầu tư không phải để:

– Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc

– Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường

Không phải BĐSĐT

để bán trong kỳ hoạt động

kinh doanh thông thường chủ sở hữu sử dụng được xây dựng cho bên thứ ba

Hàng tồn kho

VAS 02

TSCĐ VAS 03, VAS 04

Hợp đồng xây dựng VAS 15

7

Bên đi thuê TS (theo hợp đồng thuê hoạt động) Cho nhân viên ở

Đang được xây dựng

Thuê tài sản TSCĐ TSCĐ

Khi xây dựng xong:

BĐSĐT

Không phải BĐSĐT

8

Phân loại BĐS

• DN đang xây dựng chung cư với mục đích để bán

Trong quá trình xây dựng, tòa nhà được phân loại là

gì?

• DN đang xây dựng tòa nhà văn phòng với mục đích

để cho thuê Trong quá trình xây dựng, tòa nhà được

phân loại là gì?

• DN là nhà thầu đang xây dựng công trình cho chủ đầu

tư (mục đích khi xây dựng xong để cho thuê) Trong

quá trình xây dựng, ở góc độ nhà thầu, tòa nhà được

phân loại là gì?

9

Văn phòng và cửa hàng

Cho thuê

Trường hợp đặc biệt BĐS sử dụng cho 2 mục đích

• Bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ:

– một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá, và

– một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc cho quản lý

10

Trường hợp đặc biệt

BĐS sử dụng cho 2 mục đích

• Nếu những phần tài sản này được bán

riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một

hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động),

doanh nghiệp sẽ hạch toán các phần tài

sản này một cách riêng rẽ

BĐS sử dụng cho 2 mục đích – Có thể tách riêng (Có thể tách riêng để bán hoặc cho thuê tài chính)

TSCĐ

Chủ sở hữu

BĐSĐT

Trường hợp đặc biệt

BĐS sử dụng cho 2 mục đích

• Trường hợp các phần tài sản này không

thể bán riêng rẽ, thì chỉ coi là bất động sản

đầu tư - khi phần được nắm giữ để phục

vụ cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch

vụ hoặc phục vụ cho mục đích quản lý là

phần không đáng kể

13

BĐS sử dụng cho 2 mục đích Không thể tách riêng

TSCĐ

Sử dụng Cho thuê

BĐSĐT

dụng Cho thuê

Không đáng kể

14

Phần không đáng kể?

Thông tư 161/2007/TT-BTC:

• Trường hợp bất động sản không bán được riêng

rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho

quản lý là không đáng kể (dưới 20% diện tích) thì

hạch toán là bất động sản đầu tư

• Ví dụ: Doanh nghiệp có một toà nhà có trên 80%

diện tích chuyên cho thuê hoạt động và dưới

20% diện tích sử dụng làm văn phòng công ty thì

toà nhà đó được hạch toán là bất động sản đầu

tư

15

Trường hợp đặc biệt Dịch vụ cung cấp kèm theo

Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng bất động sản:

•Nếu phần dịch vụ là phần không đáng kể trong toàn bộ thoả

thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất động sản đầu tư

•Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu toà nhà cho thuê văn phòng đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh cho những người thuê văn phòng

16

Trường hợp đặc biệt

Dịch vụ cung cấp kèm theo

• Nếu phần dịch vụ là phần đáng kể thì doanh nghiệp sẽ hạch

toán tài sản đó là bất động sản chủ sở hữu sử dụng

• Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu và quản lý một khách sạn, dịch

vụ cung cấp cho khách hàng chiếm một phần quan trọng

trong toàn bộ thoả thuận, thì khách sạn đó được hạch toán

là bất động sản chủ sở hữu sử dụng

Trường hợp đặc biệt Dịch vụ cung cấp kèm theo

TSCĐ Dịch vụ

đi kèm

Cho thuê

BĐSĐT

kèm Cho thuê

Không đáng kể

Trường hợp đặc biệt

Dịch vụ cung cấp kèm theo

Khách sạn:

•Tự quản lý => là TSCĐ

•Thuê dịch vụ quản lý – xem xét:

– Chỉ là nhà đầu tư thụ động => BĐS ĐT

– Chịu rủi ro đáng kể đối với dòng tiền => TSCĐ

Trường hợp khó xác định là bất động sản đầu tư, hay là bất

động sản chủ sở hữu sử dụng, doanh nghiệp cần công bố điều

kiện lựa chọn trên thuyết minh BCTC

19

MT2: Nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư

Điều kiện ghi nhận

Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:

(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và

(b) Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy

20

Xác định giá trị ban đầu

• BĐSĐT xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá

• Nguyên giá bao gồm cả các chi phí giao dịch liên

quan trực tiếp ban đầu

• Không bao gồm chi phí khi mới đưa bất động sản

đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động

sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình

thường theo dự kiến;

• Không bao gồm chi phí không bình thường về

nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực

khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu

tư

21

Xác định giá trị sau khi ghi nhận ban đầu

• Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại

• Việc tính khấu hao BĐSĐT cũng tuân theo các quy định về trích khấu hao đối với TSCĐ hữu hình và vô hình

22

Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

• Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải

được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh

trong kỳ

• Trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn tạo

ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn

mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được

ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư

Chuyển đổi mục đích sử dụng

TS trong giai đoạn đang xây dựng

bất động sản đầu tư

Hàng tồn kho

bất động sản đầu tư

Bất động sản chủ sở hữu sử dụng (TSCĐ)

bất động sản đầu tư Giá ghi sổ Giá ghi sổ Giá ghi sổ

Chuyển đổi mục đích sử dụng

• Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động

sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng

hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ

của tài sản được chuyển đổi và không làm thay đổi

nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá

trị hay để lập báo cáo tài chính

25

Chuyển đổi mục đích sử dụng

• Doanh nghiệp chuyển một bất động sản đầu tư sang

hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử

dụng, bằng chứng là sự bắt đầu của việc triển khai

cho mục đích bán

• Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà không có giai đoạn nâng cấp thì doanh nghiệp đó phải tiếp tục coi bất động sản đó là một bất động sản đầu tư cho tới khi nó được bán

26

Bán/Thanh lý

• Một bất động sản đầu tư không còn được trình

bày trong Bảng cân đối kế toán:

– sau khi đã bán

– hoặc sau khi không còn được nắm giữ lâu dài và

xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương

lai từ việc thanh lý bất động sản đầu tư đó

• Số lãi hoặc lỗ từ việc thanh lý được ghi nhận là

thu nhập hay chi phí trên báo cáo kết quả hoạt

động kinh doanh trong kỳ

27

MT3: Kế toán các trường hợp liên

quan đến bất động sản đầu tư

• Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư

• Tài khoản 2147 – Hao mòn lũy kế - bất động sản đầu tư

• Tài khoản 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư

28

Mua BĐSĐT

Nợ TK 133 (+TS)

Có TK 111, 112 (-TS)

Có TK 331 (+NPTRA)

• Mua trả góp:

Nợ TK 133 (+TS): VAT tính trên giá trả ngay

Nợ TK 242 (+TS): lãi trả góp

Có TK 111, 112 (-TS)

Có TK 331 (+NPTRA)

BĐSĐT do tự xây dựng

• Trong quá trình xây dựng:

Nợ TK 241 (+TS)

Có TK 111, 112, 152, 331, 334

• Xây dựng hoàn thành:

Nợ TK 217 (+TS)

Có TK 241 (-TS)

217-BĐS ĐT

133 111,112,331,

Mua

331

635

Phân bổ

241

Tập hợp

CP

XDCB

Hồn thành

31

BĐSĐT từ thuê tài chính

• BĐSĐT từ đi thuê tài chính

Nợ TK 217 (+TS)

Cĩ TK 342 (+NPTRA) theo giá thấp hơn giữa:

– giá trị hợp lý của tài sản, và – giá trị hiện tại của khoản thanh tốn tiền thuê tối thiểu

(sẽ tìm hiểu ở chương Thuê tài sản)

32

Ví dụ

DN mua một lơ đất với giá 1.500 trđ Lệ phí

trước bạ 20 trđ, thuế chuyển quyền sử dụng đất

50 trđ Phí mơi giới 20 trđ DN chi 15 trđ để làm

hàng rào xung quanh lơ đất

Tất cả đã thanh tốn qua chuyển khoản

DN dự tính nắm giữ chờ tăng giá để kiếm lời

33

Sau khi ghi nhận ban đầu

• Khấu hao bất động sản đầu tư:

Nợ TK 632 (+CP, -VCSH)

Cĩ TK 2147 (-TS)

34

Sau khi ghi nhận ban đầu

• Sửa chữa:

Nợ TK 632 (+CP, -VCSH)

Nợ TK 133 (+TS)

Cĩ TK 111, 112 (-TS)/ Cĩ TK 331 (+NPTRA)

• Nâng cấp:

Nợ TK 217 (+TS)

Nợ TK 133 (+TS)

Cĩ TK 241 (-TS)

Cĩ TK 111, 112 (-TS)/ Cĩ TK 331 (+NPTRA)

Cho thuê bất động sản đầu tư (cho thuê hoạt động)

• Doanh thu cho thuê:

Nợ TK 111, 112, 131 (+TS)

Cĩ TK 5117 (+DT, +VCSH)

Cĩ TK 33311 (+NPTRA)

• Chi phí liên quan:

Nợ TK 632 (CP, - VCSH)

Nợ TK 133 (+TS)

Cĩ TK 111, 112 (-TS)

Cĩ TK 331 (+NPTRA)

Ví dụ

DN tính thuế GTGT theo pp khấu trừ trong tháng cĩ

tình hình sau:

1 Thu tiền mặt từ việc cho thuê căn nhà làm văn

phịng trong tháng giá chưa thuế 12tr, VAT 10%

Biết NG 960tr, TG sd 10 năm

2 Thu TGNH cho thuê kho 6 tháng (đã phát hành

hĩa đơn GTGT) giá chưa thuế 30tr, VAT 10%,

biết NG 360tr,TG sd 10 năm

3 Thu TM cho thuê xe tải tháng này 4tr,VAT 10%

Biết NG 120tr, TG sd 5năm

37

Bán/Thanh lý bất động sản đầu tư

• Giảm BĐSĐT:

Nợ TK 632 (CP, -VCSH)

Nợ TK 214

Cĩ TK 211 (-TS)

• Doanh thu bán BĐSĐT

Nợ TK 111, 112, 131 (+TS)

Cĩ TK 5117 (DT, +VCSH)

Cĩ TK 33311 (+NPTRA)

38

111,112,131

5117

 KT bán/ thanh lý BĐS ĐT

33311

2147 632

Định kỳ

trích KH

217

Khi

bán/

thlý

GTCL

111,112,

133

CP

bán/

thlý

39

Ví dụ

1 Bán một lơ đất (quyền sử dụng đất vơ thời hạn) trước đây mua với mục đích chờ tăng giá bán kiếm lời, với giá bán 1.700 trđ, giá trị sổ sách (nguyên giá) 1.000 trđ Chi phí mơi giới 10 trđ

2 DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa hàng này với giá bán 700 tr Quyền sử dụng của cửa hàng cĩ nguyên giá 500 trđ Cửa hàng cĩ nguyên giá 300 tr, hao mịn lũy kế 250 trđ Chi phí mơi giới 10 trđ

Tất cả thanh tốn qua chuyển khoản

40

Chuyển đổi mục đích sử dụng

TS trong giai đoạn đang xây dựng

bất động sản đầu tư

Hàng tồn kho

bất động sản đầu tư

Bất động sản

chủ sở hữu sử dụng

(TSCĐ)

bất động sản

đầu tư

Giá ghi sổ Giá ghi sổ Giá ghi sổ

Chuyển đổi mục đích sử dụng

• Từ TSCĐ sang BĐSĐT:

Nợ TK 217 (+TS)

Cĩ TK 211, 213 (-TS)

Nợ TK 2141, 2143 (+TS)

Cĩ TK 2147 (-TS)

• Từ BĐSĐT sang TSCĐ:

Nợ TK 211, 213 (+TS)

Cĩ TK 217 (-TS)

Nợ TK 2147(+TS)

Cĩ TK 2141, 2143 (-TS)

Chuyển đổi mục đích sử dụng

Từ BĐSĐT sang hàng hĩa BĐS:

• Chi phí sửa chữa, nâng cấp trước khi bán:

Nợ 154, 217 (+TS)

Cĩ TK 111, 112, 331

• Chuyển BĐSĐT sang hàng hĩa BĐS:

Nợ TK 1567 (+TS): giá trị cịn lại

Nợ TK 2147 (+TS)

Cĩ TK 217 (-TS)

43

 KT  ,  BĐS ĐT do chuyển đổi mục đích sdg 211,213

(1a)

2147 2141,2143 (1b)

1567

217

(2a)

(3)

(4a)

154

152,334,1 11,331

632

(4d) Khi bán

44

Ví dụ

DN tính VAT theo pp khấu trừ cĩ tình hình sau:

1 DN cĩ 1 cửa hàng đang sử dụng để giới thiệu sản phẩm Tháng 2,

DN đĩng cửa cửa hàng và đang tìm người thuê lại Biết NG 1,2 tỷ

đồng (gồm giá trị QSD đất 660 triệu đồng), hao mịn lũy kế 200

triệu đồng

2 DN đang cĩ 1 nhà kho cho thuê theo hợp đồng thuê hoạt động

Tháng 2, DN chấm dứt hợp đồng thuê Tháng 3, DN bắt đầu sử

dụng nhà kho này để chứa hàng của DN Biết NG 800 tỷ đồng

(gồm giá trị QSD đất 700 triệu đồng), hao mịn lũy kế 60 triệu

đồng

3 DN đang cĩ 1 nhà kho cho thuê theo hợp đồng thuê hoạt động Hết

hợp đồng cho thuê nhà, DN lấy lại và triển khai mục đích bán Chi

tiền mặt sửa chữa nhà 50 triệu đồng Biết NG 1,6 tỷ đồng (gồm giá

trị QSD đất 860 triệu đồng), hao mịn lũy kế 300 triệu đồng

45

MT4: Trình bày và cơng bố thơng tin

trên báo cáo tài chính

(a) Phương pháp khấu hao sử dụng;

(b) Thời gian sử dụng hữu ích của bất động sản đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao sử dụng;

(c) Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ;

(d) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khĩ khăn khi phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng và với tài sản giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thơng thường;

46

Trình bày và cơng bố thơng tin

trên báo cáo tài chính

e) Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho

thuê bất động sản (…)

(g) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây

dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc bảo dưỡng, sửa

chữa bất động sản đầu tư;

Trình bày và cơng bố thơng tin trên báo cáo tài chính

(i) Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế tốn, lập báo cáo tài chính Khi doanh nghiệp khơng thể xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư thì doanh nghiệp phải thuyết minh:

- Danh mục bất động sản đầu tư;

- Lý do khơng xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư

BẢNG CÂN ĐỐI KÉ TOÁN HỢP NHẤT

ĐVT: VNĐ

2010